建筑設(shè)備管理各階段注意事項(xiàng)

1、建筑設(shè)備管理各階段的注意事項(xiàng)一、建筑設(shè)備管理的三個(gè)階段1、前期介入管理(1設(shè)計(jì)階段的介入A、了解國家建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn);B、認(rèn)真查閱各機(jī)電系統(tǒng)的初步設(shè)計(jì)圖紙;C、根據(jù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn),從宏觀方面研究、判斷系統(tǒng)設(shè)計(jì)是否合理,提出可行合理的改進(jìn)建議(系統(tǒng)優(yōu)化、取舍;(A例如本建筑供配電整體方案的合理性、消耗功率/平方米:認(rèn)真審核各系統(tǒng)設(shè)備所需負(fù)荷,核減供電容量,減少供配電設(shè)備(高低壓柜、變壓器、電纜、減少初期投資;(B系統(tǒng)設(shè)備的配置是否合理,提出合理建議(例如消防接力水池增加引自生活水池的補(bǔ)水管;(C對(duì)非強(qiáng)制性的、非功能需要的系統(tǒng),認(rèn)真研究設(shè)置的必要性,提出取舍的意見(例如真空排水系統(tǒng)的取消;D

2、、根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn),認(rèn)真查閱圖紙,研究各系統(tǒng)設(shè)備布置的合理性:(A布置的空間是否滿足規(guī)范要求;(B是否方便日常運(yùn)行管理、操作安全、維護(hù)保養(yǎng);E、根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn),提出機(jī)房、管井的裝修要求,從源頭堵住事故隱患:(A例如機(jī)房、管井的墻面、地面、頂面的裝修;(B機(jī)房、管井的防水門坎的設(shè)置;(C電氣設(shè)備機(jī)房不能在水池(箱、水泵房正下方或同一層(同一層時(shí),電氣設(shè)備機(jī)房地面必須比水池、水泵房地面至少高6001000mm;(2施工階段的介入在施工階段介入,主要著重從外觀檢查安裝質(zhì)量,了解設(shè)施設(shè)備安裝位置。對(duì)施工安裝中存在的問題、缺陷及時(shí)向開發(fā)商和承建商提出整改建議;把一些在后期管理中無法解決或返工的先天缺陷,爭(zhēng)取在

3、竣工之前逐項(xiàng)加以妥善解決,減少后遺癥。另外,要對(duì)隱蔽工程、管線布置作好現(xiàn)場(chǎng)記錄,對(duì)建筑設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)、管線布置、隱蔽工程、甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。2、竣工驗(yàn)收、移交物業(yè)管理;在本階段主要著重了解各系統(tǒng)設(shè)備性能、運(yùn)行參數(shù),運(yùn)行管理、操作方法。參與竣工驗(yàn)收,為接管驗(yàn)收做好準(zhǔn)備工作。3、保修期滿,最后驗(yàn)收;(1總結(jié)各系統(tǒng)設(shè)備在保修期內(nèi)的運(yùn)行情況,統(tǒng)計(jì)故障、維修事項(xiàng)、遺留問題,統(tǒng)計(jì)因更換零部件需要延長(zhǎng)保修期的設(shè)備。(2與業(yè)主、保修單位共同對(duì)設(shè)備現(xiàn)狀進(jìn)行檢查驗(yàn)收,發(fā)現(xiàn)問題,要求及時(shí)整改,仍有存在問題,應(yīng)在備忘錄中記載,協(xié)商解決。二、前期介入對(duì)設(shè)備查驗(yàn)注意事項(xiàng)(一應(yīng)了解的圖紙文件1、了解國家建

4、筑規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn),施工規(guī)范及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn);2、熟悉各系統(tǒng)設(shè)計(jì)總說明、技術(shù)說明書;(1了解設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)思路、系統(tǒng)設(shè)計(jì)的基本目標(biāo);(2了解系統(tǒng)的基本技術(shù)參數(shù)(驗(yàn)收參考、運(yùn)行管理參考;(3了解設(shè)備的具體技術(shù)參數(shù)(驗(yàn)收參考、運(yùn)行管理、維修保養(yǎng)參考;3、熟悉各系統(tǒng)圖紙、平面圖紙;(二前期介入的主要任務(wù)1、了解各系統(tǒng)設(shè)備的安裝位置、情況;(1設(shè)備設(shè)施安裝位置、周邊環(huán)境;(2安裝進(jìn)度、安裝情況;(3搜集各系統(tǒng)設(shè)備的設(shè)計(jì)圖紙(施工圖紙、修改通知、竣工圖紙、技術(shù)說明書、合同(4抄錄設(shè)備設(shè)施銘牌數(shù)據(jù),整理歸檔(建立設(shè)備臺(tái)賬;(5對(duì)以上檢查跟進(jìn)的情況作好記錄,為接管驗(yàn)收作好準(zhǔn)備;2、了解隱蔽工程情況;(1全面了解各系統(tǒng)設(shè)備

