房地產(chǎn)公司設(shè)計管理寶典

1、房地產(chǎn)公司設(shè)計管理寶典目錄第 1 章 房地產(chǎn)公司設(shè)計管理部的工作內(nèi)容與要點第 2 章 房地產(chǎn)公司項目策劃階段的設(shè)計管理第 3 章 房地產(chǎn)公司設(shè)計招標(biāo)管理第 4 章 房地產(chǎn)公司概念設(shè)計管理第 5 章 房地產(chǎn)公司方案設(shè)計管理第 6 章 房地產(chǎn)公司初步設(shè)計管理第 7 章 房地產(chǎn)公司施工圖設(shè)計管理第8章 房地產(chǎn)公司景觀設(shè)計管理第9章 房地產(chǎn)公司室內(nèi)裝修設(shè)計管理第10 章 房地產(chǎn)公司設(shè)計變更管理 設(shè)計工作是房地產(chǎn)開發(fā)的核心步驟是將房地產(chǎn)項目初期開發(fā)構(gòu)思、投資目標(biāo)進(jìn)行可預(yù) 見、可量化的分析和實現(xiàn)的技術(shù)討棍 -設(shè)計管理工作擬將設(shè)計活動和設(shè)計相關(guān)的資源作為過 程進(jìn)行管理， 通過合理策劃和控制設(shè)計過程， 以期達(dá)

2、到提高效率， 并以最大限度服務(wù)和滿足 開發(fā)過程為目的。房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)設(shè)計管理的職能部門是設(shè)計管理部(有的公司也稱設(shè)計部、技術(shù)部、研 發(fā)部等)，對于一些集團(tuán)公司，一般會有集團(tuán)設(shè)計管理中心與其設(shè)計管理部進(jìn)行設(shè)計管理工 作對接。 設(shè)計管理的工作需要公司各個部門的配合與參與， 其管理內(nèi)容包括前期準(zhǔn)備、 設(shè)計 委托、概念設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等各階段設(shè)計管理。1.1 設(shè)計管理部的部門職能與崗位職責(zé)1.1.1 設(shè)計管理部的部門職能 負(fù)責(zé)公司產(chǎn)品研究開發(fā)與投資成本的把關(guān)工作，參與項目定位、策劃的前期工作。 編制設(shè)計招標(biāo)書、設(shè)計任務(wù)書，制訂設(shè)計合同。 組織各項設(shè)計的招標(biāo)工作，負(fù)責(zé)與相關(guān)設(shè)計單位的

3、聯(lián)絡(luò)，做好相關(guān)專業(yè)的技術(shù)協(xié)調(diào) 工作。 負(fù)責(zé)公司內(nèi)部設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計方案的會審工作。 負(fù)責(zé)設(shè)計各階段圖紙的復(fù)審工作及質(zhì)量和成本控制的把關(guān)工作。 參加項目公司組織的圖紙會審、交底等工作，并落實會審的有關(guān)修改變更問題。 負(fù)責(zé)解決項目施工過程中出現(xiàn)的有關(guān)設(shè)計問題，并落實有關(guān)修改變更問題。 參與相關(guān)技術(shù)方案討論工作。 參與材料、設(shè)備的復(fù)選工作。 負(fù)責(zé)平面及戶型修改調(diào)整，把控整體設(shè)計效果。11 為前期部與相關(guān)政府部門溝通提供技術(shù)支持。12 完成各類圖紙歸檔工作。1.1.2 設(shè)計管理部各崗位職責(zé)說明(1) 設(shè)計管理部經(jīng)理的崗位職責(zé) 主持設(shè)計管理部的全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行公司各項規(guī)章制度，貫徹落實公司領(lǐng)導(dǎo)的指 示

4、，調(diào)動各專業(yè)人員積極性、創(chuàng)造性，完成職責(zé)范圍內(nèi)的工作任務(wù)。 主持公司產(chǎn)品研究開發(fā)與投資成本的把關(guān)工作，參與項目定位、策劃的前期工作， 并提供給領(lǐng)導(dǎo)作為決策參考依據(jù)。 主持各項設(shè)計招投標(biāo)工作，組織專家評審團(tuán)。 參加規(guī)劃、建筑、景觀、裝修設(shè)計方案的評選并指導(dǎo)方案的修改及審定。 負(fù)責(zé)公司內(nèi)部設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計方案的會審工作。 保持與設(shè)計單位以及公司各部門之間的聯(lián)系，做好組織協(xié)調(diào)工作。 對各種技術(shù)問題進(jìn)行審核，具體包括：a.審核設(shè)計招標(biāo)書； b .審核設(shè)計任務(wù)書；c.審核設(shè)計合同；d .審核公司樓盤的交樓標(biāo)準(zhǔn)；e. 審核新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝、新材料的選用；f. 審核內(nèi)、外裝飾材料的定板；g. 審核各設(shè)

5、計階段的設(shè)計圖紙及有關(guān)的設(shè)計變更。 負(fù)責(zé)制訂部門月、年度工作計劃，工作總結(jié)。 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)部門員工的工作并檢查其工作成果。 負(fù)責(zé)本部門費(fèi)用報銷審核工作。11.負(fù)責(zé)審定部門員工考勤及假期安排。12 負(fù)責(zé)審定部門員工考勤及假期安排。 13 完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。(2) 建筑設(shè)計主管的崗位職責(zé) 協(xié)調(diào)經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)計部的全面技術(shù)管理工作和質(zhì)量控制。 參與項目的策劃、管理。 參與項目前期可行性研究、概念設(shè)計工作，參與編制項目設(shè)計開發(fā)質(zhì)量計劃。 參與概念、方案、初步、施工圖設(shè)計任務(wù)書及合同的編寫工作。 負(fù)責(zé)建筑設(shè)計單位的考察工作，負(fù)責(zé)起草建筑設(shè)計單位的考察報告工作。 負(fù)責(zé)編制設(shè)計招標(biāo)書、設(shè)計任務(wù)

6、書及制訂合同深度的補(bǔ)充條款。 負(fù)責(zé)跟蹤并監(jiān)督建筑設(shè)計各階段圖紙的設(shè)計進(jìn)度，監(jiān)督合同的執(zhí)行情況。 了解、 掌握主管項目的進(jìn)度計劃、現(xiàn)狀情況及各項技術(shù)指標(biāo)和相關(guān)尺寸。 負(fù)責(zé)各階段報建圖紙的相關(guān)協(xié)調(diào)工作。 負(fù)責(zé)建筑設(shè)計各階段圖紙的復(fù)審工作及質(zhì)量和成本控制的把關(guān)工作。參加項目公司組織的圖紙會審、交底等工作，并落實會審的有關(guān)修改變更問題。 負(fù)責(zé)解決項目施工過程中出現(xiàn)的有關(guān)設(shè)計問題，并落實有關(guān)修改變更問題。 負(fù)責(zé)與相關(guān)設(shè)計單位、相關(guān)專業(yè)的技術(shù)協(xié)調(diào)工作及與公司各部門的協(xié)調(diào)工作。11 參與相關(guān)技術(shù)方案討論工作。12 負(fù)責(zé)安排確定材料樣板的總體計劃，確保原設(shè)計的總體效果。參與材料、設(shè)備的復(fù)選工 作。13 負(fù)責(zé)平

7、面及戶型修改調(diào)整，并把結(jié)果報部門經(jīng)理批準(zhǔn)后下發(fā)執(zhí)。14 為相關(guān)政府部門溝通提供技術(shù)支持。15 完成各類圖紙歸檔工作。(3) 裝修設(shè)計主管的崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)裝修設(shè)計的管理工作。 負(fù)責(zé)編制裝修招標(biāo)任務(wù)書、設(shè)計任務(wù)書及制訂合同深度的補(bǔ)充條款。 負(fù)責(zé)跟蹤并監(jiān)督裝修設(shè)計各階段圖紙的設(shè)計進(jìn)度，監(jiān)督合同的執(zhí)行情況。 了解、 掌握主管項目的進(jìn)度計劃、現(xiàn)狀情況及各項技術(shù)指標(biāo)和相關(guān)尺寸。 負(fù)責(zé)裝修設(shè)計各階段圖紙的復(fù)審工作及質(zhì)量和成本控制的把關(guān)工作。 負(fù)責(zé)與相關(guān)的設(shè)計單位相關(guān)專業(yè)的技術(shù)協(xié)調(diào)工作及與公司各部門的協(xié)調(diào)工作。 參與相關(guān)技術(shù)方案討論工作。 負(fù)責(zé)項目、售樓處、樣板房、家私、燈飾、飾物等裝修效果的把握工作。 負(fù)責(zé)

