項目八 投資性房地產(chǎn)的核算

1、項 目項 目 8 8 投 資 性 房 地 產(chǎn)投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 核 算的 核 算 概述 | 取得 | 后續(xù)計量 | 轉(zhuǎn)換與處置 0101投資性房地產(chǎn)的概述0202投資性房地產(chǎn)的取得0303投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量0404投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置01任務(wù)一任務(wù)一 投資性房地產(chǎn)的概述投資性房地產(chǎn)的概述 投資性房地產(chǎn)的概念 投資性房地產(chǎn)的范圍P A R T一、投資性房地產(chǎn)的概述一、投資性房地產(chǎn)的概述（一）投資性房地產(chǎn)的概念（一）投資性房地產(chǎn)的概念（二）范圍：投資性房地產(chǎn)的范圍（二）范圍：投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。已出租的土地使用權(quán)、建筑

2、物已出租的土地使用權(quán)、建筑物1.已出租?！纠坑媱澯糜诔鲎?，尚未出租的，不屬于。2.擁有產(chǎn)權(quán)?！纠孔馊胪恋厥褂脵?quán)后，再轉(zhuǎn)租的，不屬于。3.出租為主?！纠砍鲎饨ㄖ锿瑫r提供相關(guān)輔助服務(wù)，若服務(wù)在協(xié)議中不重大，屬于。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)【例】國家認(rèn)定的閑置土地，不屬于。一、投資性房地產(chǎn)的概述一、投資性房地產(chǎn)的概述（三）投資性房地產(chǎn)的特征（三）投資性房地產(chǎn)的特征投 資 性 房 地 產(chǎn) 有 兩 種 后 續(xù) 計 量 模 式投 資 性 房 地 產(chǎn) 在 用 途 、 狀 態(tài) 、 目 的 等 方 面 區(qū) 別 于作 為 生 產(chǎn) 經(jīng) 營 場 所 的 房 地 產(chǎn) 和 用

3、 于 銷 售 的 房 地 產(chǎn)投 資 性 房 地 產(chǎn) 是 一 種 經(jīng) 營 活 動分類分類具體情形具體情形1.自用房地產(chǎn)：為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn) 企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館、飯店 企業(yè)自用的辦公咯、生產(chǎn)車間和廠房2.作為存貨的房地產(chǎn)：以出售為持有目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再正常經(jīng)營過程中銷售的額或為銷售而正在開發(fā)的商品房的和土地。3.混合用途：部分 用于賺取租金或資本增值，部分自用能夠區(qū)分 自用部分：固定資產(chǎn) 出租部分：投資性房地產(chǎn)不能區(qū)分固定資產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的概述一、投資性房地產(chǎn)的概述【易錯易混點易錯易混點】【多選題】下列各項中，不屬于投資性房地

4、產(chǎn)的有（ ）。 A. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋 B. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的已出租建筑物 C. 企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán) D. 企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)【答案】：AC【解析】：選項A是企業(yè)為了出售而持有的房地產(chǎn)，屬于企業(yè)的存貨 ，選項C屬于企業(yè)自用的房地產(chǎn)，屬于固定資產(chǎn)。一、投資性房地產(chǎn)的概述一、投資性房地產(chǎn)的概述【多選題】下列項目中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。A.企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋B.房地產(chǎn)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店C.企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有以備出售的商品房一、投資性房地產(chǎn)的概述一、投資性房地產(chǎn)的概

5、述【答案】：ABD【解析】：選項A和B是企業(yè)為經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，屬于固定資產(chǎn)。選項D是企業(yè)為了出售而持有的房地產(chǎn)，屬于企業(yè)的存貨。02任務(wù)二任務(wù)二 投資性房地產(chǎn)的取得投資性房地產(chǎn)的取得 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出P A R T投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量和初始計量確認(rèn)條件確認(rèn)時點計量原則01（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量計量02同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認(rèn)條件：01滿足投資性房地產(chǎn)的定義 與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè) 該投資性房地產(chǎn)的成本能夠

