商業(yè)項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議

1、天津市國(guó)信唐人街商業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議方案整體架構(gòu)方案整體架構(gòu) 方案整體架構(gòu)描述方案整體架構(gòu)描述 理解城市理解城市理解區(qū)域理解區(qū)域理解項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解客戶理解客戶SWOT分析商業(yè)定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目發(fā)展建議 定價(jià)方案一、理解城市：一、理解城市： 1 1、天津整體經(jīng)濟(jì)概述：、天津整體經(jīng)濟(jì)概述： 天津市整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)近年來(lái)保持旺盛增展勢(shì)頭，2003年全市GDP總值達(dá)到2386億元，比上年同期增幅14.3%，2004年14月增幅居全國(guó)第一，人均GDP超過(guò)3000美元。 經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展、城市化進(jìn)程加快，城市建設(shè)迅猛，造成各類產(chǎn)品需求持續(xù)增長(zhǎng)，啟動(dòng)梯次需求，形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 一、理

2、解城市：一、理解城市： 分散變集中分散變集中 平面變立體平面變立體 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展著力探索的問(wèn)題商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展著力探索的問(wèn)題 、天津商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：、天津商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)： 隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)也隨之迅速發(fā)展，年天津市商業(yè)地產(chǎn)將有萬(wàn)平方米的竣工量。年天津市商業(yè)地產(chǎn)將有萬(wàn)平方米的竣工量。原有存在于零星門面的零售業(yè)經(jīng)營(yíng)者，吸納到新建的大型商場(chǎng)或購(gòu)物中心 年天津市的商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)出以下特征：房地產(chǎn)界短期現(xiàn)金到現(xiàn)金模式與商業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的矛盾。 一、理解城市：一、理解城市： 外地經(jīng)營(yíng)者占主流外地經(jīng)營(yíng)者占主流 目前缺乏合理的商業(yè)結(jié)構(gòu)目前缺乏合理的商業(yè)結(jié)構(gòu) 、天津商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：、天津商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)： 外地投資者在

3、新建商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)買中占了超過(guò)以上重要的比重。商業(yè)項(xiàng)目操作需要以下三大要素：策劃能力、招商能力、經(jīng)營(yíng)管理能力。 二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 1 1、區(qū)域概述：、區(qū)域概述： 區(qū)域定位：區(qū)域定位： 新興的現(xiàn)代化港口城市的標(biāo)志區(qū)新興的現(xiàn)代化港口城市的標(biāo)志區(qū) 區(qū)域位置描述：區(qū)域位置描述： 位于天津市區(qū)的東南方，緊鄰渤海灣畔，距天津市中心45公里，距北京160公里，臨近天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)和國(guó)家級(jí)海洋高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 1 1、區(qū)域概述：、區(qū)域概述： 區(qū)域經(jīng)濟(jì)概述：區(qū)域經(jīng)濟(jì)概述： 塘沽區(qū)面積859平方公里、總?cè)丝?0萬(wàn)。近10年來(lái)，作為濱海新區(qū)的核心發(fā)展區(qū)域和沿海的地理

4、優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，不斷完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施并大力發(fā)展金融商貿(mào)，加之其得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)及旅游業(yè)的不斷繁榮，塘沽已成為華北地區(qū)最具投資潛力的國(guó)際化新興港口城市。未來(lái)的塘沽，將在加強(qiáng)、改善其自身商業(yè)環(huán)境的基礎(chǔ)上，發(fā)展為區(qū)域內(nèi)以居住、休閑、娛樂(lè)、旅游為主的，輻射周邊的中心城市。 二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 2 2、整體區(qū)域商業(yè)分析：、整體區(qū)域商業(yè)分析： 區(qū)域居民消費(fèi)情況特點(diǎn)分析：區(qū)域居民消費(fèi)情況特點(diǎn)分析：塘沽區(qū)的人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額一直高于天津市的水平，整體的收入水平高,區(qū)內(nèi)人口消費(fèi)潛力巨大，尚存在一定的釋放空間。塘沽區(qū)的恩格爾系數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市內(nèi)各區(qū)平均水平，人們對(duì)提高生活質(zhì)量的消費(fèi)要求越來(lái)越

5、高。 有相當(dāng)部分的區(qū)外人群在本區(qū)域?qū)崿F(xiàn)消費(fèi)，流動(dòng)購(gòu)買力高。 二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 2 2、整體區(qū)域商業(yè)分析：、整體區(qū)域商業(yè)分析： 區(qū)域商業(yè)分析：區(qū)域商業(yè)分析：區(qū)域商圈規(guī)劃布局：二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 2 2、整體區(qū)域商業(yè)分析：、整體區(qū)域商業(yè)分析： 區(qū)域商業(yè)分析：區(qū)域商業(yè)分析：區(qū)域商區(qū)域商業(yè)業(yè)規(guī)劃面積：規(guī)劃面積： 規(guī)劃2003 至2010 年期間，區(qū)域的內(nèi)各類消費(fèi)品市場(chǎng)的總面積將達(dá)到150,000 平方米，是目前區(qū)域規(guī)模的1.5 倍， 重點(diǎn)商貿(mào)中心描述及發(fā)展分析：A、以金街為首的商業(yè)群落：其業(yè)態(tài)主要以服裝、餐飲、娛樂(lè)業(yè)為主，超市、銀行、藥房、家電商場(chǎng)為輔，項(xiàng)目檔次不一，消費(fèi)群體層面較為

