萬(wàn)科房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告

1、萬(wàn)科房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告一.企業(yè)簡(jiǎn)介 （一）企業(yè)概況 萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司成立于 1984年 5 月,以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù) ,是中國(guó)大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至 2003年 6月 30日止,公司總資產(chǎn) 94.73億元,凈資產(chǎn) 42.85億元。 1988 年 12 月,公司公開向社會(huì)發(fā)行股票 2,800萬(wàn)股,集資人民幣 2,800 萬(wàn)元, 資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。 1991年 1月 29日本公司之 A 股在深圳證 券交易所掛牌交易。 1991年 6月,公司通過(guò)配售和定向發(fā)行新股 2,836 萬(wàn)股,集資人民幣 1.27 億元,公司開始跨地域發(fā)展。 1992 年底,上海萬(wàn) 科城市花園項(xiàng)目正式啟動(dòng)

2、,大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為萬(wàn)科的核心 業(yè)務(wù),萬(wàn)科開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。 1993年 3月,本公司發(fā)行 4,500萬(wàn)股 B 股,該等股份于 1993年 5月 28日在深圳證券交易所上市。 B 股募股 資金 45,135萬(wàn)港元 ,主要投資于房地產(chǎn)開發(fā) ,房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突 顯。1997年 6月,公司增資配股募集資金人民幣 3.83億元,主要投資于 深圳住宅開發(fā) ,推動(dòng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。 2000 年初,公 司增資配股募集資金人民幣 6.25 億元,公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。 公司于 2001 年將直接及間接持有的萬(wàn)佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國(guó)華潤(rùn)總公司及其附屬公司 ,成為專一

3、的房地產(chǎn)公司。 2002年 6 月,萬(wàn)科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券 ,募集資金 15 億,進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地 產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。 公司于 1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域 ,1992 年正 式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù) ,截止 2002 年底已進(jìn)入深圳、上海、 北京、天津、沈陽(yáng)、成都、武漢、南京、長(zhǎng)春、南昌和佛山進(jìn)行住宅 開發(fā),2003 年上半年萬(wàn)科又先后進(jìn)入鞍山、大連、中山、廣州 ,目前萬(wàn) 科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到 15 個(gè)大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu) 勢(shì),公司樹立了住宅品牌 ,并獲得良好的投資回報(bào)。 二 .企業(yè)財(cái)務(wù)分析 (一)償債能力分析 能否到期償債是企業(yè)生存的根本問(wèn)題 ,償債能力是 決定企業(yè)財(cái)

4、務(wù)狀況的重要因素之一。 下面從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面來(lái)分 析萬(wàn)科的償債能力。 1.流動(dòng)比率是一個(gè)重要指標(biāo) ,近年來(lái)該指標(biāo)呈波 浪式變動(dòng)趨勢(shì) ,07 年流動(dòng)比率降低源于短期借款的增加 ,08 年的回款 情況良好使其上升 ,09年降低 0.58,但仍然高于同年行業(yè) 0.539 的平均 水平。由于存貨存在銷售及壓價(jià)的風(fēng)險(xiǎn) ,且房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨比例 高的特點(diǎn) ,因此速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有參考價(jià)值。 07 年萬(wàn)科經(jīng)營(yíng) 規(guī)模擴(kuò)大、 項(xiàng)目?jī)?chǔ)備增加的同時(shí)也使短期借款、 應(yīng)付賬款等流動(dòng)負(fù)債 增加,因此指標(biāo)在 07 年降低了 0.28,08年銷售情況向好 ,比率上升有所 上升,09 年再次低于同年行業(yè)平均值。究其

