長(zhǎng)城小區(qū)物業(yè)服務(wù)方案

1、學(xué)習(xí)改變?nèi)松?#183;做成功物業(yè)管理人！前言跳動(dòng)著新時(shí)代的脈搏，拌合著改革的春天，新年佳節(jié)正踏著雄健的步伐向我們走來(lái)了，在廣安市廣武路交通樞紐旁的黃金地段版圖上，通過(guò)廣安市軍分區(qū)以及廣安智豐建筑公司的探新索變，論證立頂，精心設(shè)計(jì)，粉飾打扮，一個(gè)已命名為長(zhǎng)城小區(qū)的商住群樓正以嶄新的面貌展現(xiàn)在了業(yè)主大眾的眼前，顯示出了城南廣武路的標(biāo)志形象、亮點(diǎn)工程。長(zhǎng)城小區(qū)總用地面積22592平方米，建筑總面積418.38平方米，住房建筑面積37653平方米，公共道路面積2376平方米，總路綠化面積11128平方米，總住戶(hù)228戶(hù)。此小區(qū)交通方便，人員匯集，環(huán)境優(yōu)美，景色清幽，其商住群樓造型美觀，樣式新穎，配套

2、合理，采光良好，走廊縱橫交錯(cuò)，賞心悅目，瀉翠流金，花木異彩粉呈，中心地帶已形成豪華花園式生態(tài)屏障，具有“環(huán)院抱水處，明月照龍?zhí)??！被厍嗟褂暗拿匀司吧钊肆鬟B忘返。整個(gè)小區(qū)的形成是建筑商成功的起點(diǎn)，是業(yè)主安居樂(lè)業(yè)的處所，是能人志士的最佳選擇。為了小區(qū)長(zhǎng)治久安，人們期盼管好物業(yè)，眾望所歸。然而，為了使小區(qū)的自然優(yōu)勢(shì)得到充分發(fā)揮。地理優(yōu)勢(shì)得到有效維護(hù)，確保小區(qū)業(yè)主有一個(gè)穩(wěn)定的政治環(huán)境、安定的治安環(huán)境、和諧的人居環(huán)境、以及舒暢的生態(tài)環(huán)境，我們將在這里舉辦物業(yè)管理中心，塑造物業(yè)管理新形象，促進(jìn)物業(yè)管理向制度化、科學(xué)化、規(guī)范化方向發(fā)展，我們將以真抓實(shí)干、求真務(wù)實(shí)、和氣可親、熱忱服務(wù)的經(jīng)營(yíng)理念，廣招天下友

3、，廣開(kāi)智慧門(mén)。與長(zhǎng)城小區(qū)業(yè)主及各類(lèi)人士通力合作，同舟共濟(jì)，齊抓共管、共同營(yíng)造更加美好的幸福樂(lè)園。敬請(qǐng)業(yè)主以及社會(huì)各界人士大力支持，密切配合，以實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、物管、業(yè)主社會(huì)責(zé)任的有機(jī)統(tǒng)一，完美結(jié)合。物業(yè)管理服務(wù)有限責(zé)任公司2011年2月1日物業(yè)管理服務(wù)方案小區(qū)位于廣安市城南廣武路336號(hào)，地理位置優(yōu)越，小區(qū)占地面積37畝，建筑面積41838平方米，是集體休閑、居家宜居的品質(zhì)小區(qū)。針對(duì)小區(qū)的特色特點(diǎn)，我公司擬定以下物業(yè)管理服務(wù)方案，作為今后對(duì)該小區(qū)接管后的物管服務(wù)管理服務(wù)框架，詳盡的管理服務(wù)實(shí)施方案將在簽訂物業(yè)委托合同后指定。1、 方案特色及服務(wù)理念：認(rèn)真貫徹執(zhí)行城市新建住宅小區(qū)管理辦法和物業(yè)管理?xiàng)l

