哈爾濱市普通住宅電梯收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格

1、【精品文檔】如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學(xué)習(xí)與交流哈爾濱市普通住宅電梯收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格哈爾濱, 2014, 物業(yè), 哈爾濱市, 物業(yè)管理.精品文檔.哈爾濱市普通住宅電梯收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格      備注：      1.基本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 基本物業(yè)定價(jià)成本（包括基礎(chǔ)服務(wù)成本和級差服務(wù)成本）利潤（政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)幅度6%12%）法定稅金      2.法定稅金 基本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×稅率      

2、;二、哈爾濱最新物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)政策和法律依據(jù)      哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第一條  為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國價(jià)格法、物業(yè)管理?xiàng)l例、國家發(fā)展和改革委員會(huì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法、哈爾濱市物業(yè)管理?xiàng)l例、哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)<關(guān)于居民庭院環(huán)境衛(wèi)生長效管理指導(dǎo)意見>的通知等規(guī)定，制定本辦法。第二條  本市市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩

3、序，向業(yè)主收取費(fèi)用的行為適用本辦法。第三條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。提倡建設(shè)單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通過市場競爭形成。第四條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。住宅（不含別墅、公寓，下同）、與住宅配套使用的電梯、單體車庫、室內(nèi)停車泊位及利用公共空間設(shè)置的停車泊位的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。由建設(shè)單位專門規(guī)劃建設(shè)的，住宅區(qū)院內(nèi)為居民提供三產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營用物業(yè)（不含臨

4、街門市），物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可按住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)上浮，上浮幅度原則上不高于30。別墅、公寓以及商場、酒店、寫字樓等其它物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。為業(yè)主個(gè)別需要提供的代辦服務(wù)和其它特約服務(wù)等收費(fèi)，除政府部門有規(guī)定外，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。第五條  市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及管理政策，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。市價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及管理政策，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。區(qū)物業(yè)行政主管部門和區(qū)價(jià)格行政主管部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的日常監(jiān)管工作。街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)在其職權(quán)范圍內(nèi)協(xié)助各級物業(yè)行政主管部門和價(jià)

5、格行政主管部門做好物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的管理工作。第六條  住宅物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、級差物業(yè)服務(wù)和特有物業(yè)服務(wù)三個(gè)部分?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)是最基本的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，是物業(yè)服務(wù)必須達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。包括基礎(chǔ)管理、屋面日常保養(yǎng)維護(hù)、二次加壓供水、化糞池清掏、單元電子門維護(hù)5個(gè)服務(wù)項(xiàng)目。級差物業(yè)服務(wù)是滿足基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)質(zhì)量提供分等級的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。包括綜合管理、公共秩序維護(hù)、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修、保潔服務(wù)、清冰雪、綠化養(yǎng)護(hù)6個(gè)服務(wù)項(xiàng)目。每個(gè)服務(wù)項(xiàng)目按照服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，由低到高分為一至四級?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)和級差物業(yè)服務(wù)構(gòu)成了基本物業(yè)服務(wù)。特有物業(yè)服務(wù)

6、是根據(jù)建設(shè)配套及物業(yè)服務(wù)需求，為業(yè)主提供的單項(xiàng)物業(yè)服務(wù)。包括電梯管理、裝修管理、車輛管理、公共責(zé)任險(xiǎn)4個(gè)服務(wù)項(xiàng)目。第七條  物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)等級由市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)制定并公布。（詳見哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)附件1）基本物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，由市價(jià)格行政主管部門測算并公布（詳見哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn)附件2），并根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，適時(shí)調(diào)整。第八條  基本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由基本物業(yè)定價(jià)成本、利潤和法定稅金3部分構(gòu)成?；疚飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 基本物業(yè)定價(jià)成本（包括基礎(chǔ)服務(wù)成本和級差服務(wù)成本）利潤（政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)幅度6%12%）法定稅金

7、。未提供的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目不得計(jì)入定價(jià)成本。公有住房的租金包含了基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、級差物業(yè)服務(wù)中的綜合管理及共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修費(fèi)用，不應(yīng)重復(fù)計(jì)入公有住房物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本。第九條  物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以元/月·平方米（建筑面積）為計(jì)費(fèi)單位，按月、季、年計(jì)收，預(yù)收期限不得超過12個(gè)月。第十條  實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅基本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需按照下列規(guī)定確定：一、經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)和要求，依據(jù)哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其中，所選綜合管理等級指導(dǎo)標(biāo)

8、準(zhǔn)應(yīng)與所選公共區(qū)域秩序維護(hù)、公共區(qū)域保潔服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)相一致。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定后，依據(jù)哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn)和本辦法第八條規(guī)定，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)未予規(guī)定的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。二、未成立業(yè)主大會(huì)的，由所在地街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)組織征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主，且占總套數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前款規(guī)定協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（下同）。三、通過協(xié)商無法確定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由區(qū)物業(yè)行政主管部門牽頭組織區(qū)價(jià)格行政主管部門、所在地街道辦事處、業(yè)主委員會(huì)會(huì)同物業(yè)服

