物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法(草案)

1、物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法（草案）第一章 總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)業(yè)主和使用人的利益、社會(huì)公共利益和招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法 及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。第二條全國(guó)各行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，適用本辦法。全國(guó)各省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)主管部門可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況第三條確定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)的方式的單個(gè)物業(yè)的總建筑面積下限。第四條物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。第五條 依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，其招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不受地區(qū)或者部 門的限制。任何單位和個(gè)人不得違法限制或者排斥本地區(qū)、 本系統(tǒng)以外

2、的法人或者其他組織參加投標(biāo)， 不得以任何方式 非法干涉招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。第六條招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)及其當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)接受依法實(shí)施的監(jiān)督。 有關(guān)行政監(jiān)督部門依法對(duì)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督，依法查處招標(biāo)投 標(biāo)活動(dòng)中的違法行為或不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。第二章機(jī)構(gòu)與職責(zé)第七條全國(guó)各省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的管理工作，其主要職責(zé)是:（1） 貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)法及物業(yè)管理法規(guī)和方針、政策，制定相應(yīng)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的規(guī)定和辦法；（2） 指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查有關(guān)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作；（3） 總結(jié)、交流招標(biāo)投標(biāo)工作的經(jīng)驗(yàn)，并提供相關(guān)服務(wù);（四）審批咨詢等機(jī)構(gòu)代理物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)業(yè)務(wù)的資格；（5） 維護(hù)國(guó)家利益，

3、監(jiān)督重大項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)；（6） 驗(yàn)證跨省、市、自治區(qū)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)；（7） 否決違反招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的定標(biāo)結(jié)果；（8） 處罰違反招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的行為。第八條 省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)主管部門直屬的下級(jí)分管部門，具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的管理工作。 其主要職 責(zé)是：（1） 審查招標(biāo)單位的資質(zhì)；（2） 審查招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)和招標(biāo)文件；（3） 監(jiān)督開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)過(guò)程；（4） 調(diào)解招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中的糾紛；（5） 監(jiān)督物業(yè)管理委托合同的簽訂、履行。第三章 招標(biāo)第九條招標(biāo)人是依照本辦法規(guī)定提出招標(biāo)項(xiàng)目、 進(jìn)行招標(biāo)的法人或者其他組織：（1） 物業(yè)未交付使用的，或物業(yè)已交付使用的，但業(yè)主 委員會(huì)尚

4、未成立的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的招 標(biāo)組織工作；（2） 業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)成立的，經(jīng)業(yè)主或業(yè)主代表大會(huì)討 論決定，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作。但法律、法規(guī)規(guī)定由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在一定期限內(nèi)負(fù)責(zé)物業(yè)管 理服務(wù)的，從其規(guī)定。第十條業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主自治管理組織與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位均享有下列權(quán)利：（1） 按照有關(guān)規(guī)定程序，有權(quán)組織招標(biāo)活動(dòng)；（2） 根據(jù)政府規(guī)定的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，有權(quán)正當(dāng)選定選擇和確 定投標(biāo)單位；（3） 根據(jù)有關(guān)招標(biāo)原則和價(jià)格管理規(guī)定， 有權(quán)選定中標(biāo) 價(jià)格和中標(biāo)單位。第十一條招標(biāo)單位應(yīng)具備下列條件：（1） 依法成立的組織和單位；（2） 有與招標(biāo)項(xiàng)目相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)管理人員；（

5、三）有組織編制招標(biāo)文件的能力；（4） 有審查投標(biāo)單位資質(zhì)的能力；（5） 有組織開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)的能力。不具備上述（二）至（五）項(xiàng)條件的，可以委托具有一定資 質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行。第十二條招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服 務(wù)的社會(huì)中介組織，與政府機(jī)關(guān)和其他國(guó)家機(jī)關(guān)不得存在隸 屬關(guān)系或者存在其他利益關(guān)系。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一） 有從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和相應(yīng)的資金；（二）有能夠編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的相應(yīng)專業(yè)力量；（三） 有滿足本辦法第二十八條有關(guān)條件、 可以作為評(píng)標(biāo) 委員會(huì)成員人選的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家?guī)臁Ｕ袠?biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，

