房地產(chǎn)公司開發(fā)流程

1、【精品文檔】如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學習與交流房地產(chǎn)公司開發(fā)流程.精品文檔.房地產(chǎn)公司開發(fā)流程一、        前期準備工作1.        機會選擇獲取土地信息獲得土地相關(guān)資料進行實地考察市場調(diào)研初步可行性分析報告審核市場/競爭分析項目定位詳細可行性分析報告審批準備獲取土地2.        土地獲取向土地管理部門報名參加競買并索取有關(guān)文件向拍賣人報送參加競買的有關(guān)資料，經(jīng)審 核批準成為競買人，交納保證金，領取競買號牌在規(guī)定的時間參加競買簽訂拍賣成交確認書15日內(nèi)

2、與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當于地價總額的10%的定金按規(guī)定期限付清地價款后，依法辦理土地登記，領取土地使用證書。3.項目設計招標二、        行政審批1、辦理選址意見書a.計委審查可行性研究報告和進行項目立項。 b.國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。 c.建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。 d.環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。 e.文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 f.規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。2、辦理建設用地規(guī)劃許可證a.人防辦進行人防工程建設布局審查。 b.國土資源局辦

3、理土地預審。 c.公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 d.規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。 e.規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。3、組織拆遷及建設工程、監(jiān)理招標招標程序：向招投標管理機構(gòu)報建核準招標方式和招標范圍編制招標文件發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書對潛在投標人進行資格審查發(fā)招標文件并報招投標管理機構(gòu)備案組織項目現(xiàn)場勘察在規(guī)定時間內(nèi)接收投標人編制投標文件組建評標委員會開標、評標，提交評標報告確定中標人15日內(nèi)向招投標管理機構(gòu)提交施工招標投標情況書面報告發(fā)出中標通知書4、初步設計和施工圖設計審查

4、a.規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。 b.公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。 c.公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。 d.人防辦對初步設計的人防設計進行審查。 e.國土資源局進行用地預審。 f.市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。 g.建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。 h.建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。 i.建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構(gòu)發(fā)出的建設工程施工圖設計文件審查報告，發(fā)放建設工程施工圖設計文件審查批準書。5、辦理建設工程規(guī)劃許可證a.公安消防支

5、隊進行消防設計審查。 b.人防辦進行人防設施審查。 c.建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。 d.規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證（副本）。6、辦理建筑工程施工許可證a.建設單位辦理施工報建登記。 b.建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。 c.建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。7、辦理商品房預售許可證由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)商品房預售許可證。 開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件（復

6、印件）及資料： a.以下證明材料： （1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。 b.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書； c.工程施工合同； d.商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。8、辦理建設工程竣工綜合驗收備案a.建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。 b.財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。 c.規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證（正本）。 d.建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。三、        權(quán)屬登記1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 2、開發(fā)商應提交材料： （1）申請書； （