東方源地下商貿(mào)城調(diào)研報(bào)告(0527)

1、 東方源地下商貿(mào)城調(diào)研報(bào)告目 錄一、地理位置及商業(yè)分布2二、交通情況3三、物流情況3四、自然狀況3五、發(fā)展史4六、人員組織架構(gòu)5七、經(jīng)營狀況6八、分析部分14九、調(diào)研綜述15十、附件15東方源地下商貿(mào)城調(diào)研報(bào)告一、地理位置及商業(yè)分布東方源地下商貿(mào)城位于牡丹江市太平路地下，北起光華街，南至七星街，全長552米。周邊百貨有：波斯特購物廣場、牡丹江百貨大樓、大商新瑪特；地下商業(yè)有：金街地下商城、夏威夷地下商城、曼哈頓地下商城、東北亞地下商城、國貿(mào)地下商城；順序零售市場有：銀座地下商城、寶豐購物廣場、百盛（非哈市百盛，正在調(diào)整暫未營業(yè)）、時(shí)代購物廣場（調(diào)整未營業(yè)）、帥千購物廣場（未營業(yè)）；批發(fā)市場有：

2、東大勸業(yè)場、東安市場。二、交通情況東方源商貿(mào)城地上設(shè)有百貨大樓站，四個(gè)公交站臺共十條公交線路，分別為：1路、3路、5路、6路、9路、12路、13路、19路、20路、21路。交通便利，基本輻射牡丹江市區(qū)，包括：愛民區(qū)、陽明區(qū)、東安區(qū)、西安區(qū)。三、物流情況 本地進(jìn)貨的商戶一般采用乘車自運(yùn)的方式。外埠進(jìn)貨的商戶多采用鐵路運(yùn)輸或公路運(yùn)輸。在火車站附近設(shè)有多家物流公司，汽運(yùn)貨品到達(dá)后，由物流公司負(fù)責(zé)接收并配送到東方源地下商貿(mào)城。由于距離近，次日即可收貨，物流十分方便。四、自然狀況（一）全稱：東方源地下商貿(mào)城（二）地址： 太平路地下（三）網(wǎng)址：無（四）性質(zhì)：私營（五）法定代表人：時(shí)延峰（六）成立時(shí)間： 2

3、005年11月28日（七） 隸屬關(guān)系：綏芬河市強(qiáng)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（八） 營業(yè)時(shí)間：9：00-17：00（九） 主營項(xiàng)目：服裝（十）經(jīng)營方式：零售（十一）商場規(guī)模： 建筑面積：12741；使用面積：7193五、發(fā)展史東方源地下商貿(mào)城分為A、B、C、D四個(gè)區(qū)。D區(qū)為九十年代初建成的火車站地下商城，隸屬于人防辦，當(dāng)時(shí)以柜臺形式經(jīng)營服裝、小百、食品，效益較好。由于綏芬河人時(shí)延峰看到2003年12月開業(yè)的金街地下商城經(jīng)營效益很好后，2004年決定開發(fā)連接火車站地下商城與金街地下商城的地下部分，分為A、B、C三個(gè)區(qū)，同時(shí)與市人防辦簽署協(xié)議，租賃原火車站地下商城，因與C區(qū)相連稱為D區(qū)。此地下建成后，

4、時(shí)延峰為盡快回籠資金開發(fā)其它城市地下商城，將A區(qū)77個(gè)店鋪，使用面積2355以22800元/的價(jià)格買斷，后由于銷售不利買斷價(jià)格降為18000元/，商鋪全部售出。商城于2005年10月28日開業(yè)，經(jīng)營服裝、小百等貨品。由于地理位置問題，各區(qū)經(jīng)營效益不均衡，D區(qū)由于偏于商圈經(jīng)營最差。東方源銷售狀況一般，在太平路上的四大地下商業(yè)街（東方源地下商貿(mào)城、金街地下商城、曼哈頓地下商城、東北亞地下商城）當(dāng)中排名第三位。商城開業(yè)后，時(shí)延峰將此處轉(zhuǎn)手給弟弟時(shí)延順經(jīng)營，由于經(jīng)營效益及精力的問題2006年時(shí)延順將此處租賃給牡丹江通廣廣告公司的老板周百伶夫婦經(jīng)營，租賃期五年?，F(xiàn)時(shí)延峰正在開發(fā)牡丹江東一條路步行街地下，