6、可靠地計量用于出租的投資性房地產(chǎn)以租賃開始日為確認(rèn)日持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，以企業(yè)管理當(dāng)局就該事項作出正式書面決議的日期持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期為準(zhǔn)一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量計量（二）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時點（二）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時點取得取得方式方式外購的房地產(chǎn)外購的房地產(chǎn)在購入的同時對外出租或用于資本增值自行建造的房地產(chǎn)自行建造的房地產(chǎn)在達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)（即自行建造活動完成）的同時對外出租或用于資本增值一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量計量（三（三）投資性房地產(chǎn)的初始

7、計量）投資性房地產(chǎn)的初始計量 先自用一段時間后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)先將房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或先自用一段時間后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)先將房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃開始日或用于資本增值之日起，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換無形資產(chǎn)，自租賃開始日或用于資本增值之日起，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。為投資性房地產(chǎn)。【單選題】下列項目中，屬于外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的是（ ）。A.企業(yè)購入的寫字樓直接出租B.企業(yè)購入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓C.企業(yè)購入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓，之后改為持有以備增值D.企業(yè)購入的寫字樓自用2年后再出租【答案】：A【解析】：選項B屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)

8、，在購入的同時對外出租或用于資本增值，才屬于外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)，選項C和D錯誤。一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量計量（四（四）投資性房地產(chǎn)的計量原則）投資性房地產(chǎn)的計量原則一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量計量 成本：購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于資產(chǎn)的其他支出成本：購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于資產(chǎn)的其他支出外購的投資性房地產(chǎn)外購的投資性房地產(chǎn) 成本：土地開發(fā)費用、建筑成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、成本：土地開發(fā)費用、建筑成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用自行建造的投資性房地產(chǎn)自行

9、建造的投資性房地產(chǎn)建造過程中發(fā)生的非正常性損失計入當(dāng)期損益，還是計入建造成本？建造過程中發(fā)生的非正常性損失計入當(dāng)期損益，還是計入建造成本？建造過程中發(fā)生的非正常性損失計入當(dāng)期損益建造過程中發(fā)生的非正常性損失計入當(dāng)期損益【單選題】甲公司于2X20年5月1日購入一塊土地的使用權(quán)，并在這塊土地上建造兩棟廠房。2X20年9月1日，甲公司與乙公司簽訂款租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。約定該廠房于完工時開始出租。2X20年9月30日，兩棟廠房同時完工。該土地使用權(quán)的賬面價值為2400萬元，兩棟廠房實際發(fā)生的建造成本均為300萬元（包括建造期間無形資產(chǎn)的攤銷），能夠單獨計量。甲公司采用成本模式對

10、投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。則甲公司2X20年9月30日投資性房地產(chǎn)的入賬價值為（ ）萬元。A.1350 B.1500 C.2400 D.1200【答案】：B【解析】：投資性房地產(chǎn)的入賬價值=1200+300=1500萬元。一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出資本化支出費用化支出02資本化資本化費用化費用化、 后續(xù)支出不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件：后續(xù)支出不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件：修理。修理。 修理支出是由于資產(chǎn)不能正常運行，發(fā)修理支出是由于資產(chǎn)不能正常運行，發(fā)生支出是為了原有功能的維持，不涉及生支出是為了原有功能的維持，不

11、涉及房屋結(jié)構(gòu)變化。房屋結(jié)構(gòu)變化。 后續(xù)支出滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件：后續(xù)支出滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件：改擴(kuò)建改擴(kuò)建 改擴(kuò)建支出主要是推倒重置、增加功改擴(kuò)建支出主要是推倒重置、增加功能、擴(kuò)大面積，房屋結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。能、擴(kuò)大面積，房屋結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。一、一、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出后續(xù)支出：投資性房地產(chǎn)經(jīng)初始計量并入賬后，又發(fā)生的與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的支出，比如改擴(kuò)建支出、日常維護(hù)支出等。企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)核算，再開發(fā)期間不計不計提折舊或攤銷。提折舊或攤銷。資本化資本化二、資

