公益養(yǎng)老樂(lè)園有限責(zé)任公司創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書

1、第九屆“挑戰(zhàn)杯”大學(xué)生創(chuàng)業(yè)計(jì)劃大賽 題目：公益養(yǎng)老樂(lè)園有限責(zé)任公司創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)：孝承天下創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)目錄目錄21. 執(zhí)行總結(jié)61.1公司61.2市場(chǎng)71.3投資與財(cái)務(wù)82項(xiàng)目背景112.1產(chǎn)業(yè)背景112.2項(xiàng)目概述142.3項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)153.市場(chǎng)分析163.1 市場(chǎng)特征163.1.1概述163.1.2招收決策流程163.2市場(chǎng)容量163.3招收人員渠道分析173.4競(jìng)爭(zhēng)分析183.5政府政策214.公司戰(zhàn)略224.1公司概述224.2總體戰(zhàn)略234.2.1 公司使命234.2.2公司宗旨234.3發(fā)展戰(zhàn)略234.3.1公司短期目標(biāo)234.3.2長(zhǎng)期目標(biāo)245.市場(chǎng)營(yíng)銷255.1市場(chǎng)目標(biāo)255

2、.2產(chǎn)品255.3品牌265.4 市場(chǎng)可行性分析285.5市場(chǎng)分析285.6市場(chǎng)政策優(yōu)勢(shì)306.運(yùn)營(yíng)管理316.1企業(yè)選址316.2 服務(wù)質(zhì)量316.3采購(gòu)管理317.投資分析337.1股本結(jié)構(gòu)與規(guī)模337.2投資分配347.3投資分析367.3.1投資凈現(xiàn)值377.3.2內(nèi)含報(bào)酬率377.3.3投資回收期378.財(cái)務(wù)分析388.1住房及服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：388.2.收益預(yù)估表：388.3資產(chǎn)負(fù)債表:448.4現(xiàn)金流量表448.5.財(cái)務(wù)報(bào)表分析468.5.1償債能力分析468.5.2營(yíng)運(yùn)能力分析468.5.3盈利能力分析478.5.4成長(zhǎng)性分析489組織與管理509.1公司性質(zhì)509.2組織結(jié)構(gòu)50

3、9.2.1組織結(jié)構(gòu)509.2.2部門職責(zé)519.3創(chuàng)新與發(fā)展529.3.1創(chuàng)新529.3.2研發(fā)及投資計(jì)劃5210.風(fēng)險(xiǎn)分析5410.1 機(jī)遇5410.3 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)5610.4 解決方案5611風(fēng)險(xiǎn)資本退出方式5811.1 撤出方式5811.2 撤出時(shí)間59附錄一601.市場(chǎng)容量601.1 市場(chǎng)調(diào)研和定性分析651.1.1 調(diào)研目的652.調(diào)研方法653.調(diào)研時(shí)間654.調(diào)研結(jié)果分析66附錄二（財(cái)務(wù)附表）661. 執(zhí)行總結(jié)1.1公司 公益性養(yǎng)老樂(lè)園既是一座新型養(yǎng)老公司，也是一種新體系。它是具有定制養(yǎng)老服務(wù)，私人養(yǎng)老服務(wù)，自由性養(yǎng)老服務(wù)等新方案服務(wù)計(jì)劃的公司。公司將“讓老人擁有自己的生活，以老人

4、的意愿為中心”作為經(jīng)營(yíng)理念。公司將制定養(yǎng)老服務(wù)作為主線經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。該服務(wù)項(xiàng)目具有兩種模式，第一種初期制定三個(gè)基本套餐供老人們選擇。此外，再次基礎(chǔ)上可根據(jù)老人意愿做出更改，簽訂合同，公司將提供特定的服務(wù)人員，服務(wù)內(nèi)容。第二種模式是老人家屬提前提供老人服務(wù)需求，并簽訂協(xié)議，公司通過(guò)需求制定特別方案，培訓(xùn)專屬服務(wù)員工為老人服務(wù)。另外兩種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，是公司為部分由于家屬不再身邊，或者身體不方便居住養(yǎng)老院的老人提供的特殊服務(wù)項(xiàng)目。私人養(yǎng)老服務(wù)是公司將培訓(xùn)出的高級(jí)工作人員指派到老人家中，根據(jù)老人的情況，及時(shí)作出最好的服務(wù)。該類工作人員本身具有一定醫(yī)療、娛樂(lè)、地理等方面知識(shí)，給老人家的感覺(jué)。自由性養(yǎng)老服務(wù)是基于

5、部分老人身體狀況良好，不喜歡活動(dòng)受限，但是家屬不放心的情況，服務(wù)人員負(fù)責(zé)待命，在老人需要的時(shí)間為老人服務(wù)。該方案老人活動(dòng)自由性強(qiáng)。方案的優(yōu)化新穎是社會(huì)的需求，也是市場(chǎng)的待補(bǔ)漏洞。需要解決的問(wèn)題。 1.2市場(chǎng) 2007年我國(guó)60歲以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到143億，超過(guò)了總?cè)丝诘?1。據(jù)預(yù)測(cè)，2030年我國(guó)的老年人口將達(dá)248億，2050年將達(dá)437億，屆時(shí)老年人口的比重將達(dá)到總?cè)丝诘?12。 伴隨著人口老齡化比例不斷提高，家庭421結(jié)構(gòu)普遍化，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老已經(jīng)難以為繼。提高養(yǎng)老效率，減輕家庭中年人家庭負(fù)擔(dān)，合理進(jìn)行生活方面的社會(huì)分工已經(jīng)是一種必然。 目前私企養(yǎng)老企業(yè)多為盈利性組織，普遍存在資金不

6、足、服務(wù)質(zhì)量差、環(huán)境不佳等問(wèn)題，使老人生活質(zhì)量較低，更不用說(shuō)尋找生活中的樂(lè)趣。公辦養(yǎng)老院雖然具有較強(qiáng)的公益性，但是由于財(cái)政負(fù)擔(dān)過(guò)重造成投入不足，政府承擔(dān)社會(huì)養(yǎng)老不可持續(xù)。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前錦州市65歲以上老人有20余萬(wàn)人，而各種養(yǎng)老企業(yè)或組織接納不足0.7萬(wàn)人，保守估計(jì)因沒(méi)有符合要求的養(yǎng)老企業(yè)有2萬(wàn)以上老人迫切需要類似本公司提供的養(yǎng)老服務(wù)。1.3投資與財(cái)務(wù)公司欲選址錦州市古塔區(qū)古塔公園附近，在股本結(jié)構(gòu)中，風(fēng)險(xiǎn)投資方面我們打算吸引一個(gè)或者多個(gè)大企業(yè)共同入股，資金為900萬(wàn)，大企業(yè)的資金充足，愿意支持公益事業(yè)，來(lái)提高企業(yè)名聲，在日本這種模式很普遍，而且大企業(yè)也能從公益事業(yè)中獲取到一些關(guān)聯(lián)的收益，