6、廣泛。 二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 2 2、整體區(qū)域商業(yè)分析：、整體區(qū)域商業(yè)分析： 區(qū)域商業(yè)分析：區(qū)域商業(yè)分析：B、洋貨市場(chǎng)為代表的“洋貨商圈”： 、其主要依靠泊來(lái)品進(jìn)行零售業(yè)和物流商業(yè)，長(zhǎng)期以來(lái)憑借其銷售產(chǎn)品的獨(dú)特性和高額的利潤(rùn)在市場(chǎng)中確立自己的地位。、商業(yè)規(guī)模逐漸加大，將形成一個(gè)新的區(qū)域中心級(jí)商圈。、外來(lái)消費(fèi)占有大量比例，隨旅游業(yè)的發(fā)展必將帶來(lái)大量的流動(dòng)人口，必將對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的特別是洋貨商圈的發(fā)展也起到很好的拉動(dòng)作用。二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 整體概述：為了在目前的基礎(chǔ)上進(jìn)一步改善濱海新區(qū)的交通狀況。新區(qū)計(jì)劃在2006 年前，以塘沽為軸心建成“三環(huán)”道路，交通的發(fā)展將會(huì)使得塘沽區(qū)整體城市發(fā)

7、展再此推上一個(gè)新的高峰，也必將帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)迅猛發(fā)展，尤其是現(xiàn)以洋貨市場(chǎng)為中心的周遍商業(yè)地產(chǎn)，交通便利的城市商業(yè)區(qū)將迅速發(fā)展。 區(qū)域交通分析：區(qū)域交通分析： 2 2、整體區(qū)域商業(yè)分析：、整體區(qū)域商業(yè)分析： 二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 沿津塘公路兩側(cè)分布商業(yè)情況分析：規(guī)劃區(qū)面積50公頃，可出建筑面積約35萬(wàn)平方米，主要是大型的集散批發(fā)商城，包括現(xiàn)有新洋市場(chǎng)、大五金超市，擬建世紀(jì)超市、金洋市場(chǎng)等；一部分位于河北路兩側(cè)，主要建設(shè)大型商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲等服務(wù)設(shè)施，規(guī)劃區(qū)面積20公頃，可出建筑面積約 14萬(wàn)平方米。 特點(diǎn)：已有商業(yè)面積和規(guī)劃面積規(guī)模大，各種業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)氛圍濃厚，已經(jīng)形成區(qū)域購(gòu)買習(xí)慣已經(jīng)具

8、備了塘沽區(qū)的地區(qū)商業(yè)中心基本條件。 2 2、整體區(qū)域商業(yè)分析：、整體區(qū)域商業(yè)分析： 區(qū)域交通分析：區(qū)域交通分析： 二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 3 3、縱橫觀點(diǎn)：、縱橫觀點(diǎn)： 塘沽區(qū)作為新興的國(guó)際化港口城市，發(fā)展態(tài)勢(shì)迅猛，其天津市經(jīng)濟(jì)中心的地位日益凸顯，在此大勢(shì)之下，其城市的外擴(kuò)的速度明顯加快，人口數(shù)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，各方面消費(fèi)需求快速拉升。而開(kāi)發(fā)區(qū)和保稅區(qū)的國(guó)際化進(jìn)程日益加快，并與塘沽區(qū)相互依托，憑借其商業(yè)的快速發(fā)展，其國(guó)際化進(jìn)程及前景被普遍認(rèn)可，投資價(jià)值極高。 二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 3 3、縱橫觀點(diǎn)：、縱橫觀點(diǎn)： 由于整體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)及好而帶來(lái)的投資熱和建設(shè)熱，使之相互之間的競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈；市場(chǎng)

9、的快速發(fā)展帶來(lái)的不可預(yù)見(jiàn)因素增多，增加了操作難度；同時(shí)國(guó)家土地政策和金融政策的緊縮，使得市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大。 二、理解區(qū)域二、理解區(qū)域： 3 3、縱橫觀點(diǎn)：、縱橫觀點(diǎn)： 除中心北路與津塘路交口的餐飲及少數(shù)商業(yè)外，洋貨市場(chǎng)覺(jué)大部分商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格為元平米天，單從租金來(lái)看與本項(xiàng)目存在較大的競(jìng)爭(zhēng)。三、理解項(xiàng)目三、理解項(xiàng)目： 1 1、項(xiàng)目描述：、項(xiàng)目描述： 項(xiàng)目整體描述：項(xiàng)目整體描述： 本項(xiàng)目隸屬洋貨商圈內(nèi)，總占地14035.2平方米，整個(gè)項(xiàng)目為四層商業(yè)建筑，其中二、三層已經(jīng)被韓國(guó)著名品牌超市“易買得”所租賃，他將為本項(xiàng)目吸引充足的客源，以保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目總建筑面積47293平方米，其中一層建筑面積93

