某五星級大酒店可行性研究報告.doc

1、精品文檔樣本第一章項目概述11.1 項目概況11.2 項目提出的背景11.3 初勘和已進行的調查研究成果31.4 項目建設必要性4 1.5可行性研究編制依據和范圍51.6 項目主要技術經濟指標61.7 項目建設期限7第二章武漢酒店市場分析82.1 酒店分布82.2 酒店規(guī)模82.3 價格水平92.4 經營狀況92.5 客戶群體10第三章酒店方案市場分析與評價113.1 地塊解析113.2 項目SWOT分析123.3 項目評價153.4 市場定位及項目評估：163.5 項目定位193.6 方案評估意見20第四章項目建設條件214.1 場址現(xiàn)狀214.2 供水條件244.3 雨污水排放244.4

2、供電狀況254.5 交通及道路條件 25第五章項目技術方案與實施進度265.1 項目總體規(guī)劃方案 265.2 結構方案295.3 給排水設計方案315.4 電氣設計325.5 空調通風設計345.6 實施進度36第六章環(huán)境影響評價與安全衛(wèi)生396.1 環(huán)境影響分析與評價396.2 勞動安全、衛(wèi)生、消防 42第七章節(jié)能節(jié)水措施467.1節(jié)能措施467.2 節(jié)水措施47第八章 項目招標方案498.1 招投標依據498.2 招標范圍498.3 招標組織形式498.4 招標方式50第九章項目建設管理與運行管理 519.1 項目建設管理519.2 項目運行管理539.3 項目投資估算與資金籌措 5410

3、.1 項目總資估算5410.2 投資構成5510.3 資金籌措56第十一章項目財務及社會評價5711.1 財務評價5711.2 社會評價61第十二章結論與建議6511.1結論6511.2建議65附表：附表10-1項目投資估算表附表11-1項目銷售收入與經營稅金及附加估算表附表11-2資金來源與運用表附表11-3損益及利潤分配表附表11-4現(xiàn)金流量表（全部投資）附表11-5借款償還期測算表附表11-6敏感分析表洋本二報告目錄：一、總論11（一）五星級酒店項目背景111、五星級酒店項目基本信息112、承辦單位概況113、可行性研究報告編制依據114、五星級酒店項目提出的理由與過程（二）五星級酒店項

4、目概況131、擬建五星級酒店項目132、建設規(guī)模與目標133、主要建設條件144、五星級酒店項目投入總資金及效益情況5、主要技術經濟指標14（三）問題與建議 161、五星級酒店項目資金來源問題 162、五星級酒店項目工藝技術獲取問題3、五星級酒店項目上報問題17二、市場預測18（一）五星級酒店產品的發(fā)展背景181、五星級酒店產品市場分析182、五星級酒店產品的相關政策183、五星級酒店產品的技術背景19（二）五星級酒店產品的市場分析261、五星級酒店行業(yè)的成長性分析 262、五星級酒店產品的整體優(yōu)勢283、五星級酒店產品成本競爭優(yōu)勢 294、五星級酒店行業(yè)主要生產企業(yè) 30（三）五星級酒店產品

5、的市場預測501、五星級酒店行業(yè)的成長性預測分析2、五星級酒店行業(yè)競爭趨勢 513、五星級酒店行業(yè)技術發(fā)展趨勢 52（四）市場競爭力分析521、產品市場競爭優(yōu)劣勢522、營銷策略5312141650三、五星級酒店項目場址選擇 56（一）五星級酒店項目建設地點56（二）五星級酒店項目建設條件56四、五星級酒店項目技術方案、設備方案和工程方案57（一）五星級酒店項目技術方案571、生產方法572、工藝流程57（二）五星級酒店項目主要設備方案 581、主要設備選型原則和理由582、設備選型表583、設備的最終定型604、車間布置與車間環(huán)保60（三）五星級酒店項目工程方案601、土建工程設計方案602

6、、主要建、構筑物的建筑特征、結構及面積方案61五、五星級酒店項目主要原材料、燃料供應 63（一）主要原料材料供應63（二）燃料及動力供應64（三）主要原材料、燃料年需要量表65六、五星級酒店項目總圖運輸與公用輔助工程67（一）五星級酒店項目總圖布置671、平面布置672、總平面布置主要指標表69（二）五星級酒店項目場內外運輸691、場外運輸方式692、場內運輸量及運輸方式69（三）五星級酒店項目輔助工程701、供水工程702、供電工程733、通信及信息系統(tǒng)設計方案744、通風采暖工程755、動力設計方案766、防雷設計778、維修設施789、倉儲設施78七、五星級酒店項目節(jié)能措施 79（一）節(jié)

7、能措施 791、節(jié)能規(guī)范792、設計原則793、節(jié)能方案794、節(jié)能措施83（二）能耗指標分析 841、資源利用及用能標準842、能耗計算84八、五星級酒店項目節(jié)水措施 86（一）節(jié)水措施86（二）水耗指標分析 86九、五星級酒店項目環(huán)境影響評價 87（一）場址環(huán)境條件87（二）五星級酒店項目建設和生產對環(huán)境的影響871、五星級酒店項目建設對環(huán)境的影響872、五星級酒店項目生產對環(huán)境的影響87（三）環(huán)境保護措施方案871、設計依據872、環(huán)保措施88（五）環(huán)境影響評價90十、五星級酒店項目勞動安全衛(wèi)生與消防91（一）勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生 911、設計依據912、設計執(zhí)行的主要標準913、設計內容

