業(yè)主自治應(yīng)立足“自主”與“民主”——一個物業(yè)小區(qū)自主自治的成功案例

1、    業(yè)主自治應(yīng)立足“自主”與“民主”一個物業(yè)小區(qū)自主自治的成功案例             業(yè)主自治和社區(qū)管理是現(xiàn)代社會管理中的重要問題之一。本文從深圳長城花園小區(qū)實現(xiàn)業(yè)主自治的過程來發(fā)表一些個人的思考與體會。一、長城一一花園的過去深圳市長城花園是20世紀(jì)80年代末建成的高檔商品房住宅區(qū)。經(jīng)過20多年的使用后，小區(qū)呈現(xiàn)兩個顯著特點：第一是老。住宅區(qū)的公共設(shè)施、設(shè)備老化，消防管道加壓不足，配電設(shè)備時有故障，公共場所的內(nèi)墻陳舊。而業(yè)主的老齡化也是

2、該住宅區(qū)的一個特點。第二是雜。小區(qū)內(nèi)架空層作為商鋪出租，小區(qū)里充斥著美容理發(fā)店、雜貨店、餐館、維修店等，多的時候達(dá)到130多家。商戶與商戶之間，商戶與居民之間，居民與管理處之間，不可避免地產(chǎn)生矛盾，業(yè)主的生活品質(zhì)受到影響。長城花園的業(yè)主長期以來都沒有人去關(guān)注和思考“業(yè)主自治”問題，直到2003年，因為小區(qū)居住環(huán)境差等不和諧因素的累積，有些業(yè)主才開始討論“共同權(quán)益”，訴求“共同意志”，開始了業(yè)主自治意識的覺醒。經(jīng)過幾年來的業(yè)主自治實踐和摸索，長城花園的居民對“業(yè)主自治”總結(jié)出了自己的認(rèn)識和體會，那就是“自主”和“民主”：第一，業(yè)主自治就是要在物業(yè)管理活動中實現(xiàn)居民業(yè)主群體的自主地位，實現(xiàn)“我們的

3、家園，我們當(dāng)家作主”。對于自身，業(yè)主應(yīng)該集體承擔(dān)起“主人翁”的職責(zé)；對物業(yè)服務(wù)公司，則要求其對業(yè)主“當(dāng)家作主”地位的認(rèn)同和尊重。第二，業(yè)主自治就是在業(yè)主內(nèi)部實現(xiàn)真正的民主，實現(xiàn)居民的集體意志。實現(xiàn)業(yè)主自治需要建立一套有效而可操作的民主程序和有效而可監(jiān)督的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。沒有有效而可操作的民主程序，“民主”就是一句空話：而沒有有效而可監(jiān)督的執(zhí)行機(jī)構(gòu)(業(yè)主委員會)，業(yè)主群體就是一盤散沙。二、長城花園業(yè)主自治的主要措施1.自主選舉業(yè)主委員會長城花園第一屆業(yè)主委員會成立于Z001年12月。雖然多數(shù)業(yè)主委員會委員都是熱心公共事務(wù)的志愿者，為簽訂和監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理合同，做出了自己的努力，但是，由于第一屆業(yè)主委員

4、會是在主管部門和物業(yè)服務(wù)公司的組織下選舉產(chǎn)生的，他們在業(yè)主心目中的公信力不夠，加上小區(qū)內(nèi)許多歷史遺留問題沒有得到解決，于是，業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務(wù)的不滿，首先就沖著第一屆業(yè)主委員會爆發(fā)了。2003年，小區(qū)有300多名居民聯(lián)名要求提前改選業(yè)主委員會，自主向主管部門提出申請，并成立改選籌備組，推薦候選人和組織投票。整個改選過程，由業(yè)主推選的代表作為主體，主管部門和物業(yè)公司只作為協(xié)助和監(jiān)督人參與，提高了選舉的公信力，消除了業(yè)主的疑慮。小區(qū)的業(yè)主自治，居民業(yè)主們首先的訴求是選舉產(chǎn)生一個能夠代表和維護(hù)居民業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會。主管部門和物業(yè)服務(wù)公司的過分介入，或者包辦代替，或者單位業(yè)主或大業(yè)主的強(qiáng)勢爭權(quán)

5、，都會造成業(yè)委會的公信力先天不足和懷疑。當(dāng)然，更重要的是，業(yè)委會必須在行動中時刻體現(xiàn)代表和維護(hù)廣大業(yè)主公共利益的意識和職責(zé)，讓居民業(yè)主們認(rèn)同：這是我們自己的業(yè)委會。2.自主制定規(guī)章制度為了實行業(yè)主自治，長城花園制定了一系列規(guī)章制度。其中主要有長城花園業(yè)主大會規(guī)程(下稱規(guī)程)、長城花園業(yè)主公約、長城花園業(yè)主委員會工作規(guī)則(下稱規(guī)則)等。長城花園的這些規(guī)章制度，在國家和地方物業(yè)管理條例規(guī)定的框架內(nèi)，根據(jù)本小區(qū)的實際情況，在保障業(yè)主民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，考慮了民主程序的可操作性和效率，具有較強(qiáng)的實用性。例如，考慮到長城花園擁有1000多產(chǎn)業(yè)主，難以召開全體業(yè)主會議進(jìn)行議事，規(guī)程規(guī)定設(shè)立業(yè)主代表會議實現(xiàn)業(yè)

