項(xiàng)目八 投資性房地產(chǎn)的核算

1、項(xiàng) 目項(xiàng) 目 8 8 投 資 性 房 地 產(chǎn)投 資 性 房 地 產(chǎn) 的 核 算的 核 算 概述 | 取得 | 后續(xù)計(jì)量 | 轉(zhuǎn)換與處置 0101投資性房地產(chǎn)的概述0202投資性房地產(chǎn)的取得0303投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量0404投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置01任務(wù)一任務(wù)一 投資性房地產(chǎn)的概述投資性房地產(chǎn)的概述 投資性房地產(chǎn)的概念 投資性房地產(chǎn)的范圍P A R T一、投資性房地產(chǎn)的概述一、投資性房地產(chǎn)的概述（一）投資性房地產(chǎn)的概念（一）投資性房地產(chǎn)的概念（二）范圍：投資性房地產(chǎn)的范圍（二）范圍：投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。已出租的土地使用權(quán)、建筑

2、物已出租的土地使用權(quán)、建筑物1.已出租?！纠坑?jì)劃用于出租，尚未出租的，不屬于。2.擁有產(chǎn)權(quán)?！纠孔馊胪恋厥褂脵?quán)后，再轉(zhuǎn)租的，不屬于。3.出租為主?！纠砍鲎饨ㄖ锿瑫r(shí)提供相關(guān)輔助服務(wù)，若服務(wù)在協(xié)議中不重大，屬于。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)【例】國(guó)家認(rèn)定的閑置土地，不屬于。一、投資性房地產(chǎn)的概述一、投資性房地產(chǎn)的概述（三）投資性房地產(chǎn)的特征（三）投資性房地產(chǎn)的特征投 資 性 房 地 產(chǎn) 有 兩 種 后 續(xù) 計(jì) 量 模 式投 資 性 房 地 產(chǎn) 在 用 途 、 狀 態(tài) 、 目 的 等 方 面 區(qū) 別 于作 為 生 產(chǎn) 經(jīng) 營(yíng) 場(chǎng) 所 的 房 地 產(chǎn) 和 用

3、 于 銷 售 的 房 地 產(chǎn)投 資 性 房 地 產(chǎn) 是 一 種 經(jīng) 營(yíng) 活 動(dòng)分類分類具體情形具體情形1.自用房地產(chǎn)：為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn) 企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋 企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館、飯店 企業(yè)自用的辦公咯、生產(chǎn)車間和廠房2.作為存貨的房地產(chǎn)：以出售為持有目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的額或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房的和土地。3.混合用途：部分 用于賺取租金或資本增值，部分自用能夠區(qū)分 自用部分：固定資產(chǎn) 出租部分：投資性房地產(chǎn)不能區(qū)分固定資產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的概述一、投資性房地產(chǎn)的概述【易錯(cuò)易混點(diǎn)易錯(cuò)易混點(diǎn)】【多選題】下列各項(xiàng)中，不屬于投資性房地

4、產(chǎn)的有（ ）。 A. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋 B. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有的已出租建筑物 C. 企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán) D. 企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)【答案】：AC【解析】：選項(xiàng)A是企業(yè)為了出售而持有的房地產(chǎn)，屬于企業(yè)的存貨 ，選項(xiàng)C屬于企業(yè)自用的房地產(chǎn)，屬于固定資產(chǎn)。一、投資性房地產(chǎn)的概述一、投資性房地產(chǎn)的概述【多選題】下列項(xiàng)目中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有（ ）。A.企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋B.房地產(chǎn)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的飯店C.企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有以備出售的商品房一、投資性房地產(chǎn)的概述一、投資性房地產(chǎn)的概

5、述【答案】：ABD【解析】：選項(xiàng)A和B是企業(yè)為經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，屬于固定資產(chǎn)。選項(xiàng)D是企業(yè)為了出售而持有的房地產(chǎn)，屬于企業(yè)的存貨。02任務(wù)二任務(wù)二 投資性房地產(chǎn)的取得投資性房地產(chǎn)的取得 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出P A R T投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量和初始計(jì)量確認(rèn)條件確認(rèn)時(shí)點(diǎn)計(jì)量原則01（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量計(jì)量02同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件：01滿足投資性房地產(chǎn)的定義 與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè) 該投資性房地產(chǎn)的成本能夠

