第9章資產(chǎn)評估的收益途徑

1、.第第9 9章章 資產(chǎn)評估的收益途徑資產(chǎn)評估的收益途徑.9.1 9.1 收益途徑及程序收益途徑及程序9.2 9.2 收益途徑中的基本參數(shù)及確定收益途徑中的基本參數(shù)及確定9.3 9.3 收益途徑中常用的數(shù)學(xué)模型收益途徑中常用的數(shù)學(xué)模型9.4 9.4 收益途徑應(yīng)用舉例及方法評價收益途徑應(yīng)用舉例及方法評價目 錄.通過本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)當(dāng)了解和掌握資產(chǎn)評估收益途徑及具體技術(shù)方法的理論基礎(chǔ)、適用條件、應(yīng)用前提、構(gòu)成要素、主要經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)、數(shù)學(xué)表達式和歸納式，以及收益途徑中的各種評估技術(shù)方法的基本應(yīng)用?！緦W(xué)習(xí)目標(biāo)】.資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)現(xiàn)行價值進行評定估算的一種專資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)現(xiàn)行價值進行評定估算的一種專業(yè)

2、活動。資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的業(yè)活動。資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段。它是在工程技術(shù)、統(tǒng)計、會計等學(xué)科的技術(shù)手段。它是在工程技術(shù)、統(tǒng)計、會計等學(xué)科的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點形成的一整套方技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點形成的一整套方法體系。該體系由多種具體資產(chǎn)評估方法構(gòu)成，這法體系。該體系由多種具體資產(chǎn)評估方法構(gòu)成，這些方法按分析原理和技術(shù)路線不同可以歸納為些方法按分析原理和技術(shù)路線不同可以歸納為3 3種種基本類型，或稱基本類型，或稱3 3種基本方法種基本方法，即市場法、成本法即市場法、成本法和收益法。和收益法。3種基本方法.9.1.1 收益途徑的內(nèi)涵 收益途徑是

3、指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的技術(shù)思路，以及實現(xiàn)這個技術(shù)思路的各種評估方法的總稱。 收益途徑是根據(jù)將利求本的思路，采用資本化和折現(xiàn)的思路及方法來判斷和估算資產(chǎn)價值的評估技術(shù)規(guī)程。 從理論上來講，收益途徑是資產(chǎn)評估中最為科學(xué)合理的評估途徑之一。9.1 收益途徑及程序.采用收益法評估，基于效用價值論：收益決定資產(chǎn)采用收益法評估，基于效用價值論：收益決定資產(chǎn)的價值，收益越高，資產(chǎn)的價值越大。一個理智的的價值，收益越高，資產(chǎn)的價值越大。一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時，他所愿意支付投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或投資的資產(chǎn)或

4、投資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為在未來能給他帶來的回報。資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內(nèi)的收益流，而收益有時間價值，因此為一定時期內(nèi)的收益流，而收益有時間價值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，需要把未來一定時期內(nèi)的了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，需要把未來一定時期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。收益法服收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。收益法服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用資本化和折從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值?，F(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值。收益途徑. 收益途徑及其方法是依據(jù)資產(chǎn)未來

5、預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或資本化處理來估測資產(chǎn)價值的，它涉及三個基本要素： 一是被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益； 二是折現(xiàn)率或資本化率； 三是被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間。 9.1.2 9.1.2 收益途徑的基本前提收益途徑的基本前提. 被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量； 資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并用貨幣衡量； 被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。應(yīng)用收益途徑必須具備的前提條件如下：應(yīng)用收益途徑必須具備的前提條件如下：.收益法能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化收益法能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價值，與投資決策相結(jié)合，易為買賣雙的價值，與投資決策相結(jié)合，易為買賣雙方所接受。但是預(yù)

6、期收益額預(yù)測難度較大，方所接受。但是預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)風(fēng)因素的受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)風(fēng)因素的影響。這種方法在評估中適用范圍較小，影響。這種方法在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。的單項資產(chǎn)評估。. 1）收集并驗證與評估對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料（涉及資產(chǎn)經(jīng)營前景、企業(yè)財務(wù)狀況、市場形勢、經(jīng)營風(fēng)險，不同評估對象，數(shù)據(jù)資料側(cè)重點有所差異） 2）分析測算被評估對象未來預(yù)期收益及取得預(yù)期收益持續(xù)的時間(定性、定量綜合分析；考慮自然壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟壽命、產(chǎn)業(yè)周期及國家法規(guī)政策） 3）

