老舊小區(qū)物業(yè)管理前期介入方案

1、老舊小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入方案興戊物業(yè) SINOLION2016年12月1日第一部分前期介入服務(wù)的四個(gè)階段3一、物業(yè)顧問組建階段4二、改造施工階段4三、竣工驗(yàn)收階段.5.四、物業(yè)正式進(jìn)駐階段6第二部分 物業(yè)管理模式及服務(wù)目標(biāo) 7.一、服務(wù)管理模式 7.二、服務(wù)管理思路 .8.三、抓整治工作，換環(huán)境面貌 13第三部分項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置14一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備情況 14二、主要工作職責(zé)15三、物資裝備需求情況18四、前期介入工作計(jì)劃 19五、日常管理期工作計(jì)劃 21第四部分前期物業(yè)管理工作的開展22一、前期物業(yè)工作重點(diǎn) 22二、前期管理流程 23三、物業(yè)接管驗(yàn)收管理25（一）與

2、前任物業(yè)公司對(duì)接25（二）與業(yè)主委員會(huì)對(duì)接29（三）無人對(duì)接32四、物業(yè)管理后續(xù)工作34（一）設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行34（二）全面清潔開荒 34五、服務(wù)建議38第一部分 前期介入服務(wù)的四個(gè)階段老舊小區(qū)的前期介入物業(yè)管理，是指物業(yè)正式進(jìn)駐前的物業(yè)管理，其主要目 的是：及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備的老化問題，為日后物業(yè)的順利運(yùn)作打好基礎(chǔ)，進(jìn)行 溝通渠道、管理架構(gòu)和相關(guān)資源準(zhǔn)備，確保物業(yè)公司順利進(jìn)駐以及正式進(jìn)駐后的 良好管理效果。興龍物業(yè)公司針對(duì)老舊小區(qū)的前期物業(yè)管理特點(diǎn)及項(xiàng)目進(jìn)度安排， 擬在興龍物業(yè)管理平臺(tái)的支持下， 從客戶關(guān)系、制度管理、技術(shù)資料管理三個(gè)環(huán) 節(jié)入手，制定出完善、高效、科學(xué)的作業(yè)規(guī)程和工作計(jì)劃，以保

3、障老舊小區(qū)物業(yè) 的正常、有序運(yùn)轉(zhuǎn)，使物業(yè)建立良好窗口形象。要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作 用，將根據(jù)物業(yè)施工改造進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)老舊小區(qū)制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的 物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開展各項(xiàng)工作，為將來的物業(yè)管理 工作順利開展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)一、物業(yè)顧問組建階段對(duì)于物業(yè)管理前期介入，物業(yè)公司將公司總部強(qiáng)大的技術(shù)力量以及與我們合 作多年、極具專業(yè)見解及工作經(jīng)驗(yàn)的各相關(guān)專業(yè)專家，組建”項(xiàng)目前期顧問團(tuán)”。 根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，提出合理建議。前期介入人員需要參與老舊小區(qū)規(guī)劃改造設(shè)計(jì)方 案的變更討論，從管理的角度審視規(guī)劃改造設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的改

4、 造設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。1 .老舊小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)；人員、車輛進(jìn)出智能化“一卡通”系統(tǒng)；2 .公共設(shè)備設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)；3 .老舊小區(qū)要求極高的消防安全工作；4 .老舊小區(qū)保潔綠化管理等達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)；5 .信報(bào)箱的設(shè)立，公共告示欄的配置；6 .小區(qū)垃圾房的管理；7 .物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房的位置設(shè)計(jì)；8 .附屬改造工程配置設(shè)施建設(shè)的設(shè)計(jì)參與。二、改造施工階段改造施工過程中，物業(yè)前期介入人員及物業(yè)顧問每日到現(xiàn)場(chǎng)了解改造工程進(jìn) 度、施工情況，逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、 早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。1 .提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)

5、遺漏工程項(xiàng)目的建議；2 .分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；3 .審查有關(guān)改造工程的優(yōu)劣，提供改善意見;4 .提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見;5 .提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；6 .幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；7 .對(duì)改造施工現(xiàn)場(chǎng)出入的車輛實(shí)施安全監(jiān)察與環(huán)境清潔措施管理。8.提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用 建材的性能；并配合對(duì)各施工現(xiàn)場(chǎng)的水電核抄數(shù)據(jù)與施工單位正常使用的管理。9檢查改造工程施工進(jìn)度；10檢查前期改造工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部

6、分提出建議；11配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；12提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；13對(duì)老舊小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿 足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要， 減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。三、竣工驗(yàn)收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工改造現(xiàn)場(chǎng)， 參與工程例會(huì)，及時(shí)提出 專業(yè)意見和建議，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。1 .參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；2 .發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；3 .參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；4 制訂物業(yè)分戶驗(yàn)收流程并執(zhí)行；5.指

