二手房評(píng)估報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上致 委 托 方 函致肖燕女士：受您的委托，我們對(duì)您持有的位于重慶市萬(wàn)州區(qū)白巖路后街金座的房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)對(duì)象重慶市萬(wàn)州區(qū)白巖路后街金座，結(jié)構(gòu)為磚混，建筑面積110平方米，設(shè)計(jì)用途為居住用房，土地使用權(quán)終止日期為2066年。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013-5-25估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員本著客觀、公平、公正的原則，在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和抵押價(jià)值的因素，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和特定的估價(jià)目的，按照科學(xué)的估價(jià)程序

2、，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，對(duì)上述估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013-5-25年的抵押價(jià)值估價(jià)結(jié)果如下（幣種：人民幣）：建筑物面積：110平方米房地產(chǎn)總價(jià)：元大寫(xiě)金額：柒拾柒萬(wàn)叁仟玖佰貳拾肆點(diǎn)捌元整單位價(jià)格：元/平方米重慶紅高粱房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二0一三年五月二十五日估 價(jià) 師 聲 明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的；2、本報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估

3、價(jià)規(guī)范和建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)三部門(mén)聯(lián)合制定的房地產(chǎn)估價(jià)抵押指導(dǎo)意見(jiàn)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。對(duì)估價(jià)對(duì)象的勘查限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行勘查的責(zé)任。6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助。7、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者，報(bào)告審查部門(mén)之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。8、本評(píng)估報(bào)告由重慶紅高粱房地產(chǎn)評(píng)

4、估有限公司負(fù)責(zé)解釋。9、參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名。估價(jià)師簽字注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)號(hào)簽名陳思陳思陳露陳露估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、估價(jià)的前提條件1、本報(bào)告評(píng)估價(jià)格為估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)狀正常使用條件下、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013-5-25的抵押價(jià)值。同時(shí)，根據(jù)銀行的需要，提出在快速變現(xiàn)情況下的價(jià)值，但未考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)與快速變現(xiàn)可能發(fā)生時(shí)的時(shí)間因素的影響。2、本報(bào)告估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。如改變估價(jià)目的，本估價(jià)結(jié)果應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。3、估價(jià)對(duì)象技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說(shuō)明：根據(jù)房屋所有權(quán)證【渝房權(quán)證市私字第號(hào)】，估價(jià)對(duì)象建筑面積為110，房屋用途為居住用房。4、本報(bào)告僅對(duì)估價(jià)對(duì)象房屋做一般性查看，

5、未對(duì)其進(jìn)行結(jié)構(gòu)、裝飾及設(shè)施等內(nèi)在質(zhì)量的測(cè)試，不對(duì)該房屋是否有內(nèi)部缺陷作鑒定。本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象的建筑質(zhì)量達(dá)到國(guó)家或行業(yè)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)要求為前提。5、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)抵押指導(dǎo)意見(jiàn)：抵押價(jià)值=市場(chǎng)價(jià)值-法定優(yōu)先受償款，法定優(yōu)先受償款包括：拖欠的建筑工程款、已設(shè)定的抵押權(quán)、法律規(guī)定的其他情形。二、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用1、本報(bào)告自估價(jià)報(bào)告出具之日起12個(gè)月有效。2、在本報(bào)告有效期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化幅度較大時(shí)，或政策等其他影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格的因素變化較大時(shí)，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)的調(diào)整。3、本報(bào)告必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用本報(bào)告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能損失，由使