9、務(wù)企業(yè)共同確定。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按照確定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽定物業(yè)服務(wù)合同。第十一條  新建住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需按照下列規(guī)定確定：一、房屋預(yù)（銷）售前，由建設(shè)單位結(jié)合物業(yè)的特點(diǎn)，將設(shè)計(jì)提供的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)請區(qū)物業(yè)行政主管部門認(rèn)定，并將認(rèn)定結(jié)果報(bào)請市物業(yè)行政主管部門備案；市價(jià)格行政主管部門依據(jù)市物業(yè)行政主管部門出具的備案文件，核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售現(xiàn)場的醒目位置，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。建設(shè)單位與住宅買受人簽定房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為房屋買賣合同的附件。三、辦理住宅進(jìn)戶

10、前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)請區(qū)物業(yè)行政主管部門對其實(shí)際物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn)，并將確認(rèn)結(jié)果報(bào)請市物業(yè)行政主管部門備案；市價(jià)格行政主管部門依據(jù)市物業(yè)行政主管部門出具的備案文件，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、室內(nèi)停車場泊位物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯服務(wù)費(fèi)等予以核定。四、辦理住宅進(jìn)戶時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)經(jīng)區(qū)物業(yè)行政主管部門確認(rèn)并報(bào)請市物業(yè)行政主管部門備案的服務(wù)等級和市價(jià)格行政主管部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行期限的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)以市價(jià)格行政主管部門的核定文件為準(zhǔn)。第十二條  住宅辦理進(jìn)戶手續(xù)的建筑面積或套數(shù)其中一項(xiàng)超過50%或入住滿2年且辦理進(jìn)戶手續(xù)的比例超

11、過25%的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，按照本辦法第十條規(guī)定，重新協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第十三條  房屋買賣合同約定交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；已竣工但尚未售出的或因建設(shè)單位原因未按房屋買賣合同約定辦理交付手續(xù)的，其間所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；買受人未按房屋買賣合同約定辦理房屋交接手續(xù)的，發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由買受人承擔(dān)。第十四條  物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)結(jié)清物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)等。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)出讓人承擔(dān)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)受

12、讓人承擔(dān)；雙方另有約定的，從其約定。第十五條  物業(yè)服務(wù)監(jiān)管實(shí)行日?？荚u制度，對于連續(xù)兩次考評不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，給予按級差物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下浮10%的處理，對于連續(xù)考評不合格的，應(yīng)降低級差物業(yè)服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第十六條  與住宅配套使用的電梯服務(wù)費(fèi)用包括基礎(chǔ)費(fèi)用和運(yùn)行電費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)哈爾濱市住宅電梯收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)（附件3）確定。第十七條  與住宅配套建設(shè)使用的單體車庫的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，按照同住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半收取。第十八條  與住宅配套建設(shè)使用的室內(nèi)停車場停車泊位物業(yè)服務(wù)費(fèi)，包括停車場綜合管理、保潔、

13、保安、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn)（附件2特有服務(wù)中車輛管理：室內(nèi)停車泊位物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）確定。第十九條  經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，在符合消防安全等規(guī)定前提下，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共空間設(shè)置的停車泊位并收費(fèi)的，所得收入扣除管理服務(wù)費(fèi)用后歸全體業(yè)主所有，并按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn)（附件2特有服務(wù)中車輛管理：公共空間停車泊位服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）確定。第二十條  對于有房屋裝修需求的業(yè)主或物業(yè)使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與之簽定裝修管理協(xié)議，督促其遵守有關(guān)規(guī)定。物業(yè)

14、企業(yè)可收取裝修管理費(fèi)，用于裝修期間清運(yùn)建筑垃圾、電梯垂直升降及裝修管理支出，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本標(biāo)準(zhǔn)（附件2特有服務(wù)中裝修管理政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）執(zhí)行。物業(yè)企業(yè)在收取裝修管理費(fèi)之后，不得以任何形式收取其它與裝修有關(guān)的費(fèi)用。本辦法實(shí)施前，簽訂并履行裝修合同的，可按合同規(guī)定執(zhí)行。第二十一條  經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域投保公共責(zé)任險(xiǎn)。所需費(fèi)用按照物業(yè)服務(wù)面積分?jǐn)?。第二十二條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案程序（附件4）的規(guī)定，將物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)區(qū)物業(yè)行政主管部門和區(qū)價(jià)格行政主管部門備案。第

