房地產(chǎn)金融知識(shí)

1、第五章第五章 房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款 【本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)本章學(xué)習(xí)要點(diǎn)】 掌握房地產(chǎn)抵押貸款的基本概掌握房地產(chǎn)抵押貸款的基本概念、類型、特點(diǎn)和作用，重點(diǎn)掌握念、類型、特點(diǎn)和作用，重點(diǎn)掌握房地產(chǎn)抵押貸款的主要種類及其運(yùn)房地產(chǎn)抵押貸款的主要種類及其運(yùn)作程序，房地產(chǎn)抵押估價(jià)與處置；作程序，房地產(chǎn)抵押估價(jià)與處置；了解國內(nèi)外抵押貸款的發(fā)展?fàn)顩r。了解國內(nèi)外抵押貸款的發(fā)展?fàn)顩r。 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押貸款概述房地產(chǎn)抵押貸款概述 一、房地產(chǎn)抵押一、房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)抵押是抵押的一種形式，指房地產(chǎn)抵押是抵押的一種形式，指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人

2、提供債務(wù)按期移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)按期履行的擔(dān)保行為。履行的擔(dān)保行為。 房地產(chǎn)抵押以抵押的標(biāo)的物來區(qū)分，房地產(chǎn)抵押以抵押的標(biāo)的物來區(qū)分，可分為房地產(chǎn)抵押、在建工程抵押和房可分為房地產(chǎn)抵押、在建工程抵押和房屋期權(quán)抵押；按擔(dān)保的債權(quán)是否特定來屋期權(quán)抵押；按擔(dān)保的債權(quán)是否特定來分，還可分出最高額抵押。分，還可分出最高額抵押。 （一）房地產(chǎn)抵押（一）房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)抵押是一個(gè)財(cái)產(chǎn)概念，是房屋及該房地產(chǎn)抵押是一個(gè)財(cái)產(chǎn)概念，是房屋及該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。（二）在建工程抵押（二）在建工程抵押 在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程在建工程抵押是

3、指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，而為償還貸款進(jìn)行的擔(dān)繼續(xù)建造資金的貸款，而為償還貸款進(jìn)行的擔(dān)保。保。（三）房屋期權(quán)抵押（三）房屋期權(quán)抵押 我國我國城市房地產(chǎn)抵押管理辦法城市房地產(chǎn)抵押管理辦法將房屋將房屋期權(quán)抵押規(guī)定為預(yù)購商品房貸款抵押。期權(quán)抵押規(guī)定為預(yù)購商品房貸款抵押。 （四）最高額抵押（四）最高額抵押 最高額抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額最高額抵押，是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。限度內(nèi)，以一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。 特點(diǎn)：特點(diǎn)：1 1、最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)額是確定的，但實(shí)際發(fā)生、最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)額是確定的

4、，但實(shí)際發(fā)生 的債權(quán)額是不確定的的債權(quán)額是不確定的 2 2、最高額抵押是對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保、最高額抵押是對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保 3、最高額抵押只適用于貸款合同以及債權(quán)人與債務(wù)人就最高額抵押只適用于貸款合同以及債權(quán)人與債務(wù)人就 某項(xiàng)商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同某項(xiàng)商品在一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同 4 4、最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓 二、房地產(chǎn)抵押權(quán)二、房地產(chǎn)抵押權(quán)( (一一) )設(shè)定抵押權(quán)的范圍設(shè)定抵押權(quán)的范圍 設(shè)定抵押權(quán)的范圍是指可以作為抵押房地設(shè)定抵押權(quán)的范圍是指可以作為抵押房地產(chǎn)的范圍以及抵押擔(dān)保的范圍這兩個(gè)方

5、面。產(chǎn)的范圍以及抵押擔(dān)保的范圍這兩個(gè)方面。 允許抵押的房地產(chǎn)主要分兩大類：允許抵押的房地產(chǎn)主要分兩大類： 一是房屋所有權(quán)一是房屋所有權(quán) 二是以出讓方式取得的土地使用權(quán)二是以出讓方式取得的土地使用權(quán) （二）同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)（二）同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán) 首先，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的首先，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況書面告知抵押權(quán)人，并在抵押抵押情況書面告知抵押權(quán)人，并在抵押合同中體現(xiàn)出來。合同中體現(xiàn)出來。 其次，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超其次，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值，即抵押物的價(jià)值必出其抵押物的價(jià)值，即抵押物的價(jià)值必須大于債權(quán)的金額。須大于債權(quán)的金額。 （三

