著眼物業(yè)管理特點擴(kuò)展贏利空間

1、著眼物業(yè)管理特點擴(kuò)展贏利空間         物業(yè)服務(wù)企業(yè)贏利能力主要表現(xiàn)在“外強(qiáng)內(nèi)高”兩個方面，拓展市場的能力強(qiáng)，通過不斷占有市場份額，擴(kuò)大贏利空間和總量；管理項目的物業(yè)服務(wù)收費率高，避免呆帳死帳，使應(yīng)收款得以及時回攏，確保資金有效周轉(zhuǎn)和管理服務(wù)正常運行。 而物業(yè)服務(wù)企業(yè)贏利模式的創(chuàng)新與發(fā)展，不僅凸顯在“外強(qiáng)內(nèi)高”的基點上，同時還應(yīng)該著眼于物業(yè)管理的其他特點，注重擴(kuò)展?jié)撛诘挠臻g。 注意培育項目經(jīng)理當(dāng)家理財能力 物業(yè)服務(wù)企業(yè)總體贏利能力的“蓄水池”，在于各個管理項目盈利的“細(xì)流匯入”。 上海市取得物業(yè)管理資質(zhì)的

2、企業(yè)達(dá)2984家，從業(yè)人員20余萬人。在5.4億平方米物業(yè)總量中，納入物業(yè)管理的商務(wù)樓盤和居住物業(yè)項目近1萬多個。而在物業(yè)管理行業(yè)中，真正取得成功的物業(yè)經(jīng)理人為數(shù)不算多。從物業(yè)管理的發(fā)展趨勢和提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)贏利水平的角度看，培育一批懂經(jīng)營、會管理、善服務(wù)的項目經(jīng)理已迫在眉睫。 無論物業(yè)收費是實行“包干制”還是“酬金制”，無論管理的項目是否實行經(jīng)濟(jì)獨立核算，物業(yè)服務(wù)企業(yè)均會在年初對項目管理處提出年度經(jīng)濟(jì)責(zé)任目標(biāo)，年終對其考核兌現(xiàn)。如果在管的項目按計劃盈利或平衡，物業(yè)服務(wù)公司就完成了年度財務(wù)指標(biāo)；如果在管的項目虧損，物業(yè)服務(wù)公司不但完不成經(jīng)營目標(biāo)，還要從公司財務(wù)拿出一塊為其墊資或補(bǔ)貼救急。所以，

3、項目經(jīng)理當(dāng)家理財?shù)墓芸啬芰惋@得至關(guān)重要。 上海東湖物業(yè)管理公司注重對項目經(jīng)理精神狀態(tài)、承受能力的培訓(xùn)，開設(shè)“物業(yè)管理形勢與任務(wù)”、“物業(yè)管理市場的現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢”、“職業(yè)經(jīng)理人快速反應(yīng)機(jī)制”、“東湖物業(yè)服務(wù)企業(yè)文化培訓(xùn)”等課程，幫助項目經(jīng)理在殘酷的市場競爭、職業(yè)競爭重壓下，保持良好的心態(tài)及較高的承受力。他們編制了項目第一負(fù)責(zé)人培訓(xùn)手冊、物業(yè)管理案例點評100例、物業(yè)管理法律法規(guī)實務(wù)問答和物業(yè)管理百問百答等培訓(xùn)教材，聘請物業(yè)管理行業(yè)的專家教授進(jìn)行講學(xué)。項目經(jīng)理到任前，首先要接受“項目第一責(zé)任人”培訓(xùn)。每月開設(shè)一次項目經(jīng)理綜合素質(zhì)專題講座。2007年，該公司投入30萬元組織項目經(jīng)理和骨干員工參加

4、上海市物業(yè)管理協(xié)會舉辦的“物業(yè)管理師資格考試培訓(xùn)”。近年還陸續(xù)選派項目經(jīng)理赴歐美、日本、香港、澳大利亞、新加坡培訓(xùn)考察，組織他們到萬科、中海等物業(yè)服務(wù)公司管理的精品樓盤參觀學(xué)習(xí)，舉辦了6期全脫產(chǎn)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人和物業(yè)管理后備干部培訓(xùn)班，培養(yǎng)了近百名具有良好素質(zhì)的經(jīng)理人才。 通過精細(xì)化服務(wù)提高物業(yè)收費率 隨著社會的進(jìn)步和人們對物業(yè)管理認(rèn)知的加深，如何通過精細(xì)化的人文服務(wù)來提高物業(yè)收費率，已成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須思考的一個新課題。 一些居住小區(qū)的物業(yè)收費一直在低線徘徊，除了老舊小區(qū)管理難、維修難、服務(wù)難、收費難、業(yè)主配合理解難等主因以外，還存在著服務(wù)不到位的問題。那么，在收費標(biāo)準(zhǔn)比較高、盈利空間比

5、較大（一般在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)總盤中占有較大比例）的高端居住物業(yè)項目中，通過精細(xì)化服務(wù)提高物業(yè)收費率，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)贏利模式創(chuàng)新與發(fā)展的另一個舉措。 面對設(shè)施設(shè)備智能化程度高、精裝修品質(zhì)高、綠化水景標(biāo)準(zhǔn)高、大型會所專業(yè)化程度高、外籍住戶要求高等五高特點，高標(biāo)準(zhǔn)化、個性化和人文化的服務(wù)，就成為了上海仁恒物業(yè)管理有限公司專注的核心競爭力。該公司在對新型高品質(zhì)建筑立面的專業(yè)保潔、對高規(guī)格綠化和水景等空間的科學(xué)養(yǎng)護(hù)、大型會所和社區(qū)文化的經(jīng)營服務(wù)等高端居住物業(yè)服務(wù)高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)過程中，堅持做到“精、細(xì)、深”。 “精”,就是把    事情做在前。他們在接管項目時積極參與

