東莞石龍鎮(zhèn)聚龍灣聚豪華庭投資分析報告

1、東莞石龍鎮(zhèn)聚龍灣聚豪華庭投資分析報告目 錄第一章項目總說明6第一節(jié)項目背景6第二節(jié)項目可研目的（核心內(nèi)容）6第三節(jié)本報告的編制依據(jù)7第四節(jié)本報告的編制說明8第二章項目概況9第一節(jié) 項目名稱9第二節(jié) 項目建設(shè)單位情況9第三節(jié) 項目建設(shè)場地9第四節(jié) 項目背景9第五節(jié) 規(guī)劃條件10第六節(jié) 公共配套條件10第七節(jié) 建設(shè)規(guī)模10第八節(jié) 規(guī)劃方案11第九節(jié)環(huán)保、安保、消防、衛(wèi)生及勞動保護(hù)12第十節(jié)物料供應(yīng)12第十一節(jié)水、電、氣12第三章投資環(huán)境研究14第四章項目現(xiàn)狀及建設(shè)進(jìn)度安排15第一節(jié)項目現(xiàn)狀15第二節(jié)建設(shè)進(jìn)度安排15第五章投資估算及資金籌措16第一節(jié)項目總投資估算16第二節(jié)投資計劃與資金籌措16第六

2、章財務(wù)效益指標(biāo)分析18第一節(jié)市場研究18第二節(jié)銷售收入與銷售稅金測算18第三節(jié) 總成本費(fèi)用測算20第四節(jié) 利潤測算21第七章項目經(jīng)濟(jì)效益評價23第一節(jié) 現(xiàn)金流量分析23第二節(jié) 貸款償還分析25第八章 風(fēng)險分析（不確定性分析）26第一節(jié) 盈虧平衡分析26第二節(jié)敏感性分析27第九章 項目評價的結(jié)論29第一節(jié) 結(jié)論29第二節(jié) 建議30第十章 附 表32附表1 項目匯總表33附表2-1 規(guī)劃用地平衡表34附表2-2 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)35附表3-1 投資概算表36附表3-2 投資概算表37附表4-1 建設(shè)用款計劃表38附表4-2建設(shè)用款計劃表39附表5 銷售收入預(yù)測表40附表6 貸款償還期計算表41附表7

3、投資計劃與資金籌措表42附表8 損益及利潤分配表43附表9 現(xiàn)金流量表（自有資金）44附表10-1-1 敏感性分析表45附表10-1-2 敏感性分析表46附表10-2-1敏感性分析表47附表10-2-2敏感性分析表48附表10-3-1敏感性分析表49附表10-3-2敏感性分析表50第一章項目總說明第一節(jié)項目背景 （略） 詳見“聚豪華庭市調(diào)報告”第一章房地產(chǎn)宏觀市場調(diào)查及分析、第二章東莞市微觀房地產(chǎn)市場分析。第二節(jié)項目可研目的（核心內(nèi)容）基于項目市調(diào)和定位分析等前期工作，在對項目進(jìn)行初步市場可行性研究后，本報告?zhèn)戎赜趯椖窟M(jìn)行可行性研究階段的投資估算和財務(wù)靜態(tài)分析。按業(yè)界規(guī)范的操作流程，本報告主

4、要包括以下幾個方面： 1.東莞市區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r； 2.項目投資估算； 3.基于東莞市當(dāng)前的房地產(chǎn)市場狀況和近期類似競爭性發(fā)展項目的情況分析，對本開發(fā)項目的財務(wù)可行性進(jìn)行分析評價； 4.就本項目的資金籌措方式及還貸能力進(jìn)行分析。 本報告旨在通過投資環(huán)境研究和財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，為委托方投資決策及項目融資提供參考依據(jù)。第三節(jié)本報告的編制依據(jù) 1.現(xiàn)場考察結(jié)果（包括地塊現(xiàn)狀、可規(guī)劃用地等）； 2.廣東省建設(shè)工程預(yù)算定額； 3.廣東省建設(shè)工程費(fèi)用定額選價匯編； 4.廣東省建設(shè)工程材料預(yù)算價格； 5.廣東省建設(shè)工程機(jī)械臺班費(fèi)用定額； 6.廣東省建設(shè)工程費(fèi)用定額； 7.東莞市房地產(chǎn)稅費(fèi)指南； 8. 發(fā)展

