寧波房地產(chǎn)運行狀況及

1、暑期社會實踐論文題目：寧波房地產(chǎn)運行狀況及 發(fā)展趨勢調(diào)研報告 浙江大學寧波理工學院經(jīng)濟與管理分院二五年八月調(diào)查名稱：寧波房地產(chǎn)運行狀況及發(fā)展趨勢調(diào)研報告調(diào)查對象：房地產(chǎn)商 政府相關(guān)部門 房地產(chǎn)消費者調(diào)查時間：2005年7月10日至7月16日調(diào)查地點：寧波調(diào)查形式：走訪；隨機抽樣調(diào)查，填寫問卷后直接回收樣本數(shù)量：調(diào)查問卷800份（有效統(tǒng)計分析數(shù)為732份，有效率91.5%）指導老師：孫家良報告執(zhí)筆：蔣楓 崔圣為 徐似飛 小組成員：蔣楓（中美044） 夏張玲（物流041） 周諸鈞（財管043） 崔圣為（信管033）滕國鋒（物流041） 寧菁（國貿(mào)042）應偉佳（營銷021） 靳卓（國貿(mào)026）徐似

2、飛（國貿(mào)021） 羅幸（電子商務041）目錄摘要 4前言 4一、寧波房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境分析 4二、樣本調(diào)查與運行狀況分析 5（一）寧波房地產(chǎn)市場概況 51、開發(fā)投資情況 52、供應情況 63、需求情況 64、價格情況 7（二）寧波房地產(chǎn)市場的特點及存在的問題 71、短期內(nèi)來看購房需求總體不大 72、寧波的商品住宅供求結(jié)構(gòu)不合理93、本土房地產(chǎn)開發(fā)商的整體水平有待提高94、資源的稀缺性是寧波房地產(chǎn)市場的主要問題9（三）政策出臺對寧波房地產(chǎn)市場所產(chǎn)生的影響 101、宏觀調(diào)控政策102、銀行住房信貸政策103、“國八條”等房產(chǎn)新政策的出臺 11三、發(fā)展趨勢及對策分析 12（一）對未來需求態(tài)勢的分析和

3、預測 121、模型的選擇122、模型的確定123、模型的建立124、結(jié)論13（二）寧波市房地產(chǎn)發(fā)展的對策 13參考文獻 14附：調(diào)查問卷 15【摘要】中國經(jīng)濟多年的持續(xù)、穩(wěn)定增長，使中國的綜合實力得到很大增強，房地產(chǎn)業(yè)也在經(jīng)濟快速發(fā)展的過程中得到迅猛發(fā)展。自1999年以來，寧波市的房價就一直趨于上漲趨勢。近年來，寧波成為房地產(chǎn)價格上漲最快的城市之一，價格漲幅曾在全國35個大中城市中排名第一。本文通過對寧波市房地產(chǎn)市場的調(diào)查，分析了寧波市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及趨勢，并且提出了寧波市房地產(chǎn)業(yè)中存在的問題及解決措施?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)狀 供求關(guān)系 發(fā)展趨勢前言近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)

4、濟增長的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)及固定資產(chǎn)投資對國民經(jīng)濟的貢獻日益顯著。特別是2002年以來，在擴大內(nèi)需和全面推進住房制度改革等宏觀經(jīng)濟政策引導下，我國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃興起，出現(xiàn)高速增長態(tài)勢。而這其中，寧波由于其雄厚的經(jīng)濟實力，優(yōu)良的區(qū)域環(huán)境，深厚的文化底蘊，為房地產(chǎn)業(yè)在寧波的發(fā)展奠定了結(jié)實的基礎(chǔ)。借著這股勢頭自1999年以來，寧波的房價就一直趨于上漲趨勢，房價漲幅曾在全國35個大中城市中排名第一。房產(chǎn)業(yè)的不斷升溫，迫使國家自2003年開始，相繼采取了降溫措施。繼 “121文件”、上調(diào)準備金率等政策之后，2004年3月23日、4月11日央行兩次調(diào)高存款準備金率，緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸，有力約束了房地產(chǎn)信

5、貸增長過快的勢頭；今年3月26日國務院辦公廳下發(fā)穩(wěn)定房價的“八條意見”，4月27日國務院總理溫家寶在國務院常務會議上提出引導和調(diào)控房地產(chǎn)市場的“八項措施”，5月11日國務院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，在疾風驟雨般的政策調(diào)控下，使寧波房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象得到了初步的控制。針對寧波房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀，以及國家政策出臺后對其產(chǎn)生的影響等方面，我們浙江大學寧波理工學院經(jīng)管分院社會暑期實踐小分隊結(jié)合寧波的實際情況，立足于政府、消費者和房地產(chǎn)開發(fā)商三個方面，采用走訪和調(diào)查問卷的形式開展了此次調(diào)研活動。我們設(shè)計并發(fā)放消費者調(diào)查問卷800份，發(fā)放區(qū)域包括寧波市房產(chǎn)交易中心、天一廣場、火車南