6、用方負(fù)責(zé)。4、本報(bào)告分為房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告和房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告兩部分，估價(jià)方僅提供給委托方房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告留作備案存檔及行業(yè)行政主管機(jī)關(guān)檢查。估價(jià)的有關(guān)技術(shù)問(wèn)題由重慶紅高粱房地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。三、需要特殊說(shuō)明的事實(shí)1、本估價(jià)報(bào)告所依據(jù)的與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的法律文件均為委托方提供，本評(píng)估公司未向政府有關(guān)部門(mén)核實(shí)。2、本報(bào)告中的數(shù)據(jù)全部采用電算化連續(xù)計(jì)算得出，由于在報(bào)告中計(jì)算的數(shù)據(jù)均按四舍五入進(jìn)行取整，因此，可能出現(xiàn)個(gè)別等式左右不完全相等的情況。但此種情況不影響計(jì)算結(jié)果及最終估價(jià)結(jié)果的客觀準(zhǔn)確性。（此頁(yè)以下無(wú)正文）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托估價(jià)方姓名：肖燕居民身份證號(hào)：5

7、0095地址：重慶市萬(wàn)州區(qū)白巖路后街金座二、估價(jià)方重慶紅高粱房地產(chǎn)評(píng)估有限公司房產(chǎn)資質(zhì)級(jí)別：三級(jí) 資質(zhì)證書(shū)號(hào)：營(yíng)業(yè)執(zhí)照：43-1/1法定代表人：葉晨聯(lián) 系 人：葉晨 聯(lián)系電話(huà)： 固話(huà)：6地 址：重慶市萬(wàn)州區(qū)白巖路后街金座三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)登記狀況房屋權(quán)利狀況位 置重慶市萬(wàn)州區(qū)白巖路后街金座房屋所有權(quán)證號(hào)渝房權(quán)證市私字第號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)人 肖燕建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)建筑面積 110平方米所在層 8/26共有權(quán)人 無(wú)房屋共有權(quán)證號(hào)無(wú)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利 無(wú)（二）估價(jià)對(duì)象使用狀況1、估價(jià)對(duì)象綜合情況建 筑結(jié) 構(gòu)磚混建 成年 代2006裝 修情 況精裝修綜合成新率7產(chǎn) 權(quán)性 質(zhì)商品房他 項(xiàng)權(quán) 利無(wú)使 用狀 況

8、出售房屋用-居住用房主朝向北總樓層26所 在樓 層8/26建筑物類(lèi) 型多層住宅戶(hù) 型結(jié) 構(gòu) 三室一廳一衛(wèi)戶(hù)內(nèi)平面布局合理小 區(qū)環(huán) 境一般車(chē)位狀況地下停車(chē)場(chǎng)臨街狀況臨 街2、估價(jià)對(duì)象裝修設(shè)備情況（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)域狀況估價(jià)對(duì)象位于萬(wàn)州區(qū)白巖路后街金座，其所處地理位置交通便捷，周?chē)姓O(shè)施齊全，商服配套設(shè)施較齊全，能滿(mǎn)足該居住性物業(yè)的要求，詳見(jiàn)下表居住社區(qū)成熟度居住用地比例較高居住小區(qū)規(guī)模較小小區(qū)入住率高社區(qū)發(fā)展完善程度完善居 民 構(gòu) 成商住區(qū)小 區(qū) 品 質(zhì)中檔社區(qū)交通便捷度道路通達(dá)度臨交通型主干道公 交 線(xiàn) 路205、505、202、109區(qū)域主要道路白巖路距公交站點(diǎn)距離近距主干道距離近距地鐵（城

9、鐵）站距離 無(wú)公建配套情況周邊商服配套重百、百盛附近文化教育機(jī)構(gòu)高筍塘小學(xué)、三峽學(xué)院附近醫(yī)療機(jī)構(gòu)三峽中心醫(yī)院幼兒園小燕子幼兒園、愛(ài)米亞幼稚園附近公園三灣公園其 他重慶農(nóng)村商業(yè)銀行、中國(guó)郵政基礎(chǔ)設(shè)施配套情況七通一平(市政供暖)估價(jià)對(duì)象所處環(huán)境一般四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013-5-25六、價(jià)值定義本報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果是為委托方以估價(jià)對(duì)象進(jìn)行抵押貸款提供參考依據(jù)，所評(píng)估出的價(jià)格為估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)狀使用條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值。快速變現(xiàn)價(jià)值是在市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)上，考慮了快速變現(xiàn)因素的價(jià)值。 七、估價(jià)依據(jù)1、有關(guān)政策法規(guī)和文件：中華人民共和國(guó)城

