二手房評估報告

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上致 委 托 方 函致肖燕女士：受您的委托，我們對您持有的位于重慶市萬州區(qū)白巖路后街金座的房地產抵押價值進行評估。估價對象重慶市萬州區(qū)白巖路后街金座，結構為磚混，建筑面積110平方米，設計用途為居住用房，土地使用權終止日期為2066年。估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價時點為2013-5-25估價結果：估價人員本著客觀、公平、公正的原則，在對現(xiàn)場進行實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象公開市場價值和抵押價值的因素，根據國家有關房地產評估的規(guī)定、房地產估價規(guī)范和特定的估價目的，按照科學的估價程序

2、，并運用科學的估價方法，對上述估價對象進行了評估。估價對象在估價時點2013-5-25年的抵押價值估價結果如下（幣種：人民幣）：建筑物面積：110平方米房地產總價：元大寫金額：柒拾柒萬叁仟玖佰貳拾肆點捌元整單位價格：元/平方米重慶紅高粱房地產評估有限公司二0一三年五月二十五日估 價 師 聲 明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的；2、本報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準房地產估

3、價規(guī)范和建設部、中國人民銀行、銀監(jiān)會三部門聯(lián)合制定的房地產估價抵押指導意見進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。對估價對象的勘查限于估價對象的外觀和使用狀況，我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任，也不承擔對其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行勘查的責任。6、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7、本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經本估價機構書面同意，本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者，報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。8、本評估報告由重慶紅高粱房地產評

4、估有限公司負責解釋。9、參加本次估價的注冊房地產估價師簽名。估價師簽字注冊房地產估價師注冊證書號簽名陳思陳思陳露陳露估價的假設和限制條件一、估價的前提條件1、本報告評估價格為估價對象在現(xiàn)狀正常使用條件下、估價時點為2013-5-25的抵押價值。同時，根據銀行的需要，提出在快速變現(xiàn)情況下的價值，但未考慮估價時點與快速變現(xiàn)可能發(fā)生時的時間因素的影響。2、本報告估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據。如改變估價目的，本估價結果應進行調整。3、估價對象技術經濟指標說明：根據房屋所有權證【渝房權證市私字第號】，估價對象建筑面積為110，房屋用途為居住用房。4、本報告僅對估價對象房屋做一般性查看，

5、未對其進行結構、裝飾及設施等內在質量的測試，不對該房屋是否有內部缺陷作鑒定。本報告以估價對象的建筑質量達到國家或行業(yè)規(guī)定的標準要求為前提。5、本報告估價結果是估價對象于估價時點的抵押價值。根據房地產估價抵押指導意見：抵押價值=市場價值-法定優(yōu)先受償款，法定優(yōu)先受償款包括：拖欠的建筑工程款、已設定的抵押權、法律規(guī)定的其他情形。二、估價結果和估價報告的使用1、本報告自估價報告出具之日起12個月有效。2、在本報告有效期內，當房地產市場價格變化幅度較大時，或政策等其他影響估價對象價格的因素變化較大時，估價結果需做相應的調整。3、本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內容所導致的可能損失，由使

6、用方負責。4、本報告分為房地產估價結果報告和房地產估價技術報告兩部分，估價方僅提供給委托方房地產估價結果報告，房地產估價技術報告留作備案存檔及行業(yè)行政主管機關檢查。估價的有關技術問題由重慶紅高粱房地產評估有限公司負責解釋。三、需要特殊說明的事實1、本估價報告所依據的與估價對象有關的法律文件均為委托方提供，本評估公司未向政府有關部門核實。2、本報告中的數據全部采用電算化連續(xù)計算得出，由于在報告中計算的數據均按四舍五入進行取整，因此，可能出現(xiàn)個別等式左右不完全相等的情況。但此種情況不影響計算結果及最終估價結果的客觀準確性。（此頁以下無正文）房地產估價結果報告一、委托估價方姓名：肖燕居民身份證號：5

