成本精細(xì)化管理手冊

1、成本精細(xì)化管理手冊目 錄成本精細(xì)化管理手冊1一、目標(biāo)成本管理作業(yè)指引31.1目標(biāo)成本管理作業(yè)指引3二、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書72.1成本控制指導(dǎo)書72.2 項(xiàng)目論證成本管理作業(yè)指引202.3 方案設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引232.4 施工圖設(shè)計(jì)成本作業(yè)指引282.5 主要材料設(shè)備采購方式及成本控制目標(biāo)建議312.6 總包、分包承包方式及成本控制目標(biāo)建議332.7 項(xiàng)目后期評估作業(yè)指引34三、目標(biāo)成本控制表373.1 規(guī)劃指標(biāo)控制表373.2 土地成本控制表393.3 設(shè)計(jì)限額控制表403.4 前期費(fèi)用控制表413.5 建安成本控制表443.6 營銷費(fèi)用控制表473.7 開發(fā)間接費(fèi)用控制表503.8 管理

2、費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用目標(biāo)控制表513.9 目標(biāo)成本控制匯總表523.10 目標(biāo)成本審批表543.11 結(jié)算資料審批表56四、工程付款574.1 工程進(jìn)度付款作業(yè)指引574.2 工程付款建議書604.3 工程進(jìn)度款審核表614.4 工程歷次付款一覽表62五、 采購管理635.1 采購管理作業(yè)指引635.2 采購管理流程955.3 招投標(biāo)管理102六、成本過程控制1126.1 工程造價(jià)管理辦法1126.2現(xiàn)場簽證工作指引1156.3設(shè)計(jì)變更工作指引1216.4 造價(jià)審核的管理1306.5結(jié)算支付的管理1366.6造價(jià)分析的管理1366.7造價(jià)檔案的管理1376.8造價(jià)管理的措施1396.9工程結(jié)算及乙方

3、申報(bào)資料及審核139一、 目標(biāo)成本管理作業(yè)指引1.1目標(biāo)成本管理作業(yè)指引目標(biāo)成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1. 目的指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)成本控制，明確成本控制目標(biāo)，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。2. 適用范圍適用于公司及項(xiàng)目公司的開發(fā)項(xiàng)目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。3. 術(shù)語和定義3.1.目標(biāo)成本：通過確定成本目標(biāo)值，施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。3.2 目標(biāo)成本版本：目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。通常，目標(biāo)成本主要分為四個(gè)版本。3.2.1第一版，可研階段目標(biāo)成本（也稱成本估

4、算），采用會計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目可研報(bào)告通過時(shí)間；3.2.2第二版，確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本，采用會計(jì)科目形式，編制范圍為項(xiàng)目整體，定稿時(shí)間為項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后；3.2.3第三版，年度開發(fā)目標(biāo)成本（也稱成本控制指導(dǎo)書），采用會計(jì)科目與單項(xiàng)成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式，編制范圍為當(dāng)期，定稿時(shí)間為確定年度開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃，確定當(dāng)期項(xiàng)目規(guī)劃和單體方案后；3.2.4第四版，施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本，是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對第三版目標(biāo)成本的修訂；3.3.動態(tài)成本：指當(dāng)前工程項(xiàng)目中即時(shí)的成本。4. 職責(zé)4.1公司及項(xiàng)目公司-造價(jià)部：4.1.1負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本目標(biāo)限額

5、設(shè)計(jì)成本控制建議書；4.1.2負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書；4.1.3負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書；4.1.4負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通，達(dá)成共識形成目標(biāo)成本指導(dǎo)書。5. 工作流程5.1制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書5.1.1在項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段，建安目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書審批后，造價(jià)部根據(jù)審批的建議書，對總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。5.1.2工程承包方式及成本目標(biāo)建議書編制原則如下：5.1.2.1總包及分包工程合同結(jié)算成本目標(biāo)由合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)和設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證

6、控制目標(biāo)兩部分組成，設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項(xiàng)工程的性質(zhì)不同按合同（招標(biāo)）成本目標(biāo)的10%左右的不同比例確定；5.1.2.2為了加快項(xiàng)目開發(fā)的速度，一般在總包工程開工前，個(gè)別分項(xiàng)工程必須提前開工，需獨(dú)立到政府部門辦理相關(guān)的報(bào)建、招標(biāo)及開工手續(xù)，由甲方直接發(fā)包。常見的如土方工程、邊坡支護(hù)與擋土工程、樁基工程等；此類工程建議采用單價(jià)包干的方式，根據(jù)估算總量及限定單價(jià)把分項(xiàng)工程招標(biāo)結(jié)果控制在分項(xiàng)成本目標(biāo)范圍內(nèi)；5.1.2.3對總包工程中一些專業(yè)性較強(qiáng)、行業(yè)競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程，引入市場競爭機(jī)制，從而達(dá)到降低成本、保證成本目標(biāo)

