項目投資評估廈門五星酒店

1、報告目錄1投資項目概述2項分目析的市場需求和3投資項目初步評價4基于還貸計劃下的投資項目評價5投資項目風(fēng)險分析6投資項目評價及風(fēng)險防范建議XMUFinancial Management第一部分 投資項目概述F 投資企業(yè):IAPF 2投億資元總,額自:籌31.44億億元元,其中:F 酒店面積:4.5萬平方米共計350個標(biāo)準(zhǔn)間和若干服務(wù)設(shè)施F 點點功能:住宿、餐飲、酒吧、康樂、會議五大服務(wù)項目F 酒店級別:五星XMUFinancial Management表1：IAP五星酒店的固定資產(chǎn)投資總額測算表項目投資費用測算依據(jù)1、項目前期費用100根據(jù)前期立項投入、可行性研究等費用率測算2、勘察和設(shè)計費4

2、00主的體5%設(shè)施建測算3、土地使用費10,000招標(biāo)價格除以占地面積4、用主體設(shè)施建16,000根、據(jù)裝設(shè)修計等方設(shè)案備和系尋統(tǒng)價結(jié)果測算，包括5安、裝外費部用設(shè)施3,000景裝觀飾、等噴泉、草坪、廣場、停產(chǎn)場、6、各種稅費1,500招標(biāo)、報建、驗收、消防、監(jiān)理、防震、環(huán)保、項目管理等7、不可預(yù)見費1,000除費土用地（使2 用費、利息、稅費外的各種億）的5%8、建設(shè)期間借款利息1,000借款2億，期限1年，利率5%合計33,0009、營運1,000根所算據(jù)占同比類例酒進店總投資中營運總計34,000Financial ManagementXMU%68.8)1(初步籌資方案EDEDEDWAC

3、C =K+Sd+XMUFinancial Management資金來源金額占比成本借款20,00058.8%5%權(quán)益14,00041.2%15%合計34,000T100%K= 8.68-%第二部分投資項目的市場需求和1旅游業(yè)現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢2酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其趨勢3廈門市旅游環(huán)境評估4廈門市酒店業(yè)現(xiàn)狀及其行業(yè)分析XMUFinancial Management一旅、游業(yè)現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢開放以來，中國旅游業(yè)發(fā)展迅速，已成長為中國第三產(chǎn)業(yè)中最中具的活地力位與不潛斷力得的新興產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)在中國到鞏固和提高。圖1:中國入境游人數(shù)增長趨勢圖即將到來的2008年北京奧運會和2010年上海世博會這兩大盛事，發(fā)

4、將展是機中遇國。旅游業(yè)千載難逢的XMUFinancial Management：次120001000080006000人次400020000199920002001200220032004年份酒二店、業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其趨勢ü19912中0國04星級飯店數(shù)量從853家增長到10888家，年平均增長21%。ü低酒、店經(jīng)業(yè)營具風(fēng)有險投較資大的、特點。ü最客高房的仍部然門是，星級越高，酒店主要營業(yè)部門的經(jīng)潤也就越高。圖2：潤中率國和酒數(shù)店量經(jīng)發(fā)展趨勢圖90.00%1200080.00%70.00%60.00%100008000客房餐飲小型部門其他綜合50.00%40.00%3

5、0.00%20.00%6000系列140002000010.00%0.00%星級酒店1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004年份五星四星三星XMUFinancial Management經(jīng)營項目 利潤率 ： 座ü中國酒店行業(yè)在2005-2006年度開始實質(zhì)性的增長。從中國飯店業(yè)整體業(yè)績看，無論是住宿率還是平均房價，都保持了持續(xù)增長的勢頭。ü酒10店%以需上求的增增長長很水快平，。大整概體每飯年店市場的客源結(jié)構(gòu)仍維持穩(wěn)定，商務(wù)客源仍是飯店需求的主體。XMUFinancial Ma