8、及原則924、職業(yè)安全925、職業(yè)衛(wèi)生946、輔助衛(wèi)生用室947、職業(yè)安全衛(wèi)生機構95（二）消防951、設計依據952、總平面布置963、建筑部分964、電氣部分965、給排水部分96十一、五星級酒店項目組織機構與人力資源配置98（一）組織機構981、五星級酒店項目法人組建方案 982、管理機構組織方案98（二）人力資源配置991、生產作業(yè)班次992、五星級酒店項目勞動定員 993、職工工資福利1004、員工來源及招聘方案1005、員工培訓100十二、五星級酒店項目實施進度102（一）建設工期 102（二）五星級酒店項目實施進度安排 102（三）五星級酒店項目實施進度表102十三、五星級酒店項

9、目投資估算104（一）投資估算依據104（二）五星級酒店項目總投資估算1041、固定資產建設投資估算1042、流動資金估算1063、五星級酒店項目總投資1064、五星級酒店項目投入總資金106（二）資金籌措 1071、資金來源與出資方式1072、五星級酒店項目籌資方案107（三）投資使用計劃1071、固定資產建設投資使用計劃1072、流動資金使用計劃107（四）借款償還計劃108十四、五星級酒店項目財務評價 111（一）計算依據及相關說明1111、五星級酒店項目測算參考依據1112、五星級酒店項目測算基本設定 111（二）總成本費用估算1121、直接成本 1122、工資及福利費用1143、折舊

10、及攤銷1144、修理費1145、財務費用1146、其它費用1157、總成本費用115（三）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算1171、銷售收入1172、銷售稅金及附加費用117（四）損益及利潤及分配118（五）盈利能力分析1201、投資利潤率，投資利稅率1202、財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期 1203、五星級酒店項目財務現(xiàn)金流量表1204、五星級酒店項目資本金財務現(xiàn)金流量表123（六）盈虧平衡分析125（七）敏感性分析125十五、五星級酒店項目經濟社會效益分析128（一）經濟效益128（二）社會效益129十六、五星級酒店項目風險分析130（一）五星級酒店項目風險因素識別 1301、

11、法律及政策風險1302、市場風險1303、建設風險1304、環(huán)保風險130（二）XDD家五星級酒店項目風險防控措施 1301、法律及政策風險防控措施1302、市場風險防控措施1313、建設風險防控措施1314、環(huán)保風險防控措施131報告目錄：圖表1-1五星級酒店項目技術經濟指標表14圖表2-1 2004-2009年中國五星級酒店產品需求總量及增長情況18圖表2-2 2005-2009年中國五星級酒店行業(yè)利潤及增長情況27圖表2-3傳統(tǒng)五星級酒店產品與五星級酒店產品五年總體費用比較表28圖表2-4傳統(tǒng)五星級酒店產品與五星級酒店產品數據對比28圖表2-5 2010-2013年中國五星級酒店行業(yè)利潤

12、及增長情況預測51圖表2-6五星級酒店項目產品推銷方式53圖表2-7五星級酒店項目產品推銷措施54圖表4-1五星級酒店項目產品生產工藝流程圖57圖表4-2五星級酒店項目新增設備明細表58圖表4-3主要建、構筑物表 62圖表5-1主要原輔材料品種、需要量及金額63圖表5-2主要燃料及動力種類及供應標準65圖表5-3主要原材料及燃料需要量表65圖表6-1廠區(qū)平面布置圖 67圖表6-2總平面布置主要指標表69圖表6-3五星級酒店項目人均年用水標準71圖表6-4五星級酒店項目年用水量表71圖表6-5五星級酒店項目年排水量表72圖表8-1五星級酒店項目水耗指標86圖表9-1五星級酒店項目污水排放量88圖

13、表11-1五星級酒店項目管理機構組織方案98圖表11-2五星級酒店項目勞動定員99圖表12-1五星級酒店項目詳細進度計劃表102圖表13-1 土建工程費用估算104圖表13-2固定資產建設投資（單位：萬元） 105圖表13-3行業(yè)企業(yè)銷售收入資金率106圖表13-4投資計劃與資金籌措表（單位：萬元） 107圖表13-5借款償還計劃（單位：萬元）108圖表14-1正常經營年份直接成本構成表112圖表14-2逐年直接成本113圖表14-3逐年折舊及攤銷114圖表15-4逐年財務費用115圖表14-5總成本費用估算表（單位：萬元） 116圖表14-6五星級酒店項目銷售收入測算表117圖表14-7銷售

14、收入、銷售稅金及附加估算表（單位：萬元） 117圖表14-8損益和利潤分配表（單位：萬元） 119圖表14-9財務評價指標一覽表120圖表14-10五星級酒店項目財務現(xiàn)金流量表（單位：萬元） 121圖表14-11五星級酒店項目資本金財務現(xiàn)金流量表（單位：萬元） 123圖表14-12五星級酒店項目盈虧平衡圖125圖表14-13五星級酒店項目敏感性分析表 125圖表14-14敏感性分析圖126128圖表15-1五星級酒店項目財務評價主要數據匯總表祥本三第一章項目總論一、項目摘要1 .項目名稱：*賓館五星級旅游飯店建設項目（以下簡稱該項目）2 .項目承辦單位：*中國旅行社有限責任公司3 .項目負責人

15、：聯(lián)系電話：4 .建設地區(qū)、地點：*5 .工程范圍：*賓館主體建筑工程、工藝設備、配套工程（電 氣、暖通、給排水等）6 .建設性質：新建7 .項目主要建設規(guī)模與內容：*賓館五星級旅游飯店項目用地 7803.1平方米，代撥城市道路 用地4753.61平方米，總用地面積12556.71平方米。新建的飯店大 樓規(guī)劃地上26層，地下2層，總建筑面積74591.98平方米。配套 完善飯店內的工藝設備以及配套工程（電氣、暖通、給排水、綠化 等）。7 .項目實施進度計劃： 項目工期為2年零8個月，即2009年5月至2011年12月8 .項目總投資與效益情況：（1）總投資與資金籌措該項目總投資34955.5萬

