房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)的法律途徑有

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)的法律途徑有:出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。一、以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)1、內(nèi)涵:土地使用權(quán)出讓,是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓 給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、出讓方式:招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。3、年限:土地使用權(quán)出讓最高年限:居住用地七十年,工業(yè)用地五十 年,教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年,商業(yè)、旅游、娛樂 用地四十年,綜合或者其他用地五十年。(一以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)范圍:(1供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)用地和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地 以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地;(2 其他土地供地計(jì)劃公

2、布后一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者 的;(3劃撥土地使用權(quán)改變用用途,國(guó)有土地劃撥決定書或法律、 法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán),實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓 的;(4劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,國(guó)有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、 行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán),實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的; (5出讓土地使用權(quán)改變用途,國(guó)有土地劃撥決定書或法律、法 規(guī)、 行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán), 實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的; (6法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。 (二以協(xié)議方式取得國(guó)有土地使用權(quán)(1協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍出讓國(guó)有土地使用權(quán), 除依照法律、 法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)

3、、 拍賣或者掛牌方式出讓,方可采取協(xié)議方式,主要包括以下情況: a 、供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅、工業(yè)用地等各類經(jīng)營(yíng)性用地以 外用途的土地,其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的; b 、原劃撥、承租土地使用權(quán)申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓,經(jīng)依法批準(zhǔn),可以采 取協(xié)議方式,但國(guó)有土地計(jì)劃決定書、國(guó)有土地租賃合同、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除 外;c 、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓,經(jīng)依法批準(zhǔn),可以采取協(xié) 議方式,但國(guó)有土地劃撥決定書、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確 應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外;d 、出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期,經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的,可以采用協(xié)議

4、方 式。(2禁止性規(guī)定a 、 以協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確 定的最低價(jià)。b 、 協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、 征地 (拆 遷補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和,有基準(zhǔn)地 價(jià)的地區(qū),協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的 70%。低于最低價(jià)時(shí)國(guó)有土地使用權(quán)不得出讓。二、以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)1、內(nèi)涵:土地使用權(quán)劃撥,是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地 使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地 使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權(quán)不需要 使用者出錢購(gòu)買土地使用權(quán),而是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)

5、其無償?shù)?、無年限限制 的使用國(guó)有土地。但取得劃撥土地使用權(quán)的使用者依法應(yīng)當(dāng)繳納土地 使用稅。2、年限:以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定 外, 沒有使用期限的限制。 雖然 無償取得劃撥土地使用權(quán)沒有年限限 制,但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使 用土地的,國(guó)家應(yīng)當(dāng)無償收回劃撥土地使用權(quán),并可依法出讓。因城 市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求,也可以對(duì)劃撥土地使用權(quán)無償收 回,并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)的,其地上建筑物和其 他附著物歸國(guó)家所有,但應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。3、 以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的情形:根據(jù) 城市房地產(chǎn)管理法 第二十四條的

6、規(guī)定,下列建設(shè)用地的土地使用權(quán),確屬必需的,可以 由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥:(1國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地; (2城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地; (3國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地; (4法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。以劃撥方式取 得土地使用權(quán)的,經(jīng)主管部門登記、核實(shí),由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地 使用權(quán)證。4、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的限制性規(guī)定:劃撥土地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、 出租、抵押,但符合法定條件的也可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押:即土地使 用者為公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人,領(lǐng)有土地使用權(quán)證,地上建筑 物有合法產(chǎn)權(quán)證明,經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)其出讓并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金 或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵

7、交出讓金。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、 出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的,沒收其非法收入,并根據(jù)其情節(jié)處以 相應(yīng)罰款。三、以轉(zhuǎn)讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)1、 內(nèi)涵:土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為, 即土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn) 移給他人的行為。原擁有土地使用權(quán)的一方稱為轉(zhuǎn)讓人,接受土地使 用權(quán)的一方稱為受讓人。2、轉(zhuǎn)讓方式:包括出售、交換和贈(zèng)與等。3、 禁止性規(guī)定:未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、 利用土地的,土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。4、年限:土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán),其使用年限為 土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后 的剩余年限。5、“房地一并轉(zhuǎn)移”:土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其地上建筑物、其他附著 物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人, 享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地 上建筑物、其他附著物所有