7、總之，這種投資是一本萬(wàn)利的。團(tuán)隊(duì)投資300萬(wàn)元，充分考慮到我們作為大學(xué)生的資金來(lái)源有限。我們主要靠吸引大企業(yè)做公益事業(yè)這種在內(nèi)地比較新的模式來(lái)創(chuàng)立養(yǎng)老樂(lè)園，而我們創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)作為管理者經(jīng)營(yíng)公司。此外我們還需要以養(yǎng)老院房產(chǎn)作抵押從銀行貸款200萬(wàn)元，為期兩年。養(yǎng)老院預(yù)計(jì)建于錦州市古塔公園附近，占地4000平方米，共有床鋪200床，初步階段面向工人階層，提供全方位服務(wù)的中檔養(yǎng)老企業(yè)。招聘有專業(yè)知識(shí)的醫(yī)務(wù)人員，和培訓(xùn)下崗職工醫(yī)療保健、旅游、娛樂(lè)、文化等多種知識(shí)，一方面幫助下崗職工再就業(yè)，另一方面減少成本。開展宣傳活動(dòng)，吸引需要社會(huì)上需要我們服務(wù)的顧客入住，鼓勵(lì)青年學(xué)生積極參加敬老的愛(ài)心活動(dòng)。根據(jù)以上三個(gè)

8、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，2012年銀行長(zhǎng)期貸款利率，一至三年（含）為 6.65 %,考慮到風(fēng)險(xiǎn)等因素，現(xiàn)把資金成本率定為7%，此時(shí)NPV=542.05萬(wàn)元，大于0，內(nèi)含報(bào)酬率為8%大于資金成本率7%，投資回收期為8.72年，這在投資回收期普遍長(zhǎng)的養(yǎng)老行業(yè)里算是非常好了，因此值得投資。償債能力分析，公司償債能力較強(qiáng)，能輕松地?fù)Q還上銀行貸款。營(yíng)運(yùn)能力分析，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，但是有公司發(fā)展戰(zhàn)略上的原因，主要因?yàn)楣镜哪繕?biāo)是不斷擴(kuò)大養(yǎng)老規(guī)模，形成規(guī)模效益，因此要留有的銀行存款較多，以備后面的擴(kuò)張性建設(shè)投資，另外在具體時(shí)期，可以利用貨幣資金進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐顿Y，以增加企業(yè)收入。盈利能力分析，凈資產(chǎn)收益率反映了投資與報(bào)

9、酬的關(guān)系，是評(píng)價(jià)企業(yè)資本經(jīng)營(yíng)效益的核心指標(biāo)。本項(xiàng)目?jī)糍Y產(chǎn)收益率為5%，雖然相比其它企業(yè)較低，但是這正是企業(yè)公益性的表現(xiàn)。企業(yè)利潤(rùn)非常穩(wěn)定，但增長(zhǎng)比較慢，主要因?yàn)轲B(yǎng)老院的收入與企業(yè)的規(guī)模，即房間數(shù)有關(guān)，企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張具有周期性，因此利潤(rùn)的增長(zhǎng)也具有周期性，大概五年的時(shí)間可以擴(kuò)張一倍。成長(zhǎng)性分析，因第一年購(gòu)置200萬(wàn)的固定資產(chǎn)，第二年償還200萬(wàn)的貸款 ，所以總資產(chǎn)成長(zhǎng)率變化較大，公司規(guī)模自第三年后逐年增加，在行業(yè)中發(fā)展較快，說(shuō)明企業(yè)的成長(zhǎng)能力比較好?？傊f(shuō)明公司財(cái)務(wù)方面可行。1.4 組織與人力資源公司性質(zhì)是有限責(zé)任公司，初期組織結(jié)構(gòu)采取直線職能制。實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制、總經(jīng)理下設(shè)設(shè)施管理經(jīng)理、服務(wù)

10、管理經(jīng)理、員工管理經(jīng)理，財(cái)務(wù)經(jīng)理。公司由曹XX出任總經(jīng)理，遼寧某大學(xué)劉XX教授擔(dān)任技術(shù)顧問(wèn)，負(fù)責(zé)指導(dǎo)設(shè)施建設(shè)與安排工作，尹XX是服務(wù)模式的提出者，出任本公司的服務(wù)管理經(jīng)理，負(fù)責(zé)技術(shù)和醫(yī)療管理工作，創(chuàng)業(yè)小組成員負(fù)責(zé)市場(chǎng)營(yíng)銷與財(cái)務(wù)管理工作。同時(shí)，公司聘請(qǐng)遼寧某大學(xué)韓教授作為財(cái)務(wù)顧問(wèn)。2項(xiàng)目背景2.1產(chǎn)業(yè)背景 隨著老年人口數(shù)量的增加和占總?cè)丝诒戎氐纳仙粘怖先嗽黾右约蔼?dú)生子女增多，家庭規(guī)模趨向小型化，兩代戶成為主體，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老已面臨挑戰(zhàn)，家庭對(duì)老人提供最基本生活保障的傳統(tǒng)不斷削弱，獲得子女經(jīng)濟(jì)支持的老人比例下降；在精神慰藉方面更為缺乏，還有一些虐待老人和侵權(quán)、占據(jù)房產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，對(duì)老人

11、身心健康帶來(lái)較大沖擊，一些孤獨(dú)老人因無(wú)人照料導(dǎo)致早亡等現(xiàn)象應(yīng)引起社會(huì)關(guān)注，傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式和觀念應(yīng)向社會(huì)養(yǎng)老轉(zhuǎn)變，而當(dāng)前社會(huì)養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)都還較為薄弱。針對(duì)這一社會(huì)現(xiàn)狀，解決我國(guó)居民的養(yǎng)老問(wèn)題刻不容緩。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年我國(guó)60歲以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到143億，超過(guò)了總?cè)丝诘?1。據(jù)預(yù)測(cè)，2030年我國(guó)的老年人口將達(dá)248億，2050年將達(dá)437億，屆時(shí)老年人口的比重將達(dá)到總?cè)丝诘?12，也就是說(shuō)每3到4個(gè)人當(dāng)中，就會(huì)有一個(gè)是老年人。截至2011年底，全國(guó)60歲以上老年人口達(dá)到1.85億，占總?cè)丝?3.7%。2010年11月1日，中國(guó)60歲以上的老年人達(dá)178億，占總?cè)丝诘?326，其中65歲以

12、上老年人為119億，占總?cè)丝诘?87。中國(guó)成為世界上唯一老年人口超過(guò)1億的國(guó)家。報(bào)告提供的預(yù)測(cè)分析指出，2014年中國(guó)老年人口將超過(guò)2億，2025年達(dá)到3億，2042年老年人口比例將超過(guò)30。近10年來(lái)，中國(guó)80歲以上高齡老人增加了近一倍，已經(jīng)超過(guò)2000萬(wàn)。隨著年輕人異地工作，父母與子女異地居住，空巢老人越來(lái)越多，2010年城鄉(xiāng)空巢家庭約50；失能、半失能老年人數(shù)達(dá)3300多萬(wàn)。 然而，作為一個(gè)人口大國(guó)，中國(guó)的老齡化社會(huì)不同于其他國(guó)家，報(bào)告將此稱為“中國(guó)特色的人口老齡化社會(huì)”。除了老年人口基數(shù)大、增長(zhǎng)快、空巢和失能困難老人多以外，中國(guó)的老齡化還呈現(xiàn)出先于工業(yè)化、與家庭小型化相伴隨、老年撫養(yǎng)比