16、元，資金來源于銀行貸款和建設單位 自籌，具體如下：1）申請銀行貸款12000萬元；2）建設單位自籌22955.5萬元。（2）效益簡述經濟效益方面，該項目財務凈現(xiàn)值大于零，項目財務內部收益 率（全部投資）所得稅后為13.2%,項目財務內部收益率（資本金） 所得稅后為13.9%,說明項目財務盈利能力較強，有利于引入社會 化投資。同時，從項目現(xiàn)金流量分析來看，該項目可用于償還貸款 的結余資金富余，項目借款償還期僅為4.7年（含建設期的借款期2年），各項資產負債指標良好，項目償債風險小。另外，從財務不 確定性分析來看，項目具有較強的抗風險能力。因此，項目經濟效 益顯著。社會效益方面，該項目的實施有利于

17、拉動地方經濟發(fā)展，是“擴大內需保增長”的具體實施，可完善旅游的城市配套功能，提升城 市品位。五星級酒店建成運營后，將極大緩解區(qū)域招商引資和商務 接待等活動的需求，推動高新區(qū)、政務文化新區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)的發(fā) 展，提升*城市形象。止匕外，在項目的建設和運營過程中，將會帶 來較多就業(yè)機會。因此，項目社會效益顯著。9 .承擔可行性研究工作的單位：*市信德工程咨詢有限公司，為綜合乙級工程咨詢資質單位10 .可行性研究報告編制依據與研究范圍(1)編制依據1)中華人民共和國評定旅游涉外飯店星級的規(guī)定(1997年10月16日國家旅游局發(fā)布)2)旅游涉外飯店星級的劃分與評定(GB/T14308-2003)3)五星

18、級星級飯店標準4)飲食建筑設計規(guī)范(JGJ 64-89 )5)投資項目可行性研究指南6)*市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要11 «*市城市總體規(guī)劃8)其他有關標準、規(guī)程、規(guī)范(2)研究范圍本報告重點對項目建設的必要性、市場預測、建設規(guī)模、場址 選擇、建設方案、建筑節(jié)能節(jié)水措施、環(huán)境影響評價、組織機構與 人力資源配置、實施進度計劃、投資估算及資金籌措、經濟及社會 效益評價等進行研究，進而提出項目可行與否及有關建議。二、項目承辦單位概況項目承辦單位一一*中國旅行社有限責任公司， 是于2002年7 月由原*中國旅行社改制成立的。下屬*賓館、*中國旅行社有限 責任公司營業(yè)部等二個單位

19、，主要經營餐飲、客房、國內旅游及相 關業(yè)務。公司注冊資金 1537.53萬元，公司現(xiàn)有股東 5個，其中，股東福建華僑實業(yè)集團公司占資本20.01%,股東福建省*天元集團有限公司占注冊資本 29.04%,股東*占注冊資本20.63%,股東朱建 輝占注冊資本 22.32%,股東朱鉞哈占注冊資本8%至2008年10月，公司資產5201.47萬元。公司法定代表人為* ,公司注冊地址 為梅列區(qū)牡丹新村11幢。下屬單位一一*賓館是一座按三星級標準 設計的商務型旅游涉外飯店，位于 *市中心最繁華的列東大街與東 新二路交匯處，是商貿、經濟、政治、文化的樞紐地帶，更是交通 匯集地。三、主要技術經濟指標項目主要技

20、術經濟指標見表1-1。主要技術經濟指標表表1-1廳P項 目單位數量備注1占地面積平方米12556.71具中代征道路面枳4753.61平方米2總建筑面積平方米74591.98地面26層，地下2層3客房數套4684寫字樓平方米156605勞動定員人3016總投資萬元34955.56.1建設投資萬元33357.26.1.1工程費用22726.06.1.2工程建設其他費用9042.86.1.3基本預備費用1588.46.2建設期利息萬元723.46.3流動資金萬元874.97資金籌措萬元34955.57.1申請銀行貸款萬元120007.2建設單位自籌萬元22955.58財務指標8.1年均產值萬元140

21、91.88.2年均創(chuàng)利潤總額萬元6517.78.3年均上交稅金萬元782.18.4總投資收益率%19.08.5資本金凈利潤率%21.38.6財務內部收益率（全部投資）%13.2所得稅后8.7財務凈現(xiàn)值（ic=10%,全部投資）萬元6124.2所得稅后8.8財務內部收益率（資本金）%13.9所得稅后8.9財務凈現(xiàn)值（ic=10%,資本金）萬元6695.2所得稅后8.10投資回收期（全部投資）年8.8所得稅后，含建設期3年，其 中籌備期1年8.11借款償還期（最大償還能力方式）年4.7含建設期借款期2年9新增就業(yè)人數人280四、存在問題及建議12 問題(1)項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設

22、計工作一經完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需要根據具體情況不 斷完善。(2)項目規(guī)模較大，時間較緊，建設資金能否按時到位將直接影 響項目實施進度。(3)項目建設與運營單位要建立一支高素質的星級賓館管理服 務隊伍。13 建議(1)在下階段工作中應進一步優(yōu)化、 優(yōu)選工程設計方案，以進一 步突出城市標志性建筑的地位，弁節(jié)省投資。(2)加快項目融資步伐，開辟多渠道融資途徑，盡快落實資本金。(3)樹立“以人為本”意識，強化崗位培訓制度。由于現(xiàn)代信息 技術的飛速發(fā)展，知識更新頻率越來越快，過去靠學校教育一勞永逸的情況已不復存在，任何一名飯店工作人員都應該具備“活到老,學到老”的良好心態(tài)，及時吸納