10、市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)土地管理法、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法、重慶市房地產(chǎn)抵押管理辦法（重慶市政府2003年第5號(hào)令）、重慶市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見(jiàn)等。2、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范【國(guó)標(biāo)GB/T 502911999】城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程【國(guó)標(biāo) GB/T 185082001】3、評(píng)估相關(guān)的資料房屋所有權(quán)證【渝房權(quán)證市私字第號(hào)】復(fù)印件4、估價(jià)人員掌握的有關(guān)資料以及實(shí)地勘查所獲取的資料。八、估價(jià)原則此次估價(jià)在獨(dú)立、客觀、公正的一般性原則外，還遵循如下實(shí)操性原則。1、合法原則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃為土地用途，容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，

11、即應(yīng)以估價(jià)對(duì)象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象已取得房屋所有權(quán)證，具備合法性。2、最高最佳使用原則在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀用途為居住用房，以估價(jià)對(duì)象所在的位置分析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價(jià)。3、替代性原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)內(nèi)效用相同的商品的價(jià)格將趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。本次評(píng)估中采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算時(shí)，即是依據(jù)該原則。通過(guò)調(diào)查取得估價(jià)對(duì)象附近地區(qū)與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn)作為參照實(shí)

12、例，以近期內(nèi)成交的價(jià)格為客觀價(jià)格，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格取值依據(jù)。4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，因此在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一項(xiàng)房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平。本次評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況及其自身情況的界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。5、謹(jǐn)慎原則房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。謹(jǐn)慎原則是指在存在不確定性因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。經(jīng)調(diào)查，本估價(jià)對(duì)象不存在法定優(yōu)先受償款，并根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際交易情況和估價(jià)對(duì)象的租賃收益情況不高估市場(chǎng)價(jià)值。九、估價(jià)方法估

13、價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行實(shí)地勘查后，根據(jù)本次評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選取市場(chǎng)比較法和收益法作為本次估價(jià)的基本方法。這是出于以下考慮：一是目前估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)交易較為活躍，符合市場(chǎng)比較法的應(yīng)用條件；二是同類(lèi)房地產(chǎn)出租市場(chǎng)十分活躍，租金水平比較透明，所以采用收益法。九、估價(jià)方法估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行實(shí)地勘查后，根據(jù)本次評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選取市場(chǎng)比較法和收益法作為本次估價(jià)的基本方法。這是出于以下考慮：一是目前估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)交易較為活躍，符合市場(chǎng)比較法的應(yīng)用條件；二是同類(lèi)房地產(chǎn)出租市場(chǎng)十分活躍，租金水平比較透明，所以采用收益法

14、。具體估價(jià)步驟如下：1、市場(chǎng)比較法：是根據(jù)替代原則，選取同一供需圈內(nèi)、同一性質(zhì)、同一結(jié)構(gòu)類(lèi)型的近期內(nèi)已發(fā)生交易的三個(gè)交易案例，參照該案例的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，求取估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)現(xiàn)值。2、收益法：是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。3、將上述兩種方法的計(jì)算結(jié)果進(jìn)行綜合分析，確定估價(jià)對(duì)具體估價(jià)步驟如下：1、市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原則，選取同一供需圈內(nèi)、同一性質(zhì)、同一結(jié)構(gòu)類(lèi)型的近期內(nèi)已發(fā)生交易的三個(gè)交易案例，參照該案例的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，求取估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)現(xiàn)值。2、收益法：

15、是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。3、將上述兩種方法的計(jì)算結(jié)果進(jìn)行綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的總價(jià)格和單位價(jià)格。十、 估價(jià)結(jié)果根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，利用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，詳細(xì)考慮了影響房地產(chǎn)價(jià)值的各項(xiàng)因素，確定估價(jià)對(duì)象在2013年5月25日的估價(jià)結(jié)果為：（幣種：人民幣）建筑面積：110平方米房地產(chǎn)總價(jià)：元大寫(xiě)金額：柒拾柒萬(wàn)叁仟陸佰伍拾柒點(diǎn)伍元整單位價(jià)格：元/平方米十一、估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)證書(shū)號(hào)簽名陳思陳思 陳露陳露十