7、出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。四、物業(yè)正式進(jìn)駐階段完成上述三個(gè)階段后，做好物業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)的準(zhǔn)備工作。1 .首次進(jìn)行民意征詢，調(diào)查業(yè)主對(duì)興龍物業(yè)接管老舊小區(qū)的同意率等。2 .簽訂物業(yè)委托管理合同，確定物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房。3 .老舊小區(qū)接管驗(yàn)收工作。4 .成立物業(yè)管理處，正式入駐。前期進(jìn)行老舊小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的試運(yùn)行，全面進(jìn)行清潔開荒工作，工作人員逐漸熟悉老舊小區(qū)工作環(huán)境， 全面開展物業(yè)管理 服務(wù)工作。第二部分 物業(yè)管理模式及服務(wù)目標(biāo)一、服務(wù)管理模式在管理與服務(wù)的過程當(dāng)中，我們將建立一套適應(yīng)老舊小區(qū)物業(yè)管理模式， 堅(jiān) 持做到高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的科學(xué)化、規(guī)范化的現(xiàn)場(chǎng)管理，具體方式如下：1

8、.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)指揮實(shí)行公司垂直領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)的內(nèi)部管理模式， 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)執(zhí) 行公司的物業(yè)管理服務(wù)計(jì)劃，現(xiàn)場(chǎng)組織指揮各項(xiàng)工作，并隨時(shí)與業(yè)主方和廣大市 民溝通聯(lián)系，收集業(yè)主方和廣大居民的意見、 建議，及時(shí)作出工作計(jì)劃與服務(wù)內(nèi) 容、方式的調(diào)整以適應(yīng)業(yè)主方的要求；2 .服務(wù)的制度化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化建立健全相應(yīng)的規(guī)章制度，以制度促進(jìn)管理，員工配置要嚴(yán)格遵守專業(yè)的要 求，定期組織對(duì)員工進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以保證員工素質(zhì)與現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)能夠符合業(yè)主和 廣大市民的要求，制定嚴(yán)格細(xì)致的服務(wù)質(zhì)量與考核標(biāo)準(zhǔn)， 從而為業(yè)主方和廣大市 民提供制度化，專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)；3 .建立安全保障體系針對(duì)老舊小區(qū)的實(shí)際情況，

9、我公司從以下幾方面做好安全防范工作:(1泗I防安全“預(yù)防為主，防消結(jié)合”，我們主要從消防宣傳、消防隊(duì)伍演練、消防制度 落實(shí)、消防器材的定期檢查、換藥等方面培訓(xùn)、落實(shí)。(2城電氣設(shè)備安全管理建立健全水電氣設(shè)備正常使用的巡查制度， 全面掌握托小區(qū)各類管線的線路、 走向，以便于在發(fā)生故障時(shí)能夠迅速有效地予以排除，方便業(yè)主方的正常使用。(3)、區(qū)安全維護(hù)根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理的安防要求， 結(jié)合我公司安防經(jīng)驗(yàn)，確立我公司將以 “人防為主、技防為輔”的安全防范思路，對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行24小時(shí)安全巡防，為業(yè)主方提供一個(gè)安全、舒適的生活環(huán)境。(4環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理要求，合理安排細(xì)劃保潔區(qū)域，衛(wèi)

10、生保潔均責(zé)任到人， 確保管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生、整潔有序。二、服務(wù)管理思路根據(jù)老舊小區(qū)的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：1 .根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理需求分析和我公司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將老舊小 區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)定位在專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上。通過高水平物業(yè)管理將老舊小區(qū)提 到一個(gè)較高的層次上，實(shí)現(xiàn)低消費(fèi)投資，高價(jià)值體現(xiàn)，將老舊小區(qū)變成一個(gè)體現(xiàn) 現(xiàn)代社會(huì)文明價(jià)值的小區(qū)。我公司設(shè)有專門的管理處辦公機(jī)構(gòu)，管理操作人員配 置齊全，辦公場(chǎng)所干凈有序。2 .對(duì)老舊小區(qū)采取專業(yè)管理的關(guān)鍵在于對(duì)配套設(shè)施的管理和服務(wù)，我們將 對(duì)照國(guó)家物業(yè)管理的法律法規(guī)和頒布的系列標(biāo)準(zhǔn)， 針對(duì)老舊小區(qū)業(yè)主的特別需求 來確定客戶（業(yè)

11、主）服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。每年要采取書面形式向業(yè)主征詢對(duì) 物業(yè)管理服務(wù)的意見。3 .由于老舊小區(qū)的管理弊端，消防安全及安全保衛(wèi)工作尤其重要，小區(qū)出 入口能做到24小時(shí)站崗值勤。每天按規(guī)定進(jìn)行巡邏；能實(shí)施24小時(shí)不間斷巡邏。 有車輛管理制度對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。 對(duì)進(jìn)出小區(qū)裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。 對(duì)臨時(shí)訪客實(shí)行登記制 度。對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)后及時(shí)采取相應(yīng)措施。老舊小區(qū)對(duì)于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經(jīng)驗(yàn)的保 安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個(gè)別崗位可安排老舊小區(qū)的住戶，以做到真正的小區(qū)就是家，愛