6、可靠地計(jì)量用于出租的投資性房地產(chǎn)以租賃開始日為確認(rèn)日持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，以企業(yè)管理當(dāng)局就該事項(xiàng)作出正式書面決議的日期持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期為準(zhǔn)一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量計(jì)量（二）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)（二）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)取得取得方式方式外購(gòu)的房地產(chǎn)外購(gòu)的房地產(chǎn)在購(gòu)入的同時(shí)對(duì)外出租或用于資本增值自行建造的房地產(chǎn)自行建造的房地產(chǎn)在達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)（即自行建造活動(dòng)完成）的同時(shí)對(duì)外出租或用于資本增值一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量計(jì)量（三（三）投資性房地產(chǎn)的初始

7、計(jì)量）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量 先自用一段時(shí)間后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)先將房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或先自用一段時(shí)間后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)先將房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，自租賃開始日或用于資本增值之日起，才能從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換無(wú)形資產(chǎn)，自租賃開始日或用于資本增值之日起，才能從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。為投資性房地產(chǎn)?！締芜x題】下列項(xiàng)目中，屬于外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的是（ ）。A.企業(yè)購(gòu)入的寫字樓直接出租B.企業(yè)購(gòu)入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓C.企業(yè)購(gòu)入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓，之后改為持有以備增值D.企業(yè)購(gòu)入的寫字樓自用2年后再出租【答案】：A【解析】：選項(xiàng)B屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)

8、，在購(gòu)入的同時(shí)對(duì)外出租或用于資本增值，才屬于外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)，選項(xiàng)C和D錯(cuò)誤。一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量計(jì)量（四（四）投資性房地產(chǎn)的計(jì)量原則）投資性房地產(chǎn)的計(jì)量原則一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量計(jì)量 成本：購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于資產(chǎn)的其他支出成本：購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于資產(chǎn)的其他支出外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)外購(gòu)的投資性房地產(chǎn) 成本：土地開發(fā)費(fèi)用、建筑成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、成本：土地開發(fā)費(fèi)用、建筑成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用自行建造的投資性房地產(chǎn)自行

9、建造的投資性房地產(chǎn)建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失計(jì)入當(dāng)期損益，還是計(jì)入建造成本？建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失計(jì)入當(dāng)期損益，還是計(jì)入建造成本？建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失計(jì)入當(dāng)期損益建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失計(jì)入當(dāng)期損益【單選題】甲公司于2X20年5月1日購(gòu)入一塊土地的使用權(quán)，并在這塊土地上建造兩棟廠房。2X20年9月1日，甲公司與乙公司簽訂款租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。約定該廠房于完工時(shí)開始出租。2X20年9月30日，兩棟廠房同時(shí)完工。該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值為2400萬(wàn)元，兩棟廠房實(shí)際發(fā)生的建造成本均為300萬(wàn)元（包括建造期間無(wú)形資產(chǎn)的攤銷），能夠單獨(dú)計(jì)量。甲公司采用成本模式對(duì)

10、投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。則甲公司2X20年9月30日投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。A.1350 B.1500 C.2400 D.1200【答案】：B【解析】：投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值=1200+300=1500萬(wàn)元。一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出資本化支出費(fèi)用化支出02資本化資本化費(fèi)用化費(fèi)用化、 后續(xù)支出不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件：后續(xù)支出不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件：修理。修理。 修理支出是由于資產(chǎn)不能正常運(yùn)行，發(fā)修理支出是由于資產(chǎn)不能正常運(yùn)行，發(fā)生支出是為了原有功能的維持，不涉及生支出是為了原有功能的維持，不

11、涉及房屋結(jié)構(gòu)變化。房屋結(jié)構(gòu)變化。 后續(xù)支出滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件：后續(xù)支出滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件：改擴(kuò)建改擴(kuò)建 改擴(kuò)建支出主要是推倒重置、增加功改擴(kuò)建支出主要是推倒重置、增加功能、擴(kuò)大面積，房屋結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。能、擴(kuò)大面積，房屋結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。一、一、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出后續(xù)支出：投資性房地產(chǎn)經(jīng)初始計(jì)量并入賬后，又發(fā)生的與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的支出，比如改擴(kuò)建支出、日常維護(hù)支出等。企業(yè)對(duì)某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)核算，再開發(fā)期間不計(jì)不計(jì)提折舊或攤銷。提折舊或攤銷。資本化資本化二、資