8、編制交樓標(biāo)準(zhǔn)，收集最新產(chǎn)品資料，參與裝修材料及家具的復(fù)選工作。 負(fù)責(zé)解決項目施工過程中出現(xiàn)的有關(guān)設(shè)計問題。 完成各類圖紙歸檔案工作。(4) 規(guī)劃園林設(shè)計主管的崗位職責(zé) 參與項目定位、策劃的前期工作，并編制策劃設(shè)計任務(wù)書。 負(fù)責(zé)制訂總體規(guī)劃及園林環(huán)境設(shè)計招標(biāo)書、設(shè)計任務(wù)書和合同深度補(bǔ)充條款。 負(fù)責(zé)跟蹤并監(jiān)督規(guī)劃園林設(shè)計各階段圖紙的設(shè)計進(jìn)度，了解、掌握主管項目的進(jìn)度計劃、 現(xiàn)狀情況及各項技術(shù)指標(biāo)和相關(guān)尺寸。 負(fù)責(zé)組織園林施工圖紙的會審工作及設(shè)計質(zhì)量和園林成本把關(guān)工作。 負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場技術(shù)問題的協(xié)調(diào)工作及施工質(zhì)量的評價把關(guān)工作。 負(fù)責(zé)組織安排各種材料樣板的初選、復(fù)選工作。 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)規(guī)劃、景觀設(shè)計與其他

9、專業(yè)之間的溝通工作。 完成相關(guān)圖紙的歸檔案工作。(5) ，資料員的崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)文件檔案的歸類及查閱管理。 負(fù)責(zé)文件來往的收發(fā)。 負(fù)責(zé)對設(shè)計師行文格式的審核。 協(xié)助建立基礎(chǔ)資料系統(tǒng)。 負(fù)責(zé)對完工項目文件的歸檔與校審。 負(fù)責(zé)本部門質(zhì)量計劃的實施工作。 負(fù)責(zé)對本部門的ISo質(zhì)量體系的建立和日程管理。 完成部門領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。1.2 設(shè)計管理部的人員管理規(guī)定1。 2.1 人員入職和培訓(xùn)管理 設(shè)計管理部必須向行政人事部提交每個專業(yè)不少于100 道題目的專業(yè)考卷題庫。設(shè)計管理人員 入職時必須通過專業(yè)考試方可試用，試用期滿必須再參加部門和公司的管理制度考 試，合格后方可錄取為正式員工，轉(zhuǎn)入公司編制。

10、設(shè)計管理部必須建立員工長期培訓(xùn)及考核計劃，每月組織不少于一次的全體設(shè)計管理人員集中培訓(xùn)及考核，考核結(jié)果在公司內(nèi)通報，連續(xù)三次不合格者應(yīng)予辭退。1.2。 2 獎懲規(guī)定(1) 基本規(guī)定 本規(guī)定分獎勵和處罰兩部分，獎勵分通報表揚(yáng)和物質(zhì)獎勵，處罰分警告、記小過記大過、 降級、辭退。 一年內(nèi)受到兩次警告者做記小過一次處理，一年內(nèi)受到兩次記小過者做記大過一次 -處理，依此類推。 主管級以下員工的降級處罰按降低一級工資處理。 對出現(xiàn)工作失職但拒不接受本處罰規(guī)定的，經(jīng)公司查實后予以辭退處理。 造成公司經(jīng)濟(jì)、 信譽(yù)嚴(yán)重?fù)p失或有其他嚴(yán)重?fù)p害公司利益的行為， 除按制度辭退外， 公司 保留追究其經(jīng)濟(jì)或法律責(zé)任的權(quán)利。

11、(2) 獎勵規(guī)定 通報表揚(yáng)A.嚴(yán)格遵守設(shè)計管理制度，設(shè)計質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制按目標(biāo)完成，在管理中提出合理化 建議的；b.在設(shè)計管理中，為公司節(jié)約成本或創(chuàng)造價值在五千元以下的。 物質(zhì)獎勵a.在設(shè)計管理中，居住區(qū)及小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)景觀、商業(yè)建筑住宅單體等經(jīng)總公司評審，設(shè)計效果為“優(yōu)秀”的，對第一責(zé)任人增發(fā)當(dāng)月及當(dāng)年獎金100%獎勵。B.在設(shè)計管理中，單位(單項)工程的造價在設(shè)計限額以內(nèi)，并比限額下降一定比例，為公司節(jié)約 成本或創(chuàng)造價值在五千元以上的，按如下給予獎勵：i五千至三萬元的，對第一責(zé)任人增發(fā)當(dāng)月獎金 509獎勵；卜三萬至五萬元的，對第一責(zé)任人增發(fā)當(dāng)月獎金100%獎勵；叭五萬至十萬元的，對第一

12、責(zé)任人增發(fā)當(dāng)月及當(dāng)年年度獎金1006獎勵；iv十萬至五十萬元的，對第一責(zé)任人增發(fā)當(dāng)月及當(dāng)年年度獎金100%獎勵，并晉升工資一級，每五十萬元晉升工資一級。(3) 處罰規(guī)定凡因工作失職發(fā)生如下情形之一者，根據(jù)情節(jié)輕重給予處罰。 有以下情況的給予警告，并扣除第一責(zé)任人當(dāng)月獎金10%：設(shè)計把關(guān)不嚴(yán)影響工程施工進(jìn)度，延誤在五天以下的；b 因設(shè)計把關(guān)不嚴(yán)造成失誤使公司損失在五千元以下的。 有以下情況的給予記小過，并扣除第一責(zé)任人當(dāng)月獎金50%:a 因設(shè)計把關(guān)不嚴(yán)影響工程施工進(jìn)度，延誤五至十天的；b 因設(shè)計把關(guān)不嚴(yán)造成失誤使公司損失在五千至三萬元的；c因設(shè)計管理把關(guān)不嚴(yán)， 經(jīng)階段設(shè)計文件確認(rèn)表確認(rèn)后， 要求

13、設(shè)計單位變更一次并造成公司 損失在五千至三萬元的。 有以下情況的給予記大過，并扣除第一責(zé)任人當(dāng)月獎金 100及年度獎金的50%:a.因設(shè)計影響工程施工進(jìn)度，延誤十至二十天的；b.因設(shè)計失誤造成公司損失在三萬至五萬元的；c.因設(shè)計管理把關(guān)不嚴(yán)，經(jīng)階段設(shè)計文件確認(rèn)表確認(rèn)后，要求設(shè)計單位變更二次并造 成公司損失在三萬至五萬元的。 有以下情況的給予降級，并扣除第一責(zé)任人當(dāng)月及當(dāng)年獎金ioo%:a。因設(shè)計影響工程施工進(jìn)度，延誤二十至三十天的； b .因設(shè)計失誤造成公司損失在五萬至十萬元的；c.因設(shè)計管理把關(guān)不嚴(yán)，經(jīng)階段設(shè)計文件確認(rèn)表確認(rèn)后，要求設(shè)計單位變更三次并造 成公司損失在五萬至十萬元的；d .經(jīng)公

