物業(yè)接管前期工作流程圖資料講解

1、精品文檔精品文檔物業(yè)接管前期工作流程圖簽訂物業(yè)管理委托合同_1r_委任總經(jīng)理，招聘高、中級管理人員r籌備、編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門備案_1t_聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù)1r與開發(fā)商協(xié)調(diào)入住前事宜，對重要資料進行交接_1r_對外委單位進行調(diào)研，簽定外委合同辦理提前進行二裝的工 程，并與開發(fā)商、總包單 位進行協(xié)調(diào)開發(fā)商負責(zé)返修Yes物業(yè)交竣驗收，正式接管物業(yè)前期接管工作流程? 簽訂物業(yè)管理委托合同由開發(fā)商選聘物業(yè)公司，并簽訂物業(yè)管理委托合同?委任物業(yè)公司總經(jīng)理，招聘高、中級管理人員1 .由總部委任或?qū)ν庹衅妇哂卸嗄晡飿I(yè)管理經(jīng)驗的總經(jīng)理1名。2 .招聘各部門經(jīng)理、主管、員工綜 合 部

2、：經(jīng)理1名、行政主管1名、總經(jīng)理秘書1名、采購員1名、文員（兼庫房 管理員）2名；財務(wù)部：經(jīng)理1名、會計1名、出納1名；管 業(yè) 部：經(jīng)理1名、客務(wù)主管1名、內(nèi)務(wù)主管1名、客務(wù)代表2名、前臺接待2名；保 衛(wèi)部：經(jīng)理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防執(zhí)機員4名（含領(lǐng)班12 名）、保安員4名（含領(lǐng)班1 2名）；工 程 部：經(jīng)理1名、強電主管1名、弱電主管1名、空調(diào)（生活水）主管1名、土建主管1名、技工2 3名/專業(yè)(約12人);建議：在招聘技工時，可以選聘項目工地施工隊中對本 物業(yè)項目(本專業(yè))較為熟悉、了解，技術(shù)、素質(zhì)水平較高 的人員，納入公司編制。說明：因物業(yè)公司組建之初，所招員工對本物業(yè)及

3、大廈 工程具體情況不很熟悉，招聘施工隊的人員可以從旁協(xié)助工 程部經(jīng)理、主管盡快了解大廈工程情況。“公司初期人員架構(gòu)圖”附后?籌備前期物資，編寫前期文件，并到相關(guān)政府部門備案1.各部門共同匯編的文件：房屋使用、管理、維修公約.房屋質(zhì)量保證書房屋使用說明書.房屋交付(入住)通知.入伙授權(quán)書.業(yè)主(使用人)服務(wù)指南.裝修管理規(guī)定.辦理裝修流程說明.治安、消防協(xié)議書.二次裝修施工區(qū)域治安、消防承諾書(11) .二次裝修協(xié)議書(12) .業(yè)主聯(lián)絡(luò)資料登記表.收樓須知(14) .物業(yè)管理費收費標(biāo)準(15) .公約承諾書備注：房屋使用、管理、維修公約編制后需經(jīng)開發(fā)商確認，并到北京市居住小區(qū)管理辦公室進行備案

4、，備案生效后執(zhí)行。建議：公約承諾書與治安、消防協(xié)議書可裝訂成一冊(一式三份)，在業(yè)主收樓 時發(fā)給業(yè)主，由業(yè)主簽字(蓋章)認可、執(zhí)行；公約、房屋質(zhì)量保證書、房 屋使用說明書、業(yè)主(使用人)服務(wù)指南、裝修管理規(guī)定、辦理裝修流程 說明可合裝成一冊，作為業(yè)主收樓時的用戶手冊。同時，在用戶手冊 正文內(nèi)容前增加：“總經(jīng)理致辭”。2.各部門在前期階段編制的文件、規(guī)定，以及需要在前期辦理的事宜。綜合部(1).編制員工手冊，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準后，統(tǒng)一印刷成冊。.制訂員工考勤制度，建立“考勤登記表”、“月考勤匯總臺帳報表”。.制訂員工獎懲條例，建立“員工過失單”、“獎勵審批單”。.制訂員工聘用辦法，建立“應(yīng)聘面試登記