6、）兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán) 兩宗以上包括兩宗或多宗，兩宗以上房地產(chǎn)擔(dān)保同一債務(wù)履行，在法律上視為同一抵押房地產(chǎn)，承擔(dān)連帶的擔(dān)保責(zé)任，其承擔(dān)的共同擔(dān)保義務(wù)不可分割。 （四）房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)要注意的問題（四）房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)要注意的問題 1 1、以依法取得的國有土地上的房屋抵押、以依法取得的國有土地上的房屋抵押 2 2、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú) 抵押抵押 3 3、為按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押、為按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押 4 4、外商投資企業(yè)和股份制企業(yè)以其房地產(chǎn)設(shè)、外商投資企業(yè)和股份制企業(yè)以其房地產(chǎn)設(shè) 定抵押定抵押 三、房地產(chǎn)抵押貸款三、房地產(chǎn)抵

7、押貸款 房地產(chǎn)抵押貸款是以房產(chǎn)或地產(chǎn)為抵房地產(chǎn)抵押貸款是以房產(chǎn)或地產(chǎn)為抵押而取得的貸款，它是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的押而取得的貸款，它是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要形式，與信用貸款相比，房地產(chǎn)權(quán)參主要形式，與信用貸款相比，房地產(chǎn)權(quán)參與到抵押人與承押人之間的借貸活動(dòng)中，與到抵押人與承押人之間的借貸活動(dòng)中，減少了債權(quán)人的貸款風(fēng)險(xiǎn)，而且其貸款發(fā)減少了債權(quán)人的貸款風(fēng)險(xiǎn)，而且其貸款發(fā)放數(shù)額由抵押物的價(jià)值和貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程放數(shù)額由抵押物的價(jià)值和貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度來決定，整個(gè)貸款活動(dòng)的展開以房地產(chǎn)度來決定，整個(gè)貸款活動(dòng)的展開以房地產(chǎn)抵押品的存在為前提。抵押品的存在為前提。 四、房地產(chǎn)抵押貸款的特點(diǎn)和作用四、房地產(chǎn)抵押貸款的特點(diǎn)

8、和作用（一）房地產(chǎn)抵押貸款的特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)抵押貸款的特點(diǎn) 1 1、以抵押為前提建立的信貸關(guān)系、以抵押為前提建立的信貸關(guān)系 2 2、房地產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)實(shí)性與憑物性、房地產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)實(shí)性與憑物性 3 3、抵押物權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜、抵押物權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜 （二）房地產(chǎn)抵押貸款的作用（二）房地產(chǎn)抵押貸款的作用 1 1、促進(jìn)住房自由化和房地產(chǎn)消費(fèi)市場的發(fā)展、促進(jìn)住房自由化和房地產(chǎn)消費(fèi)市場的發(fā)展 2 2、增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 3 3、發(fā)揮儲(chǔ)蓄功能，調(diào)節(jié)居民消費(fèi)行為、發(fā)揮儲(chǔ)蓄功能，調(diào)節(jié)居民消費(fèi)行為 4 4、保障銀行貸款的安全性，促進(jìn)房地產(chǎn)金融、保障銀行貸款的安全性，促

9、進(jìn)房地產(chǎn)金融 的發(fā)展的發(fā)展 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)抵押貸款種類與運(yùn)作程序房地產(chǎn)抵押貸款種類與運(yùn)作程序一、房地產(chǎn)抵押貸款種類一、房地產(chǎn)抵押貸款種類分類標(biāo)準(zhǔn)分類標(biāo)準(zhǔn)分類分類貸款對(duì)象貸款對(duì)象企事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款企事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款貸款用途貸款用途房屋開發(fā)抵押貸款房屋開發(fā)抵押貸款土地開發(fā)抵押貸款土地開發(fā)抵押貸款購房抵押貸款購房抵押貸款其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款利息計(jì)算和本金償還方式利息計(jì)算和本金償還方式等額抵押貸款等額抵押貸款遞減式抵押貸款遞減式抵押貸款貸款利率確定方式貸款利率確定方式固定利率抵押貸款固定利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利