4、例。求真務(wù)實(shí)、真抓實(shí)干、合作共事、熱忱服務(wù)。全力打造：健康小區(qū)；和諧小區(qū)；森林小區(qū)；宜家小區(qū)；魅力小區(qū)；幸福小區(qū)。引進(jìn)大都市廣東大中海物業(yè)、成都蜀信物業(yè)的管理理念，由成都蜀信物業(yè)中層管理人員直接到現(xiàn)場(chǎng)親臨指導(dǎo)，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將廣安市長(zhǎng)城小區(qū)服務(wù)成為全市最優(yōu)質(zhì)的小區(qū)，讓業(yè)主在縣城里也能享受到都市生活氛圍。促進(jìn)廣安市長(zhǎng)城小區(qū)房屋快速增值，打造廣安市星心物業(yè)管理公司品牌。2、 服務(wù)特別承諾：優(yōu)質(zhì)服務(wù)，使小區(qū)成為高品質(zhì)小區(qū)的典范，保值增值。主要指標(biāo)如下：1 公共場(chǎng)所、公共設(shè)施、設(shè)備保潔率 100%2 清潔保潔率 99%3 綠化完好率 98%4 火災(zāi)發(fā)生率 0%5 小區(qū)治安案件發(fā)生率 1%以下6 服務(wù)人

5、員專(zhuān)業(yè)崗位合格率 95%7 房屋完好率 100%8 停車(chē)位、道路完好率及使用率 95%9 化糞池、雨、污水井完好率 98%10 排水管、明、暗溝完好率 98%11 照明燈、庭院燈完好率 100%12 消費(fèi)設(shè)施、設(shè)備完好率 100%13 紅外監(jiān)控設(shè)施設(shè)備完好率 100%14 維修項(xiàng)目質(zhì)量合格率 100%15 維修服務(wù)回訪率 100%16 投訴處理率 100%17 業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的滿(mǎn)意率 95%以上3、 管理服務(wù)機(jī)構(gòu)：本著簡(jiǎn)潔、實(shí)用、高效、降低消耗的原則，采取一人多崗，以職定責(zé)的辦法，預(yù)計(jì)設(shè)置16名員工。1、 運(yùn)行機(jī)制： 按照廣安市政府的物業(yè)管理精神、遵循市場(chǎng)規(guī)律、建立獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)長(zhǎng)城小區(qū)達(dá)

6、到健康小區(qū)；和諧小區(qū)；森林小區(qū)；宜居小區(qū)；魅力小區(qū)；幸福小區(qū)。2、 組織結(jié)構(gòu)圖：3、 崗位配置及職責(zé)：序號(hào)崗位人數(shù)主要職責(zé)1經(jīng)理1在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，處理接收業(yè)主投訴、建議、人事、后勤、物管費(fèi)收取2副經(jīng)理1在公司及經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，配合經(jīng)理負(fù)責(zé)小區(qū)管理，并處理接收業(yè)主投訴、建議、人事、后勤、物管費(fèi)收取，對(duì)小區(qū)員工工作內(nèi)容作具體安排及監(jiān)督3樓管員1樓管員負(fù)責(zé)樓宇管理、解決問(wèn)題、幫助業(yè)主解決問(wèn)題等4保安人員6負(fù)責(zé)門(mén)衛(wèi)、值崗、巡邏、車(chē)輛出入、停泊管理、小區(qū)治安維護(hù)、外來(lái)人員進(jìn)出登記、大宗物品、函件投遞登記、交接班記錄、消防管理等。兩個(gè)大門(mén)12小時(shí)工作制。5保潔人員56綠化人員1負(fù)責(zé)小區(qū)綠化

7、養(yǎng)護(hù)、修至整形、施肥、殺蟲(chóng)、澆水、名貴花木的重點(diǎn)養(yǎng)護(hù)7水電維修人員1負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)備電梯及水電的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、維修；上門(mén)對(duì)業(yè)主水、電、網(wǎng)絡(luò)安裝維護(hù)的有償維護(hù)員工15人招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管理顧問(wèn)公司成都蜀信物業(yè)公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門(mén)的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)，培訓(xùn)率100%4、 運(yùn)作初步方案：物業(yè)管理服務(wù)是一項(xiàng)涉及面廣，長(zhǎng)期連續(xù)繁瑣的工作過(guò)程，按專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目可分為物業(yè)維修、安全管理、專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)、服務(wù)溝通等。我們初步擬定從以下方面入手。（1） 宜居小區(qū)（規(guī)范管理、健全檔案）沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓。我公司將按照本公司質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)小區(qū)實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化管理。規(guī)范物業(yè)工作人、業(yè)主、社區(qū)行為、企業(yè)管理

