淺析房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營與管理-

1、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理課程論文題目淺析房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營與管理姓名:班級:學(xué)號:學(xué)院:淺析房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營與管理摘要:我國的房地產(chǎn)業(yè)已成為居民的消費熱點和推動國民經(jīng)濟發(fā)展新的經(jīng)濟增長點。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理的實際,聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的基本理論知識, 借鑒相關(guān)網(wǎng)絡(luò)資訊,從項目公司團隊組成、項目前期策劃、項目建設(shè)管理、銷售包裝及售后服務(wù)等幾個方面談?wù)劮康禺a(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營及管理。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營管理一、項目公司組建及團隊組成一個項目的成敗,除了市場環(huán)境等客觀條件的制約外,項目公司經(jīng)營機構(gòu)的強勢配置是相當(dāng)重要的。在市場經(jīng)濟迅速發(fā)展的今天,企業(yè)如何瞄準(zhǔn)市場進行經(jīng)濟決策,如何通過強強

2、聯(lián)合壯大自己的競爭實力,如何利用資本市場解決低成本的營運資金等問題是現(xiàn)代企業(yè)家們經(jīng)常思考并要加以解決的問題。所以,資金實力較雄厚的一方必須絕對控股,擁有對日常經(jīng)營性活動進行決策的權(quán)力,這樣才有利于企業(yè)在激烈的市場競爭中把握因應(yīng)市場需求而進行及時調(diào)整的主動權(quán),有利于企業(yè)的生存和發(fā)展。其次,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項經(jīng)濟不可避免地需要法律、會計、建筑規(guī)劃、投資咨詢、物業(yè)管理等專業(yè)意見的支持。在競爭激烈的現(xiàn)代企業(yè)制度下一定要建立與相關(guān)專業(yè)機構(gòu)合作的團隊,由專業(yè)人士對項目開發(fā)經(jīng)營的各個階段提供專業(yè)意見,供董事會及經(jīng)營機構(gòu)決策時參考。再次,要加強并完善項目公司經(jīng)營機構(gòu)的建設(shè),建立總經(jīng)理向董事會負(fù)責(zé)、董事會向股

3、東負(fù)責(zé)、總經(jīng)理在董事會授權(quán)范圍內(nèi)的自主決策,并接受監(jiān)事會監(jiān)督的經(jīng)營管理機制,確保項目公司靈活運作、規(guī)范經(jīng)營。二、前期策劃階段的管理項目開發(fā)的前期策劃是地盤成敗的關(guān)鍵,首先要抓好市場調(diào)查分析、項目可行性研究,解決該地盤要瞄準(zhǔn)的客戶群體即市場定位問題。(一市場調(diào)查及市場定位的重要性以往開發(fā)商僅僅認(rèn)為只要把房子建得牢固美觀,就不愁沒有顧客光顧,只要自己造的房子好就不怕沒有人買。這是在買方市場情況下的一種陳舊思想。如今在賣方市場的條件下,如果開發(fā)商一味地閉門造車,只追求“作品”的“自我欣賞”,那么到了銷售階段,將是“一籌莫展”了。許許多多的事例充分證明了脫離市場,脫離客戶的需求進行盲目開發(fā),制作出所謂

4、的“精品”必將被市場淘汰。我們在任何項目開發(fā)設(shè)計之前,一定要進行充分的市場調(diào)查,做到準(zhǔn)確定位,必須先解決自己生產(chǎn)的“產(chǎn)品”要面向哪一類客戶群的問題。這里,不妨舉一些失敗的例子作為借鑒,某項目由于忽視了該地區(qū)環(huán)境氣候特點,使得該地區(qū)的人長期形成的對住宅南北對流的傳統(tǒng)習(xí)慣要求,導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)的547套單元住宅中有206套單元房以成本的七折出售尚無人問津,隨著周圍新的住宅樓盤的不斷建成,這些不合需求的單元套房將成為企業(yè)的巨大包袱。所以,在前期策劃時,進行充分市場調(diào)查及對調(diào)查資料進行準(zhǔn)確分析,以確定正確的發(fā)展路向,找準(zhǔn)市場定位,是項目開發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。(二市場調(diào)查的內(nèi)容(1房型:當(dāng)?shù)鼐用駥Ω黝惙?/p>