12、本化支出二、資本化支出資本化費用化后續(xù)支出后續(xù)支出支出計入成本，資產(chǎn)增加投資性房地產(chǎn)在建【判斷題】企業(yè)對采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行再開發(fā)，且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)當(dāng)對該資產(chǎn)繼續(xù)計提折舊或攤銷。答案：錯誤二、資本化支出二、資本化支出【例】安淮公司發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)（假設(shè)安淮公司采用成本模式計量）：（1）2X20年2月，安淮公司與宏偉公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。原價為18 000 000元，已計提折舊4 000 000元。為了提高廠房的租金收入，安淮公司決定在租賃期滿后對廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與金源公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時將廠房出租給金源公司。2月10日

13、，與宏偉公司的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。12月10日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出1 000 000元，即日按照租賃合同出租給金源公司。二、資本化支出二、資本化支出 2X202X20年年2 2月月1010日，廠房租賃到期，開始改擴(kuò)建，日，廠房租賃到期，開始改擴(kuò)建，借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）廠房（在建） 14 000 000 14 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 4 000 000 4 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 18 000 000 18 000 000 2 2X2X20 0年年1212月月

14、1010日，歸集改擴(kuò)建成本，日，歸集改擴(kuò)建成本，借借 ：投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）廠房（在建） 1 000 000 1 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 1 000 000 1 000 000完工完工后，后，借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 15 000 00015 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）廠房（在建） 15 000 00015 000 000二、資本化支出二、資本化支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的（如企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)發(fā)生的支出日常維護(hù)發(fā)生的支出），應(yīng)當(dāng)再發(fā)生時計入當(dāng)期損益。費用化費用化

15、資本化費用化后續(xù)支出后續(xù)支出支出計入損益，費用增加其他業(yè)務(wù)成本三三、費用、費用化支出化支出【單選題】企業(yè)對其分類為投資性房地產(chǎn)的寫字樓進(jìn)行日常維護(hù)所發(fā)生的相關(guān)支出，應(yīng)當(dāng)計入的財務(wù)報表項目（ ）。A.營業(yè)成本B.投資收益C.管理費用D.營業(yè)外支出【答案】：A【解析】：投資性房地產(chǎn)的寫字樓進(jìn)行日常維護(hù)所發(fā)生的相關(guān)支出，屬于費用化后續(xù)支出，應(yīng)該計入“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶，“其他業(yè)務(wù)成本”在利潤表中，列示于“營業(yè)成本”項目。三三、費用、費用化支出化支出【例】安淮公司發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)（假設(shè)安淮公司采用成本模式計量）：（2）2X21年2月安淮公司對其某項投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維修，發(fā)生維修支出167 000元

16、，用銀行存款支付。三三、費用、費用化支出化支出 2 2X2X20 0年年2 2月，進(jìn)行日常維修，發(fā)生月，進(jìn)行日常維修，發(fā)生費用化支出費用化支出借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 167 000 167 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 167 000 167 00003任務(wù)三任務(wù)三 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 賬面計量模式 公允價值計量模式P A R T 計量模式的變更計量模式的選擇計量模式的選擇01后續(xù)后續(xù)計量計量成本模式（通常情況成本模式（通常情況）公允模式（特定條件公允模式（特定條件）一一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)

17、的進(jìn)行后續(xù)計量； 滿足特定條件時，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。 但是同一企業(yè)只能采用一種模式只能采用一種模式對所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。特定條件：特定條件：一一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量答：企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可公允價值能夠持續(xù)可靠取得的靠取得的，可以采用公允價值計量模式。采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有有活躍的房地產(chǎn)交易市場活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相或類似房地產(chǎn)的市

18、場價格及其他相關(guān)信息關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)合理的估計。這兩個條件必須同時具備，缺一不可。成本模式計量成本模式計量02二二、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn) 按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按（期）月計提折舊或攤銷 取得的租金收入，形成其他業(yè)務(wù)收入 投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備。已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復(fù)，其減值損失再以后的會計期間不得轉(zhuǎn)回u成本模式計量原則：成本模式計量原則： 采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量，適用企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號固定資產(chǎn)。 采用成本