10、83平方米，目前將主要以售賣方式進(jìn)行市場(chǎng)發(fā)售。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： （ 略）略） 三、理解項(xiàng)目三、理解項(xiàng)目： 2 2、項(xiàng)目區(qū)域概述：、項(xiàng)目區(qū)域概述： 區(qū)位描述：區(qū)位描述：本項(xiàng)目位于塘沽區(qū)津塘路與中心北路交口，北臨杭州道，其周遍擁有塘沽區(qū)中心居住區(qū)，依托著天津重點(diǎn)商圈洋貨商圈的獨(dú)有的商業(yè)優(yōu)勢(shì)使其在區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生巨大的投資價(jià)值。勝利賓館為該區(qū)域的標(biāo)志性建筑。 臨近已有商業(yè)描述：臨近已有商業(yè)描述：新洋市場(chǎng)是以批發(fā)零售家用電器為主兼營(yíng)服裝百貨業(yè)的綜合性市場(chǎng)。新洋市場(chǎng)的家電批發(fā)零售業(yè)在京津地區(qū)有較大的影響，服務(wù)整個(gè)華北地區(qū)，從河北路撫順道口起至市場(chǎng)內(nèi)形成了電器、光盤一條街，并帶動(dòng)了服裝、小百貨、飲食

11、業(yè)的聚集，形成了繁華熱鬧的街市市景。 三、理解項(xiàng)目三、理解項(xiàng)目： 3 3、周邊商業(yè)分析、周邊商業(yè)分析 ： 中心北路與津塘路交口沿街商鋪分析：中心北路與津塘路交口沿街商鋪分析： 該區(qū)域店鋪業(yè)態(tài)主要以餐飲為主，其中最低消費(fèi)水平檔次在200元以上的店鋪有3-4家，100元以上的有14家，基礎(chǔ)快餐店有11家，其他經(jīng)營(yíng)商鋪2家，由于部分店鋪主題較為統(tǒng)一，故彼此間存在一定沖突，大部分店鋪經(jīng)營(yíng)狀況一般，只有少數(shù)店鋪經(jīng)營(yíng)狀況良好。主要是因?yàn)榈赇佔(zhàn)陨碓蚣敖?jīng)營(yíng)主題決定的，與市場(chǎng)關(guān)系較小。租金價(jià)格：1.7元/m2/天。三、理解項(xiàng)目三、理解項(xiàng)目： 3 3、周邊商業(yè)分析、周邊商業(yè)分析 ： 洋貨市場(chǎng)周邊店鋪分析：洋貨市

12、場(chǎng)周邊店鋪分析： 該區(qū)域業(yè)態(tài)主要以服飾與皮具為主，這與洋貨市場(chǎng)的整體業(yè)態(tài)方向相一致，且大多都為著名高檔品牌，此類店鋪雖租金較高，但由于其進(jìn)貨渠道等原因，均屬暴利行業(yè)，且前期投資成本不高，借助洋貨市場(chǎng)引力，故大多數(shù)店鋪經(jīng)營(yíng)狀況較好。 該區(qū)域自始以來(lái)已經(jīng)形成了濃郁的商業(yè)規(guī)模，加之近年來(lái)政府的大力支持，該地區(qū)已經(jīng)逐步變?yōu)樘凉羺^(qū)商業(yè)的重中之重。 三、理解項(xiàng)目三、理解項(xiàng)目： 4 4、項(xiàng)目周邊消費(fèi)區(qū)域分析：、項(xiàng)目周邊消費(fèi)區(qū)域分析： 居住用地主要分布在福州道、廣州道、杭州道之間，住宅結(jié)構(gòu)劃分與局部路網(wǎng)結(jié)構(gòu)比較完整；新河街居住用地主要集中在新北公路、津塘公路兩側(cè)，新北公路以西基本上為新河大隊(duì)平房居住區(qū)，以東為

13、新建的多層居住區(qū)，津塘公路以南為多層、低層混合居住區(qū)。根據(jù)總體規(guī)劃和實(shí)際情況逐步建設(shè)，規(guī)劃遠(yuǎn)期將建成一個(gè)體現(xiàn)都市文明、快節(jié)奏和多彩生活的繁榮的居住生活區(qū)。 三、理解項(xiàng)目三、理解項(xiàng)目： 5 5、消費(fèi)規(guī)模：、消費(fèi)規(guī)模： 全區(qū)人口規(guī)模：全區(qū)人口規(guī)模： 根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，整個(gè)塘沽地區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的人口總數(shù)分別為： 從以上數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，流動(dòng)人口在總?cè)丝跀?shù)中所占的比例很高，在塘沽地區(qū)為25%，而在開(kāi)發(fā)區(qū)，甚至是戶籍人口的2 倍多。 三、理解項(xiàng)目三、理解項(xiàng)目： 5 5、消費(fèi)規(guī)模：、消費(fèi)規(guī)模： 全區(qū)人口規(guī)模：全區(qū)人口規(guī)模： 增長(zhǎng)率: 分析過(guò)去三年地區(qū)人口總數(shù)的，可以清晰的了解到，塘沽區(qū)的人口在保持相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)幅度，