6、主的議事權(quán)。規(guī)程規(guī)定重大事項由全體業(yè)主表決決定，較大事項由業(yè)主代表會議討論和表決決定，日常工作事項由業(yè)主委員會討論和表決決定。這樣做，收到了很好的效果。而那種什么事項都要由全體業(yè)主表決形成決定的主張，實際上反而效率差，會束縛業(yè)主自治作用的發(fā)揮。又例如，規(guī)程規(guī)定，長城花園設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會，負(fù)責(zé)受理業(yè)主對業(yè)委會的投訴和監(jiān)督工作，使業(yè)主的監(jiān)督權(quán)落實在具體的組織措施上。規(guī)則規(guī)定，若有10%以上業(yè)主對業(yè)委會的決定提出書面反對意見，業(yè)委會應(yīng)該暫時中止該決定的執(zhí)行，業(yè)委會可以修改原決定或?qū)⒃瓫Q定提交全體業(yè)主表決裁定。這樣就保證了業(yè)委會在有效的監(jiān)督下更好地開展工作和履行職責(zé)。為了保證業(yè)委會的有效運作，規(guī)則規(guī)定每

7、月必須召開一次例會，因為開會是業(yè)委會履行議事、交流意見和作出決定的主要工作方式，沒有例會制度的保證，業(yè)委會就將形同虛設(shè)而不起作用。3.自主選聘物業(yè)服務(wù)公司2005年末，長城花園物業(yè)管理合同到期。已經(jīng)有了自治意識的業(yè)主，認(rèn)為選聘物業(yè)服務(wù)公司是業(yè)主自治的主要權(quán)利和體現(xiàn)。為了實現(xiàn)業(yè)主大會自主選聘物業(yè)服務(wù)公司，長城花園業(yè)委會開展了一系列的工作。首先，制定出一份符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則的招聘書，將業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求歸納、整理為招聘書的主要內(nèi)容，將業(yè)主自治的理念和權(quán)益寫進(jìn)招聘書。其次，調(diào)查和了解能夠符合招聘書要求的候選物業(yè)服務(wù)公司，初步確定若干候選公司。第三，重點分析、研究主要候選公司的優(yōu)勢和應(yīng)聘承諾書，業(yè)委會

8、表決決定向業(yè)主大會推薦的候選公司和推薦的理由，并向全體業(yè)主公告。第四，召開業(yè)主代表會議，向業(yè)主代表們說明招聘書、應(yīng)聘承諾書和推薦理由，由業(yè)主代表表決通過提交全體業(yè)主表決的議案。最后，通過全體業(yè)主表決，決定自主選聘和委托原來的深圳市長城物業(yè)管理股份有限公司繼續(xù)承擔(dān)該花園的物業(yè)服務(wù)工作，為期三年。長城花園通過業(yè)主自主選聘物業(yè)公司，以及與選聘公司談判、協(xié)商，在2005年底簽署了長城花園物業(yè)管理服務(wù)合同。這是一份體現(xiàn)業(yè)主自治和陽光物業(yè)服務(wù)模式的服務(wù)契約。4.自主掌控共有財產(chǎn)權(quán)業(yè)主自治必然要體現(xiàn)在對共有物業(yè)和共有資金的自主管理權(quán)上。在物權(quán)法出臺之前，長城花園物業(yè)管理服務(wù)合同對此已經(jīng)作出了明確的規(guī)定。業(yè)主

9、交納的物業(yè)管理費、利用共有物業(yè)有償使用收取的停車費和租金、利用聘用人力資源獲得的有償維修服務(wù)收入，在被使用支付之前都是業(yè)主的共有資金，而不是物業(yè)服務(wù)公司的收入。物業(yè)服務(wù)公司依據(jù)合同受業(yè)委會的委托對這些資金執(zhí)行代收代付的職責(zé)。也就是說，在觀念上確認(rèn)，物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行收費，不是權(quán)利而是職責(zé)和服務(wù)。合同約定的物業(yè)管理酬金(管理處人工費用、公司管理傭金、應(yīng)計稅金)在支付給物業(yè)公司之后，才是物業(yè)服務(wù)公司的收入。其余資金是委托管理處打理業(yè)主共同家園的運行和維護(hù)費用，業(yè)主通過一定的民主程序由業(yè)委會掌控和監(jiān)督它的使用。業(yè)委會代表業(yè)主對這些費用尤其是維修工程費用，享有審批權(quán)。根據(jù)合同規(guī)定，每年年初由物業(yè)服務(wù)公司制定和提交長城花園年度財務(wù)收支預(yù)算，經(jīng)業(yè)委會審議、修改和協(xié)商一致后，由物業(yè)管理處經(jīng)理和業(yè)委會主任共同簽署確定和執(zhí)行。物業(yè)公司負(fù)責(zé)按季度向業(yè)委會提交收支報表和明細(xì)說明(約定支付的物管酬金除外)，業(yè)委會委員審閱后可以要求物業(yè)公司作出進(jìn)一步說明或修改，在業(yè)委會認(rèn)可后由管理處將收支報表向全體業(yè)主進(jìn)行公示。由于業(yè)主自治的實現(xiàn)，體現(xiàn)出了財務(wù)管理上業(yè)主的主人翁地位，不但減少了業(yè)主對資金使用的懷疑和不滿，同時還實現(xiàn)了業(yè)主公共資金使用的合理和有效。長城花園是老小區(qū)，維修、養(yǎng)護(hù)的項目很多，業(yè)委會堅持要求物業(yè)服務(wù)采用“量入為出、略有節(jié)余”的理財方針，按照急重輕緩的次序安排