7、0095地址：重慶市萬州區(qū)白巖路后街金座二、估價方重慶紅高粱房地產評估有限公司房產資質級別：三級 資質證書號：營業(yè)執(zhí)照：43-1/1法定代表人：葉晨聯(lián) 系 人：葉晨 聯(lián)系電話： 固話：6地 址：重慶市萬州區(qū)白巖路后街金座三、估價對象（一）估價對象產權登記狀況房屋權利狀況位 置重慶市萬州區(qū)白巖路后街金座房屋所有權證號渝房權證市私字第號房屋產權人 肖燕建筑結構磚混結構建筑面積 110平方米所在層 8/26共有權人 無房屋共有權證號無設定他項權利 無（二）估價對象使用狀況1、估價對象綜合情況建 筑結 構磚混建 成年 代2006裝 修情 況精裝修綜合成新率7產 權性 質商品房他 項權 利無使 用狀 況

8、出售房屋用-居住用房主朝向北總樓層26所 在樓 層8/26建筑物類 型多層住宅戶 型結 構 三室一廳一衛(wèi)戶內平面布局合理小 區(qū)環(huán) 境一般車位狀況地下停車場臨街狀況臨 街2、估價對象裝修設備情況（三）估價對象區(qū)域狀況估價對象位于萬州區(qū)白巖路后街金座，其所處地理位置交通便捷，周圍市政設施齊全，商服配套設施較齊全，能滿足該居住性物業(yè)的要求，詳見下表居住社區(qū)成熟度居住用地比例較高居住小區(qū)規(guī)模較小小區(qū)入住率高社區(qū)發(fā)展完善程度完善居 民 構 成商住區(qū)小 區(qū) 品 質中檔社區(qū)交通便捷度道路通達度臨交通型主干道公 交 線 路205、505、202、109區(qū)域主要道路白巖路距公交站點距離近距主干道距離近距地鐵（城

9、鐵）站距離 無公建配套情況周邊商服配套重百、百盛附近文化教育機構高筍塘小學、三峽學院附近醫(yī)療機構三峽中心醫(yī)院幼兒園小燕子幼兒園、愛米亞幼稚園附近公園三灣公園其 他重慶農村商業(yè)銀行、中國郵政基礎設施配套情況七通一平(市政供暖)估價對象所處環(huán)境一般四、估價目的為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。五、估價時點2013-5-25六、價值定義本報告中的估價結果是為委托方以估價對象進行抵押貸款提供參考依據，所評估出的價格為估價對象在現(xiàn)狀使用條件下于估價時點的房地產抵押價值?？焖僮儸F(xiàn)價值是在市場價值基礎上，考慮了快速變現(xiàn)因素的價值。 七、估價依據1、有關政策法規(guī)和文件：中華人民共和國城

10、市房地產管理法、中華人民共和國土地管理法、城市房地產轉讓管理規(guī)定、城市房地產抵押管理辦法、中華人民共和國擔保法、重慶市房地產抵押管理辦法（重慶市政府2003年第5號令）、重慶市房地產轉讓管理辦法實施意見等。2、技術標準房地產估價規(guī)范【國標GB/T 502911999】城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程【國標 GB/T 185082001】3、評估相關的資料房屋所有權證【渝房權證市私字第號】復印件4、估價人員掌握的有關資料以及實地勘查所獲取的資料。八、估價原則此次估價在獨立、客觀、公正的一般性原則外，還遵循如下實操性原則。1、合法原則估價對象房地產符合城市規(guī)劃為土地用途，容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風格的要求，

11、即應以估價對象合法使用、合法處分為前提進行。估價對象已取得房屋所有權證，具備合法性。2、最高最佳使用原則在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產獲利最大的使用方式。房地產價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當均衡時，房地產的效用便能高度發(fā)揮，而達到最高最佳使用狀態(tài)。估價對象現(xiàn)狀用途為居住用房，以估價對象所在的位置分析，我們認為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價。3、替代性原則根據經濟學原理，在同一個市場內效用相同的商品的價格將趨于一致，這一原理同樣適用于房地產市場。本次評估中采用市場比較法進行價格測算時，即是依據該原則。通過調查取得估價對象附近地區(qū)與估價對象類似的房地產作為參照實