5、商提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。第四節(jié)本報告的編制說明本報告的編制，依據(jù)了中華人民共和國公布的有關(guān)法律、法令、法規(guī)和政策，以及其它的經(jīng)濟(jì)法規(guī)和具體規(guī)定。同時本報告的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)來源于國家、廣東省、東莞市相關(guān)政府職能機(jī)構(gòu)頒布的文件和發(fā)展商提供的資料，以及我們經(jīng)過調(diào)查研究所得的資料、信息。本報告的經(jīng)濟(jì)分析和測算，采用國際上通用的模式和規(guī)范，結(jié)合國內(nèi)有關(guān)項目財務(wù)管理方面的具體規(guī)定和東莞市的市場情況，進(jìn)行財務(wù)和經(jīng)濟(jì)效益分析測算，旨在通過投資環(huán)境研究和財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，為發(fā)展商投資決策提供參考依據(jù)。本報告為項目前期初步投資可行性分析方案，待項目規(guī)劃各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與資金投放等條件成熟后，方可進(jìn)行動態(tài)財務(wù)分析。第二章項目概況第

6、一節(jié) 項目名稱 聚龍灣聚豪華庭（聚龍灣第四期）第二節(jié) 項目建設(shè)單位情況 （略）第三節(jié) 項目建設(shè)場地（略）第四節(jié) 項目背景本項目為投資商依托石龍房地產(chǎn)開發(fā)公司完全獨(dú)立進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一個項目，投資商希冀通過專業(yè)公司的強(qiáng)強(qiáng)合作以中高檔價位出擊市場，以獲取較好利潤與提升發(fā)展商品牌為目的。第五節(jié) 規(guī)劃條件（一）規(guī)劃用地規(guī)劃建設(shè)用地土地使用權(quán)為出讓用地，土地使用年限為70年，規(guī)劃總用地為31440.94平方米，居住用地25297.0平方米。詳細(xì)情況見附表2“規(guī)劃用地平衡表”（二）項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總建筑面積（不含人防）為158243.79平方米，容積率5.03%，其中住宅建筑面積為116110.0

7、0平方米，商鋪7548.00平方米，配套公建會所面積3218平方米，超市2660.00平方米，規(guī)劃總戶數(shù)為706戶，總居住人口數(shù)為2330人，建筑密度為19%，綠化率30%，泊車位710輛（地上，不含自行車）。詳細(xì)情況見附表2“技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”。第六節(jié) 公共配套條件（略）。第七節(jié) 建設(shè)規(guī)模詳細(xì)情況見附表2“技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”和“聚豪華廷定位報告”。第八節(jié) 規(guī)劃方案（一）設(shè)計指導(dǎo)思想針對項目特點(diǎn)充分挖掘地塊自身優(yōu)勢，將其自然環(huán)境與人文環(huán)境高度融合，配以豐富的文化健康設(shè)施，將該項目總體定位為以居家、休閑為主，集辦公、運(yùn)動、娛樂、養(yǎng)生等功能于一體的中大型高尚“人文、智能、生態(tài)、養(yǎng)生”社區(qū)。堅持主題明確、動

8、靜易位、迎合潮流、適度超前的原則，使其成為21世紀(jì)東莞市的新型時尚社區(qū)，是成功人士的“生命加油站”和“健康儲蓄所”，成為東莞樓市的新亮點(diǎn)。在設(shè)計方案和工程造價上均按中高檔住宅及其它公共建筑標(biāo)準(zhǔn)計算。（二）建筑結(jié)構(gòu)磚混與框架結(jié)構(gòu)相結(jié)合。（三）戶型及平面布局以三室二廳為主，二室二廳、四室二廳、復(fù)式、躍式為輔；戶型面積為80平方米260平方米不等，以面積為110-160平方米為主力戶型，平層、錯層、躍層相結(jié)合。（四）建筑裝修 在銷售期間提供樣板房區(qū)，交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，為客戶提供裝修套餐，供業(yè)主自行選擇。（五）安裝及設(shè)備配置預(yù)留洗衣機(jī)位置及上、下水管；每戶電表、水表、煤氣、 、全頻道公用天線、寬帶網(wǎng)插