14、司評審小組評審，設(shè)計效果為“不合格”的。 有以下情況的給予辭退，并扣除第一責(zé)任人當(dāng)月及當(dāng)年獎金100%：a因設(shè)計影響工程施工進(jìn)度，延誤三十天以上的；b .因設(shè)計失誤造成公司損失在十萬元以上的；c.因設(shè)計管理把關(guān)不嚴(yán)，經(jīng)階段設(shè)計文件確認(rèn)表確認(rèn)后，要求設(shè)計單位變更三次以上 并造成公司損失在十萬元以上的；d .在設(shè)計管理中徇私舞弊，與設(shè)計單位勾結(jié)，損害公司利益的，經(jīng)調(diào)查屬實的；e.在本人所管專業(yè)的材料、設(shè)備選用中，推薦隊伍、廠家或指定材料、設(shè)備的廠家、品牌， 經(jīng)調(diào)查屬實的。(4) 獎懲程序責(zé)任人為公司人員的，不管其職位高低，均由公司監(jiān)事會做出處理決定，由公司人事部進(jìn)行獎懲。 “第一責(zé)任人” 指設(shè)計管

15、理部門負(fù)責(zé)設(shè)計管理的該專業(yè)主任工程師； “第 二責(zé)任人”是指設(shè)計管理部門負(fù)責(zé)人、該項目或?qū)I(yè)設(shè)計管理工程師、項目建筑師；“第三責(zé)任人”是指公司領(lǐng)導(dǎo)、工程管理部門負(fù)責(zé)人。 “第一責(zé)任人”獎懲時，第二責(zé)任人比第一 責(zé)任人降低一個檔次， 依此類推。 公司總經(jīng)理助理以上的領(lǐng)導(dǎo)本人違反本辦法的， 第一、二、 三責(zé)任人均為其本人，做并罰處理。1.3 設(shè)計管理部的工作內(nèi)容1.3.1 設(shè)計管理部的工作內(nèi)容框圖設(shè)計管理部作為公司設(shè)計管理的職能部門與核心部門，其負(fù)責(zé)的工作內(nèi)容具體如圖1-1 所示。1.3.2 設(shè)計管理部的工作內(nèi)容詳述(1 )項目前期規(guī)劃 協(xié)助決策部門進(jìn)行土地吸納階段的初步建筑規(guī)劃及密度分析。 參與

16、項目市場定位分析。 負(fù)責(zé)組織項目概念性規(guī)劃設(shè)計。 參與項目可行性研究。(2)設(shè)計管理 負(fù)責(zé)組織項目概念設(shè)計工作。 負(fù)責(zé)擬制規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書。 負(fù)責(zé)組織規(guī)劃、設(shè)計、勘察招標(biāo)及設(shè)計合同的管理。 負(fù)責(zé)對方案、初設(shè)、施工圖、立面、環(huán)境及其他專項設(shè)計的設(shè)計進(jìn)度、質(zhì)量進(jìn)行跟蹤檢查 并督促落實。5)責(zé)對各階段的設(shè)計圖紙進(jìn)行內(nèi)部審核，組織項目部進(jìn)行施工圖的內(nèi)部會審， 參與管理部組織的施工圖設(shè)計交底。 負(fù)責(zé)在施工過程中的設(shè)計配合。 負(fù)責(zé)對設(shè)計單位考察、設(shè)計單位表現(xiàn)評估。 負(fù)責(zé)裝飾、裝修材料樣板、設(shè)備的選型、定樣。 負(fù)責(zé)對設(shè)計變更進(jìn)行審核或備案。 負(fù)責(zé)根據(jù)市場反饋調(diào)整設(shè)計或提出變更。11 負(fù)責(zé)審核支付設(shè)計費(fèi)用。12

17、 參與基礎(chǔ)、主體、單位工程及綜合驗收。(3) 售樓部、樣板房的設(shè)計管理 負(fù)責(zé)設(shè)計單位的考察及招標(biāo)。 負(fù)責(zé)售樓部設(shè)計單位及其方案的選擇評審，監(jiān)控售樓部、 樣板房， 尤其是空間方案的實施工程和效果。 負(fù)責(zé)設(shè)計方案、施工圖的審核審查，組織圖紙會審及設(shè)計交底。 負(fù)責(zé)施工過程中材料及施工樣板的審批。 負(fù)責(zé)施工過程中整體效果的把握及監(jiān)控，指導(dǎo)監(jiān)督施工單位， 確保設(shè)計風(fēng)格及效果得以實現(xiàn)。(4) 景觀工程的設(shè)計管理 負(fù)責(zé)設(shè)計單位的考察及招標(biāo)。 負(fù)責(zé)景觀設(shè)計方案，施工圖的設(shè)計進(jìn)度、成果質(zhì)量的監(jiān)控。 負(fù)責(zé)景觀施工圖的審核審查，參與圖紙會審及設(shè)計交底。 負(fù)責(zé)施工過程中材料及施工樣板的審批。 負(fù)責(zé)組織植物、特殊景觀材

18、料(物品)、與項目整體效果有關(guān)配色設(shè)施的實施選用。 負(fù)責(zé)施工過程中整體效果的把握及監(jiān)控，確保設(shè)計風(fēng)格及效果實現(xiàn)。(5) 二次裝修工程的設(shè)計管理 按照施工總進(jìn)度計劃參與編制二裝工程設(shè)計招標(biāo)計劃。 負(fù)責(zé)二次裝飾設(shè)計單位的考察及招標(biāo)。 負(fù)責(zé)二次裝飾設(shè)計進(jìn)度、質(zhì)量的監(jiān)控。 負(fù)責(zé)組織各階段設(shè)計圖紙審核及樣板的審批工作。 負(fù)責(zé)施工階段的設(shè)計配合工作。( 6)規(guī)劃設(shè)計信息管理 收集和處理市場和客戶(含業(yè)主)對規(guī)劃設(shè)計的需求和期望信息。 了解、跟蹤房地產(chǎn)發(fā)展的最新動態(tài)。 建立設(shè)計單位檔案。 建立和維護(hù)設(shè)計師網(wǎng)絡(luò)，積極尋找優(yōu)秀設(shè)計師。 了解新材料、新技術(shù)、新工藝應(yīng)用與引進(jìn)。(7)其他 對項目設(shè)計的質(zhì)量、進(jìn)度、成

19、本控制進(jìn)行監(jiān)督。 參與項目發(fā)展后評估，進(jìn)行設(shè)計管理專題總結(jié)。 負(fù)責(zé)收集與處理本部門工作所涵蓋的市場和客戶(含業(yè)主)的相關(guān)信息。 建立和維護(hù)與相關(guān)單位之間的公共關(guān)系。 完成上級公司和公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。L 3.3 設(shè)計管理部的工作流程 設(shè)計管理部的工作流程見圖 1-2。1.4 設(shè)計管理的工作要點為了加強(qiáng)公司的項目設(shè)計管理工作， 提高系統(tǒng)能力， 完善工程項目管理， 真正體現(xiàn)設(shè)計中 “事 前、事中、 結(jié)果”的過程管理， 體現(xiàn)產(chǎn)品優(yōu)化、 成本優(yōu)化的精神， 并嚴(yán)格貫徹產(chǎn)品策劃意圖、 取得優(yōu)質(zhì)高效的產(chǎn)品設(shè)計文件并正確指導(dǎo)工程施工， 實現(xiàn)生活藝術(shù)空間創(chuàng)造產(chǎn)品基礎(chǔ)， 設(shè)計 管理部必須嚴(yán)格控制各階段的設(shè)計管

20、理要點。1.4.1 設(shè)計管理的原則設(shè)計管理的總體原則是： 貫徹經(jīng)過審批的概念性設(shè)計原創(chuàng)思想， 完成實施方案設(shè)計、 初步設(shè) 計以及施工圖設(shè)計， 以“二合三指” 的形式進(jìn)行設(shè)計過程的全程監(jiān)控， 貫徹落實產(chǎn)品策劃目 標(biāo)和成本目標(biāo)； 開展施工階段的行銷監(jiān)理， 確保實際最終產(chǎn)品滿足產(chǎn)品策劃、 設(shè)計原創(chuàng)要求。1.4.2 設(shè)計管理的依據(jù)設(shè)計管理的主要依據(jù)是公司的權(quán)責(zé)規(guī)定、有關(guān)設(shè)計管理流程制度， 有關(guān)成本管理流程制度及其他相關(guān)流程與制度。主要依據(jù)的法規(guī)政策是： 中華人民共和國建 筑法、中華人民共和國房地產(chǎn)管理法 、中華人民共和國城市規(guī)劃法 、建設(shè)工程勘察設(shè) 計管理條例、建設(shè)工程勘察質(zhì)量管理辦法等。依據(jù)的公司主