12、崗如愛家，實(shí)行 24小時(shí)執(zhí)勤，為業(yè)主提供安全、溫馨的生 活環(huán)境。4 .老舊小區(qū)物業(yè)管理面積較大，我公司物業(yè)管理人員全部持證上崗，管理 制度齊全，責(zé)任明確。賬務(wù)清晰，管理服務(wù)人員 24小時(shí)服務(wù)，服務(wù)熱情，行為 規(guī)范。5 .針對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理，我們堅(jiān)持按有關(guān)規(guī)定和合同約定定期公布物業(yè) 服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（至少每半年公布一次）；在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定。我公司及業(yè)主方雙方簽訂規(guī)范的物 業(yè)服務(wù)合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)內(nèi)容并在小區(qū)顯著位置 進(jìn)行公示。根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的， 有 在顯著位置公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)

13、標(biāo)準(zhǔn)。6 .針對(duì)老舊小區(qū)具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項(xiàng)目員工招聘上，采用有經(jīng)驗(yàn)的管理人員來管理。同時(shí)兼顧項(xiàng)目的實(shí)際情況。兼顧考慮個(gè)別崗 位可安排老舊小區(qū)的住戶，實(shí)行 24小時(shí)有專職保安人員執(zhí)勤。幫助解決一些困 難戶的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區(qū)為家。管理人員、專業(yè)操 作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書，且經(jīng)消防知識(shí)培訓(xùn)有記錄。7 .我公司將聯(lián)合社區(qū)居委會(huì)等有關(guān)部門，在老舊小區(qū)的內(nèi)大力開展各種有 益的社區(qū)活動(dòng)，推動(dòng)精神文明的發(fā)展，形成良好的社區(qū)文化。8 .我公司定期安排老舊小區(qū)的員工參加培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，不斷提高管理處的管 理水平。保證小區(qū)公共配套設(shè)施維護(hù)

14、運(yùn)行正常；供水、供電、供氣等設(shè)備使用正 常；規(guī)范活動(dòng)場(chǎng)所，機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，機(jī)動(dòng)車停放、行駛等的標(biāo)志。保 證車輛運(yùn)行暢通，停放有序，并做好防盜工作。9 .針對(duì)老舊小區(qū)綠化管理，制定綠化管理方案，對(duì)覆蓋率達(dá)15%以上的綠地進(jìn)行專業(yè)養(yǎng)護(hù)，保證花草樹木管理養(yǎng)護(hù)得當(dāng)，按季節(jié)治病蟲害，每月保持植物 澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養(yǎng)護(hù)工作，保證植物生長(zhǎng)良好，形成較 好的植物景觀。10 .老舊小區(qū)保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實(shí)到各工作人員， 全面實(shí)行“自家的孩子自家抱”，各責(zé)任人兼顧包干樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包括 樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時(shí)，監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作，做到

15、任務(wù)分解、責(zé)任落實(shí)、相互監(jiān)督、共同進(jìn)步的作用。垃圾實(shí)行袋裝化管理，每天 清運(yùn)，公共場(chǎng)所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況能定期進(jìn)行消 毒和滅蟲除害。11 .由于老舊小區(qū)設(shè)備設(shè)施老舊，設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)十分重要，必須迅速全面熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律；在正式運(yùn)行后，要確保公共設(shè)施，公用設(shè)備定 期維護(hù)，水、電、氣24小時(shí)報(bào)修值班，接到報(bào)修電話10分中到場(chǎng)，急修半天內(nèi) 完成。對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù) （依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）， 建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記 錄齊全。設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，明確責(zé)任人；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè) 備操

16、作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。消防設(shè)施設(shè)備完好，能隨時(shí)啟用， 消防通道要保持暢通。設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)、無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路暢通、路 面平整，井蓋無缺損或丟失，主要道路及車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。路燈、樓道 燈完好率高等于98%。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施； 對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障（供電、供水、消防設(shè)備等）有應(yīng)急預(yù)案。供電設(shè) 備運(yùn)行能正常使用的，無設(shè)施損壞，配電室管理規(guī)范。供水設(shè)備運(yùn)行正常，無設(shè) 施損壞。制訂有詳盡的設(shè)備設(shè)施年、季、月、周等定期維護(hù)保養(yǎng)檢修以及日常維修計(jì) 劃、方案、標(biāo)準(zhǔn)。制訂有各類應(yīng)急搶修、處理方案，保證設(shè)備設(shè)施能高效經(jīng)濟(jì)運(yùn) 行

17、。12 .安全保衛(wèi)及消防工作。結(jié)合工作區(qū)的物業(yè)，完備安全防范措施。嚴(yán)格來訪 保安人員24小時(shí)在崗值 班，夜間安排專人巡邏。物業(yè)人員掌握消防設(shè)施的使用方法， 并能及時(shí)處理各種 火災(zāi)事故，設(shè)立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻， 每月 對(duì)此檢查2次以上。13 .房屋管理對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)， 檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。根據(jù) 房屋實(shí)際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況， 需要維修，屬于小修范 圍的，有及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，要及時(shí)編制維修計(jì)劃，向業(yè)主大 會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議。有每日巡查小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好

