赴廣東獵德村考察城中村改造情況報(bào)告

1、赴廣東獵德村考察城中村改造情況報(bào)告2010 年 3 月 4 日， XX區(qū)副區(qū)長(zhǎng)、 XX街道辦黨工委書(shū)記XXX率領(lǐng) XX 街道、區(qū)相關(guān)職能部門和相關(guān)村負(fù)責(zé)人組成考察團(tuán)，赴廣州市獵德村和深圳市大沖村考察學(xué)習(xí)城中村改造經(jīng)驗(yàn)和做法。本人也參加了考察學(xué)習(xí)，現(xiàn)將有關(guān)考察情況整理如下，供大家借鑒參考。廣州獵德村改造一、基本情況獵德村屬?gòu)V州市天河區(qū)，位于珠江新城中央商務(wù)區(qū)。全村總?cè)丝?7800 多人，約3000 戶，改造前集體經(jīng)濟(jì)總收入約5000 萬(wàn)元。獵德村是廣州市城中村整體改造的試點(diǎn)，納入改造的總用地面積約 25 萬(wàn)平方米， 改造前地上現(xiàn)狀建筑物約60 萬(wàn)平方米， 改造前容積率為2.4 。其改造模式主要是

2、通過(guò)市場(chǎng)化方式籌集舊村改造資金，解決村民拆遷安置和集體物業(yè)發(fā)展要求，實(shí)現(xiàn)改造項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)平衡。改造地塊劃分為三部分：西部地塊轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，按商業(yè)用地進(jìn)行市場(chǎng)化拍賣，所得土地拍賣款用于支付舊村改造項(xiàng)目資金；東部地塊仍保留集體土地，作為復(fù)建安置小區(qū)；南部地塊亦為集體土地，將建起五星級(jí)酒店，作為集體經(jīng)濟(jì)支柱。 1 通過(guò)西部地塊的土地拍賣，獵德村得到46 億的舊村改造資金。東部的復(fù)建安置區(qū)總建筑面積約87 萬(wàn)平方米，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)低于珠江新城任何一個(gè)小區(qū)，辦理的是集體土地房產(chǎn)證，不能買賣，村民除自住外可以用來(lái)出租。二、改造主要進(jìn)程獵德村改造工作在2002 年即醞釀和前期策劃；2007年 5 月正式啟動(dòng)

3、， 9 月 -10 月原有物業(yè)和村民房屋全部騰空，11月即完成清拆建筑面積50 萬(wàn)平方米； 2008 年 1 月，復(fù)建安置區(qū)動(dòng)工建設(shè)； 2010 年 1 月，復(fù)建安置區(qū)全部封頂。按照計(jì)劃，將在2010年廣州亞運(yùn)會(huì)前村民可入住。南部 3.25 萬(wàn)平方米地塊，已由合和實(shí)業(yè)旗下的誠(chéng)意置業(yè)公司與獵德經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司簽約，投資10 億元開(kāi)發(fā)總面積達(dá)24萬(wàn)平方米的綜合性商用物業(yè)（五星級(jí)酒店、寫字樓、 購(gòu)物中心）。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 XX 年建成，誠(chéng)意置業(yè)將向獵德公司繳付租金，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目的租賃和經(jīng)營(yíng)。三、改造經(jīng)驗(yàn)做法1. 政府主導(dǎo)，以村為主。市、區(qū)政府發(fā)揮統(tǒng)籌主導(dǎo)作用，協(xié)調(diào)解決各項(xiàng)配套政策， 并多次召開(kāi)政府常務(wù)會(huì)

4、研究解決問(wèn)題。 村為主體，具體實(shí)施談判、協(xié)議、拆遷和復(fù)建等工作。2. 利益統(tǒng)籌與平衡。 在改造方案和實(shí)施過(guò)程中， 始終堅(jiān)持四 2 個(gè)改造目標(biāo)：一是集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，二是村民收入增加，三是城市環(huán)境改善，四是村落文化延續(xù)。3. 依法辦事， 公開(kāi)透明。在改造過(guò)程中，立足依法依規(guī)推進(jìn)各項(xiàng)工作。通過(guò)公平、公正、公開(kāi)，村委形成各項(xiàng)決策意見(jiàn)，經(jīng)村民代表大會(huì)通過(guò)， 在村民與集體利益發(fā)生沖突時(shí)， 都通過(guò)司法途徑合理合法予以解決。四、幾點(diǎn)啟示1. 村基層組織建設(shè)完善， 堡壘作用突出， 有效推動(dòng)舊村整體改造。獵德村改造從醞釀、策劃到真正啟動(dòng)，前后歷時(shí)5 年，村兩委班子始終團(tuán)結(jié)一致，抓住珠江新城發(fā)展有利時(shí)機(jī)，反復(fù)宣傳

5、和解讀改造思路和方案，爭(zhēng)取了村民的廣泛支持。在全體股東表決拆遷補(bǔ)償安置方案時(shí)，獲得98.6%高票通過(guò)。2. 注重歷史文化的延續(xù)。 一座村落就有一段歷史， 城中村改造不是簡(jiǎn)單的推到重來(lái)的物質(zhì)改造， 更重要是要關(guān)注人文歷史的延續(xù)與傳承。獵德村改造在文化傳承方面給了我們很多的啟示。在獵德村改造后， 18 座歷史悠久的宗祠和家塾將保存，獵德涌一河兩岸將構(gòu)建歷史文化風(fēng)情街， 河涌東岸還將保留兩至三幢現(xiàn)有的村民“握手樓” ，作為獵德村改造博物館。在宗祠區(qū)背面新建的約 5000 平方米龍舟湖，將龍舟埋于湖底，未來(lái)的每年五月初五，代表廣州龍舟文化的龍舟盛典將會(huì)在獵德涌延續(xù)下去。 3 3. 利益沖突的解決辦法。

6、城中村改造不可避免涉及拆遷問(wèn)題，而現(xiàn)有的政策法規(guī)主要是針對(duì)國(guó)有土地上的房屋拆遷， 對(duì)于集體土地房屋物業(yè)拆遷問(wèn)題的指導(dǎo)依據(jù)不多。獵德村改造過(guò)程中，實(shí)踐了以司法途徑解決舊村改造出現(xiàn)的利益協(xié)調(diào)問(wèn)題。2008年，廣州市中級(jí)人民法院對(duì)獵德村四位”釘子戶”案件作出了終審判決。法院認(rèn)為，獵德”釘子戶”影響了村集體利益和其他村民的合法權(quán)益；其土地歸集體所有， 村里有權(quán)收回； 由于土地和土地上的房子不可分割， 因而房子也必須一并交付拆除； 至于拆遷補(bǔ)償， 則按照村股東大會(huì)通過(guò)的補(bǔ)償方案所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 因此要求這幾戶村民應(yīng)迅速騰空涉訟宅基地并交付拆除。4. 獵德村改造模式不可簡(jiǎn)單復(fù)制。 獵德村有其特殊的區(qū)位條件（珠江新城商務(wù)區(qū)） ，其復(fù)建安置區(qū)容積率高達(dá)5.2 ，遠(yuǎn)超一般居住區(qū)容積率標(biāo)準(zhǔn)。在2007 年土地市場(chǎng)尚好的行情下，獵德村通過(guò)拍賣部分舊村土地獲得46 億元資金，解決整體改造的資金來(lái)源。 但這種賣地籌集改造資金、單個(gè)村或單個(gè)改造地塊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)平衡的模式， 容易面臨市場(chǎng)波動(dòng)和容積率過(guò)高的難題。如果所有的城中村都采