5、表”、“入職循環(huán)單”、“轉(zhuǎn)正審批表”、“離 職結(jié)算表”、“調(diào)動通知單”、“勞動合同續(xù)簽審批單”。.制訂員工培訓(xùn)規(guī)定、培訓(xùn)計劃，建立“培訓(xùn)審批表”、“培訓(xùn)協(xié)議”。.制訂物資采購、驗收、入庫、報銷流程。.制訂員工工服管理規(guī)定，建立“制作工服通知單”、“工服更換通知單”。.制訂員工請假制度，建立“休假申請單”。.制訂薪金實施細則，建立“工資報表”、“薪金明細表”。(10) .制訂印章管理規(guī)定，建立“公章啟用、報廢、移交登記表”、“用印申請”；統(tǒng)計 公司各種印章，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一刻制(公章、管業(yè)部章、保衛(wèi)部章、工程部章、 財務(wù)專用章、文件傳閱章、審批合格章、餐票專用章、浴室專用章)。(11) .制訂

6、庫房管理規(guī)定，建立“物品入庫登記單”、“物品領(lǐng)用單”、“物品入庫驗收單”、 “庫存物品臺帳”、“月收、發(fā)、存報表”、“采購申請單”。(12) .制訂內(nèi)部行文管理規(guī)定，建立“文件簽收表”、“內(nèi)部請示報告”。(13) .制訂檔案管理規(guī)定，建立“檔案分類表”、“檔案(一、二、三級)目錄表”、“檔 案借閱登記表”。(14) .制訂部門運作手冊：人員編制、崗位職責(zé)(經(jīng)理、行政主管、總經(jīng)理秘書、庫房 管理員、文員)、工作程序、管理制度。精品文檔(15) .聯(lián)系印刷廠，對需要印刷的各種表格、信封，經(jīng)總經(jīng)理審批后統(tǒng)一印刷。.制訂開辦費使用方案，統(tǒng)計、制訂前期開辦物資的配置內(nèi)容、標(biāo)準，并負責(zé)前期 采購工作；建立

7、“固定資產(chǎn)臺帳”、“個人辦公用品臺帳”。（17） .制訂合同、協(xié)議審批制度、合同、協(xié)議管理辦法，建立“合同、協(xié)議審批單”、 “合同、協(xié)議付款內(nèi)簽單”。（18） .制訂計劃性工作管理辦法，建立“年度（月度、周）工作計劃、總結(jié)報表”、“計 戈卜總結(jié)考核統(tǒng)計表”。財務(wù)部（1）.制訂財務(wù)報銷管理制度，建立“付款申請及報銷單”。.建立二次裝修“付款內(nèi)簽單”、“裝修押金登記表”、“裝修管理費統(tǒng)計表”.制訂現(xiàn)金支出管理規(guī)定。.編制部門運作手冊：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、會計、出納）、工作程序、管 理制度、。.制訂預(yù)算管理制度，建立“年度預(yù)算報表”。.編制固定資產(chǎn)購置方案。.制訂庫存盤點制度。.制訂內(nèi)部收支報

8、表制度，建立“月度收支報表”。.制訂發(fā)票、收據(jù)有價票據(jù)的管理制度。管業(yè)部（1）.制訂物業(yè)管理收費標(biāo)準明細：物業(yè)管理費（押金）、車位費（押金）、租線費（押 金）、裝修管理費（押金）。.制訂業(yè)主（使用人）收樓流程，建立“繳款通知單”、“工程返修單”、“返修工程 驗收單”、“鑰匙交接表”、“備用鑰匙封存表”、“業(yè)主簽到表”、“業(yè)主檔案”，并告知 此流程中涉及的部門。.制定業(yè)主（使用人）二次裝修管理流程，建立“業(yè)主（使用人）裝修施工申請表”、 “裝修審批單”、“裝修施工許可證”、“驗收申請表”、“施工變更單”、“業(yè)主裝修區(qū)域巡檢表（管業(yè)部）”、“施工人員出入證”。.制訂有償服務(wù)價格表：維修費、車位費、