14、而開(kāi)發(fā)區(qū)的年均增長(zhǎng)幅度高達(dá)27%。這些都為消費(fèi)市場(chǎng)不斷的帶來(lái)新的消費(fèi)規(guī)模增長(zhǎng)。 三、理解項(xiàng)目三、理解項(xiàng)目： 5 5、消費(fèi)規(guī)模：、消費(fèi)規(guī)模： 由此可見(jiàn)，項(xiàng)目周邊無(wú)論是固定購(gòu)買群體還是流動(dòng)人群都為由此可見(jiàn)，項(xiàng)目周邊無(wú)論是固定購(gòu)買群體還是流動(dòng)人群都為本項(xiàng)目帶來(lái)充足的消費(fèi)規(guī)模，加之本項(xiàng)目所處塘沽區(qū)大型成本項(xiàng)目帶來(lái)充足的消費(fèi)規(guī)模，加之本項(xiàng)目所處塘沽區(qū)大型成熟商圈內(nèi)，周邊購(gòu)買力已形成固定的購(gòu)買習(xí)慣，由此使本案熟商圈內(nèi)，周邊購(gòu)買力已形成固定的購(gòu)買習(xí)慣，由此使本案形成了巨大的投資價(jià)值。形成了巨大的投資價(jià)值。 三、理解項(xiàng)目三、理解項(xiàng)目： 6 6、項(xiàng)目周邊交通狀況分析：、項(xiàng)目周邊交通狀況分析： 道路：道路：項(xiàng)目緊

15、鄰兩條等級(jí)較高的對(duì)外交通主干線；一條為津塘路，東西向從中部穿過(guò)，路面寬度為30米，控制寬度為100米，是塘沽區(qū)與市區(qū)地區(qū)交通聯(lián)系的高等級(jí)交通干線；另一條為中心北路，本案緊鄰其西側(cè)，也是塘沽區(qū)內(nèi)交通聯(lián)系的快捷干線。項(xiàng)目北接杭州道，臨近塘沽區(qū)大型重點(diǎn)居住區(qū)，此也為本案提供了充足的固定購(gòu)買力。依托成熟的商業(yè)氛圍，其周邊交通線路也較為成熟。 三、理解項(xiàng)目三、理解項(xiàng)目： 6 6、項(xiàng)目周邊交通狀況分析：、項(xiàng)目周邊交通狀況分析： 交通設(shè)施：交通設(shè)施：十余條公交線路貫穿與此，通達(dá)塘沽及市區(qū)各地。 項(xiàng)目周邊公交線路明細(xì)（略）項(xiàng)目周邊公交線路明細(xì)（略） 輕軌輕軌 三、理解項(xiàng)目三、理解項(xiàng)目： 7 7、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合

16、競(jìng)爭(zhēng)力分析：、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析： 本項(xiàng)目自身雖具有良好的地段、周邊擁有充足的購(gòu)買力等支持，但由于所在塘沽大型商圈內(nèi)，同區(qū)域下項(xiàng)目產(chǎn)品居多，且均好性較強(qiáng)，故競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯。結(jié)合區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目對(duì)本案分析如下： 三、理解項(xiàng)目三、理解項(xiàng)目： 7 7、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析：、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析： S-項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn)： 所處塘沽洋貨商圈內(nèi)，有充足的人流支持此區(qū)域長(zhǎng)期以來(lái)在周邊已形成了良好的購(gòu)買習(xí)慣該項(xiàng)目依托成熟的商業(yè)圈優(yōu)勢(shì)周邊交通便利三、理解項(xiàng)目三、理解項(xiàng)目： 7 7、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析：、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析： S-項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn)： 項(xiàng)目二、三層已引進(jìn)韓國(guó)品牌超市“E-MART”，一

17、層引進(jìn)“麥當(dāng)勞”為項(xiàng)目自身注有良好的品牌形象支撐。項(xiàng)目外立面新穎，項(xiàng)目前期的市場(chǎng)形象為本項(xiàng)目打下良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。在政府商業(yè)規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)。三、理解項(xiàng)目：三、理解項(xiàng)目： W-項(xiàng)目劣勢(shì)： 項(xiàng)目位置與“洋貨商圈”隨在同一區(qū)域內(nèi)，但中間有快速路相隔，對(duì)人流資源共享帶來(lái)一定的阻隔。項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目眾多，均好性較強(qiáng)，業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 7 7、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析：、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析： 雖緊鄰塘沽區(qū)通外的重點(diǎn)路段“津塘公路”，但此路為快速路，難以帶來(lái)人流的停駐。項(xiàng)目主入口一側(cè)緊鄰“高速路”，導(dǎo)致項(xiàng)目主入口的人流情況受到一定影響。 三、理解項(xiàng)目：三、理解項(xiàng)目： 5 5、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜

18、合競(jìng)爭(zhēng)力分析：、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析： O-O-機(jī)會(huì)點(diǎn)分析：機(jī)會(huì)點(diǎn)分析： 政府近年來(lái)對(duì)此區(qū)域發(fā)展重視，造成其投資潛力巨大。“E-MART”首次座落塘沽，屬區(qū)域內(nèi)空白，這給本案在市場(chǎng)推廣上帶來(lái)很大契機(jī)。項(xiàng)目雖與“新洋市場(chǎng)”有快速路隔斷，但本案所在區(qū)域更接近于塘沽大型居住區(qū)，加之“E-MART”的吸引，給項(xiàng)目帶來(lái)良好的購(gòu)買力截流機(jī)會(huì)。 三、理解項(xiàng)目：三、理解項(xiàng)目： 5 5、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析：、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析： T-T-威脅點(diǎn)：威脅點(diǎn)： 項(xiàng)目附近“家樂(lè)”超市長(zhǎng)期以來(lái)已贏得廣大購(gòu)買人群認(rèn)可，使本項(xiàng)目“E-MART”的介入帶來(lái)一定威脅，從而對(duì)本案造成眾多不利因素。 由于此區(qū)域內(nèi)商業(yè)

19、居多，業(yè)態(tài)主題劃分全面且細(xì)致，故給本項(xiàng)目的介入空間帶來(lái)不利因素。 本案在年前的地產(chǎn)淡季入市，且此階段投資者大多屬于資金回?cái)n階段，給本項(xiàng)目銷售帶來(lái)不利因素。 四、理解客戶：四、理解客戶： 基于以上對(duì)市場(chǎng)及項(xiàng)目的理解，從居住地區(qū)及投資心理分析確定本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要分為投資類客戶與經(jīng)營(yíng)類客戶兩大類，以下對(duì)兩個(gè)月的來(lái)電客戶分析： 四、理解客戶：四、理解客戶： （一）到訪客戶面積需求分析：（一）到訪客戶面積需求分析： 40以下27%40-6023%60-10017%100-1206%140-1505%150-1804%180-2006%200-3008%500以上1%400-5001%300-4002

20、%從以右圖表分析可以得出：客戶對(duì)60平米以下的產(chǎn)品需求量較大，從產(chǎn)品上講基本符合我們項(xiàng)目的產(chǎn)品分割，其主要以投資者為主，主要跟該商圈大多數(shù)店鋪的主題相一致，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者已經(jīng)形成了到此商圈購(gòu)買特色小商品的購(gòu)買習(xí)慣，購(gòu)買小面積商鋪不但易于租賃，而且投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。四、理解客戶：四、理解客戶： （二）購(gòu)買與租賃比例分析：（二）購(gòu)買與租賃比例分析： 從右圖我們可清晰看到，來(lái)訪客戶有購(gòu)買需求的和租賃需求的幾乎各占一半，這對(duì)我們今后產(chǎn)品的帶租約銷售提供了有力的先決條件，并給予自營(yíng)者以充分的產(chǎn)品空間。同時(shí)我們也看到有極大的購(gòu)買需求，所以對(duì)我們的后期的店鋪銷售提供了有力的支撐。 四、理解客戶：四、理解客戶：

21、 （三）到訪客戶意向業(yè)態(tài)分析：（三）到訪客戶意向業(yè)態(tài)分析： 業(yè)態(tài)分析不但可以使我們前期得到很多基礎(chǔ)信息并為我們的鋪位分割帶來(lái)很大的參考價(jià)值，而且會(huì)給項(xiàng)目今后的實(shí)際運(yùn)營(yíng)帶來(lái)事先的市場(chǎng)判斷，以至于在一定程度上預(yù)防后期運(yùn)營(yíng)弊病。 四、理解客戶：四、理解客戶： （三）到訪客戶意向業(yè)態(tài)分析：（三）到訪客戶意向業(yè)態(tài)分析： 從上圖表可以看出，除投資者外，客戶意向業(yè)態(tài)大多數(shù)以服飾和餐飲為主，這與我們前期預(yù)定的業(yè)態(tài)方向也較為一致，客戶意向業(yè)態(tài)豐富，可以滿足將來(lái)各類消費(fèi)人群的購(gòu)買需求，增添了本項(xiàng)目整體商業(yè)的客戶吸引力。其他業(yè)態(tài)總體比例較小原因原因主要在于與二樓的“E-MART”超市有一定的業(yè)態(tài)沖突，違背了商業(yè)的“