23、新知識、新技術，飯店也要花大力 氣抓好新知識的教育培訓和新人員的常規(guī)業(yè)務培訓，努力建設一支 高素質的服務團隊。第二章 項目背景和發(fā)展概況一、項目提出的背景1.國家及旅游飯店行業(yè)發(fā)展狀況旅游飯店業(yè)是我國與國際接軌最早、 開放步伐最快的行業(yè)之一， 是中國改革開放的形象和窗口。1979年，我國建設第一家外資飯店北京建國飯店，1982年引進第一家國際飯店管理公司一一香港 半島管理集團。目前已有 41家國際飯店管理集團、67個飯店品牌 進入中國市場，管理了 516家飯店，排名世界前10位的國際飯店管 理集團均已進入中國市場。30年來，中國旅游飯店業(yè)取得了五個方面的顯著成績：一是產業(yè)規(guī)模不斷擴大。 截至2

24、008年底，全國星級飯店已經超 過了 1.4萬家，是1978年全國飯店總數的100倍。二是產業(yè)素質穩(wěn)步提高。飯店經營業(yè)績逐年好轉， 2008年全國 星級飯店實現(xiàn)利潤40億元，與上年同比增長了兩倍多。 飯店連鎖經 營步伐加快，服務更加規(guī)范，隊伍素質更加專業(yè)，飯店更加注重綠 色和環(huán)保，現(xiàn)在全國已經擁有綠色旅游飯店2000多家。三是產業(yè)形態(tài)走向多元化。除傳統(tǒng)的觀光飯店和商務飯店外， 度假飯店、會議飯店、經濟型飯店、公寓酒店、鄉(xiāng)村酒店、青年旅 館等均獲得較快發(fā)展。四是集團化水平穩(wěn)步提升。2008年全球飯店集團300強排名， 中國內地有7家入圍，其中錦江國際酒店集團首次進入 20強，排名 第17位。五是

25、星級標準得到廣泛認可，星級服務理念對其他服務業(yè)產生 了廣泛的影響，星級在社會上很多領域已經成為產品質量與檔次的 象征。2 .我國五星級酒店市場狀況中國目前已呈現(xiàn)全面的五星級酒店熱，從一、二線城市，到三 線甚至四線城市，都卷入了這個熱潮之中。五星級酒店成為發(fā)達的 一、二線大城市的風向標。進入2004年以來，五星級酒店興建、開業(yè)的消息不絕于耳，風 靡全國。喜來登、萬豪、希爾頓這些國際品牌五星級酒店相繼在多 個城市開業(yè)。長期以來對于新建酒店業(yè)進行嚴格控制的上海也傳出 將新增多個五星級酒店的消息，北京作為中國的經濟、政治、科技 中心，五星級飯店增加自不用說。而業(yè)內人士稱廣州酒店市場在未 來3-5年內將

26、增加30家高星級酒店，其中五星級酒店 10家，四星 級酒店約20家。成都也即將增加數個五星級酒店。 沈陽市掀起五星 級酒店投資熱潮。從去年底至今年初，約有10余家五星級酒店在建 或籌建之中。3 .項目發(fā)起人和發(fā)起緣由根據國務院關于支持福建省加快建設海峽西岸經濟區(qū)的若干 意見的精神，隨著省、市關于實施項目帶動戰(zhàn)略決策部署的貫徹 落實和*社會經濟持續(xù)發(fā)展，以及福銀、三泉高速公路的建成通車， 永寧高速公路、向莆高速鐵路的開工建設，*的區(qū)位交通環(huán)境將得到大為改善，*將成為一座更加開放的區(qū)域中心城市。同時，也將有助于*境內豐富的旅游資源優(yōu)勢轉化為經濟優(yōu)勢，帶動旅游業(yè)、 酒店業(yè)的繁榮發(fā)展。作為全國旅游城市

27、，*迫切需要一家上檔次、上規(guī)模的旅游飯店。*賓館五星級旅游飯店項目由母公司一一 *中 國旅行社有限責任公司的 5個股東共同發(fā)起。發(fā)起緣由如下：（1）*市旅游資源豐富，*是中國優(yōu)秀旅游城市*是福建省轄市，位于武夷山與戴云山脈之間。全市總面積 22959平方公里，其中市區(qū) 1178平方公里，總人口 267.5萬；轄1 個縣級市（* ）、2個區(qū)（*、*）、9個縣（）；森林覆蓋率達 76.8%,有“中國綠都”、“綠色寶庫”之譽；年平均氣溫為19.4C, 一年四季均可游覽。*歷史悠久，人文薈萃，風光旖旎，特色鮮明。旅游資源得天 獨厚。*巖前發(fā)現(xiàn)了 20萬年前古人類文化遺址。寧化石壁是中國歷 史上由北向南

28、客家大遷徙的中轉站，被譽為“客家祖地”。古邑多 俊杰，宋代“理學四賢”中的楊時、羅從彥、朱熹和清代畫壇“揚 州八怪”之一的黃慎及清代“書法四大家”之一的伊秉綬等歷史名 人都誕生在這里。*名勝古跡眾多，自古以來為人們所稱頌。這里 有被譽為“天下第一湖山”的泰寧大金湖；有被著名地理學家徐霞 客稱“大而逼，遠而整”的永安桃源洞“一線天”；有猶如“神仙 洞府”的將樂玉華洞。改革開放以來，*旅游業(yè)迅速發(fā)展?，F(xiàn)已建成以“山、水、洞、 林、石、古文化”為特色的旅游風景區(qū)（點）60余處。其中：世界地質公園1個（泰寧世界地質公園）；國家重點風景名勝區(qū)3個（泰 寧大金湖、永安桃源洞-石林、將樂玉華洞）；國家 4A