5、原因 ,房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù) 售的樓款時(shí)只能計(jì)入流動(dòng)負(fù)債中的預(yù)收賬款 ,相應(yīng)的存貨尚不能結(jié)轉(zhuǎn) , 由于預(yù)售樓宇增加 ,09年流動(dòng)負(fù)債中預(yù)收賬款較去年增長(zhǎng) 3 倍,萬(wàn)科實(shí) 際的償債能力因而得以提高 ,但反映在財(cái)務(wù)指標(biāo)上 ,則流動(dòng)負(fù)債增加 , 速動(dòng)比率下降。 以上兩比率均處于行業(yè)中上游水平。 再來(lái)關(guān)注反映經(jīng) 營(yíng)成果償還短期債務(wù)的能力的現(xiàn)金流動(dòng)比率 ,其現(xiàn)金償債能力較弱 ,但 近年來(lái)呈上升趨勢(shì)。 07年房地產(chǎn)項(xiàng)目支出增多 ,比率為負(fù) ,09 年有所下 降,但該年流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)有所變化 ,流動(dòng)負(fù)債中預(yù)收賬款增長(zhǎng)較多 ,但 沒有償債壓力。就本行業(yè)來(lái)說(shuō) ,萬(wàn)科短期償債能力較好 ,且逐步提高 ,但 應(yīng)重視現(xiàn)金為

6、王的原則 ,加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理。 2.長(zhǎng)期償債能力 (1)資 本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析。為保證長(zhǎng)期債務(wù)的安全性 ,企業(yè)必須由有較為合理的資本結(jié)構(gòu)。從圖 1、圖 2 來(lái)看 ,資產(chǎn)中流動(dòng)資產(chǎn)比重大 ,且大致呈上 升趨勢(shì) ,高于行業(yè)平均比重 ; 大部分流動(dòng)資產(chǎn)由長(zhǎng)期籌資而得 ,風(fēng)險(xiǎn)較 小 ,屬穩(wěn)健型資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。 資產(chǎn)分析 :資產(chǎn)中長(zhǎng)期投資 ,無(wú)形資產(chǎn)和 固定資產(chǎn)比重較小 ,波動(dòng)幅度不大。在流動(dòng)資產(chǎn)中 ,存貨占據(jù)相當(dāng)大的 比重。預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款隨業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)而有所增長(zhǎng),同時(shí)貨幣資金量有所上升。原因是房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn) :首先 ,企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定 ,房地 產(chǎn)企業(yè)在收到客戶的預(yù)售房款后并不能將存貨結(jié)轉(zhuǎn)到主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

7、, 只能待客戶入住和簽訂樓宇銷售合同且主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí),才能確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本 ,因此 ,房地產(chǎn)企業(yè)往往有很大的存貨余額 ;其次 ,對(duì)于寫 字樓項(xiàng)目 ,付款方式多為分期付款 ,所以寫字樓的銷售會(huì)給企業(yè)帶來(lái)大 量的應(yīng)收賬款。具體到萬(wàn)科 ,除了具有房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)以外 ,這也是其 在近 3 年的戰(zhàn)略擴(kuò)張中不斷增加儲(chǔ)備的結(jié)果。 近 3 年存貨的結(jié)構(gòu)質(zhì)量 有所提高 ,但應(yīng)持續(xù)注意做好存貨的管理和銷售工作 ,提高資產(chǎn)質(zhì)量。 關(guān)于應(yīng)收賬款 ,由于其核心業(yè)務(wù)是商業(yè)住宅 ,所以應(yīng)收賬款在流動(dòng)資產(chǎn) 中比重不大且近兩年來(lái)有所下降 ,可能是收款工作開展順利。 負(fù)債結(jié) 構(gòu)分析 :流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu) :在借款中 ,短期借款占很大