8、行為等共建安全、輕松、文明、舒適宜人的居住環(huán)境，并建立健全下列制度進(jìn)行物業(yè)規(guī)范。1、 小區(qū)建立公示欄，內(nèi)容為物業(yè)公司簡(jiǎn)介、物業(yè)服務(wù)承諾、物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主權(quán)利和義務(wù)、入住須知、裝修管理規(guī)定、無(wú)償服務(wù)和有償服務(wù)項(xiàng)目等。讓業(yè)主明白消費(fèi)，充分享受。2、 公共制度包括：消防管理公約、業(yè)主公約、配電設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定、車(chē)輛管理規(guī)定、業(yè)主投訴和處理規(guī)定、員工著裝和行為規(guī)范制度、員工培訓(xùn)和獎(jiǎng)懲制度等。3、 崗位職責(zé)包括：小區(qū)物管處、維修工程部、保安安全守護(hù)、保潔工作、綠化工作等職責(zé)。4、 工作考核標(biāo)準(zhǔn)包括：管理處經(jīng)理、各崗位員工考核標(biāo)準(zhǔn)、消防質(zhì)量、交通管理、給排水、電路管網(wǎng)設(shè)備維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)考核等。與

9、此同時(shí)，把建設(shè)及經(jīng)營(yíng)服務(wù)小區(qū)活動(dòng)中形成的全部文件和資料，業(yè)主檔案等分別進(jìn)行整理，建立健全小區(qū)物業(yè)服務(wù)檔案，為了小區(qū)住宅樓及公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)服務(wù)工作提供有效的指引和服務(wù)。（2） 森林小區(qū)(保潔、綠化管理)1、保潔、綠化方式齊抓共管，全員保潔。在小區(qū)物管處，上至經(jīng)理，下至各操作人員，全員樹(shù)立保潔意識(shí)，人人都是保潔員，人人都是綠化元，保安不僅要負(fù)責(zé)治安維護(hù)和車(chē)輛管理，還將承擔(dān)起小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)監(jiān)督工作。2. 、專(zhuān)業(yè)養(yǎng)護(hù)，以“四有”促管理。做到有專(zhuān)業(yè)管理，由保潔員、綠化工組成衛(wèi)生綠化小組負(fù)責(zé)管理，有專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，保潔員和綠化員要經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，層層落實(shí)責(zé)任；有文明獎(jiǎng)懲措施，若有失職行為，相關(guān)責(zé)

10、任人扣發(fā)薪金直至辭退；有嚴(yán)格有效的保潔，綠化制度和標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)方式。3. 、服務(wù)運(yùn)作。各樓道每日清掃一次以上，每周拖地兩次，清除垃圾，保持潔凈。公共區(qū)域，路面實(shí)現(xiàn)8小時(shí)以上保潔，無(wú)雜物、無(wú)垃圾、道路潔凈。公共、公用門(mén)窗、通道每周清洗、擦拭一次以上。綠化帶無(wú)雜物、垃圾等。生活垃圾每天收集兩次以上，并運(yùn)至垃圾站，保持整個(gè)小區(qū)環(huán)境潔凈。喬木每周巡查兩次以上，及時(shí)并適應(yīng)季節(jié)修剪枯枝、病蟲(chóng)枝、整理花木形狀，及時(shí)修剪，保持旺盛長(zhǎng)勢(shì)。名貴樹(shù)種懸掛標(biāo)識(shí)牌，綠離花球重點(diǎn)養(yǎng)護(hù)。草坪及時(shí)修剪，春季不長(zhǎng)于10厘米，夏季不長(zhǎng)于15厘米。雜草隨時(shí)拔出，定期澆水，真正做到四季常青，鳥(niǎo)語(yǔ)花香。對(duì)衛(wèi)生、綠化死角，管理處通過(guò)定整治地