16、二、估價(jià)作業(yè)日期2013年5月25日至2013年5月26日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本報(bào)告估價(jià)結(jié)果自2013年5月26日至2014年5月26日間有效。房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析見(jiàn)第一部分估價(jià)對(duì)象概況。二、區(qū)域因素分析 估價(jià)對(duì)象位于重慶市萬(wàn)州區(qū)白巖路后街金座自然因素 萬(wàn)州區(qū)地處四川盆地東緣，重慶市東北邊緣，面積3457平方公里（耕地面積100萬(wàn)畝，其中田 萬(wàn)畝；大于25度坡地 萬(wàn)畝，其中旱地萬(wàn)畝），城市面積 平方公里。區(qū)內(nèi)山丘起伏，最高點(diǎn)普子鄉(xiāng)沙坪峰，海拔1762 米，最低點(diǎn)黃柏鄉(xiāng)處長(zhǎng)江邊，海拔106 米，西北部高升鄉(xiāng)鳳山材肖埡口，海拔高度為 米，境內(nèi)相對(duì)高差分別為 米、 米，低山

17、、丘陵面積約占四分之一，低中山和山間平地面積約占四分之一，極少平壩和臺(tái)地，且零星散布。境內(nèi)河流縱橫，河流、溪澗切割深，落差大，高低懸殊，呈枝狀分布，均屬長(zhǎng)江水系。長(zhǎng)江自西南石柱、忠縣交界的長(zhǎng)坪鄉(xiāng)石槽溪（海拔118米）入境，向東北橫貫腹地，經(jīng)黃柏鄉(xiāng)白水灘（海拔106米）流入云陽(yáng)縣，流程公里。境內(nèi)流域面積在100平方公里以上的河流有江北的苧溪河、渡河、石橋河、汝溪河、浦里河，江南的泥溪河、五橋河、白水溪河共八條，溪溝93條，總水域面積為萬(wàn)畝（平方千米）。社會(huì)因素國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。經(jīng)初步核算，2011年實(shí)現(xiàn)萬(wàn)州生產(chǎn)總值630億元，經(jīng)濟(jì)總量列全市第4位;按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)%，比全國(guó)、全市分

18、別高和個(gè)百分點(diǎn)，增速列全市第4位。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，增長(zhǎng)%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值億元，增長(zhǎng)%。按常住人口計(jì)算，人均萬(wàn)州生產(chǎn)總值39715元。按2011年平均匯率計(jì)算突破6000美元，達(dá)到6065美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2010年的:調(diào)整為:，第二產(chǎn)業(yè)占萬(wàn)州生產(chǎn)總值的比重比上年提高個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)物價(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏制。全年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為%,比上年增長(zhǎng)個(gè)百分點(diǎn)，與全市持平，比全國(guó)平均漲幅低個(gè)百分點(diǎn)。以發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、循環(huán)農(nóng)業(yè)為重點(diǎn)，推進(jìn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提升發(fā)展水平，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)。2011年實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)增加值