5、的安裝位置、隱蔽部位;(2編制各系統(tǒng)應(yīng)急布署表、應(yīng)急措施;3、查驗(yàn)設(shè)備的安裝質(zhì)量:(1符合國家建筑規(guī)范、施工規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn);(2方便操作管理、維修保養(yǎng);(3對(duì)存在問題提出整改建議及意見;4、根據(jù)對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備的全面了解,逐步制定設(shè)備管理的相關(guān)管理文件:(1各系統(tǒng)設(shè)備管理規(guī)定;(2操作規(guī)程;(3維修管理規(guī)程(4應(yīng)急措施;(5各系統(tǒng)的設(shè)備臺(tái)賬;(6設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃等;5、參加設(shè)備的安裝調(diào)試:(1設(shè)計(jì)適當(dāng)?shù)挠涗洷砀?作好必要的記錄;(2根據(jù)國家建筑規(guī)范、施工規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),判別設(shè)備調(diào)試質(zhì)量的優(yōu)劣,提出適當(dāng)?shù)囊庖?(3了解設(shè)備的性能、運(yùn)行參數(shù),為日常運(yùn)行管理提供參考;(4了解設(shè)備的運(yùn)

6、行及調(diào)試方法,為日常管理維修保養(yǎng)提供參考;6、參加各系統(tǒng)設(shè)備的培訓(xùn)(1了解設(shè)備的技術(shù)性能、運(yùn)行參數(shù);(2了解設(shè)備的運(yùn)行管理方法、操作方法;(3了解設(shè)備的維修保養(yǎng)方法、調(diào)整方法;(4了解設(shè)備的應(yīng)急處理方法(措施;三、竣工驗(yàn)收、移交物業(yè)管理(一接管驗(yàn)收1、參加各系統(tǒng)設(shè)備的竣工驗(yàn)收:根據(jù)相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)、施工驗(yàn)收規(guī)范等法律法規(guī),密切配合、協(xié)助監(jiān)理、業(yè)主工程師開展竣工驗(yàn)收工作:(1檢查施工過程存在問題是否整改、解決完畢;(2編制合適的表格,記錄設(shè)備(試驗(yàn)運(yùn)行參數(shù),根據(jù)相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn),判別是否符合要求;(3對(duì)存在問題及時(shí)提出整改意見;(4對(duì)經(jīng)過整改合格的設(shè)備重新驗(yàn)收;(5參加驗(yàn)收各方必須在記錄表格簽字確

7、認(rèn)驗(yàn)收結(jié)果。2、設(shè)備的接管驗(yàn)收:應(yīng)與監(jiān)理、業(yè)主工程師加強(qiáng)溝通,了解接管驗(yàn)收的內(nèi)容;根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)、施工驗(yàn)收規(guī)范等法律法規(guī),開展接管驗(yàn)收工作:(1對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備的接管移交作出計(jì)劃;(2根據(jù)計(jì)劃,對(duì)設(shè)備逐步進(jìn)行接管驗(yàn)收:A、對(duì)已經(jīng)竣工驗(yàn)收的設(shè)備認(rèn)真檢查驗(yàn)收;B、編制合適的接管驗(yàn)收表格,記錄設(shè)備運(yùn)行參數(shù)、驗(yàn)收情況;C、對(duì)不合格的設(shè)備設(shè)施提出整改意見,限期整改;D、竣工圖紙、技術(shù)資料(包括說明書、操作手冊(cè)、維修保養(yǎng)手冊(cè)等接管驗(yàn)收(必須認(rèn)真檢查驗(yàn)收、記錄;E、維修工具、備件、材料的接管驗(yàn)收(必須根據(jù)招標(biāo)文件、合同文件、工程量清單認(rèn)真檢查驗(yàn)收、記錄;3、對(duì)經(jīng)過檢查

8、驗(yàn)收合格的設(shè)備,參加驗(yàn)收各方人員必須簽字確認(rèn);4、對(duì)存在問題的設(shè)備限期整改,整改合格后重新驗(yàn)收;5、對(duì)經(jīng)過整改仍存在問題的設(shè)備,必須作好備忘錄,以分清各方的責(zé)任,并進(jìn)行一步協(xié)商如何解決。(二保修期內(nèi)設(shè)施設(shè)備管理的原則性規(guī)定根據(jù)國家有關(guān)設(shè)備設(shè)施保修規(guī)定、招標(biāo)文件、合同文件,承建商、施工單位、供應(yīng)商必須在約定的保修期內(nèi)對(duì)所屬范圍的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保修,但物業(yè)管理人員應(yīng)注意以下事項(xiàng):1 、在保修期內(nèi),工程部負(fù)責(zé)所有設(shè)施設(shè)備開機(jī)、停機(jī)操作及運(yùn)行管理,表面清潔,不許拆解、維修,以便清楚界定責(zé)任。2、對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題、設(shè)施設(shè)備遺留問題進(jìn)行匯總,將匯總的遺留保修項(xiàng)目,提交給開發(fā)商有關(guān)保修的負(fù)責(zé)人或施工單位負(fù)責(zé)