7、確定折現(xiàn)率或資本化率（銀行利率、國債利率、收益的穩(wěn)定性、風(fēng)險因素） 4）用折現(xiàn)率或資本化率將評估對象未來經(jīng)濟壽命期間內(nèi)的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值（初步價值） 5）分析確定評估結(jié)果（敏感性檢測、綜合分析確定最終結(jié)論）9.1.3 9.1.3 收益途徑的基本程序收益途徑的基本程序.三個最主要的參數(shù)：收益額、折現(xiàn)率、獲利期限9.2.1 收益額的特點及測算方法 1）收益額的特點 收益額指根據(jù)投資回報原理，資產(chǎn)在某種情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額，包括正常情況和特殊情況。正常情況下收益額有明確的特點： （1）時間角度講：收益額是評估對象的未來預(yù)期收益額，而不是評估對象的歷史收益額或現(xiàn)實收益額。 （2）從收

8、益性質(zhì)講：用于資產(chǎn)評估的收益額是評估對象的客觀收益額或正常收益額，而不是評估對象的實際收益額或賬面收益額。9.2 收益途徑中的基本參數(shù)及確定.注意： 客觀收益額與實際收益額是兩個不同質(zhì)的概念，大多數(shù)情況下實際收益額可能并不等同于客觀收益額。實際收益額是評估對象本身與外部各種因素共同作用的結(jié)果。資產(chǎn)評估預(yù)期收益的基礎(chǔ)，通常是資產(chǎn)在正常的經(jīng)營條件下，排除了偶然因素和不可比因素之后的評估對象的正常收益。 收益額的兩個特點是收益途徑中關(guān)于收益額選擇的一般性要求和特點，也可以謂之普遍性要求和特點。還需要了解和掌握特殊情況下收益途徑收益額選擇的特點要求和特點。 企業(yè)價值評估的收益額通常選擇企業(yè)的（息前）凈

9、利潤、（息前）凈現(xiàn)金流量，房地產(chǎn)收益額可選擇毛收益、純收益，無形資產(chǎn)通常選擇超額收益。.2 2）收益額測算的常用技術(shù)方法）收益額測算的常用技術(shù)方法 評估對象的差異導(dǎo)致未來收益預(yù)測的具體方法并不相同。就短期收益來講，可用因素分析法和回歸分析法；就長期收益來講，應(yīng)在短期收益基礎(chǔ)上，應(yīng)用穩(wěn)定性和發(fā)展趨勢等的分析來判斷。 （1）因素分析法（定性成分大，依賴經(jīng)驗） （2）回歸分析法（較為實用的定量分析法）. 1）折現(xiàn)率的構(gòu)成 從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率。 折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，是由無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率組成的。 無風(fēng)險報酬率通常是指投資于

10、收益相對穩(wěn)定且無投資障礙的特定投資的回報率。一般按同期國庫券利率為準(zhǔn)。 風(fēng)險報酬率是對風(fēng)險投資的溢價補償，是對投資回報率超出無風(fēng)險報酬率的部分。（行業(yè)風(fēng)險報酬率、經(jīng)營風(fēng)險報酬率、通貨膨脹率）9.2.2 9.2.2 折現(xiàn)率的構(gòu)成及測算思路折現(xiàn)率的構(gòu)成及測算思路. （1）累加法 采用無風(fēng)險報酬率加風(fēng)險報酬率的方式確定折現(xiàn)率或資本化率。風(fēng)險調(diào)整值的確定主觀性較強，不容易掌握。 （2）凈收益與售價比率法 凈收益與售價比率法亦稱租價比法。租價比法是利用市場上近期交易的與被評估對象相同或相近似的資產(chǎn)的凈收益、價格等資料，測算出評估對象的折現(xiàn)率或資本化率。例：多個案例折現(xiàn)率的平均，可消除偶然因素的影響。2

11、2）折現(xiàn)率測算的思路與方法）折現(xiàn)率測算的思路與方法率酬報其他風(fēng)險率酬報財務(wù)風(fēng)險率酬報經(jīng)營風(fēng)險率酬報行業(yè)風(fēng)險報酬率險風(fēng). 多個案例折現(xiàn)率的平均，可消除偶然因多個案例折現(xiàn)率的平均，可消除偶然因素的影響。（采用簡單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)素的影響。（采用簡單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均）平均）例表例表9-19-1資本化率資本化率 = = 交易價格交易價格/ /凈收益凈收益因同期，采用簡單算術(shù)平均計算。因同期，采用簡單算術(shù)平均計算。. 評估人員收集市場上各種投資的收益率資料，然后把各項投資按收益率的大小排隊。評估人員估計被評估對象投資風(fēng)險，并將它插入其中，然后確定折現(xiàn)率或資本化率的大小。（3 3）各種投資收益率排

12、序插入法）各種投資收益率排序插入法. 加權(quán)平均資本成本模型是以企業(yè)的所有者權(quán)益和企業(yè)負債所構(gòu)成的全部資本，以及全部資本所需要的回報率，經(jīng)加權(quán)平均計算來獲得企業(yè)價值評估所需折現(xiàn)率的一種數(shù)學(xué)模型。 （4 4）加權(quán)平均資本成本模型）加權(quán)平均資本成本模型edEDRKKDEDE. 收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間，通常以年為時間單位。它由評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。 與資產(chǎn)收益期限測定緊密相關(guān)的是資產(chǎn)的自然壽命、技術(shù)壽命、法定壽命、經(jīng)濟壽命。 資產(chǎn)收益期限實際上是資產(chǎn)的自然壽命、技術(shù)壽命、法定壽命、經(jīng)濟壽命中的某一個是重合的。9.2.3 9.