21、要制度是： 成本標(biāo)準(zhǔn)編制 與使用規(guī)則、合同管理辦法 、項目招標(biāo)管理實施細(xì)則以及各階段的設(shè)計任務(wù)書、 設(shè)計 指引等。1.4.3 設(shè)計管理的范圍 項目開發(fā)令簽署后，有關(guān)用地自然條件、社會條件及其他工程設(shè)計基礎(chǔ)條件的搜集和完善、 項目設(shè)計總體控制計劃的編制、 概念設(shè)計、顧客敏感點清單編制、 方案設(shè)計、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的編 制、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、各階段設(shè)計成果及圖紙的審查、設(shè)計變更、方案委員會管理辦 法等、設(shè)計報政府審批以及工程施工過程中的行銷監(jiān)理等所有具體工作都屬于設(shè)計管理的范疇。1.4.4 設(shè)計管理的實施要點 設(shè)計委托統(tǒng)一由設(shè)計管理部門負(fù)責(zé)，并明確設(shè)計要求， 設(shè)計限額等相關(guān)內(nèi)容， 同時規(guī)定對小區(qū)總體規(guī)

22、劃及單體方案必須根據(jù)營銷部門編制的市場定位及營銷方案并經(jīng)論證通過后辦 理，這主要是為了解決項目前期設(shè)計、營銷相互脫節(jié)的問題。在一些項目中，往往是等到樣板房建好甚至是大面積開售后營銷部門的意見才能反饋至設(shè)計管理部門，其中包含的規(guī)劃、 戶型朝向、平面布置等意見往往無法調(diào)整，增大銷售壓力。對單項設(shè)計因為忽略了設(shè)計要求、 設(shè)計限額而造成返工、 工期延長的情況非常普遍。 如某項 目擬建一臨時公共汽車站， 初期為追求設(shè)計效果， 要求屋面采用張拉膜結(jié)構(gòu)， 立面方案幾經(jīng) 反復(fù)， 到最后張拉膜設(shè)計完成后初步預(yù)算費(fèi)用將超過百萬， 不得不放棄此方案重新調(diào)整， 前 后浪費(fèi)的時間超過一個月， ：，這屬于典型的事前控制不

23、足，設(shè)計限額不明確的情況。目前總體規(guī)劃、景觀方案、單體方案的重要性日益突出，為簡化工作流程，同時促進(jìn)設(shè)備 設(shè)計單位相互間的競爭意識， 應(yīng)明確采用備案制度作單位委托設(shè)計， 即每年編制單項工程設(shè) 計委托單價表，選擇不少于三家設(shè)計單位作為委托設(shè)計依據(jù)。 為避免造成下階段的設(shè)計質(zhì)量問題或設(shè)計返工，同時需引人現(xiàn)代營銷觀念， 明確規(guī)定本階 段設(shè)計文件完成后應(yīng)經(jīng)設(shè)計管理部門組織包括營銷在內(nèi)的相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)評審?fù)ㄟ^后， 方可通 知設(shè)計單位開始下一階段設(shè)計任務(wù)。 單體平面方案的合理與否直接影響到銷售，同時，單體平面方案的調(diào)整往往涉及結(jié)構(gòu)、 設(shè)備等多個設(shè)計工種， 所以合理確定單體平面方案是非常重要的環(huán)節(jié)。 明確規(guī)定

24、單體平面方 案必須經(jīng)營銷中心、項目公司、設(shè)計管理部門會簽確認(rèn)。 房地產(chǎn)開發(fā)報建等工作對房地產(chǎn)企業(yè)合理、 合法利用國家政策， 尋求企業(yè)效益影響增長點 有重要意義， 設(shè)計及設(shè)計管理工作也應(yīng)緊緊圍繞這方面展開工作， 故應(yīng)明確各階段的設(shè)計文 件需經(jīng)設(shè)計管理部門審核后方可交投資開發(fā)部門辦理報批。 需協(xié)調(diào)市政規(guī)劃設(shè)計與景觀設(shè)計中道路布置兩者的關(guān)系，較好的做法是景觀專業(yè)提前介 入，在市政前確定景觀方案。1.4。5 設(shè)計質(zhì)量管理的要點 設(shè)計的合理性、 安全性、 經(jīng)濟(jì)性、設(shè)計效果和圖紙出圖質(zhì)量， 是設(shè)計質(zhì)量管理的主要內(nèi)容。 設(shè)計質(zhì)量以其合理性、經(jīng)濟(jì)性、設(shè)計效果及其具有的商業(yè)價值衡量。 出圖質(zhì)量應(yīng)保證設(shè)計深度符合

25、要求，必須避免專業(yè)矛盾和設(shè)計錯誤， 杜絕設(shè)計事故。 設(shè)計圖紙出圖質(zhì)量不符合要求的，設(shè)計管理部門應(yīng)要求設(shè)計單位重新出圖。 設(shè)計管理部門應(yīng)與設(shè)計單位建立設(shè)計過程的實時監(jiān)控制度，以便雙方均能在各階段實時掌握和檢查設(shè)計進(jìn)度和設(shè)計狀況。 嚴(yán)格控制施工圖階段的設(shè)計變更，設(shè)計管理部門進(jìn)行設(shè)計變更時應(yīng)了解現(xiàn)場的材料提出處理意見，并分如下程序進(jìn)行處理：a. 單項變更損失五萬元以內(nèi)的，由設(shè)計管理部門確認(rèn)是否變更；b。單項變更損失五至十萬之間的，由設(shè)計管理部門管線領(lǐng)導(dǎo)確定是否變更；c單項變更損失十萬元以上的，應(yīng)報公司上級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可變更。 圖紙會審是工程建設(shè)程序中的重要環(huán)節(jié)，凡未經(jīng)會審的圖紙不得用于施工， 圖紙會

26、審應(yīng)由工程、設(shè)計管理部門主持，相關(guān)單位必須對圖紙會審工作予高度重視。1.4.6 設(shè)計成本控制的要點成本控制是設(shè)計管理的重要組成部分，成本控制的工作要點如 下。 材料定板及設(shè)備選型原則上應(yīng)在公司年度招投標(biāo)中標(biāo)單位中選擇。 影響到裝修效果的材料、設(shè)計選用原則上應(yīng)有營銷部門的意見。 設(shè)計委托時， 設(shè)計合同必須明確本項目設(shè)計限額及材料、 設(shè)備選用要求， 這是成本控制中 很重要的環(huán)節(jié)， 只有具備合理的設(shè)計成本控制目標(biāo)， 設(shè)計單位才能在相關(guān)階段的設(shè)計中圍繞 成本目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計方案、 材料選用等工作。 設(shè)計管理部門應(yīng)嚴(yán)格按公司下發(fā)的混凝土和鋼筋 的限額設(shè)計值作為結(jié)構(gòu)限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （見表 1-1 和表 1-2）

27、。設(shè)計管理部門可根據(jù)項目的具體 情況對結(jié)構(gòu)限額值提出修正意見，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后按修正值進(jìn)行控制。 設(shè)計單位在提交設(shè)計文件時，方案設(shè)計必須有工程估算； 初步設(shè)計必須有工程概算； 施工圖設(shè)計宜有工程預(yù)算。 各階段的設(shè)計如果超出設(shè)計限額時，必須經(jīng)設(shè)計管理部門及審核部審核后， 報送公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一階段設(shè)計或?qū)嵤?應(yīng)加大對“新產(chǎn)品、新材料、新技術(shù)、新工藝”的研究，試點和推廣工作。重視“四新” 的應(yīng)用是投資控制的重要內(nèi)容， 但“四新” 的應(yīng)用必須遵循先試點后推廣的過程，同時應(yīng)進(jìn) 行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。 對公建配套用房的布置， 設(shè)計單位往往重視程度不夠， 甚至將一些臨街可售高價的地方安 排為居委會等配