5、型的需求比例。(2單元面積:每一種房型的面積控制指標(biāo)。(3平面布局:當(dāng)?shù)鼐用駥Ψ课萜矫婀δ茉O(shè)計的傳統(tǒng)習(xí)慣要求,對房屋朝向、通風(fēng)、采光的特殊要求(如南北朝向、面海、面江河等。(4建筑物檔次:正確確定擬建商品房的檔次,與開發(fā)路段居民購買力相吻合。(5擬開發(fā)項目周圍已投入市場地盤的銷售情況(銷售價格及已出售成數(shù)。(三可行性研究在上述充分調(diào)查的基礎(chǔ)上擬寫可行性研究報告,從技術(shù)指標(biāo)(土地技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)(建筑成本、市場指標(biāo)(預(yù)計銷售價格及政府的相關(guān)稅費、銷售速度及現(xiàn)金流量預(yù)測(財務(wù)費用,不可預(yù)見費等多方面綜合測算,充分考慮各種不利因素,排除各種干擾及主觀意識,讓可行性報告客觀公正地表達(dá)現(xiàn)狀、預(yù)測未來,

6、作為今后投資控制的依據(jù),堅決杜絕以往那種以領(lǐng)導(dǎo)意圖作為可行性研究報告結(jié)論是否可行的依據(jù)。(四總體配套策劃隨著生活水平的不斷提高,民眾住宅本身功能、質(zhì)量要求提高之外,也同時注意小區(qū)生活環(huán)境的配套,前期策劃時應(yīng)做好以下幾項規(guī)劃:綠化設(shè)計:盡量創(chuàng)造富有生活氣息的綠化環(huán)境,并配上品味不俗的局部園林進行點綴。道路配套:道路設(shè)計應(yīng)確保車輛交通順暢,疏散合理,路燈設(shè)計別致新穎。人流與出入車輛盡量互不干擾,并注意無障礙設(shè)計。公建配套:應(yīng)配套會所,會所內(nèi)應(yīng)設(shè)健身房、兒童活動室、棋牌室、游泳池等,供住戶休閑使用,以服務(wù)為主,收取成本費。學(xué)校配套:若為住宅小區(qū),規(guī)劃部門要求配套中小學(xué)校時,宜與名牌學(xué)校聯(lián)合辦學(xué),對提

7、高小區(qū)的品牌大有裨益,對住宅小區(qū)的銷售可以起到促進作用形成良性循環(huán)。(五新的設(shè)計理念的合理使用目前許多居民對傳統(tǒng)的單元房感到乏味,所以不斷有復(fù)式住宅、錯層住宅、排屋、連體別墅、獨立別墅等各類新的住宅設(shè)計理念產(chǎn)生,以滿足不同客戶群體的需求。不過,這里值得一提的是任何一種新生事物都要接受市場的檢驗,對于不太適用的設(shè)計即使概念再新,最終都會被市場淘汰。某省的別墅小區(qū)推出的排屋,采用了錯層設(shè)計理念,但從地盤開售至今三年多來,連一套都沒有售出,而同一地盤的獨立別墅、連體別墅及高級公寓均可順暢出售。我們應(yīng)提倡新的理念,提倡大膽創(chuàng)新,但同時也要考慮傳統(tǒng)習(xí)慣及經(jīng)濟實用性,否則將事與愿違。三、工程建設(shè)階段的管理

8、前面談到前期策劃是樓盤成敗的關(guān)鍵,那么在確定了開發(fā)定位之后,在實施建設(shè)過程中,其管理又是相當(dāng)重要的,因為它直接關(guān)系到工程的進度、質(zhì)量和造價,直接關(guān)系到項目開發(fā)成本的控制問題。三者的關(guān)系是盤根結(jié)締的,在確保質(zhì)量、保證進度的前提下把建造成本壓到最低。(一工程進度管理主要是選好施工單位抓好各種工序搭接的總進度計劃設(shè)計,并有足夠的流動資金支持工程的建設(shè)。工程實際施工進度要不斷與計劃進度進行比較,若出現(xiàn)滯后的情況應(yīng)及時查找原因,制定相應(yīng)的措施及時趕上,因為相當(dāng)一部分的建設(shè)資金主要由銀行借款解決,工期的快慢直接影響到財務(wù)成本問題,即直接影響到開發(fā)的總成本。同時,工程建設(shè)進度也為工程的預(yù)售創(chuàng)造條件,工程進度