12、本化支出二、資本化支出資本化費(fèi)用化后續(xù)支出后續(xù)支出支出計(jì)入成本，資產(chǎn)增加投資性房地產(chǎn)在建【判斷題】企業(yè)對(duì)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行再開發(fā)，且將來(lái)仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)當(dāng)對(duì)該資產(chǎn)繼續(xù)計(jì)提折舊或攤銷。答案：錯(cuò)誤二、資本化支出二、資本化支出【例】安淮公司發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)（假設(shè)安淮公司采用成本模式計(jì)量）：（1）2X20年2月，安淮公司與宏偉公司的一項(xiàng)廠房經(jīng)營(yíng)租賃合同即將到期。原價(jià)為18 000 000元，已計(jì)提折舊4 000 000元。為了提高廠房的租金收入，安淮公司決定在租賃期滿后對(duì)廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與金源公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時(shí)將廠房出租給金源公司。2月10日

13、，與宏偉公司的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。12月10日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出1 000 000元，即日按照租賃合同出租給金源公司。二、資本化支出二、資本化支出 2X202X20年年2 2月月1010日，廠房租賃到期，開始改擴(kuò)建，日，廠房租賃到期，開始改擴(kuò)建，借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）廠房（在建） 14 000 000 14 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 4 000 000 4 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 18 000 000 18 000 000 2 2X2X20 0年年1212月月

14、1010日，歸集改擴(kuò)建成本，日，歸集改擴(kuò)建成本，借借 ：投資性房地產(chǎn)：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）廠房（在建） 1 000 000 1 000 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 1 000 000 1 000 000完工完工后，后，借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)廠房廠房 15 000 00015 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)廠房（在建）廠房（在建） 15 000 00015 000 000二、資本化支出二、資本化支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的（如企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)發(fā)生的支出日常維護(hù)發(fā)生的支出），應(yīng)當(dāng)再發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。費(fèi)用化費(fèi)用化

15、資本化費(fèi)用化后續(xù)支出后續(xù)支出支出計(jì)入損益，費(fèi)用增加其他業(yè)務(wù)成本三三、費(fèi)用、費(fèi)用化支出化支出【單選題】企業(yè)對(duì)其分類為投資性房地產(chǎn)的寫字樓進(jìn)行日常維護(hù)所發(fā)生的相關(guān)支出，應(yīng)當(dāng)計(jì)入的財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目（ ）。A.營(yíng)業(yè)成本B.投資收益C.管理費(fèi)用D.營(yíng)業(yè)外支出【答案】：A【解析】：投資性房地產(chǎn)的寫字樓進(jìn)行日常維護(hù)所發(fā)生的相關(guān)支出，屬于費(fèi)用化后續(xù)支出，應(yīng)該計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”賬戶，“其他業(yè)務(wù)成本”在利潤(rùn)表中，列示于“營(yíng)業(yè)成本”項(xiàng)目。三三、費(fèi)用、費(fèi)用化支出化支出【例】安淮公司發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)（假設(shè)安淮公司采用成本模式計(jì)量）：（2）2X21年2月安淮公司對(duì)其某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行日常維修，發(fā)生維修支出167 000元

16、，用銀行存款支付。三三、費(fèi)用、費(fèi)用化支出化支出 2 2X2X20 0年年2 2月，進(jìn)行日常維修，發(fā)生月，進(jìn)行日常維修，發(fā)生費(fèi)用化支出費(fèi)用化支出借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 167 000 167 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 167 000 167 00003任務(wù)三任務(wù)三 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 賬面計(jì)量模式 公允價(jià)值計(jì)量模式P A R T 計(jì)量模式的變更計(jì)量模式的選擇計(jì)量模式的選擇01后續(xù)后續(xù)計(jì)量計(jì)量成本模式（通常情況成本模式（通常情況）公允模式（特定條件公允模式（特定條件）一一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量 通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)

17、的進(jìn)行后續(xù)計(jì)量； 滿足特定條件時(shí)，也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 但是同一企業(yè)只能采用一種模式只能采用一種模式對(duì)所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。特定條件：特定條件：一一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量答：企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的靠取得的，可以采用公允價(jià)值計(jì)量模式。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相或類似房地產(chǎn)的市