6、站、華泰劍橋、格蘭云天、東裕新村、望湖周邊等地，共收回有效問卷732份，有效率達91.5%。本文是基于調(diào)研所取得的信息和數(shù)據(jù)，結(jié)合有關(guān)數(shù)據(jù)資料，采用理論與實踐相結(jié)合的方法，對寧波房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀、影響因素和未來發(fā)展趨勢等做了初步的分析和探討。一、寧波房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境分析（一）宏觀經(jīng)濟發(fā)展為寧波房地產(chǎn)業(yè)帶來了機遇。中國經(jīng)濟多年的持續(xù)、穩(wěn)定增長，使中國的綜合實力得到很大增強，房地產(chǎn)業(yè)也在經(jīng)濟快速發(fā)展過程中得到迅猛發(fā)展。2004年1至12月寧波GDP為2158.04億元，比同期增長15.5%。2005年全市上半年GDP為1129.18億元，比上年同期增長12.5%。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況直接影響當?shù)?/p>

7、居民的就業(yè)水平和收入水平，并對居民的消費結(jié)構(gòu)和住房的需求產(chǎn)生影響，可以說宏觀經(jīng)濟為寧波房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的支持。（二）宏觀和微觀房地產(chǎn)政策體系成為住宅業(yè)發(fā)展的支撐。1997年以來，中央將發(fā)展住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點，把啟動住房消費作為擴大內(nèi)需的重要措施。自2003年開始，國家相繼采取了降溫措施。繼2003年“121文件”、上調(diào)準備金率等政策之后，2004年3月23日、4月11日央行兩次調(diào)高存款準備金率，緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸，有力約束了房地產(chǎn)信貸增長過快的勢頭；今年3月26日國務院辦公廳下發(fā)穩(wěn)定房價的“八條意見”，4月27日國務院總理溫家寶在國務院常務會議上提出引導和調(diào)控房地產(chǎn)市場的“八項措

8、施”， 5月11日國務院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，在疾風驟雨般的政策調(diào)控下，使寧波房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象得到了初步的控制，引導其健康的發(fā)展。（三）得天獨厚的地域文化為寧波房地產(chǎn)奠定了良好的基礎(chǔ)。寧波房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，離不開其優(yōu)良的地理環(huán)境及數(shù)千年的文化底蘊。寧波地處長江三角洲南翼，與國際大都市上海隔杭州灣相望，是浙江省的經(jīng)濟中心，也是中國經(jīng)濟最活躍的地區(qū)之一。以三江口為中心的寧波，已有了數(shù)千年的歷史。唐宋以來，寧波就一直是我國重要的對外貿(mào)易口岸。改革開放后，到2000年寧波港吞吐量已突破億噸。北侖港已經(jīng)成為我國著名的深水良港。在悠久的人文演化過程中，寧波擁有渾厚的文化、經(jīng)

9、濟思想的積累。這些都使得越來越多的人向往在寧波有一個屬于自己的棲息地，從而吸引了不少商機。（四）寧波城市化進程加快是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動力。城市基礎(chǔ)設(shè)施和大型項目的建設(shè)帶動了寧波房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。杭州灣跨海搭橋的建造，進一步顯示了寧波這個現(xiàn)代化城市在長江三角洲所起的舉足輕重的作用。近年內(nèi)，寧波三江口、天一廣場、老外灘、月湖公園、寧波大劇院、大學園區(qū)和萬達廣場等大型項目的建設(shè)，以及城市的東擴，都為寧波江東、江北地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的活力。（五） 居民收入提高，消費理念的改變帶來了強大的實效需求。近幾年，居民收入快速提高，支付能力增強，2005年上半年我市市區(qū)居民人均可支配收入為9381元，比去年

10、同期增長11.9%。根據(jù)長江三角洲城調(diào)信息交流網(wǎng)的反饋資料，我市居民的收入水平在交流的15個城市中位居第三。此外，住房制度改革是形成商品住宅競價機制的保障。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，住房分配貨幣化的逐步實行，加速了住宅建設(shè)、消費的市場化進程有力地轉(zhuǎn)變了居民購房消費觀念。以上兩點是寧波商品房價格實現(xiàn)的基礎(chǔ)，從本質(zhì)上增加了有效需求，推動了商品房價格的上升。我們對消費者的調(diào)查問卷顯示，超過49.8%的消費者可以承受的房屋價格為3001-6000元/ m2，而在被調(diào)查者中，其現(xiàn)有居住面積低于50平方米的大約占到總數(shù)的1/5，這一群體無疑將成為未來房地產(chǎn)潛在的需求群。二、樣本調(diào)查與現(xiàn)狀分析（一）寧波房地產(chǎn)市

