第八章項(xiàng)目融資

1、第九章第九章 項(xiàng)目融資方案項(xiàng)目融資方案基本知識(shí)點(diǎn)基本知識(shí)點(diǎn)u融資組織形式選擇融資組織形式選擇u資金來(lái)源選擇資金來(lái)源選擇u資本金籌措資本金籌措u債務(wù)資金籌措債務(wù)資金籌措u融資方案分析融資方案分析一、融資組織形式選擇一、融資組織形式選擇u（一）既有項(xiàng)目法人融資（一）既有項(xiàng)目法人融資u（二）新設(shè)項(xiàng)目法人融資（二）新設(shè)項(xiàng)目法人融資 （一）既有項(xiàng)目法人融資（一）既有項(xiàng)目法人融資特點(diǎn)：特點(diǎn)：u（1）不組建新的項(xiàng)目法人，由既有法人統(tǒng)）不組建新的項(xiàng)目法人，由既有法人統(tǒng)一組織融資活動(dòng)并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)；一組織融資活動(dòng)并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)；u（2）擬建項(xiàng)目一般是在既有法人資產(chǎn)和信）擬建項(xiàng)目一般是在既有法人資產(chǎn)和

2、信用的基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成增量資產(chǎn)；用的基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成增量資產(chǎn)；u（3）從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況（包括建）從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況（包括建設(shè)項(xiàng)目）考察融資后的債務(wù)償還能力。設(shè)項(xiàng)目）考察融資后的債務(wù)償還能力。（二）新設(shè)項(xiàng)目法人融資（二）新設(shè)項(xiàng)目法人融資特點(diǎn)：特點(diǎn)：u（1）項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人的資本金和）項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成；債務(wù)資金構(gòu)成；u（2）由新項(xiàng)目法人承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)；）由新項(xiàng)目法人承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)；u（3）從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益情況考察償）從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益情況考察償債能力。債能力。新設(shè)法人融資新設(shè)法人融資既有法人融資既有法人融資概概念念組建新的項(xiàng)目法

3、人進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的組建新的項(xiàng)目法人進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的融資活動(dòng)。融資活動(dòng)。又稱公司融資或公司信用融資，是以既又稱公司融資或公司信用融資，是以既有法人作為項(xiàng)目法人進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的融有法人作為項(xiàng)目法人進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的融資活動(dòng)。資活動(dòng)。特特點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目投資由新設(shè)法人籌集的資本項(xiàng)目投資由新設(shè)法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成；金和債務(wù)資金構(gòu)成；新設(shè)法人承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)；新設(shè)法人承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)；從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益情況考從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益情況考察償債能力。察償債能力。擬建項(xiàng)目不組建新的項(xiàng)目法人，由既擬建項(xiàng)目不組建新的項(xiàng)目法人，由既有法人統(tǒng)一組織融資活動(dòng)并承擔(dān)融資責(zé)有法人統(tǒng)一組織融資活動(dòng)并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)；任和

4、風(fēng)險(xiǎn)；擬建項(xiàng)目一般是在既有法擬建項(xiàng)目一般是在既有法人資產(chǎn)和信用的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，并形成人資產(chǎn)和信用的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，并形成增量資產(chǎn)；增量資產(chǎn)；一般從既有法人的財(cái)務(wù)整一般從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況考察融資后的償債能力體狀況考察融資后的償債能力其其他他新組建的法人擁有項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)和新組建的法人擁有項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)和權(quán)益，并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。權(quán)益，并承擔(dān)融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。新設(shè)法人可按新設(shè)法人可按公司法公司法的規(guī)定的規(guī)定設(shè)立有限責(zé)任公司（包括國(guó)有獨(dú)資設(shè)立有限責(zé)任公司（包括國(guó)有獨(dú)資公司）和股份有限公司形式。公司）和股份有限公司形式。既有法人負(fù)責(zé)籌集資金，投資新項(xiàng)目，既有法人負(fù)責(zé)籌集資金，投資新項(xiàng)目，不組建新的獨(dú)立法人

