接管驗收工作細(xì)則

1、接管驗收工作細(xì)則1.0目的:確保新接樓宇住用的主體結(jié)構(gòu)安全和滿意正常的使用功能。2.0范圍:對新接管樓宇的建筑、裝修、設(shè)施設(shè)備等方面的驗收。3.0職責(zé):相關(guān)部門人員組成的接管驗收小組負(fù)責(zé)接管驗收工作。4.0程序:4.1 接管驗收前的預(yù)備工作4.1.1 接管驗收定義依據(jù)發(fā)展商對物業(yè)公司的委托合同,在樓宇各項竣工驗收全部合格的基礎(chǔ)上,以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿意正常的使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。4.1.2 成立物業(yè)管理處在小區(qū)入住前三個月,（竣工驗收工作在入住前一至三個月內(nèi)進行）,成立管理處,管理處經(jīng)理、主任、物業(yè)管家和修理人員到位（其他管理人員分步到崗）,落實管理用房和職工宿舍。4.1.3 組織驗收

2、小組由管理處客戶部牽頭,組織工程部和管理處的有關(guān)人員組成驗收小組;驗收小組應(yīng)在驗收前完成以下工作:1） 提前派出部分修理技術(shù)人員進駐現(xiàn)場,與地盤的工作人員一起,參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作,主要是參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試,;了解整個樓宇內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施,熟識各類設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地;熟識水、電、氣管道道路的鋪設(shè)位置及走向,為入住后的管理、修理養(yǎng)護打下基礎(chǔ)。2）主動與工程部和承建單位聯(lián)系,協(xié)商樓宇交接問題,如:商定交接留意事項和開頭交接日期等。3）與工程部、施工單位雙方制定驗收方案,統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)。4）預(yù)備竣工驗收的表格資料:A、房屋接管驗收單B、房屋接管驗收整改項目統(tǒng)計表C、公共設(shè)施接管驗收單D

3、、公共設(shè)施接管驗收整改項目統(tǒng)計表E、 公共設(shè)備接管驗收單F、 公共設(shè)備接管驗收整改項目統(tǒng)計表G、接管驗收資料交接表H、接管驗收資料不合格整改單I、接管驗收不合格整改通知單4.2接管樓宇資料的驗證及部份移交的資料4.2.1 產(chǎn)權(quán)資料1 .建筑用地規(guī)劃許可證;2 .建筑工程規(guī)劃許可證;3 .建筑工程施工許可證;4 .建筑設(shè)計審批意見書;5 .業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單、購房合同復(fù)印件。4.2.2政府驗收合格資料1 .建筑工程竣工驗收合格證書;2 .公安消防局建筑消防驗收意見書;3 .建筑工程竣工檔案驗收證書;4 .燃?xì)夤こ瘫O(jiān)督質(zhì)量等級證書;5 .房屋建筑測繪報告;6 .建筑工程環(huán)保驗收

4、合格證書;7 .人防工程驗收證書;8 .用電許可證;9 .供用電協(xié)議書;10 .衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證;11 .電梯使用合格證;12 .電子防盜監(jiān)控系統(tǒng)驗收合格證書。注:煤氣、電話有線電視由相關(guān)公司負(fù)責(zé)修理保養(yǎng)及驗收。13 2.3工程技術(shù)資料1 .竣工圖-包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱藏管線的全套圖紙;2 .地質(zhì)勘察報告;3 .工程合同及開、竣工報告;4 .工程預(yù)決算分項清單;5 .圖紙會審記錄;6 .工程設(shè)計變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）;7 .隱藏工程驗收簽證;8 .沉降觀看記錄;9 .竣工驗收證明書;10 .鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;11 .新材料、構(gòu)配件的鑒定合

5、格證書;12 .水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書;13 .砂漿、混凝土試塊試壓報告;14 .供水、供暖的試壓報告。4.2.4 資料的存放上述資料必需存放在發(fā)展商或物業(yè)管理公司專職管理的檔案室內(nèi),以便隨時查閱。4.2.5 必需移交物業(yè)管理公司的資料:4.2.5.1 原件:1 .電梯使用合格證;2 .供用電協(xié)議書;3 .用電許可證;4 .用水申請審批表及月供水計劃執(zhí)行表;5 .衛(wèi)星電視地面接收設(shè)施許可證;6 .燃?xì)夤艿朗褂迷S可證。4.2.6 復(fù)印件及圖紙:1 .業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單;2 .參與建設(shè)該小區(qū)的設(shè)計,工程監(jiān)理及全部施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱,負(fù)責(zé)