6、nagement星級入住率平均房價平均每間客房五星69%70%之間806552四星436305三星268186型酒店92%180165三、廈門市旅游環(huán)境評估白鷺鳳凰木三角梅（一）廈門區(qū)域ü隨建各東著項南設(shè)和事沿業(yè)的不斷發(fā)展，廈門逐漸海的中心城市。外商投資增加，越來越多的世界500強企業(yè)入住廈門；港口是國際最大集裝箱港口之一；機場在國內(nèi)機場中名列前十位。2。006年人均GDP6500XMUFinancial Management（和二旅）客旅數(shù)游增長ü與。廈門自文然有豐景富觀的相互旅交融。ü風(fēng)光如畫的特色為它帶來了“衛(wèi)生城市“優(yōu)質(zhì)旅游城市”的美譽?！薄ⅰ碍h(huán)保模范城市

7、”及XMUFinancial Management年度2002年增長率2003年增長率2004年增長率2005年增長率年平均增長率國內(nèi)接待人數(shù)()1000.0010.51%1334.0733.41%1616.5721.18%1712.885.96%16.71%入境接待人數(shù)()46.996.24%39.98-14.92%59.0447.67%72.3122.48%11.22%四、廈門市酒店業(yè)現(xiàn)狀及其分析（一）廈門市酒店業(yè)現(xiàn)狀ü 酒店客房數(shù)量的增速低于GDP和旅游業(yè)的增長率。ü 廈門酒店業(yè)存在結(jié)構(gòu)不合理的問題，五星級明顯較少，四星級酒店相對較多。ü 水時從入期持與住率

8、平看以，外廈，門其酒店入住率除了入余住時率期高均。比ü 從國內(nèi)客源結(jié)構(gòu)看，以休閑度假為目的的住店客人占總客源40.21%。ü 截止至2005年底，廈門共有國際品牌高星級酒店5座，國內(nèi)品牌5星級酒店只有2家。XMUFinancial Management星級廈門汕頭飯店（座）比例飯店（座）比例飯店（座）比例飯店（座）比例五星23.77%105.81%55.43%38.33%四星815.09%2212.79%1010.87%25.56%三星以下4381.13%14081.40%7783.70%3186.11%合計53100.00%172100.00%92100.00%36100

9、.00%（二）廈門市酒店業(yè)行業(yè)競爭分析3、酒店式公寓已形成品牌的酒店式公寓 有青年陽光、博客、如家、雅居等。1、酒店自上而下、前后夾擊的競爭態(tài)勢，廈門本土酒店感。到了前所未有的2、型酒店和型傳酒統(tǒng)酒店相比，店最大的優(yōu)勢在于價格 于型性酒價店比必高，將對星級酒店形成巨大，由競爭日趨激烈XMUFinancial Management酒店項目管理地址開業(yè)時間星級房價數(shù)量房價入住率喜達屋思明區(qū)20065360間-思明區(qū)2005準(zhǔn)5393-海景皇冠假日洲際思明區(qū)78%孛羅孛羅思明區(qū)83%京閩最佳西方思明區(qū)77%華美達長升圣思明區(qū)2001423343166%（三）廈門酒店行業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢ü與2

10、0指06出年，5月全底市，現(xiàn)廈門市星級酒店現(xiàn)狀有四星以上酒店19家，其中五星級酒店5家，四星級酒店14家。ü兩廈三年內(nèi)的五星級酒店將增加到11家。2006年改建擴建酒店4家；近期開業(yè)酒店27家；已報待批酒店13家。未來5年，廈門將推動休閑酒店、專業(yè)酒店、主題酒店等新型酒店的建、設(shè)農(nóng)，家發(fā)旅展舍家、庭汽旅車館營、地青等年經(jīng)旅館、汽濟型酒店。üXMUFinancial Management酒店項目管理地址開業(yè)時間星級房價數(shù)量房價入住率悅?cè)A酒店建發(fā)湖里區(qū)69%寶龍酒店寶龍思明區(qū)2001518958776%第三部分投資項目的初步評價1項目凈現(xiàn)值（NPV）2項率目（內(nèi)IRR涵）3項目

