房地產的非理性繁榮及其終結

1、房地產的非理性繁榮及其終結    在筆者看來，房地產1/3是宏觀問題，1/3是金融問題，1/3才是房地產問題。本輪房地產的非理性繁榮來自于超低利率所引發(fā)的宏觀總需求膨脹的大背景，來自于消費信貸所導致的猛烈的金融創(chuàng)新，來自于對房地產開發(fā)的巨額信貸支持，來自于權力的介入尤其是地方政府發(fā)展本地經濟的強烈沖動。但這一切都正在走向終結，這意味著房地產的非理性繁榮也將終結，中國的房地產業(yè)將迎來新的調整發(fā)展的時期。 一、超低利率支撐的房地產泡沫正在破滅 中國房地產市場到底有沒有泡沫？這是幾年來各界爭論的一個焦點。但不客氣地說，關于泡沫討論的本身帶有泡沫性。這是因為，關

2、于房地產泡沫的標準不清楚，住房價格的情況亦不清楚，許多數(shù)據并不具有可比性，也不具有說服力。在這種情況下，說有泡沫也罷，沒有泡沫也罷，都缺乏足夠的依據。 不過，有一點可以非?？隙ǎ耗蔷褪菑暮暧^面看，近幾年來中國的真實利率經歷了700多個基點的激烈波動，導致真實利率從正變負，中國經歷了一場超低利率所導致的總需求膨脹(經濟過熱)的過程，而總需求膨脹最主要的領域便是房地產這樣的資產領域。因此我們可以說，超低利率直接導致了房地產市場的虛假需求、虛假繁榮以及房價虛高。只要你承認宏觀經濟過熱，就必須承認房地產市場的泡沫現(xiàn)象。 無泡沫論者堅持認為，我國房地產市場出現(xiàn)供需兩旺、量價齊增的現(xiàn)象是認為樓市無泡沫的一

3、個重要論據。其實，房地產需求是貨幣的需求，而旺盛的貨幣需求與低利率有很大的關系。由于真實利率偏低，使得實際存款利率和按揭貸款利率都是負值，這是很多居民采用購買房產的方式來保值資產的重要原因。據統(tǒng)計，目前房地產開發(fā)與購房貸款總計近4萬億的規(guī)模。因此，可以推知，利率只要上調一個點，400億人民幣的利潤和消費者剩余就會被拿了，如果利率上調5個點，則意味著2000億人民幣的利潤和消費者剩余被拿走。如此一來，房地產市場將變成一個全行業(yè)虧損的市場，哪里還會有購銷兩旺的景象？ 很顯然，雖然中長期房價走勢還難以預期，未來泡沫的演變亦需研究，但隨著宏觀調控的步步加深，總需求的回落，超低利率支持的房市虛假繁榮已經

4、走到盡頭。 二、制度缺陷決定著房地產難以持續(xù)飛升 我們發(fā)現(xiàn)，中國的房地產市場也和股票市場一樣，存在重大制度缺陷。其表現(xiàn)有三：第一，房地產市場和股市一樣，是一個權力介入型市場，權力資本的作用超過了其他資本，產品市場化而要素非市場化的不對稱現(xiàn)象導致了住房市場的畸形以及價格的居高不下。第二，迄今為止，地方政府發(fā)展房地產業(yè)更多是迫于財政支出的壓力，出于追求發(fā)展政績的沖動，這一點與當年發(fā)展股市只是迫于企業(yè)融資壓力、迫于為國有企業(yè)脫困圈錢有“異曲同工“之妙。第三，房地產商推高資產價格的市場操作手法與股市黑莊頗為類似：(1)上海市的一項調查表明，盡管在總的房地產投資中外資所占比重只有3.5%左右，但在高端市

5、場中這一比例卻高達40%。在股市中，如果有人控制了一支股票中40%以上份額的話，他就完全可以操縱股價，并被稱為莊家了。而莊家推動整個市場價格上漲的奧秘就在首先推高高價股票的價格，誘使其他中低價股票的價格自然會被帶上來，這一手法在房地產市場中也已經被使用。(2)2005年房地產投資商提出轉戰(zhàn)二、三線城市。從技術上看，這一做法無形之中也暗合了股市莊家炒作二、三線股，為一線股資金撤退做掩護的手法。(3)這幾年房地產價格上漲速度令人膛目結舌。許多城市的價格已經翻番，少數(shù)項目價格甚至漲了7-8倍。在這種情況下，有些業(yè)內人士還一直宣稱“少關心單價，多關注面積”。這與股市莊托的做市效應是一樣的。(4)為了推