29、級旅游區(qū)4個（泰寧大金湖、永安桃源洞、梅列瑞云山、三元格氏榜）；國家 2A級旅游區(qū)1個（沙縣沙陽樂園）；國家級自然保護區(qū)3個（將樂龍棲山、永安天寶巖、建寧閩江源）；國家森林公園5個（泰寧貓兒山國家森林公園、三元國家森林公園、將樂天階山森林公園、*仙人谷森林公園、建寧閩江源）；國家地質公園2個（寧化天鵝洞群、永安國家地質公園）；國家重點文物保護單位5個（泰寧尚書第明代建筑群、三元萬壽巖、永安安貞堡梅列正順廟、建寧紅一方 面軍領導機關舊址）；全國紅色旅游經典景區(qū)名錄3個（寧化縣紅軍醫(yī)院舊址、長征集結出發(fā)地、北山革命紀念園，泰寧縣紅軍街,建寧縣紅一方面軍司令部、總前委、總政治部舊址）。全市現(xiàn)有市、縣

30、兩級旅游局13個，旅游質監(jiān)所3家，旅游監(jiān)察 大隊2家，旅游培訓中心1家，弁成立了市旅游協(xié)會。有飯店、賓 館166家，其中星級飯店33家，有旅行社43家，旅游汽車公司5 家。*交通方便，國道205線，316線、省道212線形成了四通八 達的公路交通網絡，鷹廈鐵路橫貫市區(qū)，開通了 *至廈門、福州城 際列車和“金湖號”專列，京福高速公路*段一期工程（*-福州）已建成通車。龍巖冠方山機場距*市區(qū)僅2小時車程。*物產豐富， 有竹、木、菇、閩筍、建蓮、金桔、天然寶石等，還有“汀州八大 干”的明溪肉脯干、寧化辣椒干、田鼠干在國內外久負盛名。*旅游已形成了一個能夠滿足旅游者吃、住、行、游、購、娛需要的旅 游接

31、待服務體系。2001年12月，*市榮膺“中國優(yōu)秀旅游城市” 稱號。永安市和泰寧縣也分別于 2000年和2004年榮獲“中國優(yōu)秀 旅游城市”和“優(yōu)秀旅游縣”稱號。（2）市區(qū)規(guī)模以上飯店尚沒一家四星級（或）以上的旅游飯店作業(yè)中國優(yōu)秀旅游城市，但目前 *市區(qū)規(guī)模以上飯店尚沒有一 家四星級（或）以上旅游飯店。市區(qū)現(xiàn)有飯店格局是飯店規(guī)模小 （100 個以上客房的僅3家）、接待檔次低（梅列、三元三星級旅游飯店 僅8家），接待一個1000人左右的大型會議就得使用 10多家星級 飯店和社會賓館，接待能力和檔次已遠遠不能適應*社會經濟不斷發(fā)展的要求。（3）*賓館現(xiàn)有服務設施不足*賓館是一座按三星級標準設計的商務

32、型旅游涉外飯店，位于 *市中心最繁華的列東大街與東新二路交匯處，是商貿、經濟、政 治、文化的樞紐地帶，更是交通匯集地。由于運行時間較長，雖幾 經裝修維護，但很多設施設備陳舊?，F(xiàn)僅有100多間標準客房和豪華套房，宴會廳容量偏小。特別是遇節(jié)假日，游客常常抱怨住宿暴 滿，影響*城市整體形象。為進一步提高*市區(qū)賓館飯店接待檔次和接待能力，同時本項 目作為*大力發(fā)展旅游經濟的重點配套工程，得到了市政府領導及 有關部門的大力支持。由于*賓館和毗鄰的*市商業(yè)集團有限公司 原辦公、住宅樓地塊較為狹小，且受現(xiàn)有建筑制約，單獨建設無法 體現(xiàn)高星級旅游飯店檔次及城市景觀的整體性。根據*市政府的要求，經該項目承辦單位

33、與*市商業(yè)集團有限公司協(xié)商一致，同意聯(lián) 合報建、各自投資。本報告中項目“建設內容”即*賓館，不含*市商業(yè)集團有限公司的“牡丹新村17幢舊房改造”工程。二、項目發(fā)展概況1 .場址初勘和初步測量工作情況該項目已于2008年1月委托*市土地資源勘察隊進行了場址勘 察定界，其成果為土地勘測定界技術報告書（編號：200806 ）c場地實測面積為14012.65平方米（21.019畝），其中，*中國旅行 社有限責任公司占地 7803.1平方米，*市商業(yè)集團公司占地1564.7 平方米，交通運輸用地 4644.85平方米。場址處暫沒進行工程及水文地質勘察，應在下一步工作中詳細 進行。2 .項目建議書的編制、

34、提出及審批過程該項目已于2008年1月由*市梅列區(qū)發(fā)展和改革局立項（備案） （閩發(fā)改備2008G02002號）（詳見附件1:項目備案表），其他前 期工作（拆遷、可行性研究、方案設計等）正在緊張有序地進行。三、項目建設的必要性及意義1 .項目實施有利于拉動地方經濟發(fā)展，是“擴大內需保增長” 的需要酒店業(yè)與農業(yè)、食品加工、旅游業(yè)、飯店業(yè)等行業(yè)有著相輔相 成的聯(lián)系，努力促進餐飲業(yè)的發(fā)展，將會更有效地促進經濟的綜合 發(fā)展。同時，酒店業(yè)對地方經濟發(fā)展的貢獻，最直接的體現(xiàn)莫過于 對會展業(yè)的拉動作用。近年來，*每年都舉辦“海峽兩岸林業(yè)博覽 暨投資貿易洽談會”、“中華風味小吃展”等大型展會。會展經濟已 日益成