6、人,聯(lián)系人,聯(lián)系電話清單;3 .建筑工程竣工驗收備案表;4 .公安消防局建筑消防驗收意見書;5.建筑、電氣、給排水、空調(diào)、煤氣、氣體滅火系統(tǒng)等施工圖;6.機電設(shè)備單臺說明書、調(diào)試、訂購合同。4.3樓宇接管驗收程序4.3.1 發(fā)展商通知物業(yè)管理公司接管驗收。4.3.2 物業(yè)管理公司按4.1及4.2進行核對。具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)發(fā)驗收復(fù)函并商定驗收時間。4.3.3 物業(yè)管理公司會同工程部,建筑施工人員共同對房屋質(zhì)量、使用功能及外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等作初步檢驗。4.3.4 對初步檢驗中發(fā)覺的問題,由驗收小組填寫遺留問題統(tǒng)計表,商定期限由施工單位負(fù)責(zé)整改,并商定時間復(fù)核。4.3.5 對無明顯不

7、合符檢驗標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋,由管理處接收鑰匙。管理處對接管了鑰匙的房屋擔(dān)當(dāng)保管責(zé)任,應(yīng)避免人為損壞;對仍存在缺陷的房屋待整改驗收合格后才接管鑰匙。4.3.6 業(yè)主（住戶）入住時,由管理處物業(yè)管家伴隨對室內(nèi)進行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對發(fā)覺的質(zhì)量問題由管理處整理后報告開發(fā)商,由其限期施工隊返修整改,經(jīng)管理處或業(yè)主（住戶）驗收后消項。4.3.7 在保修期內(nèi),在使用過程中業(yè)主（住戶）或管理處人員發(fā)覺的由于建筑施工或制造上的缺陷時,聯(lián)絡(luò)工程部查驗證明后,由其責(zé)令施工隊更換或返修。4.3.8 在保修期過后,在取得物業(yè)管理公司認(rèn)可后才向建筑商支付保證金或工程余款。4.4房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗方法參照建設(shè)部ZBP3

8、0001-90標(biāo)準(zhǔn)和國家1991年7月1日頒布的房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及達到業(yè)主（住戶）的合理要求。1 標(biāo)準(zhǔn)及檢驗方法1.1 梁、柱、板主體:1.1.1 按圖紙設(shè)計逐間檢查,無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫;1.1.2 無鋼筋外露;1.2 頂棚:1.2.1 抹灰面平整,面層涂料勻稱,無漏刷,無脫皮;1.2.2 無裂紋,無霉點,無滲水痕跡,無污漬;1.3 墻面:1.3.1 抹灰面平整,面層涂料勻稱,無漏刷,無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;1.3.2 塊料（如磁磚）面層:1.3.2.1 粘貼牢固,無缺棱掉角;1.3.2.2 面層無裂紋、損傷、色澤全都;1.3.2.3 對縫砂漿飽滿,線條

9、順直;1.3.3 外墻面:無裂紋、起砂、麻面等缺陷,無滲水現(xiàn)象;1.4 地（樓）面:1.4.1 毛地面:平整,無裂紋;1.4.2 塊料（如磁磚）面層:1.4.2.1 粘貼牢固,無缺棱掉角;1.4.2.2 面層無裂紋、損傷、色澤全都,對縫線條順直;1.4.2.3 對縫砂漿飽滿,線條順直;1.4.3 水泥砂漿面層:抹灰平整,壓光勻稱,無空鼓,無裂紋,無起泡等缺陷;1.4.4 衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面:1.4.4.1 用小桶或塑料膠管向地面沖倒水,觀看水流向精確到地漏,不應(yīng)有積水,倒泛水;1.4.4.2 第二天到樓下檢查樓面無滲漏;1.5 門窗:1.5.1 開啟自如,手輕搖擺門窗與墻面接觸牢固,無

10、晃動和裂縫出現(xiàn);目視零配件裝配齊全,位置精確,無翹曲變形;1.5.2 從室內(nèi)輕搖擺門鎖與門連接牢固,開啟敏捷;1.5.3 木門油漆勻稱,觀看門縫線條勻稱,不掉角,無變形;1.5.4 單指輕擊玻璃安裝牢固,無輕徽晃動現(xiàn)象;玻璃膠縫密實,玻璃面層無裂縫,無損傷和無刮花痕跡;1.5.5 可視對講:1.5.5.1 開啟敏捷,通話器完好無損,通話清晰;1.5.5.2 不銹鋼門無刮花痕跡;1.5.6 防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡;1.5.7 窗臺泛水正常,無向室內(nèi)倒流缺陷;可選擇以下檢查方法:1.5.7.1 先關(guān)緊全部的窗戶,從天面或頂層房間窗戶（屬天面均有檐口的房屋,普遍為多屋住宅區(qū)）自上面下勻稱澆水,停止