15、二十三條  物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中的共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修費(fèi)、電梯費(fèi)中的基礎(chǔ)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為業(yè)主預(yù)購物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，獨(dú)立核算、專款專用、結(jié)轉(zhuǎn)滾存?zhèn)溆谩５诙臈l  實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第二十五條  物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向委托方收取代辦費(fèi)用，但不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取額外費(fèi)用。第二十六條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)

16、醒目位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、以及96365物業(yè)服務(wù)監(jiān)督舉報(bào)電話和12358價(jià)格舉報(bào)電話，接受業(yè)主的監(jiān)督。第二十七條  市價(jià)格行政主管部門對住宅物業(yè)服務(wù)成本實(shí)行定期監(jiān)審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合并如實(shí)提供相關(guān)材料，不得弄虛作假。第二十八條  本辦法實(shí)施前，已簽訂物業(yè)服務(wù)合同或已交納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，在本辦法實(shí)施后尚未到期的，可以按照本辦法的有關(guān)規(guī)定，選擇相應(yīng)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)并確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第二十九條  違反本辦法規(guī)定，涉及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量方面的事宜，由物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)處理；涉及收

17、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面的事宜，由價(jià)格行政主管部門處理。第三十條  其它性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，可參照本辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十一條  各縣（市）政府價(jià)格行政主管部門會(huì)同同級住房（物業(yè)）行政主管部門，可參照本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法。第三十二條  本辦法自2014年1月1日起執(zhí)行。哈爾濱市物價(jià)局關(guān)于加強(qiáng)居民進(jìn)戶收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知（哈價(jià)經(jīng)發(fā)199914號(hào)）、哈爾濱市物價(jià)局<關(guān)于加強(qiáng)居民進(jìn)戶收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知>的補(bǔ)充通知（哈價(jià)經(jīng)發(fā)20011號(hào)）、哈爾濱市物價(jià)監(jiān)督管理局 哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物

18、業(yè)服務(wù)收費(fèi)工作的通知（哈價(jià)聯(lián)發(fā)201117號(hào)）同時(shí)廢止。第三十三條  本辦法涉及物業(yè)服務(wù)方面的事宜由市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋；涉及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面的事宜由市價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。      三、哈爾濱物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)2014版解讀物業(yè)費(fèi)包含什么與過去不同，辦法將物業(yè)服務(wù)等級倒置，由原來的一級為最高等級變成最低等級，逐級上升，開放了服務(wù)等級設(shè)置，為今后更高等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定預(yù)留了空間，避免目前指導(dǎo)價(jià)格封頂導(dǎo)致的高端物業(yè)服務(wù)收費(fèi)困境。新的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、級差物業(yè)服務(wù)和特有物業(yè)服務(wù)三個(gè)部分。其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)包括基礎(chǔ)

19、管理、屋面日常保養(yǎng)維護(hù)、二次加壓供水、化糞池清掏、單元電子門維護(hù)等5項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容?；A(chǔ)服務(wù)不分等級，實(shí)行無差別化定價(jià)成本，不論其他等級服務(wù)高低，這部分統(tǒng)一定價(jià)為每月每平方米0.13元。這是所有物業(yè)企業(yè)必須達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。級差物業(yè)服務(wù)包括綜合管理、公共區(qū)域保潔服務(wù)、清冰雪、公共區(qū)域秩序維護(hù)、公共區(qū)域維修養(yǎng)護(hù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)等四級服務(wù)內(nèi)容，其中一級、二級、三級、四級(不含綠化)分別對應(yīng)的定價(jià)成本為每月每平方米(多層)0.38元、(高層)0.39元；(多層)0.54元、(高層)0.56元；(多層)0.86元、(高層)0.89元；(多層)1.19元、(高層)1.23元。其中，清冰雪服務(wù)，一、二級每平方

20、米0.01元，三、四級每平方米0.02元；公共秩序維護(hù)，一級和四級之間定價(jià)成本相差較大，四級是一級的4倍，主要是小區(qū)的封閉和智能化管理程度影響成本差異較大。此外，一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有所提高，定價(jià)成本(不含綠化)與原成本標(biāo)準(zhǔn)相比提高了0.14元，對提升老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保證基本運(yùn)營起到保障作用。特有物業(yè)服務(wù)包括電梯管理、車輛管理、裝修管理、公共責(zé)任險(xiǎn)等4項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。其中，電梯管理服務(wù)費(fèi)保留了原標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的每月每戶11元至120元的標(biāo)準(zhǔn)，但對電梯管理中的基礎(chǔ)費(fèi)用管理作出相應(yīng)的補(bǔ)充修訂。室內(nèi)停車泊位物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行平面和立體車位兩檔價(jià)格，平面車位物業(yè)費(fèi)80元/月，有塑膠地膜90元/月；