19、模式計量的土地使用權(quán)的后續(xù)計量，適用企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號無形資產(chǎn)。二二、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備使用過程中，資產(chǎn)在使用過程中，資產(chǎn)在耗用，可能發(fā)生貶值。耗用，可能發(fā)生貶值。收取租金。收取租金。確定開設(shè)的賬戶計提折舊或攤銷時計提折舊或攤銷時計提減值準(zhǔn)備時計提減值準(zhǔn)備時取得租金收入時取得租金收入時了解經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行賬務(wù)處理具體賬務(wù)處理：具體賬務(wù)處理：1.1.計提折舊或攤銷時計提折舊或攤銷時借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（累計攤銷）2.2

20、.計提減值準(zhǔn)備時計提減值準(zhǔn)備時借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備3.3.取的租金收入取的租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入二二、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，可以比照固定資產(chǎn)、無性房地產(chǎn)，可以比照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的處理思路理解。形資產(chǎn)的處理思路理解?！締芜x題】企業(yè)對采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，應(yīng)貸記（ ）。A.資本公積B.其他綜合收益C.其他業(yè)務(wù)收入D.投資收益【答案】：C【解析】：采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，形成其他業(yè)務(wù)收入。二二

21、、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)【例】安淮公司決定采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。2X20年7月1日購入一幢寫字樓，用于對外出租。該辦公樓的買價為3000萬元，相關(guān)稅費50萬元，預(yù)計使用壽命20年，預(yù)計凈殘值為20萬元，安淮公司采用直線法提取折舊。該辦公樓的年租金為400萬元，于每年末收取。二二、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn) 2 2X20X20年年7 7月月1 1日，外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)，成本日，外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)，成本=3000+50=3050=3000+50=3050（萬元（萬元）借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 3050

22、3050 貸：銀行存款貸：銀行存款 30503050 2 2X20X20年末收取租金時年末收取租金時借：銀行存款借：銀行存款 200200 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 200200 2 2X20X20年提取折舊時，應(yīng)計提折舊額年提取折舊時，應(yīng)計提折舊額= = （3050-203050-20）20206 61212借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 75.7575.75 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 75.75 75.75 二二、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)公允價值公允價值模式計量模式計量03 資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)按公允價值計量。公

23、允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)公允價值變動”賬戶，貸記“公允價值變動損益”賬戶；公允價值低于賬面余額的差額，做相反分錄。 取得的租金收入，形成其他業(yè)務(wù)收入u公允價值公允價值模式計量原則：模式計量原則： 不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。三、采用公允價值三、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)模式計量的投資性房地產(chǎn)三、采用公允價值三、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)模式計量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允公允價值變動價值變動使用過程

24、中，資產(chǎn)的使用過程中，資產(chǎn)的公允價值發(fā)生波動。公允價值發(fā)生波動。收取租金。收取租金。確定開設(shè)的賬戶期末期末公允價值發(fā)生公允價值發(fā)生變動時變動時取得租金收入時取得租金收入時了解經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行賬務(wù)處理三、采用公允價值三、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)模式計量的投資性房地產(chǎn)具體賬務(wù)處理：具體賬務(wù)處理：1.1.公允價值上升公允價值上升借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動貸：公允價值變動損益2.2.公允價值下降公允價值下降借：公允價值變動損益貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動3.3.取得租金收入取得租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入【多選題】下列各項中關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的表述不正確的是（ ）A.同一企業(yè)對投

25、資性房地產(chǎn)不能采用多種后續(xù)計量模式B.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)按月計提折舊或攤銷C.采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性，房地產(chǎn)公允價值的變動金額應(yīng)計入其他綜合收益D.采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)期末公允價值變動計入投資收益【答案】：CD【解析】：采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)期末公允價值變動計入公允價值變動損益三、采用公允價值三、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)模式計量的投資性房地產(chǎn)【例】2X20年8月，安淮公司與宏偉公司簽訂租賃協(xié)議，約定將安淮公司新建造的一棟寫字樓租賃給宏偉公司使用，租賃期為10年。當(dāng)年10月1日，該寫字樓完工并開始起租，寫字樓的