7、實(shí)現(xiàn)的目的。具體如下：5.1.2.3.1采用總價(jià)包干方式：如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機(jī)及配電房安裝工程等，在限額設(shè)計(jì)值下制定承包總價(jià)；5.1.2.3.2采用單價(jià)包干方式：如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、智能化設(shè)備等，根據(jù)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)分解承包單價(jià)；5.1.2.4總包工程承包方式可按招標(biāo)時(shí)施工圖紙的完善程度來定，一般來說，各分項(xiàng)工程根據(jù)不同情況可能會采用不同的承包方式，如固定總價(jià)、暫定總價(jià)、綜合單價(jià)包干、費(fèi)率包干等；5.1.3匯總完成項(xiàng)目總包及主要分包工程承包方式建議，部門經(jīng)理審核，常務(wù)副總經(jīng)理審批，指導(dǎo)總包及分包工程的招標(biāo)及實(shí)施，確?？偘胺职こ坛邪繕?biāo)實(shí)

8、現(xiàn)；5.1.4項(xiàng)目實(shí)施過程中，造價(jià)部負(fù)責(zé)對成本情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，及時(shí)預(yù)警， 如有超目標(biāo)的項(xiàng)目，分析原因，及時(shí)報(bào)部門經(jīng)理、公司經(jīng)營管理班子決策。5.2制定項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書5.2.1施工圖完成后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織人員對常用的主要材料（設(shè)備）進(jìn)行分類，據(jù)材料的各自特點(diǎn)及方便施工管理，分別建議采取不同的采購方式，并制定相應(yīng)的成本目標(biāo)，控制材料（設(shè)備）成本的目的是材料（設(shè)備）選型定板一定要控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi)；5.2.2對主要材料（設(shè)備）采購方式建議的主要原則如下：5.2.2.1甲購材料（設(shè)備）：對金額較大，質(zhì)量要求較高、對樓盤的質(zhì)素影響較大、施工進(jìn)度配合要求不高，可以相對

9、獨(dú)立施工的設(shè)備（安裝）及成品材料可以采取甲購方式。如：機(jī)房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機(jī)組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專用設(shè)備等。5.2.2.2甲定乙購材料：設(shè)計(jì)階段無法定板、且該材料品牌差異（質(zhì)量、價(jià)格）較大，對樓盤的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點(diǎn)控制，且與施工單位工期配合較密切；信息價(jià)相差很大的材料（信息價(jià)上沒有的）的材料適合采用甲定乙購材料。如：外墻磚、防火門、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應(yīng)急燈、及會所裝修面層材料等。5.2.2.3甲方制定范圍、乙方采購材料：工程中常見，對樓盤效果及素質(zhì)影響不大，且有三家及以上價(jià)格、質(zhì)量相近；與信息價(jià)接近；與施工進(jìn)

10、度及配合較密切的材料；如：混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂料油漆（功能房、樓梯間、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材（國產(chǎn)中低檔）、PPR管材、PVU排水管、開關(guān)插座等；5.2.2.4乙定乙購的材料：市場上的所有同類材料價(jià)格都接近、對樓盤效果及素質(zhì)基本沒影響，與信息價(jià)很接近的材料。如：鋼材、電線電纜、電線預(yù)埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具（樓梯間、功能房、地下室）；5.2.3采購主管在完成項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購匯總后報(bào)部門經(jīng)理審核，公司分管副總經(jīng)理審批。5.3匯總目標(biāo)成本造價(jià)部匯總各項(xiàng)目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書，報(bào)相關(guān)部門會簽分管副總經(jīng)理審批目標(biāo)

11、成本審批表；5.4目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書分解下發(fā)執(zhí)行造價(jià)部將目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書落實(shí)到各部門執(zhí)行；5.4.2各部門根據(jù)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書的要求進(jìn)行實(shí)施按月度或季度進(jìn)行反饋造價(jià)部；造價(jià)部對各階段的成本進(jìn)行控制，所有項(xiàng)目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過造價(jià)部的審核，是否超出目標(biāo)成本對于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門發(fā)出成本預(yù)警；5.5項(xiàng)目成本動態(tài)監(jiān)控5.5.1工程技術(shù)部控制設(shè)計(jì)變更，并將預(yù)算增加情況反饋造價(jià)部；造價(jià)部嚴(yán)格按照的限價(jià)要求進(jìn)行材料及設(shè)備采購；5.5.3項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對工程變更的控制，并將預(yù)算增加的情況反饋造價(jià)部；造價(jià)部對招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場簽證進(jìn)行成本預(yù)算控制；5.6項(xiàng)目成本動態(tài)分析造價(jià)部根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息

12、對照項(xiàng)目目標(biāo)成本分析提出成本預(yù)警或進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整，并按月（季）編報(bào)綜合成本分析報(bào)告5.7目標(biāo)成本調(diào)整5.7.1對于超過目標(biāo)成本的各類項(xiàng)目判斷是否有補(bǔ)充預(yù)算（設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場工程簽證），如果有補(bǔ)充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書中調(diào)整目標(biāo)成本，由責(zé)任部門申請報(bào)造價(jià)部審核，分管副總經(jīng)理審批；5.7.2對于無補(bǔ)充預(yù)算的項(xiàng)目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項(xiàng)目成本在項(xiàng)目竣工結(jié)算中不與考慮。6. 支持文件無7. 相關(guān)表格記錄7.1.項(xiàng)目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議7.2.項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議7.4.目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書7.5.目標(biāo)成本審批表二、目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書2.1成