21、立體車位物業(yè)費(fèi)110元/月，有塑膠地膜120元/月。立體車位要求有專業(yè)的維保公司定期維修保養(yǎng)，若不能通過相關(guān)部門質(zhì)檢，則不允許使用。同時(shí)，室內(nèi)停車場泊位物業(yè)費(fèi)與熱費(fèi)分別收取。近年來，哈市多次發(fā)生小區(qū)意外責(zé)任事故，由于物業(yè)企業(yè)無法支付賠償常常引發(fā)矛盾。辦法規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域投保公共責(zé)任險(xiǎn)，費(fèi)用按照物業(yè)服務(wù)面積分?jǐn)?。服?wù)項(xiàng)目側(cè)重清掃保潔維修養(yǎng)護(hù)綠化養(yǎng)護(hù)辦法除了新增加多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容與價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)外，還強(qiáng)化基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的比重，“清掃保潔”、“維修養(yǎng)護(hù)”兩個(gè)項(xiàng)目成本在各級服務(wù)成本構(gòu)成比例中均有所提升。屋面維修、二次加壓供水、化糞池清掏、單元電子門維護(hù)這4個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，是從原

22、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中“共用部位維修養(yǎng)護(hù)”部分單設(shè)出來的，此標(biāo)準(zhǔn)已高于原四級標(biāo)準(zhǔn)“共用部位維修養(yǎng)護(hù)”8項(xiàng)服務(wù)成本標(biāo)準(zhǔn)的總和。并將“綜合管理”項(xiàng)目成本，在各級服務(wù)成本構(gòu)成比例中均有所降低。此外，“綠化養(yǎng)護(hù)”項(xiàng)目成本也有所改變。以前按建筑面積計(jì)算綠化收費(fèi)，客觀上易形成“不夠用”或者“用不了”的情況，很難有收支對應(yīng)的實(shí)際問題。辦法由原來按照建筑面積測算改為按綠化面積測算后，將綠化面積年總成本再按月按建筑面積分?jǐn)?。依?jù)綠化成本監(jiān)審，物業(yè)服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)定價(jià)成本，一、二、三、四級分別為每年每平方米2.36元、2.86元、4.40元、4.94元，杜絕收支不合理的問題。公共空間經(jīng)營收益歸全體業(yè)主辦法第二十條規(guī)定，對于有

23、房屋裝修需求的業(yè)主或物業(yè)使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與之簽訂裝修管理協(xié)議，督促其遵守有關(guān)規(guī)定。物業(yè)企業(yè)可收取裝修管理費(fèi)，用于裝修期間清運(yùn)建筑垃圾、電梯垂直升降及裝修管理支出。辦法規(guī)定裝修管理費(fèi)按照不超過5元/平方米(建筑面積)標(biāo)準(zhǔn)收取，并明確規(guī)定物業(yè)企業(yè)收取裝修管理費(fèi)以后不得以任何形式收取其他與裝修有關(guān)的費(fèi)用?；诨A(chǔ)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目在單體車庫物業(yè)服務(wù)中基本不體現(xiàn)，級差物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目也只是部分體現(xiàn)，根據(jù)質(zhì)價(jià)相符的原則做降價(jià)調(diào)整。辦法第十七條規(guī)定與住宅配套建設(shè)使用的單體車庫的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，按照同住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半收取。未解決小區(qū)內(nèi)停車難問題，辦法第十九條規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，在符合消防安全等規(guī)定前提下

24、，可利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共空間設(shè)置停車泊位，根據(jù)關(guān)于印發(fā)機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知規(guī)定，每月每臺(tái)60元至90元，所得收入扣除管理服務(wù)費(fèi)用后歸全體業(yè)主所有，并按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。養(yǎng)護(hù)費(fèi)和電梯基礎(chǔ)費(fèi)?？顚Ｓ棉k法第二十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中的共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)、電梯費(fèi)中的基礎(chǔ)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)作為業(yè)主預(yù)購物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，獨(dú)立核算、專款專用、結(jié)轉(zhuǎn)滾存?zhèn)溆?。共用部位設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)和電梯基礎(chǔ)收費(fèi)實(shí)行專戶儲(chǔ)存，不發(fā)生不使用，逐年滾存，結(jié)轉(zhuǎn)待用，防止將未發(fā)生的定向使用經(jīng)費(fèi)轉(zhuǎn)化為企業(yè)利潤，保證共用部位設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)和電梯養(yǎng)護(hù)能夠得到應(yīng)有的經(jīng)費(fèi)保障。物業(yè)服務(wù)與信用掛鉤服務(wù)不合格將被清