28、套用房， 所以應(yīng)明確移交式低價出售的配套項目， 必須布置在商業(yè)價值最低 的地方，同時明確各階段設(shè)計文件完成后需經(jīng)設(shè)計管理部門審核后方可交投資開發(fā)部門辦理 報批。 會所及大型商業(yè)用房設(shè)計，應(yīng)由商用物業(yè)管理部門組織使用單位：對使用功能布置參與規(guī)劃， 由設(shè)計管理部門跟蹤完善。 例如某會所已完成所有專業(yè)設(shè)計， 經(jīng)酒店管理公司審核后 發(fā)現(xiàn)其功能與使用要求有較大出入， 提出調(diào)整平面、 增加客房等許多修改意見， 整個項目的 設(shè)計必須全面修改，造成工期延長大半年。 材料、設(shè)備選用必須以“安全、合理、經(jīng)濟(jì)”為原則，以“價廉物美”為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行選用， 避免材料、 設(shè)備選用不合理造成浪費(fèi)損失。 施工圖的設(shè)計必須在滿足規(guī)

29、范、 法規(guī)的前提下， 以相對最經(jīng)濟(jì)的方案進(jìn)行設(shè)計。 所有施工圖必須進(jìn)行綜合會審，減少各專業(yè)矛盾及返工損失。移交或低價出售的配套項目，必須布置在商業(yè)價值最低的地方。應(yīng)嚴(yán)格控制設(shè)計變更，爭取不變更，盡量少變更，嚴(yán)控大變更第2章2.1 項目策劃階段的設(shè)計基礎(chǔ)資料收集2.1.1 規(guī)劃設(shè)計外部協(xié)作條件的取證要求 在項目規(guī)劃和設(shè)計的各階段，設(shè)計管理部除了與設(shè)計單位密切配合外， 有很多方面需要及時與項目所在地的政府主管部門或國家機(jī)關(guān)等相關(guān)部門、機(jī)構(gòu)取得聯(lián)系，進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)， 并取得相關(guān)數(shù)據(jù)及有關(guān)方面的協(xié)議或批文，并作為各階段設(shè)計的依據(jù)和條件提供給設(shè)計單 位，這些條件稱為規(guī)劃設(shè)計的外部協(xié)作條件。 一般相關(guān)的部

30、門有：發(fā)改委、國土局、建委、規(guī)劃局、工商統(tǒng)計局、銀行、文教、環(huán)保、 衛(wèi)生、水、電、電信、煤氣、熱力、市政、消防、人防、安全保衛(wèi)部門等。2.1.2 項目所需的設(shè)計基礎(chǔ)資料 設(shè)計管理部根據(jù)項目策劃報告編寫指引完成設(shè)計所需基礎(chǔ)資料的收集、整理工作。 設(shè)計管理部根據(jù)項目策劃報告編寫指引中策劃階段規(guī)劃設(shè)計分析成果標(biāo)準(zhǔn)中的要求收集、 整理并分析下列基礎(chǔ)資料，為策劃工作提供技術(shù)支持與依據(jù)：a.城市總體規(guī)劃的全部成果、城市總體規(guī)劃文本、城市總體規(guī)劃的主要圖紙、總體規(guī)劃階 段的各項專業(yè)規(guī)劃的文本和圖紙；b 分區(qū)規(guī)劃的全部成果；c控制性詳細(xì)規(guī)劃的全部成果；d 城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃對本地段的規(guī)劃要

31、求；e.現(xiàn)狀居住人口詳細(xì)資料，包括人口密度、人口構(gòu)成、平均每戶，人數(shù)籌；.用地現(xiàn)狀資料 V 包括鄰近地區(qū)） ；g.建筑現(xiàn)狀資料，包括各類性質(zhì)建筑質(zhì)量、數(shù)量、分布、層數(shù)等；h 工程設(shè)施及管線現(xiàn)狀資料（包括鄰近地區(qū)）；i.工程地質(zhì)、水文地質(zhì)等有關(guān)資料；j .所在城市或地區(qū)歷史文脈、地方風(fēng)貌、建筑傳統(tǒng)形式等資料；k. 房地產(chǎn)及工程等經(jīng)濟(jì)資料（包括房價、地價、各類基礎(chǔ)工程造價等）；l. 1 : ioooi:2000實測地形圖；m.競爭樓盤資料等。2.1.3 設(shè)計基礎(chǔ)資料收集的工作程序項目設(shè)計基礎(chǔ)資料收集包括： 項目設(shè)計基礎(chǔ)資料移交、 項目設(shè)計基礎(chǔ)資料補(bǔ)充和項目設(shè)計基 礎(chǔ)資料評審。 項目設(shè)計基礎(chǔ)資料移交

32、。 設(shè)計管理部完成與相應(yīng)責(zé)任部門的項目設(shè)計基礎(chǔ)資料交接，移交內(nèi)容包括宗地自然條件表 、宗地社會條件表 （投資開發(fā)部提供）和競爭樓蘊(yùn)列表（營銷策劃部提供）三部分，并 由交接雙方共同填寫項目設(shè)計基礎(chǔ)資料移交評審表 。 項目設(shè)計基礎(chǔ)資料補(bǔ)充。設(shè)計管理部按照項目設(shè)計基礎(chǔ)資料移交評審表完成項目設(shè)計基礎(chǔ)資料的調(diào)查和補(bǔ)充，包括宗地自然條件表 、宗地社會條件表 （投資開發(fā)部負(fù)責(zé) 補(bǔ)充完善，設(shè)計管理部協(xié)助）和競爭樓盤設(shè)計信息表 （營銷策劃部牽頭完成） 。 項目設(shè)計基礎(chǔ)資料評審。設(shè)計管理部組織投資開發(fā)部、營銷策劃部完成項目設(shè)計基礎(chǔ)資 料評審，評審意見和結(jié)論填寫在 項目設(shè)計基礎(chǔ)資料移交評審表 中， 并由參與評審人員

33、共 同簽字確認(rèn)。 設(shè)計管理部發(fā)出資料提供要求后相關(guān)部門未能在 1 個工作日內(nèi)提供設(shè)計任務(wù)書輸入文件 導(dǎo)致設(shè)計任務(wù)書時間拖延， 配合部門負(fù)責(zé)人及經(jīng)辦人扣 罰 100 元次， 設(shè)計管理部提供考 核信息； 設(shè)計管理部相關(guān)專業(yè)人員未跟催配合部門提供資料， 扣罰 50 元次， 配合部門提 供考核信息。 項目設(shè)計基礎(chǔ)資料移交評審表見表2-1 。2.1.4 宗地自然條件資料宗地自然條件表見本書 電子文件。2.1.5 宗地社會條件資料宗地社會條件表見本書 電子文件。2.1.6 競爭樓盤信息“競爭樓盤”是指區(qū)域內(nèi)、或其他區(qū)域內(nèi)與本項目地理位置、 市場定位、產(chǎn)品類型等方面存 在相似性， 可能與本項目產(chǎn)生競爭的樓盤

34、。 價格需按產(chǎn)品類型列出最高價、 最低價以及均價。 競爭樓盤列表中的競爭樓盤清單， 需由設(shè)計管理部與營銷策劃部共同確認(rèn)。 競爭樓盤列表形 式參考本書電子文件。競爭樓盤設(shè)計信息表見本書電子文件。2.2 項目規(guī)劃設(shè)計的可行性分析2.2.1 項目場地地質(zhì)勘察 項目場地地質(zhì)勘察應(yīng)根據(jù)項目策劃、概念設(shè)計不同階段的要求分階段進(jìn)行。 在新項目選擇、可行性分析階段，設(shè)計管理部應(yīng)負(fù)責(zé)進(jìn)行可行性研究勘察（選址勘察），目的是對地塊場地的地質(zhì)穩(wěn)定性和建筑適宜性做出評價， 主要手段是搜集地塊有關(guān)的地質(zhì)資 料和建筑經(jīng)驗資料、 踏勘了解場地工程地質(zhì)條件； 當(dāng)擬建場地工程地質(zhì)條件復(fù)雜， 已有資料 不能滿足要求時，可根據(jù)具體情