12、例，以近期內成交的價格為客觀價格，確定估價對象在估價時點的價格取值依據。4、估價時點原則由于房地產市場是不斷變化的，因此在不同估價時點，同一項房地產往往具有不同的價格水平。本次評估對房地產的市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價時點的狀況為準。5、謹慎原則房地產抵押估價應遵守謹慎原則。謹慎原則是指在存在不確定性因素的情況下作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估公開的市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。經調查，本估價對象不存在法定優(yōu)先受償款，并根據市場實際交易情況和估價對象的租賃收益情況不高估市場價值。九、估價方法估

13、價人員在認真分析所掌握的資料并進行實地勘查后，根據本次評估目的及估價對象的特點和實際狀況，選取市場比較法和收益法作為本次估價的基本方法。這是出于以下考慮：一是目前估價對象所在區(qū)域房地產市場交易較為活躍，符合市場比較法的應用條件；二是同類房地產出租市場十分活躍，租金水平比較透明，所以采用收益法。九、估價方法估價人員在認真分析所掌握的資料并進行實地勘查后，根據本次評估目的及估價對象的特點和實際狀況，選取市場比較法和收益法作為本次估價的基本方法。這是出于以下考慮：一是目前估價對象所在區(qū)域房地產市場交易較為活躍，符合市場比較法的應用條件；二是同類房地產出租市場十分活躍，租金水平比較透明，所以采用收益法

14、。具體估價步驟如下：1、市場比較法：是根據替代原則，選取同一供需圈內、同一性質、同一結構類型的近期內已發(fā)生交易的三個交易案例，參照該案例的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，求取估價對象的房地產現(xiàn)值。2、收益法：是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。3、將上述兩種方法的計算結果進行綜合分析，確定估價對具體估價步驟如下：1、市場比較法是根據替代原則，選取同一供需圈內、同一性質、同一結構類型的近期內已發(fā)生交易的三個交易案例，參照該案例的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，求取估價對象的房地產現(xiàn)值。2、收益法：

15、是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。3、將上述兩種方法的計算結果進行綜合分析，確定估價對象房地產的總價格和單位價格。十、 估價結果根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，利用科學的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并結合估價經驗，詳細考慮了影響房地產價值的各項因素，確定估價對象在2013年5月25日的估價結果為：（幣種：人民幣）建筑面積：110平方米房地產總價：元大寫金額：柒拾柒萬叁仟陸佰伍拾柒點伍元整單位價格：元/平方米十一、估價人員注冊房地產評估師注冊證書號簽名陳思陳思 陳露陳露十

16、二、估價作業(yè)日期2013年5月25日至2013年5月26日十三、估價報告應用的有效期本報告估價結果自2013年5月26日至2014年5月26日間有效。房地產抵押估價技術報告 一、個別因素分析見第一部分估價對象概況。二、區(qū)域因素分析 估價對象位于重慶市萬州區(qū)白巖路后街金座自然因素 萬州區(qū)地處四川盆地東緣，重慶市東北邊緣，面積3457平方公里（耕地面積100萬畝，其中田 萬畝；大于25度坡地 萬畝，其中旱地萬畝），城市面積 平方公里。區(qū)內山丘起伏，最高點普子鄉(xiāng)沙坪峰，海拔1762 米，最低點黃柏鄉(xiāng)處長江邊，海拔106 米，西北部高升鄉(xiāng)鳳山材肖埡口，海拔高度為 米，境內相對高差分別為 米、 米，低山

17、、丘陵面積約占四分之一，低中山和山間平地面積約占四分之一，極少平壩和臺地，且零星散布。境內河流縱橫，河流、溪澗切割深，落差大，高低懸殊，呈枝狀分布，均屬長江水系。長江自西南石柱、忠縣交界的長坪鄉(xiāng)石槽溪（海拔118米）入境，向東北橫貫腹地，經黃柏鄉(xiāng)白水灘（海拔106米）流入云陽縣，流程公里。境內流域面積在100平方公里以上的河流有江北的苧溪河、渡河、石橋河、汝溪河、浦里河，江南的泥溪河、五橋河、白水溪河共八條，溪溝93條，總水域面積為萬畝（平方千米）。社會因素國民經濟持續(xù)快速增長。經初步核算，2011年實現(xiàn)萬州生產總值630億元，經濟總量列全市第4位;按可比價格計算，比上年增長%，比全國、全市分

