房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題及答案解析

1、一、單項選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。) 第 1 題 對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為()。A.設計壽命 學/慧%教育網(wǎng)/xeHuiEdu.ComB.經(jīng)濟壽命C.法定壽命 學_慧 教 育來源%于:學_慧*教*育*網(wǎng)*XuHuiedu.ComD.自然壽命【正確答案】： BXueHuiedu.Com 第 2 題 地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有()的特性。XueHuiedu.ComA.變現(xiàn)性差B.易受政策影響C.依賴專業(yè)管理D.效益外溢和轉移【正確答

2、案】： D第 3 題 甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結果是()。A.甲物業(yè)投資風險大B.乙物業(yè)投資風險大來源*于:學$慧*教育網(wǎng).XuHuiedu.ComC.甲、乙物業(yè)的投資風險相同D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小【正確答案】： B第 4 題 如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是()

3、。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%學$慧論壇_XuEuiedu.Com【正確答案】： A【參考解析】： 9%+0.23(15%-9%)=10.38%xue學|慧教&育網(wǎng)_交&流社區(qū)%bs.xuehuieu.cm第 5 題 2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬in2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬，可供出租的住宅面積為450萬;當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬I112，其中銷售的住宅面積為1680萬，出租的住宅面積為320萬。該市2008年住宅市場吸納率為()。A.71.11%學.慧&教_育|網(wǎng)_xeHuiEdu.Com

4、B.88.89%C.91.67%D.93.33%【正確答案】： C 第 6 題 某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是()。A.半個月 請 訪 問xuhueu.cmB.2個月C.半年D.2年【正確答案】： D 第 7 題 房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括()。A.房地產(chǎn)市場需求的廣泛性B.房地產(chǎn)市場供給的異質性C.土地所有權的排他性D.土地的有限性【正確答案】： A 第 8 題 房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉折點上，空置率由()。A.上升到下降 請 訪 問xuhueu.cmB.下降到上升C.高于合理空置率到低于合理空置率 x

5、ue學慧_教$育*網(wǎng)$交_流&社|區(qū)&bs.xuehuieu.cmD.低于合理空置率到高于合理空置率【正確答案】： C第 9 題 橫道圖法用于項目建設階段的()。A.質量控制B.進度控制C.成本控制D.合同管理【正確答案】： B第 10 題 在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進項初步檢查。檢查后由()列出質量缺陷清單。A.開發(fā)商來*源_于:學慧教/育.網(wǎng)_XuHuiedu.ComB.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位【正確答案】： C第 11 題 需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價格的定價方法是()。A.目標定價法 學_慧/教_育.網(wǎng)B.價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法 學*慧&a

6、mp;教%育.網(wǎng)*D.成本加成定價法【正確答案】： A 學_慧 教 育xue學%慧教育|網(wǎng)交/流社&區(qū)_bs.xuehuieu.cm 第 12 題 在一定時期內，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的()。學%慧|教$育網(wǎng)/A.市場需求上限B.市場有效需求xehedu.coC.市場現(xiàn)實需求D.市場最低需求來|源&于:學%慧&教育網(wǎng)*XuHuiedu.Com【正確答案】： A第 13 題 某市2008年住宅的預測銷售量為500萬，實際銷售量為650萬，平滑指數(shù)為0.75，利用指數(shù)平滑法預測的該市2009年住宅銷售量為()萬。學|慧.論壇$XuEuiedu.Com【

7、正確答案】： C第 14 題 某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是()戰(zhàn)略。A.形象差異化B.人員差別化C.服務差別化D.產(chǎn)品差別化請 訪 問xuhueu.cm【正確答案】： D第 15 題 某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反映了消費者市場的()。A.替代性B.發(fā)展性C.地區(qū)性D.復雜性學/慧_教%育xueHuiEd.Com【正確答案】： B第 16 題 認為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是()。A.馬克思的利率決定理論B.可貸資金利率理論C.Is1M曲線模型利率理論D.流動性偏好利率理論 學慧教/育網(wǎng)