11、場概況1、開發(fā)投資情況作為一個新興行業(yè)，寧波房地產(chǎn)發(fā)展十分迅速，已成為投資領(lǐng)域的重要組成部分。自2001年以來，寧波房地產(chǎn)投資增幅始終保持在兩位數(shù)的發(fā)展速度。由于寧波小城市、大農(nóng)村二元格局的影響，歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資以市三區(qū)為主，市三區(qū)與縣市間房地產(chǎn)開發(fā)水平差異十分明顯。雖然政府出臺一系列的政策促使城市規(guī)模的擴大和城市化建設(shè)的加快，但市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資仍處主導地位。就寧波房地產(chǎn)一級市場的土地供應情況來看。政府將繼續(xù)加強土地總量調(diào)控，合理確定土地開發(fā)規(guī)模。寧波政府部門本著“公開、公平、公正”的態(tài)度，在90年代中期就開始實施土地招標的制度，努力使招標過程透明化，高效化。20世紀以來，寧波房地產(chǎn)用地比

12、例一直趨于上升趨勢，在2004年已高達12%13%。同年一至四季度寧波市土地交易價格分別上漲12.3%、4.5%、5.1%和11.3%，全年上漲8.3%，漲幅比上年縮小4.9個百分點。在土地交易中，居民住宅用地交易價格比上年上漲8.4%，其中豪華住宅和普通住宅用地價格分別上漲18.2%和7.7%；商業(yè)旅游娛樂用地交易價格上漲8.1%；工業(yè)用地交易價格上漲10.2%；其他用地交易價格上漲6.2%。2、供應情況近幾年來，寧波房地產(chǎn)的二級市場的供應情況總體上來說變動起伏較大。圖1 2004年寧波市房地產(chǎn)業(yè)各種房的供給態(tài)勢根據(jù)公布的數(shù)據(jù)表明，至2002年底，寧波共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)289家，全市房地產(chǎn)開

13、發(fā)企業(yè)擁有資本金40.4億元，資產(chǎn)總計為334.41億元，其中：國有及國有控股企業(yè)資產(chǎn)98.16億元，占總資產(chǎn)的29.35%非國有資產(chǎn)236.25億元，占70.65%。資產(chǎn)負債率為81.53%，略高于其他行業(yè)。隨著城市建設(shè)速度的加快，寧波房地產(chǎn)業(yè)高層化、郊區(qū)化趨勢明顯；此外，商業(yè)地產(chǎn)逐步升溫，2004年，寧波市中心城區(qū)（海曙、江東、江北區(qū)和部分鄞州區(qū)）商品房施工面積1304.4萬m2，增長15.5%，其中住宅1027.9萬m2，增長10.1%；新開工面積496萬m2下降12.7%，其中住宅376.5萬m2，下降19.3%。3、需求情況近年來寧波市房價居高不下，增幅較大。仔細研究，有相當?shù)暮侠沓?/p>

14、份，并非虛漲，而且老三區(qū)與新市區(qū)的情況有很大的不同。所以，不能籠統(tǒng)地講寧波市房價高。首先是老三區(qū)房地產(chǎn)供給嚴重不足，其次是需求旺盛。另外隨著“智能化”、“生態(tài)化”物業(yè)的興起，住宅小區(qū)配套設(shè)施的完善、建筑材料的更新?lián)Q代，提高了房屋的建造成本；由于競爭激烈，廣告投入也大大增加。從問卷反映的情況來看目前寧波市房地產(chǎn)的需求情況主要表現(xiàn)在以下幾個方面：圖2 購房者中以滿足住房需求為目的的占了絕大多數(shù)，他們大多是為了結(jié)婚、置業(yè)、替子女購房等。此外，為改善居住環(huán)境而購房消費者也占了很大比例。不同與往年的是用于投資的購房者只占了其中的13.3%左右（參見圖2）?？梢娛袌鲋型稒C性需求所占比例并不大，購房者一改之

15、前盲目購房的狀況，基本上能從自身實際需求，在結(jié)合自己的實際情況下購房。 4、價格情況以下是寧波從20022005上半年的房屋銷售均價。可見，寧波的房價自2002年末起始終是一個上升的趨勢，雖然政府在2003年推出不少限價房，但仍然難以抵擋房價上漲的勢頭，到2004年，寧波房價可謂直線上升。從增長幅度來看，寧波的房屋價格指數(shù)在2004年末之后，由于政府的宏觀調(diào)控，指數(shù)在全國大中城市的排名有所下降。（參見表1）表1 寧波20022005上半年的房屋銷售情況年份房屋銷售均價同比價格指數(shù)35個大中城市平均指數(shù)全國排名2002年302811610412003年394411710522004年540511

