臨安別墅市場概況

1、臨安別墅市場概況臨安房緣房產(chǎn)置換有限公司2013-05-26臨安別墅市場概況 臨安別墅主要分布在兩個區(qū)塊，青山湖和主城區(qū)，其中以青山湖為主。主城區(qū)目前主要有四個樓盤：萬馬伊頓莊園、萬錦山莊和淺水灣別墅，以及剛開工建設(shè)的官山邸。青山湖版塊樓盤目前在售的主要有同人山莊，玫瑰園，曼陀花園，紅楓苑，湖光山社，郡原列島，島上錦源，觀唐驪景和青云山居。另外麒麟山莊和中基置業(yè)項(xiàng)目也已于去年開工建設(shè)，產(chǎn)品全部為獨(dú)棟別墅，主力戶型面積在500-800平方米之間。別墅整體情況見見附表1。主城區(qū)的四個樓盤中除萬錦山莊外，其他都以雙拼或聯(lián)排為主，主力戶型面積在300至400平方米，單價約在10000左右，總價基本控制

2、在400萬以內(nèi)，以300至350萬居多。萬錦山莊獨(dú)棟和聯(lián)排約各占50%。青山湖版塊除湖光山社外，目前在售樓盤全部以獨(dú)棟為主，目前可售房源總共約207套。其中面積在700至1000平方米之間的有20套，500至700平方米的20套，其余的都在300至500平方米之間。均價在1萬到2萬之間，總價獨(dú)棟別墅大都在700萬以上，少數(shù)項(xiàng)目在500萬到700萬。聯(lián)排別墅在300萬到500之間。正在建設(shè)的麒麟山莊和中基置業(yè)項(xiàng)目單價也在1萬5至2萬之間，產(chǎn)品總價估計(jì)在700萬至2000萬之間。較高的單價和總價使得這一版塊的客戶群體主要面向臨安以外如杭州、上海等地客戶，也包括少部分臨安本地外出創(chuàng)業(yè)成功，如今衣錦還

3、鄉(xiāng)的本地人。因此，能與玲瓏郡形成直接競爭關(guān)系的樓盤，目前有如下幾個：主城區(qū)的伊頓莊園、萬錦山莊和淺水灣莊園。青山湖版塊的同人山莊和湖光山社。1 伊頓莊園與萬錦山莊伊頓莊園是萬馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下項(xiàng)目。2012年7月開盤，一期和二期全部以排屋為主，共72套。戶型面積基本全在300到400平方米之間，開盤銷售價為7000到10000元每平方米，總價在250萬到400萬之間，截止目前，項(xiàng)目去化率為64%。具體情況如表1所示。房緣觀點(diǎn)：伊頓莊園在本地具有較好的品牌優(yōu)勢，因?yàn)槿f馬房地產(chǎn)在臨安本地享有較好聲譽(yù)；同時地段優(yōu)勢明顯，位于浙江農(nóng)林大學(xué)旁，也緊鄰市區(qū)，生活配套設(shè)施齊全。最主要的是，萬馬敏銳把握

4、住了臨安人對面積在300-400平方米，價格在300萬，最好不超過350萬的排屋的潛在需求。從而在短時間內(nèi)創(chuàng)造了良好的銷售業(yè)績。因?yàn)閺姆烤壎址繕I(yè)務(wù)的市場調(diào)研來看，臨安有相當(dāng)一批人喜歡有天有地的排屋（不是疊排），消費(fèi)動機(jī)以面子消費(fèi)為主，但限于經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對高總價的獨(dú)棟別墅或排屋又無力購買。其實(shí)，在臨安本地，如果聯(lián)排能控制在300平方以下，價格在250萬或300萬以內(nèi)，那么其市場前景和銷售狀況，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于伊頓莊園。所以從這個角度看，萬馬把握住了大方向，但是還不夠精準(zhǔn)。表1 伊頓莊園概況伊頓莊園面積幢號建筑形態(tài)總套數(shù)可售11250.54m210聯(lián)排4421250.54m211聯(lián)排4431254.13

5、m212聯(lián)排4241208.11m213聯(lián)排4151826.18m215聯(lián)排6261208.11m216聯(lián)排4071560.78m218聯(lián)排4081560.78m219聯(lián)排4091560.78m220聯(lián)排41101560.78m221聯(lián)排40111413.69m23聯(lián)排42121413.69m25聯(lián)排44131728.43m26聯(lián)排52142052.12m27聯(lián)排61151728.43m28聯(lián)排50162020.04m22聯(lián)排63 圖1 伊頓莊園鳥瞰圖 圖2 伊頓莊園效果圖與伊頓莊園類似，萬錦山莊也位于浙江農(nóng)林大學(xué)旁邊，緊鄰市區(qū)。樓盤包括30幢獨(dú)棟別墅和15幢聯(lián)排。其中獨(dú)棟別墅中，有6幢面積在