5、預(yù)計(jì)2008年11月開業(yè)，據(jù)說與夏威夷商城打通，可能會影響東方源地下商貿(mào)城經(jīng)營，未來發(fā)展趨勢不明。調(diào)研得知，西三道街的客運(yùn)站要搬遷至火車站對面，可能會為東方源地下商貿(mào)城帶來客流。但未來情況如何，現(xiàn)無法判斷。六、人員組織架構(gòu)（一）人員組織架構(gòu)圖東方源地下商貿(mào)城人員成本員工人數(shù)（位）崗位工資（元/月）工資合計(jì)(元/年)部門經(jīng)理62500180000招商部員工2120028800商管部員工4120057600其他員工6100072000保安員780067200保潔員1060072000總計(jì)35477600注：調(diào)研中未得到其它部門相關(guān)數(shù)據(jù)。物業(yè)？七、經(jīng)營狀況（一）商場規(guī)模及商鋪數(shù)量位置建筑面積（）使用

6、面積（）商戶數(shù)量（戶）A區(qū)3606235577B區(qū)3567232964C區(qū)2712177120D區(qū)285673875總計(jì)127417193236（二）經(jīng)營區(qū)劃A區(qū)經(jīng)營格局 ：精品間77（戶）品 類戶 數(shù)（戶）占戶比（%）女裝4659.7 男裝810.4 褲子79.1 鞋品67.8 箱包45.2 飾品22.6 皮裝11.3 內(nèi)衣11.3 美容11.3 日用11.3 合計(jì)77100B區(qū)經(jīng)營格局 ：精品間64（戶）品 類戶 數(shù)（戶）占戶比（%）女裝2437.5 內(nèi)衣710.8 男裝69.4 箱包57.8 褲子46.3 運(yùn)動(dòng)46.3 鞋品23.1 漁具23.1 飾品23.1 其它23.1 食品23.1

7、 皮裝11.6 美容11.6 日用11.6 玩具11.6 合計(jì)64？C區(qū)經(jīng)營格局 ：精品間20（戶）品 類戶 數(shù)（戶）占戶比（%）運(yùn)動(dòng)1365休閑420器材210箱包15合計(jì)20？D區(qū)經(jīng)營格局 ： 精品間41（戶）；柜臺26（戶）；墻面8（戶）品 類戶 數(shù)（戶）占戶比（%）小百3242.8 男裝45.3 女裝34.0 箱包34.0 食品34.0 童裝22.7 圖書11.3 器材11.3 休閑11.3 針織11.3 空鋪2432.0 合計(jì)75？（三）經(jīng)營特色及各樓層品類描述 東方源地下商貿(mào)城全長552米，分為A、B、C、D四個(gè)區(qū)，每區(qū)的經(jīng)營特色？各不相同，A區(qū)為買斷式經(jīng)營；B區(qū)為租賃式經(jīng)營； C

8、區(qū)為整體外租； D區(qū)隸屬于人防辦（后租賃給時(shí)延峰經(jīng)營）。商場主營服裝、童裝、運(yùn)動(dòng)休閑、箱包，其貨品主要面對大眾消費(fèi)群體。由于地理位置、商戶實(shí)力等原因，各區(qū)的銷售以A區(qū)為高、D區(qū)為低。 A區(qū)：本區(qū)主營女裝，女裝商戶占A區(qū)商戶總量的60%，商場建成后以買斷的形式出售給商戶經(jīng)營，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格為22800元/，后由于商鋪銷售不利買斷價(jià)格降至18000元/，全部售出。由于A區(qū)緊臨金街，出口處即為百貨大樓，借助于此帶來客流，經(jīng)營狀況較好，年盈利額為3-5萬元不等。貨品以哈市國貿(mào)、金街、人和為主，服裝風(fēng)格適合人群跨度大（適合25-40歲女性），相對本商場其它區(qū)域貨品價(jià)格較高，均價(jià)多在100-150元/件，服裝陳

9、列較整齊。由于此處商鋪已被商戶買斷，原始買斷店鋪商戶業(yè)主基本將店面出租給他人經(jīng)營。B區(qū)：本區(qū)以租賃方式經(jīng)營，經(jīng)營服裝、箱包、食品等，貨品雜亂。經(jīng)營者當(dāng)?shù)厝司佣?，貨品一般從哈市進(jìn)貨，以大眾化服裝、便宜的價(jià)格（50-100元/件）吸引流動(dòng)群體、本市人員及周邊縣城消費(fèi)者。本區(qū)消費(fèi)者被夏威夷商城截流，？且來此購物的消費(fèi)者消費(fèi)能力有限，故商品利潤空間較低，商戶年盈利狀況約2-4萬元。C區(qū)：本區(qū)為運(yùn)動(dòng)體育區(qū)，共20戶，由一人大包后商場協(xié)助招商，將此處作為運(yùn)動(dòng)品牌折扣店，采用扣點(diǎn)式經(jīng)營，商場指定工作人員進(jìn)行統(tǒng)一收銀，將扣點(diǎn)返還承包人。擁有阿迪達(dá)斯、耐克、李寧、安踏等8個(gè)品牌。當(dāng)活動(dòng)折扣較低時(shí)，銷售情況較好。