13、本控制指導(dǎo)書 項(xiàng)目 期 造價(jià)部 年 月 日目 的：明確項(xiàng)目成本控制目標(biāo)及責(zé)任，指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)決策；附表（一）：產(chǎn)品組合產(chǎn)品組合總占地面積總規(guī)劃用地面積住宅占地成本敏感綜合容積率總車位比（不含TH）住宅可售商業(yè)可售總建筑面積其中公建公建用地車庫可售其中住宅產(chǎn)品組合建筑面積占地面積產(chǎn)品比例平均面積總戶數(shù)框架比例容積率占地單位造價(jià)住宅TOWNHOUSE多層小高層高層公建獨(dú)立車庫商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)地上停車位配套用房地下車位非人防地下車位半地下車位人防地下車位綜合普通住宅戶均附表（二）：目標(biāo)成本目標(biāo)成本成本項(xiàng)目一期目標(biāo)成本(萬元)跨期目標(biāo)成本(萬元)第一責(zé)任部門權(quán)重其它責(zé)任部門權(quán)重控制要點(diǎn)可售面積一、土地獲得價(jià)款1

14、、政府地價(jià)項(xiàng)目發(fā)展部100%2、政府收益金項(xiàng)目發(fā)展部100%3、出讓金項(xiàng)目發(fā)展部100%出讓金標(biāo)準(zhǔn)：住宅×元/m2,公建×元/m2,面積需經(jīng)造價(jià)部復(fù)審4、配套費(fèi)項(xiàng)目發(fā)展部100%出讓金標(biāo)準(zhǔn)：住宅×元/m2,公建元/m3,面積需經(jīng)造價(jià)部復(fù)審5、紅線內(nèi)、外市政配套項(xiàng)目發(fā)展部100%6、拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目發(fā)展部100%7、契稅項(xiàng)目發(fā)展部100%二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)勘察丈量費(fèi)項(xiàng)目部85%工程管理部、造價(jià)部15%需招標(biāo)確定合作單位規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)部100%豎向管網(wǎng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目發(fā)展部100%施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)部100%外配套管網(wǎng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目發(fā)展部100%建筑研究用房設(shè)計(jì)部50%

15、項(xiàng)目部50%2、報(bào)批報(bào)建費(fèi)政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目發(fā)展部100%詳見附表一，需分期階段考核水電氣 增容費(fèi)項(xiàng)目發(fā)展部100%水增容費(fèi) 元/m2、電貼費(fèi) 元/戶3、三通一平費(fèi)項(xiàng)目部100%臨時(shí)道路項(xiàng)目部100%臨時(shí)用電項(xiàng)目部100%合理確定最優(yōu)方案、避免重復(fù)遷移臨時(shí)用水項(xiàng)目部100%合理確定最優(yōu)方案、避免重復(fù)遷移場地平整費(fèi)項(xiàng)目部100%嚴(yán)禁發(fā)生現(xiàn)場土方運(yùn)輸責(zé)任不明的現(xiàn)象發(fā)生，導(dǎo)致甲方重復(fù)運(yùn)輸4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目部100%臨時(shí)圍墻項(xiàng)目部100%臨時(shí)辦公室項(xiàng)目部100%臨時(shí)場地費(fèi)項(xiàng)目部100%臨時(shí)圍板項(xiàng)目部100%三、主體建筑工程費(fèi)100%1、基礎(chǔ)工程費(fèi)100%大坑處理項(xiàng)目部70%工程管理部、造價(jià)部30%需招

16、標(biāo)確定合作單位護(hù)壁(坡)按建造成本責(zé)任劃分基礎(chǔ)樁基檢測100%降水2、結(jié)構(gòu)及粗裝修工程3、門、窗工程室外門窗戶 門防火門4、公共部位精裝修大堂及電梯前廳精裝修另見附表二樓梯間精裝修屋面精裝修外立面精裝修5、室內(nèi)裝修陽臺、露臺精裝修四、主體安裝工程費(fèi)按建造成本責(zé)任劃分1、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備室內(nèi)給排水系統(tǒng)室內(nèi)采暖系統(tǒng)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)另見附表二室內(nèi)電氣系統(tǒng)2、室內(nèi)設(shè)備及安裝費(fèi)空調(diào)及安裝電梯及安裝高低壓配電及安裝消防通風(fēng)及安裝五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按建造成本責(zé)任劃分100%100%1、室外給排水系統(tǒng)100%100%自來水系統(tǒng)100%100%另見附表二雨污水系統(tǒng)100%100%2、室外采暖系統(tǒng)項(xiàng)目發(fā)展部100