5、，負(fù)債由既有法人不組建新的獨(dú)立法人，負(fù)債由既有法人承擔(dān)；承擔(dān)；融資方案要與公司總體財(cái)務(wù)安排相協(xié)融資方案要與公司總體財(cái)務(wù)安排相協(xié)調(diào)，將其作為公司理財(cái)?shù)囊徊糠?。調(diào)，將其作為公司理財(cái)?shù)囊徊糠?。的?dān)保額度。二、資金來(lái)源選擇二、資金來(lái)源選擇具體可分為直接融資和間接融資具體可分為直接融資和間接融資u直接融資是指投資者對(duì)擬建項(xiàng)目的直接投直接融資是指投資者對(duì)擬建項(xiàng)目的直接投資以及項(xiàng)目法人通過(guò)發(fā)行（增發(fā)）股票、資以及項(xiàng)目法人通過(guò)發(fā)行（增發(fā)）股票、債券等直接籌集的資金。債券等直接籌集的資金。u間接融資是指從銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)借間接融資是指從銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)借入的資金。入的資金。資金來(lái)源具體有資金來(lái)源具體有

6、u1.項(xiàng)目法人自有資金；項(xiàng)目法人自有資金；u2.政府財(cái)政性資金；政府財(cái)政性資金；u3.國(guó)內(nèi)外銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸資金；國(guó)內(nèi)外銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸資金；u4.國(guó)內(nèi)外證券市場(chǎng)資金；國(guó)內(nèi)外證券市場(chǎng)資金；u5.國(guó)內(nèi)外非銀行金融機(jī)構(gòu)資金；國(guó)內(nèi)外非銀行金融機(jī)構(gòu)資金；u6.外國(guó)政府、企業(yè)、團(tuán)體、個(gè)人等資金；外國(guó)政府、企業(yè)、團(tuán)體、個(gè)人等資金；u7.國(guó)內(nèi)企業(yè)、團(tuán)體、個(gè)人的資金。國(guó)內(nèi)企業(yè)、團(tuán)體、個(gè)人的資金。 三、資本金籌措三、資本金籌措u（一）新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措（一）新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措u（二）既有項(xiàng)目法人資本金籌措（二）既有項(xiàng)目法人資本金籌措 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要求項(xiàng)目資本金達(dá)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要求項(xiàng)目資本金達(dá)

7、到35%。 計(jì)算資本金的基數(shù)是總投資，是指固定資產(chǎn)投資（建設(shè)投計(jì)算資本金的基數(shù)是總投資，是指固定資產(chǎn)投資（建設(shè)投資及建設(shè)期的貸款利息）與鋪底流動(dòng)資金之和。鋪底流動(dòng)資及建設(shè)期的貸款利息）與鋪底流動(dòng)資金之和。鋪底流動(dòng)資金一般按建成后所需全部流動(dòng)資金的資金一般按建成后所需全部流動(dòng)資金的30%計(jì)算。計(jì)算。重慶市對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金的規(guī)定重慶市對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金的規(guī)定u在項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)建設(shè)階段，可使用項(xiàng)目資本金實(shí)在項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)建設(shè)階段，可使用項(xiàng)目資本金實(shí)際存入數(shù)額的際存入數(shù)額的65%。其中，項(xiàng)目屬多層的，已建。其中，項(xiàng)目屬多層的，已建房屋在完成主體結(jié)構(gòu)二分之一后，可使用項(xiàng)目資房屋在完成主體結(jié)構(gòu)二

8、分之一后，可使用項(xiàng)目資本金實(shí)際存入數(shù)額的本金實(shí)際存入數(shù)額的40%，在主體結(jié)構(gòu)封頂后，在主體結(jié)構(gòu)封頂后，可再使用項(xiàng)目資本金實(shí)際存入數(shù)額的可再使用項(xiàng)目資本金實(shí)際存入數(shù)額的25%；項(xiàng)目；項(xiàng)目屬高層的，已建房屋面積達(dá)到規(guī)劃批準(zhǔn)擬建面積屬高層的，已建房屋面積達(dá)到規(guī)劃批準(zhǔn)擬建面積的四分之一時(shí)，可使用項(xiàng)目資本金實(shí)際存入數(shù)額的四分之一時(shí)，可使用項(xiàng)目資本金實(shí)際存入數(shù)額的的40%，主體結(jié)構(gòu)達(dá)到三分之一時(shí)可再使用項(xiàng)目，主體結(jié)構(gòu)達(dá)到三分之一時(shí)可再使用項(xiàng)目資本金實(shí)際存入數(shù)額的資本金實(shí)際存入數(shù)額的25%。 重慶市對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金的規(guī)定重慶市對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金的規(guī)定u項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格取得竣工驗(yàn)收備案證，項(xiàng)目竣

