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文檔簡介

1、廣州:大東門商圈(中華廣場、流行前線、地王廣場)大東門項目市場調(diào)研一、商圈概況英雄商圈位于中山二路英雄廣場地段,主要由中華廣場、流行前線地下商城、地王廣場、陵園西通訊專業(yè)市場、烈士陵園、廣東省體育場等大型商業(yè)、公園、體育場地組成,已呈現(xiàn)綜合商業(yè)區(qū)的雛形,成為廣州母城次新區(qū)東山區(qū)在北京路、農(nóng)林下路傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)之間的新崛起大型商圈。該地區(qū)目前年商品銷售額已超過20億元,并保持兩位數(shù)的良好增長勢頭。地塊商業(yè)發(fā)展狀況一覽表注:1 核心商圈指以中華廣場為中心,半徑3公里之內(nèi)的范圍地塊商業(yè)演進可分三個階段:1. 1997年以前,緩慢發(fā)展階段。 以中山三路百貨店、專業(yè)店等中小型社區(qū)商業(yè)和陵園西路電信營業(yè)廳、

2、BP機、手機維修點、通訊零配件專營店為主,缺乏影響力。2. 1998年2001年,購物中心替代階段。 中華廣場建成并調(diào)整優(yōu)化,成功站穩(wěn),以超大規(guī)?,F(xiàn)代業(yè)態(tài)、先進交通、流行薈萃、廣場文化等特點,迅速替換老城區(qū)傳統(tǒng)小、散、舊商業(yè)形象。3. 2002年至今,零售功能整合優(yōu)化階段。 中華廣場、電訊時尚一條街、流行前線、地王廣場、老鼠街相互融合,錯位經(jīng)營,不僅成為東山區(qū)第一大商圈,而且以潮流消費、青少年集聚的特點輻射全市及周邊城市。二、商圈主要功能定位 商圈位于老城區(qū)東山區(qū),區(qū)位的歷史背景決定了該商圈的功能定位和影響力。該商圈的總體功能定位為實惠和時尚并存,以極具知名度的通訊產(chǎn)品展示銷售中心和時尚前衛(wèi)商

3、品聚集地吸引市區(qū)消費者的一站式消費商圈。 其細分功能定位如下:購物功能目標顧客主要面向東山、越秀、海珠、荔灣等老城區(qū)居民及年輕一族,以實惠消費為主,搭配時尚、潮流元素的購物商圈。其中中華廣場主要面向中偏高層次、有較高收入水平的消費人群,流行前線則面向?qū)W(xué)生一族、年輕一族。娛樂功能定位為以中華電影城為龍頭的全市白領(lǐng)、學(xué)生一族消費場所,主要吸引老四區(qū)的目標消費群。飲食功能定位為與購物、娛樂消費相配套的中西風(fēng)味飲食中心,主要集中在中華廣場7樓和流行前線。交通功能方面,由于該商圈位于地鐵上蓋,陵園西地鐵站為地鐵一號線主要客流站場,主要以地鐵吸引舊城西南片區(qū)的居民。三、主力商戶經(jīng)營情況分析 中華廣場 中

4、華廣場地擁三萬五千平方米,建筑面積達十七萬平方米,是集購物、飲食、娛樂于一體的大型綜合購物廣場。中華廣場作為廣州繼天河城廣場后成功的又一座購物中心,開業(yè)初期為回籠資金賣散部分商鋪,如今該部分商鋪已基本回收,經(jīng)過重新優(yōu)化調(diào)整,得益于地鐵一號線的東西貫通,配合流行前線等主力商家的特色經(jīng)營,截留相當部分自老城區(qū)往天河城的顧客,平日客流量10多萬人,節(jié)假日達20萬人,目前經(jīng)營狀況比較理想,年租金收入達1.41.6億元。租金水平 首層:8001000元/ 流行前線流行前線自開業(yè)之初就與地鐵一號線烈士陵園站相連,為首家與地鐵連通的地下商場,商場定位時尚、前往、潮流,良好的建筑設(shè)計和完善的招商規(guī)劃控制,樹立

5、了一個面向年輕人的、銷售物美價廉產(chǎn)品的形象,當年成功引進電臺青春反斗節(jié)目設(shè)現(xiàn)場直播室,迅速提高知名度,帶旺了場內(nèi)商品銷售。如今,流行前線已成為廣州年輕人當中無人不曉的休閑購物天堂。租金水平:400800元/ 地王廣場地王廣場項目自1995年啟動以來,經(jīng)歷多次轉(zhuǎn)手后,03年5月開業(yè)后經(jīng)營情況較差,同年8月與流行前線連通后,屈臣氏、肯德基、綠茵閣等主力店落實進駐,情況才有所好轉(zhuǎn)。目前地王廣場的定位為實惠、時尚精品,與流行前線經(jīng)營產(chǎn)品相似,但偏向?qū)嵒菪?,相信在與英雄商圈其它主力商家產(chǎn)生集聚效應(yīng),未來經(jīng)營逐漸趨好。2 / 3 陵園西電訊一條街陵園西電訊一條街以一手、二手手機銷售、維修,手機入網(wǎng)及新產(chǎn)品展示為主。電訊一條街最早在較場西是廣州電信的營業(yè)總部,因而相關(guān)的業(yè)界紛紛在它周邊開店營業(yè)。自移動通信的發(fā)展和普及,逐步在周邊、陵園

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