35、況進(jìn)行工程地質(zhì)測繪和必要的勘探工作。 在項目策劃階段應(yīng)進(jìn)行場地初步勘察，為確定建筑總平面布置、 主要建筑物地基基礎(chǔ)設(shè)計方案提供巖土工程勘察資料，初步勘察應(yīng)符合初步設(shè)計的要求。2.2.2 項目設(shè)計基礎(chǔ)資料分析 依據(jù)各個調(diào)查表格在策劃階段進(jìn)行設(shè)計基礎(chǔ)資料的收集，可結(jié)合項目的具體狀況增加需收集的信息條目。 在完成基礎(chǔ)資料收集后， 根據(jù)這些資料對項目的自然、 市政、市場等條件做依據(jù)宗地自然條件表的內(nèi)容， 分析建筑與產(chǎn)品的排布可能性； 施等。依據(jù)宗地自然條件表的內(nèi)容，出基本的研判以作為項目策劃、設(shè)計的基本依據(jù)。分析宗地自然環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的影響。 如： 依據(jù)宗地地形圖依據(jù)宗地綠化與水面的分布圖分析現(xiàn)狀資源

36、的保護(hù)與利用措對于有特殊地下物 （如沖溝、 暗河、 古墓、 地下軍用設(shè)施等）或存在空氣污染、水質(zhì)污染、 噪聲污染的地塊對規(guī)劃設(shè)計的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計思路和解決辦法（該思路、辦法對應(yīng)的成本估算要在投資與收益分析中體現(xiàn)）。調(diào)查內(nèi)容不只局限于依據(jù)宗地社會條件表的內(nèi)容， 分析區(qū)域總體規(guī)劃、道路交通狀況、周邊公共設(shè)施狀況、市 政配套狀況等對規(guī)劃設(shè)計的影響。 如：區(qū)域總體規(guī)劃對小區(qū)分期開發(fā)順序的影響； 道路交通 狀況對小區(qū)主要出入口設(shè)置與人車流線的影響； 商業(yè)設(shè)施、 教育現(xiàn)狀、 體育娛樂公園等休閑 場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積確定的影響； 不利因素設(shè)施的影響和 解決方案；市政配套狀況

37、對技術(shù)設(shè)計的影響等。 設(shè)計管理部和營銷策劃部應(yīng)共同組織人員對競爭樓盤做徹底的調(diào)查， 通常的總架、單價調(diào)查，而應(yīng)結(jié)合競爭樓盤的規(guī)劃設(shè)計細(xì)節(jié)和綜合品質(zhì)調(diào)查進(jìn)行資料收集， 并全面分析。 依據(jù)宗地社會條件表的內(nèi)容， 當(dāng)?shù)卣黝愰g距、 日照要求， 并結(jié)合公司對項目的主要指 標(biāo)要求（總建筑面積、產(chǎn)品類型組合能） ，并分析對建筑排布的影響。 當(dāng)不具備政府規(guī)劃設(shè)計要點，容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時，進(jìn) 行公司最理想的容積率和產(chǎn)品分配比例分析，完成容積率分析方案及對應(yīng)的容積率分析表， 當(dāng)容積率確認(rèn)后， 深化該容積率指標(biāo)下的方案及完成其對應(yīng)的綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表與產(chǎn)品分 析表。 當(dāng)具備政府規(guī)劃設(shè)

38、計要點，即具備既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層 完全平均或多層、小高層、高層等不同比例分配的假設(shè)情況， 進(jìn)行最基本的建筑排列， 完成 規(guī)劃設(shè)計草案其對應(yīng)的綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表與產(chǎn)品分析表 （不同假設(shè)情況下， 對應(yīng)的建設(shè)周 期計劃、成本估算、 銷售價格預(yù)測及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在項目進(jìn)度總體計劃、成本控制表單 中體現(xiàn)）；三種不同方案的比較應(yīng)結(jié)合策劃階段的 3 個產(chǎn)品基礎(chǔ)方案進(jìn)行2.3 規(guī)劃設(shè)計分析2.3.1 規(guī)劃設(shè)計分析的要點 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：結(jié)合設(shè)計分析是否能達(dá)到公司對項目開發(fā)的基本具體量化指標(biāo)要求。2 規(guī)劃條件分析：分析小區(qū)如何和周邊結(jié)合的可行性，包括道路交通、周邊市政管網(wǎng)目的支 持度

39、等；分析容積率、密度等規(guī)劃條件對項目指標(biāo)的限制。 規(guī)劃設(shè)計概念： 如何體現(xiàn)該項目住區(qū)規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)則的精神； 表現(xiàn)項目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計主 題。 技術(shù)概念：計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系。 社區(qū)可持續(xù)發(fā)展概念： 對項目分期發(fā)展的設(shè)想、 對營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、 對產(chǎn)品差 異性的考慮。 規(guī)劃設(shè)計分析草案圖紙。 規(guī)劃設(shè)計分析總平面圖。 退讓紅線要求。 不同功能物業(yè)的分布位置分析。間距分析。10 組團(tuán)規(guī)模分析。11 市政條件分析圖：包括道路交通、道路、停車、水、電、暖、通信等分析圖；對于坡地、山 地等復(fù)雜地形應(yīng)做全面的地形分析。12 樣板區(qū)選址及構(gòu)成內(nèi)容分析。2.3.2 項目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

40、 項目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表和容積率分析表見本書 電子文件。2.3.3 項目產(chǎn)品策劃分析 規(guī)劃設(shè)計草案的主要目的是通過設(shè)計分析為項目的投資效益和經(jīng)營前景提供技術(shù)上的依 據(jù)。經(jīng)過對項目有利因素和不利因素的研究， 以及規(guī)劃設(shè)計草案中各類產(chǎn)品受各因素影響的 情況，編制出圖表或文字提交市場營銷和成本管理部門， 形成項目財務(wù)分析和營銷策略的基 礎(chǔ)。 規(guī)劃結(jié)構(gòu)對產(chǎn)品策劃要求的戶型指標(biāo)的影響因素包括規(guī)劃中單體的體塊的面寬、進(jìn)深是否和戶型要求的面積、采光、通風(fēng)要求相匹配。 “有利因素、不利因素”是指對產(chǎn)品定價產(chǎn)生較大影響的因素，需針對具體情況，分析地 塊及產(chǎn)品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。 “有利因素”包括良

41、好建筑朝向、良好景觀 朝向等；“不利因素”包括噪聲、不良建筑朝向、不良景觀等。 關(guān)于各因素的可參考定義a。應(yīng)根據(jù)各個地區(qū)的氣候及日照條件制訂B. 良好建筑朝向：“南偏東15。至南偏西15。范圍內(nèi)”的朝向。C不良建筑朝向：“西偏南45。至西偏北45。范圍內(nèi)”的朝向；景觀朝向：住宅朝向地塊 內(nèi)、外的景觀資源。2.4 策劃階段設(shè)計分析成果存檔及編號 項目基礎(chǔ)資料范例和項目規(guī)劃設(shè)計草案見本書電子文件。2.5 顧客敏感點及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點管理制度 為規(guī)范公司項目定位及策劃階段的操作， 需加強(qiáng)對 “顧客敏感點和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點” 這一重要 節(jié)點的監(jiān)控， 以達(dá)到作業(yè)程序的系統(tǒng)性和科學(xué)性、 提高產(chǎn)品性價比和建立完整的

42、項目價值體 系。2.5.1 顧客敏感點的定義顧客敏感點是能引起顧客購買興趣的產(chǎn)品特性， 是顧客具體需求在產(chǎn)品中的體現(xiàn)， 相對投人 有較大的產(chǎn)出效益， 因此設(shè)計者對顧客敏感點項目應(yīng)重點考慮， 綜合平衡總成本時優(yōu)先保證 敏感點工程項目。 顧客敏感點項目受目標(biāo)顧客群的需求影響， 受產(chǎn)品檔次定位影響， 同時也 受項目競爭策略的影響。因此需要在每個項目策劃過程甲分階段確定嚴(yán)品的顧客敏感點。2.5.2 顧客敏感點的分類顧客敏感點分為顧客敏感項目和顧客重視項目 （在項目策劃階段確 定）。顧客敏感項目為必須執(zhí)行項目。顧客重視項目在具體項目中可作為顧客敏感點項目備 選項目。顧客敏感點及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點清單規(guī)定了顧客