17、%100%管道系統(tǒng)100%100%熱交換站100%100%掛網(wǎng)費(fèi)100%100%3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)按建造成本責(zé)任劃分100%100%管道系統(tǒng)100%100%調(diào)壓站100%100%另見附表二4、室外高低壓系統(tǒng)100%100%高壓線路工程100%100%低壓線路工程100%100%配電室100%100%開閉站100%100%5、室外消防系統(tǒng)100%100%6、室外智能化系統(tǒng)100%100%智能化系統(tǒng)100%100%7、電訊工程100%100%六、園林環(huán)境費(fèi)100%100%1、環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)部100%2、綠化建設(shè)費(fèi)按建造成本責(zé)任劃分100%3、建筑小品100%100%4、道路廣場建造費(fèi)100%100%

18、5、圍墻、大門建造費(fèi)100%100%另見附表二6、室外照明100%100%7、室外背景音樂100%100%8、室外零星工程100%100%七、配套設(shè)施費(fèi)按建造成本責(zé)任劃分100%1、游泳池100%100%2、會所100%100%3、幼兒園100%100%4、小學(xué)校100%100%另見附表二5、網(wǎng)球場100%100%6、物業(yè)用房100%100%7、其它配套用房100%100%8、垃圾房100%100%八、開發(fā)間接費(fèi)100%100%1、工程管理費(fèi)100%100%工程監(jiān)理費(fèi)項(xiàng)目部100%100%預(yù)結(jié)算編審費(fèi)造價(jià)部100%100%行政管理費(fèi)項(xiàng)目部100%100%由財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)指標(biāo)確定施工合同外獎金項(xiàng)目部1

19、00%100%2、利息財(cái)務(wù)部100%項(xiàng)目部、項(xiàng)目發(fā)展部100%3、營銷費(fèi)用60%40%媒介廣告費(fèi)100%100%廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)銷售部60%設(shè)計(jì)部40%4、物業(yè)完善費(fèi)項(xiàng)目部100%100%開發(fā)成本合計(jì)100%100%九、期間費(fèi)100%100%管理費(fèi)用總辦、財(cái)務(wù)部100%100%銷售費(fèi)用銷售部100%100%財(cái)務(wù)費(fèi)用100%100%項(xiàng)目總投資100%100%附表（三）目標(biāo)建材成本標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)建材成本標(biāo)準(zhǔn)材料名稱說明規(guī)格單位目標(biāo)價(jià)格窗元/平米陽臺門元/平米分戶門元/樘分戶門元/樘防火門元/樘單元門元/樘車庫門元/樘網(wǎng)點(diǎn)門元/平米外墻瓷磚元/片外墻涂料元/平米樓梯間踏步磚元/片樓梯間地面磚元/片樓梯間踢

20、腳鑲邊大理石元/平米小高層電梯前廳裝修元/平米無動力排風(fēng)扇元/個(gè)散熱器元/100w小高層電梯萬元/部道路磚元/塊廣場磚塊庭園燈盞草坪燈盞壁燈盞附表（四）：報(bào)批報(bào)建費(fèi)用明細(xì)報(bào)建報(bào)批費(fèi)用明細(xì)序號費(fèi)用名稱費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)部門成本目標(biāo)指標(biāo)(元/)項(xiàng)目總控制目標(biāo)成本(萬元)說 明費(fèi)用(元/)1勘查丈量費(fèi)2規(guī)劃定位放線費(fèi)3審圖費(fèi)4規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)5規(guī)劃管理費(fèi)6規(guī)劃服務(wù)費(fèi)7人防工程質(zhì)檢費(fèi)8臨時(shí)用水9招標(biāo)管理費(fèi)10市場服務(wù)費(fèi)11合同見證費(fèi)12招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)13排污費(fèi)14固體垃圾排放費(fèi)15垃圾托管費(fèi)16工程質(zhì)量委托費(fèi)17勞保統(tǒng)籌費(fèi)18施工許可證工本費(fèi)19防疫審查費(fèi)20工程保險(xiǎn)費(fèi)21標(biāo)志牌22其它合 計(jì)項(xiàng)目營銷成本控制要點(diǎn)附

21、二：營銷費(fèi)用控制明細(xì) 項(xiàng)目 期營銷費(fèi)用造價(jià)部 年 月 日為提高營銷企劃水平，有效控制 項(xiàng)目銷售費(fèi)用成本，特制定本成本控制要點(diǎn)。一、適用范圍：1. 項(xiàng)目營銷成本費(fèi)用控制。二、計(jì)劃控制目標(biāo)1.項(xiàng)目銷售費(fèi)用總額度為 萬元。綜合銷售成交均價(jià) 元/M2，銷售率 ，銷售成交合同總額的 ，另加銷售賣場包裝、樣板間費(fèi)用 萬元）；2.銷售費(fèi)用實(shí)行分年獨(dú)立總額控制，各年之間原則上不得結(jié)轉(zhuǎn)；三、控制方式及要求1.銷售費(fèi)用控制責(zé)任部門為銷售部，造價(jià)部負(fù)有監(jiān)督執(zhí)行、超支預(yù)警的責(zé)任；2.銷售部應(yīng)對花園新城項(xiàng)目銷售費(fèi)用作細(xì)化總結(jié)，報(bào)公司管理層、造價(jià)部，用以指導(dǎo)項(xiàng)目銷售費(fèi)用控制，避免費(fèi)用計(jì)劃與售樓進(jìn)度脫節(jié)；3.銷售部應(yīng)指定專