8、部分 ,但近年在資 產(chǎn)中所占比重有所降低 ,說(shuō)明其融資結(jié)構(gòu)變化 ,對(duì)短期借款有所控制 , 且短期借款一般采用抵押或擔(dān)保的方式取得 ,這是短期融資門檻提高 的一個(gè)必然反應(yīng)。應(yīng)付賬款比重上升主要由于業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大 ,也可 能是商業(yè)信譽(yù)增強(qiáng)使其可以延遲付款或者是可能是其資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn) 問(wèn)題,應(yīng)引起重視。長(zhǎng)期負(fù)債結(jié)構(gòu)：長(zhǎng)期借款近年急劇上升，說(shuō)明企業(yè) 開始注重長(zhǎng)期負(fù)債的融資方式 ,同時(shí)也可以看出近階段萬(wàn)科對(duì)于資金 需求的迫切。整體負(fù)債結(jié)構(gòu)有從短期負(fù)債融資逐漸轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期負(fù)債融資 變化趨勢(shì)。在長(zhǎng)期償債能力的分析中 ,資產(chǎn)負(fù)債率反映了債權(quán)人受保 護(hù)的程度 ,是一項(xiàng)重要指標(biāo)。萬(wàn)科近年來(lái)進(jìn)行了規(guī)模較大的股權(quán)融資 和債

9、券融資 ,但仍保持著的穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債率 ,為更大程度地利用財(cái)務(wù) 杠桿提供了空間 ,這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。 (2)資金成本與現(xiàn)金債務(wù) 總額比率。萬(wàn)科的融資成本呈上升趨勢(shì)。 主要原因是國(guó)家政策的變化 , 這將是未來(lái)行業(yè)發(fā)展的整體趨勢(shì)。 而現(xiàn)金債務(wù)總額比率反映了公司最 大的付息能力 ,只要能按時(shí)付息就能借新債換舊債 ,維持債務(wù)能力。但 萬(wàn)科用經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金來(lái)償還債務(wù)的能力不穩(wěn)定。 綜上所述 ,金融政策的變 化,對(duì)融資渠道的拓展提出了更高的要求 ,土地政策的變化 ,也進(jìn)一步 增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求 ,信貸門檻上升、信貸空間收緊是必然 趨勢(shì)。企業(yè)面臨資金緊張的壓力和過(guò)度依賴銀行信貸即以短期貸款為 主的不

10、確定風(fēng)險(xiǎn) ,有效解決多渠道融資 ,改善負(fù)債結(jié)構(gòu)成為新的挑戰(zhàn)。 (二)營(yíng)運(yùn)能力分析 營(yíng)運(yùn)能力體現(xiàn)了企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)的能力 ,資產(chǎn)運(yùn)用效 率高,則可以用較少的投入獲取較高的收益。下面從長(zhǎng)期和短期兩方 面來(lái)分析萬(wàn)科的營(yíng)運(yùn)能力 : 1.短期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力 (1)存貨周轉(zhuǎn)率。存貨 對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變化具有特殊的敏感性 ,控制失敗會(huì)導(dǎo)致成本過(guò)度 ,作 為萬(wàn)科的主要資產(chǎn) ,存貨的管理更是舉足輕重。由于萬(wàn)科業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò) 大 ,存貨規(guī)模增長(zhǎng)速度大于其銷售增長(zhǎng)的速度 ,因此存貨的周轉(zhuǎn)率逐年 下降若該指標(biāo)過(guò)小 ,則發(fā)生跌價(jià)損失的風(fēng)險(xiǎn)較大 ,但萬(wàn)科的銷售規(guī)模也 保持了較快的增長(zhǎng) ,在業(yè)務(wù)量擴(kuò)大時(shí) ,存貨量是充足貨源的必要保證

11、, 且存貨中擬開發(fā)產(chǎn)品和已完工產(chǎn)品比重下降 ,在建開發(fā)產(chǎn)品比重大幅上升 ,存貨結(jié)構(gòu)更加合理。因此 ,存貨周轉(zhuǎn)率的波動(dòng)幅度在正常范圍 ,但 仍應(yīng)提高存貨管理水平和資產(chǎn)利用效率 ,注重獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目 ,加快項(xiàng)目 的開發(fā)速度 ,提高資金利用效率 ,充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng) ,保持適度的增長(zhǎng) 速度。 （2）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。 7 年來(lái)萬(wàn)科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有了較大 幅度的上升 （見表 ）,原因是主營(yíng)業(yè)務(wù)的大幅上升 ,較嚴(yán)格的信用政策和 收賬政策的有效實(shí)施。 3.長(zhǎng)期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率急劇上 升是由處置、核銷部分固定資產(chǎn)及近年來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)量的大幅增長(zhǎng)所致 說(shuō)明萬(wàn)科保持了高度的固定資產(chǎn)利用率和管理效率,同時(shí)也反