18、巡查記錄、及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽(yáng)臺(tái))和擅自改變房屋 用途的行為及時(shí)勸阻，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門。14 .物業(yè)管理制度與檔案、資料管理在日常管理中要建立交接班登記制度； 建立資料的收集，分類整理，歸檔管 理制度。房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全、建立住房用戶檔案，進(jìn)行分類成 冊(cè)、管理完善，方便查閱。有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案 管理等制度健全。15 .其他管理(1)定期開展有意義、健康向上小區(qū)文化活動(dòng)。(2)積極支持參與社區(qū)文化建設(shè)。(3)無因物業(yè)管理服務(wù)的原因?qū)е滦^(qū)管理水平差，被上級(jí)部門批評(píng)通報(bào) 和在市級(jí)以上媒體有負(fù)面報(bào)道。(4)避

19、免小區(qū)內(nèi)由物業(yè)管理不善導(dǎo)致發(fā)生的治安、刑事案件。物業(yè)服務(wù)和業(yè)主出入的和諧；我司實(shí)行零干擾服務(wù)，在業(yè)主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人員嚴(yán)格管理以外，其他服務(wù)均為零干擾：即我們所有的設(shè)施維修、保潔服務(wù)均將 安排在夜間或非高峰時(shí)間，為業(yè)主出入提供方便。三、抓整治工作，換環(huán)境面貌1、針對(duì)問題，一對(duì)一宣傳根據(jù)我公司以往老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗(yàn)， 亂種植、亂堆放、亂搭建的現(xiàn)象較 為嚴(yán)重。再之老舊小區(qū)大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆放情況無法 杜絕，無形之中給小區(qū)管理來了難度。我們將在接管后進(jìn)行通過各種渠道各種方 式進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)普及宣傳，制作業(yè)主入住手冊(cè)，加大小區(qū)物業(yè)管理的宣傳工 作,針對(duì)

20、小區(qū)存在的問題從治安安全、消防意識(shí)等方面對(duì)業(yè)主進(jìn)行一對(duì)一的宣傳， 提高業(yè)主的文明意識(shí)以及安全防范意識(shí)。2、做好小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)，切實(shí)解決老百姓所關(guān)心的熱點(diǎn)問題，加強(qiáng)停 車位或共用車庫(kù)的管理，解決居民停車位的問題，消除小區(qū)內(nèi)消防車難進(jìn)入的安 全隱患。3、加強(qiáng)對(duì)公司人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提高基本素質(zhì)，掌握服務(wù)技能，明確 工作職責(zé)，全面提升管理水平和質(zhì)量，對(duì)拆遷安置小區(qū)做到保安、保潔、保綠， 建立社區(qū)與物管定期有效溝通的管理機(jī)制，采取整體聯(lián)動(dòng)，形成合力，聯(lián)合管理， 及時(shí)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態(tài)，不等問題成堆以后再臨時(shí)抱 佛腳，不浪費(fèi)大量的人力、財(cái)力、物力。營(yíng)造舒適、整潔、安全的小區(qū)環(huán)

21、境。第三部分 項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備情況結(jié)合對(duì)老舊小區(qū)的管理模式和思路， 我司認(rèn)為，完善明晰的管理職責(zé)、高效 節(jié)約的組織架構(gòu)，是物業(yè)公司保證管理成效的前提， 是為業(yè)主提供及時(shí)、完善物 業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。在老舊小區(qū)項(xiàng)目上，從提高工作效率的角度出發(fā)，建議盡量 減少不必要的管理環(huán)節(jié)，特設(shè)置以下的管理架構(gòu)（見組織架構(gòu)圖設(shè)置表）物業(yè)服務(wù)人員的配備及組織架構(gòu)圖設(shè)置表項(xiàng)目經(jīng)理保潔維修客服二、主要工作職責(zé)崗位人數(shù)崗位職責(zé)備注項(xiàng)目經(jīng)理1人負(fù)責(zé)全面，作督促管理服務(wù) 質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)公司制定的管理目標(biāo) 和任務(wù)。項(xiàng)目經(jīng)理常駐現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé) 制 定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并 組 織實(shí)施；每月月初提交

22、上個(gè)月 的 總結(jié)和本月的計(jì)劃；管理規(guī)章 制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善， 物業(yè)管理檔案資料齊全。常駐現(xiàn)場(chǎng)，每周至少 有八,天在現(xiàn)場(chǎng)，24小時(shí)手 機(jī)開機(jī)與業(yè)主方保掙聯(lián) 系。具肩本科學(xué)歷，物業(yè) 管理資格證，有安置小區(qū) 物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。保視老舊小主要負(fù)責(zé)需小區(qū)內(nèi)的安全保身體健康良好，保安安區(qū)實(shí)際需衛(wèi)和日常工作秩序，包括門崗執(zhí)員經(jīng)過培訓(xùn)持證上崗，保人要情況而勤、夜班巡視、車輛停放秩序和證24小時(shí)有人值班，有員定治安秩序等其他方面的服務(wù)。保證24小時(shí)有人值班。老舊小區(qū)管理工作經(jīng)驗(yàn)。保視老舊小主要負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，以女性為主，25周歲潔區(qū)實(shí)際需包括住宅樓樓梯通道、扶手、窗至50周歲，包十落實(shí)到人要情況而戶、消

