房地產(chǎn)的非理性繁榮及其終結(jié)

1、房地產(chǎn)的非理性繁榮及其終結(jié)    在筆者看來，房地產(chǎn)1/3是宏觀問題，1/3是金融問題，1/3才是房地產(chǎn)問題。本輪房地產(chǎn)的非理性繁榮來自于超低利率所引發(fā)的宏觀總需求膨脹的大背景，來自于消費信貸所導(dǎo)致的猛烈的金融創(chuàng)新，來自于對房地產(chǎn)開發(fā)的巨額信貸支持，來自于權(quán)力的介入尤其是地方政府發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)的強烈沖動。但這一切都正在走向終結(jié)，這意味著房地產(chǎn)的非理性繁榮也將終結(jié)，中國的房地產(chǎn)業(yè)將迎來新的調(diào)整發(fā)展的時期。 一、超低利率支撐的房地產(chǎn)泡沫正在破滅 中國房地產(chǎn)市場到底有沒有泡沫？這是幾年來各界爭論的一個焦點。但不客氣地說，關(guān)于泡沫討論的本身帶有泡沫性。這是因為，關(guān)

2、于房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)不清楚，住房價格的情況亦不清楚，許多數(shù)據(jù)并不具有可比性，也不具有說服力。在這種情況下，說有泡沫也罷，沒有泡沫也罷，都缺乏足夠的依據(jù)。 不過，有一點可以非?？隙ǎ耗蔷褪菑暮暧^面看，近幾年來中國的真實利率經(jīng)歷了700多個基點的激烈波動，導(dǎo)致真實利率從正變負(fù)，中國經(jīng)歷了一場超低利率所導(dǎo)致的總需求膨脹(經(jīng)濟(jì)過熱)的過程，而總需求膨脹最主要的領(lǐng)域便是房地產(chǎn)這樣的資產(chǎn)領(lǐng)域。因此我們可以說，超低利率直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的虛假需求、虛假繁榮以及房價虛高。只要你承認(rèn)宏觀經(jīng)濟(jì)過熱，就必須承認(rèn)房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象。 無泡沫論者堅持認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供需兩旺、量價齊增的現(xiàn)象是認(rèn)為樓市無泡沫的一

3、個重要論據(jù)。其實，房地產(chǎn)需求是貨幣的需求，而旺盛的貨幣需求與低利率有很大的關(guān)系。由于真實利率偏低，使得實際存款利率和按揭貸款利率都是負(fù)值，這是很多居民采用購買房產(chǎn)的方式來保值資產(chǎn)的重要原因。據(jù)統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)開發(fā)與購房貸款總計近4萬億的規(guī)模。因此，可以推知，利率只要上調(diào)一個點，400億人民幣的利潤和消費者剩余就會被拿了，如果利率上調(diào)5個點，則意味著2000億人民幣的利潤和消費者剩余被拿走。如此一來，房地產(chǎn)市場將變成一個全行業(yè)虧損的市場，哪里還會有購銷兩旺的景象？ 很顯然，雖然中長期房價走勢還難以預(yù)期，未來泡沫的演變亦需研究，但隨著宏觀調(diào)控的步步加深，總需求的回落，超低利率支持的房市虛假繁榮已經(jīng)

4、走到盡頭。 二、制度缺陷決定著房地產(chǎn)難以持續(xù)飛升 我們發(fā)現(xiàn)，中國的房地產(chǎn)市場也和股票市場一樣，存在重大制度缺陷。其表現(xiàn)有三：第一，房地產(chǎn)市場和股市一樣，是一個權(quán)力介入型市場，權(quán)力資本的作用超過了其他資本，產(chǎn)品市場化而要素非市場化的不對稱現(xiàn)象導(dǎo)致了住房市場的畸形以及價格的居高不下。第二，迄今為止，地方政府發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)更多是迫于財政支出的壓力，出于追求發(fā)展政績的沖動，這一點與當(dāng)年發(fā)展股市只是迫于企業(yè)融資壓力、迫于為國有企業(yè)脫困圈錢有“異曲同工“之妙。第三，房地產(chǎn)商推高資產(chǎn)價格的市場操作手法與股市黑莊頗為類似：(1)上海市的一項調(diào)查表明，盡管在總的房地產(chǎn)投資中外資所占比重只有3.5%左右，但在高端市

5、場中這一比例卻高達(dá)40%。在股市中，如果有人控制了一支股票中40%以上份額的話，他就完全可以操縱股價，并被稱為莊家了。而莊家推動整個市場價格上漲的奧秘就在首先推高高價股票的價格，誘使其他中低價股票的價格自然會被帶上來，這一手法在房地產(chǎn)市場中也已經(jīng)被使用。(2)2005年房地產(chǎn)投資商提出轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市。從技術(shù)上看，這一做法無形之中也暗合了股市莊家炒作二、三線股，為一線股資金撤退做掩護(hù)的手法。(3)這幾年房地產(chǎn)價格上漲速度令人膛目結(jié)舌。許多城市的價格已經(jīng)翻番，少數(shù)項目價格甚至漲了7-8倍。在這種情況下，有些業(yè)內(nèi)人士還一直宣稱“少關(guān)心單價，多關(guān)注面積”。這與股市莊托的做市效應(yīng)是一樣的。(4)為了推