22、人負(fù)責(zé)銷售費(fèi)用管理，分期建立臺帳；4.在各年銷售費(fèi)用總額之內(nèi)，由銷售部在當(dāng)年開始之前提出使用項(xiàng)目的預(yù)算和計(jì)劃，報(bào)公司討論通過后報(bào)造價(jià)部備案，作為當(dāng)年銷售費(fèi)用成本控制依據(jù)；5.銷售部在各年計(jì)劃執(zhí)行過程中，可在總額控制范圍內(nèi)靈活調(diào)整使用單項(xiàng)費(fèi)用額度，但單項(xiàng)計(jì)劃超出 以上，無論當(dāng)期營銷費(fèi)用總額有無結(jié)余，都應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告造價(jià)部，經(jīng)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實(shí)施；6.由設(shè)計(jì)或工程等其他部門具體操作的營銷性質(zhì)工程項(xiàng)目（如紅線外道路綠化改造、臨時(shí)性銷售用房建造、賣場裝修、樣板間裝修（包括家私及展示用品）、接待廳裝修、售樓處裝修、廣告牌等），費(fèi)用項(xiàng)目目標(biāo)的控制由銷售部負(fù)責(zé)，單項(xiàng)造價(jià)控制由操作部門負(fù)

23、責(zé)。7.對于某些銷售、工程、設(shè)計(jì)等費(fèi)用劃分模糊的項(xiàng)目，由造價(jià)部負(fù)責(zé)劃分，報(bào)公司批準(zhǔn)后確定；8.示范單位家私、裝飾用品、生活用品，設(shè)計(jì)部應(yīng)在采購前確定回收方法和回收殘值計(jì)劃，待公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施；9.在現(xiàn)樓內(nèi)裝修樣板間，銷售部應(yīng)事先制定展示時(shí)間、裝修銷售價(jià)格的計(jì)劃，待公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施；10.如確因銷售需要，銷售費(fèi)用需超出當(dāng)年銷售費(fèi)用總額度，須報(bào)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實(shí)施。但項(xiàng)目銷售費(fèi)用總額度不變；11.如某期銷售完畢后，銷售費(fèi)用較當(dāng)年控制總額度有所節(jié)余，則節(jié)余部分可結(jié)轉(zhuǎn)至下一年使用。四、總控及分解執(zhí)行目標(biāo)費(fèi)用額度 單位：（萬元）分期第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)銷售面積（

24、m2）成交均價(jià)(元)成交額營銷費(fèi)用（萬）賣場及樣板間費(fèi)用（萬）合 計(jì)（萬）占總費(fèi)用比例（）年?duì)I銷費(fèi)用總額占總合同金額的 %，五年總額為： 萬元。每年的銷售費(fèi)用見下表：分期第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)合同總額（億）銷售費(fèi)用(萬)a）遇下列情況可對總控及分解目標(biāo)進(jìn)行調(diào)增 在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，當(dāng)某年銷售成交合同均價(jià)較當(dāng)年計(jì)劃增加超過3以上時(shí)，相應(yīng)的費(fèi)用控制目標(biāo)可按相應(yīng)的變化進(jìn)行等比例調(diào)增。銷售賣場建造裝修、樣板間費(fèi)用不作調(diào)整。 當(dāng)上一年銷售費(fèi)用超出目標(biāo)成本15以上時(shí)，造價(jià)部可向公司提出調(diào)增總控及下一年分解目標(biāo)的建議；b）遇下列情況須對總控及分解目標(biāo)進(jìn)行調(diào)減 在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，當(dāng)某年銷

25、售成交均價(jià)較當(dāng)年計(jì)劃減少時(shí)，相應(yīng)的費(fèi)用控制目標(biāo)須按相應(yīng)的變化進(jìn)行等比例調(diào)減。包括銷售賣場包裝、樣板間費(fèi)用； 當(dāng)上一年銷售費(fèi)用較目標(biāo)成本節(jié)余超過5以上時(shí)，造價(jià)部須向公司提出調(diào)減總控及下一年分解目標(biāo)的建議；c）所有總控及分解目標(biāo)調(diào)整須經(jīng)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)。2012年分解目標(biāo) 單位：萬元序號項(xiàng) 目促銷期強(qiáng)銷期后期合計(jì)總費(fèi)用1現(xiàn)場包裝費(fèi)（現(xiàn)場賣場）6媒介廣告費(fèi)7廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)8促銷活動費(fèi)（見說明）現(xiàn)場促銷活動費(fèi)（ 萬/次）市內(nèi)賣場租賃以及巡展費(fèi)9展銷費(fèi)（包括所有的資料費(fèi)用）（兩次房交會： 萬/次）10銷售模型費(fèi)（ 個(gè)）11宣傳資料及禮品費(fèi)12看樓交通費(fèi)（主要是電瓶車）（ 輛， 萬/輛