10、D區(qū)：本區(qū)經(jīng)營小百、大眾服裝、鞋品、食品等，較為雜亂，共51戶，另有24個(gè)空鋪。此處原為火車站地下商城，90年代初以柜臺形式經(jīng)營，主營副食品及大眾服飾，由于當(dāng)時(shí)只有一處地下商城銷售情況較好。隨著后期多個(gè)項(xiàng)目建成，由于所處位置偏，市區(qū)內(nèi)消費(fèi)者基本不到此處購物，經(jīng)營效益逐漸下滑。商戶多為本地人，且現(xiàn)在商戶均為“火車站地下商城”的老業(yè)戶，由于年齡較大精力有限且習(xí)慣在此處經(jīng)營故未調(diào)換位置，年盈利1-2萬元。合并后，計(jì)劃D區(qū)招商服裝，但由于位置原因，招商不利。商場有意將此處改造成為餐飲區(qū)，但由于隸屬于人防辦，且硬件條件不允許改動(dòng)，故未能實(shí)現(xiàn)。此處經(jīng)營不容樂觀。（四）商鋪數(shù)量和主流戶型樓層商鋪數(shù)量（戶）主

11、流戶型（）A區(qū)7725B區(qū)6425C區(qū)2075D區(qū)7518合計(jì)236（五）客流狀況類別日均客流數(shù)量進(jìn)店客流18000（六）商場各項(xiàng)費(fèi)用繳費(fèi)方式1、租金收費(fèi)方式：半年一繳2、電費(fèi)：按電表使用度數(shù)自行續(xù)費(fèi)3、其它收費(fèi)項(xiàng)目：按次上繳（七）收費(fèi)細(xì)則1、租金收益AC收益應(yīng)簡略預(yù)估位置面積（）平均租金標(biāo)準(zhǔn)（元/月·）租金月收益（萬元）租金年收益（萬元）B區(qū)819806.679.2716906.476.86651288.5102D區(qū)306501.518總計(jì)250623276柜臺租金：個(gè)數(shù)平均租金標(biāo)準(zhǔn)（元/月·個(gè)）租金月收益（萬元）租金年收益（萬元）263000896注：A區(qū)為買斷式經(jīng)營，

12、最初買斷價(jià)格為22800元/；C區(qū)為大包。2、電費(fèi)： 1.1元/度3、稅費(fèi)：1) D區(qū)只收工商管理費(fèi)5元/月·2) 其它位置工商與國稅均為：6-8元/月· 4、其它費(fèi)用 A、更名費(fèi)： 2000元/次B、押金：5000元/戶C、紀(jì)律違約金：200元/戶（八）轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌情況序號樓層品類經(jīng)營位置面積（）原始價(jià)格（元/月·）轉(zhuǎn)租價(jià)格（元/月·）轉(zhuǎn)兌費(fèi)（萬元）聯(lián)系電話1A區(qū)女裝45號2522800元/買斷20086753852A區(qū)女裝853822800元/買斷70135550123173B區(qū)包2224.4800.315846763031八、分析部分（一）優(yōu)勢 1、

13、面積大、B區(qū)租金低。2、 服裝品類集中成規(guī)模。3、 C區(qū)建成運(yùn)動(dòng)品牌折扣區(qū)，銷售情況較好。（二）劣勢1、 處于商圈邊緣。2、 貨品雷同，不吸此本地人群購物。3、 D區(qū)空鋪多，貨品不集中，不吸引消費(fèi)者。買斷大包不利于調(diào)整（三）機(jī)會1、B區(qū)租金相對較低，可適當(dāng)上調(diào)。（四）風(fēng)險(xiǎn)1、 步行街地下商城開業(yè)后，分流客流，東方源地下商貿(mào)城發(fā)展趨勢不明。2、 商城28%被買斷，21%為大包，給重新調(diào)整經(jīng)營帶來困難。3、 火車站地下商城隸屬人防辦，且硬件條件不支持變動(dòng)，給改建或更改經(jīng)營布局與品項(xiàng)帶來困難。九、調(diào)研綜述東方源地下商貿(mào)城從開業(yè)初期至今一直不溫不火，以低價(jià)位的貨品迎合流動(dòng)群體及周邊市縣消費(fèi)群體。由于商