13、快速攀升等特點(diǎn)。中國(guó)有“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念。但當(dāng)兩個(gè)獨(dú)生子女組成的家庭要承擔(dān)4個(gè)甚至更多老人的養(yǎng)老責(zé)任時(shí)，無(wú)論在經(jīng)濟(jì)還是精力上，都給年輕人“難以承受之重”。當(dāng)社會(huì)變遷打破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老賴以存在的基礎(chǔ)時(shí)，養(yǎng)老觀念和養(yǎng)老模式也必然發(fā)生變化。不過(guò)，當(dāng)中國(guó)人已經(jīng)逐漸接受社會(huì)養(yǎng)老這一養(yǎng)老方式時(shí)，卻又不得不面對(duì)日益突出的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)供需矛盾。根據(jù)報(bào)告，中國(guó)養(yǎng)老床位總數(shù)僅占老年人口的18，低于發(fā)達(dá)國(guó)家5至7的比例，也低于一些發(fā)展中國(guó)家2至3的水平。中國(guó)將面臨“未富先老”和“未備先老”雙重挑戰(zhàn)。2014年中國(guó)老年人口將超過(guò)2億，2025年達(dá)到3億，2042年老年人口比例將超過(guò)30。 然而，作為一個(gè)人口大國(guó)，中

14、國(guó)的老齡化社會(huì)不同于其他國(guó)家，報(bào)告將此稱為“中國(guó)特色人口老齡化社會(huì)”。除了老年人口基數(shù)大、增長(zhǎng)快、空巢和失能困難老人多以外，中國(guó)的老齡化還呈現(xiàn)出先于工業(yè)化、與家庭小型化相伴隨、老年撫養(yǎng)比快速攀升等特點(diǎn)。中國(guó)有“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念。但當(dāng)兩個(gè)獨(dú)生子女組成的家庭要承擔(dān)4個(gè)甚至更多老人的養(yǎng)老責(zé)任時(shí)，無(wú)論在經(jīng)濟(jì)還是精力上，都給年輕人“難以承受之重”。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院人口與勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)蔡昉表示，當(dāng)社會(huì)變遷打破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老賴以存在的基礎(chǔ)時(shí)，養(yǎng)老觀念和養(yǎng)老模式也必然發(fā)生變化。不過(guò)，當(dāng)中國(guó)人已經(jīng)逐漸接受社會(huì)養(yǎng)老這一養(yǎng)老方式時(shí)，卻又不得不面對(duì)日益突出的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)供需矛盾。根據(jù)報(bào)告，中國(guó)養(yǎng)老床1.位總數(shù)僅占

15、老年人口的18，低于發(fā)達(dá)國(guó)家5至7的比例，也低于一些發(fā)展中國(guó)家2至3的水平。 西方發(fā)達(dá)國(guó)家一般在人均GDP10000美元左右進(jìn)入老齡社會(huì)，而中國(guó)是在人均GDP840美元時(shí)就進(jìn)入老齡社會(huì)，是典型的未富先老。聯(lián)合國(guó)將“60歲以上人口占總?cè)丝诒壤?0%，或65歲以上人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到7%”作為判斷一個(gè)國(guó)家是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)在90年代末就已進(jìn)入老齡化社會(huì)。2007年底全國(guó)60歲以上人口達(dá)到1.53億人，占人口總數(shù)的11.6%。（1）老年人口基數(shù)大 60歲以上老年人口已達(dá)1.53億，是世界老年人口總量的15，是亞洲老年人口的12。（2）老年人口增長(zhǎng)速度快到2045年左右，中國(guó)60歲以上人口將

16、占到總?cè)丝诘?0%。該過(guò)程發(fā)達(dá)國(guó)家用了100年。（3）高齡化趨勢(shì)明顯 目前80歲以上老年人口達(dá)1300萬(wàn)，約占全國(guó)老年總?cè)丝诘?.7%，而且每年增加4.7%。人口老齡化已成為我國(guó)面臨的最重要的民生問(wèn)題之一。 隨著我國(guó)老齡化人口規(guī)模的快速膨脹，養(yǎng)老問(wèn)題是事關(guān)公平與穩(wěn)定的重大社會(huì)問(wèn)題。如不立即著手解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題，將無(wú)法集中高效使用有限的社會(huì)優(yōu)質(zhì)勞動(dòng)力資源，直接影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。會(huì)給政府帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)，嚴(yán)重影響社會(huì)的發(fā)展與進(jìn)步。（1）歷史欠帳較多 在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，社會(huì)沒(méi)有完成養(yǎng)老積累，這個(gè)包袱留到了現(xiàn)在。（2）“未富先老”，人口老齡化與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng) 歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家在進(jìn)

17、入老齡社會(huì)時(shí)，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值一般在500010000美元，我國(guó)目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”國(guó)家。（3）家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)加重生育率下降、人均壽命延長(zhǎng)直接導(dǎo)致家庭供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)成倍增長(zhǎng)?！?21”模式將成為中國(guó)今后幾十年的主流家庭模式。（4）目前養(yǎng)老方式與實(shí)際需求不匹配 中國(guó)的傳統(tǒng)文化決定了單純以進(jìn)入養(yǎng)老院的養(yǎng)老方式無(wú)法滿足現(xiàn)實(shí)的養(yǎng)老需求，中國(guó)的主流養(yǎng)老模式應(yīng)為社區(qū)居家養(yǎng)老。2.2項(xiàng)目概述現(xiàn)如今中國(guó)城鎮(zhèn)的養(yǎng)老院根本不能滿足人口日益老齡化的需求，一般的民營(yíng)養(yǎng)老院雖然條件優(yōu)良，環(huán)境也好，但是價(jià)位太高，只適合于少部分經(jīng)濟(jì)條件好的老人，不能滿足大部分老人的養(yǎng)老需求；公立養(yǎng)老

18、院雖然價(jià)位比民營(yíng)養(yǎng)老院低，但是床位很緊張，也不能從根本上解決養(yǎng)老問(wèn)題。顧名思義，該項(xiàng)目中的公益養(yǎng)老院有一定的公益性質(zhì)，面向大部分需要照顧的老人，所以在保證了服務(wù)和設(shè)施質(zhì)量的同時(shí)，從費(fèi)用上講，能讓大多數(shù)家庭負(fù)擔(dān)得起，不會(huì)造成經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。這種公益養(yǎng)老院集食宿統(tǒng)一化、醫(yī)療統(tǒng)一化、娛樂(lè)統(tǒng)一化于一體，能夠保證老人的生活質(zhì)量，讓其安享晚年。2.3項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)與社會(huì)現(xiàn)有的民營(yíng)養(yǎng)老院和公立養(yǎng)老院相比，公益養(yǎng)老院的主要優(yōu)點(diǎn)如下：其一，價(jià)位大眾化，不會(huì)給家里造成過(guò)大經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，從一定程度上減少了家庭糾紛的發(fā)生。其二：集食宿、醫(yī)療、娛樂(lè)于一體，在保證了老人的身體健康的前提下，積極組織娛樂(lè)活動(dòng)，豐富老人的晚年生活。其三，由

19、于屬公益性質(zhì)，因此會(huì)有志愿者的加入，所以在服務(wù)上能夠充分考慮到每個(gè)老人的需求，因人而異，盡量保證滿足每個(gè)老人的需要。公益養(yǎng)老院的不足之處在于資金的來(lái)源是否穩(wěn)定持續(xù)，能否得到政府實(shí)質(zhì)性的支持，所以對(duì)這種公益養(yǎng)老院而言，持久性是最大的考驗(yàn)。3.市場(chǎng)分析3.1 市場(chǎng)特征概述由于計(jì)劃生育政策和人口預(yù)期壽命的延長(zhǎng),我國(guó)老齡化進(jìn)程加快,人口年齡結(jié)構(gòu)從成年型進(jìn)入老年型僅用了18年左右。隨之而來(lái)的養(yǎng)老成為擺在我國(guó)面前一個(gè)緊迫的社會(huì)問(wèn)題，而居住是解決養(yǎng)老問(wèn)題的出發(fā)點(diǎn)。我們的養(yǎng)老公司正是在這種背景下興起，隨著人民生活水平的提高和觀念的改變，這種養(yǎng)老公司的市場(chǎng)需求正不斷加大。招收決策流程 公司在招收人員的過(guò)程中，采