26、工程造價為5 000萬元。安淮公司采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。2X20年12月31日，該寫字樓的公允價值為6 600萬元。三、采用公允價值三、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)模式計量的投資性房地產(chǎn) 2 2X20X20年年10月月1日，寫字樓完工并開始起租，日，寫字樓完工并開始起租，借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 50 000 000 貸：在建工程貸：在建工程 50 000 000 2X20年年12月月31日，期末公允價值計量，日，期末公允價值計量，公允價值變動額公允價值變動額=66 000 000-50 000 000=16 000 000（元）（元）借：投資性

27、房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 16 000 000 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 16 000 000后續(xù)計量模式的變更后續(xù)計量模式的變更04四、計量模式的變更四、計量模式的變更會計政策變更會計政策變更成本模式成本模式公允價值模式公允價值模式u 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)u 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）u 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 原價 累計折舊額或攤銷額 減值金額u 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本 原價公允價值賬面價值留存收益留存收益盈余公積盈余公積未分配利潤未分配利潤R R1-R1-R四、計量模式的變更四、計量模式的

28、變更會計政策變更會計政策變更成本模式成本模式公允價值模式公允價值模式借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本（變更日公允價值）成本（變更日公允價值） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)（原價）貸：投資性房地產(chǎn)（原價） 利潤分配利潤分配未分配利潤（或借）未分配利潤（或借） 盈余公積（或借）盈余公積（或借）【例】安淮公司將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。2X20年1月1日，安淮公司認(rèn)為出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定將該投資性

29、房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量。該寫字樓的原價為20000萬元，已計提折舊400萬元。2X20年1月1日，該寫字樓的公允價值為26000萬元。假設(shè)安淮公司按凈利潤的10%計提盈余公積。四、計量模式的變更四、計量模式的變更u 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 2000020000u 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊 400400u 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本 2600026000公允價值 26000賬面價值19600留存收益留存收益64006400盈余公積盈余公積640640未分配利潤未分配利潤5760576010%10%90%90%四、計量模式的變更四、計量模式的變更【例】安淮公

30、司將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。2X20年1月1日，安淮公司認(rèn)為出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定將該投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量。該寫字樓的原價為20000萬元，已計提折舊400萬元。2X20年1月1日，該寫字樓的公允價值為26000萬元。假設(shè)安淮公司按凈利潤的10%計提盈余公積。四、計量模式的變更四、計量模式的變更借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 26 00026 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊 400400 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 20 0

31、0020 000 利潤分配利潤分配未分配利潤未分配利潤 5 7605 760 盈余公積盈余公積 640640【單選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務(wù)報表項目產(chǎn)生影響的是（ ）。A.資本公積 B.營業(yè)外收入C.未分配利潤 D.投資收益【答案】：C【解析】：成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計變更會計政策進(jìn)行處理，并按計量模式變更時，公允價值與賬面價值差額，調(diào)整期初有所收益，計入“未分配利潤”和“盈余公積”賬戶。四、計量模式的變更四、計量模式的變更04任務(wù)任務(wù)4 4 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處

32、置 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 投資性房地產(chǎn)的處置P A R T轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日01轉(zhuǎn)換形式轉(zhuǎn)換日一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換后續(xù)計量模式的變更后續(xù)計量模式的變更房地產(chǎn)用途發(fā)生變更成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)u投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與后續(xù)計量模式變更的區(qū)分投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與后續(xù)計量模式變更的區(qū)分確鑿證據(jù)：（1）企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議；（2）房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變，如自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）一）投資性房地產(chǎn)

33、的投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式轉(zhuǎn)換形式01投資性房地產(chǎn)開始自用05作為存貨的房地產(chǎn)改為出租04自用建筑物停止自用，改為出租03自用土地使用權(quán)停止自用，改用于賺取租金或資本增值02房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換存貨或自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)租賃期開始日、或用于資本增值日租賃期開始日、或用于資本增值日達(dá)到自用房地產(chǎn)狀態(tài)達(dá)到自用房地產(chǎn)狀態(tài)租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外出售的日期明確表明將其重新開發(fā)用于對外出售的