12、映了其固定資產(chǎn)與主要業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不高。 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率取決于每一項(xiàng)資產(chǎn)周 轉(zhuǎn)率的高低 ,該指標(biāo)（見下表 ）近年的下降趨勢(shì)主要是由于存貨周轉(zhuǎn)率 的下降,但其毛利率 ,應(yīng)收賬款和固定資產(chǎn)利用率的提高使其下降幅度 較小,萬(wàn)科要提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 ,必須改善存貨的管理。 總的來(lái)說(shuō) ,萬(wàn) 科的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng) ,尤其是其應(yīng)收賬款、固定資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)能力非 常優(yōu)秀 ,堪稱行業(yè)典范。但近年來(lái)的土地儲(chǔ)備和在建工程的增多,存貨管理效率下降較為明顯 ,因此造成了總資產(chǎn)管理效率降低 ,管理層應(yīng)關(guān) 注存貨的管理。 （三）盈利能力分析 盈利能力關(guān)系投資者的回報(bào) ,是債 權(quán)人收回債權(quán)的根本保障 ,是企業(yè)至關(guān)重要的能力。 1.營(yíng)業(yè)收

13、入分析 營(yíng)業(yè)收入是企業(yè)營(yíng)銷能力的綜合反映 ,是獲利能力的基礎(chǔ) ,也是企業(yè)發(fā) 展的根本。從下表可見 ,珠江三角洲及長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是其利潤(rùn)的主 要來(lái)源。企業(yè)初步形成了以長(zhǎng)江三角洲、 珠江三角洲和環(huán)渤海地域?yàn)?主以其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市為輔的 “ 3+X ”跨地域布局。以深圳和上 海為核心的重點(diǎn)投資以及不斷推進(jìn)的二線城市擴(kuò)張是保障業(yè)績(jī)獲得快速增長(zhǎng)的主要因素。 2.期間費(fèi)用分析 期間費(fèi)用是企業(yè)降低成本的能力,與技術(shù)水平 ,產(chǎn)品設(shè)計(jì),規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對(duì)成本的管理水平密切相關(guān)。 在營(yíng)業(yè)費(fèi)用增長(zhǎng)率有所降低的 3 年間 ,銷售增速仍保持上升態(tài)勢(shì) ,除市 場(chǎng)銷售向好外 ,還反映了銷售管理水平有很大的提高。由下表可見 ,

14、管 理費(fèi)用的增長(zhǎng)幅度不小 ,良好的管理關(guān)固然是企業(yè)發(fā)展的核心 ,但也應(yīng) 進(jìn)行適度的控制。由于房地產(chǎn)業(yè)需要大量資金作后盾,銀行借款利息大量資本化的同時(shí)也存在大量的銀行存款。因此 ,萬(wàn)科在存在大量借 款的情況下 ,其財(cái)務(wù)費(fèi)用卻為負(fù)數(shù) ,管理層應(yīng)注意提高資金利用效率。 3.主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)及利潤(rùn)構(gòu)成分析 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率分析 : 由下表可 見 ,06-09 年銷售毛利率逐漸增長(zhǎng)。 07 年根據(jù)市場(chǎng)供需兩旺 ,房?jī)r(jià)穩(wěn)步 上升的變化以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)土地資源稀缺性的預(yù)期,企業(yè)調(diào)高了部分項(xiàng)目的售價(jià) ,項(xiàng)目毛利率明顯增長(zhǎng)。 08 年凈資產(chǎn)收益率為近年來(lái)最高 點(diǎn),效益取得長(zhǎng)足進(jìn)步。其項(xiàng)目階梯形的收入 ,具有穩(wěn)定性和較強(qiáng)