14、戶實(shí)力弱，貨品基本來自于哈市批發(fā)市場，導(dǎo)致款式雷同，加之位于商圈邊緣地帶，客流受到一定的限制。尤其消費(fèi)者習(xí)慣性的通過金街地下商城去往大福源購物，因此客流通常被夏威夷商城截流，致使東方源地下商貿(mào)城B、C、D區(qū)人流較少A區(qū)也在夏威夷外??？，經(jīng)營效益受限。由于部分商鋪已經(jīng)被買斷，使得商場造成較大困難，不易調(diào)整經(jīng)營，加之金街及曼哈頓的火爆經(jīng)營，東方源地下商城未來發(fā)展令人擔(dān)憂。十、附件（一）訪談附件序號區(qū)域品類經(jīng)營位置面積平均租金姓名聯(lián)系電話備注（）（元/月·）1A區(qū)女裝45號258675385出租6000元/月（含稅），電費(fèi)1.1元/度，押金5000元，在哈市上貨，一面坡人，年盈利6萬元，因

15、看孩子無人照管此處。2A情侶衫77董女品牌在遠(yuǎn)東三層有店，在山東有店，相對此處經(jīng)營一般，故放棄3A女裝853870王女地商戶已買斷，商場幫助出租70元/·月，因舉架矮（上方為十字路口）。22800元/買斷，便對于再租分為115、120元/月·幾種，押金5000，2000素質(zhì)保證金，工商160、國稅300。4A女裝54A區(qū)全部為買斷，開始買斷價(jià)格為2萬元/，后無人故降價(jià)，金街原不如現(xiàn)在經(jīng)營好，與東方源等打通后，位于中間，客流多?？瓦\(yùn)站在西三，現(xiàn)在搬到B區(qū)樓上，東方源則會有更多客流。5A褲子4725.513766599929貨

16、品來自人和，當(dāng)時(shí)30多萬買斷，10月28日開業(yè)，火車站地下經(jīng)營差，本商場貨品來自哈市，火車站地下偏都是買給外地坐火車人。6A褲子1537來自人和的褲子，當(dāng)時(shí)22800元/買斷，合計(jì)花費(fèi)94萬元，火車站分流，夏威夷地下以前不好，現(xiàn)在金街附近，故也引入一些客流。7B男裝256911807百世成男裝、女裝，在此經(jīng)營半年，經(jīng)營較好，價(jià)格較高，男夾克248元，女衫170元左右。8B包2224.480代先處費(fèi)3000元，管理費(fèi)120元，工商166，在瑪克威有15個(gè)床子，南方人，非廣州貨，原做哈市正大建筑，后退休經(jīng)商，參與過新吉建設(shè)與青云失火后重建。此處為時(shí)延峰開發(fā)后租給他人管理。

17、當(dāng)?shù)厝藰?biāo)準(zhǔn)低，故貨品都不時(shí)尚。9B區(qū)女裝37號25.58013945389940工商180元/月，國稅200元/月，去哈人和進(jìn)貨，C區(qū)是與運(yùn)動(dòng)廠家簽合同。10B區(qū)女裝28-30518013845362122電費(fèi)1.1元/度,押金12000元/2廳,工商260,國稅350,正常押金5000,保證金4000/2個(gè).B區(qū)租金分為8090128三檔.因價(jià)格低,郊縣的林口海林寧安到此購物者多,當(dāng)?shù)刂铝?xí)慣和哈市一樣,東安為批發(fā),但貨少不好.11CEC包步行街工程11月竣工，買斷價(jià)為2萬多一米，火車站九幾年開業(yè)，當(dāng)時(shí)以小柜臺經(jīng)營，效益很好，形式與品類類似永華。金街早于東方源開業(yè)。12C運(yùn)動(dòng)金街位于一百地下，客流多效益好，打通前效益一般，20多60萬元，要改造搬遷客運(yùn)站，會為東方源帶來客源。13D服裝181850D區(qū)隸屬人防辦，時(shí)延峰租五年，轉(zhuǎn)手給趙夫婦，即通廣廣告公司，在牡丹江相對有實(shí)力，步行金4月開挖，11月開業(yè)。D區(qū)精口間主流戶型為18，也有19或20，工商90元/月，柜臺300元/節(jié)·月，原人防辦時(shí)不收稅，打通后效益不好，只收一稅，年青人到銀座買衣服，國貿(mào)牛仔好?；疖囌驹瓨I(yè)戶搬到東方源其它區(qū)或金街，無實(shí)力留守，盈利1.5萬元/年，未在此經(jīng)