6、700至760平方米之間，全部沒有售出。剩余的24幢面積全部在430平方米上下，總價約在400到500萬之間，這部分產(chǎn)品已僅剩2套，去化率達(dá)到了92%（開盤時間2010年）。聯(lián)排共15幢43套房源，面積均在300到330平方米左右，總價約在300萬至350萬上下，目前已去化24套，尚余9套。詳見表2.房緣觀點(diǎn)：萬錦山莊地段、價格、戶型介于伊頓莊園類似，同伊頓莊園類似，由于其產(chǎn)品很好的迎合了目前臨安市場的需求，所以依然銷售良好。相比之下，與其一墻之隔的華特山莊，銷售慘淡。該樓盤基本以700至1200平方米的獨(dú)棟別墅為主（最小面積515平方米），價格約在800萬至1500萬之間。大體量和高總價，給

7、人造成了不能承受之重。圖3 萬錦山莊鳥瞰圖圖4 萬錦山莊效果圖表2 萬錦山莊概況萬錦山莊面積幢號建筑形態(tài)總套數(shù)可售1749.26m2B25獨(dú)棟112766.59m2B26獨(dú)棟113695.11m2B27獨(dú)棟114695.11m2B29獨(dú)棟115749.26m2B31獨(dú)棟116766.59m2B32獨(dú)棟117415.05m2B9獨(dú)棟118437.21m2B23獨(dú)棟119954.77m2聯(lián)排30101039.32m2聯(lián)排31111039.32m2聯(lián)排32121039.32m2聯(lián)排30131039.32m2聯(lián)排32141039.32m2聯(lián)排30151193.36m2聯(lián)排3216681.63m2聯(lián)排2

8、117963.78m2聯(lián)排3018634.95m2聯(lián)排2019940.75m2聯(lián)排3020963.78m2聯(lián)排3121963.78m2聯(lián)排30221046.74m2聯(lián)排30231268.78m2聯(lián)排302 淺水灣莊園該項(xiàng)目是帥旗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的項(xiàng)目（一個項(xiàng)目公司），位于吳越大街上維多利亞酒店后面。項(xiàng)目較小，共有15幢雙拼（30套，戶型只有兩種：300平方和400平方）和5幢疊排（26套，面積約在250方左右）。該項(xiàng)目目前已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，但開發(fā)商遲遲沒有開盤，應(yīng)該是在等待合適的時機(jī)，但開發(fā)商心理預(yù)期價格在每平方米10000至15000元。房緣觀點(diǎn)：該項(xiàng)目主力戶型面積正好切中臨安市場需求。但項(xiàng)目

9、本身較小，又無品牌優(yōu)勢，地段較差，主要原因在于其后面是工業(yè)工廠所在地，平時有較為難聞的氣味（這點(diǎn)臨安人眾所周知）。同時期緊鄰公路的5幢疊排又是營業(yè)房，使得小區(qū)定位混亂，難以與伊頓莊園和萬錦山莊抗衡。開發(fā)商對產(chǎn)品價格心理預(yù)期較高，如果以這個價格開盤銷售，我們認(rèn)為前景黯淡。我們認(rèn)為7000元可能是市場可以接受的一個水平。圖5 淺水灣莊園鳥瞰圖3 同人山莊和湖光山社這兩個都是位于青山湖版塊的別墅。兩個項(xiàng)目都位于科技大道旁，也都距離臨安主城區(qū)不遠(yuǎn)，且兩個項(xiàng)目規(guī)模都較為龐大。其中同人山莊規(guī)劃占地900余畝，其前期開盤銷售的主要為獨(dú)棟別墅，單價和總價都較高，主要以臨安以外的客戶為主。樓盤到現(xiàn)在已經(jīng)較為成熟

10、，已經(jīng)開盤的160套物業(yè)，基本銷售完畢。目前開盤在售的錦廬戶型面積以400至600平方米為主，總價約在600萬至700左右，共有22套可售房源。即將要開盤的是美廬共32套，為8幢1組的組院別墅，戶型基本都在300至350平方米左右，均價預(yù)計(jì)在每平方米10000元左右，總價估計(jì)在280萬至380萬之間，預(yù)計(jì)開盤時間在今年6月或7月份。 圖5 同人山莊規(guī)劃圖 表3 同人山莊錦廬可售房源概況同人山莊錦廬面積幢號建筑形態(tài)總價1407.45m211獨(dú)棟700萬2407.45m212獨(dú)棟700萬3407.45m213獨(dú)棟600萬4410.55m252獨(dú)棟600萬5610.06m26獨(dú)棟900萬6426.36m275獨(dú)棟600萬7400.1m278獨(dú)棟601萬8314.49m291獨(dú)棟450萬9645.8m21獨(dú)棟1000萬10824.11m22獨(dú)棟1200萬11458.12m225獨(dú)棟700萬12472.34m228獨(dú)棟700萬13426.36m231獨(dú)棟600萬14