10、率抵押貸款 二、房地產(chǎn)抵押貸款的基本運(yùn)作程序二、房地產(chǎn)抵押貸款的基本運(yùn)作程序（一）提出貸款申請(qǐng)（一）提出貸款申請(qǐng)（二）貸前審查（二）貸前審查（三）房地產(chǎn)抵押貸款合同的簽訂和登記（三）房地產(chǎn)抵押貸款合同的簽訂和登記（四）房地產(chǎn)抵押貸款額度、期限與利率（四）房地產(chǎn)抵押貸款額度、期限與利率（五）房地產(chǎn)抵押貸款的償還方式（五）房地產(chǎn)抵押貸款的償還方式 三、房地產(chǎn)建設(shè)貸款三、房地產(chǎn)建設(shè)貸款（一）貸款對(duì)象還讓貸款條件（一）貸款對(duì)象還讓貸款條件 凡實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算并能承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和民事責(zé)任，在當(dāng)?shù)刈缘欠矊?shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算并能承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和民事責(zé)任，在當(dāng)?shù)刈缘怯浀钠髽I(yè)法人，符合以下條件的均可以申請(qǐng)貸款：記的企業(yè)法人

11、，符合以下條件的均可以申請(qǐng)貸款： 1 1、借款人能夠提供指定地塊的土地使用權(quán)有償出讓合同、開發(fā)、借款人能夠提供指定地塊的土地使用權(quán)有償出讓合同、開發(fā) 建設(shè)方案、項(xiàng)目可行性報(bào)告、償還貸款本息的途徑、批準(zhǔn)的建設(shè)方案、項(xiàng)目可行性報(bào)告、償還貸款本息的途徑、批準(zhǔn)的 建設(shè)計(jì)劃和貸款人要求提供的其他文件。建設(shè)計(jì)劃和貸款人要求提供的其他文件。 2 2、借款人應(yīng)以土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物設(shè)定低、借款人應(yīng)以土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物設(shè)定低 押。押。 3 3、借款人必須具有有償還貸款本息的能力、借款人必須具有有償還貸款本息的能力 4 4、借款人持有貸款證，在貸款銀行開立貸款戶和結(jié)算戶。、借款人

12、持有貸款證，在貸款銀行開立貸款戶和結(jié)算戶。 （二）貸款幣種、貸款額度、貸款期限和貸款利率（二）貸款幣種、貸款額度、貸款期限和貸款利率 1 1、房地產(chǎn)建設(shè)貸款的幣種包括人民幣和美元、房地產(chǎn)建設(shè)貸款的幣種包括人民幣和美元 2 2、貸款額度由貸款人根據(jù)借款人資信程度、經(jīng)營收、貸款額度由貸款人根據(jù)借款人資信程度、經(jīng)營收 益、申請(qǐng)借款金額和借款時(shí)間長短確定，但通常益、申請(qǐng)借款金額和借款時(shí)間長短確定，但通常 最高最高 不超過抵押物現(xiàn)行作價(jià)的不超過抵押物現(xiàn)行作價(jià)的70%70% 3 3、貸款期限目前一般不超過、貸款期限目前一般不超過5 5年年 4 4、房地產(chǎn)建設(shè)貸款利率分別按人民幣利率好外匯貸、房地產(chǎn)建設(shè)貸款