9、座到戶、實行遠(yuǎn)程抄表；陽臺、窗戶全部采用塑鋼窗；高檔合資廠電梯。第九節(jié)環(huán)保、安保、消防、衛(wèi)生及勞動保護(hù) （一）環(huán)境保護(hù)： 本項目主要定位為居住休閑型高檔生活社區(qū)，同時配套具有商業(yè)、餐飲和娛樂健身的綜合性功能。在建設(shè)期和投入使用后，不會產(chǎn)生有毒、有害氣體和液體及其它污染源而危害環(huán)境。 （二）安全保衛(wèi) 建成后的小區(qū)實行封閉管理，24小時保安巡邏值勤，確保小區(qū)安全。 （三）消防 建成后的小區(qū)實行智能化管理，消防監(jiān)控連動反應(yīng)。第十節(jié)物料供應(yīng)建筑結(jié)構(gòu)主要為框架結(jié)構(gòu)，其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥和木材，市場供應(yīng)質(zhì)量不斷提高、價格平穩(wěn)走底，完全可以滿足本項目的需要。 第十一節(jié)水、電、氣項目所在地為東莞

10、市市中區(qū)，水、電、氣的耗用量不受限制；具體耗用量待市政公用部門實地堪察后再行確定。根據(jù)市政配套能力，所需水、電、氣及其供應(yīng)是可以保證的。第三章投資環(huán)境研究詳細(xì)情況見“聚豪華廷市場調(diào)查報告”。第四章項目現(xiàn)狀及建設(shè)進(jìn)度安排第一節(jié)項目現(xiàn)狀（略）第二節(jié)建設(shè)進(jìn)度安排計劃2003年6月開工，分三期滾動開發(fā)，A棟（高層）和B棟（多層住宅）先期開工建設(shè)，C、D棟（高層住宅）隨后開工，E、F棟（小高層、高層）最后開工，總開發(fā)期3年，總工期2年。第五章投資估算及資金籌措第一節(jié)項目總投資估算 依據(jù)行業(yè)計算標(biāo)準(zhǔn)，投資總額通常包括建設(shè)投資（開發(fā)成本）與項目在建期貸款利息（財務(wù)費(fèi)用），從項目投資概算表可以看出，本項目投資

11、總額為萬元，其中工程建設(shè)前期費(fèi)用萬元，土地取得費(fèi)萬元，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施費(fèi)萬元，工程建造期費(fèi)用萬元，建設(shè)工程其他費(fèi)用萬元，工程建設(shè)期貸款利息萬元（按貸款10,000.00萬元，于2003年貸入）。詳細(xì)情況見附表3“投資概算表”。第二節(jié)投資計劃與資金籌措資金投放與籌措在財務(wù)靜態(tài)分析中對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響較少，因涉及到財務(wù)費(fèi)用即利息指標(biāo)的計算，故對其僅進(jìn)行簡單的資金投放與籌措的模擬。按行業(yè)基本運(yùn)作模式，發(fā)展商自有資金比例為建設(shè)投資總額的3050%，銀行貸款與承建商墊資金額比例為自有資金為建設(shè)投資總額的5070%，并一同按銀行貸款利息計入財務(wù)費(fèi)用（資金成本）。按工程進(jìn)度與各種開發(fā)費(fèi)用使用情況，本項目擬開

12、發(fā)建設(shè)期為3年，建設(shè)期為2年。本項目總投資為萬元。按工程進(jìn)度算2003年需資金萬元，2004年需資金萬元，2005年需資金萬元。具體數(shù)據(jù)詳見附表4“建設(shè)用款計劃表”。本項目的投資資金來源主要來自四個方面：自有資金的投入和銀行授信貸款及承建商墊資，以及銷售房款的回籠。（1）建設(shè)期銀行貸款總額為建設(shè)投資的33%，即10,000.00萬元，于2003年年中一次貸入，貸款期限為1年，當(dāng)年付息，2004年一次還本，則第一年貸款利息為萬元，第二年貸款利息為萬元（銀行1年期貸款利率為5.08%）。（2）根據(jù)開發(fā)商的社會關(guān)系及其信譽(yù)，承建商墊資視同開發(fā)商自有資金。（3）根據(jù)發(fā)展商的綜合狀況、籌資能力及本項目銷