22、錯(cuò)位原則”。 四、理解客戶：四、理解客戶： （四）客戶描述：（四）客戶描述： 1、投資型客戶： 該類型客戶主要分為天津本地投資性客戶及外地投資性客戶，本地投資者客戶主要分為兩大類，一類為曾在本區(qū)域投資并一直以來(lái)取得良好收益，看好本項(xiàng)目想繼續(xù)在此投資的客戶。另一類為被項(xiàng)目推廣吸引或聽(tīng)朋友介紹，從而對(duì)項(xiàng)目感興趣產(chǎn)生投資欲望的客戶。外地投資型客戶主要由于被項(xiàng)目在外地做針對(duì)性推廣從而吸引而來(lái)的客戶，如：溫州炒房團(tuán)等。 四、理解客戶：四、理解客戶： （四）客戶描述：（四）客戶描述： 2、自營(yíng)性客戶： 該類型客戶主要看重的是此區(qū)域的商業(yè)氛圍、消費(fèi)能力及周邊店鋪的業(yè)態(tài)，并且對(duì)交通比較看重，有利于自身進(jìn)貨通路

23、的通暢及便利性。其具體情況還與自身所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)有著必不可少的聯(lián)系。 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 一、商業(yè)定位：一、商業(yè)定位： 根據(jù)本項(xiàng)目自身?xiàng)l件及所處位置，將其定位為： 核心商圈內(nèi)的綜合性商業(yè)核心商圈內(nèi)的綜合性商業(yè) 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 定位支撐：定位支撐： “核心商圈內(nèi)的”指項(xiàng)目位于新洋市場(chǎng)內(nèi)，其可給本項(xiàng)目帶來(lái)充足的消費(fèi)人群及商業(yè)投資價(jià)值?！熬C合性商業(yè)”具體是指“超市+商鋪”，其所面向高、中、低檔各類消費(fèi)人群，其受眾面極為廣泛，以助于項(xiàng)目的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。 一、商業(yè)定位：一、商業(yè)定位： 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 一、商業(yè)定位：一、商業(yè)定位： 商圈半徑：商圈半徑：以項(xiàng)目為中心5公里范圍內(nèi)基本商圈：基本商圈：本項(xiàng)目及整個(gè)塘沽區(qū)街里居民

24、次級(jí)商圈：次級(jí)商圈：天津市里及塘沽開(kāi)發(fā)區(qū)消費(fèi)人群邊緣商圈：邊緣商圈：以“新洋市場(chǎng)”吸引來(lái)的北京及華北區(qū)域消費(fèi)人群。 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位：二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位： 1 1、業(yè)態(tài)定位原則：、業(yè)態(tài)定位原則： 支持項(xiàng)目整體形象定位，并提升其產(chǎn)品價(jià)值，烘托項(xiàng)目整體的形象。 與區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目業(yè)態(tài)形成差異化（人無(wú)我有，人有我優(yōu)），具備業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，提高經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)收益和可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)能力適合目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)需求、消費(fèi)能力、消費(fèi)意識(shí)盡量尋找經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)高的業(yè)態(tài)，有提升租金的空間，提高投資者的投資回報(bào)產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位：二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位： 2 2、業(yè)態(tài)定位方向：、業(yè)態(tài)定位方向： 突出都市生活便利性特點(diǎn)

25、突出都市生活的品質(zhì)、時(shí)尚形象與項(xiàng)目高端產(chǎn)品帶來(lái)的高質(zhì)量的生活形成呼應(yīng) 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位：二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位： 引進(jìn)業(yè)態(tài)的具體條件為：引進(jìn)業(yè)態(tài)的具體條件為： （1 1）行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者）行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者（2 2）品牌帶動(dòng)者）品牌帶動(dòng)者（3 3）業(yè)態(tài)符合者）業(yè)態(tài)符合者 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位：二、項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位： 3 3、業(yè)態(tài)建議：、業(yè)態(tài)建議： 大型中高檔快餐業(yè)特色商業(yè)高級(jí)休閑專賣店高級(jí)運(yùn)動(dòng)品牌專賣店高檔品牌旗艦店 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 三、項(xiàng)目發(fā)展建議三、項(xiàng)目發(fā)展建議: : ： （一）、項(xiàng)目入口確定：（一）、項(xiàng)目入口確定：項(xiàng)目的入口確定，實(shí)際上確定了項(xiàng)目整體的大動(dòng)線結(jié)構(gòu)。 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 1 1、項(xiàng)

26、目周邊交通及消費(fèi)人群流向分析：、項(xiàng)目周邊交通及消費(fèi)人群流向分析： 津塘路自東往西方向。津塘路自東往西方向。 中心北路自北向南方向中心北路自北向南方向。杭州道周邊大型居民區(qū)流向。杭州道周邊大型居民區(qū)流向。（一）、項(xiàng)目入口確定（一）、項(xiàng)目入口確定產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 （一）、項(xiàng)目入口確定（一）、項(xiàng)目入口確定2 2、入口確定原則：、入口確定原則：有利于項(xiàng)目形象的樹(shù)立。有利于項(xiàng)目形象的樹(shù)立。符合周邊固定客戶群的消費(fèi)習(xí)慣。符合周邊固定客戶群的消費(fèi)習(xí)慣。符合周邊交通線路的交通流向。符合周邊交通線路的交通流向。符合項(xiàng)目的長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。符合項(xiàng)目的長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 （一）、項(xiàng)目入口確定（一）、項(xiàng)目入口確定3