13、利率分別按人民幣利率好外匯貸 款利率執(zhí)行?？罾蕡?zhí)行。 （三）房地產(chǎn)建設(shè)貸款的貸款合同、房地產(chǎn)抵押合同（三）房地產(chǎn)建設(shè)貸款的貸款合同、房地產(chǎn)抵押合同 房地產(chǎn)建設(shè)貸款應(yīng)簽訂貸款合同和房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)建設(shè)貸款應(yīng)簽訂貸款合同和房地產(chǎn)抵押合同，房地產(chǎn)抵押合同是貸款合同不可分割的文件。合同，房地產(chǎn)抵押合同是貸款合同不可分割的文件。（四）抵押物的占管（四）抵押物的占管 房地產(chǎn)建設(shè)貸款抵押物的占管一般是指借款人房地產(chǎn)建設(shè)貸款抵押物的占管一般是指借款人對(duì)抵押物的占有和管理。對(duì)抵押物的占有和管理。（五）抵押物保險(xiǎn)（五）抵押物保險(xiǎn) 貸款抵押物在抵押期間，抵押人必須按照貸款貸款抵押物在抵押期間，抵押人必須按照貸款人

14、的要求辦理財(cái)產(chǎn)投保手續(xù)。人的要求辦理財(cái)產(chǎn)投保手續(xù)。 ( (六六) )對(duì)抵押物限制的約定對(duì)抵押物限制的約定 1 1、預(yù)售或預(yù)租應(yīng)征得貸款人書面同意，并明確預(yù)售或、預(yù)售或預(yù)租應(yīng)征得貸款人書面同意，并明確預(yù)售或預(yù)租收入全部存入貸款人銀行賬戶，明確預(yù)售或預(yù)租收入歸預(yù)租收入全部存入貸款人銀行賬戶，明確預(yù)售或預(yù)租收入歸還貸款比例。還貸款比例。 2 2、變賣回饋贈(zèng)應(yīng)征得貸款人書面同意，并明確償還抵、變賣回饋贈(zèng)應(yīng)征得貸款人書面同意，并明確償還抵押貸款本息的責(zé)任和方式，方可變更或解除抵押合同。押貸款本息的責(zé)任和方式，方可變更或解除抵押合同。（七）房地產(chǎn)建設(shè)貸款的監(jiān)管、償還與違約責(zé)任（七）房地產(chǎn)建設(shè)貸款的監(jiān)管、償

15、還與違約責(zé)任 貸款發(fā)放后，為了保證貸款質(zhì)量，及時(shí)回收貸款本息，貸款發(fā)放后，為了保證貸款質(zhì)量，及時(shí)回收貸款本息，銀行要對(duì)貸款的使用進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督。銀行要對(duì)貸款的使用進(jìn)行跟蹤、監(jiān)督。（八）抵押物的處分（八）抵押物的處分 貸款人有權(quán)按照有關(guān)法律、法規(guī)和合同的規(guī)定，處分或貸款人有權(quán)按照有關(guān)法律、法規(guī)和合同的規(guī)定，處分或提前處分抵押人抵押的財(cái)產(chǎn)。提前處分抵押人抵押的財(cái)產(chǎn)。 四、商業(yè)性商品房抵押貸款四、商業(yè)性商品房抵押貸款 商業(yè)性商品房抵押貸款是商業(yè)銀行利用自商業(yè)性商品房抵押貸款是商業(yè)銀行利用自身的信貸資金發(fā)放的購房抵押貸款，俗稱購房身的信貸資金發(fā)放的購房抵押貸款，俗稱購房按揭貸款，簡稱按揭貸款。按揭貸款

16、，簡稱按揭貸款。 此貸款主要適用于當(dāng)?shù)鼐用窈蛦挝煌ㄟ^向此貸款主要適用于當(dāng)?shù)鼐用窈蛦挝煌ㄟ^向銀行借款達(dá)到分期還款購買商品房的目的。銀行借款達(dá)到分期還款購買商品房的目的。 商業(yè)性商品房抵押貸款目前較多地用于商業(yè)性商品房抵押貸款目前較多地用于居住商品房的購買。居住商品房的購買。 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押估價(jià)與處置房地產(chǎn)抵押估價(jià)與處置一、房地產(chǎn)抵押估價(jià)一、房地產(chǎn)抵押估價(jià)（一）房地產(chǎn)抵押估價(jià)概念（一）房地產(chǎn)抵押估價(jià)概念 房地產(chǎn)抵押估價(jià)是指為確定房地產(chǎn)房地產(chǎn)抵押估價(jià)是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)房抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估