8、/xeHuiEdu.Com【正確答案】： D第 17 題 若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實際利率為()。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40% xue學_慧*教$育$網(wǎng).交流社|區(qū)bs.xuehuieu.cm【正確答案】： A第 18 題 某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為()萬元。B.11.49 XueHuiedu.ComD.12.49 xue學*慧%教|育%網(wǎng)*交.流社.區(qū)%bs.xuehuieu.cm【正確答案】： C第 19 題 李某從銀行貸款56萬元

9、購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從第8年開始的月還款額為()元。 來&源|于:學*慧$教育_網(wǎng)/XuHuiedu.Com【正確答案】： C第 20 題 某房地產(chǎn)開發(fā)項目從購買土地使用權到竣工驗收共用了3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預計經(jīng)濟壽命為40年，土地使用權年限為50年，則該項目的經(jīng)營期為()年。A.37B.40學&慧|論%壇_XuEuiedu.ComC.43D.50學$慧&論&壇|XuEuiedu.Com【正確答案】： B第 21 題 某房地產(chǎn)開發(fā)項目，當i1=14%時，凈現(xiàn)

10、值為450萬元;當i2=15%時，凈現(xiàn)值為-200萬元，平均資金成本率為13.2%，基準收益率為10%。該項目的財務內部收益率為()。A.20% 請 訪 問xuhueu.cmB.14.31%C.14.69%D.14.80%【正確答案】： C 學_慧 教 育  第 22 題 某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為7%，預計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為()。學慧&教*育網(wǎng)$xeHuiEdu.ComA.5.00%B.7.50%學&慧論|壇%XuEuiedu

11、.ComC.18.36%D.28.85%【正確答案】： C第 23 題 趙某以12000元/的價格購買了230的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為()。來_源%于:學/慧.教育%網(wǎng)%XuHuiedu.Comxue學_慧%教*育_網(wǎng)*交.流.社$區(qū)*bs.xuehuieu.cm【正確答案】： C第 24 題 房地產(chǎn)投資方案比選通常是在()之間進行。A.獨立方案B.互斥方案C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法【正確答案】： B第 25 題 對經(jīng)營期不同的房地產(chǎn)投資方案進行比選時，應采

12、用的方法是()。學*慧$教育xueHuiEd.ComA.等額年值法B.差額投資內部收益率法C.凈現(xiàn)值法D.等額年費用法【正確答案】： A第 26 題 下列關于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是()。A.空置率與有效毛收入呈反向變動B.通過與物業(yè)服務企業(yè)簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響C.權益投資比率高，意味著投資者承擔的投資風險和風險報酬均增加D.金融機構通常要求投資者的權益投資比率不得高于某一要求的比率 學慧*論/壇$XuEuiedu.Com【正確答案】： A第 27 題 各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時應選擇的判別指標是

13、()。 xehedu.coA.凈現(xiàn)值B.凈現(xiàn)值期望值 C.凈現(xiàn)值標準差D.凈現(xiàn)值標準差系數(shù)【正確答案】： D第 28 題 下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價基礎參數(shù)中，屬于收益相關指標的是() 學%慧.教|育_網(wǎng)_xeHuiEdu.ComA.出租率B.基準收益率 學.慧|論*壇&XuEuiedu.ComC.成本利潤率D.財務杠桿比率【正確答案】： A第 29 題 某賓館開發(fā)項目共有150間客房，平均每間客房的面積為40，總建筑面積為6800。當?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價為3000元/，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計算的該賓館總投資為()萬元。 A.1800B.2040來&源

14、$于:學|慧/教&育&網(wǎng)$XuHuiedu.ComC.2100D.2380【正確答案】： C第 30 題 將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表是()。XueHuiedu.ComA.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表請 訪 問xuhueu.cmC.借款還本付息估算表D.投資計劃與資金籌措表學*慧&教/育_網(wǎng).xeHuiEdu.Com【正確答案】： B第 31 題 租賃融資在房地產(chǎn)領域的應用模式主要是()。A.置業(yè)投資B.設備租賃C.售后回租 xue學*慧*教%育%網(wǎng)交_流社.區(qū)$bs.xuehuieu.cmD.權益融資【正確答案】： C 學_慧 教 育學.慧*教|育*$x