43、敏感點項目分類和分解項目，并給 出一般的敏感點等級。2.5.3 顧客敏感點策劃實施說明 每個項目都應(yīng)確定顧客敏感點項目， 最終指導(dǎo)建筑設(shè)計和施工。 顧客敏感點工程標(biāo)隹應(yīng)恰 當(dāng)反映競爭策略，產(chǎn)品定位和目標(biāo)顧客需求，同時要反映產(chǎn)品策劃的核心價值體系。 設(shè)計管理部在項目策劃階段確定顧客敏感點類別，其中有四項為顧客敏感點項目， 六項為顧客重視項目，共十點顧客敏感點。顧客敏感點確定從顧客敏感點及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點清單 中的中類中選定，并可根據(jù)具體項目增加新的項目，填寫 顧客敏感點及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要 顧 客箣咸占聃 顧客敏感點及標(biāo)準(zhǔn)要點完成稿會同實施方案設(shè)計任務(wù)書 一起交給設(shè)計單位指導(dǎo)概念設(shè)計文件后的各專業(yè)后續(xù)設(shè)計工

44、作。 實施方案或初步設(shè)計完成后， 應(yīng)確定顧客敏感點的工 藝工序以及材料標(biāo)準(zhǔn)， 作為行銷監(jiān)理工作指引， 作為施工圖設(shè)計過程以及建造過程的工作指 南。2.5.4 顧客敏感點的確定及審核程序 顧客敏感點和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)由營銷策劃部審核。 在完成項目市場定位后， 設(shè)計管理部應(yīng)結(jié)合項目策劃報告編制顧客敏感點清單， 確定本項 目的顧客敏感點項目，應(yīng)完成顧客敏感點及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點清單中的大類和中類部分。 在項目論證會結(jié)束后， 結(jié)合項目產(chǎn)品定位和概念設(shè)計任務(wù)書的編寫， 應(yīng)填寫完成小類內(nèi)容。 在完成概念設(shè)計文件招標(biāo)后， 結(jié)合中標(biāo)方案， 設(shè)計管理部應(yīng)組織編寫產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點， 作為 概念設(shè)計文件修改和后續(xù)階段設(shè)計的指導(dǎo)原則。

45、 在實施方案完成后， 項目設(shè)計管理部應(yīng)依此編制完整的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)手冊， 用以指導(dǎo)初步及施 工圖設(shè)計、各項專項設(shè)計。2，5.5 顧客敏感點及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點清單見本書 電子文件。2.5.6 顧客敏感點及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)要點見本書電子文件。第3章 房地產(chǎn)公司設(shè)計招標(biāo)管理房地產(chǎn)公司設(shè)計招標(biāo)是指為了選擇合適的設(shè)計單位， 房地產(chǎn)公司通過招標(biāo)的方式將設(shè)計任務(wù) 委托給設(shè)計單位完成， 由設(shè)計單位根據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定和房地產(chǎn)公司的設(shè)計要求進(jìn)行設(shè) 計，并提供設(shè)計成果，房地產(chǎn)公司可以選擇委托同一個設(shè)計單位進(jìn)行多個階段的設(shè)計工作， 也可以把不同階段的設(shè)計任務(wù)分別委托給不同的設(shè)計單位負(fù)責(zé)。 但無論是哪個階段的招標(biāo)管 理工作， 其管理

46、的要點基本一致， 具體包括： 設(shè)計招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置與招標(biāo)管理流程的制 訂；設(shè)計任務(wù)書的編制與評審管理； 設(shè)計單位考察與設(shè)計招標(biāo)書發(fā)放管理； 開標(biāo)、 評標(biāo)與定 標(biāo)管理； 設(shè)計合同的簽訂管理； 設(shè)計單位的履約評價管理等。 本章將分別對上述設(shè)計招標(biāo)的 各管理要點進(jìn)行詳細(xì)的說明。3.1 設(shè)計招標(biāo)的管理機(jī)構(gòu)與管理流程3.1.1 設(shè)計招標(biāo)的管理機(jī)構(gòu)（1）設(shè)計招標(biāo)相關(guān)部門與崗位的職責(zé) 公司總經(jīng)理。公司總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)招標(biāo)工作。其主要職責(zé)（不限于）是：a.批準(zhǔn)招標(biāo)計劃與安排；b .組建招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組；c主持招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會議，審批確定中標(biāo)單位；d .組織合同會簽；e.簽訂合同或授權(quán)公司法人合同的簽訂。 公司常務(wù)董

47、事。 公司常務(wù)董事是公司制度與流程執(zhí)行的監(jiān)督者。 按照公司的規(guī)定和要求， 參加評標(biāo)活動，了解制度與流程執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督。 設(shè)計管理部負(fù)責(zé)各種設(shè)計招標(biāo)工作。對產(chǎn)品和成本標(biāo)準(zhǔn)的實施起到監(jiān)督與促進(jìn)的作用。A. 設(shè)計管理部經(jīng)理。負(fù)責(zé)組織項目的技術(shù)管理工作，確定各種產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織編制產(chǎn) 品成本標(biāo)準(zhǔn)。B. 總建筑師。其主要職責(zé)（不限于）是： i.負(fù)責(zé)編寫項目設(shè)計說明；ii參加招標(biāo)文件的編 寫，主要參加編寫招標(biāo)文件的）有關(guān)技術(shù)條款；iii按照評委方式參加技術(shù)評標(biāo)；iv.參與最后 澄清工作。C總工程師。其主要職責(zé)（不限于）是：i.與工程管理部協(xié)商負(fù)責(zé)編寫工程施工組織總體方案介紹，擬定總工期、關(guān)鍵工期要求；

48、 U 參加對投標(biāo)人的資格預(yù)審；叭主要參加編寫招標(biāo) 文件的技術(shù)條款，特別是施工技術(shù)要求；iv.按照評委方式參加評標(biāo)；V參與最后澄清工作。 成本管理部。其主要職責(zé)（不限于）是：a。負(fù)責(zé)組織編制工程量清單，同時審核施工圖；b .負(fù)責(zé)審核招標(biāo)文件，對成本標(biāo)桿進(jìn)行核對；c.負(fù)責(zé)參加編寫專用合同條款、編制有關(guān)商務(wù)文件；d .參加對投標(biāo)人的資格預(yù)審，e.參與過程和最后澄清和合同談判工作。（2）設(shè)計招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組的職責(zé)與人員組成 設(shè)計招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)a.批準(zhǔn)招標(biāo)文件，審查評標(biāo)辦法和細(xì)則的合理性和公正性；b .審批入圍的投標(biāo)人名單；c.審定評委會提出的書面評標(biāo)報告和推薦的中標(biāo)候選人，確定中標(biāo)單位；d .決策采用團(tuán)

49、體成員各一票的方式投票表決。 設(shè)計招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組人員組成。概念設(shè)計、 方案設(shè)計、 初步設(shè)計與施工圖設(shè)計招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組由營銷策劃部經(jīng)理或設(shè)計管理部經(jīng)理任組長， 由 公司設(shè)計管理部 （代表）、營銷策劃部經(jīng)理、 總經(jīng)理、公司常務(wù)董事、設(shè)計管理部、項目工程管理部高級經(jīng)理、合同負(fù)責(zé)人組成。規(guī)定必 須為單數(shù)成員。(3) 設(shè)計評標(biāo)委員會的職責(zé)與人員組成 設(shè)計評標(biāo)委員會職責(zé)a.根據(jù)評標(biāo)細(xì)則，對標(biāo)書進(jìn)行認(rèn)真評審，負(fù)責(zé)組織進(jìn)行澄清，完成評審報告。B.向招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組報告評審意見，推薦合格的中標(biāo)人和中標(biāo)備選人。C針對一些議標(biāo)的項目，遵從集體決策，發(fā)揮團(tuán)隊優(yōu)勢的原則，特組建“評標(biāo)工作小，組” 代替“評標(biāo)委員會”行使相關(guān)職責(zé)