6、高價格，房地產(chǎn)商偽造大量虛假成交合同，通過這些虛假合同，使得房地產(chǎn)價格“無量空漲”。這一做法類似于股市莊家自我對敲拉抬價格。 自1998年中國房地產(chǎn)市場啟動以來，房地產(chǎn)投資額和銷售額年平均增長率都在20%以上，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的直接和間接拉動作用已經(jīng)達(dá)到了2個百分點以上。然而，這種發(fā)展是在房地產(chǎn)市場極其不規(guī)范的情況下實現(xiàn)的，而一個不規(guī)范的市場是不可能實現(xiàn)持續(xù)快速的成長的！股市如此，房地產(chǎn)市場亦如此。 三、房地產(chǎn)調(diào)控會是高超的“組合拳”嗎？ 當(dāng)前，社會上有許多人對政府利用非市場手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場的做法表示異議。其實，中國并非完善的市場經(jīng)濟(jì)，在諸多相關(guān)制度還不完善的情況下，衡量政策好壞的關(guān)鍵還是看

7、政策的效果如何。 筆者認(rèn)為，如果房地產(chǎn)調(diào)控只是一種打壓政策，則效果有限，并且容易有副作用，但如果這種宏觀調(diào)控思路具有總體性和組合性，作為“組合拳”使用則另當(dāng)別論。 在此我們要再次強調(diào)，中國房地產(chǎn)存在的問題事實上分為“制度問題”和“宏觀問題”兩個方面，對這兩個不同類型的問題，第一不可以混淆，否則政策含意會不清楚。第二，政策調(diào)控應(yīng)相機(jī)行事，讓這兩個方面結(jié)合起來，形成最有力、最有效的政策效果。 如果通過調(diào)整利率的辦法來打壓房地產(chǎn)，則有可能先打壓了其他產(chǎn)業(yè)。如果人民幣升值，則境外資金得逞，會導(dǎo)致更多的資金進(jìn)入。政策的運用投鼠忌器。何以出招？最好的辦法是借助于中國強大的“政府組織資源”，在先不使用匯率手

8、段的情況下，運用非價格手段將過熱的房地產(chǎn)打壓下來，令國際投機(jī)資金無處藏身且無利可圖，遏止其進(jìn)一步的進(jìn)入，再在遏止了投機(jī)資金后再適時調(diào)整匯率和利率，以對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行價格調(diào)控；同時，借助調(diào)控的機(jī)會推進(jìn)房地產(chǎn)的制度建設(shè)，通過“再造市場”來蓄積未來發(fā)展之力。這就是最佳的政策操作。 從最近情況看，國際游資從房地產(chǎn)市場大量出逃的跡象還不是很明顯，但可以斷定，隨著房價調(diào)整行情的不斷深入，藏匿于中國房地產(chǎn)國際游資如果不出逃的話，就會在很大程度上被“消滅”。而這些游資最后不管是出逃，還是被消滅，對中國匯率改革來說都是一個有利條件。國際游資“雙保險”的投資策似乎高明，但他們沒有想到的是他們進(jìn)入的是中國而不是泰國，其所

9、博弈的對手是具有強大組織能力和權(quán)威的中國政府。 四、房地產(chǎn)調(diào)控對消費者來說是好消息 這些年，中國房地產(chǎn)商們風(fēng)光無限，在各類財富榜上譜寫著財富增長的神話，但從其生產(chǎn)和成長環(huán)境看，我們只能還把中國房地產(chǎn)商們稱為“草莽富豪”。今天，隨著中國房地產(chǎn)調(diào)控政策的相繼出臺，草莽時代的喪鐘的已然敲響，“再造市場”的歷史已經(jīng)開始。 從各地出臺的一系列政策來看，政府在規(guī)范房地產(chǎn)方面的工作應(yīng)該說已經(jīng)取得效果。從一級市場規(guī)范、透明的土地供應(yīng)和成本構(gòu)成、二級市場的公開透明交易，到利率和信貸政策的調(diào)整，以及對中介媒體的規(guī)范化管理，都有了較好的措施。這些措施如果能夠得到有效落實，不僅有利于消除和防范房地產(chǎn)泡沫的重現(xiàn)，而且有可能使得中國房地產(chǎn)運行將能夠逐步走上平穩(wěn)、有序、和諧之路，讓中國的消費者享受到性價比更優(yōu)的住房。因此，房地產(chǎn)政策調(diào)整后期的住房質(zhì)量總體上應(yīng)該是看好的。 另外，從供需平衡與市場壓力看，在需求旺盛、泡沫泛起時，市場偏向于所謂的“賣方市場”