34、日期（二二）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換日）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換日【多選題】關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定，下列說法中正確的有（ ）。A.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，其轉(zhuǎn)換日為租賃合同簽訂日 B.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期C.自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值，其轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期 D.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，其轉(zhuǎn)換日為承租人支付的第一筆租金的日期 【答案】：BC【解析】：作為存貨的房地產(chǎn)改為出

35、租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，其轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。選項AD錯誤。一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換成本模式下成本模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)02一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（二）成本模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換二）成本模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換開設(shè)賬戶開發(fā)產(chǎn)品固定資產(chǎn)累計折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備開設(shè)賬戶投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備自用房地產(chǎn)或存貨自用房地產(chǎn)或存貨投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按賬面價值轉(zhuǎn)換按賬面價值轉(zhuǎn)換對應(yīng)科目一一結(jié)轉(zhuǎn)對應(yīng)科目一一結(jié)轉(zhuǎn)成本模式下，

36、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換不影響企業(yè)的當(dāng)期損益。成本模式下，投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換不影響企業(yè)的當(dāng)期損益。一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（二二）成本模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換）成本模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換1.1.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 累計折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備2.2.投資性投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 累計折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按賬面價值轉(zhuǎn)換按賬面價值轉(zhuǎn)換對

37、應(yīng)科目一一結(jié)轉(zhuǎn)對應(yīng)科目一一結(jié)轉(zhuǎn)一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（二二）成本模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換）成本模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換1.1.存貨存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 存貨跌價準(zhǔn)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品2.2.投資性投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨借：開發(fā)產(chǎn)品 投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 存存 貨貨投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按賬面價值轉(zhuǎn)換按賬面價值轉(zhuǎn)換對應(yīng)科目一一結(jié)轉(zhuǎn)對應(yīng)科目一一結(jié)轉(zhuǎn)一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【單選題】企業(yè)發(fā)生的下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中，不會影響營業(yè)利潤的是（ ）。A.將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為采用

38、成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)B.出租投資性房地產(chǎn)收取租金C.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)按月計提折舊（攤銷）D.出售投資性房地產(chǎn)取得處置收入【答案】：A【解析】：選項B，出租投資性房地產(chǎn)收取租金，計入其他業(yè)務(wù)收入，影響營業(yè)利潤。選項C，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)按月計提折舊（攤銷），計入其他業(yè)務(wù)成本，影響營業(yè)利潤。選項D，出售投資性房地產(chǎn)取得處置收入，計入其他業(yè)務(wù)收入，影響營業(yè)利潤。一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【例】安淮公司2X20年10月，因租賃期滿，董事會決定發(fā)生如下兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（1）10月1日，安淮公司將其出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生

39、產(chǎn)商品。該項房地產(chǎn)賬面價值為4 800萬元，其中，原價6 000萬元，累計已提折舊1 200萬元。假設(shè)該公司采用成本模式。2X202X20年年1010月月1 1日日借：固定資產(chǎn) 48 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 12 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) 48 000 000 累計折舊 12 000 000（1 1）成本模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)）成本模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【例】安淮公司2X20年10月，因租賃期滿，董事會決定發(fā)生如下兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（2）10月1日，安淮公司將出租的寫字樓收回，并作出書面決議，將該寫字

40、樓重新開發(fā)用于對外銷售，即由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。該項房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，原價為5 500萬元，累計已計提折舊1 500萬元。2X202X20年年1010月月1 1日日借：開發(fā)產(chǎn)品 40 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 15 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) 55 000 000（1 1）成本模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)）成本模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)（2 2）成本模式下非）成本模式下非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【例】安淮公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，2X20年10月，經(jīng)公司董事會