16、410952005上半年64911091099資料來源：寧波市建委（二）寧波房地產(chǎn)市場的特點及存在的問題1、短期內(nèi)來看購房需求總體不大，但有很大的需求潛力從本地居民和外來人口這兩方面來分析（見圖3消費者購房意向圖），近一兩年內(nèi)，寧波房地產(chǎn)市場上的需求不會有太大起伏，無論是本地人還是外來人口，購房都趨于理性化。很多消費者選擇在今后第三年內(nèi)或者四年后購買住房，其中，外來人口的購買積極性總體上要高于本地居民。 圖3本地人仍是寧波房地產(chǎn)市場中的主導消費群。根據(jù)杭州華坤市場研究有限公司就2004年寧波單身公寓、公寓樓和別墅這三種購房者中，本地人占的比例占了半數(shù)以上。尤其在普通公寓摟的購房者中，寧波本地人

17、所占比例達75.3%。公寓樓的三種房產(chǎn)品的購房者皆以寧波本地人占的比例最高，但是，購房者中外來人口（包括外地來寧波落戶和未落戶寧波者）已經(jīng)占了一定的比例，但對房產(chǎn)市場整體需求影響不大。在外來人口中（見圖表4），租房是他們目前在寧波安居樂業(yè)的首選方式，其次，單位供房也占了比較大的比例。相比較而言，在寧波的外來人口中，很少人擁有屬于自己的住房。據(jù)外來人口反映，他們中很大一部分人在寧波打工可能只是暫時性的，并且以工地建設(shè)等體力勞動者居多，收入水平普遍比較低，無力負擔高昂的房價，對居住要求也并不會很高。因此，即使政府出臺了不少相關(guān)的優(yōu)惠政策來吸引外來人才，但就目前的情況看來，由于其自身文化水平的限制，

18、以及很多不確定因素的影響，外來人口暫時還不能構(gòu)成大的需求。圖4 結(jié)合以上分析，長期看來，在寧波的房地產(chǎn)市場中，購房需求不但存在的，并且還具有很大的潛力。但根據(jù)目前的實際情況，消費者在購房時比之前理智了不少，在考慮自身實際情況后再做定奪。在這次宏觀政策出臺后，很多消費者做出了提前還貸、出售手頭中的二手房等反映；而更多的消費者都持觀望態(tài)度，他們期盼市區(qū)房價能在國家宏觀調(diào)控下快點降下來，可以說目前持幣待購、等待時機購房的人也不在少數(shù)。2、寧波的商品住宅供求結(jié)構(gòu)不合理市三區(qū)尚未銷售的商品住宅在其結(jié)構(gòu)、套型、地段、環(huán)境上都不很理想，有的已經(jīng)閑置了好幾年；而近幾年開發(fā)的住宅套型、面積越來越大，單套住宅價格

19、越來越高，導致房地產(chǎn)市場中小套型、中低價格房源短缺。有關(guān)資料顯示，2002年以來三區(qū)新建商品住宅平均套房面積已經(jīng)達到了128平方米，從而使得很大一部分中低收入家庭，特別是對大量的舊城改造拆遷戶來說，很難買到合適自己的住宅，對居住條件的改善產(chǎn)生了較大的影響。為了穩(wěn)定房價，保障一般居民特別是低收入家庭住房需要，從2001年起，寧波市政府開始推出經(jīng)濟適用房，并于2003年推出介于商品房與經(jīng)濟適用房之間的限價房住宅用地，采用限制住宅銷售價格的方式，控制土地成交價格。2004年，已竣工的徐家漕小區(qū)、廣廈怡庭小區(qū)經(jīng)濟適用房5179套，面積計36.7萬平方米。目前，寧波市還有4個經(jīng)濟適用房項目正在建設(shè)中，共

20、5739萬平方米，分別為陸家安置房13.7萬平方米，約800套；江北謝家限價房27.5萬平方米，約3396套；海曙徐家漕限價房16.7萬平方米，約2064套。經(jīng)濟適用房和限價房的推出，一定程度上滿足了部分中低收入家庭住房需要，但同時，經(jīng)濟適用房的健康發(fā)展也受到了一些因素的困擾，據(jù)世界商業(yè)評論報道，其主要表現(xiàn)在三個方面：一是不經(jīng)濟，二是不適用，三是便宜了富人。先說“不經(jīng)濟、不適用”，這實際上并不難解決。房子賣得貴了、離城中心遠了、配套設(shè)施差了等問題，看上去是開發(fā)商見利忘義、急功近利所致，實際上責任還在于有關(guān)政府部門。再看“便宜了富人”這一點，說到底就是一個購房資格的審查批準問題。盡管一些相關(guān)職能