23、防設(shè)施以及小區(qū)內(nèi)的公用各人，各責(zé)任人兼顧包干員定設(shè)施的衛(wèi)生保潔，和小區(qū)道路保樓棟的樓道衛(wèi)生工作，包潔。括樓道內(nèi)的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時(shí)，監(jiān)督其他樓棟責(zé)任人的工作。水視老舊小主要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施全部持有相關(guān)證書電區(qū)實(shí)際需的運(yùn)行、維護(hù)、控制、保障等工上崗，25周歲至55周日要情況而作，包括下水管道、消防設(shè)備、歲之間，施行24小時(shí)崗常定日常弱電設(shè)施等的維修、保養(yǎng)、位制。維更換及操作管理工作，確保小區(qū)修各項(xiàng) 設(shè)備設(shè)施在良好的狀態(tài)卜.正常的運(yùn)行?？鸵暲吓f小面向業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)接受咨詢、意形象好氣質(zhì)佳。前臺(tái)K區(qū)實(shí)際需見、建議、投訴、求助、質(zhì)疑等接待的規(guī)范管理工作；負(fù)人要情況而工作，突發(fā)性事件處理及報(bào)告

24、；責(zé)向住客提供全方位的員定定期組織進(jìn)行業(yè)主意見調(diào)查，回尊貴服務(wù)，接收客戶電話訪統(tǒng)計(jì)分析工作，及時(shí)掌握業(yè)主之服務(wù)要求、投訴等，向綜合評(píng)價(jià)等數(shù)據(jù)；根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求，協(xié)調(diào)其他 各部門，及時(shí)為其提供各類專項(xiàng) 有償服務(wù)；根據(jù)交樓的計(jì)劃安排 樓宇前期介入、接管驗(yàn)收、單元 移交及樓宇交收統(tǒng)籌工作；定期 落實(shí)社區(qū)文化活動(dòng)的擬定及組織 工作；二次裝修的申報(bào)、監(jiān)督、 管理工作；接受業(yè)主的零星報(bào)修 工作，并及時(shí)反饋工程人員，安 排工程人員及時(shí)上門進(jìn)行維修服 務(wù)；按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè) 服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收 支情況；對(duì)老舊小區(qū)項(xiàng)目各類型 物業(yè)進(jìn)行管理費(fèi)收繳、代收代支 費(fèi)用的收繳等；進(jìn)行管理中心的 成本

25、控制、資金計(jì)劃和管理。各部門轉(zhuǎn)達(dá)住戶的要求， 協(xié)調(diào)各部門的工作，保證 住戶需求在24小時(shí)內(nèi)猶 得反饋。“助理”對(duì)客戶 提出的服務(wù)要求進(jìn)行全 程監(jiān)控，務(wù)求按時(shí)確保服 務(wù)質(zhì)量；定期拜訪客戶， 聽取服務(wù)質(zhì)量反饋意見。說明：以上人員均具備小區(qū)物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。我公司所肩配備的員工，身體健 康，無傳染疾病，經(jīng)三級(jí)甲等以上醫(yī)院體檢合格，并持有健康合格證，并且隨時(shí)接受 衛(wèi)生部門的檢查和監(jiān)督。三、物資裝備需求情況1、管理用房為創(chuàng)造一個(gè)良好的生活與工作環(huán)境，按物業(yè)建設(shè)規(guī)劃的要求配置物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房包括：1）管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；2）保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更

26、衣等的管理用房和倉(cāng)庫(kù)；物業(yè)管理用房的配置要求：1）管理處辦公用房劃分為客戶接待和辦公兩個(gè)區(qū)域。2）工程維修作業(yè)工作室需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備件倉(cāng)庫(kù)。3）保安、保潔人員休息、更衣室放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫(kù)等多余房間，以不侵占正式辦 公用房為宜?？偟脑瓌t是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高物業(yè)人員工作效率。2、物資裝備項(xiàng)目?jī)?nèi)容數(shù)量備注客辦公文具、用品K打/復(fù)印機(jī)碳粉300元辦復(fù)印紙（箱）公辦公桌椅類固定辦公電話2部電腦1臺(tái)保對(duì)講機(jī)及電池安保安器械橡膠棒、強(qiáng)光手電類筒等保保潔設(shè)備垃圾清運(yùn)車、清潔潔車等類清潔用品洗衣粉、抹布、清潔劑、除油劑等維維修工具鉗子

27、、錘子、電鉆、修絕緣手套、尺子等類維修設(shè)備電焊機(jī)、切割機(jī)、人字梯等K各部門員工工服視實(shí)際工作人數(shù)夏、冬兩套裝而定類四、前期介入工作計(jì)劃廳P工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注1首次業(yè)主民意征詢民意調(diào)查，業(yè)主是否同意興龍物業(yè)入駐老舊小區(qū)有意向接管老舊小區(qū)時(shí)2成立老舊小區(qū)改造工程管理介入時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)展前期介入工作組時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)展確定檔案資料、物業(yè)資料歸類收集確定3成立老舊小區(qū)物業(yè)管理處協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所； 二次裝修管理處辦公場(chǎng)所； 辦理管理處肩關(guān)運(yùn)作手續(xù)； 人員配置、培訓(xùn)； 管理處辦公設(shè)備配置。項(xiàng)目入駐前2個(gè)月4前期介入收集各類工程資料；熟悉、掌握各類設(shè)施和系統(tǒng)入駐前二個(gè)月5導(dǎo)入興龍物業(yè)管理模式導(dǎo)入管理體