11、回收期4本量利分析5投效資益項評目價初小步結(jié)XMUFinancial Management收入與成本結(jié)構(gòu)的測算依據(jù)序號項目依計據(jù)算和第一年趨勢分析1營業(yè)收入8423萬元第1-3年的年增長率5%；第4-10年增長10%；第11-17年穩(wěn)定；第18-20年每年下降5%。1-1客房收入客房數(shù)350標(biāo)準(zhǔn)間；住房率65%；房價650元/天；日 收總?cè)胧?入5萬65元% ， 54751-2餐飲收入收入25%21051-3酒吧收入收入5%4211-4其他收入收入5%4212營業(yè)稅及附加根據(jù)稅法等規(guī)定，占營業(yè)收入5.5%463萬元稅費率穩(wěn)定不變。3營業(yè)成本1453萬元占營業(yè)收入比例穩(wěn)定不變。3-1客房成本占客

12、房收入10%5483-2餐飲成本占餐飲收入40%8423-3酒吧成本占酒吧收入10%423-4其他成本占其他收入5%214工資福利4-5星級員工人數(shù)約525人（按1：1.5配置），據(jù)調(diào) 查，廈門4或5星酒店的工資成本約占營業(yè)收入的18，因此本酒店第1年工資及福利共計1516萬元，約2406元/人/月。其中，固定的工資福利費用為80%計1053計算，為1213萬元/年。1516萬元占營業(yè)收入的比例穩(wěn) 定不變；固定工資福 利所占比例穩(wěn)定不變。5水電能源動力包費括等：。水根電據(jù)費廈、門現(xiàn)有能源價格，經(jīng)計算，固定水電能源費用為600萬元/年，變 動能源費用為營業(yè)額的2，第1年為168萬元。768萬元固

13、定能源動力費穩(wěn)定不變，變動能源動力營業(yè)收入的比例穩(wěn)定不變。Financial ManagementXMU6維修保養(yǎng)費設(shè)70備維修費、保養(yǎng)費，其中：固定部分為設(shè)備基本的維修保養(yǎng)萬/年；變動部分隨著營業(yè)額的變動而變動，每年為當(dāng)年銷售額的3，第1年為253萬元。323萬元固定維修保養(yǎng)費每年70萬元；變動維修保養(yǎng)每年占銷售額的比例穩(wěn)定不變。7支付管理公司費用 占營業(yè)收入4%，屬于固定費用，使用名牌酒店商號，按年支付給酒店 管理公司。337萬元占營業(yè)收入比例穩(wěn)定不變。8折舊和攤銷按照會計制度，本項目的固定資產(chǎn)（含建設(shè)期間的開辦費等）的折舊和攤銷按照直線法計提，預(yù)留10殘值，折舊年限統(tǒng)一為20年，每年14

14、85萬元。1485萬元9綜合管理費包括辦公費、郵電通訊費、應(yīng)酬費、差旅費、印刷品、保險費、布草 費用用范、疇低的值稅易金耗等品，、根屬據(jù)于酒店慣例，結(jié)合為廈40門0 實際情況取定。固定綜合萬/年，變動綜合為營業(yè)收入的2%，第1年為168萬元。共計568萬元。568萬元固穩(wěn)定不 變占，營變動業(yè)收入比例穩(wěn)定不變。10費用由和費于用酒較店高在，經(jīng)第營1 前期投入的5年為營業(yè)收入的3，在此后每年為營業(yè)收入2。253萬元占營業(yè)收入比例穩(wěn)定不變。11財務(wù)費用籌，資年方利案率為2億元的資金來自5%。預(yù)計2個周期10年。1000萬元利率不變。12總成本8166萬元12-1其中：固定固定工資福利+固定能源動力費

