北京銀泰中心綜合綜合體報(bào)告

1、【銀泰中心案例分析】【銀泰中心案例分析】n地理位置北京朝陽建外大街2號(hào)n項(xiàng)目概況用地面積：31305平方米總建筑面積：350000平方米中央主樓地上63層，高249.9米東西兩棟配樓地上42層，高186米裙樓4層，高24米地下3層n功能組合物業(yè)：公寓、酒店服務(wù)式公寓、寫字樓、商業(yè)寫字樓（東西2棟配樓），目前已分別整售給美林集團(tuán)及中國人保公寓+酒店（中央主樓）寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓銀泰大廈銀泰大廈商業(yè)配套商業(yè)配套項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況l寫字樓：寫字樓：兩棟44層辦公樓，每棟地上面積7.2萬平米，標(biāo)準(zhǔn)層1849平米（層高4米）l銀泰大廈銀泰大廈柏悅府： 主樓5058層21套，建面17410平米

2、柏悅酒店：34-49層，5963層酒店配套，237間客房，建面4萬平米柏悅居： 7-33層精裝修酒店服務(wù)式公寓，共216套，建面39212平米l商業(yè)：商業(yè)：地下一層至地上3層，裙房連接3棟塔樓，總面積52,199平方米lVIPVIP俱樂部：俱樂部： 地上5層，會(huì)議、餐飲l會(huì)所：會(huì)所： 地上6層，游泳、健身功能分區(qū)功能分區(qū)寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓銀泰大廈銀泰大廈商業(yè)配套商業(yè)配套平面布置平面布置寫字樓寫字樓銀泰大廈寫字樓寫字樓獨(dú)立入口獨(dú)立入口寫字樓寫字樓獨(dú)立入口獨(dú)立入口中心入口中心入口中心入口中心入口B1-3F商業(yè)配套商業(yè)配套5F6F會(huì)所，俱樂部會(huì)所，俱樂部n縱向功能分區(qū)商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓：B1-3

3、F柏悅居、柏悅府配套柏悅居、柏悅府配套VIP俱樂部： 5F會(huì)議、餐飲會(huì)所： 6F游泳、健身柏悅居：柏悅居： 7F-33F柏悅酒店：柏悅酒店： 34F-49F柏悅府：柏悅府： 50F-58F酒店配套酒店配套：63F大堂、 59FSPA 60F會(huì)議室 61F餐廳 62F酒吧*注：銀泰中心樓層設(shè)置中取消4、14等特殊數(shù)字銀泰大廈銀泰大廈酒店配套酒店配套柏悅府柏悅府酒店酒店柏悅居柏悅居柏悅居、柏悅府配套柏悅居、柏悅府配套（Vip俱樂部、會(huì)所）俱樂部、會(huì)所）商業(yè)商業(yè)平面布置及交通組織平面布置及交通組織柏悅居柏悅居專享大堂專享大堂銀泰大廈銀泰大廈柏悅酒店專享柏悅酒店專享大堂大堂柏悅府專柏悅府專享大堂享大堂

4、銀泰大廈銀泰大廈柏悅居柏悅居標(biāo)準(zhǔn)層平面圖標(biāo)準(zhǔn)層平面圖首層平面圖首層平面圖9#133.58平米平米8#240.35平米平米產(chǎn)品特征：產(chǎn)品特征：建筑面積：建筑面積：39212平米平米標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層：一梯9戶，戶型面積戶型面積（僅兩類）133平米，一居45% 240平米，兩居55%設(shè)計(jì)風(fēng)格：設(shè)計(jì)風(fēng)格：簡潔的酒店式設(shè)計(jì)除電動(dòng)窗簾、光控、中央空調(diào)、石材地采暖等外無高科技使用率：使用率：72%柏悅居銀泰大廈銀泰大廈柏悅居柏悅居價(jià)格價(jià)格均價(jià)：40000元/平米最低價(jià)：25000元/平米最高價(jià)：57000元/平米價(jià)差：由于可觀看長安街，西北向比東南向單價(jià)增加10-15%銷售情況銷售情況銷售率：銷售率： 83%

5、 購買目的：購買目的：100%投資多數(shù)外籍客戶不了解北京市場，主要置業(yè)考慮為凱悅酒店提供物業(yè)管理服務(wù)，并作為房屋租賃中介，能夠保證穩(wěn)定出租客源銀泰大廈銀泰大廈柏悅居柏悅居銷售策略銷售策略2005年10月項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購，開始積累客戶，內(nèi)部定價(jià)為25000元/平米2006年3月正式銷售，通過對客戶進(jìn)行的價(jià)格測試，逐步提升客戶對項(xiàng)目售價(jià)的心理預(yù)期，實(shí)現(xiàn)開盤均價(jià)達(dá)到40000元/平米水平客戶客戶客戶來源：客戶來源： 70%外籍客戶其中以華僑及港澳同胞為主付款方式：付款方式：95%一次性付款（外籍購房無法作貸款）目前新出臺(tái)的限外政策對項(xiàng)目剩余產(chǎn)品銷售產(chǎn)生一定的影響，意向購買的外籍客戶需辦理相關(guān)購房證明手續(xù)