6、并遵守本方法關(guān)于招標(biāo)人的規(guī)定。第十三條物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)選用下列方式進(jìn)行：（一） 公開(kāi)招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)不 特定的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)。（二）邀請(qǐng)招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)?定的物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)。招標(biāo)方式一經(jīng)確定，不得中途變更。第十四條 招標(biāo)人采用公開(kāi)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人通過(guò)報(bào)刊、信息 網(wǎng)絡(luò)或其他媒介發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的 名稱和地址、招標(biāo)物業(yè)的性質(zhì)、面積、實(shí)施地址和時(shí)間、投 標(biāo)人的條件、獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。第十五條 招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)載

7、明本辦法第十四條招標(biāo)公告的規(guī)定 事項(xiàng)。第十六條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件包括招標(biāo)物業(yè)的技術(shù)要求、 招標(biāo)投標(biāo)規(guī)則、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等 所有實(shí)質(zhì)性要求和條件。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（1） 物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的基本情況，如：占地面積、建筑面 積、產(chǎn)權(quán)狀況、商業(yè)用房及管理用房、公共設(shè)備設(shè)施及其技 術(shù)參數(shù)、公共場(chǎng)地情況、綠化面積等；（2） 物業(yè)管理的基本內(nèi)容和要求；（3） 投標(biāo)書(shū)編制的要求；（4） 對(duì)投標(biāo)人資格條件的要求；（5） 投標(biāo)送達(dá)的截止時(shí)間、地點(diǎn)以及開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)的方法和程序；（6） 招標(biāo)投標(biāo)方的違約責(zé)任；（7） 招標(biāo)人、招標(biāo)工作小組或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的名稱、地址、聯(lián)系方式；（8）

8、 其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。第十七條 招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的， 應(yīng) 當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交招標(biāo)文件截止時(shí)間至少十五日前，以書(shū)面形式通知所有招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容 為招標(biāo)文件的組成部分。第十八條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制文件所需要的合理時(shí)間；但是，依法必須招標(biāo)的項(xiàng)目，自招標(biāo)文件開(kāi)始發(fā)出之日起至投標(biāo)人 送交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于二十天。第四章 投標(biāo)第十九條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備承擔(dān)招標(biāo)物業(yè)的管理能力。 凡具備營(yíng)業(yè)執(zhí)照 和物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)的單位和個(gè)人均可按照招標(biāo)文件的要 求參加投標(biāo)。招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人資格條件有要求的， 投標(biāo)人應(yīng) 當(dāng)具備規(guī)定的資質(zhì)條件。第二十條 投標(biāo)人

9、應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。 投標(biāo)文件應(yīng) 當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。需要時(shí)， 還應(yīng)向招標(biāo)單位提供以下資料：（一） 投標(biāo)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)；（二）投標(biāo)單位簡(jiǎn)歷及現(xiàn)行物業(yè)管理概況；（三） 投標(biāo)單位的資金情況及主要管理人員和技術(shù)人員 情況。第二十一條投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將 投標(biāo)文件送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)，招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后應(yīng)當(dāng)簽收保 存，在正式開(kāi)標(biāo)前不得開(kāi)啟。投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投 標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改投標(biāo)書(shū)。修改的內(nèi)容 為投標(biāo)文件的組成部分。第二十二條 投標(biāo)人不得相互串通，排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)。投標(biāo)人 不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，

10、損壞他人的權(quán)利。禁止投標(biāo)人以向 招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不法手段獲得中標(biāo)。第二十三條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定測(cè)算管理費(fèi)用， 不得故意壓低 價(jià)格以獲取中標(biāo)，也不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄 虛作假，騙取中標(biāo)。第二十四條 有下列情況之一，投標(biāo)書(shū)宣布作廢：（1） 未密封，無(wú)單位和法人代表或法定代表人委托的代理人的印鑒；（2） 未按招標(biāo)文件要求編制，內(nèi)容不全或字跡模糊，辨認(rèn)不清；（三）逾期送達(dá)。第五章 開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)第二十五條 開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一 時(shí)間公開(kāi)進(jìn)行；開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地 點(diǎn)。第二十六條 開(kāi)標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。第

11、二十七條 開(kāi)標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人派出的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由投標(biāo)人委托的公正機(jī)構(gòu)檢查并公證；經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后， 由工作人員或投標(biāo)人當(dāng)眾拆封，并統(tǒng)一轉(zhuǎn)交評(píng)標(biāo)委員會(huì)。招 標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所 有投標(biāo)文件，開(kāi)標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)眾予以拆封。第二十八條評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員由招標(biāo)人的代表和專家組成，成員人數(shù)為五人以上單數(shù)，其中專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。 專家應(yīng)具有高級(jí)職稱 或者具有同等專業(yè)水平人員擔(dān)任。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人 不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)委員會(huì)，已經(jīng)進(jìn)入的應(yīng)當(dāng)更換。第二十九條招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采取必要的措施，保證評(píng)標(biāo)在嚴(yán)格保密的情況下 進(jìn)行。任何單位和