18、場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。這兩個(gè)條件必須同時(shí)具備，缺一不可。成本模式計(jì)量成本模式計(jì)量02二二、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按（期）月計(jì)提折舊或攤銷 取得的租金收入，形成其他業(yè)務(wù)收入 投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，其減值損失再以后的會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回u成本模式計(jì)量原則：成本模式計(jì)量原則： 采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量，適用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)固定資產(chǎn)。 采用成本

19、模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量，適用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)無(wú)形資產(chǎn)。二二、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備使用過(guò)程中，資產(chǎn)在使用過(guò)程中，資產(chǎn)在耗用，可能發(fā)生貶值。耗用，可能發(fā)生貶值。收取租金。收取租金。確定開設(shè)的賬戶計(jì)提折舊或攤銷時(shí)計(jì)提折舊或攤銷時(shí)計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí)計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí)取得租金收入時(shí)取得租金收入時(shí)了解經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行賬務(wù)處理具體賬務(wù)處理：具體賬務(wù)處理：1.1.計(jì)提折舊或攤銷時(shí)計(jì)提折舊或攤銷時(shí)借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（累計(jì)攤銷）2.2

20、.計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí)計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí)借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備3.3.取的租金收入取的租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入二二、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以比照固定資產(chǎn)、無(wú)性房地產(chǎn)，可以比照固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的處理思路理解。形資產(chǎn)的處理思路理解。【單選題】企業(yè)對(duì)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，應(yīng)貸記（ ）。A.資本公積B.其他綜合收益C.其他業(yè)務(wù)收入D.投資收益【答案】：C【解析】：采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，形成其他業(yè)務(wù)收入。二二

21、、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)【例】安淮公司決定采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2X20年7月1日購(gòu)入一幢寫字樓，用于對(duì)外出租。該辦公樓的買價(jià)為3000萬(wàn)元，相關(guān)稅費(fèi)50萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用壽命20年，預(yù)計(jì)凈殘值為20萬(wàn)元，安淮公司采用直線法提取折舊。該辦公樓的年租金為400萬(wàn)元，于每年末收取。二二、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 2 2X20X20年年7 7月月1 1日，外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)，成本日，外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)，成本=3000+50=3050=3000+50=3050（萬(wàn)元（萬(wàn)元）借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 3050

22、3050 貸：銀行存款貸：銀行存款 30503050 2 2X20X20年末收取租金時(shí)年末收取租金時(shí)借：銀行存款借：銀行存款 200200 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 200200 2 2X20X20年提取折舊時(shí)，應(yīng)計(jì)提折舊額年提取折舊時(shí)，應(yīng)計(jì)提折舊額= = （3050-203050-20）20206 61212借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 75.7575.75 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 75.75 75.75 二二、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)、采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值公允價(jià)值模式計(jì)量模式計(jì)量03 資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量。公

23、允價(jià)值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)”賬戶，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”賬戶；公允價(jià)值低于賬面余額的差額，做相反分錄。 取得的租金收入，形成其他業(yè)務(wù)收入u公允價(jià)值公允價(jià)值模式計(jì)量原則：模式計(jì)量原則： 不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。三、采用公允價(jià)值三、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)三、采用公允價(jià)值三、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)公允公允價(jià)值變動(dòng)價(jià)值變動(dòng)使用過(guò)程

24、中，資產(chǎn)的使用過(guò)程中，資產(chǎn)的公允價(jià)值發(fā)生波動(dòng)。公允價(jià)值發(fā)生波動(dòng)。收取租金。收取租金。確定開設(shè)的賬戶期末期末公允價(jià)值發(fā)生公允價(jià)值發(fā)生變動(dòng)時(shí)變動(dòng)時(shí)取得租金收入時(shí)取得租金收入時(shí)了解經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行賬務(wù)處理三、采用公允價(jià)值三、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)具體賬務(wù)處理：具體賬務(wù)處理：1.1.公允價(jià)值上升公允價(jià)值上升借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益2.2.公允價(jià)值下降公允價(jià)值下降借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)3.3.取得租金收入取得租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入【多選題】下列各項(xiàng)中關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的表述不正確的是（ ）A.同一企業(yè)對(duì)投

25、資性房地產(chǎn)不能采用多種后續(xù)計(jì)量模式B.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)按月計(jì)提折舊或攤銷C.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性，房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入其他綜合收益D.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)期末公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入投資收益【答案】：CD【解析】：采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)期末公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益三、采用公允價(jià)值三、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)【例】2X20年8月，安淮公司與宏偉公司簽訂租賃協(xié)議，約定將安淮公司新建造的一棟寫字樓租賃給宏偉公司使用，租賃期為10年。當(dāng)年10月1日，該寫字樓完工并開始起租，寫字樓的