6、銀泰大廈銀泰大廈柏悅居柏悅居首層平面圖首層平面圖豎向交通豎向交通首層獨(dú)立大堂，3部專享電梯電梯刷卡進(jìn)入柏悅居各層電梯不可直接到達(dá)酒店配套，前往酒店，需先下一層再另乘電梯至酒店配套銀泰大廈銀泰大廈柏悅居柏悅居首層獨(dú)首層獨(dú)立大堂立大堂交房標(biāo)準(zhǔn)：交房標(biāo)準(zhǔn)：精裝修標(biāo)準(zhǔn)：6000-7000元/平米全套家具、家電，及完備的設(shè)備配置具體交房標(biāo)準(zhǔn)見附件銀泰大廈銀泰大廈柏悅居柏悅居物業(yè)：物業(yè)：費(fèi)用：費(fèi)用：18元/平米.月管理公司：管理公司： 凱悅酒店管理公司成立物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)用僅包括公共部分的物業(yè)管理，酒店服務(wù)另外收費(fèi)提供房屋租賃服務(wù)，收取中介費(fèi)用產(chǎn)品特征：產(chǎn)品特征：建筑面積：建筑面積：1741

7、0平米標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層：1700平米，標(biāo)準(zhǔn)層2-3戶戶型面積戶型面積56-58F：869.43平米戶型，共6套，標(biāo)準(zhǔn)層戶50-55F：640.52平米（兩套聯(lián)賣）戶型，共5套；549.17平米戶型，共10套使用率：使用率：67%銀泰大廈銀泰大廈柏悅府柏悅府56-58F 869.43平米平米50-55F 640.52平米平米50-55F 549.17平米平米柏悅府銀泰大廈銀泰大廈柏悅府柏悅府價(jià)格價(jià)格均價(jià)：70000元/平米（毛坯）目前售出的兩套單價(jià)分別為71174元/平米、68416元/平米價(jià)差：由于可觀看長安街，西北向比東南向價(jià)格增加15%銷售情況銷售情況目前成交兩套，戶型面積為549.17平米

8、銷售方式先由低層開始銷售購買目的為純自住客戶構(gòu)成客戶構(gòu)成客戶來源： 已成交的兩套戶型的客戶均為外籍華僑付款方式：一次性付款（外籍購房無法作貸款）目前新出臺(tái)的限外政策對項(xiàng)目銷售產(chǎn)生一定的影響，意向購買的外籍客戶需辦理相關(guān)購房證明手續(xù)銀泰大廈銀泰大廈柏悅府柏悅府首層平面圖首層平面圖豎向交通豎向交通首層獨(dú)立大堂，2部專享電梯電梯刷卡進(jìn)入柏悅府各層電梯可直接到達(dá)上部酒店配套銀泰大廈銀泰大廈柏悅府柏悅府首層獨(dú)立大堂首層獨(dú)立大堂銀泰大廈銀泰大廈柏悅府柏悅府交房標(biāo)準(zhǔn)：交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯交房設(shè)備配置與柏悅居相同具體設(shè)備配置情況見附件物業(yè)：物業(yè)：費(fèi)用：費(fèi)用：18元/平米.月物業(yè)管理人員：物業(yè)管理人員：由柏悅酒店原班

9、人員進(jìn)行管理，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)物業(yè)費(fèi)用僅包括公共部分的物業(yè)管理，酒店服務(wù)另外收費(fèi)提供房屋租賃服務(wù)，收取中介費(fèi)用銀泰大廈銀泰大廈柏悅酒店柏悅酒店首層平面圖首層平面圖豎向交通豎向交通首層獨(dú)立大堂，3部專享電梯電梯直達(dá)頂層的酒店大堂，不可去往柏悅居、柏悅府首層獨(dú)立大堂首層獨(dú)立大堂規(guī)劃情況規(guī)劃情況建筑面積：建筑面積：37018平米客房數(shù)量：客房數(shù)量：237間樓層：樓層： 34-49層柏悅酒店，5963層酒店配套功能分區(qū)功能分區(qū)l柏悅酒店客房： 34F-49Fl酒店配套： 59F-63F大堂63F（頂層）SPA59F會(huì)議室60F餐廳61F酒吧62F銀泰大廈銀泰大廈柏悅酒店柏悅酒店酒店特色酒店特色 國際化

10、的物業(yè)管理服務(wù)在中國唯一參與投資并全盤管理的酒店項(xiàng)目 凱悅國際酒店集團(tuán)在大中華地區(qū)首家柏悅酒店 精品型酒店：凱悅國際酒店集團(tuán)旗下?lián)碛袆P悅(Hyatt Regency )、君悅(Grand Hyatt) 及柏悅(Park Hyatt)三個(gè)著名品牌，其中“柏悅”品牌為極致尊貴和精品型酒店酒店配套酒店豎向分布原則豎向分布原則柏悅酒店作為凱悅旗下最高端酒店品牌，對物業(yè)要求較高，需占有較高樓層的優(yōu)勢資源酒店大堂設(shè)置在頂層資源最好的位置，樹立高品質(zhì)的形象柏悅府最初定位為開發(fā)商自持物業(yè)，并交由凱悅集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營管理，打造頂級公寓，因此設(shè)置在資源較好的高樓層處凱悅酒店集團(tuán)對項(xiàng)目進(jìn)行全面管理凱悅酒店集團(tuán)對項(xiàng)目進(jìn)行全面管理柏悅居、柏悅府的物業(yè)管理費(fèi)用僅包括公共部分的管理，附加酒店式服務(wù)需另行收費(fèi)提供中介租賃服務(wù)，并收取服務(wù)費(fèi)用柏悅府由柏悅酒店全班人員提供服務(wù)柏悅居由凱悅酒店管理集團(tuán)成立物業(yè)管理公司進(jìn)行服務(wù)對柏悅居、柏悅府產(chǎn)生的影響對柏悅居、柏悅府