11、段，定整改時(shí)間，定整改責(zé)任人和定檢查負(fù)責(zé)人，徹底清除，做到五無(wú)亂，即：無(wú)亂張貼、無(wú)亂涂寫(xiě)、無(wú)亂排水、無(wú)亂對(duì)方、無(wú)亂豎廣告牌。對(duì)入住戶(hù)的裝修垃圾，實(shí)現(xiàn)地點(diǎn)堆放，及時(shí)清運(yùn)，始終保持潔凈環(huán)境。（3） 和諧小區(qū)（治安、消防、車(chē)輛管理）公司聘任培訓(xùn)合格人員組成的專(zhuān)業(yè)保安隊(duì)伍對(duì)小區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理。 1、小區(qū)內(nèi)簡(jiǎn)歷以24小時(shí)定崗執(zhí)勤，監(jiān)控和巡查想結(jié)合的治安防范體系，做到無(wú)盲區(qū)、不失控。小區(qū)外加強(qiáng)與公安部門(mén)、友鄰小區(qū)聯(lián)系，形成聯(lián)防保安網(wǎng)絡(luò)。 2、簡(jiǎn)歷區(qū)域消防責(zé)任制，與各位業(yè)主簽訂消防安全責(zé)任書(shū)，直接消防責(zé)任到人到戶(hù)，讓小區(qū)消防工作成為大家共同的責(zé)任，戶(hù)戶(hù)防范，人人消防，使火災(zāi)事故隱患為零。 3、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主進(jìn)行安

12、全。消防知識(shí)等方面的宣傳，提高業(yè)主防范意識(shí)和應(yīng)急能力。 4、公司組織一支應(yīng)急隊(duì)伍，24小時(shí)處于待命狀態(tài)，其主要任務(wù)：一是加強(qiáng)小區(qū)安全，消防檢查，適應(yīng)和運(yùn)用應(yīng)急方案；二是負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)、演練；三是處理突發(fā)事件。 5、嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)車(chē)輛管理制度的規(guī)定，加強(qiáng)車(chē)輛進(jìn)出、停放管理，保持道路通暢、衛(wèi)生、停放規(guī)范。（4) 幸福小區(qū)（物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)）。完善物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，使物業(yè)的功能得到充分發(fā)揮，我們將針對(duì)物業(yè)的特點(diǎn)制定出物業(yè)維修保養(yǎng)實(shí)施方案。 1、特定物業(yè)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃方案包括： 一、消防系統(tǒng)的定期維護(hù)； 二、日常維修計(jì)劃； 三、電力系統(tǒng)年度維修計(jì)劃； 四、照明系統(tǒng)年度維修計(jì)劃； 五、給排水系統(tǒng)年度維修計(jì)劃； 六、公共設(shè)

13、施維修項(xiàng)目表； 七、房屋主體維修項(xiàng)目表； 八、公共設(shè)施維護(hù)檢查表； 九、公用上下水管道維護(hù)檢查表等。 2、加強(qiáng)房屋日常使用的監(jiān)管。管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)管業(yè)主裝修行為及日常使用，對(duì)裝修戶(hù)每日至少巡視兩次，對(duì)頂層式裝修不少于三次，并做好巡視記錄，在業(yè)主日常使用過(guò)程中，物管員每天巡視一次。通過(guò)進(jìn)行監(jiān)管，杜絕違章裝修和違章搭建現(xiàn)象。（附：裝修安全責(zé)任書(shū)、裝飾裝修承諾書(shū)。） 3、專(zhuān)項(xiàng)維修基金?，F(xiàn)在很多業(yè)主購(gòu)房時(shí)未交專(zhuān)項(xiàng)維修金，建設(shè)方保修期后，一旦公共、公用管線、設(shè)備、設(shè)施、道路、給排水系統(tǒng)出了故障，沒(méi)有這筆資金進(jìn)行維修，針對(duì)這個(gè)現(xiàn)實(shí)，一般采用兩種辦法：（1）參照建設(shè)部（1998）213號(hào)住房公用部位設(shè)施維修

14、基金管理辦法和廣安市政府相關(guān)文件，籌集專(zhuān)項(xiàng)維修基金。開(kāi)發(fā)單位售房款中提取一部分，業(yè)主按面積一次性交納一部分專(zhuān)項(xiàng)存儲(chǔ)，利息用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)基金。維修金使用的審批權(quán)在業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)公司將需維修的項(xiàng)目和預(yù)算報(bào)業(yè)主委員會(huì)審查同意后實(shí)施，保證專(zhuān)款專(zhuān)用。（2） 本著“誰(shuí)受益、誰(shuí)支付”的原則，單元共用部位的設(shè)施、管線出了問(wèn)題，由該單元業(yè)主或物業(yè)使用人出資，公用部位出了問(wèn)題，由全體業(yè)主或使用人共同出資。均由物業(yè)公司報(bào)業(yè)主委員會(huì)審批后，進(jìn)行公告，籌資到位后由物業(yè)公司或?qū)I(yíng)公司實(shí)施維修。5、 健康小區(qū)（套餐服務(wù)）我們將秉承以“業(yè)主為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，合理收費(fèi)”的經(jīng)營(yíng)方針，通過(guò)提供各種舒適的服務(wù)項(xiàng)目組成套餐，為不同業(yè)主