17、算和判定的活動(dòng)?；顒?dòng)。 （二）房地產(chǎn)抵押價(jià)值（二）房地產(chǎn)抵押價(jià)值 房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定為設(shè)立法價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定為設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 1 1、處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用、處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用 2 2、處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)、處分抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi) 3 3、房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)、房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn) ( (三三) )影響房地產(chǎn)抵押估價(jià)的市場因素影響房地產(chǎn)抵押估價(jià)的市場因素1 1、經(jīng)濟(jì)衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整、經(jīng)濟(jì)衰

18、退或房地產(chǎn)政策調(diào)整2 2、房地產(chǎn)的環(huán)境因素惡化或區(qū)位條件惡化、房地產(chǎn)的環(huán)境因素惡化或區(qū)位條件惡化3 3、人為使用不當(dāng)或自然災(zāi)害因素使得房地產(chǎn)加、人為使用不當(dāng)或自然災(zāi)害因素使得房地產(chǎn)加 速物理折舊（或經(jīng)濟(jì)折舊）速物理折舊（或經(jīng)濟(jì)折舊）4 4、心理因素的陰影、心理因素的陰影5 5、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用的增加、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用的增加6 6、企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用 （四）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估方法（四）房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估方法1 1、市場比較法、市場比較法 市場比較法又叫市場法、交易實(shí)例法、買賣實(shí)例比較法、市場比較法又叫市場法、交易實(shí)例法、買賣實(shí)例比較法、市價(jià)比較法，是將估價(jià)

19、對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似市價(jià)比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2 2、收益法、收益法 收益法有稱為資本法、收益現(xiàn)值法，是預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未收益法有稱為資本法、收益現(xiàn)值法，是預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)化為價(jià)來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)化為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。3 3、成本法、成本法

20、成本法又稱成本逼近法，是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本成本法又稱成本逼近法，是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。 4 4、假設(shè)開發(fā)法、假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法又稱預(yù)期開發(fā)法，是預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)假設(shè)開發(fā)法又稱預(yù)期開發(fā)法，是預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預(yù)測的未來開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤完成后的價(jià)值，然后減去預(yù)測的未來開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。等來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。5 5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法 基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價(jià)的

21、地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)查系數(shù)將估價(jià)對(duì)象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整利用有關(guān)調(diào)查系數(shù)將估價(jià)對(duì)象宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。為估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。6 6、路線價(jià)法、路線價(jià)法 路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求取平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求取平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后再配合深度指數(shù)和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出價(jià)，然后再配合深度指數(shù)和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨近同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。臨近同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。 （五）貸款價(jià)值比（L

22、TV）貸款價(jià)值比（LTV）=貸款額抵押房地產(chǎn)的價(jià)值 100%100% （六）房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告（六）房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告 1 1、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對(duì)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對(duì) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響 2 2、在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)、在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn) 3 3、合理使用評(píng)估價(jià)值、合理使用評(píng)估價(jià)值 4 4、定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地、定期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地 產(chǎn)抵押產(chǎn)抵押 價(jià)值進(jìn)行評(píng)估價(jià)值進(jìn)行評(píng)估 5 5、在評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地、在評(píng)估續(xù)貸房

23、地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地 產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。 6 6、估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析、估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析 二、抵押物的占管和處分二、抵押物的占管和處分 ( (一一) )抵押物的占管抵押物的占管 抵押物的占管方式有兩種：抵押權(quán)人占管方式和抵抵押物的占管方式有兩種：抵押權(quán)人占管方式和抵押人占管方式。押人占管方式。（二）抵押物的處分（二）抵押物的處分是房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的最高形式。是房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的最高形式。 1 1、抵押房地產(chǎn)折價(jià)、抵押房地產(chǎn)折價(jià) 2 2、抵押房地產(chǎn)變賣、抵押房地產(chǎn)變賣 3 3、抵押房地產(chǎn)拍賣、抵押房地產(chǎn)拍賣 4 4、抵押房地產(chǎn)處分所得價(jià)款的分配原則和分配順序、抵押