26、）13企劃費(fèi)用含市場調(diào)研、銷售策劃、咨詢費(fèi)14賣點(diǎn)增加費(fèi)（此費(fèi)用記入企劃費(fèi)用）賣場分解目標(biāo) 單位：萬元序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)量合計(jì)1234567合計(jì)現(xiàn)樓樣板房裝修成本目標(biāo)為均價(jià) 萬元/個(gè)樣板房，折舊和銷售回收不低于 萬元/個(gè)，樣板房內(nèi)家私和飾品按應(yīng)周轉(zhuǎn)使用，平均 萬元/個(gè)樣板房?，F(xiàn)樓售樓處裝修成本目標(biāo)為 萬元/個(gè)，售樓處內(nèi)家私和飾品按周轉(zhuǎn)使用，平均 萬元/個(gè)售樓處。五、考核指標(biāo)a）銷售費(fèi)用控制情況考核指標(biāo)：成交銷售費(fèi)用比、目標(biāo)銷售費(fèi)用比、銷售面積比；成交銷售費(fèi)用比當(dāng)期累計(jì)銷售費(fèi)用/當(dāng)期累計(jì)成交金額×100目標(biāo)銷售費(fèi)用比當(dāng)期累計(jì)銷售費(fèi)用/當(dāng)期目標(biāo)銷售費(fèi)用×100銷售面積比實(shí)際合同

27、銷售面積/銷售面積分層分戶表面積×100b）成交銷售費(fèi)用比指標(biāo)作為彈性考核指標(biāo)，主要適用在同一年銷售中每個(gè)季度的比較，一般應(yīng)在1.5%左右；c）目標(biāo)銷售費(fèi)用比指標(biāo)作為剛性考核指標(biāo)，主要適用在各年間比較，一般應(yīng)在100%左右；d）銷售面積比率指標(biāo)為剛性考核指標(biāo)，適用于各期，控制指標(biāo)為銷售面積比率不低于99.99。六、本成本指導(dǎo)書由造價(jià)部負(fù)責(zé)解釋。附：房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)營銷推廣費(fèi)用科目劃分1）媒介廣告費(fèi)：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場包裝費(fèi)：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動費(fèi)：場租、勞務(wù)費(fèi)、活動場所布置、

28、工作人員餐費(fèi)5）宣傳資料及禮品費(fèi)：售樓書、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等7）現(xiàn)場銷售器具費(fèi)：飲水機(jī)、家私等8）現(xiàn)場銷售人工費(fèi)：工資、獎金、補(bǔ)貼等9）賣點(diǎn)增加費(fèi)：10）看樓交通費(fèi)：看樓專車運(yùn)行費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)行車費(fèi)用11）樣板間：包括臨時(shí)樣板間的建造、設(shè)計(jì)、裝修等費(fèi)用以及維持清潔、保安、維修費(fèi)。對于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計(jì)、裝修以及家具、家私等費(fèi)用，可收回部分從總費(fèi)用中扣除。12）銷售模型費(fèi)13）展銷費(fèi)：展位費(fèi)、布置費(fèi)、制作費(fèi)等14）售后服務(wù)補(bǔ)貼：銷售折扣、由于銷售承諾給業(yè)主的補(bǔ)償15）其他2.2 項(xiàng)目論證成本管理作業(yè)指引項(xiàng)目論證成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日

29、 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的：明確項(xiàng)目論證階段的成本估算的主要方法和應(yīng)達(dá)到的深度要求。2.適用范圍：本細(xì)則適用于項(xiàng)目公司所有擬購買或合作的房地產(chǎn)項(xiàng)目和政府招標(biāo)拍賣土地項(xiàng)目可行性研究階段的建安成本估算工作。3.定義：3.1項(xiàng)目可行性研究階段成本估算： 在項(xiàng)目可行性研究階段，對擬建項(xiàng)目所需要的建安工程投資，通過編制估算文件預(yù)先估算和確定的過程，是項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的重要組成，是項(xiàng)目決策、籌集資金和控制造價(jià)的主要依據(jù)。4職責(zé)：4.1 公司-造價(jià)部4.1.1負(fù)責(zé)編制新項(xiàng)目成本估算表。4.1.2負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究階段跟蹤執(zhí)行新項(xiàng)目成本估算表。4.2公司-技術(shù)管理部（設(shè)計(jì)） 4.2.1負(fù)

30、責(zé)提供項(xiàng)目初步規(guī)劃方案或要點(diǎn)分析。5.工作流程5.1項(xiàng)目基礎(chǔ)性成本分析5.1.1 造價(jià)部經(jīng)理每半年安排相關(guān)人員編制項(xiàng)目公司開發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)的各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平報(bào)告，供公司領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人員參考。5.2項(xiàng)目可行性論證成本分析5.2.1 造價(jià)部經(jīng)理指定專業(yè)工程師負(fù)責(zé)項(xiàng)目可行性研究階段的成本估算工作。專業(yè)工程師負(fù)責(zé)跟蹤、配合，并編制項(xiàng)目可研階段成本估算報(bào)告。5.2.2進(jìn)行成本估算的依據(jù)包括：技術(shù)管理部（設(shè)計(jì)）提交的可研階段項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)分析，投資發(fā)展部提交的關(guān)于項(xiàng)目定位的市場調(diào)查報(bào)告、土地規(guī)劃指標(biāo)及相關(guān)土地狀況資料，成本信息庫中的該地區(qū)各類物業(yè)成本指標(biāo)和成本調(diào)研報(bào)告，市場同類檔次項(xiàng)目的建造標(biāo)

