“五證、兩書、一表”

1、“五證、兩書、一表”五證兩書一表是開發(fā)商銷售商品房必備的文件，作為從事開發(fā)地產(chǎn)工作的了解“五證”內(nèi)容才能提前準(zhǔn)備好相關(guān)資料， 避免延誤辦證時(shí)間所帶來的損失。 那么，作為購房者來說， 認(rèn)真了解一下 “五證”，也可以幫助您減少買到爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)“五證”是哪五證呢？如何辦理？具體每一個(gè)證辦理的流程有哪些呢？作為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)任何項(xiàng)目，都必須按政策辦理五證。即：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，我們簡稱“房地產(chǎn)五證”，后面交房還有“兩書一表”。辦理“五證兩書” 的過程中，最重要的是國有土地使用證 和商品房銷售（預(yù)售）許可證，

2、兩者表明出售房屋屬合法交易范疇。商品房銷售（預(yù)售）許可證的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。當(dāng)前，開發(fā)商未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證是拿不到國有土地使用證的，未取得上述兩個(gè)規(guī)劃許可證和施工許可證是拿不到預(yù)售許可證的。開發(fā)商取得了預(yù)售許可證就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場交易的資格。國有土地使用證國有土地使用證 是證明土地使用者 （單位或個(gè)人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。主要是各類規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房改房和經(jīng)濟(jì)適用住房、商品房和城鎮(zhèn)其他用地，發(fā)證對象為擁有土地使用權(quán)的個(gè)人或企業(yè)。?房地產(chǎn)

3、國有土地使用證的取得方式？國家供給房地產(chǎn)業(yè)的土地， 大部分是由政府設(shè)立的土投公司統(tǒng)一置地，轉(zhuǎn)給城投或部分開發(fā)企業(yè)。其中另一部份土地是由政府公共資源局向社會(huì)公開招拍掛供應(yīng)土地，開發(fā)商通常是直接從公共資源管理局以竟價(jià)方式獲得高價(jià)土地，所以開發(fā)企業(yè)辦理國有土地使用證 的材料都是由土地局職能部門專業(yè)辦理，開發(fā)企業(yè)只要有支付錢的能力，就能直接拿到國有土地使用證。國有土地使用證 經(jīng)土地使用者申請， 經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)行業(yè)的 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 是作為建設(shè)單位合法使用地

4、塊的證明，是在劃撥土地前需要辦理的手續(xù)，它確定了擬建項(xiàng)目的位置、地塊范圍、地塊用地性質(zhì)及其他相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)。?它與建設(shè)工程規(guī)劃許可證的區(qū)別是什么呢？建設(shè)用地規(guī)劃許可證是同意你對這塊地有使用權(quán)后，用于項(xiàng)目的建設(shè)用地， 是由當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T批復(fù)的。 而建設(shè)工程規(guī)劃許可證則體現(xiàn)出諸多的規(guī)劃指標(biāo)，確定了紅線、規(guī)劃總用地界線、規(guī)劃可用地界線、開口位置及坐標(biāo)、容積率、綠化率、地上地下車位數(shù)量、地上建筑面積與地下建筑面積、單體數(shù)量、樓層高度、建筑物腳點(diǎn)、 建筑物距離紅線位置、 建筑密度等等， 是由當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門批復(fù)的。?辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的前提條件：一、以出讓方式供地：1、取得國有土地使用權(quán)出讓合同2、

5、取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件（立項(xiàng)文件）3、取得規(guī)劃條件通知書二、以劃撥方式供地：1、取得選址意見書2、取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件（立項(xiàng)文件）建設(shè)工程規(guī)劃許可證有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 是建設(shè)工程辦理 建筑工程施工許可證 進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)線和驗(yàn)收，商品房銷（預(yù)）售，房屋產(chǎn)權(quán)登記等的法定要件。本證起到確認(rèn)有關(guān)建設(shè)活動(dòng)的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個(gè)人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)商如未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)， 嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的， 由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)

6、施，對有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級主管機(jī)關(guān)給予行政處罰?辦理?xiàng)l件及所需資料1、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證需提交:(1) 書面申請(2) 建設(shè)項(xiàng)目申請審批表(3) 建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文(4) 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照(5) 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)(6) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證(7) 使用土地的有關(guān)權(quán)屬證明文件(8) 經(jīng)依法審定的總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 (3 份)(9) 取得勘察設(shè)計(jì)證書的單位所做的施工圖設(shè)計(jì)圖紙(10) 建設(shè)、人防、水利、環(huán)保、文物、節(jié)能審查等相關(guān)主管部門依法出具的審查意見(11) 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料注 :總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、施工圖，須報(bào)送電子文件。建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證建設(shè)單