21、部門總是拿“收入問題涉及個人隱私不好查”來做擋箭牌，但問題是，在事關(guān)廣大低收入群體安居這一社會公共利益問題上，類似于家庭收入這種個人隱私權(quán)是完全能夠依法予以限制的。3、本土房地產(chǎn)開發(fā)商的整體水平有待提高第一，目前寧波的房地產(chǎn)開發(fā)商的融資途徑比較單一，對銀行的依賴性很強，開發(fā)商和銀行之間進行的是一條潛規(guī)則，即房地產(chǎn)開發(fā)商用流動資金貸款頂替開發(fā)貸款繳納土地出讓金，再把土地抵押給銀行向銀行獲得正式開發(fā)貸款，這樣房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金往往只有百分之十幾。這主要還是寧波本土房地產(chǎn)開發(fā)商的整體經(jīng)濟實力還不強，這樣，一旦銀行提高貸款門檻，對本土房地產(chǎn)開發(fā)商將帶來很大的影響，而對經(jīng)濟實力雄厚的開發(fā)商來說，由于他

22、們?nèi)谫Y渠道豐富，銀行政策的出臺對他們的影響不大；第二，本土開發(fā)商在開發(fā)新樓盤時，存在一定的盲目性，在資金、經(jīng)驗和管理上都不夠成熟的情況下，仍不斷的開發(fā)，唯利是圖也時有發(fā)生。寧波本地的房地產(chǎn)開發(fā)商往往追求20%左右的暴利，而相比與剛進入寧波市場的一家新加坡房地產(chǎn)公司，他們追求8%左右的正常利潤對股民有個交代即可；第三，本土房產(chǎn)商在開發(fā)樓盤時的總體品位還需提升，從房屋的質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、節(jié)能設(shè)施等各方面都還待提高。因此，同市外房地產(chǎn)開發(fā)商的資金、經(jīng)驗、管理相比，寧波房地產(chǎn)開發(fā)項目的策劃水平不高、產(chǎn)品定位不準、融資手段有限是目前寧波房地產(chǎn)市場上的一大問題。4、資源的稀缺性是寧波房地產(chǎn)市場的主

23、要問題首先是土地資源緊缺，寧波地區(qū)有6個區(qū)，3個市，2個縣，共9695.5平方公里。國家的剛性指標指出，從1997至2010年，寧波可將12.66萬畝耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，平均8440公頃一年。然而這些土地仍不能滿足寧波房地產(chǎn)市場的需求，隨著我市可開發(fā)地塊的減少，以及土地儲備和“招標、拍賣、掛牌”制度的實施，推動了土地價格的上漲，而土地交易價格的上升最終帶來的是房價的上漲。 據(jù)調(diào)查，2002年二季度我市首次拍賣成交的華嚴街、咸寧街8幅土地中，現(xiàn)已有5幅在2004年開盤，新開樓盤的預售定價普遍較高，如：“外灘花園”二年前土地成交價為6750元/m2，目前每平方米住宅銷售均價已逾萬元，位置最好的3號樓

24、起步價就要1.5萬元/ m2；江東華嚴街地塊的維科星晨、麗江新都每平方米住宅均價也在8至9千元以上。土地成本價格的走高直接導致了房價的攀升。 此外，水力、電力等其他資源的稀缺同樣影響了寧波房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于之前的粗放型經(jīng)營，資金的高投入，導致可用資源的大量減少。（三）政策出臺對寧波房地產(chǎn)市場所產(chǎn)生的影響從寧波房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況中不難看出，影響寧波房地產(chǎn)供求的主要政策有國家的土地政策、銀行的信貸政策、住房政策和財政政策。我們對消費者所做的關(guān)于寧波市房地產(chǎn)的調(diào)查問卷也涉及了此項問題，在問及其認為對寧波房地產(chǎn)業(yè)影響最大的是哪項政策因素時，有將近40.8%的消費者選擇了銀行信貸政策，有26.7%的消

25、費者認為國家政策的影響比較大，還有20.2%的消費者認為是住房政策在起決定性的作用，而僅11.7%的消費者認為財政政策對寧波房地產(chǎn)業(yè)的影響是最大的。（參見圖5）圖5 消費者對政策影響寧波房地產(chǎn)供求的態(tài)度1、宏觀調(diào)控政策2004年，國家針對部分行業(yè)投資過熱的狀況，出臺了“四控制一清理”的調(diào)節(jié)政策，即控制新開工項目、控制銀行貸款、控制土地征用、控制優(yōu)惠價格，清理擬在建項目。其中，對房地產(chǎn)業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策主要有二：一是通過銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)項目的貸款供應，二是暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用建設(shè)用地審批，嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模，從緊控制房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應。實際上從資金和土地兩個源頭控制了房地產(chǎn)供應