9、電話費、裝修管理費、能源費、特約服 務(wù)費。.制訂部門運作手冊：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、客務(wù)主管、內(nèi)務(wù)主管、客務(wù)代精品文檔精品文檔表、前臺接待）、工作程序、管理制度。.編寫車位租賃（購買）協(xié)議書、電話租線（購買）協(xié)議書.落實垃圾房的位置，業(yè)主垃圾放置地（樓層垃圾問）。保衛(wèi)部（1） .制訂停車場管理規(guī)定、自行車場管理制度。.制訂巡視管理規(guī)定，建立“治安巡視記錄表（公共區(qū)域）.制訂物品出門管理規(guī)定，建立“出門條”。.制訂鑰匙使用管理規(guī)定，建立“鑰匙發(fā)放記錄表”、“鑰匙使用登記表”。.制訂備用鑰匙啟用管理規(guī)定，建立“備用鑰匙啟封審批表”。.制訂一裝、二裝交叉施工管理方案，建立“施工、裝修期間巡視表”

10、、“夜間情況檢查表” 、 “消防設(shè)備、設(shè)施日檢記錄表（業(yè)主裝修區(qū)域） ”、 “二次裝修施工現(xiàn)場檢查表” 。.制訂滅火器租用管理辦法，確定租金費用（押金），建立“滅火器材配置記錄表”。.制訂施工違規(guī)級別明細，建立“違章通知單”。.制訂成保人員崗位職責(zé)，建立“成保人員月度工作考核表”（10）,制訂中控室（監(jiān)控室）管理規(guī)定，建立“錄像磁帶臺帳”、“消防中控系統(tǒng)記錄表”、“治安監(jiān)控系統(tǒng)記錄表”。（11） .制訂警具使用、管理辦法，建立“警具臺帳”、“警具啟用、報廢登記表”、“特殊 警具使用審批表”。（12） .制訂部門運作手冊：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、主管 臺安、消防 、領(lǐng)班 保 安、消防、保安員、

11、消防執(zhí)機員）。（13） .制訂明火使用管理規(guī)定，建立“動火許可證”。 工程部（1）.制訂物業(yè)接管前巡檢辦法、計劃，建立“工程遺留問題跟進記錄”，并隨時將工 程遺留問題通知開發(fā)商。.制訂專業(yè)機房管理規(guī)定：強電專業(yè)（變配電室、柴油發(fā)電機房）、弱電專業(yè)（電話機房、電梯機房、衛(wèi)星電視機房、電腦機房）、空調(diào)生活水專業(yè)（空調(diào)機房、新風(fēng)機房、生活水箱間、中水處理機房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。.聯(lián)系物業(yè)辦公用房，確定裝修方案，并負責(zé)跟進裝修施工進度。.制訂項目接管驗收細則，建立“驗收單元交接書”，按專業(yè)、具體內(nèi)容劃分。.建立業(yè)主（使用人）二次裝修“裝修質(zhì)量驗收表”。.從項目工地施工隊中選拔對該項目工程了

12、解全面的專業(yè)技術(shù)人員，聘用至工程部。.經(jīng)理帶領(lǐng)部門主管、員工學(xué)習(xí)、熟悉物業(yè)內(nèi)全部工程、設(shè)備內(nèi)容。.編制部門運作手冊：人員編制、崗位職責(zé)（經(jīng)理、主管 強電、弱電、空調(diào)水、土建、領(lǐng)班強電、弱電、空調(diào)水、土建、技工強電、弱電、空調(diào)水、土建、工作程序、管理制度）.制訂設(shè)備運行保養(yǎng)檢修計劃（各專業(yè)設(shè)備），建立“設(shè)備保養(yǎng)卡”、“設(shè)備保養(yǎng)計劃表”? 聯(lián)系政府部門、相關(guān)單位，辦理相關(guān)手續(xù)1聯(lián)系工商所，辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照2聯(lián)系稅務(wù)所，辦理稅務(wù)登記3聯(lián)系銀行，開通公司帳號4聯(lián)系勞動局，電梯審檢，領(lǐng)取合格證、特殊工種報檢（開發(fā)商）5聯(lián)系北京市居住小區(qū)辦公室，核準公約6聯(lián)系供電局，確定供電方案及價格（開發(fā)商）7聯(lián)系自來水公司，確定供水方案及價格（開發(fā)商）89聯(lián)系節(jié)水辦，確定節(jié)水方案（開發(fā)商）10 聯(lián)系煤氣公司，確定通氣方案及價格（開發(fā)商）1112 聯(lián)系熱力公司，確定供熱方案及價格（開發(fā)商）1314 聯(lián)系電話局，電話報裝開通及產(chǎn)權(quán)分界15 聯(lián)系交通大隊，報車場管理方案1617 聯(lián)系郵電局，為物業(yè)通郵1819 聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局，落實垃圾清運價格、方式20