50、。 設(shè)計評標(biāo)委員會人員組成a.評委5-9人。公司主要通過第一次和第二次方案審批會對概念設(shè)計和方案設(shè)計進(jìn)行癢標(biāo)。B. 評委名單由項目總經(jīng)理批準(zhǔn)確定。C. 評委素質(zhì)要求i.技術(shù)/業(yè)務(wù)專家應(yīng)當(dāng)在本項目方面有 3-5年的技術(shù)管理或相關(guān)業(yè)務(wù)專 業(yè)工作經(jīng)驗。 Ii 商務(wù)與經(jīng)濟(jì)方面的專家應(yīng)當(dāng)在有關(guān)業(yè)務(wù)方面 2-3 年的商務(wù)與經(jīng)濟(jì)專業(yè)工作 經(jīng)驗。(4) 設(shè)計招標(biāo)工作小組的職責(zé)與人員組成設(shè)計招標(biāo)工作小組由設(shè)計管理部牽頭，主要負(fù)責(zé)招標(biāo)的相關(guān)設(shè)計工作，主要工作人員，由設(shè)計管理部承擔(dān)，一般由2-3人組成。報項目招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)(招標(biāo)工作審批表會簽批準(zhǔn)) 。3.1.2 設(shè)計招標(biāo)的管理流程(1) 設(shè)計招標(biāo)管理流程設(shè)計招標(biāo)

51、管理流程見圖3-1。(2) 設(shè)計招標(biāo)的具體步驟表 3-1 是設(shè)計招標(biāo)的具體步驟。3.2 設(shè)計任務(wù)書的編制與評審管理房地產(chǎn)項目設(shè)計任務(wù)書是指房地產(chǎn)公司對項目設(shè)計提出的要求，是設(shè)計單位進(jìn)行項目設(shè)計的主要依據(jù)。在明確了規(guī)劃設(shè)計要點之后，房地產(chǎn)公司設(shè)計管理部可以組織編寫設(shè)計任務(wù)書。設(shè)計任務(wù)書的編制必須根據(jù)政府規(guī)劃管理部門的規(guī)劃設(shè)計要點、營銷策劃部的定位報告來編制，針對不同的設(shè)計階段，設(shè)計任務(wù)書一般可分為概念設(shè)計任務(wù)書、方案設(shè)計任務(wù)書、初步設(shè)計任務(wù)書、 施工圖設(shè)計任務(wù)書、 景觀設(shè)計任務(wù)書和室內(nèi)裝飾設(shè)計任務(wù)書， 根據(jù)公司的實際 情況， 也可以將不同階段的設(shè)計任務(wù)合并在一起再編寫。 在設(shè)計任務(wù)書編制完成之后

52、， 設(shè)計 管理部還應(yīng)組織相關(guān)部門 (一般包括成本管理部、 投資開發(fā)部、 營銷策劃部、 工程管理部等) 參與設(shè)計任務(wù)書的評審， 評審?fù)ㄟ^的設(shè)計任務(wù)書是進(jìn)行項目設(shè)計招標(biāo)的重要依據(jù)。對于房地產(chǎn)公司在不同階段對設(shè)計任務(wù)書編制與評審管理的具體內(nèi)容，將在本書對應(yīng)的章節(jié)中再進(jìn)行詳細(xì)的說明。3.3 設(shè)計單位考察與設(shè)計招棕書的發(fā)放管理 房地產(chǎn)公司在設(shè)計招標(biāo)前，應(yīng)對設(shè)計單位的設(shè)計資質(zhì)、設(shè)計能力、 公司實力、 業(yè)績與運(yùn)作方 式等進(jìn)行考察， 評價他們是否有能力提供本公司所需的產(chǎn)品和服務(wù)， 確定合格的設(shè)計單位名 單。3.3.1 設(shè)計單 位考察的方式與工作要點(1) 設(shè)計單位考察的方式設(shè)計單位考察是對設(shè)計單位的業(yè)務(wù)范圍、

53、業(yè)務(wù)切義及八貝凹 c 禽則勺寐。艤萬) g 公司考察、項目考察和作品考察。 公司考察。公司考察是指對設(shè)計單位辦公場所的綜合考察。 項目考察。項目考察是指對設(shè)計單位主要參與設(shè)計的在建或建成項目的綜合考察。 作品考察。作品考察是指對記錄在公開發(fā)行或設(shè)計單位自行印 刷的印 刷品中的，設(shè)計單位主要參與設(shè)計的在建或建成項目的綜合考察。(2) 設(shè)計單位考察的工作要點 設(shè)計管理部的工作要點a.負(fù)責(zé)設(shè)計單位考察并建立設(shè)計單位名錄。B.負(fù)責(zé)具體項目設(shè)計單位的選擇及評審。C負(fù)責(zé)對設(shè)計單位進(jìn)行履約評價。D. 負(fù)責(zé)設(shè)計單位資料的保存和管理。 公司總經(jīng)理的工作要點a.審批具體項目設(shè)計單位的選擇。B. 審批合作過程中設(shè)計

54、單位不合格記錄及履約評審結(jié)論。3.3.2 設(shè)計單位信息登記與基本資料審查管理(1) 設(shè)計單位信息登記與基本資料審查的工作程序 設(shè)計管理部要求設(shè)計單位按照標(biāo)準(zhǔn)格式提供設(shè)計單位信息登記表及附件并審核。 設(shè)計單位信息登記表及附件不符合要求的，設(shè)計管理部經(jīng)辦人需要求設(shè)計單位重新提 供檔案資料。之后仍不符合要求的， 在設(shè)計單位信息登記表填寫意見報設(shè)計管理部經(jīng)理 批準(zhǔn)后，列入不合格設(shè)計單位名錄 設(shè)計單位信息登記表及附件符合要求，但設(shè)計單位的業(yè)務(wù)范圍、 業(yè)務(wù)歷史及人員配備不能滿足要求的，在 設(shè)計單位信息登記表 填寫原因報設(shè)計管理部經(jīng)理批準(zhǔn)后， 列入不合 格設(shè)計單位名錄。 設(shè)計單位信息登記表及附件、業(yè)務(wù)范圍、

55、業(yè)務(wù)歷史及人員配備均符合要求的，在設(shè) 計單位信息登記表填寫意見報設(shè)計管理部經(jīng)理批準(zhǔn)后，可對其進(jìn)行綜合考察。 設(shè)計管理部經(jīng)辦人將設(shè)計單位信息登記表及附件交設(shè)計管理部秘書保存歸檔。(2) 設(shè)計單位信息登記表 (3)設(shè)計單位信息登記匯總表見本書電子文件。3.3.3 設(shè)計單位綜合考察管理 綜合考察分為公司考察、項目考察或作品考察。設(shè)計單位綜合考察的工作程序如下。 設(shè)計管理部經(jīng)辦人與設(shè)計單位商議確定進(jìn)行公司考察或項目考祭2 一。則買際情況不具備進(jìn)行公司考察或項目考察條件的，經(jīng)設(shè)計管理部經(jīng)理同意，可對設(shè)計單位進(jìn)行作品考察。 綜合考察由設(shè)計管理部組織進(jìn)行，參與人數(shù)必須在三人或三人以上， 并至少包括一名設(shè)計管理部經(jīng)理助理以上級人員，考察結(jié)論方可生效。 設(shè)計管理部參與綜合考察人員填寫 設(shè)計單位綜合考察記錄表 ，并共同商討得出 -察結(jié)論， 簽字確認(rèn)后報設(shè)計管理部經(jīng)理審批。 設(shè)計管理部經(jīng)理審批 設(shè)計單位綜合考察記錄表 后， 由設(shè)計管理部秘書根據(jù)審批結(jié)論將設(shè)計單位相應(yīng)列入不合格設(shè)計單位名單或合格設(shè)計單位名單，同時將設(shè)計單位綜合考察記錄表 保存歸檔。設(shè)計單位綜合考察記錄表、設(shè)計單位考察評分表、設(shè)計單位考察 報告、合格設(shè)計單位名單、不合格設(shè)計單位名單樣式見本書電子文件。3.3.4 設(shè)計招標(biāo)書發(fā)放管理設(shè)計招標(biāo)書是房地產(chǎn)