20、取廣告宣傳、網(wǎng)絡(luò)宣傳等方式提高知名度，吸引廣大老年人前來(lái)入住。因此公司的資質(zhì)、信譽(yù)是公司發(fā)展關(guān)注的焦點(diǎn)。3.2市場(chǎng)容量 第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)60歲以上老人有1.78億。截至2012年底，我國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.94億，其中，65歲以上人口為1.27億。到2010年，我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)僅4萬(wàn)多個(gè)，床位300萬(wàn)余張，不足全國(guó)老年人口的2%。這造成了很多老人想住養(yǎng)老院安享晚年，卻住不進(jìn)去的困境。據(jù)全國(guó)老齡委辦公室預(yù)計(jì)，到2025年，中國(guó)老年人口總數(shù)將達(dá)到3億，到2050年，我國(guó)將有4.3億老年人，也即每三個(gè)人中就有一個(gè)是老年人。中國(guó)老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世

21、界人口發(fā)展史上前所未有的。巨大的養(yǎng)老需求將日益凸顯，政府公辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展前景十分可觀。3.3招收人員渠道分析公司招收對(duì)象有很多種。首先，有這方面興趣和愛(ài)好的，而且在身體多病需要得到專業(yè)的照顧，并且經(jīng)過(guò)了兒女的同意的老人最適合住養(yǎng)老院。此外，對(duì)于那些不習(xí)慣跟兒女住在一起，害怕麻煩孩子的老人也十分適合；或者他們到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)后可以結(jié)交更多的老年朋友；老年人也有很多自身需求使得他們離不開養(yǎng)老院。 另外注明：不管是自理型老人，還是生活不能自理的老人都可以入住養(yǎng)老院的。對(duì)于自理老人，可以與院內(nèi)更多老年人交流、交友，可以到院內(nèi)老年大學(xué)學(xué)習(xí)，參與各種活動(dòng)，體驗(yàn)運(yùn)活動(dòng)的快樂(lè)。對(duì)

22、于不能自理的老人，我們的養(yǎng)老護(hù)理員都是經(jīng)過(guò)精挑細(xì)選持證上崗，一定會(huì)為老年人提供最舒適、最順心的服務(wù)。3.4競(jìng)爭(zhēng)分析我國(guó)現(xiàn)有養(yǎng)老院3480個(gè)，但大多都是小型養(yǎng)老院，在中國(guó)還沒(méi)一個(gè)相當(dāng)完善的養(yǎng)老院，所以在當(dāng)今我國(guó)老齡化步伐加劇過(guò)程中，與其他行業(yè)相比，競(jìng)爭(zhēng)壓力性對(duì)小一些，但是在最近幾年，國(guó)內(nèi)也出現(xiàn)及個(gè)性對(duì)完善的養(yǎng)老院，非常值得我們借鑒，在擁有將近14億人的中國(guó)，養(yǎng)老院是一個(gè)很不錯(cuò)的選擇！ 雖然在中國(guó)相繼出現(xiàn)了多個(gè)私立加政府型的養(yǎng)老院，但是相比中國(guó)龐大的人口數(shù)字，我公司相對(duì)其他行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力是非常客觀的。   雖然前景可觀，但是在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，現(xiàn)代個(gè)人企業(yè)不單

23、純是規(guī)模與價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，最根本的是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)是看誰(shuí)能贏得持續(xù)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，這就要求企業(yè)以不斷提高核心競(jìng)爭(zhēng)力作為長(zhǎng)期制勝之本。這就是所謂的“知己知彼，百戰(zhàn)不殆?！蓖袑?duì)手、上下游企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策者最為關(guān)心的首要問(wèn)題，中國(guó)的企業(yè)對(duì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、及時(shí)性、系統(tǒng)性上有很大的不足，在制定市場(chǎng)和企業(yè)發(fā)展策略時(shí)，往往是僅僅依靠個(gè)人感覺(jué)，而缺乏建立在詳細(xì)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的科學(xué)論證。 我公司人員分析認(rèn)為，對(duì)于企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，就是強(qiáng)調(diào)資源的整合、獨(dú)具性和持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，是企業(yè)通過(guò)對(duì)資源的充分利用和有效整合而形成的企業(yè)獨(dú)有的、支撐企業(yè)保持持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的能力。這里有四個(gè)基本

24、點(diǎn)：第一，資源與能力的轉(zhuǎn)換；第二，獨(dú)具性和持續(xù)性的結(jié)合；第三，對(duì)資源的有效整合；第四，動(dòng)態(tài)實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。競(jìng)爭(zhēng)力不是永恒不變的，而是一個(gè)動(dòng)態(tài)發(fā)展的過(guò)程。 核心競(jìng)爭(zhēng)力也稱核心能力或核心專長(zhǎng)，它是企業(yè)所擁有的能為消費(fèi)者帶來(lái)特殊效用并使企業(yè)獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定超額利潤(rùn)的獨(dú)特性資源。我公司人員分析認(rèn)為，自上世紀(jì)90年代以來(lái)，跨國(guó)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)全球化的競(jìng)爭(zhēng)壓力之下，頻繁進(jìn)行著大規(guī)模的戰(zhàn)略重組和業(yè)務(wù)外包，其主要目的歸根到底就是要獲取互補(bǔ)性資源、集中精力提高企業(yè)在核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力水平。與跨國(guó)企業(yè)相比，中國(guó)養(yǎng)老院企業(yè)在諸多方面還存在很大的差距。如何有效提升中國(guó)養(yǎng)老院企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力、積極參與到全球化的競(jìng)爭(zhēng)之中

25、，是我們迫切需要考慮的問(wèn)題?？上驳氖?，以養(yǎng)老院為代表的中國(guó)家養(yǎng)老院業(yè)在20多年的發(fā)展中，憑借著在技術(shù)、管理、營(yíng)銷等領(lǐng)域的創(chuàng)新，成為了養(yǎng)老院全球市場(chǎng)的重要參與者，具有了較強(qiáng)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。從某種意義上，它們的成功為其他行業(yè)的發(fā)展提供了值得借鑒經(jīng)驗(yàn)與啟示。 在日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的中國(guó)，養(yǎng)老院價(jià)格的制定關(guān)系到了整個(gè)組織的盛衰，如果價(jià)格太低，公司肯定會(huì)吃不消，導(dǎo)致賠本，如果價(jià)格太高，入住人群肯定少之又少，我養(yǎng)老院主要面向中低層家庭幾無(wú)兒無(wú)女的老人所，所以價(jià)格的定位是非常重要的。因此我公司一定會(huì)合理定價(jià)。在定價(jià)之前，我們會(huì)轉(zhuǎn)派工作人員到全國(guó)各地大小養(yǎng)老院做調(diào)查，報(bào)價(jià)格的定位做好研究，我養(yǎng)老院的價(jià)格宗旨是：不能太