35、為*展現(xiàn)城市形象和品牌的重要手段?？梢?，上規(guī)模、上檔次的酒店工程建設對于推動酒店行業(yè)的良 性發(fā)展將起到深遠的意義，同時對于擴大內需，促進經濟增長，穩(wěn)定社會有著積極的推動作用。2 .項目實施是* “發(fā)展大旅游”的內在需求，也是項目自身 發(fā)展的需要*是中國優(yōu)秀旅游城市，吸引了無數的國內外游客。旅游業(yè)在*市的經濟發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。旅游業(yè)作為一個綜合性 很強的產業(yè)，能夠帶動吃、住、行、游、購、娛等上下游產業(yè)的快 速發(fā)展，包括飲食、建筑、交通、通訊、園林、商業(yè)等行業(yè)，對整 個經濟發(fā)展的帶動作為非常明顯。一旦一個地區(qū)的旅游業(yè)發(fā)展起來， 酒店業(yè)的受益程度是最大的。據法國旅游業(yè)協(xié)會主席菲利普邦貝爾熱

36、的研究：“43%勺旅館、咖啡店和飯店的收益，同旅游直接有關；航空運輸收益的42洞旅游有關，鐵路運輸收益的 23%汽車的12%農業(yè)的8%建筑業(yè)的6% 同旅游業(yè)有關?！倍粋€好的酒店同時包括了旅館、咖啡店和飯店，其受益程度可想而知。3.項目實施是城市品牌發(fā)展的需要，是城市亮麗的名片，有利于提升城市整體形象五星級酒店，為城市增輝，使城市變得更加美麗，更有魅力。*作為經濟不發(fā)達的地區(qū)，同時也是全國文明城市、衛(wèi)生城市、優(yōu) 秀旅游城市等，連一家五星級酒店都沒有，既影響城市形象，又影 響經濟發(fā)展。五星級酒店如今成了城市亮麗的名片，為旅游、商務 活動提升了檔次。全國創(chuàng)優(yōu)秀旅游城市活動，不僅促進了旅游經濟 的發(fā)

37、展，而且推動了城市的發(fā)展。因此，五星級飯店是一道美麗的 風景線，是城市的驕傲，是現(xiàn)代城市的名片。4.項目實施對于促進就業(yè)有著明顯的效果金融危機下，第三產業(yè)的價值被凸顯的淋漓盡致，酒店下鄉(xiāng)，餐飲娛樂商圈，服務業(yè)用工荒，鼓勵農民工返鄉(xiāng)發(fā)展第三產業(yè)等經 濟現(xiàn)象成了網絡熱詞，對于這一經濟現(xiàn)象的熱議表明了人們對經濟 危機帶來的城市農民工失業(yè)所延伸出來的社會問題的隱憂，而國家 鼓勵基礎設施建設，擴大內需，鼓勵消費的政策恰恰符合了發(fā)展第 三產業(yè)，促進就業(yè)的這一發(fā)展規(guī)律，頻繁的酒店工程建設順理成章 地走到了建筑產業(yè)的前臺，對擴大內需起著良性的推動作用。另外，由于項目建成運行后，將需要擴招酒店服務人員 350人

38、, 而且這些人員大都來自農村剩余勞動力或者城市下崗職工，因此， 項目的實施對于解決當前就業(yè)困難的問題其作用尤其明顯。第三章行業(yè)市場分析與建設規(guī)模一、市場分析1.目標市場調查近年來，*市旅游業(yè)發(fā)展迅速，度假旅游、商務（考察）旅游、 會議旅游人員不斷增加。截止 2008年12月31日，全市有37家星 級飯店（四星級2家，三星級17家，二星級18家）。今年春節(jié)期間， 全市37家星級酒店共接待游客10萬人次，客房平均入住率達98.75%。由于各種原因，*市還只有兩家四星級酒店，而 *市區(qū)沒有一 家四星級以上的酒店。市區(qū)現(xiàn)有飯店格局是飯店規(guī)模小（100個以上客房的僅3家）、接待檔次低（梅列、三元兩地三星

39、級旅游飯店 僅8家），接待一個1000人左右的大型會議就得動用 10多家星級 飯店和社會旅館，接待能力已遠遠不能適應*社會經濟不斷發(fā)展的要求。與省內部分兄弟縣市相比，*市高星級的酒店賓館建設明顯落后。旅游的六要素包括“吃住行游購娛”，五星級酒店本身至少已 囊括了 “吃住購娛”四要素。因此，盡快打造一家五星級酒店對拉 動*旅游經濟意義重大。一業(yè)內人士介紹，由于目前*還沒有一家五星級酒店，一些企 業(yè)家為了提升接待檔次，經常要跑到兄弟市區(qū)的五星級酒店去開會、 談生意，這樣一來，*無形中流失了這部分消費群體。這部分人， 辦完正事后必然會進行宴會、觀光、購物等活動，這對當地的旅游 市場具有很大的促進作用

40、。而要把具備較高消費能力的人群吸引到 本地，當地優(yōu)秀的旅游資源固然很重要。高檔次的酒店在這方面所 起的作用不可小覷。如果*賓館五星級旅游飯店建成，不但能為前 來投資創(chuàng)業(yè)和進行商務活動的各界人士提供優(yōu)質服務，還能留住本 地高消費群體，吸引外地高消費群體。另外，五星級酒店本身資金實力雄厚，擁有自己的一套先進營 銷模式。酒店將通過參加國際國內的各種推介會、博覽會進行自我 推銷，這同時也推銷了 *的旅游資源。特別是銀福高速公路、泉三高速公路的通車以及正在建設中的向莆高速鐵路的實施，*正面臨一個嶄新的發(fā)展機遇，*的區(qū)位優(yōu) 勢將得到極大提升，今后和外地旅游、文化等方面的交流肯定會更 加緊密，必須要提前做好