25、退辦法第六條規(guī)定，暫時(shí)未達(dá)到辦法規(guī)定的一級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，通過改造硬件和提升服務(wù)，達(dá)到一級標(biāo)準(zhǔn)后，可執(zhí)行基礎(chǔ)服務(wù)和一級級差服務(wù)的成本標(biāo)準(zhǔn)(不含綠化費(fèi))，例如，高層每平方米0.52元(0.13元高層0.39元)。對于不能按照一級級差物業(yè)服務(wù)內(nèi)容提供全項(xiàng)服務(wù)的，可以根據(jù)所提供的服務(wù)項(xiàng)目執(zhí)行相應(yīng)的成本標(biāo)準(zhǔn)，如在提供基礎(chǔ)服務(wù)的基礎(chǔ)上，還提供了一級綜合管理和共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)的，可以執(zhí)行0.27元(0.13元0.10元0.04元)的定價(jià)成本。辦法第十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)監(jiān)管實(shí)行日?？荚u制度，對于連續(xù)兩次考核不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按級差物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下浮10%的處理，對于連續(xù)考評不合格的，應(yīng)降低級差

26、物業(yè)服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。一般設(shè)定為半年或一年評定一次。對認(rèn)真整改達(dá)到要求的物業(yè)企業(yè)，可回到原標(biāo)準(zhǔn)；對于不認(rèn)真整改的，經(jīng)考核確認(rèn)后可以降低服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，直至辭退。新規(guī)更注重服務(wù)結(jié)果“辦法對物業(yè)服務(wù)的概念和內(nèi)容進(jìn)行了分類，更對價(jià)格進(jìn)行了細(xì)化，今后的物業(yè)服務(wù)就是花多少錢享受什么樣的服務(wù)。”歐洲新城業(yè)主委員會(huì)主任張澤仁告訴記者，辦法新增了諸如車位費(fèi)用、清雪費(fèi)用等價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，這些細(xì)化分類的實(shí)施，降低了業(yè)主和物業(yè)的糾紛。哈爾濱物業(yè)供熱集團(tuán)物業(yè)房產(chǎn)部部長戴英波表示，辦法彌補(bǔ)了以往一些服務(wù)項(xiàng)目定價(jià)缺失的問題。同時(shí)，一些單體樓房或一些不具備級差服務(wù)的老舊小區(qū)也有具體的服務(wù)內(nèi)容和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，方便日后的服務(wù)。哈市

27、物業(yè)辦副主任張曉輝介紹，過去的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)只規(guī)定了服務(wù)頻次，沒有規(guī)定服務(wù)效果，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以監(jiān)督和衡量，缺乏可操作性行。新標(biāo)準(zhǔn)著重對每項(xiàng)服務(wù)應(yīng)達(dá)到的效果進(jìn)行了明確規(guī)定，對每項(xiàng)內(nèi)容都設(shè)立了考核分值，并對總體服務(wù)情況設(shè)立了達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)，增強(qiáng)了政策的可操作性，便于業(yè)主及行政主管部門對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督考核。為下一步全民開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評提供了有利依據(jù)。哈市住房保障與房產(chǎn)管理局局長孔慶勛強(qiáng)調(diào)，物業(yè)企業(yè)若要依照辦法調(diào)整物業(yè)價(jià)格，必須先行做好服務(wù)，試運(yùn)行3個(gè)月，獲得業(yè)主的滿意及認(rèn)可的才能調(diào)整，業(yè)主不滿意的一律不能調(diào)整，擅自調(diào)價(jià)的要嚴(yán)厲查處。記者梁庚張博相關(guān)鏈接哈爾濱市物價(jià)局關(guān)于加強(qiáng)居民進(jìn)戶費(fèi)和物

28、業(yè)服務(wù)費(fèi)管理的通知、哈爾濱市物價(jià)局<關(guān)于加強(qiáng)居民進(jìn)戶費(fèi)和物業(yè)服務(wù)費(fèi)管理的通知>的補(bǔ)充通知、關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服收費(fèi)工作的通知同時(shí)廢止。10大關(guān)鍵詞解析哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法出臺(tái)，物企“先服務(wù)后收費(fèi)”試行仨月業(yè)主不滿意一律不調(diào)價(jià)13日，經(jīng)過近一年的蘊(yùn)釀和對200個(gè)物業(yè)項(xiàng)目樣本的調(diào)研摸底，市物價(jià)局、市住房局聯(lián)合出臺(tái)哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。該辦法的出臺(tái)為哈爾濱市提供了全新的住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和與之相配套的收費(fèi)政策。今后，破解物業(yè)難題和化解物業(yè)矛盾，哈爾濱市物業(yè)行業(yè)有了可操作性的“抓手”。業(yè)主交多少費(fèi)用，物企該提供什么樣的服務(wù)，雙方都將有可約束性的依據(jù)

