房地產(chǎn)現(xiàn)狀形成原因

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上我國房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告房地產(chǎn)市場的形成原因:1.政治：A.政府行為的外部沖擊 政府行為作為最主要的外部沖擊，這是由我國現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的特點(diǎn)決定的。地方政府追逐土地出讓收入，導(dǎo)致土地供給成本上升，并進(jìn)而拉高房屋的供給成本。首先是地方政府從土地中獲得的收入上升。有數(shù)據(jù)顯示，1998年地方政府的土地出讓收入為67億元，到了2010年，地方政府的土地出讓收入高達(dá)2萬億元，創(chuàng)下歷史新高。此前分別為2007年的13000億元和2009年的15900億元。無論是一線城市還是二三線城市，甚至四五線城市，土地出讓金收入都成為地方政府財(cái)政收入的最主要來源。B. 房地產(chǎn)開發(fā)市場行政壟斷。房

2、地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，沒有巨額的資金，企業(yè)無法進(jìn)入這一行業(yè)，弱化了房地產(chǎn)行業(yè)競爭。加上我國根深蒂固的地方保護(hù)意識(shí)，形成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的局域性壟斷。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中涉及的稅費(fèi)，包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等占到了房價(jià)的30%40%左右。將其與土地出讓金加起來，地方政府的房地產(chǎn)收入占到了房價(jià)的50%到80%。而在歐美國家，地價(jià)和政府所得的稅費(fèi)相加只占房價(jià)的20%左右。通過對(duì)比可以看出，我國的地方政府在一定程度上提高了房屋的供給成本。房地產(chǎn)開發(fā)商：房地產(chǎn)開發(fā)商是商品房的供給方，由于現(xiàn)階段這一市場基本還屬于賣方市場。這就造成了開發(fā)商盡可能的利用這一有利的市場地位

3、提高價(jià)格以獲取利潤。C城市化進(jìn)程加速促使住房需求剛性化。隨著我國政治、經(jīng)濟(jì)體制的體制改革，原有的城鄉(xiāng)二元戶籍壁壘被打破，我國的城市化進(jìn)程大大加快。城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，聚集了大量的城市人口；城市建成區(qū)的迅速擴(kuò)大，使大量的農(nóng)村變?yōu)槌鞘?；城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，大量低矮破舊的房屋建筑被拆遷改造，；住房消費(fèi)的更新?lián)Q代，住房消費(fèi)潛力被激發(fā)。所有這一切都使得城市對(duì)住房的需求加大。D.房地產(chǎn)租賃市場不完善。我國房地產(chǎn)租賃市場很不完善，現(xiàn)有的房屋租賃市場的供應(yīng)主體是城市城中村和郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民自住房，租賃市場的需求主體是進(jìn)城打工的農(nóng)民。由于用于出租的房屋條件差、環(huán)境差、交通條件差，加之又缺乏有效的市場管理使正常的租賃

4、市場需求者望而卻步。2.經(jīng)濟(jì)：A.土地價(jià)格壟斷。土地是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)離不開土地政策的配套。土地要素的缺失使我國的房地產(chǎn)市場形成典型的壟斷市場特征，使房地產(chǎn)價(jià)格普遍偏離其價(jià)值，呈現(xiàn)虛高狀態(tài)。而房地產(chǎn)開發(fā)市場的壟斷，使壟斷效應(yīng)更加明顯。B.地方政府經(jīng)濟(jì)利益影響下的房地產(chǎn)價(jià)格。政府應(yīng)該主要充當(dāng)房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)者、管理者和服務(wù)機(jī)構(gòu)，但是在中國的房地產(chǎn)市場，地方政府成了經(jīng)濟(jì)利益的最大獲取者。政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%80%，于是，地方政府在利益的驅(qū)動(dòng)下，或明或暗助推房價(jià)上賬 ，這是造成房地產(chǎn)市場秩序極不規(guī)范的根源。3.社會(huì)因素：A.土地資源的稀缺性、有限性和土地出讓金等各種稅

5、費(fèi)及利潤的差異可以理解為因?yàn)闀r(shí)間的稀缺性而產(chǎn)生的機(jī)會(huì)成本，使得房地產(chǎn)市場形成一系列的問題。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求旺盛，無論是滿足人們居住的需求，還是企事業(yè)發(fā)展相關(guān)的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善需求，以及商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展形勢(shì)需求，都與土地的稀缺性和有限性形成了強(qiáng)烈的供需不均衡態(tài)勢(shì)，從而使人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲存在著很樂觀的預(yù)期，由此造成許多企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，甚至炒作房地產(chǎn)，使其價(jià)格狂漲。 B.金融機(jī)構(gòu)尤其是銀行的放貸過度導(dǎo)致房地產(chǎn)供不應(yīng)求的產(chǎn)生。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，價(jià)格是商品價(jià)值的表現(xiàn)，價(jià)格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關(guān)系。由于銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，為投資者提供了資金支