28、系；導(dǎo)入興龍物業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度；導(dǎo)入興龍物業(yè)管理理念。6物業(yè)接管準(zhǔn)備物業(yè)驗(yàn)收（軟、硬件）；資料移交；問題備忘。入駐前一個(gè)月內(nèi)7業(yè)主意見調(diào)查收集小區(qū)合理化建議分析調(diào)查結(jié)果；上門調(diào)查和回訪；提出改進(jìn)力殺；制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。入駐前一個(gè)月內(nèi)五、日常管理期工作計(jì)劃管理策劃內(nèi)容描述備注完善日常管理流程，修訂管理辦法；體完善各類上墻制度，物業(yè)招租配合程序；系建立完善的分包方H作績(jī)效考評(píng)體系；完展開管理委員會(huì)的籌備工作。善定期內(nèi)部評(píng)審ISO9001質(zhì)量管理體系定期對(duì)員工進(jìn)行服務(wù)意識(shí)、技能培訓(xùn)；定期上門回訪及開展客戶意見調(diào)查；K全面開展促進(jìn)老舊小區(qū)的文化活動(dòng)（一年/、少務(wù)于2次）；持開展各種形式的物業(yè)法規(guī)宣傳活動(dòng)

29、，制作小區(qū)續(xù)辦事指南；改進(jìn)運(yùn)定期開展客戶消費(fèi)意向調(diào)查，適當(dāng)調(diào)整服務(wù)項(xiàng)營(yíng)目及內(nèi)容；策加強(qiáng)對(duì)分包項(xiàng)目的監(jiān)管劃管改善提高老舊小區(qū)的物業(yè)管理水平理達(dá)標(biāo)三年內(nèi)達(dá)到省優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)第四部分 前期物業(yè)管理工作的開展一、前期物業(yè)工作重點(diǎn)（一）建立老舊小區(qū)項(xiàng)目管理部的溝通渠道。 與同人置業(yè)良好的溝通是老舊 小區(qū)管理成功與否的關(guān)鍵，物業(yè)公司將建立公司、管理處、現(xiàn)場(chǎng)三個(gè)層次的溝通 渠道。在項(xiàng)目進(jìn)駐的初始階段起，就建立 24小時(shí)值班的客戶服務(wù)熱線，隨時(shí)接 受業(yè)主咨詢和服務(wù)需求。1、認(rèn)真聽取集團(tuán)或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。2、了解集團(tuán)或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。（二）全面了解物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走

30、向、設(shè)施、設(shè)備安裝等情況，參與 改造工程驗(yàn)收，協(xié)助成品保護(hù)，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、 標(biāo)牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。（三）設(shè)計(jì)管理模式擬定管理制度。根據(jù)前期管理過程中集團(tuán)的意見和要求，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)各項(xiàng)管理方案進(jìn)行調(diào)整，使之更加適合集團(tuán)的要求, 經(jīng)過一段時(shí)間的運(yùn)行磨合，最終固化為基于ISO9001標(biāo)準(zhǔn)要求的老舊小區(qū)物業(yè)管 理處程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書。1、擬定物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、裝修施工管理辦法、大門出入管理辦法、停 車場(chǎng)管理辦法等。2、設(shè)置物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理處，規(guī)定各類人員崗位責(zé)任制定等。3、制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。（四）辦理移交接管事宜，進(jìn)行改造工程及

31、物業(yè)資料交接。1、擬定移交接管辦法。2、協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。（五）建立良好的外部公共服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以利于今后工作的開展。1、消防等專業(yè)維保公司的評(píng)估、選定。2、同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通。二、前期管理流程首次民意征詢簽定物業(yè)委托管理合同籌備項(xiàng)目物業(yè)管理處進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收對(duì)接管驗(yàn)收的問題進(jìn)行整改Z移交或配備鑰匙X 7簽收移交清單或自列清單IZ、移交或修建管理用房3/物業(yè)管理處進(jìn)入物業(yè)I協(xié)調(diào)關(guān)系，開通相關(guān)設(shè)施使用I開始進(jìn)入正式管理三、物業(yè)接管驗(yàn)收管理按照物業(yè)接管驗(yàn)收的程序和要求，依據(jù)國(guó)家制定的物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)， 做好

32、接管驗(yàn)收工作，做到全面、細(xì)致而不漏項(xiàng)，為日后的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。物業(yè)接管驗(yàn)收分為現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，資料交接及其它交接等三個(gè)方面。(一)與前任物業(yè)公司對(duì)接(在我公司接管老舊小區(qū)之前，該小區(qū)有其他物業(yè)公司在管時(shí)。)1現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收(1)共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、架空層及設(shè)備間等；(2)共用設(shè)備：一般包括水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；(3)共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、