15、提供無(wú)償服務(wù)和有償服務(wù)。（1） 無(wú)償服務(wù)：代訂牛奶、有線電視開(kāi)通、電話開(kāi)戶(hù)、代辦代收?qǐng)?bào)刊雜志、信函包裹、介紹保姆等（2） 有償服務(wù)：家庭保潔、鐘點(diǎn)家政服務(wù)、疏通室內(nèi)下水道、清洗抽油煙機(jī)、木地板打蠟、維修水、電管線、插座、開(kāi)關(guān)等。有償服務(wù)價(jià)格面議。6、 暢通小區(qū)（溝通服務(wù)）1、建立以業(yè)主為服務(wù)中心為主導(dǎo)的服務(wù)反應(yīng)系統(tǒng)，根據(jù)業(yè)主需求信息協(xié)調(diào)，調(diào)度各部門(mén)和作業(yè)面的日常服務(wù)工作，設(shè)立業(yè)主信息檔案，反饋處理業(yè)主的意見(jiàn)和需求。每月暗器對(duì)業(yè)主的回訪結(jié)果進(jìn)行分析，調(diào)整工作思路。實(shí)現(xiàn)首問(wèn)責(zé)任制，第一個(gè)接到業(yè)主投訴的員工，為解決和滿(mǎn)足業(yè)主需求的第一負(fù)責(zé)人，認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)合理要求，用優(yōu)質(zhì)、周到的服務(wù)讓大家滿(mǎn)意。2、

16、推行物業(yè)管理服務(wù)報(bào)告制，每年將財(cái)務(wù)收支、公用水電使用、工程維護(hù)、投訴處理、重事務(wù)、工作改進(jìn)項(xiàng)目等全方位進(jìn)行公開(kāi)，讓全體業(yè)主、使用人監(jiān)督。征求各方意見(jiàn)和建議，加強(qiáng)相互溝通，以贏得住戶(hù)的高度信賴(lài)，共創(chuàng)美好家園。七魅力小區(qū)（創(chuàng)新服務(wù)）物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新舉措序號(hào)時(shí)間創(chuàng)新服務(wù)舉措內(nèi)容11月份春節(jié)前期送福字、對(duì)聯(lián)、日歷等22月份春節(jié)假期：琴、棋、書(shū)、畫(huà)、體育比賽33月份1、三月踏青旅游活動(dòng)2、植樹(shù)節(jié)活動(dòng)44月份清明節(jié)前期的防火防災(zāi)安全教育、資料宣講教育55月份1、五一勞動(dòng)實(shí)踐活動(dòng)2、業(yè)主對(duì)優(yōu)秀員工評(píng)選活動(dòng)3、母親節(jié)活動(dòng)66月份1、六一愛(ài)心兒童繪畫(huà)活動(dòng)2、端午節(jié)送粽子3、高考、中考服務(wù)活動(dòng)4、父親節(jié)活動(dòng)77月份1

17、、 七一黨員過(guò)組織生活，學(xué)習(xí)黨的精2、 革命教育電影3、和諧家庭、文明家庭教育電影、88月份八一服役軍人、退伍軍人活動(dòng)99月份1、中秋節(jié)送月餅；2、中舉初中、高中、大學(xué)祝賀1010月份國(guó)慶愛(ài)國(guó)主義教育活動(dòng)1111月份冬日篝火晚會(huì)1212月份喜迎新年元旦活動(dòng)13其他服務(wù)1、團(tuán)購(gòu)服務(wù)2、小區(qū)醫(yī)務(wù)室3、業(yè)主就業(yè)服務(wù)4、夏日歌舞娛樂(lè)活動(dòng)5、緊急突發(fā)事件的處理6、業(yè)主與服務(wù)商家聯(lián)系服務(wù)7、業(yè)主入住小區(qū)周年紀(jì)念活動(dòng)8、國(guó)家、政府規(guī)定的活動(dòng)或會(huì)議宗旨：創(chuàng)新服務(wù)給業(yè)主、給員工、給社會(huì)帶來(lái)驚喜與方便，豐富小區(qū)文化建設(shè)、提高生活品質(zhì)、促進(jìn)小區(qū)和諧生活氛圍、推進(jìn)開(kāi)發(fā)商房屋的市場(chǎng)口碑，提高物業(yè)服務(wù)水平、加大小區(qū)增值步

