房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與土地增值稅的主要差異

1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與土地增值稅的主要差異(2011-06-22 11:12:33) 轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： 房產(chǎn)土地增值稅清算國(guó)稅發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)扣除財(cái)經(jīng)雖然不是很復(fù)雜，但是講課時(shí)很有用。納稅人學(xué)員疑問較多，關(guān)注度較高的幾個(gè)問題：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與土地增值稅的主要差異1.年度匯算清繳和項(xiàng)目清算的差異房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是按年就企業(yè)整個(gè)年度全部所得納稅，因此，需要按年度進(jìn)行匯算清繳。年度內(nèi)企業(yè)有所得就納稅，有虧損不納稅，今后年度實(shí)現(xiàn)的所得可以按規(guī)定彌補(bǔ)以前年度虧損。對(duì)于有完工前開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的企業(yè)，其預(yù)售收入也要按規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利率預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納年度企業(yè)所得稅，而不是預(yù)繳稅款。土地增值稅實(shí)行的是項(xiàng)

2、目單位清算，清算之前屬于預(yù)繳稅款。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國(guó)稅發(fā)200991號(hào)）規(guī)定清算條件時(shí)，再進(jìn)行清算。清算時(shí)，將清算項(xiàng)目的各年度收入全部匯總，減除該清算項(xiàng)目全部扣除項(xiàng)目金額后，按規(guī)定計(jì)算土地增值稅。計(jì)算全部項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅后，再減除原來各年度預(yù)繳的土地增值稅，多退少補(bǔ)。對(duì)于上述問題的處理，有的稅務(wù)機(jī)關(guān)仍抱殘守缺，仍按項(xiàng)目清算企業(yè)所得稅，企業(yè)的其他收入、支出竟不管不問，不允許納入年度所得征稅，即使是有較大的盈利和虧損。真是沒辦法，不知執(zhí)行哪國(guó)的稅法！2.成本核算對(duì)象與清算項(xiàng)目的差異土地增值稅清算時(shí)，按項(xiàng)目單位進(jìn)行清算。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)

3、企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。企業(yè)所得稅對(duì)開發(fā)產(chǎn)品成本核算時(shí)，不是按清算單位進(jìn)行核算，而是要按六項(xiàng)原則劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）第第二十六條規(guī)定，計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則有：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則和權(quán)益區(qū)分原則。成本對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)

4、象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。3.共同成本間接成本計(jì)算分?jǐn)偡椒ú町惼髽I(yè)所得稅法規(guī)定，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法有占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預(yù)算造價(jià)法。其中，土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。而在土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí)，對(duì)于清算單位共同負(fù)擔(dān)的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒ㄏ鄬?duì)簡(jiǎn)單，且可由納稅人自行選擇。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第九

5、條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。?guó)稅發(fā)2006187號(hào)規(guī)定，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。因此，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有特別規(guī)定的情況下，納稅人可以選擇任一種有利的扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒ā?.項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)用的差異在企業(yè)所得稅計(jì)算時(shí)，企業(yè)營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)計(jì)入開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第二十七條規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直

6、接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。而在計(jì)算土地增值稅時(shí)，項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)應(yīng)作為銷售費(fèi)用處理，不計(jì)入開發(fā)成本中，不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條關(guān)于扣除項(xiàng)目中的開發(fā)成本中規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。5.配套設(shè)施的地下停車場(chǎng)所成本的差異屬于配套設(shè)施的地下停車場(chǎng)所，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，其成本由地上開

7、發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)。國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。按此規(guī)定，作為配套設(shè)施的停車場(chǎng)所，其成本經(jīng)二次分配給地上開發(fā)產(chǎn)品后，其成本為零。土地增值稅清算時(shí)，作為配套設(shè)施的停車場(chǎng)所，轉(zhuǎn)讓時(shí)，其成本可以扣除；不轉(zhuǎn)讓時(shí)，其成本不得計(jì)算為扣除項(xiàng)目。國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)第三條第（二）項(xiàng)同時(shí)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。該文第四條第（三）項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套

8、的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。6.借款利息費(fèi)用分?jǐn)傆?jì)算的差異在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，為建造開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的借款利息費(fèi)用，其資本化部分應(yīng)按規(guī)定計(jì)入開發(fā)計(jì)稅成本。而在土地增值稅項(xiàng)目清算時(shí)，利息費(fèi)用不得計(jì)入扣除項(xiàng)目中的開發(fā)成本中，應(yīng)調(diào)整作為財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用處理。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問

9、題的通知（國(guó)稅函2010220號(hào)）第三條第（四）項(xiàng)規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。7.期間費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用的差異企業(yè)每年度實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用等期間費(fèi)用，允許按稅法規(guī)定據(jù)實(shí)稅前扣除。但在土地增值稅清算時(shí)，由于清算項(xiàng)目一般是跨年度的，其開發(fā)費(fèi)用（與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）不再按年度匯總計(jì)算，而是按照一定方法和比例計(jì)算扣除。國(guó)稅函2010220號(hào)第三條就房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題規(guī)定：（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。8.預(yù)提費(fèi)用的差異企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，可以按規(guī)定預(yù)提三項(xiàng)費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第三十二條規(guī)定，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10；公共配套設(shè)施尚未建造或