26、工程造價(jià)為5 000萬(wàn)元。安淮公司采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2X20年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為6 600萬(wàn)元。三、采用公允價(jià)值三、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 2 2X20X20年年10月月1日，寫字樓完工并開始起租，日，寫字樓完工并開始起租，借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 50 000 000 貸：在建工程貸：在建工程 50 000 000 2X20年年12月月31日，期末公允價(jià)值計(jì)量，日，期末公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值變動(dòng)額公允價(jià)值變動(dòng)額=66 000 000-50 000 000=16 000 000（元）（元）借：投資性

27、房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)公允價(jià)值變動(dòng) 16 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 16 000 000后續(xù)計(jì)量模式的變更后續(xù)計(jì)量模式的變更04四、計(jì)量模式的變更四、計(jì)量模式的變更會(huì)計(jì)政策變更會(huì)計(jì)政策變更成本模式成本模式公允價(jià)值模式公允價(jià)值模式u 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)u 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）u 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 原價(jià) 累計(jì)折舊額或攤銷額 減值金額u 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本 原價(jià)公允價(jià)值賬面價(jià)值留存收益留存收益盈余公積盈余公積未分配利潤(rùn)未分配利潤(rùn)R R1-R1-R四、計(jì)量模式的變更四、計(jì)量模式的

28、變更會(huì)計(jì)政策變更會(huì)計(jì)政策變更成本模式成本模式公允價(jià)值模式公允價(jià)值模式借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本（變更日公允價(jià)值）成本（變更日公允價(jià)值） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)（原價(jià)）貸：投資性房地產(chǎn)（原價(jià)） 利潤(rùn)分配利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn)（或借）未分配利潤(rùn)（或借） 盈余公積（或借）盈余公積（或借）【例】安淮公司將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2X20年1月1日，安淮公司認(rèn)為出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定將該投資性

29、房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。該寫字樓的原價(jià)為20000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊400萬(wàn)元。2X20年1月1日，該寫字樓的公允價(jià)值為26000萬(wàn)元。假設(shè)安淮公司按凈利潤(rùn)的10%計(jì)提盈余公積。四、計(jì)量模式的變更四、計(jì)量模式的變更u 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 2000020000u 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 400400u 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)成本成本 2600026000公允價(jià)值 26000賬面價(jià)值19600留存收益留存收益64006400盈余公積盈余公積640640未分配利潤(rùn)未分配利潤(rùn)5760576010%10%90%90%四、計(jì)量模式的變更四、計(jì)量模式的變更【例】安淮公

30、司將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2X20年1月1日，安淮公司認(rèn)為出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定將該投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。該寫字樓的原價(jià)為20000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊400萬(wàn)元。2X20年1月1日，該寫字樓的公允價(jià)值為26000萬(wàn)元。假設(shè)安淮公司按凈利潤(rùn)的10%計(jì)提盈余公積。四、計(jì)量模式的變更四、計(jì)量模式的變更借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 26 00026 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 400400 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 20 0

31、0020 000 利潤(rùn)分配利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn)未分配利潤(rùn) 5 7605 760 盈余公積盈余公積 640640【單選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值的差額會(huì)對(duì)下列財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目產(chǎn)生影響的是（ ）。A.資本公積 B.營(yíng)業(yè)外收入C.未分配利潤(rùn) D.投資收益【答案】：C【解析】：成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)變更會(huì)計(jì)政策進(jìn)行處理，并按計(jì)量模式變更時(shí)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值差額，調(diào)整期初有所收益，計(jì)入“未分配利潤(rùn)”和“盈余公積”賬戶。四、計(jì)量模式的變更四、計(jì)量模式的變更04任務(wù)任務(wù)4 4 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處

32、置 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 投資性房地產(chǎn)的處置P A R T轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日01轉(zhuǎn)換形式轉(zhuǎn)換日一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換后續(xù)計(jì)量模式的變更后續(xù)計(jì)量模式的變更房地產(chǎn)用途發(fā)生變更成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)u投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與后續(xù)計(jì)量模式變更的區(qū)分投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與后續(xù)計(jì)量模式變更的區(qū)分確鑿證據(jù)：（1）企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議；（2）房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變，如自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）一）投資性房地產(chǎn)