31、準(zhǔn)及形式等信息。5.2.3 造價(jià)部專業(yè)工程師按新項(xiàng)目成本估算表格式要求，完成估算。5.2.3.1填寫編制說明：包括“項(xiàng)目概況”、“成本估算的依據(jù)”、“估算基準(zhǔn)，即建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修”、“其他說明”（例如估算時(shí)沒有考慮哪些費(fèi)用）5.2.3.2結(jié)合項(xiàng)目的定位、規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃要點(diǎn)分析、建筑的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等，確定建安成本中各個(gè)項(xiàng)目的成本指標(biāo)取值。5.2.3.3 按政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗(yàn)制定前期費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)中屬造價(jià)部填寫的項(xiàng)目。5.2.3.4有多方案需要比較的項(xiàng)目，成本估算人應(yīng)對各方案的成本差異性進(jìn)行分析和說明，比較后提出成本建議。5.2.4 新項(xiàng)目成本估算表經(jīng)造

32、價(jià)部經(jīng)理審核后提交投資發(fā)展部，作為可研分析報(bào)告的附件。5.2.5 公司進(jìn)入新的城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成本估算人員必須在進(jìn)行項(xiàng)目成本估算前先完成該城市的房地產(chǎn)開發(fā)成本水平調(diào)查報(bào)告，內(nèi)容應(yīng)包括：5.2.5.1該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)適用的法律、法規(guī)、規(guī)定及其對工程成本的影響：包括定額計(jì)價(jià)模式、工程招投標(biāo)規(guī)定、地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)稅費(fèi)等。5.2.5.2當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)，主要指工程建筑設(shè)計(jì)、人防要求、公建配套要求以及技術(shù)特點(diǎn)，以便考慮對造價(jià)的影響。5.2.5.3當(dāng)?shù)亟ㄔ斐杀镜谋容^：包括定額造價(jià)水平的對比和實(shí)際建造成本的比較，完成該地區(qū)各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表造價(jià)部專業(yè)工程師應(yīng)在銷售分公司提供的競爭樓

33、盤清單中，挑選1-2個(gè)樓盤深入調(diào)研，完成競爭樓盤成本水平調(diào)研報(bào)告。5.3公司立項(xiàng)階段5.3.1項(xiàng)目可行性研究報(bào)告獲得公司批準(zhǔn)及正式立項(xiàng)后，新項(xiàng)目成本估算表中有關(guān)的數(shù)據(jù)自動成為新項(xiàng)目建安成本的預(yù)控目標(biāo)。造價(jià)部專業(yè)工程師負(fù)責(zé)把預(yù)控目標(biāo)輸入成本信息庫。5.4資料存檔新項(xiàng)目成本估算表經(jīng)審批后，由造價(jià)部移交項(xiàng)目部資料信息員負(fù)責(zé)存檔保管。6.支持文件無7.相關(guān)記錄表格7.1*地區(qū)各類建筑各種檔次物業(yè)建造成本水平表2.3 方案設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引實(shí)施方案設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的為保證項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，本指引規(guī)范了方案設(shè)計(jì)階段的

34、成本管理和控制方法。2.范圍適用所有公司開發(fā)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段的成本管理及控制工作。3.術(shù)語和定義3.1實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段：包括規(guī)劃方案（含單體）設(shè)計(jì)和建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)。4.職責(zé)：4.1公司-造價(jià)部4.1.1負(fù)責(zé)項(xiàng)目市場成本調(diào)研，編制項(xiàng)目成本調(diào)研報(bào)告；4.1.2負(fù)責(zé)建立成本模型和數(shù)據(jù)庫；4.1.3負(fù)責(zé)編制方案設(shè)計(jì)階段成本測算及編制方案階段成本分析報(bào)告；4.1.4負(fù)責(zé)組織編制擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本概算及擴(kuò)初階段成本分析報(bào)告；4.1.5負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)各階段成本控制建議及限額設(shè)計(jì)指標(biāo)值；4.1.6負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)階段成本控制工作的跟進(jìn)工作；4.1.7負(fù)責(zé)組織編制設(shè)計(jì)階段方案成本比較和修正。5.工作流程5.1項(xiàng)目開發(fā)成本調(diào)研

35、5.1.1公司項(xiàng)目預(yù)立項(xiàng)后，造價(jià)部各專業(yè)工程師須開始收集和調(diào)研同類項(xiàng)目市場成本水平，編制項(xiàng)目成本調(diào)研報(bào)告；造價(jià)部須根據(jù)調(diào)研成果和以往項(xiàng)目開發(fā)成本資料建立成本數(shù)據(jù)庫和研究模型。5.2方案設(shè)計(jì)階段成本管理和控制造價(jià)部須參與項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的專業(yè)小組評審，對規(guī)劃方案設(shè)計(jì)成本提出要求和建議；5.2.2規(guī)劃方案設(shè)計(jì)完成后，造價(jià)部依據(jù)技術(shù)管理部（設(shè)計(jì)）提供的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)在一個(gè)月內(nèi)編制其建安成本測算，對前期可研階段的項(xiàng)目成本估算進(jìn)行修正并對項(xiàng)目成本影響較大或成本容易流失的單項(xiàng)工程做專項(xiàng)成本分析和建議；造價(jià)部須在方案設(shè)計(jì)完成后一個(gè)半月內(nèi)完成方案設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告的編制，對方案設(shè)計(jì)階段所做主要成本工作進(jìn)行總結(jié)