15、的抗 風(fēng)險(xiǎn)能力,抹平了行業(yè)波動(dòng)帶來(lái)的影響。 利潤(rùn)構(gòu)成分析 :萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù) 利潤(rùn)呈上升趨勢(shì) ,其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為其主要來(lái)源 ,毛利率保持穩(wěn)定的增 長(zhǎng)態(tài)勢(shì),而物業(yè)管理業(yè)務(wù)獲利能力有待加強(qiáng)。 2006 年后凈利潤(rùn)的增長(zhǎng) 在很大程度上靠營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng) ,同時(shí)投資收益的比重下降趨勢(shì)明 顯。營(yíng)業(yè)外收支凈額的比重逐漸減少。 4.盈利能力指標(biāo) (1)資產(chǎn)報(bào)酬 率和凈資產(chǎn)報(bào)酬率。這兩項(xiàng)指標(biāo)呈上升趨勢(shì) (見下表 )。說(shuō)明企業(yè)盈利 能力不斷提高。 (2) 經(jīng)營(yíng)指數(shù)與每股現(xiàn)金流量。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與凈 利潤(rùn)的比率反映了企業(yè)收益的質(zhì)量。下表顯示該指標(biāo)波動(dòng)幅度較大 , 說(shuō)明現(xiàn)金流缺乏穩(wěn)定性 ,存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。這種不確定性主要

16、是由于增加存貨所致 ,因此 ,萬(wàn)科應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理 ,降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ,提高運(yùn) 作效率,保證業(yè)務(wù)開展的靈活度。 例如,08 年,加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的管 理,加快銷售 ,對(duì)不同的采用不同的租售策略 ,進(jìn)一步消化現(xiàn)房庫(kù)存 ,加 快項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)速度 ;09 年貫徹“現(xiàn)金為王”的策略 ,調(diào)減全年開工和 竣工計(jì)劃 ,以減少現(xiàn)金支出 ,都取得了不錯(cuò)的效果。 每股收益 07 年的 大幅下降是由于 06年實(shí)行了 10增 10的股票股利政策 ,因此,實(shí)際股東 的收益還是增長(zhǎng)了。該指標(biāo)一直保持較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì) ,在不斷增資的情 況下,仍能保持一定的每股收益 ,說(shuō)明萬(wàn)科有較強(qiáng)的獲利能力。 09 年行 業(yè)平均每股現(xiàn)金流量

17、為 0.404。該指標(biāo)偏低 ,主要是由于每年公積金轉(zhuǎn) 股使股本規(guī)模擴(kuò)大 ,其次 ,反映了萬(wàn)科獲取現(xiàn)金能力偏低。 通過(guò)以上分 析可見 ,萬(wàn)科擁有較強(qiáng)的獲利能力 ,且這種獲利能力有很好的穩(wěn)定性。 在行業(yè)滄海桑田變化的十年 ,萬(wàn)科一直保持了很高的盈利水平 ,除了市 場(chǎng)強(qiáng)大需求外 ,說(shuō)明其擁有很高的管理水平和決策能力 ,另外 ,規(guī)范、均 好的價(jià)值觀也是其長(zhǎng)盛不衰的秘訣。（四 ）可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)趨勢(shì)分析企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指企業(yè)在追求自我生存和永續(xù)發(fā)展的過(guò)程中 , 既要考慮企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和提高企業(yè)市場(chǎng)地位 ,又要保持企業(yè)在 已領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域和未來(lái)擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中始終保持持續(xù)的盈利增 長(zhǎng)和能力的提高 ,