27、 3、入口改進(jìn)具體建議方案：、入口改進(jìn)具體建議方案： 設(shè)臨近津塘路方向南側(cè)為主入口：設(shè)臨近津塘路方向南側(cè)為主入口： 此邊臨近津塘路，此路為塘沽區(qū)連接市里的主干道之一，有利于項(xiàng)目形象的良好確立及市場(chǎng)認(rèn)知度的迅速打開(kāi)。塘沽區(qū)內(nèi)去往新洋市場(chǎng)的入口附近，易截流去往新洋市場(chǎng)客源。由于主入口將來(lái)會(huì)吸引大量消費(fèi)者，因此對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)東南角（綜合分析較差位置）商鋪價(jià)值帶來(lái)一定的提升作用。 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 （一）、項(xiàng)目入口確定（一）、項(xiàng)目入口確定3 3、入口改進(jìn)具體建議方案：、入口改進(jìn)具體建議方案： 項(xiàng)目西南角入口封死，內(nèi)部部分變?yōu)樯啼來(lái)?xiàng)目西南角入口封死，內(nèi)部部分變?yōu)樯啼?此入口直接連接項(xiàng)目?jī)?nèi)從“E-MART”超市下來(lái)

28、的扶梯，將直接導(dǎo)致超市客戶迅速外流，從商業(yè)原則分析，無(wú)法使消費(fèi)人群在區(qū)域內(nèi)回旋，從而導(dǎo)致部分商鋪流失客源，對(duì)項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)十分不利。此位置如設(shè)出入口，將占用麥當(dāng)勞旁邊可做商鋪的黃金位置，從而直接影響到項(xiàng)目出房率及此位置商鋪價(jià)值。 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 （一）、項(xiàng)目入口確定（一）、項(xiàng)目入口確定3 3、入口改進(jìn)具體建議方案：、入口改進(jìn)具體建議方案： 在項(xiàng)目西北角及東北角設(shè)入口在項(xiàng)目西北角及東北角設(shè)入口 由于項(xiàng)目東側(cè)緊鄰塘沽大型居住區(qū)，將給本項(xiàng)目帶來(lái)充足的消費(fèi)人群，故在此設(shè)入口，以滿足此區(qū)域的消費(fèi)者求便心理。項(xiàng)目停車廠位于本項(xiàng)目東側(cè)，也將給本案帶來(lái)充足客源。項(xiàng)目北部緊鄰中心被路，此路為塘沽區(qū)交通主干道，也將

29、為項(xiàng)目的客源及形象上起到很大的拉升作用。產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 三、項(xiàng)目發(fā)展建議三、項(xiàng)目發(fā)展建議: : ： （二）、項(xiàng)目一層產(chǎn)品建議：（二）、項(xiàng)目一層產(chǎn)品建議： 1、物業(yè)用房，設(shè)備用房建議此類位置大都屬于商鋪內(nèi)黃金位置，如不以商鋪售賣將極大的影響開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)收益。 此類位置如變?yōu)樯啼?，將可改為外鋪，無(wú)論對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)或短期售賣來(lái)說(shuō)無(wú)疑不是一個(gè)巨大優(yōu)勢(shì)。 將減小項(xiàng)目整體公攤，對(duì)項(xiàng)目其他產(chǎn)品的售賣帶來(lái)有利支持。 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 2 2、項(xiàng)目動(dòng)線建議：、項(xiàng)目動(dòng)線建議： （二）、項(xiàng)目一層產(chǎn)品建議（二）、項(xiàng)目一層產(chǎn)品建議有利于消費(fèi)者視覺(jué)通道的消費(fèi)引導(dǎo)。主通路寬度設(shè)計(jì)為6米，輔助通路寬度設(shè)計(jì)為4.2米 主輔通道的設(shè)置應(yīng)

30、考慮為保證內(nèi)部鋪位均好性的人流引導(dǎo)在部分動(dòng)線盲點(diǎn)設(shè)客戶吸引點(diǎn)（如休息區(qū)、展示區(qū)）。增加主引力的動(dòng)線距離,使人流盡量通過(guò)更多的鋪位。 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 3 3、商鋪分割建議：、商鋪分割建議： （二）、項(xiàng)目一層產(chǎn)品建議（二）、項(xiàng)目一層產(chǎn)品建議鋪位分割時(shí)將柱網(wǎng)分割到各產(chǎn)品內(nèi)部：將減小項(xiàng)目整體公攤，對(duì)項(xiàng)目其他產(chǎn)品的售賣帶來(lái)有利支持。對(duì)項(xiàng)目過(guò)道的美觀及規(guī)劃起到一定作用。盡量增加外鋪面積，減小內(nèi)鋪面積。分割面積把握產(chǎn)品“角鋪”盡量不單賣原則，以帶動(dòng)其他產(chǎn)品的銷售商鋪面積盡量切割最小單位。（以助于今后產(chǎn)品的靈活變動(dòng)及銷售） 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 4 4、后期裝修建議、后期裝修建議 （二）、項(xiàng)目一層產(chǎn)品建議（二）、項(xiàng)目一