13、2.3 收益期限收益期限.分為有限期和無限期的評估模型分為等額收益和非等額收益評估模型9.3.1 純收益不變 收益永續(xù)（無限期），各因素不變的條件下的數(shù)學(xué)模型： PA/r （93） 其成立條件是： （1）純收益每年不變； （2）資本化率固定且大于零； （3）收益年期無限。9.3 收益途徑中常用的數(shù)學(xué)模型.收益年期有限，資本化率大于零的數(shù)學(xué)模型111nAPrr其成立條件是：（1）純收益每年不變；（2）資本化率固定且大于零；（3）收益年期有限為n。收益年期有限，資本化等于零的數(shù)學(xué)模型PAn其成立條件是：（1）純收益每年不變；（2）資本化率為零；（3）收益年期有限為n。. 無限年期收益條件下的數(shù)學(xué)模

14、型如下： （96） 有限年期收益條件下的數(shù)學(xué)模型如下： （97）9.3.2 9.3.2 純收益在若干年后保持不變純收益在若干年后保持不變(1)(1)1inRAPinrrri)1 (11 )1 (1)1 (tntrrrAtiirRiP. 純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下的數(shù)學(xué)模型如下： （98） 純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限條件下的數(shù)學(xué)模型如下： （99）9.3.3 9.3.3 純收益按等差級數(shù)變化純收益按等差級數(shù)變化2rBrAPnnrnrBrrBrAP)1 ()1 (11 2）（. （910） 純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限條件下的數(shù)學(xué)模型如下： （911） 純收益按等差級

15、數(shù)純收益按等差級數(shù)遞減遞減，收益年期無限條件下的數(shù)學(xué)，收益年期無限條件下的數(shù)學(xué)模型如下：模型如下： 2rBrAPnnrnrBrrBrAP)1 ()1 (11 2）（. 純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限條件下的數(shù)學(xué)模型如下： （912） 純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限條件下的數(shù)學(xué)模型如下： （913）9.3.4 9.3.4 純收益按等比級數(shù)變化純收益按等比級數(shù)變化srAP)11(1 nrssrAP. （914） 純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限條件下的數(shù)學(xué)模型如下： （915） 純收益按等比級數(shù)純收益按等比級數(shù)遞減遞減，收益年期無限條件下的數(shù)學(xué)，收益年期無限條件下的數(shù)學(xué)模型如下：模型如下

16、：srAP)11(1 nrssrAP.注意：注意：計算公式本身計算公式本身并不能保證并不能保證評估結(jié)論的正確。評估結(jié)論的正確。重要的是重要的是恰當(dāng)選擇恰當(dāng)選擇運用收益途徑的各個參數(shù)。運用收益途徑的各個參數(shù)。已知未來若干年后資產(chǎn)價格條件下的數(shù)學(xué)模型如下：已知未來若干年后資產(chǎn)價格條件下的數(shù)學(xué)模型如下：nnnrPrrAP)1 ()111 （.9.4.1 收益途徑的應(yīng)用舉例例9-1：某資產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命3年的收益全部用于抵債，評估抵債價值。預(yù)測分析3年預(yù)期收益如表：可確定折現(xiàn)價值為283+356+168 = 807萬元9.4 收益途徑應(yīng)用舉例及方法評價收益額收益額（萬元）（萬元）折現(xiàn)率折現(xiàn)率折現(xiàn)系折現(xiàn)系

17、數(shù)數(shù)折現(xiàn)值折現(xiàn)值（萬元）（萬元）第一年第一年3003006%6%0.94340.9434283283第二年第二年4004006%6%0.89000.8900356356第三年第三年2002006%6%0.83690.8369168168.例例9-2:9-2:已預(yù)計未來已預(yù)計未來5 5年的收益及第年的收益及第6 6年開始的不變收年開始的不變收益（折現(xiàn)率為益（折現(xiàn)率為10%10%）1 1、評估永續(xù)經(jīng)營條件下的企業(yè)價值、評估永續(xù)經(jīng)營條件下的企業(yè)價值利用公式利用公式9-69-62 2、評估經(jīng)營、評估經(jīng)營5050年條件下的企業(yè)價值年條件下的企業(yè)價值利用公式利用公式9-79-7(1)(1)1inRAPin