26、高也不能太低。   我公司是一家養(yǎng)老院，主要群體是老人，但我公司也需要盈利。我公司會(huì)實(shí)行“老人養(yǎng)老人”措施。   我公司的養(yǎng)老院居住環(huán)境是分層次的。分為高級(jí)、中級(jí)、和普通三種。   對(duì)于高級(jí)的套房，在價(jià)格上與其他養(yǎng)老院相比，我養(yǎng)老院的價(jià)格是非常合理的，以直這樣，更多的老人及子女才會(huì)放心把老人交個(gè)我們。   對(duì)于中極套房在價(jià)格上比高幾套房低一個(gè)等級(jí)，主要面對(duì)中低級(jí)家庭，可以這樣說(shuō)，中級(jí)套房群體是我養(yǎng)老院的主體。   普通套房主要接納的是工薪家庭以及

27、無(wú)兒無(wú)女的，以及在外流浪的老人，對(duì)于無(wú)兒無(wú)女及流浪的老人在價(jià)格上群是免費(fèi)的，對(duì)于一家養(yǎng)老院來(lái)說(shuō)，人性化是非常重要的。   我養(yǎng)老院對(duì)于普通套房中的老人，我們會(huì)在高級(jí)、中級(jí)提成之后用于對(duì)他們提供更好地服務(wù)，這就是我公司實(shí)施的“老人養(yǎng)老人”政策。   隨著老人年齡的增長(zhǎng)，他們會(huì)很難感受到家庭的溫暖了，在當(dāng)今時(shí)代，子女們都在外面瘋狂的打拼，努力掙錢，卻漸漸忽略了老人們的感受，會(huì)很難周到的照顧好老人。   在居住房間內(nèi)，我們會(huì)專門派專家針對(duì)老人的心理、生理等各種因素?zé)o償為老人裝飾房間，讓他們感受到自己不是在養(yǎng)老院

28、，而是在自己的家中，房間中有電視、收音機(jī)等各種設(shè)備，一方老人們覺(jué)得孤獨(dú)。   在高級(jí)套房中，我們還會(huì)配置電腦、音響等更高級(jí)的設(shè)備，當(dāng)然，在高級(jí)套房中價(jià)格是比較高的，在我養(yǎng)老院中高級(jí)套房被來(lái)就很少，所以，價(jià)格比較高是正常的，但相對(duì)其他養(yǎng)老院高級(jí)套房我們是非常值得信賴的！   對(duì)于吃飯，和居住條件的價(jià)格定位是非常類似的。對(duì)于老人們的飲食場(chǎng)所，我們會(huì)根據(jù)他們的飲食習(xí)慣，飲食方式等，制定相應(yīng)的飯菜。我院會(huì)分三座食堂，分為高級(jí)、中級(jí)和普通食堂。吃飯是每個(gè)人的自由，他們想去哪個(gè)食堂吃飯都可以，飯菜價(jià)格我們會(huì)把利潤(rùn)壓到最低，讓老人們吃的放心，當(dāng)然，

29、在同類養(yǎng)老院中我養(yǎng)老院在飯菜價(jià)格上的制定是非常優(yōu)惠的。對(duì)于高級(jí)食堂，建筑面積相對(duì)其他兩個(gè)食堂是小一點(diǎn)的，但是里面的設(shè)備是非常好的，價(jià)格是比較高額的。3.5政府政策中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃指出“十二五”主要發(fā)展目標(biāo)。建立應(yīng)對(duì)人口老齡化戰(zhàn)略體系基本框架，制定實(shí)施老齡事業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。健全覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會(huì)養(yǎng)老保障體系，初步實(shí)現(xiàn)全國(guó)老年人人人享有基本養(yǎng)老保障。健全老年人基本醫(yī)療保障體系，基層醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)為轄區(qū)內(nèi)65歲及以上老年人開展健康管理服務(wù)，普遍建立健康檔案。建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全，全國(guó)每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到30

30、張。全面推行城鄉(xiāng)建設(shè)涉老工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、無(wú)障礙設(shè)施改造和新建小區(qū)老齡設(shè)施配套建設(shè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。增加老年文化、教育和體育健身活動(dòng)設(shè)施，進(jìn)一步擴(kuò)大各級(jí)各類老年大學(xué)（學(xué)校）辦學(xué)規(guī)模。加強(qiáng)老年社會(huì)管理工作。各地成立老齡工作委員會(huì)，80%以上退休人員納入社區(qū)管理服務(wù)對(duì)象，基層老齡協(xié)會(huì)覆蓋面達(dá)到80%以上，老年志愿者數(shù)量達(dá)到老年人口的10%以上。4.公司戰(zhàn)略4.1公司概述 公司立足我國(guó)老齡化逐步加劇的現(xiàn)狀，深入分析遼寧特別是錦州的養(yǎng)老院現(xiàn)狀、家居式養(yǎng)老的弊端以及養(yǎng)老市場(chǎng)缺口，將該創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目融入建設(shè)進(jìn)程，結(jié)合古塔區(qū)北湖公園的建設(shè)，在人民街與北京路交匯處興建一個(gè)的養(yǎng)老樂(lè)園，公司不僅為老人提供多形式的護(hù)理服務(wù)，也要

31、形成對(duì)老人的孫輩進(jìn)行體驗(yàn)式教育休閑、文化、娛樂(lè)基地，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厝罕?，形成巨大的社?huì)效益，并在養(yǎng)老院內(nèi)塑造一種以“孝”為基礎(chǔ)的傳統(tǒng)文化。 公司具有定制養(yǎng)老服務(wù)，私人養(yǎng)老服務(wù)，自由性養(yǎng)老服務(wù)等新方案服務(wù)計(jì)劃。將“讓老人擁有自己的生活，以老人的意愿為中心”作為經(jīng)營(yíng)理念。公司主要有三種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。第一種是定制性養(yǎng)老服務(wù)，初期制定三個(gè)基本套餐供老人們選擇。此外，再次基礎(chǔ)上可根據(jù)老人意愿做出更改，簽訂合同，公司將提供特定的服務(wù)人員，服務(wù)內(nèi)容?；蛘呃先思覍偬崆疤峁├先朔?wù)需求，并簽訂協(xié)議，公司通過(guò)需求制定特別方案，培訓(xùn)專屬服務(wù)員工為老人服務(wù)。第二種私人養(yǎng)老服務(wù)是公司將培訓(xùn)出的高級(jí)工作人員指派到老人家中，根據(jù)老人

32、的情況，及時(shí)作出最好的服務(wù)。該類工作人員本身具有一定醫(yī)療、娛樂(lè)、地理等方面知識(shí)，給老人家的感覺(jué)。第三種自由性養(yǎng)老服務(wù)是基于部分老人身體狀況良好，不喜歡活動(dòng)受限，但是家屬不放心的情況，服務(wù)人員負(fù)責(zé)待命，在老人需要的時(shí)間為老人服務(wù)。該方案老人活動(dòng)自由性強(qiáng)。4.2總體戰(zhàn)略 公司使命“老有所依，老有所樂(lè)，老有所享，老而健康”公司宗旨“以老人為中心，把孝道放心中”4.3發(fā)展戰(zhàn)略公司短期目標(biāo)(1) 優(yōu)選地址，通過(guò)媒體吸引商業(yè)集團(tuán)捐贈(zèng)目光。(2) 逐步建立健全公司銷售網(wǎng)絡(luò)，拓大產(chǎn)品的銷售范圍，建立并逐漸完善公司。(3) 建立1-2個(gè)服務(wù)培訓(xùn)基地。(4) 不斷提高服務(wù)質(zhì)量，提高公司形象。(5) 逐步加大服務(wù)老