33、的投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式轉(zhuǎn)換形式01投資性房地產(chǎn)開始自用05作為存貨的房地產(chǎn)改為出租04自用建筑物停止自用，改為出租03自用土地使用權(quán)停止自用，改用于賺取租金或資本增值02房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營(yíng)出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對(duì)外銷售投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換存貨或自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)租賃期開始日、或用于資本增值日租賃期開始日、或用于資本增值日達(dá)到自用房地產(chǎn)狀態(tài)達(dá)到自用房地產(chǎn)狀態(tài)租賃期滿，企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議租賃期滿，企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對(duì)外出售的日期明確表明將其重新開發(fā)用于對(duì)外出售的

34、日期（二二）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換日）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換日【多選題】關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定，下列說(shuō)法中正確的有（ ）。A.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，其轉(zhuǎn)換日為租賃合同簽訂日 B.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期C.自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值，其轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期 D.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，其轉(zhuǎn)換日為承租人支付的第一筆租金的日期 【答案】：BC【解析】：作為存貨的房地產(chǎn)改為出

35、租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，其轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。選項(xiàng)AD錯(cuò)誤。一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換成本模式下成本模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)02一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（二）成本模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換二）成本模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換開設(shè)賬戶開發(fā)產(chǎn)品固定資產(chǎn)累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備開設(shè)賬戶投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備自用房地產(chǎn)或存貨自用房地產(chǎn)或存貨投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換對(duì)應(yīng)科目一一結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)科目一一結(jié)轉(zhuǎn)成本模式下，

36、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換不影響企業(yè)的當(dāng)期損益。成本模式下，投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換不影響企業(yè)的當(dāng)期損益。一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（二二）成本模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換）成本模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換1.1.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備2.2.投資性投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換對(duì)

37、應(yīng)科目一一結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)科目一一結(jié)轉(zhuǎn)一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（二二）成本模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換）成本模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換1.1.存貨存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品2.2.投資性投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨借：開發(fā)產(chǎn)品 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 存存 貨貨投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換對(duì)應(yīng)科目一一結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)科目一一結(jié)轉(zhuǎn)一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【單選題】企業(yè)發(fā)生的下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中，不會(huì)影響營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的是（ ）。A.將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為采用

38、成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)B.出租投資性房地產(chǎn)收取租金C.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)按月計(jì)提折舊（攤銷）D.出售投資性房地產(chǎn)取得處置收入【答案】：A【解析】：選項(xiàng)B，出租投資性房地產(chǎn)收取租金，計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，影響營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。選項(xiàng)C，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)按月計(jì)提折舊（攤銷），計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本，影響營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。選項(xiàng)D，出售投資性房地產(chǎn)取得處置收入，計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，影響營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【例】安淮公司2X20年10月，因租賃期滿，董事會(huì)決定發(fā)生如下兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（1）10月1日，安淮公司將其出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生

39、產(chǎn)商品。該項(xiàng)房地產(chǎn)賬面價(jià)值為4 800萬(wàn)元，其中，原價(jià)6 000萬(wàn)元，累計(jì)已提折舊1 200萬(wàn)元。假設(shè)該公司采用成本模式。2X202X20年年1010月月1 1日日借：固定資產(chǎn) 48 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 12 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) 48 000 000 累計(jì)折舊 12 000 000（1 1）成本模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)）成本模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【例】安淮公司2X20年10月，因租賃期滿，董事會(huì)決定發(fā)生如下兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（2）10月1日，安淮公司將出租的寫字樓收回，并作出書面決議，將該寫字

40、樓重新開發(fā)用于對(duì)外銷售，即由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。該項(xiàng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，原價(jià)為5 500萬(wàn)元，累計(jì)已計(jì)提折舊1 500萬(wàn)元。2X202X20年年1010月月1 1日日借：開發(fā)產(chǎn)品 40 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 15 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) 55 000 000（1 1）成本模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)）成本模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)（2 2）成本模式下非）成本模式下非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【例】安淮公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，2X20年10月，經(jīng)公司董事會(huì)