41、準備。2 .旅游住宿需求預測近年來，我國星級酒店的總體規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速上漲的態(tài)勢，19982008年，年均增長率達 20.12%,其中2000年增長最快，增 長率高達56%。2004年，星級酒店總數突破一萬家， 2008年星級 酒店數量是1998年的5.12倍。高檔飯店競爭將更加激烈。一方面近年來國內高檔飯店建設步伐加快，另一方面，洲際(Intercontinental )、里茲卡爾頓(Ritz Calton)、圣瑞吉斯(St.Regis )、麗晶(Regent)、柏悅(Park Hyatt)、 四季(FourSeason)等國際飯店集團頂級品牌全面進入，勢必對中 國飯店原有高端客源市場的分配

42、產生重要影響，加劇高檔飯店的競爭。高星級酒店越來越多，市場競爭越來越激烈，而很多酒店開始把競爭轉向了服務，通過個性化服務來吸引消費者，2008以后年我國五星級酒店的競爭將轉向服務競爭。近幾年來，人們在生產和消費過程中，越來越關注資源與環(huán)境 保護；國際環(huán)境保護的潮流也對我國飯店產生重大沖擊，要求飯店 按國際環(huán)境標準從事營銷。在國內外的環(huán)保壓力下，我國酒店行業(yè) 綠色營銷意識將不斷加強，這也就成了我國高級酒店未來發(fā)展的趨 勢。根據滿足旅客住宿需求和住宿設施適當超前的原則，到2015年，*市星級賓館住宿設施床位需求總量將增加到9000張。規(guī)劃到2015年，*市星級賓館總數達到 50家、9000個床位,

43、使每萬人游客擁有星級賓館床位數由2008年的8.5個增加到12.8個。住宿設施結構需求預測見表3-1。住宿設施結構需求預測表表3-1年份星級賓館總床位數（張）賓館數量（家）高檔床位（張）中檔床位 （張）低檔床位（張）20083710002700230060002015502300390028009000新增數量+13+1300+1200+500+3000注：表內高檔賓館指四、五星級賓館，中檔賓館指三星級賓館，低檔賓館指 二星級賓館。3 .項目SWO辦析（1）SWOT分析優(yōu)勢（S）1）項目位于*市區(qū)政治、經濟、商貿、文化核心位置，周邊各 類市政配套設施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良

44、 好展示面；2）區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務客人 為主，是典型的商務型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；3）項目承辦單位 *中國旅行社有限責任公司，系*市成立 最早規(guī)模最大的專業(yè)旅游服務機構，福建中旅集團成員單位，主營 國內旅游，代辦機（車、船）票業(yè)務，提供住宿、餐飲、娛樂、會 議等一條龍服務，能給客戶以堅定的購買信心；4）項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在 客戶群基礎。*賓館現(xiàn)為三星級旅游飯店，經過近30年的經營實踐， 已造就一支懂經營、善管理的干部隊伍和作風過硬、業(yè)務嫻熟的服 務員隊伍，已使其成為*市的品牌飯店，社會各界和廣大賓客對*賓館有較高的認知度，這

45、是一筆寶貴的無形資產。5）該項目的建設對*市旅游經濟的發(fā)展具有重大意義，已列入*市政府旅游基礎設施建設重點項目。劣勢（W1）項目入住客戶類型單一化；2）項目配套設施經營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；3）項目周邊商業(yè)氛圍較弱；4）項目內部酒店功能性設計存在缺陷。機會（O）1）WTO CEPA帶來的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定 基礎；2）多條高速公路開通、向莆高速鐵路開工，進一步突顯區(qū)位優(yōu) 勢；3）會展業(yè)相對發(fā)達，消費能力強；4）全市目前沒有一家五星級飯店。威脅（T）1）市場潛在競爭壓力巨大；2）國內經濟持續(xù)過熱，房地產和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征 等給項目的經營帶來不確定因素。（2）應

46、對策略四大SO策略| （強化優(yōu)勢與機會策略）1）強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類型 酒店相區(qū)別，迅速占領市場，出奇制勝；2）配合項目城區(qū)地標性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強 化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關注；3）利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地 實施點式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉化老客戶；4）強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對 轄區(qū)內各外資及本地企業(yè)進行重點宣傳，促成集團消費。兩大WT策略| （化解劣勢與規(guī)避風險）1）項目進行準確市場定位，弁通過實施具有極強針對性的營銷方案，吸引客戶消費;2）針對自身酒店配套設施經營的劣勢，我

47、們建議引進高品牌度 娛樂餐飲經營公司，增加酒店產品附加值，提升形象檔次；3）利用政府背景優(yōu)勢對項目進行信譽擔保；4）快打快銷規(guī)避政策風險。（3）結論通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因 素，我們認為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果 能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經營成本控制、營銷策略等） ，在 特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有 效應對和規(guī)避，弁會有良好的市場表現(xiàn)。4.項目定位*賓館五星級旅游飯店為 *中國旅行社有限責任公司全資擁 有，是*市為改善投資環(huán)境、旅游環(huán)境而興建起來的，飯店高 26 層。*賓館五星級飯店是一家豪華商務旅游酒店。位

48、于*市區(qū)繁華的列東大街、東新二路的交匯處。飯店嚴格按照國際五星級酒店標 準運作管理，飯店在傳統(tǒng)服務流程的基礎上，全面結合現(xiàn)代技術電 腦化管理功能實施管理。因此，項目應該定位為：*首個五星級國際級商務旅游中心酒 店。二、建設規(guī)模1 .用地規(guī)模*賓館五星級旅游飯店項目用地 7803.1平方米，代撥城市道路用地4753.61平方米，總用地面積 12556.71平方米。2 .建筑規(guī)模*賓館五星級旅游飯店項目主樓設計為地上26層、地下2層。設計總建筑面積74591.98平方米，其中，計容建筑面積61916.98平方米，不計容建筑面積 12675平方米。3 .設計服務（接待）能力*賓館五星級旅游飯店項目設