33、人數(shù)量。(6) 第三年市場(chǎng)占有率達(dá)到2%左右。 長(zhǎng)期目標(biāo)(1）在多城市建立養(yǎng)老樂(lè)園基地。發(fā)展成為國(guó)內(nèi)養(yǎng)老行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。(2）進(jìn)一步完善和健全公司服務(wù)機(jī)制。(3）完成多元化養(yǎng)老企業(yè)目標(biāo)。(4）將服務(wù)模式引向國(guó)際，開始向國(guó)際市場(chǎng)進(jìn)行滲透。(5）開發(fā)衍生服務(wù)產(chǎn)品，帶動(dòng)更多相關(guān)領(lǐng)域。5.市場(chǎng)營(yíng)銷5.1市場(chǎng)目標(biāo)公益性養(yǎng)老院市場(chǎng)5.2產(chǎn)品 1.定制性養(yǎng)老服務(wù)。 （1）選擇套餐型 套餐一：主要針對(duì)對(duì)象：身患疾病生活不能自理的老人 服務(wù)內(nèi)容：基礎(chǔ)項(xiàng)目。為老人建檔，每日為老人測(cè)量血壓體溫并記錄，照顧老人日常飲食，服務(wù)老人洗漱擦身，清洗老人衣物，每日三次專業(yè)人員為老人按摩，活動(dòng)筋骨。清晨、黃昏時(shí)間段服務(wù)老人去公園。

34、每?jī)芍転槔先藫Q洗一次被褥。增添內(nèi)容：服務(wù)人員每日為老人念書報(bào)，觀看電視，提供老人喜歡的娛樂(lè)項(xiàng)目。 套餐二：主要針對(duì)對(duì)象：子女由于部分不原因不在身邊，不能及時(shí)照顧。及孤寡老人，但身體條件較好。服務(wù)內(nèi)容：養(yǎng)老樂(lè)園內(nèi)含娛樂(lè)設(shè)施，包括卡拉ok，小型電影播放室，棋牌室，健身器材等。另聘請(qǐng)廣場(chǎng)舞老師帶領(lǐng)老人學(xué)習(xí)舞蹈。增添內(nèi)容：每月1-2次聘請(qǐng)表演團(tuán)隊(duì)為老人進(jìn)行表演。每?jī)蓚€(gè)月一次帶領(lǐng)老人外出旅游。 套餐三：主要針對(duì)對(duì)象：處于半自理狀態(tài)，身體條件不佳的老人服務(wù)內(nèi)容：每天量血壓體溫兩次并記錄，喂老人吃藥，提供老人需要的娛樂(lè)服務(wù)，為老人提供療養(yǎng)服務(wù)。增添內(nèi)容：陪同老人日常生活，為老人提供專業(yè)醫(yī)療保健方案，并定期聯(lián)

35、合醫(yī)院進(jìn)行醫(yī)療咨詢。（2）自由性養(yǎng)老服務(wù)針對(duì)對(duì)象：家里無(wú)人照顧，但希望在家中養(yǎng)老的老人。服務(wù)內(nèi)容：指派服務(wù)人員到老人家中為老人提供服務(wù)，照顧老人日常生活，服務(wù)人員具有一定醫(yī)療，旅游，娛樂(lè)知識(shí)，不定時(shí)帶老人旅游，陪同老人娛樂(lè)等。（3）私人養(yǎng)老服務(wù) 針對(duì)對(duì)象：家屬需長(zhǎng)期外出，無(wú)法照顧的老人 服務(wù)內(nèi)容：家屬可提前將老人信息告知公司，包括老人生活習(xí)慣，興趣愛(ài)好等等，公司可提前進(jìn)行員工專屬培訓(xùn)，給老人家的感覺(jué)。5.3品牌公司采用多元品牌策略，把服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度作為重點(diǎn)在用戶中樹立明確的公司形象。隨著公司的不斷發(fā)展壯大，逐步研究綜合性的服務(wù)模式，其針對(duì)性強(qiáng)，更符合養(yǎng)老生活，同時(shí)反映出公司的價(jià)值，提升公司

36、的知名度。為保護(hù)服務(wù)形象，公司注冊(cè)商標(biāo)，包括相關(guān)或相近的商標(biāo)名；利用國(guó)家法律法規(guī)來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利；提前在網(wǎng)絡(luò)上注冊(cè)公司的域名，為發(fā)展網(wǎng)絡(luò)定制養(yǎng)老服務(wù)模式打下基礎(chǔ)；積極宣傳公司品牌，使品牌深入老人心，提高品牌知名度，保證公司存在可靠性。品牌需要有堅(jiān)強(qiáng)而鮮明的服務(wù)形象，推動(dòng)公司的人性化，優(yōu)勢(shì)越明顯，品牌的認(rèn)知度就越高。打造品牌，提高知名度，得到外界認(rèn)可，提升企業(yè)形象。為找到一條符合自身發(fā)展的品牌之路是提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的必要條臺(tái)。我們可以從以下幾方面著手：（1） 以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量提高品牌美譽(yù)度，塑造品牌力度，提升企業(yè)外在知名度。在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，抓住質(zhì)量關(guān)，用優(yōu)良的服務(wù)內(nèi)容，吸引老人，爭(zhēng)取在市場(chǎng)

37、上的主動(dòng)，提高產(chǎn)品美譽(yù)度。（2）夯實(shí)質(zhì)量基礎(chǔ)，確保品牌持久魅力。服務(wù)是公司品牌的基礎(chǔ)，新穎的服務(wù)模式是產(chǎn)品的生命，想做一個(gè)好的養(yǎng)老樂(lè)園，就要在質(zhì)量上超過(guò)現(xiàn)有的養(yǎng)老體系，取得競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。（3）以完善的服務(wù)保持公司可信度。在保證服務(wù)質(zhì)量的情況下，健全優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容是贏得公司可信度的良好途徑。為此，公司將建立健全的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，提供完美優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（4）通過(guò)良好品牌的樹立，提高大眾滿意度;通過(guò)社會(huì)公益活動(dòng)提高企業(yè)的公眾形象，使社會(huì)認(rèn)可；不斷提高服務(wù)水平，建立健全合理的服務(wù)機(jī)構(gòu)，使得老人在養(yǎng)老過(guò)程中內(nèi)能夠得到最人性化的感覺(jué)。 （5）以創(chuàng)新的服務(wù)理念加大市場(chǎng)的占有率，加大企業(yè)的創(chuàng)新研發(fā)，抓住市場(chǎng)動(dòng)向，建立一流

38、研發(fā)團(tuán)隊(duì)。5.4 市場(chǎng)可行性分析養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個(gè)周期比較長(zhǎng)的行業(yè)，對(duì)此，公司有清醒的認(rèn)識(shí)。進(jìn)行可行性分析要考慮的因素有：目前本地區(qū)同行業(yè)總量（具體床位數(shù)）及分布情況，本地區(qū)老人及家庭經(jīng)濟(jì)狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住情況，地理位置的交通和環(huán)境情況等。 創(chuàng)辦主要影響因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、降溫取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等，都要考慮在內(nèi)。由于公司創(chuàng)辦新穎，娛樂(lè)設(shè)施等費(fèi)用也需計(jì)算在內(nèi)。 辦院的主要風(fēng)險(xiǎn)在于，一是初始資金的不足，房租、人工費(fèi)和取暖費(fèi)等硬性開支不能得到有效來(lái)源，導(dǎo)致開辦一年內(nèi)甚至更長(zhǎng)時(shí)間處于停滯狀態(tài)，