7、位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。?施工許可證辦理流程1、申請人向有關(guān)單位提出辦理申請；2、需要提供一堆文件：(1) 建筑工程施工許可證申請表一式貳份 (原件 )；(2) 立項(xiàng)批文和投資許可證；(3) 土地使用權(quán)證和建設(shè)工程用地許可證；(4) 拆遷許可證或施工現(xiàn)場是否具備施工條件(原件 )；(5) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證；(6) 中標(biāo)通知書或洽談確認(rèn)單；(7) 建設(shè)工程承包合同副本 (原件 )；(8) 資金證明 (原件)；(9) 質(zhì)量監(jiān)督委托書；(10) 建設(shè)工程開工安全生產(chǎn)條件備案表；(11) 監(jiān)理合同及監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)證、 營業(yè)執(zhí)照

8、、本工程監(jiān)理人員名單、 證書復(fù)印件、聯(lián)系電話或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況；(12) 施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證副本、營業(yè)執(zhí)照副本、資質(zhì)證書副本、企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、現(xiàn)場負(fù)責(zé)人、現(xiàn)場安全生產(chǎn)專職管理人員的“三類人員”證書原件；(13) 施工組織設(shè)計(jì) (附項(xiàng)目現(xiàn)場管理人員名冊 )；(14) 項(xiàng)目經(jīng)理證及項(xiàng)目經(jīng)理手冊、聯(lián)系電話；(15) 圖紙審查批準(zhǔn)書和審查合格全套施工圖紙及技術(shù)資料 (原件 )；(16) 建設(shè)工程竣工檔案承諾書；(17) 安全防護(hù)、文明施工措施項(xiàng)目總費(fèi)用、預(yù)付情況和支付計(jì)劃證明(原件 )；(18) 外地施工 (監(jiān)理 )企業(yè)提供進(jìn)金登記備案表；(19) 提交定額測定費(fèi)收 據(jù)復(fù)印件；(20) 法

9、律法規(guī)所要求提供的其他材料。商品房銷售（預(yù)售）許可證商品房銷售（預(yù)售）許可證市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件。?商品預(yù)售許可證辦理流程1、商品房預(yù)售許可申請表;2、商品房預(yù)售許可申請法人委托書；3、商品房預(yù)售許可申請報(bào)告,附商品房預(yù)售方案 ;(1) 商品房預(yù)售方案應(yīng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、結(jié)構(gòu)、用途、層次、裝修標(biāo)準(zhǔn)、工程施工進(jìn)度說明、竣工交付日期、價(jià)格、預(yù)售商品房分層平面圖、交付使用后的物業(yè)管理、自行銷售或代理銷售等內(nèi)容。(2) 如代理銷售 ,應(yīng)提供代理機(jī)構(gòu)工商營業(yè)執(zhí)照和中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)備案證書 (復(fù)印件 )。4、工商營業(yè)執(zhí)照 (復(fù)印件 );5、房地產(chǎn)開發(fā)

10、資質(zhì)證書 (復(fù)印件 );6、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)資料 (復(fù)印件 );7、國有土地使用權(quán)證 (原件 );8、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 (原件 );9、建筑工程施工許可證 (原件 );10 、工程施工合同 (復(fù)印件 );11 、建審總平面圖 (復(fù)印件 );12 、房產(chǎn)測繪成果報(bào)告 (原件 );13 、商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議;14 、申請材料為復(fù)印件的應(yīng)加蓋申請單位公章,并攜帶原件。申請材料不能提供原件的 ,應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件。兩書“房地產(chǎn)五證兩書” 中的“兩書”是指住宅質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書 。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購房人

11、提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。住宅質(zhì)量保證書 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在住宅質(zhì)量保證書中明示所委托的單位。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：。工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級；地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3 年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1 年；地面空鼓開裂、大面積起沙1 年；門窗翹裂、五金件損壞 1 年；管道堵塞2 個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1 個(gè)采暖期或供冷

12、期；衛(wèi)生潔具 1 年；燈具、電器開關(guān)6 個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。住宅使用說明書 ：應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、 性能和各部位 （部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)。住宅使用說明書是指住宅出售單位在交付住宅時(shí)提供給用戶的， 告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項(xiàng)的文本。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。根據(jù)規(guī)定，住宅使用說明書 應(yīng)作為住宅（每套）轉(zhuǎn)讓合同的附件。 如在房屋使用中出現(xiàn)問題，說明書將成解決開發(fā)商與業(yè)主之間糾紛的重要依據(jù)。一表“五證兩書一表”中的“一表”為：竣工驗(yàn)收備案表?？⒐を?yàn)收備案表 是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定， 表上的每