18、伐?！皹I(yè)主、員工、公司一家人一家親”。8、 介入管理：（本小區(qū)屬前期物業(yè)管理服務(wù)） 1、如接受物業(yè)委托：公司物業(yè)管理經(jīng)理組織員工成立接管小組，進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收接管，步驟是：（1） 對(duì)物業(yè)接管驗(yàn)收；實(shí)體現(xiàn)場(chǎng)接管；（2） 竣工圖、管網(wǎng)線路網(wǎng)、物業(yè)施工圖、平面圖等的接管；（3） 簽訂物業(yè)委托合同 2、入住管理（1） 接管物業(yè)即向住戶(hù)發(fā)放入住通知；（2） 辦理入?。慈腭v物業(yè)十日內(nèi)）；（3） 開(kāi)發(fā)商或建設(shè)方主體將住戶(hù)鑰匙交給物業(yè)公司，由物業(yè)公司和住戶(hù)簽訂入住手續(xù)、裝飾裝修手續(xù)后由物業(yè)公司將鑰匙發(fā)放到入住戶(hù)，避免物業(yè)公司和住戶(hù)之間的糾紛。（詳見(jiàn)廣安市星心物業(yè)公司小區(qū)住戶(hù)入住管理規(guī)定）（4） 如不屬于開(kāi)發(fā)商或

19、建設(shè)方的物業(yè)保修期內(nèi)的公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，小修1小時(shí)內(nèi)；急修2小時(shí)內(nèi)；中修不超過(guò)24小時(shí)；大修100小時(shí)內(nèi)作具體答復(fù)。9、 人員配置及費(fèi)用預(yù)算: 廣安市長(zhǎng)城小區(qū)人員配置及費(fèi)用預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目單位費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元）年合計(jì)金額（元）物業(yè)服務(wù)人員作戰(zhàn)職責(zé)及費(fèi)用用途1物業(yè)部經(jīng)理工資1人200024000全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，處理接收業(yè)主投訴、建議、人事、后勤、物業(yè)管理費(fèi)收取2物業(yè)部副經(jīng)理工資1人150018000協(xié)助經(jīng)理工作，處理接收業(yè)主投訴、建議、人事、后勤、物管費(fèi)收取3安全護(hù)衛(wèi)工資1人10007200024小時(shí)治安維護(hù)、進(jìn)出登記、車(chē)輛管理4保潔員工資6人80048000公共區(qū)域衛(wèi)生保潔5樓管員5人100

20、012000樓宇管理、調(diào)解問(wèn)題、幫助業(yè)主解決問(wèn)題等6水電工工資1人120014400小區(qū)公共設(shè)備電梯及水電的維護(hù)、保養(yǎng)、維修7綠化人員工資1人8009600綠化養(yǎng)護(hù)、修枝整形、施肥、殺蟲(chóng)、澆水、名貴花木養(yǎng)護(hù)8安全護(hù)衛(wèi)服裝1人5003000春、夏、秋、冬統(tǒng)一著裝9保潔員服裝6套3001500春、夏、秋、冬統(tǒng)一著裝10水電工服裝5套200400春、夏、秋、冬統(tǒng)一著裝11綠化人員服裝1套50600春、夏、秋、冬統(tǒng)一著裝12安全護(hù)衛(wèi)警用具1套3001500普通警用具、雨衣、棉大衣、電扇、烤火爐13對(duì)講機(jī)5套3501400安全護(hù)衛(wèi)員報(bào)警聯(lián)系等14保潔員用具4臺(tái)100600掃帚、托帕、簸箕、水桶、毛巾、毛

21、刷等15綠化人員用具5套500500刀、剪、鉗、噴霧器、手持電鋸、割草機(jī)等16垃圾清運(yùn)車(chē)1套200200購(gòu)三輪車(chē)運(yùn)送垃圾至垃圾站17電話1輛60180業(yè)主報(bào)警等聯(lián)系、各部門(mén)聯(lián)系18辦公費(fèi)3臺(tái)2002400公示、宣傳、文告、通知、打印機(jī)等19綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)2002400化肥、農(nóng)藥等20公共區(qū)域水電費(fèi)3003600庭院燈、過(guò)道燈、車(chē)庫(kù)燈、花木澆水等21物管水電費(fèi)1001200值班用水電、保潔用水等22小型維修費(fèi)3003600公用設(shè)施、設(shè)備小型維修、更換燈泡、廣布線路、池塘排污起淤23員工保險(xiǎn)費(fèi)15人10018000員工的意外保險(xiǎn)、一般疾病保險(xiǎn)費(fèi)用24創(chuàng)新服務(wù)10次100012000組織業(yè)主、員工和諧社

