夫妻一方擅自售賣共有房屋,合同受法律保護(hù)嗎？在

1、法律知識(shí)要點(diǎn)： 除雙方另有約定外， 婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)， 在實(shí)務(wù)中有不少人在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所購(gòu)買的房屋僅登記在其中一方名下， 在房屋買賣合同糾紛案件中，經(jīng)常會(huì)涉及夫妻共同共有的房屋被夫妻一方出賣的情形。對(duì)于很多人來說， 房屋是重要的財(cái)產(chǎn)， 會(huì)涉及當(dāng)事人的基本的居住權(quán)， 這種情況下夫妻一方擅自訂立的買賣合同是否有效， 是保護(hù)夫妻另一方的權(quán)益， 還是保護(hù)買方的利益？從公開判決的內(nèi)容看，各地法院對(duì)此類案件的判決也出現(xiàn)了較大分歧。因此，最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問題的解釋（三 ）第十一條第一款規(guī)定， 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋， 第三人善意購(gòu)買、

2、 支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。從該法律條文的意思解讀， 夫妻一方擅自出賣共有的房屋， 與第三人所訂立的房屋買賣合同，如果該合同具有法律效力的，需要同時(shí)具備以下三個(gè)條件：一、訂立合同時(shí)買家作為第三人，在主觀上構(gòu)成善意。什么是善意取得呢？簡(jiǎn)單的理解就是第三人不知道或不可能知道， 出賣人對(duì)該房屋沒有處分權(quán)限，不能單獨(dú)出賣該房屋。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，需要進(jìn)行權(quán)利登記，登記有公示的效力，公眾會(huì)對(duì)登記產(chǎn)生信賴?yán)妫?所以在司法實(shí)務(wù)中， 應(yīng)首先對(duì)登記產(chǎn)生的信賴作用， 作為判斷是否構(gòu)成善意的標(biāo)準(zhǔn)，這樣對(duì)于判斷第三人是否構(gòu)成善意取得就比較容易。如果房產(chǎn)證上登記為夫妻一方

3、的名字， 該登記權(quán)利人與第三人訂立房屋買賣合同的， 基于登記公示效力和公眾對(duì)登記產(chǎn)生的信賴， 這種情況下直接推定該第三人構(gòu)成善意， 除非夫妻一方有證據(jù)證明買方明知登記權(quán)利人無處分權(quán)； 如果房產(chǎn)證上登記為夫妻一方的名字， 但夫妻另一方與第三人訂立房屋買賣合同或者房產(chǎn)證上登記為夫妻雙方的名字， 其中一方與第三人訂立房屋買賣合同的， 這種情況下直接推定該買方作為第三人不構(gòu)成善意， 除非該第三人有證據(jù)證明另一方明確同意該房屋買賣合同的訂立，理由與前述是一樣的， 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記對(duì)公眾產(chǎn)生的信賴。二、買方作為第三人，要支付合理的對(duì)價(jià)。合理的對(duì)價(jià)是指賣房的價(jià)格與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格基本一致，房屋的價(jià)格在市場(chǎng)上都是

4、公開的，一般公眾均可以通過各種方式了解，房屋的價(jià)值也比較高，買賣雙方交易之前都會(huì)進(jìn)行價(jià)格了解和比較。因此，確定合理的交易對(duì)價(jià)并不困難。三、買賣雙方已經(jīng)辦理完成了房屋登記手續(xù)。這一點(diǎn)并不難理解，就是房屋已經(jīng)交易完成了，房產(chǎn)證上已經(jīng)登記為買方的名字。只有同時(shí)具備上面三個(gè)條件的，夫妻一方與第三人之間的房屋買賣合同才具有法律約束力，夫妻另一方無權(quán)再追回被一方擅自出賣的房屋。從上面的分析也可以看出，房屋登記為夫妻一方的名字，該方又是出賣人的， 這種情況下直接推定買方作為第三人可以構(gòu)成善意，這樣也最容易損害夫妻另一方的權(quán)益，那么對(duì)于夫妻另一方來說，怎么阻止對(duì)方擅自出賣共有的房屋呢？根據(jù)法律規(guī)定并結(jié)合司法實(shí)

5、務(wù)，筆者認(rèn)為一共有三種辦法可以采用：一、向房屋管理部門提出異議登記?；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間， 沒有另外約定的，所購(gòu)買的房屋屬于共有財(cái)產(chǎn)，僅登記為一方的名字是屬于登記錯(cuò)誤。通過在登記簿上記載房屋登記異議，排除登記的公示效力，排除第三人依據(jù)登記產(chǎn)生的信賴關(guān)系。但是，異議登記僅是及時(shí)或臨時(shí)性的法律保護(hù)手段，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)必須向法院起訴確權(quán)，否則登記失效。二、提出所有權(quán)確認(rèn)之訴。婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)房登記在一方名下，除非雙方另有婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議約定房產(chǎn)歸一方所有，否則該房產(chǎn)盡管僅登記在一方名下，但仍屬于是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。異議登記或者不經(jīng)異議登記直接向法院起訴確認(rèn)房屋系雙方共有之訴。三、具備一定的條件