15、ueHuiEd.Com 第 32 題 商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括()。xue學*慧/教|育/網(wǎng)|交*流%社.區(qū)/bs.xuehuieu.cmA.開發(fā)商違法預售B.借款人賴賬不還C.借款人拖延還款D.房地產(chǎn)市場供需失衡【正確答案】： D第 33 題 在貸款綜合評價中，項目風險等級分為AAA、AA、A、和BBB、四個風險等級，其中AAA級對應的風險系數(shù)為()。A.50%B.60%C.70%D.80%xehedu.co【正確答案】： D第 34 題 在寫字樓出租中，室內標準化裝修的費用通常由()支付。A.業(yè)主B.承租人學|慧.論壇/XuEuiedu.ComC.物業(yè)

16、服務企業(yè)D.業(yè)主、承租人和物業(yè)服務企業(yè)共同【正確答案】： A第 35 題 某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設在某報告期內的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報告期的有效毛收入為()萬元。xue學&慧.教&育*網(wǎng).交.流$社$區(qū)bs.xuehuieu.cm【正確答案】： D二、多項選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)第 36 題 下列風險中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的有()。A.市場供求風險B.變現(xiàn)風險C.利率風險

17、D.時間風險E.資本價值風險 xue學/慧_教育.網(wǎng)交&流%社*區(qū)%bs.xuehuieu.cm【正確答案】： A,B,C第 37 題 對房地產(chǎn)市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還分析()。 請 訪 問xuhueu.cmA.價格結構B.總量結構C.檔次結構D.投資結構 請 訪 問xuhueu.cmE.租買結構【正確答案】： B,D,E第 38 題 房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有()。A.競爭性 學慧|教.育|xueHuiEd.ComB.壟斷性C.外部性 學慧*教|育/網(wǎng)|xeHuiEdu.ComD.均衡性E.信息不對稱性【正確答案】： B,C,E第 39 題 房地產(chǎn)開

18、發(fā)項目竣工后，按規(guī)定應移交給城市檔案館的竣工檔案應包括()。A.工程質量保修書B.可行性研究報告xehedu.coC.竣工圖D.住宅使用說明書請 訪 問xuhueu.cmE.竣工驗收備案表【正確答案】： C,E第 40 題 采取隨行就市定價法確定價格的情形有()。A.開發(fā)商處于市場領導者地位B.開發(fā)商難以估算成本C.開發(fā)商的物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近 學&慧|教%育%網(wǎng)_D.開發(fā)商打算與同行和平共處E.開發(fā)商具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力 xehedu.co【正確答案】： B,D XueHuiedu.Com第 41 題 房地產(chǎn)市場分析可以幫助開發(fā)商()。A.選擇合適的項目

19、位置 xue學|慧&教*育網(wǎng)*交_流_社|區(qū)&bs.xuehuieu.cmB.尋找投資合作伙伴C.確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型 學%慧_教_育|網(wǎng)$xeHuiEdu.ComD.判斷租買時機E.進行土地使用權出讓決策 學_慧 教 育【正確答案】： A,B,C 請 訪 問xuhueu.cm     第 42 題 開發(fā)商進行房地產(chǎn)市場狀況分析的內容通常有()。A.供需分析學慧$教/育&網(wǎng)&B.競爭分析C.市場占有率分析D.投資收益分析E.宏觀因素分析【正確答案】： A,B,C第 43 題 下列房地產(chǎn)投資業(yè)務模式

20、中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有()。A.購買持有出租出售B.購買一更新改造出售C.購買一更新改造出租出售D.開發(fā)銷售E.開發(fā)持有出租出售【正確答案】： D,E第 44 題 投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了()。A.物業(yè)增值收益B.所得稅C.還本付息額學慧/教.育$網(wǎng)xeHuiEdu.ComD.投資者權益增加值E.權益投資學|慧%教|育|&xueHuiEd.Com【正確答案】： A,D第 45 題 下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有()。XueHuiedu.ComA.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差B.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的

