侯馬某購物中心策劃

1、本案的商業(yè)闡述COMMERCE EXPLAIN以室內(nèi)商業(yè)街形式使百貨商品商鋪化本案的市場狀況平均租價M元平方米平均纏掩gj|jg藝醉方米火車站3E國綜合違JSS平均稚醫(yī)冒14元/平方來> 沿街錯面乎均租價4元平方來巫坦租價£5元/平方米序頭市場 *半均箱價乍元呼£非嗇港宙場平均粗價；23-4衛(wèi)元/平力米沿街鋪面平均租價3元/平方米金水-撓朮場 堊埋程儉f -本案商業(yè)市場調(diào)查示意圖本案的商業(yè)闡述商業(yè)是本案的基本特性，是為銷售建立良好堅實的后續(xù)做的鋪墊。商業(yè)題材是否可以出其不意以新取勝，是銷售能否成功的關(guān)鍵之一，商業(yè)的專業(yè)運做也是為前期投資商鋪的客戶給予最良好的回報的關(guān)鍵

2、?？傊虡I(yè)的成功運做是本案銷售的關(guān)鍵，也是幵發(fā)商能否獲得預(yù)期收益的唯一保障。 本案不適合的商業(yè)業(yè)態(tài)：O百貨公司百貨公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按時結(jié)付款的商場僅為百盛，其它商場均存在拖欠貨款的情況，造成資金力不足的供應(yīng)商無力進(jìn)貨，從而使商場經(jīng)營惡性循環(huán)。侯馬地區(qū)除低檔的慶豐購物中心和飛龍商場外，基本均是租金店的經(jīng)營方式。而侯馬地區(qū)的扣率店所經(jīng)營的商品均為低檔商品，不適合百貨公司的經(jīng)營和定位。另百貨公司的前期投入成本比較高， 且是必須的投入， 就本案核心五所述的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)營所贏利的費用 無力支持本案的經(jīng)營。O批發(fā)市場侯馬由于地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通便利等諸多因素，無法做為商品流通的核心，且

3、本地不屬于商品的生產(chǎn)基地，基本批發(fā)渠道均為太 原市和西安市，故批發(fā)形態(tài)的市場不適合本案 本案商業(yè)業(yè)種的劃分:業(yè)態(tài)規(guī)劃的原由:1 、以高銷售價格用高租金價格的商業(yè)形態(tài)對應(yīng)2 、以低銷售價格用低租金價格的商業(yè)形態(tài)對應(yīng)3 、針對頂尖消費群以特殊的業(yè)種（餐飲娛樂和一樓名店）對應(yīng)4 、以量販超市為本案的集客核心來對應(yīng) 各樓層目標(biāo)顧客（m為最高值）B1FV VWVVVVV VVVWVVVVLVWVVVVVVVV廠商經(jīng)營模式（VW為最高值）V V VVV VVV 目標(biāo)顧客年齡層（VVV為最高值）商品檔次基本定位（VVV為最高值）生活量販超市簡要說明:牛活量販超市商品結(jié)構(gòu)示意圖80%生活量販超市經(jīng)營方式示意圖

4、 1-5樓商鋪簡要說明：O目標(biāo)招商的對象1 、侯馬本地經(jīng)營戶55%2 、太原的經(jīng)營戶 30%3 、山西其它地區(qū)及外省經(jīng)營戶 10%4 、公司自營商品采購5%O經(jīng)營戶設(shè)柜標(biāo)準(zhǔn)1 、有品牌的經(jīng)營戶2 、非假冒偽劣和侵權(quán)性商品的經(jīng)營戶3 、能夠提供商品代理、經(jīng)銷等證明的經(jīng)營戶4 、有良好形象的經(jīng)營戶5 、有足夠資金的經(jīng)營戶6 、符合中檔為主低檔為輔的商品價格帶的經(jīng)營戶主要經(jīng)營模式：1 、租賃戶為：租金+物業(yè)管理費2 、自營戶為：物業(yè)管理費全館收益價格預(yù)算：O基本商業(yè)數(shù)據(jù)1、 一樓按照得房率55%計算，實際面積約為 2134平方米2、 二至五樓按照得房率 60%計算，每層實際面積約2328平方米3 、

5、租賃面積依照實際面積計算O樓層租賃理論價格（未含物業(yè)管理費）：213423282328232823285.03.82.61.520151515103.65 萬2.08 萬1.42 萬1.10 萬0.55 萬3萬仃0萬127萬年1-5樓租金收益1231萬元租金定價標(biāo)準(zhǔn)以本商圈市場調(diào)查為參考基礎(chǔ)O 1-5樓物業(yè)費理論價格1-5樓物業(yè)費均價35元/平方米/月1-5樓實際面積合計11446平方米1-5樓年物業(yè)費收入480萬元物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)以新田市場（39元/平方米/月）為參考商業(yè)籌建成本：O內(nèi)裝費用：鑒于甲方的交房標(biāo)準(zhǔn)的前提下:1 、1-5樓基本考慮為租賃型商鋪，基本無乙、丙工程費用，僅預(yù)備150萬作為部