26、。據(jù)悉，2005年寧波市可供使用的農(nóng)用土地面積為3.45萬畝（其中耕地面積為2.25萬畝），再加上今年1.05萬畝農(nóng)用土地（包含0.75萬畝耕地面積）的折底指標，總計4.5萬畝，折合3000萬平方米。其中，預計可用于房地產(chǎn)建設(shè)用地的比例還不到10%。土地供給的大幅度減少，給寧波房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的挑戰(zhàn)。2、銀行住房信貸政策今年3月17日起，商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策開始調(diào)整：第一項調(diào)整是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍（即5.51%

27、），比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高0.20個百分點；第二項調(diào)整是對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低的首付比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。首付款比例提高、貸款利率不再執(zhí)行優(yōu)惠利率，房貸的門檻提高了。據(jù)了解，央行進行這一政策調(diào)整，主要目的是抑制部分城市或地區(qū)過熱的房地產(chǎn)市場，而非抑制普通老百姓的購房需求。統(tǒng)計顯示，2005年1至6月份，寧波房地產(chǎn)開發(fā)投資共完成110.44億元。開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款21.4億元，同比負增長11.5%；自籌資金20億元，同比負增長13%；其他資金來源64.8億元，同比增長39.3%。目前房地產(chǎn)開發(fā)的資金近一半來自其他資金中的定金和預付款，達到54.3

28、9億元。調(diào)研中，我們對購房者多選擇的付款方式進行了問卷調(diào)查。其中，可供選擇的選項有：一次性付款、分期付款、按揭貸款、公積金貸款和組合貸款。問卷的統(tǒng)計數(shù)據(jù)見下圖：圖6圖中不難看出，只有9%的消費者會一次性付清購房費用，而有超過半數(shù)的購房者選擇以分期付款作為購房的付款方式?？梢?，多數(shù)消費者購房并非在其完全擁有足額購房款的條件下才做出的，其中很大一部分的資金來源是通過銀行住房貸款的形式來獲取的。那么，隨著個人住房貸款利率調(diào)整，貸款購房者還款的負擔也隨之加重。以申請20萬元個人住房貸款、貸款期限20年為例，按照以往的優(yōu)惠利率5.31%，采取等額還款法，每月應還款1354.40元，總共連本帶息還款325

29、056元。調(diào)整后，假設(shè)能夠以下限利率5.51%申請到貸款，則每月還款1376.90元，總共還款330456元，比過去每月多還款22.5元，總共多還款5400元。假設(shè)以基準利率6.12%申請到貸款，每月還款1446.74元，總共還款347217.6元，比過去每月多還款92.34元，總共多還款22161.6元。從某種意義上說，這將會在一定程度上影響購房者的購房需求以及需求的取向。3、“國八條”等房產(chǎn)新政策的出臺今年以來，國家先后頒布了一系列有關(guān)房地產(chǎn)的政策和措施，3月央行提高房貸利率和購房首付成數(shù)，4月國務院出臺關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知，5月又實施新“國八條”。 新政策將在近期和未來對寧波的房產(chǎn)

30、業(yè)產(chǎn)生不小的影響。表2 2005年1-4月份寧波市三區(qū)分地段二手房價格表 (單位:元)地段1地段2地段3地段4地段51月份均價538752515457560549712月份均價550554015524538847243月份均價565955095308557150604月份均價55535266539755124827資料來源：寧波市房地產(chǎn)交易中心圖表反映，1-4月份我市中心地段的房價呈現(xiàn)小幅波動的形勢。從房地產(chǎn)企業(yè)開工及銷售情況看，房地產(chǎn)新開工、竣工、銷售、預售仍呈現(xiàn)負增長。商品房空置面積則出現(xiàn)了多年未見的10.6%增幅，去年同期空置面積為負增長27.9%，一季度為負增長8.4%。隨著限價房、安

31、置房竣工，全市房地產(chǎn)銷售平價格格不斷回落，一季度5216元/平方米，4月4560元/平方米，6月4352元/平方米。隨著房產(chǎn)新政策的出臺，7、8、9三個月將是房產(chǎn)供需雙方的觀望時期：消費者對未來房價的心理預期，將會導致部分一手房和二手房房價的下跌；規(guī)模小，信譽低的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨淘汰的威脅。據(jù)有關(guān)部門透漏，未來寧波房價的走勢將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢，中心地區(qū)的房價將保持相對穩(wěn)定，而周邊縣市的房價將會有降的趨勢。近期內(nèi)，寧波市的房地產(chǎn)價格的整體走勢將會呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的局面。當然從長遠來看，房產(chǎn)新政策最終將使寧波房地產(chǎn)市場實現(xiàn)理性回歸，走上合理化、規(guī)范化的發(fā)展道路。三、發(fā)展趨勢及對策分析（一）對未來需求