19、億元，比上年增長(zhǎng)%。其中，種植業(yè)億元，增長(zhǎng)%；畜牧業(yè)億元，增長(zhǎng)%。一是糧油雙增。全年糧食播種面積萬(wàn)畝，增長(zhǎng)%，糧食總產(chǎn)量萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)%，糧食平均畝產(chǎn)公斤。油料播種面積萬(wàn)畝，增長(zhǎng)%，油料產(chǎn)量萬(wàn)噸，增長(zhǎng)%。蔬菜播種面積萬(wàn)畝，增長(zhǎng)%，蔬菜產(chǎn)量萬(wàn)噸，增長(zhǎng)%。二是畜牧業(yè)平穩(wěn)增長(zhǎng)。出欄生豬萬(wàn)頭，增長(zhǎng)%。肉類(lèi)總產(chǎn)量萬(wàn)噸，增長(zhǎng)%。三是農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移有序推進(jìn)。全年新增轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力萬(wàn)人，累計(jì)轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力萬(wàn)人，勞務(wù)總收入億元。四是農(nóng)戶(hù)萬(wàn)元增收強(qiáng)力推進(jìn)，農(nóng)業(yè)市場(chǎng)主體不斷壯大。全年萬(wàn)農(nóng)戶(hù)實(shí)現(xiàn)萬(wàn)元增收目標(biāo)。全年培育種養(yǎng)專(zhuān)業(yè)大戶(hù)3920戶(hù)；新發(fā)展工商注冊(cè)登記的農(nóng)業(yè)企業(yè)386家，總數(shù)達(dá)到1130家；新發(fā)展涉農(nóng)微型企業(yè)10

20、91家，總數(shù)達(dá)到1402家。成功引進(jìn)上海灝天絲綢、上海全嵩農(nóng)業(yè)公司、臺(tái)州商會(huì)、重慶雁谷農(nóng)業(yè)公司、香港億田食品、重慶渝云峽川生態(tài)農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)企業(yè)入駐萬(wàn)州。工業(yè)經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)。按國(guó)家制度規(guī)定，從2011年1月起，規(guī)模以上工業(yè)統(tǒng)計(jì)口徑由年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入500萬(wàn)元及以上調(diào)整為2000萬(wàn)元及以上,我區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)新口徑達(dá)到154戶(hù)。全年完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值億元，比上年增長(zhǎng)%。其中，經(jīng)開(kāi)區(qū)總產(chǎn)值億元，比上年增長(zhǎng)%，重點(diǎn)企業(yè)總產(chǎn)值億元，增長(zhǎng)%；大中型企業(yè)總產(chǎn)值億元，增長(zhǎng)%。全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值億元，同比增長(zhǎng)%。工業(yè)繼續(xù)保持10強(qiáng)區(qū)縣。產(chǎn)值過(guò)億元工業(yè)企業(yè)增加到62戶(hù)，其中，50億元級(jí)的2戶(hù)，10

21、億元級(jí)的10戶(hù)。加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)投資引導(dǎo)，狠抓重大投資項(xiàng)目和新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，注重民生項(xiàng)目投入，固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。全年完成固定資產(chǎn)投資額億元，比上年增長(zhǎng)%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成億元，增長(zhǎng)%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資億元，增長(zhǎng)%，占固定資產(chǎn)投資的 %；第二產(chǎn)業(yè)投資億元，增長(zhǎng)%，占固定資產(chǎn)投資的%，其中工業(yè)部門(mén)投資億元，增長(zhǎng)%，占固定資產(chǎn)投資的 %；第三產(chǎn)業(yè)投資億元，增長(zhǎng)%，占固定資產(chǎn)投資的%，其中，文教衛(wèi)生投資億元，增長(zhǎng)%，占固定資產(chǎn)投資的 %。房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。國(guó)家宏觀調(diào)控政策成效逐步顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資億元，比上年增長(zhǎng)%；房屋施工面積萬(wàn)平方米，增

22、長(zhǎng)%；竣工面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%；銷(xiāo)售面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%。全年商品房銷(xiāo)售額億元，增長(zhǎng)%。商品房空置面積萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)%。旅游，投資，貿(mào)易，交通、郵電，金融、保險(xiǎn)和證券等行業(yè)也發(fā)展迅猛，為全區(qū)經(jīng)濟(jì)作了有力支撐。三、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是指估價(jià)對(duì)象在法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行并使價(jià)值達(dá)到最大化的使用方式被使用。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估據(jù)此進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為居住用房，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的位置和所在區(qū)域土地利用方向的具體情況，此次估價(jià)以現(xiàn)狀用途下估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用條件為前提