9、快就可以爭取盡早預(yù)售,盡快讓投入的建設(shè)資金回籠,并能確保按預(yù)售合同所簽訂的交樓時間如期交付使用,不會引起各類賠償、罰款等經(jīng)濟糾紛,影響樓盤聲譽及公司的經(jīng)營業(yè)績。(二工程造價管理應(yīng)形成如下制度及抓好以下幾個方面的工作(1招標(biāo)制度。對選擇施工單位、采購主要機電設(shè)備及建筑原材料實行招標(biāo)擇優(yōu)的辦法。一方面,在招標(biāo)中應(yīng)標(biāo)者必然提供各種優(yōu)惠條件,達(dá)到了壓低造價的目的;另一方面,在招標(biāo)評標(biāo)過程中能做到貨比三家,避免了決策的盲目性。(2工程造價實行加系數(shù)一次性包干的作法。目前建筑工程造價超預(yù)算的情況十分普遍,其原因不外是設(shè)計變更、政策性調(diào)價、三材市場價格波動。所以只有采用工程預(yù)算加系數(shù)包干的作法才可以有效控制

10、工程造價,控制建設(shè)成本開支,按預(yù)算執(zhí)行。而采取該辦法的關(guān)鍵在招標(biāo)前應(yīng)認(rèn)真審圖,并充分醞釀確定設(shè)備選型及有關(guān)建材的檔次,其次,在施工中應(yīng)盡量避免設(shè)計變更的情況產(chǎn)生,同時要注意工程質(zhì)量的跟蹤監(jiān)督。(3抓好隱蔽工程的現(xiàn)場簽證管理及設(shè)計變更的審批,要確保一次性就能得到貫徹實施,抓好隱蔽工程的現(xiàn)場簽證管理是防止工程造價增加的一道重要環(huán)節(jié)。嚴(yán)格設(shè)計變更的審批制度,在變更前應(yīng)充分論證對非變更不可的項目才給予核批。由于工程建設(shè)歷時較長,在現(xiàn)代科技條件下,建筑材料的新舊更替更為頻繁。所以“設(shè)計變更是絕對的,設(shè)計不變更則是相對的”,重要的是我們?nèi)绾伟押眠@個關(guān),盡最大努力降低建造費用,為企業(yè)爭取最大的經(jīng)濟效益。(三

11、施工質(zhì)管理目前施工質(zhì)量管理主要由施工隊自檢、監(jiān)理公司復(fù)檢、建設(shè)單位核檢、政府質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)監(jiān)督管理四部分組成,這里主要談前三個部分的管理工作。(1施工單位自檢:這是質(zhì)量保障的基礎(chǔ),因為它始終貫穿于項目建設(shè)的全過程,所以必須監(jiān)督施工單位建立健全質(zhì)量自檢管理體系,把質(zhì)量隱患扼殺在萌芽狀態(tài)。(2監(jiān)理公司復(fù)檢:是對施工單位自檢的全面監(jiān)督,社會監(jiān)理能夠站在公平的立場上嚴(yán)把工程質(zhì)量。值得一提的是,建設(shè)單位一定要依據(jù)經(jīng)監(jiān)理單位認(rèn)可的工程月進度報表支付工程進度款,這樣才能保證社會監(jiān)理的效力。(3建設(shè)單位核檢:是對施工單位自檢及監(jiān)理公司復(fù)檢必要補充。很多建設(shè)單位認(rèn)為,請了監(jiān)理公司以后,工程質(zhì)量就可以高枕無優(yōu)。但僅

12、僅只有監(jiān)理公司監(jiān)督是不夠的,因為建設(shè)單位實際參與了質(zhì)量監(jiān)督,工程質(zhì)量才多了一層保障。項目公司的工程部應(yīng)參與每道工序的質(zhì)量抽查,做到心中有數(shù)。(4工地現(xiàn)場及室外總體的建設(shè)管理。工地現(xiàn)場應(yīng)注意防火、防盜、防意外事故,保證施工安全。室外總體應(yīng)清理整潔做到文明施工。有條件的工地盡量爭取與主體結(jié)構(gòu)配合,盡早完成室外總體管線、道路、綠化的施工,為物業(yè)的預(yù)售及銷售營造氣氛,爭取商機。四、市場應(yīng)銷管理市場營銷的關(guān)鍵在于把握市場、把握客戶,是一門很深的學(xué)問。“酒香不怕巷深”的時代已經(jīng)過去了,因為現(xiàn)在的“香醇美酒”實在太多,所以必須對自己開發(fā)的產(chǎn)品作充分的廣告宣傳。開發(fā)商對所開發(fā)物業(yè)進行銷售包裝及廣告宣傳并非在物