15、+固定維修保養(yǎng)費+固折定綜合 舊攤銷+利息萬元12-2變動總成本-變動成本萬元13稅前利潤營業(yè)收入-營業(yè)稅及附加-總成本267萬元14所得稅（15%）稅前利潤´15%40萬元15稅后利潤稅前利潤-所得稅227萬元mentXMUFinancial Manage廈門IAP五星級酒店第1-20年的收入、成本預(yù)估結(jié)果周期經(jīng)營期項目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年11-17年18年19年20年營業(yè)收入8423884492861021511236123601359614956164511809618096171921633215515客房收入5475574960366640730480

16、3488389721106931176311763111751061610085餐飲收入21062211232225542809309033993739411345244524429840833879酒吧收入421442464511562618680748823905905860817776其他收入421442464511562618680748823905905860817776營業(yè)稅及附加463486511562618680748823905995995946898853營業(yè)凈收入7960835887769653106181168012848141331554717101171011624

17、61543414662營業(yè)成本14531526160217621938213223452580283831223122296628172676客房成本548575604664730803884972106911761176111710621009餐飲成本84288492910221124123613601496164518101810171916331552酒吧成本4244465156626875829090868278其他成本2122232628313437414545434139工資福利1516159216721839202322252447269229613257325730952940

18、2793固定工資福利12131213121312131213121312131213121312131213121312131213變動工資福利303379459626810101212341479174820442044188217271580水電能源768777786804825847872899929962962944927910固定水電能源600600600600600600600600600600600600600600變動水電能源168177186204225247272299329362362344327310Financial ManagementXMU廈門IAP五星級酒店第1

19、-20年的收入、成本預(yù)估結(jié)果續(xù)表周期經(jīng)營期項目1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年11-17年18年19年20年保養(yǎng)維修費用323335349376407441478519564613613586560535固定費用7070707070707070707070707070變動費用253265279306337371408449494543543516490465折舊和攤銷14851485148514851485148514851485148514851485148514851485酒店用337354371409449494544598658724724688653621綜合用568577

20、586604625647672699729762762744727710固定費用400400400400400400400400400400400400400400變動費用168177186204225247272299329362362344327310費用253265279306337247272299329362362344327310利息10001000100010001000100010001000100000000總成本7703791181298586908995191011510771114931128711287108501043510041其中：固定4768476847684

21、7684768476847684768476837683768376837683768變動29353143336138184321475153476003672575197519708266676273稅前利潤25744764710671530216227333362405458155815539649994621所得稅（15）396797160229324410504608872872809750693凈利潤2183805509071300183723232858344649424942458742493928Financial ManagementXMUEBIT(1-T)+折舊攤銷-WCR

22、增加額+利息廈門IAP五星級酒店第1-20年經(jīng)營性現(xiàn)金流預(yù)估結(jié)果建設(shè)期營業(yè)期-101年2年3年4年5年6年EBIT125714471647206725303162折舊和攤銷148514851485148514851485EBITDA274229323132355240154647稅后經(jīng)營性凈現(xiàn)金255327152885324236354172固定資產(chǎn)投資-15000-18000資金投入-1000營業(yè)期7年8年9年10年11-17年18年19年20年EBIT37334362505458155815539649994621折舊和攤銷14851485148514851485148514851485E

23、BITDA52185847653973007300688164846106稅后經(jīng)營性凈現(xiàn)金46585193578164276427607257345413固定資產(chǎn)投資3300資金投入gementXM600UFinancial Mana萬元（一）NPV、IRR和項目回收期建設(shè)期經(jīng)營期年份12345678910凈現(xiàn)金流340002553.172714.932885.023242.193635.094172.334658.245192.745780.696427.43折現(xiàn)值353022349.262298.582247.502324.022397.542532.102601.202668.08273