18、rrri23455121513111414(1 10%)(1 10%)(1 10%)(1 10%)(1 10%)10%(1 10%)12 .9091 15 .8265 13 .7513 11 .6830 14 .6209 14 .1 .620949.2442 140 0.6209136.17)1 (11 )1 (1)1 (tntrrrAtiirRiP49.2442140 0.6209 (10.0137)134.98.9.4.2 9.4.2 收益途徑的評價收益途徑的評價 從理論上講，收益途徑是資產(chǎn)評估中最符合資產(chǎn)價值原理的一條評估途徑。其優(yōu)點非常明顯，是整體性資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估等的基本選擇。

19、 其缺點也是明顯的，主要體現(xiàn)在操作性較差，運用效果在很大程度上取決于評估師的主觀判斷。.作 業(yè):解釋：解釋：收益途徑收益途徑 正常收益正常收益 資本化率資本化率 收益期限收益期限 簡答簡答 （1 1）（）（2 2）（3 3）（）（4 4）（5 5）選擇選擇 （1 1）（）（2 2）（3 3）（）（4 4）（）（5 5）判斷判斷 （1 1）（）（2 2）（3 3）（）（4 4）（）（5 5）（）（6 6） .簡答參考答案（1 1）收益途徑存在和運用的經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)是什么？）收益途徑存在和運用的經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)是什么？答：收益途徑是根據(jù)將利求本的思路，利用投資回報和收益答：收益途徑是根據(jù)將利求本的思路，利用

20、投資回報和收益折現(xiàn)等技術(shù)手段，把評估對象的預(yù)期產(chǎn)出能力和獲利能力作折現(xiàn)等技術(shù)手段，把評估對象的預(yù)期產(chǎn)出能力和獲利能力作為評估標(biāo)的來估測評估對象的價值。根據(jù)評估對象的預(yù)期收為評估標(biāo)的來估測評估對象的價值。根據(jù)評估對象的預(yù)期收益來評估其價值，顯然這個評估結(jié)果是容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方益來評估其價值，顯然這個評估結(jié)果是容易被資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方所接受的。所接受的。（2 2）保證收益途徑評估結(jié)果可靠性需要滿足什么條件？）保證收益途徑評估結(jié)果可靠性需要滿足什么條件？答：被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡答：被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；量；資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并

21、可以資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；用貨幣衡量；被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。.簡答參考答案（3 3）為什么收益途徑中的收益額通常選擇）為什么收益途徑中的收益額通常選擇“客觀收益客觀收益”？答：評估對象在評估時點的實際收益是評估對象本身與外部答：評估對象在評估時點的實際收益是評估對象本身與外部各種因素共同作用的結(jié)果。在這些因素中，許多是屬于一次各種因素共同作用的結(jié)果。在這些因素中，許多是屬于一次性的或偶然性的因素。如果以評估對象評估時點的實際收益性的或偶然性的因素。如果以評估對象評估時點的實際收益作為預(yù)測評估對象未來預(yù)期收益的基礎(chǔ)

22、而不加以調(diào)整，意味作為預(yù)測評估對象未來預(yù)期收益的基礎(chǔ)而不加以調(diào)整，意味著將在評估對象未來經(jīng)營中不復(fù)存在的因素仍然作為影響評著將在評估對象未來經(jīng)營中不復(fù)存在的因素仍然作為影響評估對象未來預(yù)期收益的因素加以考慮。因此，資產(chǎn)評估預(yù)期估對象未來預(yù)期收益的因素加以考慮。因此，資產(chǎn)評估預(yù)期收益的基礎(chǔ)，通常是資產(chǎn)在正常的經(jīng)營條件下，排除了偶然收益的基礎(chǔ)，通常是資產(chǎn)在正常的經(jīng)營條件下，排除了偶然因素和不可比因素之后的評估對象的正常收益。因素和不可比因素之后的評估對象的正常收益。.簡答參考答案（4 4）折現(xiàn)率及資本化率的本質(zhì)是什么？）折現(xiàn)率及資本化率的本質(zhì)是什么？答：從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一種期望投資報酬率，答：從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望是投資者在投資風(fēng)險一定的情況下，對投資所期望的回報率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，是由無風(fēng)險報酬的回報率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，是由無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率組成。資本化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上率和風(fēng)險報酬率組成。資本化率與折現(xiàn)率在本質(zhì)上是相同的，習(xí)慣上人們把將未來有限期預(yù)期收益折是相同的，習(xí)慣上人們把將未來有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率稱為折現(xiàn)率，而把將未來永續(xù)性預(yù)算成現(xiàn)值的比率稱為折現(xiàn)率，而把將未來