33、污水處理設(shè)施、 機(jī)動(dòng)車(非機(jī)動(dòng)車)停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防 設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。(4)水、電表進(jìn)行抄底記錄將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄，以交接時(shí)點(diǎn) 為據(jù)，之前的由前任物業(yè)繳納，之后由新進(jìn)駐物業(yè)公司繳納。(5)物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)兩費(fèi)用均以交接時(shí)點(diǎn)為據(jù)，之后的各項(xiàng)費(fèi)用由新任物業(yè)開始計(jì)收， 如有業(yè)主所欠前任物業(yè)費(fèi)用，該物業(yè)必須依法依約進(jìn)行收取，不能干擾新任物業(yè)的收費(fèi)工作。(6)對(duì)自來水公司、供電局及燃?xì)夤巨k理相應(yīng)的用戶變更名稱手續(xù)，將 小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。(7)外包服務(wù)項(xiàng)目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同

34、(8)交接當(dāng)天工作可按照“部門對(duì)部門”的方式進(jìn)行交接，即可考慮先進(jìn)行保安的交接，由秩序部安排好各崗位人員在交接當(dāng)天陸續(xù)接下各個(gè)崗位，隨后可分別進(jìn)行客服、工程、保潔、綠化等相應(yīng)交接，均可采取交接方部門對(duì)應(yīng)接替 方的部門進(jìn)行交接，雙方對(duì)應(yīng)交接部門均有負(fù)責(zé)人，由第三方進(jìn)行監(jiān)督，交接完 畢要有三方簽字確認(rèn)的交接資料。2資料交接(1)產(chǎn)權(quán)資料1)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；2)用地批準(zhǔn)文件；3)建筑執(zhí)照；4)小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；(2)市府驗(yàn)收合格資料1)工程竣工驗(yàn)收證書；2)消防工程驗(yàn)收合格證；3)市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書； 4)用電許可證;5）供用電協(xié)議書;6）用水審批表、水費(fèi)收繳

35、合同書；（3）工程技術(shù)資料1）建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報(bào)告等；2）工程合同及開竣工報(bào)告；3）工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；4）圖紙會(huì)審記錄；5）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；6）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；7）沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖；8）竣工驗(yàn)收證明書；9）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；10）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；11）水、電等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書；12）砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；13）供水管道試壓報(bào)告；14）機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、單臺(tái)設(shè)備的說明書、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。3.其他交接（1）原管理單位應(yīng)提供物業(yè)情

36、況一覽表，包括小區(qū)的建筑面積、占地面 積、綠化面積，總戶數(shù)，戶型等，對(duì)于空置房屋應(yīng)特別注明，并將其鑰匙悉數(shù)移交接管單位；(2)原管理單位須對(duì)小區(qū)的所有設(shè)施設(shè)備列出清單，如供水設(shè)備、供電設(shè)施、會(huì)所設(shè)施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，交接時(shí)雙方須對(duì)小區(qū)的 建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的驗(yàn)收，做好交接記錄；(3)入伙至今所有管理運(yùn)作資料均應(yīng)移交。包括裝修管理資料、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃、記錄等；(4)所有接管事項(xiàng)均應(yīng)以書面方式進(jìn)行，并須經(jīng)雙方簽字蓋章確認(rèn)；(5)建筑物原有的設(shè)備設(shè)施應(yīng)恢復(fù)原來的使用功能，并經(jīng)我司驗(yàn)收后簽字 交接。4.各類遺留問題(1)物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費(fèi)、供暖

37、費(fèi)、停車費(fèi)及水、電費(fèi)等其他費(fèi)用，前任 物業(yè)公司有無已經(jīng)多收取的費(fèi)用，如有，在進(jìn)駐前需跟業(yè)委會(huì)或開發(fā)商進(jìn)行溝通， 索要回逾收的各項(xiàng)費(fèi)用，或者對(duì)此解決方案有三方簽字認(rèn)可的書面約定。(2)各類能源費(fèi)前任物業(yè)有無拖欠自來水公司、 供電局及燃?xì)夤镜雀黜?xiàng)費(fèi)用，如有，敦促 其交接前繳清。(3)車輛刮蹭事件，前任物業(yè)有無承諾給業(yè)主在物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)或者其他 形式的解決承諾，進(jìn)行摸底調(diào)查，避免接手之后造成業(yè)主費(fèi)用已交， 但承諾的問 題還未解決。(4)業(yè)主家中有個(gè)別特殊問題的，前任物業(yè)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的，摸清 情況，由前任物業(yè)進(jìn)行解決，避免業(yè)主日后將其承諾轉(zhuǎn)嫁到新任物業(yè)。例如：個(gè) 別業(yè)主減免物業(yè)費(fèi)等情況。(5)

38、工程遺留問題，要進(jìn)行摸底調(diào)查，掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問 題的類別、開發(fā)及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。(二)與業(yè)主委員會(huì)對(duì)接(在我公司接管老舊小區(qū)之前，該小區(qū)無其他物業(yè)公司在管，且小區(qū)存在業(yè)主 委員會(huì)。)1現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收(1)共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、架空層及設(shè)備間等；(2)共用設(shè)備：一般包括水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；(3)共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、

39、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、 機(jī)動(dòng)車(非機(jī)動(dòng)車)停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防 設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。(4)水、電表進(jìn)行抄底記錄將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄，以交接時(shí)點(diǎn) 為據(jù)，之前的由業(yè)主委員會(huì)繳納，之后由新進(jìn)駐物業(yè)公司繳納。(5)對(duì)自來水公司、供電局及燃?xì)夤巨k理相應(yīng)的用戶變更名稱手續(xù)，將小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。（6）外包服務(wù)項(xiàng)目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同2資料交接（1）產(chǎn)權(quán)資料1）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；2）用地批準(zhǔn)文件；3）建筑執(zhí)照；4）小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；（2）市府驗(yàn)收合格資料1