24、2.962796.03年份11121314151617181920凈現(xiàn)金流6427.436427.436427.436427.436427.436427.436427.436071.725733.809312.77折現(xiàn)值2572.712367.242178.172004.211844.141696.851561.331357.121179.231763.6219 20Financial ManagementXMU項目經(jīng)營性凈現(xiàn)金流7000600050004000項目經(jīng)營性凈現(xiàn)金流3000200010000123456789靜態(tài)累計回收期（SCPBP）=8.86年動態(tài)累計回收期（DCPBP）=1

25、4.67年+ (S + F) - INCFiNPV = å= 8168.59萬元0(1+ K)i(1+ K)nNCFi+ (S + F )NPV = å- I= 0，得出:IRR=11.02%WACC0(1 + K )i(1 + K )nXMUFinancial Management（二）本量利分析1不0含00利萬息（1）保本額XMUFinancial Management平均保本營業(yè)收入 å 各年保本營業(yè)額7695.07萬元20項目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年固定成本4767.914767.914767.914767.914767.914767.9

26、14767.91經(jīng)營性固定成本*3767.913767.913767.913767.913767.913767.913767.91總變動成本2935.4183142.8343360.6213817.9744321.0634750.8585347.235主營收入84238844.159286.35810214.9911236.4912360.1413596.16變動成本率0.34850.3553570.3618880.3737620.3845560.3843690.39329保本營業(yè)收入7993.158086.108176.668346.628507.388504.558642.06項目第8年第

27、9年第10年第11 -17年第18年第19年第20年固定成本4767.914767.913767.913767.913767.913767.913767.91經(jīng)營性固定成本3767.913767.913767.913767.913767.913767.913767.91總變動成本6003.256724.8667518.6437518.6437082.0666667.3176273.306主營收入14955.7716451.3518096.4818096.4817191.6616332.0815515.47變動成本率0.40140.4087730.4154750.4154750.4119480.

28、4082340.404326保本營業(yè)收入8770.998891.597115.657115.657068.567019.666968.91固定成本平均保本收入7695.07萬元 經(jīng)營性固定成本平均保本營業(yè)收入6898.92（2）項目保本入住率年客房收入平均入住率=房價 ´ 客房數(shù) ´ 365 天營業(yè)收入65%來自客房平均保本營業(yè)收入 ´ 65%項目保本入住率=57.67%房價 ´ 客房數(shù)´ 365天7695.07萬元XMUFinancial Management保本額固定成本（1 - 營業(yè)稅率）變動成本率（3）額第1年第2年第3年第4年第5年第

29、6年第7年固定成本4767.914682.914593.664492.2484385.7644273.9574156.559目標(biāo)稅后利潤2100210021002100210021002100總變動成本2935.4183142.8343360.6213817.9744321.0634750.8585347.235主營收入84238844.159286.35810214.9911236.4912360.1413596.16變動成本率0.34850.3553570.3618880.3737620.3845560.3843690.39329營業(yè)額12134.9612131.9212114.74121

30、89.0212233.7912030.2812012.02第8年第9年第10年第11年-17第18年第19年第20年固定成本4033.2923903.8613767.913767.913767.913767.913767.91目標(biāo)稅后利潤2100210021002100210021002100總變動成本6003.256724.8667518.6437518.6437082.0666667.3176273.306主營收入14955.7716451.3518096.4818096.4817191.6616332.0815515.47變動成本率0.40140.4087730.4154750.4154

31、750.4119480.4082340.404326營業(yè)額11964.4611887.5911781.3211781.3211703.3511622.3911538.37實現(xiàn)目標(biāo)利潤平均營業(yè)額 å 營各業(yè)年額11890.67萬元20Financial ManagementXMU（4）利目潤標(biāo)保本入住率´´達到目標(biāo)利潤的平均入住率實現(xiàn)目標(biāo)利潤平均營業(yè)收入´ 65%=客房數(shù) 365天房價=93.077%11890.67萬元XMUFinancial Management額 固定成本目標(biāo)利潤/(1- T ) （1 - 營業(yè)稅率）變動成本率（5）效益評價總結(jié)XMU