18、別高和個百分點，增速列全市第4位。分產業(yè)看，第一產業(yè)實現(xiàn)增加值億元，增長%；第二產業(yè)實現(xiàn)增加值億元，增長%；第三產業(yè)實現(xiàn)增加值億元，增長%。按常住人口計算，人均萬州生產總值39715元。按2011年平均匯率計算突破6000美元，達到6065美元。產業(yè)結構進一步優(yōu)化。三次產業(yè)結構比由2010年的:調整為:，第二產業(yè)占萬州生產總值的比重比上年提高個百分點。市場物價過快上漲勢頭得到遏制。全年城鎮(zhèn)居民消費價格指數為%,比上年增長個百分點，與全市持平，比全國平均漲幅低個百分點。以發(fā)展高效農業(yè)、綠色農業(yè)、生態(tài)農業(yè)、循環(huán)農業(yè)為重點，推進規(guī)模經營，提升發(fā)展水平，農村經濟穩(wěn)步增長。2011年實現(xiàn)農林牧漁業(yè)增加值

19、億元，比上年增長%。其中，種植業(yè)億元，增長%；畜牧業(yè)億元，增長%。一是糧油雙增。全年糧食播種面積萬畝，增長%，糧食總產量萬噸，比上年增長%，糧食平均畝產公斤。油料播種面積萬畝，增長%，油料產量萬噸，增長%。蔬菜播種面積萬畝，增長%，蔬菜產量萬噸，增長%。二是畜牧業(yè)平穩(wěn)增長。出欄生豬萬頭，增長%。肉類總產量萬噸，增長%。三是農村勞動力轉移有序推進。全年新增轉移勞動力萬人，累計轉移農村勞動力萬人，勞務總收入億元。四是農戶萬元增收強力推進，農業(yè)市場主體不斷壯大。全年萬農戶實現(xiàn)萬元增收目標。全年培育種養(yǎng)專業(yè)大戶3920戶；新發(fā)展工商注冊登記的農業(yè)企業(yè)386家，總數達到1130家；新發(fā)展涉農微型企業(yè)10

20、91家，總數達到1402家。成功引進上海灝天絲綢、上海全嵩農業(yè)公司、臺州商會、重慶雁谷農業(yè)公司、香港億田食品、重慶渝云峽川生態(tài)農業(yè)開發(fā)有限公司等農業(yè)產業(yè)企業(yè)入駐萬州。工業(yè)經濟較快增長。按國家制度規(guī)定，從2011年1月起，規(guī)模以上工業(yè)統(tǒng)計口徑由年主營業(yè)務收入500萬元及以上調整為2000萬元及以上,我區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)新口徑達到154戶。全年完成規(guī)模以上工業(yè)總產值億元，比上年增長%。其中，經開區(qū)總產值億元，比上年增長%，重點企業(yè)總產值億元，增長%；大中型企業(yè)總產值億元，增長%。全年實現(xiàn)工業(yè)增加值億元，同比增長%。工業(yè)繼續(xù)保持10強區(qū)縣。產值過億元工業(yè)企業(yè)增加到62戶，其中，50億元級的2戶，10

21、億元級的10戶。加強產業(yè)投資引導，狠抓重大投資項目和新興產業(yè)項目建設，注重民生項目投入，固定資產投資保持平穩(wěn)較快增長。全年完成固定資產投資額億元，比上年增長%，其中城鎮(zhèn)固定資產投資完成億元，增長%。分產業(yè)看，第一產業(yè)投資億元，增長%，占固定資產投資的 %；第二產業(yè)投資億元，增長%，占固定資產投資的%，其中工業(yè)部門投資億元，增長%，占固定資產投資的 %；第三產業(yè)投資億元，增長%，占固定資產投資的%，其中，文教衛(wèi)生投資億元，增長%，占固定資產投資的 %。房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。國家宏觀調控政策成效逐步顯現(xiàn)，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。全年完成房地產開發(fā)投資億元，比上年增長%；房屋施工面積萬平方米，增