6、分調(diào)整費用（主要在工程方面）；2 、裝修小計：150萬元；O設(shè)備及物品費用：10萬元計算40萬元計算1 、1-5樓僅綜合布線和背景音樂設(shè)備依照2 、辦公設(shè)備、家私、保安設(shè)備、保潔設(shè)備3 、不可遇見的雜費20萬元4 、設(shè)備及物品費用小計70萬元O人員及耗材內(nèi)部管理人員： 500 元/ 月 *15 人 *4.5 個月（陸續(xù)到位） =3.4 萬一般管理人員： 350 元/ 月 *30 人 *2.5 個月（陸續(xù)到位） =2.6 萬 元辦公耗材及公關(guān)差旅依照每月3 萬元 *6 個月 =18 萬元人員及耗材小計 24 萬元 廣告費用包含在銷售廣告中不做另行支付 上述小計 244 萬元 商業(yè)營運成本：營運期

7、能耗費用1-5樓依照公用面積約 7760 平方米，全年能源費用約180 萬管理人員500元 / 月 *15 人 *12 個月=9 萬元350o 辦公及廣告元/ 月 *30 人 *12 個月=12.6 萬元依照 10 萬元 / 月計算。即120 萬元 / 年o 上述小計 321.6 萬元 三年經(jīng)營期總成本：本案籌建成本為 244 萬元，依照三年分?jǐn)?，每年約 81.3 萬元本案經(jīng)營期營運成本為每年 321.6 萬元上述合計 81.3 萬 +321.6 萬 =402.9 萬元 / 年按照 1-5 樓平均分?jǐn)偧s為 80.58 萬元 超市的營運情況概述：由于受到發(fā)展商要求超市自營的要求， 本案暫不對超市

8、進(jìn)行總體財 務(wù)分析，根據(jù) 3880 平方米的超市，屬地市場人均在超市的消費單 價約 20 元，本案超市年業(yè)績預(yù)計為 3000 萬元，年需要 150 萬有效顧 客支撐，日均 4100 人次的有效顧客，按照1： 5 的人流計算，每日來店數(shù)量約 20000 人，與侯馬總?cè)丝?23 萬相比較，約為1： 11.5 的概率。按照超市毛利率 5% 計算，本案的超市年收益約為150 萬元。 6-7 樓的營運情況概述：由于本案的 6-7 樓為特殊的餐飲、 娛樂業(yè)種， 需要以整館的方式進(jìn)行經(jīng)營，由于其特殊性，本規(guī)劃對改二層樓不進(jìn)行財務(wù)分析本案的財務(wù)分析FINANCE ANAL YSE本案的財務(wù)分析本案B1F-5F

9、銷售價格:3880388038803880388038800.501.501.000.750.500.40194058203880291019401552本案B1F-5F租金價格:213423282328232823285.03.82.62.01.5390萬323萬221萬170萬127萬本案B1F-5F物業(yè)價格:2134232823282328232835元/平方米/月89.6 萬97.8 萬97.8 萬97.8 萬97.8 萬 1-5樓第二年按照100%返租進(jìn)行的財務(wù)分析，租金遞增116.480.58196.9812797.8224.827.82145.580.58226.0817097.

10、8267.841.72218.2580.58298.8322197.8318.819.9729180.58371.5832397.8420.849.22436.580.58517.0839089.6479.6-37.481207.65402.91610.551231480.81711.8101.2510%計算:124.1680.58204.74139.797.8237.532.76155.280.58235.7818797.8284.849.02232.880.58313.38243.197.8340.927.52310.480.58390.98355.397.8453.162.12465.6

11、80.58546.1842989.6518.6-27.58402.91691.061354.1480.81834.9143.8410%計算: 1-5樓第三年按照100%返租進(jìn)行的財務(wù)分析，租金遞增 本案收益合計：O銷售溢價合計（萬元）1955220001115150001407O 三年租金和物業(yè)收益合計（萬元）101.25143.84198.73443.82上述總收益為1850.82萬元其中：O超市經(jīng)營成本和利潤表一:38801940145.5155.2164.9465.6前期設(shè)備投入按照800萬元計算，依照三年攤提，即每年為 267萬元;年經(jīng)營管銷費用按照（包括人員和能源費用）約為80萬元;

12、商品按照全代銷方式經(jīng)營;267萬80萬347萬150萬-197 萬3000 萬267萬80萬347萬3300 萬165萬-182 萬5%181.5-165.5267萬80萬347萬3630 萬萬萬800萬240萬1040 萬9930 萬496.5-543.5元萬萬本案財務(wù)三年總分析1 、三年從銷售溢價和租金物業(yè)的收益為1850.82萬元見上表說明2、 由于超市經(jīng)營屬于虧損狀態(tài)，三年虧損543.5萬剩余經(jīng)營利潤為 1850.82-543.5 萬元=1307.32萬元3、 考慮到新店開業(yè)可能采取3個月的免租優(yōu)惠，即損失約372 萬元剩余經(jīng)營利潤為1307.32-372 萬元=935.32萬元4 、考慮到超市商品不可能為100%代銷，其中預(yù)備 200萬自營商品費用超市商品隨三年經(jīng)營虧損而自然損耗消失剩余經(jīng)營利潤為 935.32-200=735.32 萬元5、為1-5樓自營商品準(zhǔn)備的預(yù)備金300萬元經(jīng)過