39、不能實(shí)現(xiàn)公司資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)。二是尋求資金來(lái)源風(fēng)險(xiǎn)，由于捐贈(zèng)對(duì)象不穩(wěn)定，導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時(shí)得到良好硬件服務(wù)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不能強(qiáng)行索要公益捐贈(zèng)，造成財(cái)政赤字的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險(xiǎn)。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都帶來(lái)人力和物力上的負(fù)擔(dān)。 5.5市場(chǎng)分析就目前錦州市內(nèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展分析錦州市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該說(shuō)從數(shù)量上發(fā)展并不快，而且總體運(yùn)營(yíng)水平不夠高，特別是缺少象天津鶴童老人院、廣州市壽星大廈、上海福利中心這樣行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。具體來(lái)講， （）百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低（全部費(fèi)用800元以下）的入住率一直很高，床位全年緊

40、張。辦這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入較大，一般需要建設(shè)專門的院舍，配套設(shè)施齊全。 （）百床以上收費(fèi)在1000元左右的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在錦州市場(chǎng)目前屬于中檔以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，目前存在嚴(yán)重的入住率不足，經(jīng)營(yíng)情況多在盈虧平衡點(diǎn)以下。但這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是外地來(lái)錦州養(yǎng)老老人的首選。 （）30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將會(huì)是錦州市市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由于床位數(shù)達(dá)到了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投入和老人生活費(fèi)用都得到了合理攤薄，機(jī)構(gòu)管理還處在簡(jiǎn)單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗(yàn)積累期，多數(shù)都實(shí)現(xiàn)了盈利。 需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多自覺(jué)不自覺(jué)將服務(wù)群體逐漸定位在

41、不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費(fèi)較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。 （）30張床位以下的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營(yíng)形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營(yíng)這種類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵是爭(zhēng)取物業(yè)和居委會(huì)的支持，在房屋租金等方便實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠?？赡艿那闆r下爭(zhēng)取到福彩基金的投入，用這種方式爭(zhēng)取到前期經(jīng)營(yíng)者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風(fēng)險(xiǎn)。 目前這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在本市經(jīng)營(yíng)平均狀況較差，對(duì)經(jīng)營(yíng)者的運(yùn)營(yíng)水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過(guò)年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對(duì)這種

42、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，或采取集團(tuán)式經(jīng)營(yíng)方式，統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護(hù)康復(fù)設(shè)施，達(dá)到降低服務(wù)成本的目的。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，一家公益性服務(wù)良好的養(yǎng)老樂(lè)園將具有十分廣闊的市場(chǎng)前景。5.6市場(chǎng)政策優(yōu)勢(shì)（1）養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用水、電、安裝電話實(shí)行居民價(jià)優(yōu)惠?？擅磕甑矫裾块T審批一次。 （2）符合星光老年之家投入條件的，可申請(qǐng)福彩基金的注入。 （3）可利用志愿者開展服務(wù)，降低用人成本，實(shí)現(xiàn)親情服務(wù)。 （4）開展社會(huì)公益活動(dòng)，爭(zhēng)取捐贈(zèng)和贊助，補(bǔ)充老年生活費(fèi)用的不足。6.運(yùn)營(yíng)管理6.1企業(yè)選址錦州市古塔區(qū)古塔公園附近6.2 服務(wù)質(zhì)量公司擁有員工工作激勵(lì)體系，能最大化動(dòng)員員工全身心投入到工作當(dāng)中，硬件設(shè)施讓

43、人滿意，多樣化的老年娛樂(lè)場(chǎng)所、設(shè)施更大大提高了公司服務(wù)質(zhì)量，是老年人值得放心的養(yǎng)老寶地。6.3采購(gòu)管理公司欲采購(gòu)：(1) 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計(jì)500元*200=10萬(wàn)元。(2) 床上用品400*200=8萬(wàn)元 (3) 室內(nèi)一個(gè)書桌、圈椅400*200=4萬(wàn)元 (4) 電視每房間一個(gè)500*200=10萬(wàn)元 (5) 小型電影播放室內(nèi)設(shè)施一套，麻將桌20個(gè)，健身器材20件，預(yù)算約25萬(wàn)元。 (6) 餐飲設(shè)施，灶具十套，餐具200套，消毒柜兩個(gè)，冰箱若干臺(tái)，總控制在10萬(wàn)元。（可在開業(yè)時(shí)爭(zhēng)取區(qū)政府或贊助單位的捐贈(zèng)） (7) 洗衣設(shè)備，預(yù)算4萬(wàn)元（可設(shè)置投幣式自動(dòng)洗衣機(jī)十臺(tái)和其他洗衣設(shè)備若

44、干）。 (8) 洗澡設(shè)備，預(yù)算8萬(wàn)元。 (9)辦公設(shè)施，電腦若干、打印機(jī)一臺(tái)，面包車一部（可時(shí)機(jī)成熟時(shí)再增加）。合計(jì)最小投入19萬(wàn)元。 (10) 醫(yī)療器械設(shè)備等，預(yù)計(jì)投入70萬(wàn)元。 (11）其它裝飾類費(fèi)用計(jì)提2萬(wàn)元。7.投資分析7.1股本結(jié)構(gòu)與規(guī)模公司注冊(cè)資本1200萬(wàn)元，股本結(jié)構(gòu)和規(guī)模見(jiàn)表6-1。 表7-1 公司股本結(jié)構(gòu)表 股本來(lái)源股本規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)投資創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)投資金 額900萬(wàn)元300萬(wàn)元比 例70%30%在股本結(jié)構(gòu)中，風(fēng)險(xiǎn)投資方面我們打算吸引一個(gè)或者多個(gè)大企業(yè)共同入股，資金為900萬(wàn)，大企業(yè)的資金充足，愿意支持公益事業(yè)，來(lái)提高企業(yè)名聲，在日本這種模式很普遍，而且大企業(yè)也能從公益事業(yè)中獲取到一些

45、關(guān)聯(lián)的收益，總之，這種投資是一本萬(wàn)利的。團(tuán)隊(duì)投資300萬(wàn)元其中銀行貸款200萬(wàn)元，充分考慮到我們作為大學(xué)生的資金來(lái)源有限。我們主要靠吸引大企業(yè)做公益事業(yè)這種在內(nèi)地比較新的模式來(lái)創(chuàng)立養(yǎng)老樂(lè)園，而我們創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)作為管理者經(jīng)營(yíng)公司。此外我們還需要以養(yǎng)老院房產(chǎn)作抵押從銀行貸款200萬(wàn)元，為期兩年（金融機(jī)構(gòu)2年期的借款利率為6.65%）。7.2投資分配前期投資表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目費(fèi)用房建費(fèi)用850項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)費(fèi)80基本設(shè)施配備（綠化費(fèi)用）200開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用10其它費(fèi)用10流動(dòng)資金50合計(jì)1200注: 房建投入：為考慮經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期性，需要企業(yè)自己著手建設(shè)適合養(yǎng)老的標(biāo)準(zhǔn)房間，一方面能讓老人住的更加舒適，另