41、決議，發(fā)生如下兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（1）10月10日，安淮公司與江南公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將其擁有的一棟使用的寫字樓出租，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，租賃開始日為2X20年11月1日，租賃期為3年。2X20年11月1日，這棟辦公樓的賬面余額為600 000 000元，已提折舊6 000 000元。假設(shè)安淮公司所在城市不存在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。2X202X20年年1111月月1 1日日借：投資性房地產(chǎn)寫字樓 600 000 000 累計(jì)折舊 6 000 000 貸：固定資產(chǎn) 600 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 6 000 000一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【例】安淮公司是從

42、事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，2X20年10月，經(jīng)公司董事會(huì)決議，發(fā)生如下兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（2）10月11日，安淮公司與東方公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓不再出售改用作出租，租賃開始日為2X20年11月1日，租賃期為3年。2X20年11月1日，這棟辦公樓的賬面余額為50 000 000元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2X202X20年年1111月月1 1日日借：投資性房地產(chǎn)寫字樓 50 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 50 000 000（2 2）成本模式下非）成本模式下非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值公允價(jià)值模式下模式下投資性房地

43、產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)03一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（三）公允價(jià)值三）公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換成本模式下成本模式下轉(zhuǎn)換后房地產(chǎn)的入賬價(jià)值轉(zhuǎn)換后房地產(chǎn)的入賬價(jià)值公允價(jià)值模式下公允價(jià)值模式下轉(zhuǎn)換后房地產(chǎn)的入賬價(jià)值轉(zhuǎn)換后房地產(chǎn)的入賬價(jià)值轉(zhuǎn)換前房地產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的公允價(jià)值一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（三）公允價(jià)值三）公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換借貸方差額借貸方差額差額處理分多種情況轉(zhuǎn)換后房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后房地產(chǎn)按轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的公允價(jià)值入賬

44、轉(zhuǎn)換前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前房地產(chǎn)所開設(shè)賬戶從相反方向轉(zhuǎn)銷一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（三）公允價(jià)值三）公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)存貨存貨投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值公允價(jià)值計(jì)量，借方差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，貸方差額計(jì)入貸方差額計(jì)入“其他綜合收益其他綜合收益”自用房地產(chǎn)或存貨按公允價(jià)值公允價(jià)值計(jì)量，差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（三）公允價(jià)值三）公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)或自用房地產(chǎn)或存貨存貨投資性房地產(chǎn)按公允

45、價(jià)值公允價(jià)值計(jì)量，貸方差額計(jì)入貸方差額計(jì)入“其他綜合收益其他綜合收益” 如果投資性房地產(chǎn)一直采用公允價(jià)值模式計(jì)量，每月公允價(jià)值變化不會(huì)太大，所以調(diào)增的利潤(rùn)額也不會(huì)有太大影響。 在轉(zhuǎn)換時(shí)，房地產(chǎn)的公允價(jià)值大于轉(zhuǎn)換前房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，產(chǎn)生的貸方差額巨大。如果將該差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益，就會(huì)大幅度的調(diào)增利潤(rùn)額。為了防止上市公司巨額虛增利潤(rùn)，我們將這部分差額記入其他綜合收益，列入權(quán)益類科目，顯示未來(lái)可實(shí)現(xiàn)的收益。一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【單選題】甲公司原自用辦公大樓的賬面原值為7,500萬(wàn)元，已提折舊1,000萬(wàn)元，已提減值準(zhǔn)備650萬(wàn)元。轉(zhuǎn)化日，辦公大樓公允價(jià)值為5,500萬(wàn)元

46、，甲公司將該辦公大樓對(duì)外出租，并采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不考慮其他因素，則轉(zhuǎn)化日應(yīng)計(jì)入“其他綜合收益”科目的金額為（ ）萬(wàn)元。A.2000 B.350C.1000 D.0【答案】：D【解析】：轉(zhuǎn)換前固定資產(chǎn)賬面價(jià)值為5850萬(wàn)元，轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的公允價(jià)值為5500萬(wàn)元，非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，產(chǎn)生了借方差額350萬(wàn)元，應(yīng)該計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”賬戶。那么轉(zhuǎn)化日應(yīng)計(jì)入“其他綜合收益”科目的金額為零。自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)或存貨或存貨投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)或存貨按按公允價(jià)值公允價(jià)值計(jì)量，差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”開設(shè)賬戶固定資產(chǎn)累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備開設(shè)賬戶投資性房地