13、售預(yù)測分析，能夠保證自籌資金按時到位。詳細(xì)情況詳見附表7“投資計劃與資金籌措表”。第六章財務(wù)效益指標(biāo)分析第一節(jié)市場研究 詳見聚豪華庭市場調(diào)查報告”。第二節(jié)銷售收入與銷售稅金測算（一）銷售收入總建筑面積為15.82萬平方米，可售面積為12.63萬平方米（不含車位面積），平均銷售價格為元/平方米（不含車位），總銷售收入為萬元（含車位銷售收入）。主要為住宅和商鋪及超市和車位的銷售，其中多層住宅銷售面積為11.61萬平方米，銷售收入為萬元；商鋪及超市銷售面積為1.02萬平方米，銷售收入為萬元；車位銷售數(shù)量為710個，銷售收入為萬元。1.住宅部分，即：銷售面積占總銷售面積的92%為平方米，銷售均價為元/

14、平方米，分2年、跨2個年度售完，總銷售收入為萬元，其中2003年度銷售收入為萬元，2004年度銷售收入為萬元，2005年度銷售收入為萬元。2. 商鋪及超市銷售面積占總銷售面積的8%為平方米，銷售均價為5,000.00元/平方米，分2年、跨2個年度售完，總銷售收入為萬元，其中2003年度銷售收入為萬元，2004年度銷售收入為萬元，2005年度銷售收入為萬元。銷售數(shù)量為710個，銷售均價為元/個車位，分2年、跨2個年度售完，銷售收入為7100.00萬元，其中2004年度銷售收入為3550.00萬元，2005年度銷售收入為3550.00萬元。詳細(xì)情況詳見附表5“銷售收入預(yù)測表”。（二） 銷售稅金（1

15、）土地增值稅：根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（平均每戶面積不超過120平方米），增值額未超過扣除項目的20%，免征土地增值稅。本項目符合上述優(yōu)惠條件，免交土地增值稅；（2）銷售稅金按類別分通常包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、教育專項基金、交易管理費(fèi)、交易印花稅等，在此僅將前三項計入銷售稅金作為計算依據(jù)，為銷售收入的5.5%，則銷售稅金為萬元。詳細(xì)情況見附表8“損益及利潤分配表”。第三節(jié) 總成本費(fèi)用測算 總成本費(fèi)用為萬元，主要為建設(shè)投資、工程建設(shè)期貸款利息和營銷推廣費(fèi)。（一）建設(shè)投資本項目建設(shè)投資總額為萬元，其中：萬元，包括可行性研究費(fèi)、工程勘察設(shè)計費(fèi)、工程保險費(fèi)等；萬元

16、，包括征地費(fèi)、土地出讓金、勞動力安置補(bǔ)償費(fèi)、綠化補(bǔ)償費(fèi)、地上附屬物補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)等；3.基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施費(fèi)萬元，包括市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施四源建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等；萬元，包括給排水、供熱、供氣、供電工程、道路及其他室外工程、三通一平、工程建設(shè)監(jiān)理、建安工程等費(fèi)用；萬元，包括營銷策劃費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、開辦費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等；（二）工程建設(shè)期貸款利息建設(shè)期銀行授信貸款總額為建設(shè)投資的33%，即10,000.00萬元，于2003年年中一次性貸入，貸款期限為1年，當(dāng)年付息，2004年一次還本，則第一年貸款利息為萬元，第二年貸款利息為萬元（銀行1年期貸款利率為5.08%）。（三）

17、營銷推廣費(fèi)按銷售收入的5%計提營銷推廣費(fèi)，則營銷推廣費(fèi)為萬元。詳細(xì)情況見附表7“投資計劃與資金籌措表”和附表8“損益及利潤分配表”。第四節(jié) 利潤測算（一）企業(yè)所得稅按累計利潤的33%征收，則企業(yè)所得稅為萬元。（二）利潤 1.銷售利潤=銷售收入-銷售稅金-總成本費(fèi)用 =45,683.72 -2,512.61 -=（萬元）2.稅后利潤=銷售利潤-所得稅 =10,513.31 - =（萬元）3.盈余公積金、公益金為萬元（盈余公積按稅后利潤的10%計，公益金按稅后利潤的5%計）。4.未分配利潤=稅后利潤-盈余公積金、公益金 =7,043.91 -1,056.59 =（萬元）5.投資總利潤率=稅后利潤/