46、一方面也有利于企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)成本的降低；從長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)占用的土地增值會(huì)提高企業(yè)自身的價(jià)值，因此，雖然可能投資回收社會(huì)的房地產(chǎn)企業(yè)贊助，房建費(fèi)用控制在850萬(wàn)元。期長(zhǎng)些，但從長(zhǎng)期看是值得投資的。由于公司服務(wù)特殊性，需建設(shè)1-2個(gè)小型電影播放室，包括設(shè)備建設(shè)需花費(fèi)約150萬(wàn)元。因?yàn)閺氖路菭I(yíng)利事業(yè)，可邀有愿意回報(bào)。、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：為了改善養(yǎng)老環(huán)境，企業(yè)發(fā)展初期以栽種桃樹、柳樹、槐樹這些經(jīng)濟(jì)實(shí)用的樹種，養(yǎng)殖些花卉、草坪，設(shè)置可在路上休憩的木椅等，投入控制在30萬(wàn)元。、基本設(shè)施配備：(1) 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計(jì)500元*200=10萬(wàn)元。(2) 床上用品400*200=8萬(wàn)元 (3)

47、室內(nèi)一個(gè)書桌、圈椅400*200=4萬(wàn)元 (4) 電視每房間一個(gè)500*200=10萬(wàn)元 (5) 小型電影播放室內(nèi)設(shè)施一套，麻將桌20個(gè)，健身器材20件，預(yù)算約25萬(wàn)元。 (6) 餐飲設(shè)施，灶具十套，餐具200套，消毒柜兩個(gè)，冰箱若干臺(tái)，總控制在10萬(wàn)元。（可在開業(yè)時(shí)爭(zhēng)取區(qū)政府或贊助單位的捐贈(zèng)） (7) 洗衣設(shè)備，預(yù)算4萬(wàn)元（可設(shè)置投幣式自動(dòng)洗衣機(jī)十臺(tái)和其他洗衣設(shè)備若干）。 (8) 洗澡設(shè)備，預(yù)算8萬(wàn)元。 (9)辦公設(shè)施，電腦若干、打印機(jī)一臺(tái)，面包車一部（可時(shí)機(jī)成熟時(shí)再增加）。合計(jì)最小投入19萬(wàn)元。 (10) 醫(yī)療器械設(shè)備等，預(yù)計(jì)投入70萬(wàn)元。 (11）其它裝飾類費(fèi)用計(jì)提2萬(wàn)元。3、開業(yè)儀式和

48、相關(guān)宣傳費(fèi)用，約10萬(wàn)元。養(yǎng)老院預(yù)計(jì)建于錦州市古塔公園附近，占地4000平方米，共有床鋪200床，初步階段面向工人階層，提供全方位服務(wù)的中檔養(yǎng)老企業(yè)。招聘有專業(yè)知識(shí)的醫(yī)務(wù)人員，和培訓(xùn)下崗職工醫(yī)療保健、旅游、娛樂(lè)、文化等多種知識(shí)，一方面幫助下崗職工再就業(yè)，另一方面減少成本。開展宣傳活動(dòng)，吸引需要社會(huì)上需要我們服務(wù)的顧客入住，鼓勵(lì)青年學(xué)生積極參加敬老的愛(ài)心活動(dòng)。7.3投資分析年份初期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資-900流動(dòng)資金-50凈利潤(rùn)126.06195.98209.28209.28209.28209.28209.28209.28209.28209

49、.28+折舊23232323232323232323凈現(xiàn)金流量-1000149.06218.98232.28232.28232.28232.28232.28232.28232.28232.28凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-1000139.31191.27189.61177.21165.61154.78144.65135.19126.34118.08投資決策需要各種指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算判斷，為了更好地為投資者作參考，下面從投資凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率、投資回收期三個(gè)方面作分析,由于開辦養(yǎng)老院投資回報(bào)期比較長(zhǎng)，這也是特有的行業(yè)特征，為了分析財(cái)務(wù)上的可行性，現(xiàn)考慮10年期內(nèi)財(cái)務(wù)上的指標(biāo)。 投資凈現(xiàn)值NPV=(CI-CO)/(1

50、+i)-t 計(jì)算得：NPV=149.06*(1+7%)-1+218.98*(1+7%)-2+232.28*(1+7%)-3+232.28*(1+7%)-4+232.28*(1+7%)-5+232.28*(1+7%)-6+232.28*(1+7%)-7+232.28*(1+7%)-8+232.28*(1+7%)-9+232.28*(1+7%)-10-1000=542.05萬(wàn)元內(nèi)含報(bào)酬率NCF(1+IRR)-t =CO149.06*(1+R)-1+218.98*(1+R)-2+232.28*(1+R)-3+232.28*(1+R)-4+232.28*(1+R)-5+232.28*(1+R)-6+2

51、32.28*(1+R)-7+232.28*(1+R)-8+232.28*(1+R)-9+232.28*(1+R)-10=1000IRR8%投資回收期根據(jù)： Ik Ok 回收期=累計(jì)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年數(shù)-1+（未收到現(xiàn)金/當(dāng)年現(xiàn)值） =9-1+(167.4/232.28)=8.72年 根據(jù)以上三個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，2014年銀行長(zhǎng)期貸款利率，一至三年（含）為 6.65 %,考慮到風(fēng)險(xiǎn)等因素，現(xiàn)把資金成本率定為7%，此時(shí)NPV=542.05萬(wàn)元，遠(yuǎn)大于0，內(nèi)含報(bào)酬率為8%大于資金成本率7%，投資回收期為8.72年，這在投資回收期普遍長(zhǎng)的養(yǎng)老行業(yè)里算是非常好了，因此值得投資。8.財(cái)務(wù)分析8.1住房及服務(wù)費(fèi)

52、標(biāo)準(zhǔn)： 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（每人/每月/元）養(yǎng)老區(qū)類型房費(fèi)伙食費(fèi)水電費(fèi)護(hù)理費(fèi)合計(jì)樂(lè)居（生活自理老人）9005505001500靜養(yǎng)居（生活半自理老人）900550505002000養(yǎng)身居（半護(hù)理服務(wù)老人）9005505010002500怡心居（全護(hù)理服務(wù)老人）9005505013002800注：以上數(shù)據(jù)是依據(jù)問(wèn)卷調(diào)查總結(jié)得到，設(shè)計(jì)的問(wèn)卷調(diào)查表見(jiàn)下文8.2.收益預(yù)估表： 根據(jù)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老院的入住率很高，考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素，我們假設(shè)第一年的入住率為80%，各養(yǎng)老區(qū)（樂(lè)居、靜養(yǎng)居、養(yǎng)身居、怡心居）人數(shù)分別按入住人數(shù)的20%、50%、20%、10%計(jì)算,以后假設(shè)每年入住率為90%。其中，第一年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入計(jì)算如下：200*80%*12*(20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800)=399.36萬(wàn)元/年二至五年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入計(jì)算如下：200*90%*12*(20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800)=449.28萬(wàn)元/年成本費(fèi)用的有關(guān)項(xiàng)目： 第一年 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/年/萬(wàn)元員工工資折舊費(fèi)用伙食成本水電成本醫(yī)用用品成本其它費(fèi)用合計(jì)1252057.68204.4235二至五年 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/年/萬(wàn)元員工工資折舊費(fèi)用伙食成本水電成本醫(yī)用用品成本其它