9、工驗(yàn)收合格取得竣工驗(yàn)收備案證，項(xiàng)目環(huán)境、配套設(shè)施完成及工程款、民工項(xiàng)目環(huán)境、配套設(shè)施完成及工程款、民工工資結(jié)算完畢，可使用項(xiàng)目資本金實(shí)際存工資結(jié)算完畢，可使用項(xiàng)目資本金實(shí)際存入數(shù)額的全部余額（包含該項(xiàng)目資本金所入數(shù)額的全部余額（包含該項(xiàng)目資本金所產(chǎn)生的利息）。產(chǎn)生的利息）。u資本金應(yīng)存入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)委托的資本金應(yīng)存入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)委托的監(jiān)管銀行監(jiān)管銀行 （一）新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措（一）新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措u1.各級(jí)政府財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金，預(yù)算外資金各級(jí)政府財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金，預(yù)算外資金和各種專項(xiàng)資金；和各種專項(xiàng)資金；u2.國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)入股的資金；國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)入股的資金；u3.國(guó)內(nèi)

10、外企業(yè)入股的資金；國(guó)內(nèi)外企業(yè)入股的資金；u4.社會(huì)個(gè)人入股的資金；社會(huì)個(gè)人入股的資金；u5.項(xiàng)目法人通過(guò)發(fā)行股票從證券市場(chǎng)籌集項(xiàng)目法人通過(guò)發(fā)行股票從證券市場(chǎng)籌集的資金。的資金。（二）既有項(xiàng)目法人資本金籌措（二）既有項(xiàng)目法人資本金籌措u1.企業(yè)可以用于項(xiàng)目的資金；企業(yè)可以用于項(xiàng)目的資金；u2.資產(chǎn)變現(xiàn)的現(xiàn)金；資產(chǎn)變現(xiàn)的現(xiàn)金；u3.原有股東增資擴(kuò)股；原有股東增資擴(kuò)股；u4.吸收新股東；吸收新股東；u5.發(fā)行股票籌集的資金。發(fā)行股票籌集的資金。四、債務(wù)資金籌措四、債務(wù)資金籌措u（一）信貸融資（一）信貸融資u（二）債券融資（二）債券融資u（三）租賃融資（三）租賃融資五、融資方案分析五、融資方案分析u（

11、一）資金來(lái)源可靠性分析（一）資金來(lái)源可靠性分析u（二）融資結(jié)構(gòu)分析（二）融資結(jié)構(gòu)分析u（三）融資成本分析（三）融資成本分析（二）融資結(jié)構(gòu)分析（二）融資結(jié)構(gòu)分析u融資結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目資金籌措方案中各種資金來(lái)源的融資結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目資金籌措方案中各種資金來(lái)源的構(gòu)成及其比例關(guān)系。與其相對(duì)應(yīng)的概念是企業(yè)的構(gòu)成及其比例關(guān)系。與其相對(duì)應(yīng)的概念是企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，即企業(yè)的各種資金的構(gòu)成及其比例關(guān)資金結(jié)構(gòu)，即企業(yè)的各種資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，是針對(duì)整個(gè)企業(yè)而言的。系，是針對(duì)整個(gè)企業(yè)而言的。u項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)，應(yīng)該包括各種融資方式的結(jié)構(gòu)項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)，應(yīng)該包括各種融資方式的結(jié)構(gòu)分析，長(zhǎng)期融資和短期融資的結(jié)構(gòu)比例以及負(fù)債分析，長(zhǎng)

12、期融資和短期融資的結(jié)構(gòu)比例以及負(fù)債融資和權(quán)益融資的結(jié)構(gòu)比例。習(xí)慣上將債務(wù)融資融資和權(quán)益融資的結(jié)構(gòu)比例。習(xí)慣上將債務(wù)融資和權(quán)益融資的結(jié)構(gòu)比例稱為融資結(jié)構(gòu)。融資結(jié)構(gòu)和權(quán)益融資的結(jié)構(gòu)比例稱為融資結(jié)構(gòu)。融資結(jié)構(gòu)分析主要分析資本和債務(wù)資金的比例，股本結(jié)構(gòu)分析主要分析資本和債務(wù)資金的比例，股本結(jié)構(gòu)比例、債務(wù)結(jié)構(gòu)比例。比例、債務(wù)結(jié)構(gòu)比例。 （三）融資成本分析（三）融資成本分析u融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用，包括資金籌集費(fèi)和資金占用費(fèi)付的費(fèi)用，包括資金籌集費(fèi)和資金占用費(fèi)兩部分。融資成本分析可以分為債務(wù)資金兩部分。融資成本分析可以分為債務(wù)資金融資成本分析和資本