6、到開發(fā)商對項目的設(shè)計、建設(shè)和交付使用的全過程。積極為開發(fā)商和業(yè)主把關(guān)，不讓遺憾留到業(yè)主手中。他們根據(jù)管理項目的特點、業(yè)主的需求，把已有的和新增的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)一步細(xì)化，提供質(zhì)價相符的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)立備品備件大型倉庫，滿足住戶室內(nèi)維修項目所需；實行365天24小時前臺接待服務(wù)；保潔分早、中、晚不間斷地循環(huán)服務(wù)；在出入境管理處和地方派出所支持下，推出境外人士臨時住宿登記一站式服務(wù)；結(jié)合社會資源，定期開展融合東西方文化的社區(qū)活動。 “細(xì)”，就是對每一項服務(wù)流程進(jìn)行細(xì)致設(shè)計。如對空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)、熱水爐、戶內(nèi)設(shè)施等重要部分按期維保，提高這些設(shè)備的使用效能；為不常在家的業(yè)主留下方便的聯(lián)系渠道，以便專業(yè)維

7、保人員上門服務(wù)；保潔服務(wù)嚴(yán)格按規(guī)范流程操作，保障建筑材料的持久生命力和提高建筑物的價值；針對電梯困人、火警、水淹、臺風(fēng)等物業(yè)管理中會出現(xiàn)的緊急情況，預(yù)見性地制定相關(guān)的應(yīng)急預(yù)案。 “深”，就是對每項服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行深度挖掘，不斷提升服務(wù)質(zhì)量。該公司在物業(yè)早期介入時，與開發(fā)商一起共同研究對策，加強(qiáng)對項目工程建設(shè)的跟進(jìn)，發(fā)現(xiàn)隱患及時告知發(fā)展商整改。同時，向住戶宣傳二次裝修、車輛行駛、環(huán)境保護(hù)等小區(qū)管理規(guī)定。 適當(dāng)調(diào)整物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn) 新的勞動合同法和物權(quán)法頒布實施后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)倍感壓力。上海某一級管理資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)老總無奈嘆到，公司去年一年150萬的利潤，今年上海最低工資保障線從840元/月調(diào)整到96

8、0元/月一項，就全部給抹掉了。人力成本增加、費用入不敷出、收支嚴(yán)重失衡、運營成本急劇上升、管理難以為繼，已經(jīng)成為今年以來相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出小區(qū)的理由。 最近，由上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會主持的關(guān)于上海市售后公房物業(yè)管理服務(wù)費狀況的抽樣調(diào)查報告顯示：“占全市普通住宅41.17% 的售后公房（包括直管公房和系統(tǒng)公房）房屋老化、維修資金缺乏、物業(yè)收費過低、物業(yè)服務(wù)公司收不抵支的矛盾十分突出。而過低的物業(yè)管理收費，直接影響了物業(yè)管理人員為民服務(wù)的積極性，造成人才流失現(xiàn)象嚴(yán)重，制約了售后公房管理水平的提升?！?推動轉(zhuǎn)型延伸增加新的盈利支點 傳統(tǒng)的物業(yè)管理如保潔等，已不足以支撐日益上漲的物業(yè)管理費用。

9、必須盡快轉(zhuǎn)變觀念，調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，另辟生財新徑。而創(chuàng)新轉(zhuǎn)型開展富有特色的延伸服務(wù)，則不失為增加盈利支點的好辦法。 上海德律風(fēng)物業(yè)管理有限公司積極轉(zhuǎn)型的實現(xiàn)和企業(yè)有效突破成本“圍剿”，真正找到了解決發(fā)展瓶頸的有效途徑。他們在觀念、機(jī)制、發(fā)展路徑和商業(yè)模式等四個方面進(jìn)行大膽創(chuàng)新。逐步脫離低端業(yè)務(wù)，不斷向高端經(jīng)營靠攏，形成有所為有所不為的新格局。他們積極探索新的用工機(jī)制，促使業(yè)務(wù)機(jī)制轉(zhuǎn)型和實施管理與服務(wù)分離。一是集中管理，建立全面預(yù)算管理內(nèi)控體系，使物業(yè)管理向規(guī)模集中、資源集中轉(zhuǎn)變。二是集成經(jīng)營，建立產(chǎn)品服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，為公司經(jīng)營發(fā)展提供更大的業(yè)務(wù)空間、更多的盈利機(jī)會和形成更有效的核心競爭力。三是集約服務(wù)，推進(jìn)低端業(yè)務(wù)的社會化外包，利用集約社會資源在市場競爭中獲取平均成本。 為增強(qiáng)企業(yè)整體競爭力和抵御風(fēng)險的能力，德律風(fēng)物業(yè)在兩年時間通過兼并，聯(lián)合、改組、改造、出售等方式，重組整合了20余家相關(guān)企業(yè)，將資本、