29、。辦法從定價(jià)結(jié)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面有了本質(zhì)性改變。強(qiáng)化了服務(wù)項(xiàng)目與服務(wù)成本的對應(yīng)性，制定出了比較完備的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和考核標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)了服務(wù)項(xiàng)目的細(xì)化與要素成本的量化相對應(yīng)，增強(qiáng)了服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的支撐力。在物業(yè)服務(wù)要素成本的構(gòu)成上，突出保障業(yè)主最關(guān)心的清掃保潔、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)部分，在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上增加了這部分比重，相應(yīng)減少了綜合管理方面的比重，使物業(yè)新政更趨于完備成熟。辦法按照“質(zhì)價(jià)相符”的基本管理要求，規(guī)定“物業(yè)服務(wù)監(jiān)管實(shí)行日常考評制度，對于連續(xù)兩次考評不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，給予按級差物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下浮10%的處理，對于連續(xù)考評不合格的，應(yīng)降低級差物業(yè)服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”。對認(rèn)真整改達(dá)到要求的

30、，可上浮10%，回到原標(biāo)準(zhǔn)；對于不認(rèn)真整改的，經(jīng)考核確認(rèn)后可以降低服務(wù)等級，直至辭退。市住房局負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)企業(yè)凡涉及需要按照新標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的，必須先行搞好服務(wù)，試運(yùn)行3個(gè)月，業(yè)主滿意同意的，方可調(diào)整；業(yè)主不滿意的，一律不能調(diào)整，擅自調(diào)價(jià)的，要堅(jiān)決予以嚴(yán)厲查處，并通過新聞媒體曝光。市區(qū)相關(guān)物業(yè)管理部門，對有爭議、有糾紛的物業(yè)收費(fèi)確定，要堅(jiān)持雙方自愿委托的原則，充分發(fā)揮政府調(diào)節(jié)價(jià)格矛盾的職能作用，制定詳細(xì)具體的操作規(guī)則，讓廣大業(yè)主、物企滿意。長期以來，物業(yè)管理難成為人們的心頭痛。哈爾濱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法有哪些新變化？出臺(tái)后能為業(yè)主、物企破解哪些實(shí)際生活難題？昨天，本報(bào)請市物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組權(quán)威專家直擊

31、10大關(guān)鍵詞，給出市民清晰界定。1關(guān)鍵詞質(zhì)價(jià)相符辦法將此前的由“5項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容、4個(gè)服務(wù)等級”構(gòu)成的“級差性”標(biāo)準(zhǔn)，改為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、級差物業(yè)服務(wù)、特有物業(yè)服務(wù)三部分?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)包括基礎(chǔ)管理、屋面日常保養(yǎng)維護(hù)、二次加壓供水、化糞池清淘、單元電子門維護(hù)五項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，定價(jià)成本為每月每平方米0.13元。級差物業(yè)服務(wù)包括綜合管理、公共區(qū)域保潔服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)、公共部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)五項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，其一級、二級、三級、四級(不含綠化)分別對應(yīng)的定價(jià)成本為每月每平方米多層0.38元高層0.39元、多層0.54元高層0.56元、多層0.86元高層0.89元、多層1.19元高層

32、1.23元?；A(chǔ)服務(wù)必須有級差服務(wù)應(yīng)該有特有服務(wù)可以有專家分析這些服務(wù)可以疊加。也就是說，對業(yè)主而言，基礎(chǔ)服務(wù)必須有，級差服務(wù)應(yīng)該有，特有服務(wù)可以有。根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況選擇物業(yè)項(xiàng)目和交納的物業(yè)費(fèi)用。2關(guān)鍵詞誰享受誰交費(fèi)不享受不服務(wù)特有物業(yè)服務(wù)包括電梯管理、車輛管理、裝修管理、公共責(zé)任險(xiǎn)四項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容。其中電梯管理服務(wù)費(fèi)，辦法保留了此前每月每戶11元至120元的標(biāo)準(zhǔn)，但對電梯管理中的基礎(chǔ)費(fèi)用管理作出相應(yīng)的補(bǔ)充修訂。同時(shí)，辦法對電梯的日常運(yùn)營費(fèi)用也作出增加。特有服務(wù)專家分析此次推出特有服務(wù)，就是要實(shí)行物業(yè)市場化的理念，推行誰享受誰交費(fèi)的政策。特有服務(wù)不是每個(gè)人都有這種服務(wù)，只對有需求的用戶提供服務(wù)。3