6、持與保障，加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。C. 市場主體的地位：政府處于壟斷地位的土地供給者同時(shí)身兼裁判員和運(yùn)動(dòng)員二職；房地產(chǎn)開發(fā)商商品房的供給者，與需求方購房者相比有相對(duì)較高的議價(jià)能力；購房者議價(jià)能力較差又相互之間充分競爭?？焖偕叩耐恋嘏馁u價(jià)格和更專業(yè)化的市場環(huán)境使大部分中小型開發(fā)商逐漸退出市場，剩下的是有雄厚資本，有規(guī)模優(yōu)勢(shì)的少量大型開發(fā)企業(yè)。所以中國房地產(chǎn)市場的類型是現(xiàn)階段由壟斷競爭市場向寡頭壟斷市場逐漸轉(zhuǎn)化。D. 房地產(chǎn)市場的供給與需求供給方：土地的供給是政府實(shí)行招拍掛，基本上是價(jià)高者得。中國當(dāng)前的情況是，房地產(chǎn)市場的進(jìn)入成本高，一要有資本，二要有政府關(guān)系(辦理多達(dá)幾十種的手續(xù)等)，參與者數(shù)

7、目越來越少，房地產(chǎn)業(yè)自然被集中到幾個(gè)壟斷巨頭手中。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在招拍掛竟得的土地上建成商品房。土地位置的固定性，導(dǎo)致一定區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)的稀缺性，這樣供給方就處于相對(duì)壟斷的地位。這樣的市場地位就使開發(fā)企業(yè)能有效的轉(zhuǎn)嫁升高的成本給消費(fèi)者。需求方：a.人口因素：由附表可以看到1982年一1993年對(duì)應(yīng)著近20個(gè)千分點(diǎn)的出生率，相對(duì)較高，并持續(xù)lO年以上。樣本中每年死亡率幾乎在65個(gè)干分點(diǎn)附近做幅度很小的變動(dòng)。1982年的普通高校在校大學(xué)生為115萬而2002年是903萬，增加近9倍(對(duì)應(yīng)的住房需求是45倍)，2006年大幅度的提高到1739萬，而19822002(2007)年的住宅增加近5倍。

8、19982007每年住宅的供應(yīng)量幾乎不變，而高校入學(xué)人數(shù)增長近5倍。由農(nóng)村考入普通高校的畢業(yè)生大部分是要在城市生活和發(fā)展的，1982年出生的這一代人已經(jīng)在近幾年進(jìn)入結(jié)婚年齡。現(xiàn)在的年輕人的觀念是與父母分開居住。同時(shí)城市化進(jìn)程也導(dǎo)致大量的非普通高校畢業(yè)生人口進(jìn)城居住。b. 消費(fèi)行為的改變：以小例子說明:25年前的l家人，父母加2個(gè)男孩1個(gè)女孩住在一間工作單位分的37平方米的房子里，現(xiàn)在情況是2個(gè)老人住35平米的房子，長子住68平米的房子，次子住50平米的房子，都在各自獨(dú)立的房子居住。這一家人居住的情況對(duì)比是35+68+50：153平米和37平米(413：1)。消費(fèi)行為的改變?cè)龃罅爽F(xiàn)階段住房的需求量。4.人們的心理因素：A.房地產(chǎn)市場形成的直接誘因是投資需求膨脹。房地產(chǎn)行業(yè)高利潤的示范下，吸引了更多資源流向該行業(yè)，對(duì)其他行業(yè)的投資產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，影響國民經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)有效運(yùn)行。對(duì)支持房地產(chǎn)業(yè)的巨量資金而言，房地產(chǎn)非理性繁榮還可能會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)，給我國的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、金融安全造成很大隱患。由于投資者對(duì)房地產(chǎn)市場的良好預(yù)期，導(dǎo)致大量的投資行為產(chǎn)生，房地產(chǎn)市場出于投機(jī)目的的需求所占的比重較大，使得房屋價(jià)格上漲。B. 消費(fèi)者(自住消費(fèi)者和投資者)：由于在市場中處于弱勢(shì)地位是價(jià)格的接受者，尤其在地段，親水，就學(xué)或經(jīng)商等方面有偏好的消費(fèi)者就更要承擔(dān)相對(duì)較高的價(jià)格。相對(duì)于政