31、層產(chǎn)品建議因一層層高6M部分過(guò)道較狹窄位置會(huì)顯空曠，故建議一層局部頂部設(shè)布拉膜，給客戶造成溫馨舒適的購(gòu)物感覺(jué)。隔離墻建議全部采用玻璃，有助于店面通透性，從而迎合客戶良好的消費(fèi)心理。 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 5 5、項(xiàng)目配套建議、項(xiàng)目配套建議 （二）、項(xiàng)目一層產(chǎn)品建議（二）、項(xiàng)目一層產(chǎn)品建議各種管道盡量走過(guò)道建議項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)立客戶動(dòng)線引導(dǎo)標(biāo)識(shí) （如在地板上設(shè)立“小腳丫”、“引導(dǎo)箭頭等”。 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案：四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 金街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及租金分析金街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及租金分析 金融一條街是一個(gè)集吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)于一體的商業(yè)模式，對(duì)于消費(fèi)者比較方便、節(jié)時(shí)，聚客能力非常大。但停車場(chǎng)大小，影

32、響交通、交通經(jīng)常阻塞?？傆?jì)：8個(gè)銀行，8個(gè)酒吧，4個(gè)大藥房 13家餐飲。租金情況：租的時(shí)間最早的3.5元/天/平米 大部分租金710元/天/平米產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案：四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 洋貨一條租金情況洋貨一條租金情況 洋貨市場(chǎng)是一個(gè)綜合性市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)小百貨及服裝為主。 洋貨市場(chǎng)中間的小攤位：1.5 2 元/ 平米/天 最好的位置：6000-1萬(wàn)元/年 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案：四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 周圍其它項(xiàng)目：餐飲共計(jì)：74家 藥店： 2家美容美發(fā)： 2家 洗?。?1家酒店： 2家面積區(qū)間 200M2-270M2租賃價(jià)格 1.5元/天/M2至2.0元/天/M2 產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇

33、 四、產(chǎn)品定價(jià)方案：四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 根據(jù)以上對(duì)塘沽區(qū)的幾個(gè)商業(yè)片區(qū)調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后，建議“國(guó)信唐人街”項(xiàng)目在可獲得穩(wěn)定收益時(shí)，租賃價(jià)格為5元/天/M2。 收益率在峰值時(shí)，租賃價(jià)格為7元/天/M2。 根據(jù)對(duì)塘沽商業(yè)市場(chǎng)的整體分析：建議外鋪銷售單價(jià)為：20000/m2,內(nèi)鋪18000/m2。產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案：四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 銷 售 面銷 售 面積積單價(jià)單價(jià)銷售額銷售額合計(jì)銷售合計(jì)銷售面積面積合計(jì)銷售合計(jì)銷售總額總額整體銷售整體銷售均價(jià)均價(jià)內(nèi)鋪內(nèi)鋪39003900平平米米1 8 0 0 01 8 0 0 0元元/ / MM2 27 0 2 07 0

34、2 0 萬(wàn)萬(wàn)元元74007400MM2 21402014020萬(wàn)萬(wàn)元元1894618946元元/ / MM2 2外鋪外鋪35003500平平米米2 0 0 0 02 0 0 0 0元元/ / MM2 27 0 0 07 0 0 0 萬(wàn)萬(wàn)元元產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案：四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 投資樣本分析投資樣本分析 內(nèi)鋪銷售面積 32M2 銷售單價(jià) 18000元/ M2 總房款 57.6萬(wàn)元 首付款：29萬(wàn)元(以5萬(wàn)8年計(jì)算) 月還款額(以塘沽區(qū)農(nóng)業(yè)銀行利率計(jì)算) 3866元 租金面積月租金月盈利 年回報(bào)數(shù)額空置率10%年盈利總房款回報(bào) 年限年收益率5元/天 平米32M24800元934元51840元11208元57.6萬(wàn)元10年10%7元/天 平米32M26720元2854元72576元34248元7年14%產(chǎn)品篇產(chǎn)品篇 四、產(chǎn)品定價(jià)方案：四、產(chǎn)品定價(jià)方案： 投資樣本分析投資樣本分析 外鋪銷售面積 289M2 銷售單價(jià)：20000元/ M2 總房款：578萬(wàn)元，首付款 290萬(wàn)元(以5萬(wàn)8年計(jì)算)。月還款額(以塘沽區(qū)農(nóng)業(yè)銀行利