33、關(guān)鍵詞裝修管理費(fèi)裝修保證金、垃圾清運(yùn)費(fèi)“消失”辦法規(guī)定，物業(yè)企業(yè)可收取裝修管理費(fèi)，用于裝修期間清運(yùn)建筑垃圾、電梯垂直升降及裝修管理支出。裝修管理費(fèi)按照不超過5元/平方米(建筑面積)標(biāo)準(zhǔn)收取。物業(yè)企業(yè)收取裝修管理費(fèi)以后不得以任何形式收取其他與裝修有關(guān)費(fèi)用。對于有房屋裝修需求的業(yè)主或物業(yè)使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與之簽訂裝修管理協(xié)議，督促其遵守有關(guān)規(guī)定。專家分析我市物業(yè)管理興起于上世紀(jì)90年代中期，當(dāng)時(shí)每家每戶裝修時(shí)，進(jìn)駐的物企一般都要求業(yè)主交納一筆房屋裝修保證金，1000元至2000元不等。征收裝修管理費(fèi)，意味著過去行業(yè)內(nèi)潛規(guī)則存在的“裝修保證金”和“垃圾清運(yùn)費(fèi)”正式消失。4關(guān)鍵詞公共責(zé)任險(xiǎn)物企為業(yè)

34、主投保費(fèi)用按服務(wù)面積均攤辦法規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域投保公共責(zé)任險(xiǎn)。所需費(fèi)用按照物業(yè)服務(wù)面積分?jǐn)?。專家分析辦法新增這一條款是基于解決近年來物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每年都有多起意外責(zé)任事故發(fā)生，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)無力支付賠償引發(fā)社會(huì)矛盾問題。5關(guān)鍵詞小區(qū)停車收費(fèi)公共空間停車，收費(fèi)部分歸全體業(yè)主辦法規(guī)定，住宅配套建設(shè)使用的室內(nèi)停車場、停車泊位物業(yè)服務(wù)費(fèi)，包括停車場綜合管理、保潔、保安、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修，具體定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行平面和立體車位2檔價(jià)格，每檔2個(gè)等級的價(jià)格模式。平面車位80元/月，有塑膠地膜90元/月；立體車位110元/月，有塑膠地膜120元/月。同時(shí)，啟動(dòng)對室內(nèi)

35、停車泊位供熱收費(fèi)價(jià)格的成本監(jiān)審，地下停車場熱費(fèi)收費(fèi)與物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分離。公共空間的停車泊位管理，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共空間設(shè)置的停車泊位并收費(fèi)的，所得收入扣除管理服務(wù)費(fèi)用后歸全體業(yè)主所有，并按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。住宅區(qū)道路公共空間停車泊位為60元/月至90元/月。專家分析辦法對社會(huì)爭議已久的小區(qū)地下停車場和公共空間停車泊位收費(fèi)給出了明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，各小區(qū)業(yè)主和物企有了“操作”的把手，將告別小區(qū)停車亂收費(fèi)。6關(guān)鍵詞非用不支新建小區(qū)預(yù)留維修“養(yǎng)老金”辦法保留了此前關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)工作的通知規(guī)定的每月每戶按照樓層、戶數(shù)進(jìn)行核算的11元至120元的標(biāo)準(zhǔn)，但對電梯管理中的基礎(chǔ)費(fèi)用

36、管理與公共部位設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)一樣，實(shí)行“非用不支，滾存待支”。即：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中的共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修費(fèi)、電梯費(fèi)中的基礎(chǔ)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)作為業(yè)主預(yù)購物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，獨(dú)立核算、?？顚Ｓ?、結(jié)轉(zhuǎn)滾存?zhèn)溆?。同時(shí)，共用部位設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)和電梯基礎(chǔ)收費(fèi)實(shí)行專戶儲(chǔ)存，不發(fā)生不使用，逐年滾存，結(jié)轉(zhuǎn)待用，由此可制止將未發(fā)生定向使用的收費(fèi)轉(zhuǎn)化為企業(yè)利潤，保證共用部位設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)和電梯養(yǎng)護(hù)能夠得到應(yīng)有的經(jīng)費(fèi)保障。專家分析杜絕物企吃新建小區(qū)的“青春飯”，只收費(fèi)不支出，合同到期就走人，由此造成的大面積小區(qū)老齡化后物企發(fā)生的棄管。7關(guān)鍵詞市場調(diào)節(jié)價(jià)住宅區(qū)內(nèi)“三產(chǎn)”，上浮幅度不高于30%辦法第四條規(guī)定

37、，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。住宅(不含別墅、公寓)、與住宅配套使用的電梯、單體車庫、室內(nèi)停車泊位及利用道路停車泊位的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。由建設(shè)單位專門規(guī)劃建設(shè)的、住宅區(qū)院內(nèi)為居民提供三產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營用物業(yè)(不含臨街門市)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可按住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)上浮，上浮幅度原則上不高于30%。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以元/月·平方米(建筑面積)為計(jì)費(fèi)單位，按月、季、年計(jì)收，預(yù)收期限不得超過12個(gè)月。專家分析住宅物業(yè)費(fèi)基本物業(yè)定價(jià)成本(包括基礎(chǔ)服務(wù)和級差服務(wù)成本)+利潤(政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)幅度6%12%)+法定稅金。各物業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行什么樣的