36、和對后續(xù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)提出成本控制建議，并報(bào)造價(jià)部經(jīng)理審核。5.3擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本管理和控制5.3.1成本控制目標(biāo)中建安成本目標(biāo)在考慮可能發(fā)生的補(bǔ)充設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證及其它不可預(yù)見的費(fèi)用后，將建安成本目標(biāo)盡可能的合理分解到每一個(gè)單項(xiàng)工程或?qū)I(yè)工程上，形成擴(kuò)初階段的成本限額設(shè)計(jì)初步建議；造價(jià)部組織召集技術(shù)管理部（設(shè)計(jì)）相關(guān)人員開會討論擴(kuò)初階段的成本限額初步建議，充分溝通后形成會議紀(jì)要，經(jīng)分管副總經(jīng)理審批后會簽給技術(shù)管理部（設(shè)計(jì)），作為擴(kuò)初階段的成本限額；5.3.3初設(shè)計(jì)完成并提交后一個(gè)半月內(nèi)造價(jià)部須組織編制項(xiàng)目成本概算，概算依據(jù)擴(kuò)初圖紙針對典型配套（如地下室、會所、網(wǎng)球場館等）及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)

37、層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項(xiàng)工程計(jì)算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價(jià)按規(guī)定取費(fèi)并按平均市場下浮水平計(jì)算，部分因圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不夠的項(xiàng)目暫按估算指標(biāo)值，專業(yè)分包工程按市場價(jià)格。項(xiàng)目成本概算經(jīng)造價(jià)部經(jīng)理審核后報(bào)分管副總經(jīng)理辦公會審批； 5.3.4概算完成一個(gè)月內(nèi)造價(jià)部負(fù)責(zé)完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段成本分析報(bào)告的編制，對擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段所做的主要成本工作進(jìn)行總結(jié)并對下一階段施工圖設(shè)計(jì)提出成本控制建議并報(bào)本部門經(jīng)理審核。6.表格和記錄6.1設(shè)計(jì)限額要求6.2建安成本限額設(shè)計(jì)成本控制建議書2.4 施工圖設(shè)計(jì)成本作業(yè)指引施工圖設(shè)計(jì)成本管理作業(yè)指引編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修

38、改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人1.目的為保證項(xiàng)目開發(fā)成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，本指引規(guī)范了施工圖設(shè)計(jì)的成本管理和控制方法。2.范圍項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)成本管理。3.定義目標(biāo)成本：通過確定成本目標(biāo)值，用來指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。4.職責(zé)：4.1項(xiàng)目公司-工程技術(shù)部4.1.1負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書；4.1.2負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書；4.1.3負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書；4.1.4負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本目標(biāo)分解運(yùn)作過程中的總組織與協(xié)調(diào)工作。4.2項(xiàng)目公司-造價(jià)部4.2.1負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段

39、建安成本目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書；4.2.2負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書；4.2.3負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書；4.2.4負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通，達(dá)成共識形成目標(biāo)成本指導(dǎo)書。5.工作程序5.1制定項(xiàng)目施工圖限額設(shè)計(jì)成本控制建議書在施工圖設(shè)計(jì)開始前，造價(jià)部須對公司審批的項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)中建安成本進(jìn)一步分解、細(xì)化和完善；5.2施工圖限額設(shè)計(jì)成本控制建議書編制要求具體如下：造價(jià)部根據(jù)發(fā)展成本目標(biāo)，結(jié)合施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段初步方案及市場水平，針對各分項(xiàng)工程的不同特點(diǎn)，分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)

40、指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點(diǎn)提出建議；對分項(xiàng)工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點(diǎn)作為施工圖設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)成本控制重點(diǎn)，成本建議按專業(yè)具體提出以下幾點(diǎn)：5.2.1.1土方及擋土工程：該工程成本容易流失，建議土方綜合考慮場內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟(jì)比選，土方主要控制挖運(yùn)總量、擋土支護(hù)依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo)；5.2.1.2樁基工程：不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點(diǎn)建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設(shè)計(jì)，據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標(biāo)值或分項(xiàng)成本目標(biāo)；5.2.1.3結(jié)構(gòu)工程：該部分約占建安成本比重較大，且對銷售沒有直接的影響，這部分是成本控制的重點(diǎn)，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要對鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標(biāo)數(shù)值；建筑、裝修工程：其質(zhì)量及效果對售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值；5.2.1.5安裝工程：主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型，對電梯、機(jī)房設(shè)備等建議采用國產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，管線選用合適的中檔材料；5.2.1.6景觀工程：景觀工程成本波動性、彈性較大，設(shè)計(jì)質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重