物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)調(diào)節(jié)促進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符

1、物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)調(diào)節(jié)促進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符 隨著Y市物業(yè)管理?xiàng)l例關(guān)于“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)整價(jià)并適時(shí)調(diào)整”的提出，物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)調(diào)整再一次引發(fā)關(guān)注。 “市場(chǎng)調(diào)整”不意味可以隨時(shí)調(diào)整、任意調(diào)整 X市金訴律師事務(wù)所律師王佳紅指出，物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)整價(jià)本質(zhì)上是由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)行情，遵循“合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符”的原則進(jìn)行協(xié)商，政府不再進(jìn)行指導(dǎo)定價(jià)，這意味著將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的打算權(quán)交給了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。王佳紅還指出，物業(yè)費(fèi)要想實(shí)行市場(chǎng)調(diào)整價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必需公開(kāi)成本支出狀況，這樣才能和市場(chǎng)價(jià)格做對(duì)比，也有利于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)公開(kāi)化、透明化。 物業(yè)費(fèi)雖然實(shí)行市場(chǎng)調(diào)整價(jià)，

2、但不意味著收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以隨時(shí)調(diào)整、任意調(diào)整。王佳紅表示，物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)整價(jià)的前提有特定的程序、特定的條件，還要保持一定的穩(wěn)定性，更需要有公正合理的市場(chǎng)價(jià)格參考因素。法律層面上，應(yīng)當(dāng)更明確物業(yè)費(fèi)的調(diào)整程序，比如需要由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主共同協(xié)商打算；明確調(diào)整周期，比如兩年可以調(diào)整一次價(jià)格；明確調(diào)整物業(yè)費(fèi)的參考因素，比如物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)定期發(fā)布的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則等。同時(shí)，要明確協(xié)商不成的處理后果，比如假如協(xié)商不成，政府是否能強(qiáng)迫業(yè)主接受。為了體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)價(jià)相符，還應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)公開(kāi)財(cái)務(wù)收支狀況，否則無(wú)法衡量物業(yè)服務(wù)的成本多與少、服務(wù)質(zhì)量的好與壞。X市林業(yè)大學(xué)物業(yè)管理

3、系副教授賈薇指出，物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)整價(jià)不是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)打算物業(yè)費(fèi)是否上漲，而是由第三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量推斷物業(yè)費(fèi)上漲是否合理。 物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)整價(jià)將賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定的自主定價(jià)權(quán)，加大物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力。王佳紅說(shuō)，隨著社會(huì)發(fā)展，人工成本、原材料價(jià)格等大幅上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)低、成本支出高，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量難以提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾沖突很大。賈薇表示，一方面，物業(yè)費(fèi)多年不變，物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量無(wú)法提高，另一方面，業(yè)主又埋怨物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不好，目前解決這一矛盾的最好方法就是鼓舞實(shí)行動(dòng)態(tài)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制。 在我國(guó)，部分保障性住房物業(yè)費(fèi)采取的是政府指導(dǎo)定價(jià)，

4、價(jià)格很低；部分老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雖不是政府指導(dǎo)定價(jià)，但多年來(lái)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一成不變。不只是保障性住房與老舊小區(qū)，商業(yè)住宅小區(qū)同樣也面臨物業(yè)費(fèi)價(jià)格偏低與“調(diào)價(jià)難”的問(wèn)題。一位從事物業(yè)服務(wù)工作數(shù)十年的項(xiàng)目經(jīng)理表示，作為勞動(dòng)力密集型行業(yè)，人工費(fèi)用支出占物業(yè)服務(wù)企業(yè)總支出的大部分，近幾年，人工成本不斷上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在供應(yīng)物業(yè)服務(wù)的同時(shí)，還需要盈利維持企業(yè)正常運(yùn)行，多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擔(dān)當(dāng)了巨大壓力。賈薇指出，多年不上漲的物業(yè)費(fèi)難以維持物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運(yùn)行，這也導(dǎo)致部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)靠侵占小區(qū)公共收益維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 王佳紅還指出，物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)整價(jià)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的品質(zhì)提升和品牌塑造是極大挑戰(zhàn)

5、，在市場(chǎng)調(diào)整機(jī)制的影響下，只有品質(zhì)好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)來(lái)說(shuō)也將形成良性循環(huán)。 物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)調(diào)整將促進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符 王佳紅表示，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)整價(jià)，本質(zhì)上是要達(dá)到物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)整價(jià)，能夠激發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的能動(dòng)性，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為收取更高價(jià)格的物業(yè)費(fèi)而主動(dòng)提升服務(wù)質(zhì)量、增加服務(wù)內(nèi)容及收入支出的透明度、優(yōu)化自身管理等。此外，還將激勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)合業(yè)主實(shí)際需求，制定不同價(jià)位的服務(wù)項(xiàng)目或供應(yīng)更多增值服務(wù)，滿意業(yè)主的多元化需求。 雖然市場(chǎng)調(diào)整價(jià)在一定程度上可以促進(jìn)質(zhì)價(jià)相符的實(shí)現(xiàn)，但是僅僅依靠市場(chǎng)調(diào)整價(jià)，不能完全、徹底地解決物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相

6、符的問(wèn)題。王佳紅表示，一方面，雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)有一定的打算權(quán)，政府也會(huì)供應(yīng)一定支持，但對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定等最終打算權(quán)仍在小區(qū)業(yè)主手中。即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)依照市場(chǎng)標(biāo)精確定物業(yè)費(fèi)價(jià)格，假如業(yè)主不予以認(rèn)可，依舊無(wú)法實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符。另一方面，物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符的實(shí)現(xiàn)離不開(kāi)政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場(chǎng)化管理體系的建設(shè)和完善，如物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系的建立等，更離不開(kāi)廣闊業(yè)主對(duì)于市場(chǎng)調(diào)整體系的認(rèn)可和支持。此外，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制的不健全也會(huì)嚴(yán)重影響市場(chǎng)調(diào)整的力度，王佳紅指出，想通過(guò)物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)整價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符的目標(biāo)還有很遠(yuǎn)的路要走。 王佳紅還指出，物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)整價(jià)將是將來(lái)物業(yè)收費(fèi)的大趨勢(shì)。多年來(lái)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的矛盾根源就在于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不是市場(chǎng)調(diào)整價(jià)，而是政府指導(dǎo)定價(jià)或