13、金融資成本分析。融資成本分析和資本金融資成本分析。u資金籌集費(fèi)是指資金籌集過(guò)程中支付的一資金籌集費(fèi)是指資金籌集過(guò)程中支付的一次性費(fèi)用。次性費(fèi)用。u資金占用費(fèi)是指占用資金支付的費(fèi)用。資金占用費(fèi)是指占用資金支付的費(fèi)用。u資本金占用費(fèi)一般應(yīng)按機(jī)會(huì)成本的原則計(jì)算，當(dāng)資本金占用費(fèi)一般應(yīng)按機(jī)會(huì)成本的原則計(jì)算，當(dāng)機(jī)會(huì)成本難以確定時(shí)，可參照銀行存款利率計(jì)算。機(jī)會(huì)成本難以確定時(shí)，可參照銀行存款利率計(jì)算。u項(xiàng)目融資成本一般采用資金成本率相對(duì)數(shù)來(lái)表示，項(xiàng)目融資成本一般采用資金成本率相對(duì)數(shù)來(lái)表示，它是企業(yè)資金占用費(fèi)與籌集資金的凈額之比率。它是企業(yè)資金占用費(fèi)與籌集資金的凈額之比率。即：即：u資金成本率資金成本率=資金占

14、用費(fèi)資金占用費(fèi)/（籌集資金總額（籌集資金總額-資金籌資金籌集費(fèi)用）集費(fèi)用）100%（1）銀行借款的資金成本）銀行借款的資金成本11(1)1dRTkF（2）債券融資的資金成本）債券融資的資金成本(1)(1)bbbITkBF(1)1bbbRTkf（3）普通股成本）普通股成本(1)csccDkGPF（4）優(yōu)先股成本）優(yōu)先股成本(1)pppDkPf（5）保留利潤(rùn)成本）保留利潤(rùn)成本(1)(1)rkRTfcrcDkGP(6)綜合資金成本綜合資金成本(WACC)1nwjjjkK WWeighted average cost of capital2.影響資金成本的因素影響資金成本的因素u（1）融資期限）融資期

15、限u（2）市場(chǎng)利率）市場(chǎng)利率u（3）企業(yè)信用等級(jí)）企業(yè)信用等級(jí)u（4）抵押擔(dān)保能力）抵押擔(dān)保能力u（5）融資工作效率）融資工作效率u（6）通貨膨脹率）通貨膨脹率u（7）政策因素）政策因素u（8）資本結(jié)構(gòu)）資本結(jié)構(gòu)3.降低融資成本的對(duì)策降低融資成本的對(duì)策u（1）合理安排融資期限）合理安排融資期限u（2）合理預(yù)測(cè)未來(lái)利率）合理預(yù)測(cè)未來(lái)利率u（3）提高企業(yè)信譽(yù)，重視信用評(píng)級(jí)工作）提高企業(yè)信譽(yù)，重視信用評(píng)級(jí)工作u（4）善于利用負(fù)債經(jīng)營(yíng)）善于利用負(fù)債經(jīng)營(yíng)u（5）提高投資效率）提高投資效率u（6）積極利用股票增值機(jī)制，降低股票融資成本）積極利用股票增值機(jī)制，降低股票融資成本4.融資風(fēng)險(xiǎn)分析融資風(fēng)險(xiǎn)分析u（

16、1）資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)）資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)u（2）利率風(fēng)險(xiǎn)）利率風(fēng)險(xiǎn)u（3）匯率風(fēng)險(xiǎn)）匯率風(fēng)險(xiǎn)u（4）現(xiàn)金性融資風(fēng)險(xiǎn)和收支性融資風(fēng)險(xiǎn)）現(xiàn)金性融資風(fēng)險(xiǎn)和收支性融資風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)金性融資風(fēng)險(xiǎn)是指現(xiàn)金流出量大于流入量而產(chǎn)生的到期不現(xiàn)金性融資風(fēng)險(xiǎn)是指現(xiàn)金流出量大于流入量而產(chǎn)生的到期不能償付債務(wù)本息的風(fēng)險(xiǎn)，收支性風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)收支不抵情能償付債務(wù)本息的風(fēng)險(xiǎn)，收支性風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)收支不抵情況下出現(xiàn)的不能償還到期債務(wù)本息的風(fēng)險(xiǎn)。況下出現(xiàn)的不能償還到期債務(wù)本息的風(fēng)險(xiǎn)。 5.融資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避 u（1）對(duì)于現(xiàn)金性融資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避）對(duì)于現(xiàn)金性融資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避u（2）對(duì)于收支性融資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避）對(duì)于收支性融資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避 （1）對(duì)于現(xiàn)金性融資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避）對(duì)于現(xiàn)金性融資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避u應(yīng)注重資產(chǎn)占用與