49、計客房共 468套（標準間450套、 套房5套、總統(tǒng)套房1套、商務套房12套、）、大中小餐廳（含貴賓 廂）餐位數1400-1500個，其中多功能宴會廳餐位數 1000個左右。飯店建成運營后，每年接待賓客約30萬人以上。第四章 項目選址與建設條件一、項目選址*賓館五星級飯店擬在現(xiàn)*賓館處拆除重建。地址：*市梅列 區(qū)牡丹新村11幢。項目選址處位于*市區(qū)城市核心位置，處于全市 政治、經濟、文化中心。二、建設條件1 .交通條件及周邊配套分析項目位于*市區(qū)政治、經濟、商貿、文化中心，各種配套完善。 城市交通主干道列東街、東新二路緊鄰項目區(qū)。另外，*市外部交通條件日益完善，泉三高速公路、銀福高速公路已建成

50、通車，永武 高速公路、永寧高速公路、向莆高速鐵路正在建設，為*社會經濟發(fā)展帶來新的機遇。項目方圓500米內，高尚物業(yè)眾多，集中了 *市人民政府、列 東百貨、電子城、郵政、電信、銀行等行業(yè)機構。2 .景觀價值分析項目的景觀資源豐富，坐擁*城區(qū)中心位置，視野開闊，中高 層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。項目建成后將成為這一區(qū)域最 高標志性城市建筑。3 .自然條件(1)氣象條件*市區(qū)屬中亞熱帶季風氣候，其特征是：夏半年多為偏東風，炎雨；冬半年盛行東北風，寒冷干燥；降雨量充沛，季風性氣候顯 干燥，冷熱明顯，四季較為分明，光照充足。年平均氣溫為19.4攝氏度，年平均氣壓為995.2毫巴，年平均 相對濕度為

51、79%年平均降水量1610.7毫米，年均霧日56天。(2)水文沙溪系閩江三大主干流之一，具有流程短、坡降大、水流急、 徑流系數大等特點。沙溪是流經 *市區(qū)的唯一河流，主干流從三元 區(qū)溪口農場入境，從西南向東北穿過市區(qū)中部至梅列區(qū)洋口仔流入 沙縣。境內河長49.1公里，出口集水面積 9874平方公里，河道坡 降0.11%,其兩岸注入的主要支流有湖源溪、溪源溪、魚塘溪、薯 沙溪、臺溪、東牙溪、黃沙溪、碧溪、小溪等九條，呈樹狀分布。 沙溪河*段河面寬闊，水量豐富。據歷史資料，*段平均年徑流量為94.0億立方米，平均流量 308立方米/秒，最大洪峰流量 7230 立方米/秒，實測最小流量13.5立方米

52、/秒，四、五、六月為豐水期， 十一、十二、一月為枯水期，其它各月為平水期。(3)地形、地貌條件*市區(qū)屬山區(qū)丘陵地帶，四周高山環(huán)抱。沙溪由西南流入城區(qū)， 經城區(qū)中心向東北方向(梅列區(qū)洋口仔)流入沙縣。河流西岸丘陵 廣布，坡度較緩，其間嵌有巖前、吉口、碧溪等小盆地。東岸階地 狹窄，多高山或丘陵，地勢向東急劇升高。市區(qū)東部多山嶺，其中 以普禪山、蓮花頂、羅拔頂的海拔最高，均在 1500米以上，其主脊 形成一條與沙溪走向相似的玳瑁山脈北段。城區(qū)位于梅列盆地的中 部，平均海拔高度約為160米。用地內地形圖差不大，全場局差 3米以內。(4)工程及水文地質條件尚未進行場地工程及水文地質勘察，必須在下階段工作

53、中進行 詳勘。4 .基礎設施項目地處城區(qū)核心，具城市交通、市政給排水、用電、通訊等 各項外部協(xié)作條件優(yōu)越，均可協(xié)商相關部門快速解決。5 .社會經濟條件* *市是一座新興的工業(yè)城市，是全國創(chuàng)建精神文明先進城市和 國家衛(wèi)生城、園林城及中國優(yōu)秀旅游城市。*轄二區(qū)一市九縣，土地總面積2.29萬平方公里，人口 270萬人。* *資源豐富，是全國南方集體林區(qū)綜合改革試驗區(qū)，享有福建“綠色寶庫”的美譽，林木品種繁多，森林覆蓋率達76.8%;已發(fā)現(xiàn)金屬和非金屬礦種79個，已探明儲量的礦種 49個；境內主要河 流沙溪、金溪、尤溪，均系閩江水系，總長 875公里，年徑流量達 215.8億立方米，全市水力資源可供開

54、發(fā)發(fā)電裝機容量達 170萬千 瓦。* *山川秀麗，風光獨特，旅游資源豐富。主要旅游風景區(qū)有泰 寧金湖，將樂玉華洞，永安桃源洞、鱗隱石林，寧化天鵝洞，沙縣 淘金山，*市區(qū)格氏榜自然保護區(qū)、大佑山、瑞云洞，將樂龍棲山， 尤溪九阜山，建寧金饒山、閩江源，明溪紫云等?！熬G三角之旅” 和“客家之旅”被列為省級三大聯(lián)合促銷黃金線路。2008年全市地區(qū)生產總值 666.92億元，其中第一產業(yè)增加值138.6億元，第二產業(yè)增加值 318.95億元，第三產業(yè)增加值 209.37 億元，地方級財政一般預算收入32.96億元。人均GD日25407元（折合約3717美元），增長14.4%。產業(yè)結構繼續(xù)調整。第一、第 三產業(yè)比重有所下降，第二產業(yè)比重繼續(xù)提高。三次產業(yè)比例由上 年的21.8 : 43.3 : 34.9調整為20.8 : 47.8 : 31.4。居民消費價格 總水平比上年上漲4.9%。6.項目相關政策分析國務院、福