12、個(gè)人不得非法干預(yù)，影響評(píng)標(biāo)的過(guò)程和結(jié) 果。第三十條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi) 容作必要的澄清或者說(shuō)明，但是澄清或者說(shuō)明不得超出投標(biāo) 文件的范圍或者改變投標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。第三十一條評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審，并向招標(biāo)人提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告。第三十二條評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)都不符合投標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依據(jù)本辦法重新招標(biāo)。第三十三條決標(biāo)工作應(yīng)當(dāng)在中標(biāo)大會(huì)上公開(kāi)進(jìn)行。投標(biāo)單位可以委派一名代表進(jìn)行唱分和記分的監(jiān)督；也可請(qǐng) 公正機(jī)構(gòu)人員監(jiān)督。工作人員當(dāng)眾拆啟評(píng)標(biāo)專家的評(píng)標(biāo)結(jié) 果，然后進(jìn)行唱分和記分。最高得分者為中

13、標(biāo)單位。如果出 現(xiàn)最高得分有兩名或兩名以上的投標(biāo)人，由評(píng)委議標(biāo)，招標(biāo)人定標(biāo)。受開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托，對(duì)同一物業(yè)承擔(dān)過(guò)管理服務(wù)的物業(yè)管 理單位或個(gè)人，在同等條件下享有優(yōu)先中標(biāo)權(quán)。第三十四條中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)， 并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人第三十五條中標(biāo)人按照合同約定履行義務(wù)，完成中標(biāo)項(xiàng)目。中標(biāo)人不得 向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，但可將部分專業(yè)性項(xiàng)目工作委托分包 方完成。受托分包方應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資格條件， 并不得再次 轉(zhuǎn)包。中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將分包項(xiàng)目向招標(biāo)人負(fù)責(zé)，受托分包方就分包項(xiàng) 目承擔(dān)連帶責(zé)任。第六章法律責(zé)任第三十六條招標(biāo)人以不合理的條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人的，或招標(biāo)人在

14、評(píng)標(biāo)委員會(huì)依法推薦的中標(biāo)人以外確定中標(biāo)人的，按照本辦法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，在所有投標(biāo)被評(píng)標(biāo)委員會(huì)否決 后自行確定中標(biāo)人的，中標(biāo)無(wú)效，責(zé)令改正。第三十七條招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)違反本管理辦法，泄露應(yīng)當(dāng)保密的與招標(biāo)活動(dòng) 有關(guān)的情況和資料的，或者與招標(biāo)、投標(biāo)人串通損害他人合 法權(quán)益的，處五萬(wàn)元以上二十五萬(wàn)元以下的罰款。 有違法所 得的，應(yīng)予沒(méi)收；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停直至取消招標(biāo)代理資格； 構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，給他人造成損失的，依法 承擔(dān)賠償責(zé)任。第三十八條 投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或者與招標(biāo)人串通投標(biāo)的， 投標(biāo)人向招 標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員以行賄的手段牟取中標(biāo)的，中標(biāo)無(wú)效。情節(jié)嚴(yán)重的，取消其兩年內(nèi)參加依法必須

15、進(jìn)行招標(biāo)項(xiàng)目 的投標(biāo)資格并予以公告，直至由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè) 執(zhí)照；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。給他人造成損失的， 依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第三十九條評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員收受投標(biāo)人的財(cái)物或者其他好處的，向他人 透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審情況以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況的， 處以三千元以上五萬(wàn)元以下的罰款； 有違反中華人民共和 國(guó)招標(biāo)投標(biāo)辦法行為的評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員取消其承擔(dān)評(píng)標(biāo)委 員會(huì)成員的資格。情節(jié)嚴(yán)重的，不得再參加任何依法必須進(jìn) 行的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事 責(zé)任。第四十條對(duì)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)依法負(fù)有行政監(jiān)督職能的政府機(jī)關(guān)工作人 員徇私舞弊、濫用職權(quán)的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的， 依法追究刑事責(zé)任。第七章 附則第四十一條投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活