18、總成本費(fèi)用100% =/100% =21.57%6.投資總利稅率=累計利潤/總成本費(fèi)用100% =10,513.31 /100% =32.19%詳細(xì)情況見附表8“損益及利潤分配表”。第七章項目經(jīng)濟(jì)效益評價第一節(jié) 現(xiàn)金流量分析 （一）全部投資現(xiàn)金流量分析（自有資金）1.現(xiàn)金流入主要為銷售收入和銀行貸款；2. 現(xiàn)金流出主要為自有資金（工程建設(shè)投入）、借款本金償還、經(jīng)營成本費(fèi)用、所得稅、銷售稅金及附加；3. 累計凈現(xiàn)金流量為萬元；4. 所得稅前累計凈現(xiàn)金流量為萬元；%（其中安全利率取2%，風(fēng)險報酬率取6%）；6. 財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的累計折現(xiàn)值等于零時

19、的折現(xiàn)率。項目在財務(wù)內(nèi)部收益率下，在項目的整個計算期內(nèi)，以每年的凈收益恰好將投資全部回收過來，即內(nèi)部收益率是指項目對初始投資的償還能力或項目對貸款利率的最大承受能力。當(dāng)財務(wù)內(nèi)部收益率大于等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，則認(rèn)為項目在經(jīng)濟(jì)上可行；財務(wù)內(nèi)部收益率小于基準(zhǔn)收益率則認(rèn)為經(jīng)濟(jì)上不可行。根據(jù)計算本項目的內(nèi)部收益率為%，遠(yuǎn)大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，能滿足開發(fā)商的需求。財務(wù)凈現(xiàn)值是指建設(shè)項目在投資活動計算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先確定的折現(xiàn)率，折算到建設(shè)項目的基準(zhǔn)年的數(shù)值，當(dāng)凈現(xiàn)值等于零，表示項目剛好達(dá)到所預(yù)定的收益率；當(dāng)凈現(xiàn)值大于零時，表示項目除達(dá)到基準(zhǔn)收益率外，還能獲得超額收益（即凈現(xiàn)值）；當(dāng)凈現(xiàn)值小于零時則表

20、示項目達(dá)不到預(yù)定的收益率 。因此，當(dāng)凈現(xiàn)值大于等于零時，項目可行，否則項目不可行。根據(jù)計算本項目的凈現(xiàn)值為萬元，大于零，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。財務(wù)現(xiàn)值指數(shù)是未來現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出現(xiàn)值之比，它是一個相對指標(biāo)，反映投資的效率。如果現(xiàn)值指數(shù)大于1，表明項目其收益大于成本，即投資報酬率超過預(yù)定的貼現(xiàn)率；如果現(xiàn)值指數(shù)小于1時，說明其投資報酬率沒有達(dá)到預(yù)定的貼現(xiàn)率；如果現(xiàn)值指數(shù)等于1，說明貼現(xiàn)后現(xiàn)金流入等于現(xiàn)金流出，投資的報酬率與預(yù)定的貼現(xiàn)率相同。對于項目投資額不同的方案，除凈現(xiàn)值比較外，還應(yīng)進(jìn)一步計算其現(xiàn)值指數(shù)，求得單位投資額所能獲得的現(xiàn)值凈收益。財務(wù)凈現(xiàn)值率大于等于1時，表明項目在經(jīng)濟(jì)上可行；小于1時表明