38、標(biāo)準(zhǔn)，要由業(yè)主委員會(huì)和物企共同協(xié)商。單體車庫物業(yè)費(fèi)減半收取為體現(xiàn)收費(fèi)的公正性，辦法規(guī)定，與住宅配套建設(shè)使用的單體車庫的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，按照同住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半收取。專家分析辦法對單體車庫收費(fèi)實(shí)行了降價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)。主要基于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所包含的基礎(chǔ)管理、屋面日常保養(yǎng)維護(hù)、二次加壓供水、化糞池清淘、單元電子門維護(hù)5個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的定價(jià)成本在單體車庫物業(yè)服務(wù)中基本不體現(xiàn)。級差物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目也只是部分體現(xiàn)，根據(jù)質(zhì)價(jià)相符的原則作降價(jià)處理。8關(guān)鍵詞降價(jià)處理按小區(qū)綠化面積收費(fèi)“綠化養(yǎng)護(hù)”項(xiàng)目成本，由原來按照建筑面積測算改為按照綠化面積測算，將綠化面積年總成本按月按建筑面積分?jǐn)?。依?jù)綠化成本監(jiān)審，物業(yè)服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)

39、定價(jià)成本，一、二、三、四級分別為每年每平方米2.36元、2.86元、4.40元、4.94元。三級服務(wù)綠化養(yǎng)護(hù)定價(jià)成本4.40元，略高于三類街道綠地養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)4.12元，四級服務(wù)定價(jià)成本4.94元，略低于二類街道綠地養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)5.24元。9關(guān)鍵詞綠化養(yǎng)護(hù)專家分析按照綠化面積測算，主要基于綠化養(yǎng)護(hù)的實(shí)際成本由小區(qū)綠化面積和容積率決定的。若按建筑面積收取綠化費(fèi)，理論上容積率越低，綠化面積相對越多，收費(fèi)少，支出多；容積率越高，綠化面積相對越少，收費(fèi)多，支出少，客觀上形成“不夠用”或者“用不了”，很難有收支對應(yīng)的實(shí)際問題。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上不“封頂”辦法規(guī)定，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)所有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行

40、0.13元的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。暫時(shí)未達(dá)到辦法規(guī)定的一級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，通過改造硬件和提升服務(wù)，達(dá)到一級標(biāo)準(zhǔn)后，可執(zhí)行基礎(chǔ)服務(wù)和一級級差服務(wù)的成本標(biāo)準(zhǔn)(不含綠化費(fèi))；對于不能按照一級級差物業(yè)服務(wù)內(nèi)容提供全項(xiàng)服務(wù)的，可以依據(jù)所能提供的服務(wù)項(xiàng)目執(zhí)行相應(yīng)的成本標(biāo)準(zhǔn)，如：在提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，增加提供了綜合管理和共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)的，可以執(zhí)行0.27元(0.13元+0.10元+0.04元)的定價(jià)成本。10關(guān)鍵詞服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)專家分析強(qiáng)化基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的比重，是從保障業(yè)主基本生活角度出發(fā)，一旦中斷或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，就將嚴(yán)重影響業(yè)主日常生活。同時(shí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上不封頂，又開放了服務(wù)等級設(shè)置，為今后更高等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的

41、設(shè)定預(yù)留了空間，避免目前指導(dǎo)價(jià)格封頂導(dǎo)致的高端物業(yè)服務(wù)收費(fèi)困境。四、新版哈爾濱物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)政策問答日前，哈市出臺(tái)了新的哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，新辦法從定價(jià)結(jié)構(gòu)到物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面有了本質(zhì)性的改變。然而不少市民仍就對新規(guī)存在些許疑問：調(diào)整后電梯費(fèi)會(huì)不會(huì)升高？公共停車場收益怎么用？綠化養(yǎng)護(hù)到底怎么收費(fèi)18日，記者就此采訪了哈市住房局相關(guān)負(fù)責(zé)人和相關(guān)物業(yè)專家對新物管辦法進(jìn)行了二次解讀。問題1、新標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)費(fèi)如何定價(jià)？回答：必須有+應(yīng)該有+可以有據(jù)哈市物業(yè)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新辦法將物業(yè)費(fèi)的定價(jià)分成了三個(gè)方面。即必須有的基礎(chǔ)服務(wù)+應(yīng)該有的級差服務(wù)+可以有的特有服務(wù)的模式。基礎(chǔ)服務(wù)包括：“基礎(chǔ)管理、屋面日常保養(yǎng)維護(hù)、二次加壓供水、化糞池清淘、單元電子門維護(hù)”5項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，定價(jià)成本為每月每平方米0.13元。級差服務(wù)包括綜合管理、公共區(qū)域保潔服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)、公共部位設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維修、公共區(qū)