41、決議，發(fā)生如下兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（1）10月10日，安淮公司與江南公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將其擁有的一棟使用的寫字樓出租，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，租賃開始日為2X20年11月1日，租賃期為3年。2X20年11月1日，這棟辦公樓的賬面余額為600 000 000元，已提折舊6 000 000元。假設(shè)安淮公司所在城市不存在活躍的房地產(chǎn)交易市場。2X202X20年年1111月月1 1日日借：投資性房地產(chǎn)寫字樓 600 000 000 累計折舊 6 000 000 貸：固定資產(chǎn) 600 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 6 000 000一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【例】安淮公司是從

42、事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，2X20年10月，經(jīng)公司董事會決議，發(fā)生如下兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（2）10月11日，安淮公司與東方公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓不再出售改用作出租，租賃開始日為2X20年11月1日，租賃期為3年。2X20年11月1日，這棟辦公樓的賬面余額為50 000 000元，未計提存貨跌價準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。2X202X20年年1111月月1 1日日借：投資性房地產(chǎn)寫字樓 50 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 50 000 000（2 2）成本模式下非）成本模式下非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)公允價值公允價值模式下模式下投資性房地

43、產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)03一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（三）公允價值三）公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換成本模式下成本模式下轉(zhuǎn)換后房地產(chǎn)的入賬價值轉(zhuǎn)換后房地產(chǎn)的入賬價值公允價值模式下公允價值模式下轉(zhuǎn)換后房地產(chǎn)的入賬價值轉(zhuǎn)換后房地產(chǎn)的入賬價值轉(zhuǎn)換前房地產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的公允價值一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（三）公允價值三）公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換借貸方差額借貸方差額差額處理分多種情況轉(zhuǎn)換后房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后房地產(chǎn)按轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的公允價值入賬

44、轉(zhuǎn)換前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前房地產(chǎn)所開設(shè)賬戶從相反方向轉(zhuǎn)銷一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（三）公允價值三）公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)存貨存貨投資性房地產(chǎn)按公允價值公允價值計量，借方差額計入“公允價值變動損益”，貸方差額計入貸方差額計入“其他綜合收益其他綜合收益”自用房地產(chǎn)或存貨按公允價值公允價值計量，差額計入“公允價值變動損益”一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（三）公允價值三）公允價值模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)或自用房地產(chǎn)或存貨存貨投資性房地產(chǎn)按公允

45、價值公允價值計量，貸方差額計入貸方差額計入“其他綜合收益其他綜合收益” 如果投資性房地產(chǎn)一直采用公允價值模式計量，每月公允價值變化不會太大，所以調(diào)增的利潤額也不會有太大影響。 在轉(zhuǎn)換時，房地產(chǎn)的公允價值大于轉(zhuǎn)換前房地產(chǎn)的賬面價值，產(chǎn)生的貸方差額巨大。如果將該差額記入公允價值變動損益，就會大幅度的調(diào)增利潤額。為了防止上市公司巨額虛增利潤，我們將這部分差額記入其他綜合收益，列入權(quán)益類科目，顯示未來可實現(xiàn)的收益。一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【單選題】甲公司原自用辦公大樓的賬面原值為7,500萬元，已提折舊1,000萬元，已提減值準(zhǔn)備650萬元。轉(zhuǎn)化日，辦公大樓公允價值為5,500萬元

46、，甲公司將該辦公大樓對外出租，并采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，不考慮其他因素，則轉(zhuǎn)化日應(yīng)計入“其他綜合收益”科目的金額為（ ）萬元。A.2000 B.350C.1000 D.0【答案】：D【解析】：轉(zhuǎn)換前固定資產(chǎn)賬面價值為5850萬元，轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的公允價值為5500萬元，非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，產(chǎn)生了借方差額350萬元，應(yīng)該計入“公允價值變動損益”賬戶。那么轉(zhuǎn)化日應(yīng)計入“其他綜合收益”科目的金額為零。自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)或存貨或存貨投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)或存貨按按公允價值公允價值計量，差額計入“公允價值變動損益”開設(shè)賬戶固定資產(chǎn)累計折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備開設(shè)賬戶投資性房地