32、Financial ManagementNPV=8168.59萬元0IRR=11.02%WACC=8.68%回收期：靜態(tài) 8.86年動態(tài)14.67年經(jīng)營期限20年保本點7367.1萬元年營業(yè)收入基于經(jīng)營性固定成本平均保本比例7695.07/14959=51.44%；基于總固定成本比平例均11890.67/14959=79.50%。第四部分 投資項目風(fēng)險分析（一）因變量選擇我們選取NPV、IRR和回收期來衡量公司業(yè)績的改變（二）自變量選擇收入：入住率、客房單價成本：主營成本、工資費用（三）波動幅度設(shè)定客房單價：± 10%、±5% 入住率：±20%、±10%

33、主營成本和工資費用：±10%XFinancial Management（四）彈性分析的描述性統(tǒng)計結(jié)果vv該酒店的投資回報波動較大。NPV>0（或IRR>WACC）的狀況占全部敏感分析結(jié)果的76.6%，項目在大多數(shù)狀況下是有價值的，進而看出該項目在收入成本因素變動時有一定的抗風(fēng)險能力。在影響投資回報的四個因素中，入住率是主要因素，敏感分析顯示， 當(dāng)入住率降低20%時，NPV出現(xiàn)負(fù)值的幾率大大增加公名司度增，強?？棺C風(fēng)入險住能率力在的一有個效合途徑是提vv理的水平。XMUFinancial Management項目NPV（萬元）項目IRR項目動態(tài)回收期MAX33422.18萬

34、元MAX17.12%MAX19.94年MIN-12288萬元MIN4.55%MIN8.90年AVE8168.59萬元AVE10.85%AVEMEDIAN7614.33萬元MEDIAN10.86%MEDIANNPV>0170個IRR>WACC170個DCPBP<20170個NPV<055個IRR<WACC55個DCPBP>2055個第五部分投資項目評價結(jié)論及建議債權(quán)人：OK，我愿意借錢！股東：有一定效益，也有風(fēng)險啊，我再想想看！經(jīng)營者：經(jīng)營不小啊！XMUFinancial Management效（益一評）價投主資要項結(jié)目論1發(fā)、展市，場酒需店求業(yè)分需析求表不明

35、斷：增在長廈。門，隨著但推是動，投由資于，酒店業(yè)市場的競爭加劇，3-5年內(nèi)存在供過于求的風(fēng)險。2效、益投的資正效如益酒分店析表明：該投資項目具有可行性，但業(yè)的一般水平。在入住率為65%的條件下，該項目的NPV=8169萬元； IRR=11%；動態(tài)回收期在15年左右。由此表明：只要經(jīng)營有方，該項 目具有較大的投資價值。3、投資風(fēng)險分析表明：在入住率為65%的情況下，該投資項目的盈虧風(fēng) 險在75：25左右。IAP酒店平均保本比例=7695.07/14959=51.44%； 基比于例總=1固22定18成.6本4/計14算95的9=平81均.68%。如果入住率不能有效提高，財務(wù)風(fēng)險將加大。4、資產(chǎn)增值分析表明：考慮到酒店土地和樓宇的資產(chǎn)增值，該酒店所處城市和位置具有增值潛力。XMUFinancial Management（二）基于債權(quán)人角度的建議（1）酒店的償債能力風(fēng)險償債風(fēng)險對策：為了最大程度的減輕信用風(fēng)險，債權(quán)人應(yīng)該在項目實施后對其進行，尤其是在前幾年酒店剛剛成立之際，要充分關(guān)注酒店的現(xiàn)金流量，關(guān)注幾個涉及收入的關(guān)鍵指標(biāo)：如酒店的入住率。XMUFinancial Management建設(shè)期第一