21、現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率C.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率D.差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案E.采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案【正確答案】： B,D第 46 題 下列風險分析的內容中，屬于風險估計階段工作的有()。A.風險產(chǎn)生的原因分析B.風險發(fā)生的概率大小分析C.風險因素檢驗 xue學|慧.教/育網(wǎng)交%流|社*區(qū)_bs.xuehuieu.cmD.風險變量間的相關性分析E.風險概率分布情況分析【正確答案】： B,E第 47 題 實物期權方法可以應用于房地產(chǎn)

22、投資決策，主要是因為房地產(chǎn)投資具有()。A.可預測性B.不可控性C.不可逆性D.可延期性 學$慧*論%壇$XuEuiedu.ComE.不可彎更性【正確答案】： C,D 請 訪 問xuhueu.cm第 48 題 編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應先編制()。A.現(xiàn)金流量表B.損益表C.資金使用計劃D.資金籌措計劃E.資金來源與運用表xehedu.co【正確答案】： C,D第 49 題 按信托性質分類，房地產(chǎn)投資信托基金的類型有()。A.權益型B.抵押型C.傘型合伙D.多重合伙E.混合型【正確答案】： A,C第 50 題 物業(yè)服務企業(yè)的工作內容包括()。A.確立管理目標B.制定維修養(yǎng)護方案C.

23、制定安全保衛(wèi)方案 xehedu.coD.提出預算E.確定物業(yè)服務費的收費標準 學慧*教/育網(wǎng)【正確答案】： A,B,C,D三、判斷題(共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，第 51 題 具有相同市場價值的房地產(chǎn)，其投資價值因人而異。 ()【正確答案】： 第 52 題 房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。 () 學*慧$論_壇&XuEuiedu.Com【正確答案】： × 第 53 題 量價彈性是指某時點的房地產(chǎn)交易量與該時點的房地產(chǎn)價格之比。 ()【正確答案】： ×xehedu.co第 54

24、 題 開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個項目的平均銷售周期。 ()【正確答案】： XueHuiedu.Com第 55 題 一個整體市場能夠細分為若干子市場，主要是因為顧客需求存在差異性。()【正確答案】： 第 56 題 個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。 ()【正確答案】： ×第 57 題 只要商品住宅的價格不下跌，就不會發(fā)生次貸危機。 ()【正確答案】： ×學慧*論%壇%XuEuiedu.Com第 58 題 房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本中不包括含銷售稅金。 ()【正確答案】： xue學%慧*教$

25、育/網(wǎng)_交流$社*區(qū)bs.xuehuieu.cm第 59 題 借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。 ()【正確答案】： ×XueHuiedu.Com第 60 題 不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。 ()【正確答案】： 第 61 題 最高租售價格與預測租售價格之間差距越大，說明房地產(chǎn)項目抗市場風險的能力越強。 ()【正確答案】： ×第 62 題 基礎設施建設費是指居住小區(qū)內為居民配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用。 ()【正確答案】： ×第 63 題 預租售收入可以作為房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源

26、。 ()【正確答案】： 學&慧教*育網(wǎng)第 64 題 無論是權益融資還是債務融資，資金融出方都要承擔項目的投資風險。()【正確答案】： ×學.慧*教/育.網(wǎng)/第 65 題 收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為有效毛收入。 ()【正確答案】： ×四、計算題(共2小題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式，僅有計算結果而無計算過程的，不得分)第 66 題 王某以12000元/的價格購買了10間建筑面積均為80的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7.5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購房時還支付了相當于購房款1.5%的代理費及其他費用，于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進行了裝修，同時辦理了產(chǎn)權證，在辦證時支付了相當于購房款0.3%的手續(xù)費和3%的契稅。王某的經(jīng)營計劃是：第3年初將10間商鋪全部出租;第10年末以13000 元/的價格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租;第15年末以15000元/的價格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租;第20年末將剩余的商鋪以16000元