13、業(yè)建成之后,對成片開發(fā)的項目更是要在征用土地之后就對地盤進行廣告宣傳,營造氣氛,創(chuàng)造一個新的賣點。通常應(yīng)抓好以下幾個方面的工作。(一取得土地時的宣傳這時的宣傳主要側(cè)重于讓準(zhǔn)客戶們了解在某個地段某房地產(chǎn)開發(fā)公司已獲批何種用地性質(zhì)的土地,讓準(zhǔn)客戶們在選擇適合自己意愿中地理位置的地盤有個心理準(zhǔn)備,并在其購房計劃中占有一席之地,形成拭目以待的效果。(二建設(shè)期的廣告宣傳該階段的廣告宣傳關(guān)鍵在制造賣點,所以應(yīng)注意總體規(guī)劃模型俗稱沙盤及樣板房的制作,把整個小區(qū)的規(guī)劃藍(lán)圖展現(xiàn)給來訪的客戶,并讓客戶切身體驗建成后住宅的空間感及適用性。同時宜在報紙上大力推廣并附上平面圖及每套單元房的面積,以供準(zhǔn)客戶們計議盤算。上

14、述宣傳是項目預(yù)售的關(guān)鍵,預(yù)售成果直接關(guān)系到資金的回籠及資金財務(wù)成本。該階段的宣傳十分重要。(三注重促銷手段及付款方式的多樣化應(yīng)注意找到合適的按揭銀行,這是成功售樓的關(guān)鍵因素之一,因為目前單元套房的售價已大超出了普通民眾的承受能力。許多市民只有通過銀行按揭、每月供樓的方式才能解決購樓資金問題。目前主要采取的付款方式有(1一次性付款。這種付款方式對發(fā)展商最有利,可以盡快回籠資金還貸,所以通?？梢越o予92-95%的折扣價,鼓勵客戶一次性付款。(2銀行按揭。有七成十年、八成十年不等,主要看樓市的漲跌情況。(3發(fā)展商分期收款。即客戶只要交納首期樓款(通常為總樓價的20%就可以入住,然后每月向發(fā)展商供樓款

15、,分一年期、兩年期、三年期不等,發(fā)展商在售價上分期付款的利息(俗稱分期費用。(四合理定價項目開發(fā)成本是定價的依據(jù),但是市場行情才是價格最重要的調(diào)節(jié)因素,如果偏離市場,那 么所定的價格在自己看來似乎很低,但卻無法被市場所接受,只會造成產(chǎn)品的滯銷。 所以,在定價 時,一定要對市場作充分調(diào)查,以低開高走的方式逐步將樓價推向高位營造出該樓盤極具升值 潛力的趨勢,有利于整個地盤的銷售。 (五巧妙調(diào)價 上面談到了地盤趨熱,樓價上調(diào)的情況。如果由于樓市總體趨勢下滑,并且附近有同類型地 盤推出競爭,需要對售價進行下調(diào)時也應(yīng)該采取巧妙手法變相降價,如在保持原售價的基礎(chǔ)上 贈送空調(diào)、 冰箱、 洗衣機等家電,甚至廚

16、房、 衛(wèi)生間的裝修等,或免交部分時段的物業(yè)管理費等。 這樣處理可以避免降價給已購樓者造成心理沖擊也可以避免降價對整個地盤造成不良的影響。 五、售后服務(wù)管理 房屋成功出售后,售后服務(wù)相當(dāng)重要,房地產(chǎn)項目開發(fā)的售后服務(wù)主要是物業(yè)管理。其關(guān)鍵 是提供的服務(wù)及巧妙處理客戶的各類投訴可安排富有經(jīng)驗的專兼職投訴接待員,創(chuàng)造安全、清 潔、舒適的生活環(huán)境。對于小區(qū)物業(yè)管理,開發(fā)商可以自己成立物業(yè)管理公司,連帶管理康樂設(shè) 施及配套商場、車庫的出租。當(dāng)然也可以委托有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司承包管理或與之合作管 理。不管以何種方式進行管理,其最終目的都是為了提供一種良好的售后服務(wù)。到位的物業(yè)管 理,一定會為后期開發(fā)銷售樹立好口碑,為后期工程的銷售工作帶來促進作用。物業(yè)管理主要體 現(xiàn)在收費標(biāo)準(zhǔn)與所提供的服務(wù)水平是否相當(dāng),如果不相當(dāng),必然造成不良后果。 對于大型房地產(chǎn)開發(fā)公司來說,建立自己的物業(yè)管理公司比較有利?？梢孕纬梢?guī)模效應(yīng)、 集團效應(yīng)。對于小型房