40、）工程竣工驗(yàn)收證書；2）消防工程驗(yàn)收合格證；3）市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書；4）用電許可證；5）供用電協(xié)議書；6）用水審批表、水費(fèi)收繳合同書；（3）工程技術(shù)資料1）建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報(bào)告等；2）工程合同及開竣工報(bào)告；3）工程預(yù)決算分項(xiàng)清單； 4）圖紙會(huì)審記錄;5）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；6）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；7）沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖；8）竣工驗(yàn)收證明書；9）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；10）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；11）水、電等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書；12）砂漿、混凝

41、土試塊試壓報(bào)告；13）供水管道試壓報(bào)告；14）機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、單臺(tái)設(shè)備的說明書、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。3 .其他交接（1）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)提供物業(yè)情況一覽表，包括小區(qū)的建筑面積、占地面 積、綠化面積，總戶數(shù)，戶型等，對(duì)于空置房屋應(yīng)特別注明，并將其鑰匙悉數(shù)移 交接管單位；（2）業(yè)主委員會(huì)須對(duì)小區(qū)的所有設(shè)施設(shè)備列出清單，如供水設(shè)備、供電設(shè) 施、會(huì)所設(shè)施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，交接時(shí)雙方須對(duì)小區(qū)的 建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的驗(yàn)收，做好交接記錄；（3）入伙至今所有管理運(yùn)作資料均應(yīng)移交。包括裝修管理資料、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃、記錄等；（4）所有接管事項(xiàng)均應(yīng)以書面方式進(jìn)行，并須經(jīng)雙方簽字蓋章

42、確認(rèn)；（5）建筑物原有的設(shè)備設(shè)施應(yīng)恢復(fù)原來的使用功能，并經(jīng)我司驗(yàn)收后簽字交接4 .各類遺留問題(1)各類能源費(fèi)業(yè)主委員會(huì)有無拖欠自來水公司、 供電局及燃?xì)夤镜雀黜?xiàng)費(fèi)用，如有，敦 促其交接前繳清。(2)業(yè)主家中有個(gè)別特殊問題的，業(yè)主委員會(huì)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的，摸清情況，由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行解決，避免業(yè)主日后將其承諾轉(zhuǎn)嫁到新任物業(yè)。(3)工程遺留問題，要進(jìn)行摸底調(diào)查，掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問題的類別、開發(fā)及施工方的維修情況、目前遺留問題的處理情況等。(三)無人對(duì)接(在我公司接管老舊小區(qū)之前，該小區(qū)無其他物業(yè)公司在管，且不存在業(yè)主委 員會(huì)。)1現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收(1)共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻

43、體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、架空層及設(shè)備間等；(2)共用設(shè)備：一般包括水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；(3)共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(非機(jī)動(dòng)車)停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防 設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。(4)水、電表進(jìn)行抄底記錄將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄。(5)對(duì)自來水公司、供電局及燃?xì)夤巨k理相應(yīng)的用戶變更

44、名稱手續(xù)，將 小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。2補(bǔ)辦資料(1)補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)資料1)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；2)用地批準(zhǔn)文件；3)建筑執(zhí)照；4)小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單；(2)補(bǔ)辦市府驗(yàn)收合格資料1)消防工程驗(yàn)收合格證；2)用電許可證；3)供用電協(xié)議書；4)用水審批表、水費(fèi)收繳合同書3.其他工作(1)全面了解老舊小區(qū)情況，建立物業(yè)情況一覽表并歸檔，包括小區(qū)的建筑面積、占地面積、綠化面積，總戶數(shù)，戶型等，對(duì)于空置房屋應(yīng)特別注明, 并配備鑰匙；（2）仔細(xì)查看老舊小區(qū)的設(shè)備設(shè)施情況，列出明細(xì)清單并歸檔，如供水設(shè)備、供電設(shè)施、會(huì)所設(shè)施、所有路燈、污水井、雨水井、化糞池等，對(duì)小區(qū)的建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的驗(yàn)收；（3）重新建立老舊小區(qū)業(yè)主信息，包括姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積等，填入資料庫(kù)并歸檔。四、物業(yè)管理后續(xù)工作（一）設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行設(shè)備設(shè)施在驗(yàn)收合格后，物業(yè)管理處對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行， 物業(yè)管理處的 工程技術(shù)人員將在設(shè)備安裝調(diào)試單位配合下直接操作設(shè)備，并請(qǐng)?jiān)O(shè)備調(diào)試單位對(duì) 相關(guān)操作人員進(jìn)行設(shè)備正式運(yùn)行前的培訓(xùn)，以確保設(shè)備能正常運(yùn)行。（二）全面清潔開荒1.清潔開荒工作的范圍物業(yè)方可根據(jù)要求和實(shí)際情況，進(jìn)行全面的清潔開荒工作，主要包括：各樓 層的通道、廣場(chǎng)、