47、產(chǎn)成本投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)借：固定資產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值） 貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價(jià)值變動(dòng)（或借） 公允價(jià)值變動(dòng)損益（或借）一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)或存貨或存貨投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值公允價(jià)值計(jì)量，借方差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，貸方差額計(jì)入貸方差額計(jì)入“其他綜合收益其他綜合收益”開設(shè)賬戶固定資產(chǎn)累計(jì)折舊固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備開設(shè)賬戶投資性房地產(chǎn)成本投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)借：投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值） 累計(jì)折舊 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：固定資產(chǎn) 其他綜合收益一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【例】

48、安淮公司2X20年10月，因租賃期滿，發(fā)生如下兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（1）10月15日，安淮公司將出租的寫字樓A收回，開始作為辦公樓使用，當(dāng)日寫字樓的公允價(jià)值為5 800萬(wàn)元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，賬面價(jià)值為5 750萬(wàn)元，其中成本為5 500萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值250萬(wàn)元。借：固定資產(chǎn) 58 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)成本 55 000 000 公允價(jià)值變動(dòng) 2 500 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 500 000（1 1）公允價(jià)值）公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【例】安淮公司2

49、X20年10月，因租賃期滿，發(fā)生如下兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（1）10月15日，安淮公司將出租的寫字樓A收回，開始作為辦公樓使用，當(dāng)日寫字樓的公允價(jià)值為5 800萬(wàn)元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，賬面價(jià)值為5 750萬(wàn)元，其中成本為5 500萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值250萬(wàn)元?！纠堪不垂?X20年10月，因租賃期滿，發(fā)生如下兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（2）10月15日，安淮公司將出租的寫字樓B收回，并作出書面決議，將該寫字樓重新開發(fā)用于對(duì)外銷售，即由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨，當(dāng)日的公允價(jià)值為5 800萬(wàn)元。該項(xiàng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為5 500萬(wàn)元，其中，成本為5 000萬(wàn)元，公允

50、價(jià)值變動(dòng)為增值500萬(wàn)元。借：開發(fā)產(chǎn)品 58 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)成本 50 000 000 公允價(jià)值變動(dòng) 5 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 3 000 000（1 1）公允價(jià)值）公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【例】安淮公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，2X20年10月，經(jīng)公司董事會(huì)決議，發(fā)生如下兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（1）10月10日，安淮公司與江南公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將其擁有的一棟使用的寫字樓出租，租賃開始日為2X20年11月1日，租賃期為5年。2X20年11月1日，這棟寫字樓的賬面余額

51、為600 000 000元，已提折舊60 000 000元，公允價(jià)值為450 000 000元。假設(shè)安淮公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。借：投資性房地產(chǎn)成本 450 000 000 累計(jì)折舊 60 000 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 90 000 000 貸：固定資產(chǎn) 600 000 000（2 2）公允價(jià)值模式下非）公允價(jià)值模式下非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換【例】安淮公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，2X20年10月，經(jīng)公司董事會(huì)決議，發(fā)生如下兩筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：（2）10月11日，安淮公司與東方公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，

52、將其開發(fā)的一棟寫字樓不再出售，改用作出租，租賃開始日為2X20年11月1日，租賃期為5年。2X20年11月1日，這棟寫字樓的賬面余額為600 000 000元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，公允價(jià)值為620 000 000元，轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。借：投資性房地產(chǎn)成本 620 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 600 000 000 其他綜合收益 20 000 000（2 2）公允價(jià)值模式下非）公允價(jià)值模式下非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)一、一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的處置投資性房地產(chǎn)的處置 賬面模式下的賬務(wù)處理公允價(jià)值模式下的賬務(wù)處理

53、04二二、投資性房地產(chǎn)的處置投資性房地產(chǎn)的處置處置是指出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)，還包括非貨幣性交易減少的投資性房地產(chǎn)，和發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損等。（一（一）成本）成本模式下模式下u 按收到的處置收入凈額確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入按收到的處置收入凈額確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入u 按賬面價(jià)值確認(rèn)其他的業(yè)務(wù)成本按賬面價(jià)值確認(rèn)其他的業(yè)務(wù)成本 借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)二二、投資性房地產(chǎn)的處置投資性房地產(chǎn)的處置【例】安淮公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計(jì)量。租賃期屆滿后，安淮公司將該棟寫字樓出售給悅來(lái)公司，合同價(jià)款為2 000萬(wàn)元，悅來(lái)公司已用銀行存款付清。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為