22、會(huì)活動(dòng)等25法定稅收8%18108按產(chǎn)權(quán)面積多層：37653平方米0.60元/平方米/月12月90%的收費(fèi)率=243991.44元 26合計(jì)269188元27269188-243991.44=26196.56 虧損26196.56備注：1、 公司利潤(rùn)和前期物管的不足費(fèi)用來(lái)自于開(kāi)發(fā)商（商業(yè)廣告、停車(chē)費(fèi)，為業(yè)主特約服務(wù)等項(xiàng)目創(chuàng)收）。2、 房屋裝修收的監(jiān)管費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)產(chǎn)生一點(diǎn)利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)虧損。前期物業(yè)管理承包合同甲方： 乙方：物業(yè)管理服務(wù)有限責(zé)任公司經(jīng)商議，甲方將開(kāi)放的長(zhǎng)城小區(qū)的前期物業(yè)管理承包給乙方，為了明確雙方權(quán)利，防止糾紛，特制定以下合同內(nèi)容：1、 物業(yè)管理的職責(zé)范圍：乙方負(fù)責(zé)甲方在廣安城南修

23、建的市政府住宿院的前期物業(yè)管理全部承包給乙方，具體負(fù)責(zé)小區(qū)的秩序維護(hù)（安全保衛(wèi)），清潔衛(wèi)生、綠化、亮化。、水電通暢、車(chē)輛停放、商業(yè)開(kāi)發(fā)等。2、 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)： 1、安全保衛(wèi)：進(jìn)出人員、財(cái)務(wù)，實(shí)行憑我公司指定的出入證或錄制的檔案、設(shè)制的進(jìn)出問(wèn)機(jī)、卡進(jìn)出。若有財(cái)務(wù)被盜，經(jīng)登記公安機(jī)關(guān)定性以后，由乙方賠償。 2、清潔衛(wèi)生達(dá)到星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)雜物、痰跡、煙頭、無(wú)蜘蛛網(wǎng)，每天至少清掃一次重點(diǎn)部門(mén)，每周清洗一次。 3、綠化達(dá)到常綠，無(wú)雜物、無(wú)糞便、無(wú)死樹(shù)、無(wú)病蟲(chóng)樹(shù)。 4、亮化達(dá)到無(wú)一盞燈超過(guò)三天不亮。 5、水電達(dá)到常年通暢，出現(xiàn)故障十分鐘內(nèi)公司搶修人員趕到現(xiàn)場(chǎng)修復(fù)。 6、車(chē)輛進(jìn)出放憑卡，做到一卡一車(chē)，停放有序，進(jìn)入小區(qū)無(wú)故被人損傷，又未落實(shí)到他人賠償，乙方適當(dāng)賠償。 7、乙方開(kāi)發(fā)小區(qū)的商業(yè)，使用公共場(chǎng)地，在不影響道行和小區(qū)美觀由乙方獨(dú)家進(jìn)行場(chǎng)地、設(shè)施的商業(yè)開(kāi)發(fā)、租賃，甲方不得以其他任何形式承包給他人，更不得收取任何費(fèi)用。 總之，達(dá)到業(yè)主安全保障，人員、財(cái)務(wù)，車(chē)輛進(jìn)出有序，清潔達(dá)星級(jí)，環(huán)境優(yōu)美，業(yè)主和諧，人人心情舒暢的高度品質(zhì)小區(qū)。 三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 1、業(yè)主按購(gòu)房面積每月交物業(yè)管理費(fèi)0.6元/平方米（用于清潔、保安、水電、綠化、管理人員工資、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、更換辦公設(shè)備、保安服裝夠及花草養(yǎng)護(hù)所需肥料、農(nóng)藥的購(gòu)買(mǎi)公用場(chǎng)地的水電費(fèi)等）。為了便于管理，第一年入住業(yè)主比較少，前期預(yù)收一