11、澆水后半小時逐間檢查每個窗臺（墻面）是否有水滲入;1.5.7.2 查詢天氣預(yù)報,在驗收期間出現(xiàn)下雨的日期間,先將全部窗門關(guān)緊,雨后逐間檢查墻面和窗臺泛水;1.6 樓梯、扶手:1.6.1 砼結(jié)構(gòu)的樓梯:無裂縫,面層無剝落,鋼筋無外露;1.6.2 鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯:1.6.2.1 用力輕搖無晃動,安裝牢固;1.6.2.2 鋼筋無銹蝕,無彎曲;1.6.2.3 木扶手表面無龜裂,油漆無脫落,色澤全都,表面平滑,不扎手;1.7 插座:1.7.1 電器插座:單指輕擊檢查蓋板安裝牢固,無晃動并緊貼墻面;蓋板無損壞,符合安全要求,滿意"左零右火"規(guī)定,每個都檢測,試電筆檢查每個插座電源接通是

12、否正常1.7.2 公用電視天線插座:單指輕擊蓋板安裝穩(wěn)固,蓋板無損壞,（收視效果由住戶入住后檢查）;1.7.3 有線電視插座:由有線電視公司驗收;1.7.4 電話插座:只進行外觀驗收,單指輕擊蓋板安裝牢固,蓋板無損壞;1.8 接線盒:1.8.1 單指輕擊蓋板安裝牢固,目視蓋板無損壞;1.8.2 用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常,并用電膠布安全纏包線頭;1.9 開關(guān):1.9.1 安裝牢固,目視蓋板無損壞;1.9.2 全檢開關(guān)敏捷,開啟接觸效果良好;1.10 照明燈具:1.10.1 用木或硬竹片等輕碰燈具無稍微搖擺,與樓面緊貼,零配件齊全,燈罩完好無損;1.10.2 打開全部燈具,檢查電

13、源接通是否正常,燈具發(fā)光正常;1.10.3 產(chǎn)品合格,使用壽命達到要求,室內(nèi)公共照明燈必要時全部接通連續(xù)工作3天,統(tǒng)計有多少自然損壞的。1.11 供水系統(tǒng):1.11.1 安裝牢固不能搖動;打開每棟的供水總閥門（留意關(guān)閉室內(nèi)的水閥）管道完好無損,無滲漏水,無銹跡;1.11.2 管道接頭無滲水;1.11.3 水龍頭（花灑）和水閥;1.11.4 打開水閥,流水暢通,接頭無漏水;1.12 排污管道（含塑料等）:1.12.1 安裝牢固,外觀完好無損,配件齊全;1.12.2 從樓上的各排水口注水,樓下目視管道接口密實無滲水;樓上排水暢通無堵塞;1.12.3 鑄鐵管:灌水后無滲漏水,表面無銹跡,無裂紋,面層

14、油漆勻稱;1.13 地漏:過濾鐵篦安裝穩(wěn)固,管縫密實,無滲漏水,無堵塞,排水暢通;1.14 衛(wèi)生潔具:1.14.1 安裝牢固,配件齊全,完好無損,面層無污漬和刮花痕跡;1.14.2 灌水后排水口接口密實,無滲水,接水軟管無銹跡;1.14.3 便器:水箱沖水正常,不堵塞,沖水暢通;1.15 室內(nèi)配電箱:1.15.1 安裝牢固,配件齊全,試操作一次空氣開關(guān)等掌握是否正常;1.15.2 開關(guān)符合型號規(guī)定;1.15.3 導(dǎo)線與設(shè)計相符,布線規(guī)范;1.15.4 目視箱蓋無損壞,操作一次開關(guān)敏捷;1.16 門鈴:1.16.1 室外按鈕安裝牢固,蓋板完好,操作敏捷,操作一次檢查;1.16.2 室內(nèi)預(yù)留線盒參

15、照4.1.8;1.17 其它:1.17.1 晾衣鉤用軟繩等套住掛鉤用力拉時,安裝牢固,無搖擺,目視鋼筋掛鉤表面無裂紋,彎處無斷裂;1.17.2 水表、電表和煤氣表:安裝牢固,無搖擺;打開室內(nèi)水閥,看表內(nèi)讀數(shù)運轉(zhuǎn)是否正常;目視外觀完好無損,鏡面玻璃無損傷。4.5公共設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗方法參照建設(shè)部ZBP30001-90標(biāo)準(zhǔn)和國家1991年7月1日頒布的房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及達到設(shè)計要求。2.標(biāo)準(zhǔn)及檢驗方法2.1 基礎(chǔ)設(shè)施:2.1.1 房屋墻體露出地面部分無傾斜、移位、裂縫、扭曲等;2.1.2 散水坡:2.1.2.1 無下陷、斷裂、與墻體分裂;2.1.2.2 面層平整,無脫層;2.1.2.3 無倒