32、態(tài)勢的分析和預測因為寧波市的先天優(yōu)勢，決定了寧波房地產(chǎn)短期內(nèi)不會有太大的起伏，而且，房地產(chǎn)市一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必須品，是人們最重視、最珍視、最具體的財產(chǎn)形式。房地產(chǎn)的投資與發(fā)展是一個有限量的需求，不可無限量地自由膨脹。那么，寧波市的房地產(chǎn)的發(fā)展應達到一個多大的規(guī)模、發(fā)展到什么程度才算掌握好它的量度呢？我們在實踐中根據(jù)調(diào)研所獲得的一些數(shù)據(jù)，建立了一個數(shù)學模型，分析和預測未來的房產(chǎn)需求量，以便為寧波市適度開發(fā)、利用房地產(chǎn)資源提供參考依據(jù)。1、模型的選擇在構(gòu)成房地產(chǎn)需求量中主要有以下因素： 一是政治因素，如國家或地區(qū)政治的穩(wěn)定等，二是經(jīng)濟因素，如人口狀況，家庭結(jié)構(gòu)，人均可支配收入等

33、。但是這些數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和收集比較困難。而最直觀的反映城市居民生活狀況的是人均住房面積。而且它的增長直觀的表現(xiàn)了一個地區(qū)居民的生活水平和一個地區(qū)的住房需求量。另外一個是城市人口的數(shù)量，因為人口的數(shù)量決定了對房地產(chǎn)的需求上限，大城市龐大的人口基數(shù)是對房地產(chǎn)需求的基礎(chǔ)。而人口增長速度對房地產(chǎn)需求具有雙向影響。如果人口增長速度過快，則家庭收入中的很大一部分用于食品等最基本需求等方面的支出，使住房消費支出能力減少。相反，隨著國民收入水平的逐步提高，同時，有嚴格的生育政策的保障，居民的住房支付能力在逐步上升，住房更新?lián)Q代的欲望也越來越強烈。因此，我們選擇了兩個因素，一個是城市人口數(shù)量，一個是城市居民人均住房

34、面積。2、模型的確定模型1：設(shè)寧波城市人口數(shù)量為x，人均住房面積為y，則可以確定寧波市人均住房面積和人口的關(guān)線性關(guān)系為y=b+cx+其中，b,c為待定系數(shù)，為隨機誤差，x為寧波市第t年的城市人口數(shù)目（萬人），y為第t年寧波市的人均住房面積。模型2：由于寧波市城市人口在01年02年猛漲70多萬，因此由02年到04年的數(shù)據(jù)為準，以年代為x,城市人口為y，y=b+cx+其中，b,c為待定系數(shù)，為隨機誤差，y為寧波市第x年的城市人口數(shù)目（萬人），x為年代。 3、模型的建立（1）采用寧波市統(tǒng)計局公布的19932004年的數(shù)字，用最小二乘法估計出回歸方程（1）：y = 0.0926x-2.1149擬合度檢

35、驗：R2 = 0.9936說明此方程的擬合優(yōu)度是很好的。（2）采用寧波市統(tǒng)計局20012004年公布的數(shù)字，用最小二乘法估計出回歸方程（2）：y = 4.545x - 8897.4擬合度檢驗：R2 = 0.9855因此，根據(jù)方程（2）的增長率，可以預測出2005年寧波市區(qū)人口為215.33萬人。據(jù)此可以得寧波市2005年的人均住房面積為17.83m2 。用寧波市05年預測的住房面積減去04年的人均住房面積，從而得出人均住房面積增長為：17.83-17.63=0.2m2用人口數(shù)乘人均住房增長面積，得寧波市市區(qū)05年的住房需求量為：0.2215330=430660m24、結(jié)論從供給和需求來說，寧波

36、市目前的房地產(chǎn)市場似乎風平浪靜；但是，從市區(qū)歷年的人均住房面積增長率來說，仍然存在著供過于求的情況。因此，就目前而言，房地產(chǎn)投資應當有所縮減。（二）寧波市房地產(chǎn)發(fā)展的對策根據(jù)此次調(diào)研，我們認為，對于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展有效途徑的探討，應首先明了其優(yōu)劣長短之所在。對比目前我國其他城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況，寧波目前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展既有自身獨到的優(yōu)勢，也有阻礙其發(fā)展的不足。從優(yōu)勢方面來看，獨到的區(qū)位優(yōu)勢、逐步成熟的開發(fā)隊伍、城市建設(shè)日益完善、以及巨大的消費需求等都有利于寧波市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從劣勢方面來講，缺乏有實力的房地產(chǎn)業(yè)品牌、土地供應有限。對此，應積極揚長避短，采取有效措施促進寧波市房地產(chǎn)業(yè)的健