23、。四、估價(jià)方法選用和思路根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和估價(jià)目的以及估價(jià)人員對(duì)鄰近地區(qū)居住用房市場(chǎng)狀況的調(diào)查和對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地勘查、并遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的確定原則以及估價(jià)目的，選取市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行評(píng)估。在相鄰和類(lèi)似供需圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象規(guī)模、檔次相似的物業(yè)，與其具有可替代性及相關(guān)性，市場(chǎng)穩(wěn)定且有交易案例，因此可參照上述物業(yè)近期交易情況，選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行相關(guān)修正后得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。估價(jià)對(duì)象同類(lèi)物業(yè)租賃市場(chǎng)活躍，成交租金透明，因此，選用收益法計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。本案由于職業(yè)需要在此采用三種方案進(jìn)行估價(jià)，其最適合估價(jià)仍為市場(chǎng)比較法，允許結(jié)果允許有少許偏差。五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程一、求取未設(shè)立法定優(yōu)先受償

24、權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值1.選取可比實(shí)例（選取于估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)且和估價(jià)對(duì)象類(lèi)似房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實(shí)例）（一）市場(chǎng)法 （權(quán)重）1. 求取未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值1.可比實(shí)例A 佛光麗錦小區(qū)用途為成套住宅 三室三廳二衛(wèi) 建筑面積平方米 磚混結(jié)構(gòu) 2005年建成 所在10層6號(hào)（共30層）。交易日期為2012年2月。正常交易，配套設(shè)施有 水、電、天然氣等.交易價(jià)格為9154元/平方米。2.可比實(shí)例B 香榭麗晶小區(qū) 普通住宅 建筑面積 磚混結(jié)構(gòu) 2006年建成 所在位置6層2號(hào)（共29層），交易時(shí)間為2012年2月。正常交易。配套設(shè)施有水電天然氣等。交易價(jià)格為8498元/平方米。

25、3.可比實(shí)例C 江南新區(qū)小區(qū) 普通住宅 建筑面積121 磚混結(jié)構(gòu) 2005年建成 所在位置7層8號(hào)（共28層）,交易時(shí)間為2012年 5月 。正常交易。配套設(shè)施有水電天然氣等。交易價(jià)格為7851元/平方米。 （一）市場(chǎng)比較法1、計(jì)算公式比準(zhǔn)價(jià)格=比較案例價(jià)格×交易情況修正×交易期日修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正2、比較案例選擇及測(cè)算根據(jù)替代原則，選取近期交易的三個(gè)比較案例。詳見(jiàn)表一。表一 市場(chǎng)比較法可比情況說(shuō)明及測(cè)算過(guò)程比 較 因 素估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C交易價(jià)格（元/月待 估 1000 700 1000位 置重慶市萬(wàn)州區(qū)白巖路后街金座 佛光麗錦小

26、區(qū) 香榭麗晶小區(qū) 江南新區(qū)小區(qū)交 易 日 期 交 易 情 況 正 常正 常正 常正 常區(qū)域因素描述交 通 條 件臨交通型主干道，便捷臨交通型主干道，便捷臨交通型主干道，便捷臨交通型主干道，便捷公共交通的通達(dá)程度高公共交通的通達(dá)程度高公共交通的通達(dá)程度高公共交通的通達(dá)程度高社區(qū)成熟度比較高比較高比較高比較高公 共 配 套完 善完 善完 善完 善個(gè)別因素描述所在樓層/總樓層8/2610/30 6/297/28景 觀 良好 優(yōu)良 良好 良好 主 朝 向 北 南北東西南北戶(hù) 型三室二廳一衛(wèi)三室三廳二衛(wèi) 三室二廳一衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi)裝修狀況精裝修精裝修精裝修精裝修交易情況修正100100100100交易日