22、長%；竣工面積萬平方米，增長%；銷售面積萬平方米，增長%。全年商品房銷售額億元，增長%。商品房空置面積萬平方米，增長%。旅游，投資，貿易，交通、郵電，金融、保險和證券等行業(yè)也發(fā)展迅猛，為全區(qū)經濟作了有力支撐。三、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是指估價對象在法律上許可、技術上可能、經濟上可行并使價值達到最大化的使用方式被使用。房地產價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當均衡時，房地產的效用便能高度發(fā)揮，而達到最高最佳使用狀態(tài)，房地產價格評估據此進行。估價對象實際用途為居住用房，根據估價對象所處的位置和所在區(qū)域土地利用方向的具體情況，此次估價以現(xiàn)狀用途下估價對象的最高最佳使用條件為前提

23、。四、估價方法選用和思路根據評估對象的特點和估價目的以及估價人員對鄰近地區(qū)居住用房市場狀況的調查和對估價對象的實地勘查、并遵循房地產市場價格評估的確定原則以及估價目的，選取市場比較法和收益法進行評估。在相鄰和類似供需圈內與估價對象規(guī)模、檔次相似的物業(yè)，與其具有可替代性及相關性，市場穩(wěn)定且有交易案例，因此可參照上述物業(yè)近期交易情況，選用市場比較法進行相關修正后得到估價對象的價格。估價對象同類物業(yè)租賃市場活躍，成交租金透明，因此，選用收益法計算估價對象的收益價格。本案由于職業(yè)需要在此采用三種方案進行估價，其最適合估價仍為市場比較法，允許結果允許有少許偏差。五、估價測算過程一、求取未設立法定優(yōu)先受償

24、權利下的市場價值1.選取可比實例（選取于估價對象處于同一供求范圍內且和估價對象類似房地產正常交易案例作為可比實例）（一）市場法 （權重）1. 求取未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值1.可比實例A 佛光麗錦小區(qū)用途為成套住宅 三室三廳二衛(wèi) 建筑面積平方米 磚混結構 2005年建成 所在10層6號（共30層）。交易日期為2012年2月。正常交易，配套設施有 水、電、天然氣等.交易價格為9154元/平方米。2.可比實例B 香榭麗晶小區(qū) 普通住宅 建筑面積 磚混結構 2006年建成 所在位置6層2號（共29層），交易時間為2012年2月。正常交易。配套設施有水電天然氣等。交易價格為8498元/平方米。

25、3.可比實例C 江南新區(qū)小區(qū) 普通住宅 建筑面積121 磚混結構 2005年建成 所在位置7層8號（共28層）,交易時間為2012年 5月 。正常交易。配套設施有水電天然氣等。交易價格為7851元/平方米。 （一）市場比較法1、計算公式比準價格=比較案例價格×交易情況修正×交易期日修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正2、比較案例選擇及測算根據替代原則，選取近期交易的三個比較案例。詳見表一。表一 市場比較法可比情況說明及測算過程比 較 因 素估價對象案例A案例B案例C交易價格（元/月待 估 1000 700 1000位 置重慶市萬州區(qū)白巖路后街金座 佛光麗錦小

26、區(qū) 香榭麗晶小區(qū) 江南新區(qū)小區(qū)交 易 日 期 交 易 情 況 正 常正 常正 常正 常區(qū)域因素描述交 通 條 件臨交通型主干道，便捷臨交通型主干道，便捷臨交通型主干道，便捷臨交通型主干道，便捷公共交通的通達程度高公共交通的通達程度高公共交通的通達程度高公共交通的通達程度高社區(qū)成熟度比較高比較高比較高比較高公 共 配 套完 善完 善完 善完 善個別因素描述所在樓層/總樓層8/2610/30 6/297/28景 觀 良好 優(yōu)良 良好 良好 主 朝 向 北 南北東西南北戶 型三室二廳一衛(wèi)三室三廳二衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi)裝修狀況精裝修精裝修精裝修精裝修交易情況修正100100100100交易日