18、保證企業(yè)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)長(zhǎng)盛不衰。 企業(yè)發(fā)展是 指企業(yè)面對(duì)未來(lái)未知環(huán)境的適應(yīng) ,使企業(yè)得以進(jìn)一步運(yùn)行 ,實(shí)現(xiàn)企業(yè)目 標(biāo)?？沙掷m(xù)發(fā)展是既要考慮當(dāng)前發(fā)展的需要 ,又要考慮未來(lái)發(fā)展的需 要;不能以犧牲后期的利益為代價(jià) ,來(lái)?yè)Q取現(xiàn)在的發(fā)展 ,滿足現(xiàn)在利益。同時(shí)可持續(xù)發(fā)展也包括面對(duì)不可預(yù)期的環(huán)境震蕩 ,而持續(xù)保持發(fā)展趨勢(shì)的一種發(fā)展觀。 企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)如何運(yùn)行的指導(dǎo)思想 ,它是對(duì)處于 不斷變化的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境之中的企業(yè)的過(guò)去運(yùn)行情況及未來(lái)運(yùn)行情況的 一種總體表述。 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略非常繁雜 ,但是眾多理論都是從 企業(yè)內(nèi)部某一方面的特性來(lái)論述的。 根據(jù)國(guó)內(nèi)外研究者和實(shí)際工作者 的總結(jié) ,可以把企業(yè)并購(gòu)區(qū)分為以下

19、幾種類型。 企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 主要有創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、 文化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、 制度可持續(xù)發(fā)展 戰(zhàn)略、核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。(1)創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 所謂創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 ,即企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核 心是創(chuàng)新。企業(yè)的核心問(wèn)題是有效益 ,有效益不僅要有體制上的保證 , 而且必須不斷創(chuàng)新。只有不斷創(chuàng)新的企業(yè) ,才能保證其效益的持續(xù)性 , 也即企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。橫向并購(gòu) ,是指生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)同一類產(chǎn)品的企 業(yè)間的并購(gòu)。 (2)文化持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 所謂文化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 ,即企 業(yè)發(fā)展的核心是企業(yè)文化。企業(yè)面對(duì)紛繁變化的內(nèi)外部環(huán)境,企業(yè)發(fā)展是靠企業(yè)文化的主導(dǎo)。 (3)制度持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略

20、 所謂制度可持續(xù)發(fā) 展戰(zhàn)略 ,是指企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展主要源于企業(yè)制度。 (4)核心競(jìng)爭(zhēng)力 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是指企業(yè)區(qū)別與企業(yè)而具有本企業(yè) 特性的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)能力。 而企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指企業(yè)可 持續(xù)發(fā)展主要是培育企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。(5)要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)為企業(yè)發(fā)展取決于以下幾種要素 :人力、知識(shí)、 信息、技術(shù)、領(lǐng)導(dǎo)、資金、營(yíng)銷。 房地產(chǎn)行業(yè)存在兩個(gè)根本特點(diǎn) :首 先,住宅兼有社會(huì)和投資屬性 ,是生活必需品和改善生活質(zhì)量的重要元 素,也投資獲利的載體。其次 ,中國(guó)正處于城市化進(jìn)程中 ,居民的購(gòu)買力穩(wěn)步增長(zhǎng) ,住房貨幣化改革的進(jìn)一步深入和購(gòu)房信貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展 將推動(dòng)住宅需求長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng)。 鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地 位,政府的調(diào)控是行業(yè)發(fā)展中不可忽視的一個(gè)重要因素 ,但它的出發(fā)點(diǎn) 是防范市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)規(guī)范政策的相繼出臺(tái)、 消費(fèi)者品 牌意識(shí)的不斷強(qiáng)化 ,將有助于行業(yè)優(yōu)勝劣汰正常機(jī)制的運(yùn)行。因此 ,商 品住宅市場(chǎng)在未來(lái)十年仍將是中國(guó)最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一。 對(duì)于透明度高、獲得投資者信賴 ,擁有管理、團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品、融資優(yōu)勢(shì) 的萬(wàn)科來(lái)說(shuō) ,國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展前景是良好的。 而從金融市場(chǎng)和消費(fèi)者 偏好兩個(gè)角度來(lái)看 ,行業(yè)發(fā)展的廣闊前景和集中化的必然趨勢(shì)提供了 廣