27、期調(diào)整100 100 100100區(qū)域因素修正交 通 條 件100100100100社區(qū)成熟度10010098100公 共 配 套10010097100個(gè)別因素修正所在樓層/總樓層100100100100景 觀100103100102主 朝 向100101102100建筑面積（m2）100100 100 100戶(hù) 型10010098100裝修狀況100100 95100修正系數(shù)（） 比 準(zhǔn)市場(chǎng)比較法評(píng)估單價(jià)（元/平方米） 8501權(quán)重說(shuō)明： 計(jì)算步驟：1.比準(zhǔn)價(jià)格=比較案例價(jià)格×交易情況修正×交易期日修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正 2.比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表可

28、比實(shí)例交易價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格A9154元/平方米100/100100/100100/100100/1049154元/平方米 B8498元/平方米100/100100/100100/100100/958498元/平方米 C7851元/平方米100/100100/100100/100100/1027851元/平方米 3.計(jì)算結(jié)果的確定三個(gè)可比實(shí)例豫估價(jià)對(duì)象都具有較強(qiáng)的可比性，取三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單平均數(shù)作為市場(chǎng)法的計(jì)算結(jié)果。則：估價(jià)房地產(chǎn)單價(jià)=（9154+8498+7851）/3。為8501元/平方米。即評(píng)估總價(jià)格為元。（二）收益法

29、（權(quán)重為） 收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期（通常為年）的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益法的計(jì)算方法如下：P = Ft/(1+i)t其中，P為評(píng)估值；Ft未來(lái)第t個(gè)收益期的預(yù)期收益額；i為折現(xiàn)率。報(bào)告中采用的公式為：P = a/i×1-1/(1+i)n其中，a為年凈收益；n為收益年期；i為資本化率。1、年有效毛收入 周邊項(xiàng)目租賃情況調(diào)查表所在位置佛光麗錦小區(qū)香榭麗晶小區(qū)江南新區(qū)小區(qū)物業(yè)屬性住宅住宅住宅裝修及配套精裝 齊全精裝 齊全 精裝 齊全 樓 層10/30層6/297/28戶(hù) 型三室二廳二衛(wèi)三室二廳一

30、衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)月租金元·平方2(1000) （700） （1000）租賃時(shí)間2012-62012-62012-8附：經(jīng)過(guò)走訪(fǎng)調(diào)查了解到估了解到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域周邊類(lèi)似小區(qū)110左右的房屋租金每月在7001000月元/月?？紤]到估價(jià)對(duì)象小區(qū)的面積配套等因素，綜合考慮取月租金客觀收益為1000元。 象年有效毛收入計(jì)算過(guò)程如下：由于本案為整套住宅 假設(shè)空置率為0年有效毛收入=月租金×年月份數(shù)=1000×12=12000元2、年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用運(yùn)營(yíng)費(fèi)用主要包括維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)用相關(guān)稅費(fèi)等。估價(jià)對(duì)象物業(yè)管理費(fèi)元/平方米·月，約占有效毛收入的3%；此外，經(jīng)測(cè)算保險(xiǎn)費(fèi)和

31、維修費(fèi)等約占有效毛收入的%.總計(jì)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年有效毛收入的%。年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=年有效毛收入×年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率=12000×=420元3、年凈收益凈收益為有效毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，則估價(jià)對(duì)象年凈收益為：年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=12000-420=11580元4、確定資本化率資本化率采用安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來(lái)求取。所謂安全利率，是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，以銀行一年期存款利率作為安全利率（近期銀行一年期存款利息率為%），考慮到估價(jià)對(duì)象的用途、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合近期重慶市萬(wàn)州區(qū)區(qū)房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀以及同類(lèi)物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)報(bào)酬率，確定資本化率。于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，資本化率為5、確定估價(jià)對(duì)象收益估價(jià)根據(jù)委托方說(shuō)明及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象的建成年代為2006 年，磚混結(jié)構(gòu)居住房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，則截止到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象建筑物經(jīng)濟(jì)壽命剩余使用年限為64年。報(bào)告中采用的公式為：P = a/i×1-1/(1+i)n其