9、人,或設(shè)備供應(yīng)商，并協(xié)商開展返修工作。 3、業(yè)主（開發(fā)商、建設(shè)單位） 、工程部對(duì)返修項(xiàng)目的完工驗(yàn)收，嚴(yán)格 把好質(zhì)量關(guān)。 4、在保修期內(nèi)，設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、存在問題、不能正常運(yùn)行的， 一定要聯(lián)系保修責(zé)任單位，盡快修復(fù)后，經(jīng)雙方驗(yàn)收、確認(rèn)后，才能正式 投入使用。 5、在保修期內(nèi)，發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障或隱患，應(yīng)及時(shí)停機(jī)，轉(zhuǎn)換 備用設(shè)備，聯(lián)系保修責(zé)任單位，派人員到現(xiàn)場(chǎng)檢查維修；如果保修人員需 要，工程部人員可以協(xié)助工作，但不準(zhǔn)許擅自檢查、拆解故障設(shè)備，以防 保修責(zé)任的轉(zhuǎn)移。 6、保修工作完成后，應(yīng)及時(shí)檢查試驗(yàn)，確定已經(jīng)修復(fù)、達(dá)到技術(shù)要 求、能正常投入運(yùn)行，雙方在驗(yàn)收單上簽字確認(rèn)。 7、對(duì)經(jīng)過保修的所有

10、設(shè)施設(shè)備，必須認(rèn)真記錄。特別是更換零部件， 需要重新計(jì)算保修期的，應(yīng)雙方簽字確認(rèn)。 8、記錄表格 8.1 報(bào)修記錄表格：包括報(bào)修的日期、時(shí)間、報(bào)修人，保修單位、接電 話（傳真或通知單據(jù)）人員、電話等內(nèi)容。 8.2 設(shè)施設(shè)備保修記錄 ：保修單位人員到達(dá)日期、時(shí)間、開始維修 時(shí)間、完成時(shí)間，維修的設(shè)備名稱、故障情況、維修情況、更換零部件名 稱，試運(yùn)行情況、運(yùn)行參數(shù)、更換部件保修期延長(zhǎng)等。雙方簽字確認(rèn)。 （四）保修期內(nèi)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng) 1、認(rèn)真研究招標(biāo)文件、合同文件，了解在保修期內(nèi)屬于施工單位維護(hù) 保養(yǎng)的項(xiàng)目，分清職責(zé)； 2、 建立負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)人的聯(lián)系表， 了解、 協(xié)調(diào)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃； 3、督

11、促施工單位按照相關(guān)文件規(guī)定，認(rèn)真執(zhí)行設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工 作； 4、對(duì)施工單位的維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、評(píng)價(jià)，提出整改意見； 5、負(fù)責(zé)非施工單位維護(hù)保養(yǎng)的設(shè)施設(shè)備的正常管理工作。 四、保修期滿，最后驗(yàn)收 保修期滿， （一）認(rèn)真研究招標(biāo)文件、合同文件，對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況進(jìn) 行總結(jié)。 11 各系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)，經(jīng)過運(yùn)行檢驗(yàn)符合國家標(biāo)準(zhǔn)、 規(guī)范、設(shè)計(jì)要求； 12 各系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)安全、正常運(yùn)行； 13 各系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備在保修期內(nèi)，沒發(fā)生故障、損壞； 14 所提供的設(shè)備如果在保質(zhì)期內(nèi)有發(fā)生損壞，更換設(shè)備或部件，以 修復(fù)正常運(yùn)行后，開始計(jì)算更換的設(shè)備、部件的保質(zhì)期； 1.5

12、統(tǒng)計(jì)在保修期內(nèi)各系統(tǒng)設(shè)備故障、維修事項(xiàng)、遺留問題，統(tǒng)計(jì)因 更換零部件需要延長(zhǎng)保修期的設(shè)備。 （二）最終的驗(yàn)收 2.1 在保質(zhì)期滿前，參加由業(yè)主、施工單位代表組織的對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備 設(shè)施全面檢查和最后驗(yàn)收，必須認(rèn)真做好驗(yàn)收記錄； 2.2 如在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)各系統(tǒng)設(shè)備存在任何缺陷，必須由施工單位負(fù)責(zé) 修理，或更換零部件，并經(jīng)過調(diào)試、運(yùn)行試驗(yàn)，以檢驗(yàn)設(shè)備是否已經(jīng)修復(fù)， 能夠正常運(yùn)行。 2.3 設(shè)備經(jīng)過維修、檢驗(yàn)合格后，施工單位應(yīng)將缺陷原因、修理內(nèi)容、 完成修理及恢復(fù)正常的時(shí)間和日期等報(bào)告給業(yè)主，報(bào)告一式兩份。 2.4 在最終驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)的故障設(shè)備，經(jīng)維修恢復(fù)正常運(yùn)行后，必須協(xié)商 確定保修期的延長(zhǎng)，并雙方簽字確認(rèn)。 2.5 施工單位必須提供對(duì)新維修或更換的