6、高價格，房地產商偽造大量虛假成交合同，通過這些虛假合同，使得房地產價格“無量空漲”。這一做法類似于股市莊家自我對敲拉抬價格。 自1998年中國房地產市場啟動以來，房地產投資額和銷售額年平均增長率都在20%以上，房地產業(yè)對經濟的直接和間接拉動作用已經達到了2個百分點以上。然而，這種發(fā)展是在房地產市場極其不規(guī)范的情況下實現(xiàn)的，而一個不規(guī)范的市場是不可能實現(xiàn)持續(xù)快速的成長的！股市如此，房地產市場亦如此。 三、房地產調控會是高超的“組合拳”嗎？ 當前，社會上有許多人對政府利用非市場手段來調控房地產市場的做法表示異議。其實，中國并非完善的市場經濟，在諸多相關制度還不完善的情況下，衡量政策好壞的關鍵還是看

7、政策的效果如何。 筆者認為，如果房地產調控只是一種打壓政策，則效果有限，并且容易有副作用，但如果這種宏觀調控思路具有總體性和組合性，作為“組合拳”使用則另當別論。 在此我們要再次強調，中國房地產存在的問題事實上分為“制度問題”和“宏觀問題”兩個方面，對這兩個不同類型的問題，第一不可以混淆，否則政策含意會不清楚。第二，政策調控應相機行事，讓這兩個方面結合起來，形成最有力、最有效的政策效果。 如果通過調整利率的辦法來打壓房地產，則有可能先打壓了其他產業(yè)。如果人民幣升值，則境外資金得逞，會導致更多的資金進入。政策的運用投鼠忌器。何以出招？最好的辦法是借助于中國強大的“政府組織資源”，在先不使用匯率手

8、段的情況下，運用非價格手段將過熱的房地產打壓下來，令國際投機資金無處藏身且無利可圖，遏止其進一步的進入，再在遏止了投機資金后再適時調整匯率和利率，以對經濟進行價格調控；同時，借助調控的機會推進房地產的制度建設，通過“再造市場”來蓄積未來發(fā)展之力。這就是最佳的政策操作。 從最近情況看，國際游資從房地產市場大量出逃的跡象還不是很明顯，但可以斷定，隨著房價調整行情的不斷深入，藏匿于中國房地產國際游資如果不出逃的話，就會在很大程度上被“消滅”。而這些游資最后不管是出逃，還是被消滅，對中國匯率改革來說都是一個有利條件。國際游資“雙保險”的投資策似乎高明，但他們沒有想到的是他們進入的是中國而不是泰國，其所

9、博弈的對手是具有強大組織能力和權威的中國政府。 四、房地產調控對消費者來說是好消息 這些年，中國房地產商們風光無限，在各類財富榜上譜寫著財富增長的神話，但從其生產和成長環(huán)境看，我們只能還把中國房地產商們稱為“草莽富豪”。今天，隨著中國房地產調控政策的相繼出臺，草莽時代的喪鐘的已然敲響，“再造市場”的歷史已經開始。 從各地出臺的一系列政策來看，政府在規(guī)范房地產方面的工作應該說已經取得效果。從一級市場規(guī)范、透明的土地供應和成本構成、二級市場的公開透明交易，到利率和信貸政策的調整，以及對中介媒體的規(guī)范化管理，都有了較好的措施。這些措施如果能夠得到有效落實，不僅有利于消除和防范房地產泡沫的重現(xiàn)，而且有可能使得中國房地產運行將能夠逐步走上平穩(wěn)、有序、和諧之路，讓中國的消費者享受到性價比更優(yōu)的住房。因此，房地產政策調整后期的住房質量總體上應該是看好的。 另外，從供需平衡與市場壓力看，在需求旺盛、泡沫泛起時，市場偏向于所謂的“賣方市場”