37、康發(fā)展。1、增加政府宏觀調(diào)控能力，積極改善住房供求結(jié)構(gòu)。缺乏有效的調(diào)控市場極易引發(fā)“泡沫”，特別是在經(jīng)濟高速增長、房地產(chǎn)市場快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)開發(fā)必須與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。因此，在市場化的條件下，特別是目前，在國家各種緊縮房地產(chǎn)的政策的相繼出臺之后，應當積極配合國家的宏觀調(diào)控措施，縮減土地供應量，并且加強對樓盤結(jié)構(gòu)，面積的管理，以及對購房資格的審查。要大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，增加經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地的供應，使住房供應結(jié)構(gòu)能夠適應居民需求結(jié)構(gòu)，以此來緩解中低收入家庭購房難的問題，切實解決供求結(jié)構(gòu)失衡矛盾。2、加強住宅的品質(zhì)建設(shè)，提高本地房地產(chǎn)商的競爭力和品牌。就目前而言，寧波市區(qū)的住宅小區(qū)的建設(shè)總

38、體水平還處于中檔水平。不少開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計、施工管理和新技術(shù)、新材料的應用等方面還存在不同程度的缺陷。例如高能耗，低產(chǎn)出，對周邊環(huán)境造成污染等。因此在今后房地產(chǎn)開發(fā)管理中，應當加強對住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)全過程的監(jiān)督檢查，積極使用各種新型環(huán)保材料和高效率的工程機械，積極倡導綠色環(huán)保，節(jié)能等全新的理念，力爭把每一個新建小區(qū)都建設(shè)成為精品小區(qū)。以適應當前住房多元化的需求。提升品質(zhì)，一要靠精心規(guī)劃設(shè)計，二要靠提高房產(chǎn)的質(zhì)量。開發(fā)商是整合商，他們把成千上萬種產(chǎn)品整合在一起，形成房屋這一最終產(chǎn)品。因此要提升房地產(chǎn)品質(zhì)，需要優(yōu)化整合各種資源。培育品牌，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，也是企業(yè)提高市場競爭能

39、力的需要。房地產(chǎn)市場呼喚品牌時代正在到來，但是成為品牌企業(yè)談何容易。品牌的培育，首先必須有好的產(chǎn)品品質(zhì)；其次要有準確的產(chǎn)品市場定位，要有好的文化內(nèi)涵的產(chǎn)品品位。在市場化經(jīng)濟環(huán)境下，面對競爭，相信各房地產(chǎn)公司都會加強自身的管理和改造，以適應新型社會的需要，從而使我市涌現(xiàn)出一大批優(yōu)秀的房產(chǎn)公司和知名的房產(chǎn)品牌。3、積極采取措施，增加土地有效供給。建設(shè)、國土管理等部門應深入分析市場供求狀況，根據(jù)客觀需求情況，合理確定土地供應規(guī)模和結(jié)構(gòu)，正確處理住宅與非住宅、不同類型住宅、不同地段、不同城區(qū)之間土地供應關(guān)系和比例，避免供求結(jié)構(gòu)失衡引發(fā)投資過熱等情況。對房屋供不應求、房價漲幅偏大的地方，要適度增加土地供

40、應量。同時，進一步采取措施加快新推土地的出讓步伐，并積極提高適合建設(shè)普通住宅用地的供地比例，增加房地產(chǎn)開發(fā)的有效供給。要加快實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)土地的凈地出讓，確保已出讓土地按合同約定準時交付給開發(fā)商。而且，應當加大對空置土地，拋荒土地的執(zhí)法力度，盡一切可能收回空置、拋荒的土地，提高土地使用的效率，鼓勵小高層樓盤的建設(shè)。使土地的供給能盡快和市場經(jīng)濟接軌，從而走上健康發(fā)展的軌道。參考文獻1 湯海嘯.淺淺析寧波房地產(chǎn)市場發(fā)展問題及對策J.浙江萬里學院學報. 2004.第17卷第3期.1451472 劉永平.房地產(chǎn)需求模型研究J.重慶工學院學報.2001.第15卷第1期.80813 方晶晶,邢振祥.房地產(chǎn)投資的量度J.建筑管理現(xiàn)代化.2004.第3期.15174 寧波市統(tǒng)計年鑒EB/OL.5 楊佐飛,馮培榮.寧波房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展對策J.6經(jīng)濟論壇.2004.第16期.33356 搜房網(wǎng).寧波購房者現(xiàn)狀和公寓樓市場需求研究報告.2004-05-187 寧波房產(chǎn)交易中心.市三區(qū)住房成交價格指數(shù)關(guān)系表. 2004-092005-68 房產(chǎn)天地.房價漲幅首次回落至個位數(shù). . 2005-07-189 王慶春.房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控及其健康發(fā)展J.重慶大