47、產(chǎn)成本投資性房地產(chǎn)公允價值變動借：固定資產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日的公允價值） 貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價值變動（或借） 公允價值變動損益（或借）一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)或存貨或存貨投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按公允價值公允價值計量，借方差額計入“公允價值變動損益”，貸方差額計入貸方差額計入“其他綜合收益其他綜合收益”開設(shè)賬戶固定資產(chǎn)累計折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備開設(shè)賬戶投資性房地產(chǎn)成本投資性房地產(chǎn)公允價值變動借：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日的公允價值） 累計折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 公允價值變動損益貸：固定資產(chǎn) 其他綜合收益一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【例】

48、安淮公司2X20年10月，因租賃期滿，發(fā)生如下兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（1）10月15日，安淮公司將出租的寫字樓A收回，開始作為辦公樓使用，當(dāng)日寫字樓的公允價值為5 800萬元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，賬面價值為5 750萬元，其中成本為5 500萬元，公允價值變動為增值250萬元。借：固定資產(chǎn) 58 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)成本 55 000 000 公允價值變動 2 500 000 公允價值變動損益 500 000（1 1）公允價值）公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【例】安淮公司2

49、X20年10月，因租賃期滿，發(fā)生如下兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（1）10月15日，安淮公司將出租的寫字樓A收回，開始作為辦公樓使用，當(dāng)日寫字樓的公允價值為5 800萬元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，賬面價值為5 750萬元，其中成本為5 500萬元，公允價值變動為增值250萬元。【例】安淮公司2X20年10月，因租賃期滿，發(fā)生如下兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（2）10月15日，安淮公司將出租的寫字樓B收回，并作出書面決議，將該寫字樓重新開發(fā)用于對外銷售，即由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨，當(dāng)日的公允價值為5 800萬元。該項房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為5 500萬元，其中，成本為5 000萬元，公允

50、價值變動為增值500萬元。借：開發(fā)產(chǎn)品 58 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)成本 50 000 000 公允價值變動 5 000 000 公允價值變動損益 3 000 000（1 1）公允價值）公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【例】安淮公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，2X20年10月，經(jīng)公司董事會決議，發(fā)生如下兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（1）10月10日，安淮公司與江南公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將其擁有的一棟使用的寫字樓出租，租賃開始日為2X20年11月1日，租賃期為5年。2X20年11月1日，這棟寫字樓的賬面余額

51、為600 000 000元，已提折舊60 000 000元，公允價值為450 000 000元。假設(shè)安淮公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。借：投資性房地產(chǎn)成本 450 000 000 累計折舊 60 000 000 公允價值變動損益 90 000 000 貸：固定資產(chǎn) 600 000 000（2 2）公允價值模式下非）公允價值模式下非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【例】安淮公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，2X20年10月，經(jīng)公司董事會決議，發(fā)生如下兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（2）10月11日，安淮公司與東方公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，

52、將其開發(fā)的一棟寫字樓不再出售，改用作出租，租賃開始日為2X20年11月1日，租賃期為5年。2X20年11月1日，這棟寫字樓的賬面余額為600 000 000元，未計提存貨跌價準(zhǔn)備，公允價值為620 000 000元，轉(zhuǎn)換后采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。借：投資性房地產(chǎn)成本 620 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 600 000 000 其他綜合收益 20 000 000（2 2）公允價值模式下非）公允價值模式下非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的處置投資性房地產(chǎn)的處置 賬面模式下的賬務(wù)處理公允價值模式下的賬務(wù)處理

53、04二二、投資性房地產(chǎn)的處置投資性房地產(chǎn)的處置處置是指出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)，還包括非貨幣性交易減少的投資性房地產(chǎn)，和發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損等。（一（一）成本）成本模式下模式下u 按收到的處置收入凈額確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入按收到的處置收入凈額確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入u 按賬面價值確認(rèn)其他的業(yè)務(wù)成本按賬面價值確認(rèn)其他的業(yè)務(wù)成本 借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)二二、投資性房地產(chǎn)的處置投資性房地產(chǎn)的處置【例】安淮公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計量。租賃期屆滿后，安淮公司將該棟寫字樓出售給悅來公司，合同價款為2 000萬元，悅來公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為