6、，即使在婚姻關(guān)系存續(xù)期間也可以請(qǐng)求分割該房產(chǎn)?；橐鲫P(guān)系存續(xù)期間般不能分割共有財(cái)產(chǎn)，但是在特定的條件下，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用 中華人民共和國(guó)婚姻法若干問題的解釋（三 ）第四條的規(guī)定，即使雙方未離婚也可提出對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。 一般情況下， 一方在準(zhǔn)備離婚時(shí)可能為了轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的目的擅自處置共有的房屋， 為此另一方可以請(qǐng)求提前分割。這三種方案中， 第二種方案是相對(duì)比較好的方案， 該方案比較容易采取， 所需要的證據(jù)材料也容易獲得， 但是訴訟的周期比較長(zhǎng)， 所以在訴訟的同時(shí)還必須進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全， 將涉案房屋凍結(jié)。為了更好的閱讀和理解上述法律知識(shí)要點(diǎn)， 筆者分享一篇相關(guān)的實(shí)務(wù)案例， 并對(duì)案例的內(nèi)容進(jìn)行了相

7、應(yīng)的整理和匯編，案例中觀點(diǎn)僅供學(xué)習(xí)交流所用！案情簡(jiǎn)介原告訴稱，原告與來某成系夫妻。來某華系原告與來某成之女。 2014 年 6 月 10 日，來某華伙同房屋中介人以哄騙等方式并用輪椅將來某成推至某區(qū)房屋管理局房產(chǎn)交易大廳。 事后，二被告簽訂了針對(duì)坐落于某區(qū)的某號(hào)的房屋的買賣合同， 將上述房屋所有權(quán)變更登記至來某華名下。 原告認(rèn)為坐落于某區(qū)的某號(hào)的房屋雖登記在來某成名下， 但該房屋系夫妻共有財(cái)產(chǎn)，二被告未征得原告的同意擅自進(jìn)行房屋買賣， 其行為嚴(yán)重侵害了原告作為房屋共有人的合法權(quán)益。故原告提起訴訟， 請(qǐng)求法院判決確認(rèn)二被告于2014 年 6 月 10 日簽訂的房屋買賣合同無效，并變更登記至原告石

8、某玉與被告來某成名下， 由原告與來某成共同共有。 二被告未到庭， 亦未出具書面答辯意見。審理查明原告石某玉與來某成系夫妻關(guān)系， 來某華系原告與被告來某成之女。 坐落于某地的房屋登記在來某成名下， 系原告石某玉與被告來某成夫妻共同財(cái)產(chǎn)。 2014 年 6 月 10 日， 來某成 （出賣人） 與來某華 （買受人） 簽房屋買賣合同， 約定來某成將某區(qū)的某號(hào)的房屋出售給來某華，成交價(jià) 127 萬元。 2014 年 6 月 10 日，來某華取得房屋所有權(quán)證。審理中，原告石某玉與被告來某成均表示簽訂前，來某成、來某華未征求原告石某玉意見，來某華至今未支付房?jī)r(jià)款。判決觀點(diǎn)法院審理認(rèn)為： 一方未經(jīng)另一方同意出

9、售夫妻共同共有的房屋的， 第三人能否取得房屋必須同時(shí)具備善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)三要件。來某成、 來某華明知坐落于某地的房屋屬于原告石某玉與被告來某成共有的情況下簽訂買賣房屋， 無視原告石某玉作為共有人的利益， 無法認(rèn)定為主觀善意， 據(jù)原告石某玉提供的相應(yīng)證據(jù)，結(jié)合本區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格的一般常識(shí)性認(rèn)識(shí)，可以認(rèn)定約定的房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，且來某華至今未向來某成支付房?jī)r(jià)款。據(jù)此， 法院認(rèn)定來某華作為買受人， 其不符合善意取得房屋的條件， 因坐落于地的房屋屬于原告石某玉與被告來某成的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，故原告此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求法院予以支持。判決結(jié)果綜上， 法院判決： 被告來某華在判決生效后七日內(nèi)將

10、坐落于某地的房屋變更過戶至原告石某玉與被告來某成名下， 由原告石某玉與被告來某成共同共有， 被告來某成協(xié)助辦理過戶手續(xù)。案例評(píng)析該案中， 房屋的出賣人與買受人是父女關(guān)系， 房屋僅登記在父親一方名下， 出賣房屋時(shí)也沒有證據(jù)證明母親知道賣房的事實(shí)， 如果是普通的第三人作為買受人的， 基于登記公示效力和公眾對(duì)登記產(chǎn)生的信賴，第三人這種情況下，符合另外兩個(gè)條件時(shí)，是可以構(gòu)成善意取得。因?yàn)榉课莸怯浽诟赣H一人名下，第三人沒有義務(wù)再去核實(shí)該房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但是， 在該案中第三人是房屋權(quán)利人來某成、 石某玉的女兒， 這種情況下作為女兒不可能不知道該房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但是卻仍然進(jìn)行交易，明顯無法構(gòu)成主觀上的善意。另外，雖然辦理了過戶登記，但是房屋價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，也未實(shí)際支付該價(jià)款。因此，出賣人與買受人訂立的房屋買賣合同被法院判決無效。所以，在實(shí)務(wù)中對(duì)于涉及到房屋買賣的合同，買受人一定要把房屋