16、泛水現(xiàn)象;2.2 天臺:2.2.1 屋面隔熱層、防水層:2.2.1.1 板端縫、伸縮縫膏緊貼;2.2.1.2 隔熱板、防水層表面無裂縫;2.2.2 天溝、落水口暢通,管道完好;2.2.3 天面扶欄:無破損、變形,無明顯銹蝕;2.3 公用天線:配件齊全,安裝到每家每戶,收視效果良好;2.4 屋面避雷設(shè)施:各種避雷裝置的全部連接點牢固牢靠;2.5 消防設(shè)施（消防栓、消防箱）:2.5.1 消防栓:2.5.1.1 油漆勻稱,無少刷、漏刷現(xiàn)象;2.5.1.2 閥門完好,無滲漏水;2.5.2 消防箱:2.5.2.1 消防管、消防帶等配套齊全;2.5.2.2 箱門上標(biāo)識清晰,箱門玻璃安裝牢固,門鎖開啟自如;

17、2.5.2.3 消防管無滲漏水,閥門完好;2.6 小區(qū)路燈:2.6.1 按設(shè)計要求安裝;2.6.2 燈具安裝牢固,配件齊全,燈罩無損傷,燈泡照明正常;2.6.3 燈柱安裝牢固,柱面油漆勻稱,無損傷和刮花;2.7 綠化:2.7.1 按設(shè)計要求種植花草樹木,對照綠化設(shè)計圖紙,不缺株少苗,無改品種,成活率達98%以上,無病蟲害發(fā)生,無綠化死角,無雜草縱生,綠地純度98%;2.7.2 綠化用水:2.7.3 綠化水管布局合理,閥門開關(guān)距離四周不超過100米,閥門開關(guān)敏捷,無漏水,安裝穩(wěn)固,無搖擺;2.8 小區(qū)道路:2.8.1 道路面平整,無起砂,無空鼓,無損傷;2.8.2 路沿疊筑整齊,灰縫飽滿,無損傷

18、;2.8.3 塊料面層:拼疊整齊,平整穩(wěn)固,塊料面無裂紋、無缺棱掉角;2.8.4 路牌清晰,地面線條順直;2.9 垃圾池（箱）:2.9.1 沖洗水管:2.9.1.1 垃圾池通水率100%,水管安裝牢固,接口處密實無漏水;2.9.1.2 水閥開關(guān)敏捷無漏水;2.9.1.3 水閥箱裝鎖,箱面無銹跡,油漆面勻稱,鎖頭開啟敏捷;2.9.2 砌筑類:2.9.2.1 砌筑平直,底層無起砂,無裂紋,無空鼓;2.9.2.2 裝飾面層磚線縫順直,磚面無損傷,無缺棱掉角;2.9.2.3 出入口和鐵門:無銹跡,油漆完好勻稱,安裝牢固開啟敏捷;2.9.3 鐵箱類:2.9.3.1 油漆面層勻稱,無損傷,無銹跡,安放地面

19、平穩(wěn);2.9.4 塑料類:2.9.4.1 桶身完好無損,桶底無裂紋,不漏水,配有桶蓋且完好無損;2.10 垃圾中轉(zhuǎn)站:參照相關(guān)房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和檢驗方法的室內(nèi)接管驗收部分;2.11 崗?fù)?2.11.1 鋁材和不銹鋼類:安裝牢固,配件齊全,型材面無損傷,玻璃無污漬2.11.2 參照相關(guān)室內(nèi)驗收標(biāo)準(zhǔn);2.11.3 電動道閘:安裝牢固,配件齊全,開啟自如,道閘欄無損傷;2.12 車庫:2.12.1 露天（地下）停車場:路面平整,無起砂,無空鼓,無裂紋;2.12.2 地下停車場:2.12.2.1 參照房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和檢驗方法的相關(guān)內(nèi)容;2.12.2.2 車道標(biāo)識:入口、出口標(biāo)識清晰,油漆勻稱;2.12.3 單車架:焊接牢固平直,油漆面勻稱,無銹跡;2.12.4 照明設(shè)施:配套齊全,燈具完好無損,開關(guān)敏捷,照明正常;2.12.4.1 排水系統(tǒng):設(shè)有特地的排水溝,參照明暗溝驗收標(biāo)準(zhǔn),排水泵參照相關(guān)機電設(shè)備驗收標(biāo)準(zhǔn);2.12.5 地下車庫