27、期調整100 100 100100區(qū)域因素修正交 通 條 件100100100100社區(qū)成熟度10010098100公 共 配 套10010097100個別因素修正所在樓層/總樓層100100100100景 觀100103100102主 朝 向100101102100建筑面積（m2）100100 100 100戶 型10010098100裝修狀況100100 95100修正系數（） 比 準市場比較法評估單價（元/平方米） 8501權重說明： 計算步驟：1.比準價格=比較案例價格×交易情況修正×交易期日修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正 2.比準價格計算表可

28、比實例交易價格交易情況修正系數交易日期修正系數區(qū)域因素修正系數個別因素修正系數比準價格A9154元/平方米100/100100/100100/100100/1049154元/平方米 B8498元/平方米100/100100/100100/100100/958498元/平方米 C7851元/平方米100/100100/100100/100100/1027851元/平方米 3.計算結果的確定三個可比實例豫估價對象都具有較強的可比性，取三個可比實例比準價格的簡單平均數作為市場法的計算結果。則：估價房地產單價=（9154+8498+7851）/3。為8501元/平方米。即評估總價格為元。（二）收益法

29、（權重為） 收益法是運用適當的資本化率，將預期的估價對象房地產未來各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產價格的一種估價方法。收益法的計算方法如下：P = Ft/(1+i)t其中，P為評估值；Ft未來第t個收益期的預期收益額；i為折現(xiàn)率。報告中采用的公式為：P = a/i×1-1/(1+i)n其中，a為年凈收益；n為收益年期；i為資本化率。1、年有效毛收入 周邊項目租賃情況調查表所在位置佛光麗錦小區(qū)香榭麗晶小區(qū)江南新區(qū)小區(qū)物業(yè)屬性住宅住宅住宅裝修及配套精裝 齊全精裝 齊全 精裝 齊全 樓 層10/30層6/297/28戶 型三室二廳二衛(wèi)三室二廳一

30、衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)月租金元·平方2(1000) （700） （1000）租賃時間2012-62012-62012-8附：經過走訪調查了解到估了解到估價對象所在區(qū)域周邊類似小區(qū)110左右的房屋租金每月在7001000月元/月?？紤]到估價對象小區(qū)的面積配套等因素，綜合考慮取月租金客觀收益為1000元。 象年有效毛收入計算過程如下：由于本案為整套住宅 假設空置率為0年有效毛收入=月租金×年月份數=1000×12=12000元2、年運營費用運營費用主要包括維修費、保險費、管理費用相關稅費等。估價對象物業(yè)管理費元/平方米·月，約占有效毛收入的3%；此外，經測算保險費和

31、維修費等約占有效毛收入的%.總計年運營費用約占年有效毛收入的%。年運營費用=年有效毛收入×年運營費用率=12000×=420元3、年凈收益凈收益為有效毛收入減去運營費用，則估價對象年凈收益為：年凈收益=年有效毛收入-年運營費用=12000-420=11580元4、確定資本化率資本化率采用安全利率加上風險調整值的方法來求取。所謂安全利率，是指無風險的資本投資收益率，以銀行一年期存款利率作為安全利率（近期銀行一年期存款利息率為%），考慮到估價對象的用途、利潤、風險，結合近期重慶市萬州區(qū)區(qū)房地產供求現(xiàn)狀以及同類物業(yè)的投資風險和行業(yè)報酬率，確定資本化率。于估價時點，資本化率為5、確定估價對象收益估價根據委托方說明及現(xiàn)場調查，估價對象的建成年代為2006 年，磚混結構居住房屋經濟耐用年限為70年，則截止到估價時點，估價對象建筑物經濟壽命剩余使用年限為64年。報告中采用的公式為：P = a/i×1-1/(1+i)n其