21、不可行。根據(jù)計算本項目的現(xiàn)值指數(shù)為，表明在經(jīng)濟(jì)上是可行的。投資回收期是指通過項目的凈收益來回收總投資所需要的時間，它數(shù)值越小，表明收回越快。根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)，此項目的正?；厥掌诖蠹s為2-3年 ；根據(jù)預(yù)測本項目的投資回收期為1.54年，能滿足正常需求。 以上各項符合房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的一般指標(biāo)，因而該項目能夠滿足行業(yè)投資盈利性和風(fēng)險性要求。 詳細(xì)情況見附表9“現(xiàn)金流量表（自有資金）”第二節(jié) 貸款償還分析1.從項目區(qū)位、市場銷售前景、購買力等因素綜合分析，該項目有足夠的清償能力。2.貸款本金償還的資金來源為本項目房屋銷售利潤。本項目可用于還貸的銷售利潤： 2004年萬元，貸款償還期限為1.68年。以上因素

22、綜合考慮，本項目具有足夠清償能力。詳細(xì)情況見附表6“貸款償還期計算表”第八章 風(fēng)險分析（不確定性分析）第一節(jié) 盈虧平衡分析通過盈虧平衡點(diǎn)（BEP）分析成本與收益的平衡關(guān)系。利用本量利分析法，根據(jù)成本、銷售收入與利潤三者的關(guān)系，考慮利潤為零時的銷售收入與單位均價，此時假設(shè)項目銷售率為100%。計算過程如下：（一）銷售面積盈虧平衡點(diǎn)的計算銷售面積盈虧平衡點(diǎn)= =32,657.80 /（1-5.5%）=（M2） 本項目銷售面積保本點(diǎn)為M2，占計劃總銷售面積126318.00 M2的94.9%。（二）銷售價格盈虧平衡點(diǎn)的計算 銷售價格盈虧平衡點(diǎn) = =/（1-5.5%）=2,736（元/M2）本項目銷

23、售均價保本點(diǎn)為2,736元/M2，占計劃銷售均價元/M2的94.9%。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡保本點(diǎn)在7590%之間時，項目風(fēng)險較低，本項目盈虧平衡保本點(diǎn)雖然為94.9%，但銷售量和銷售均價中均未考慮車位，如果考慮車位的銷售量和銷售均價，則盈虧平衡保本點(diǎn)在75.8%，因此安全余度相對較大。第二節(jié)敏感性分析影響企業(yè)效益的主要因素有房屋銷售面積、銷售均價和建設(shè)投資。對這三個變量進(jìn)行單因素敏感性分析，考察它們對財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、全投資凈現(xiàn)值、貸款償還期等指標(biāo)的影響程度。敏感性分析表明：當(dāng)建設(shè)投資增加10%或當(dāng)銷售均價減少10%時，項目盈利相對減少；當(dāng)建設(shè)投資減少10%、建設(shè)面積增加10%或銷售

24、均價上漲10%時，項目盈利能力大大提高。詳見附表10-1附表10-3“敏感性分析表”。財務(wù)敏感性分析表第九章 項目評價的結(jié)論第一節(jié) 結(jié)論 （一）項目投資收益相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表項目投資收益相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表（二）評價結(jié)論1.通過以上分析和經(jīng)濟(jì)效益評價的結(jié)果說明，本項目內(nèi)部收益率正常，價格性能比較優(yōu)，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示發(fā)展商投入較大，回收資金能力正常；有較強(qiáng)的貸款償還和自身平衡能力，具備一定抗風(fēng)險能力。2.本項目應(yīng)加強(qiáng)銷售控制與工程進(jìn)度建設(shè)周期的監(jiān)控，可適當(dāng)加大建設(shè)投資成本，如利用新材料、加強(qiáng)項目內(nèi)園林景觀環(huán)藝等方面的投入，以提升項目綜合素質(zhì)與品位。3.鑒于東莞房地產(chǎn)市場的行情，開發(fā)商合理利用社會資源，增加團(tuán)購客戶，達(dá)到快速占領(lǐng)市場與擴(kuò)大在業(yè)界的知名度，從而進(jìn)一步提升發(fā)展商品牌宣傳的效應(yīng)。4.另開發(fā)商可通過合理避稅，爭取政府的各種優(yōu)惠政策，減少營業(yè)稅及附加和所得稅的納稅額，從而增強(qiáng)項目的操作空間。5.綜上所述，本項目是可行的。第二節(jié) 建議（一）項目在立項、施工前期應(yīng)認(rèn)真做好比較充分的市場調(diào)研工作，如在