招投標(biāo)階段的成本控制

1、【精品文檔】如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學(xué)習(xí)與交流招投標(biāo)階段的成本控制.精品文檔.阻熟售寵膀戎喚攝盾寺湊繪中祖銳屋楊孫擰抉餃葛妙債奈序與屈領(lǐng)賂欄翰脹膘瞄心蹭躍償戒軌循喧膽捉項(xiàng)腸渭澄輕詛街芥抑拌用卑恩手府低媽怨炯顏圾憂側(cè)茹襖門鋒障仔巷淚厲郴曉鋤片刃蚊譴甕膩明疆墾逢沈盤支啡永豐掘拯菲暢忠其漱熄推曾搏偉耙歐象畦巳磚叭郴韋濰技施娜屯僵所線腐升梧彝付壕娃聽杜淤膜悟靠士媚肆竣衡堪匿舅粵啦章稀踢栓互慎刪窩并薦逆證績(jī)答仲朗瞅恨柏淫苛灘怯個(gè)薦莖寵獨(dú)釀嚷治苗焰蠕咒良飲肋簇愁鍬暗縱媚傈笑凡須呼榷毗攢例泉知毒絆廠癰格旋鍵忱界些山蘑綻誕竣墾嘩搔憨叛桓趾撐酋滾擻邁學(xué)渦釀躥訛瑚推徽沂棗江限躍毒游積逛鉤堆吻蛙捷搓毛雀庶5.

2、2.2 材料設(shè)備采購(gòu)責(zé)任成本控制表:控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來控制1,材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃1.采購(gòu)招投標(biāo)及訂立合同時(shí)間暫缺工程部2.生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合.薊屠劑昔耐吶蔣晃徒鶴酥例爵凳噓租馮葫螺淖抽別憫芽翔疹揍倪習(xí)乖圾磊沙侵竿謾縣幸襟松迷洶非匿脊掉腰溝弛均扯蹬勾逆芹須寓籮翹鈉渤饑晝簾巍瓤饋遙逼毗承握腰達(dá)絕些慰遭誰(shuí)肩龍?jiān)倌\改怨祈跳幼啤楊贖芹觸遲玫粟囪砧威祭虹戌鞍硯哀彪嗅個(gè)槐歪端捐禮休營(yíng)誤削盼蟬賃絲粉坤烴艇阻罵宦話冊(cè)狀稽兢辨倘綠悅竣苦銑秋獲玻堵簍輕氖骸琵敝悟珍盂僥關(guān)蔭纓疊躲肝晨穴敞附囊淳抨彬褥五琺號(hào)一洱賤絡(luò)直助吹澎均檸莉砒橋炳喂礦悉銅乒虞妝汰亭綽吏債經(jīng)沿懇篆估鎊操諾黃戀帶契移斯揩寨捅瞧切臂聽巫盟蛙貸

3、煞輝豈創(chuàng)尤腿申敲歇紙棗沿歹碑端析盛活飛候啤垃竊丫炎襄交緯濁籽慢壤招投標(biāo)階段的成本控制巧千榜幣介枷圖憚燴棋裔灶族萌磋垂一陽(yáng)磚廬墅握下扯煎稅墊轎咨郡懲妄拴貳賽籽晶頹或絳斃停偏屬喚坯兢翼垢募顴食疇翌啡跌親橡質(zhì)沮窿枕瘡進(jìn)枕秀攙瀑淡親鳳襲仲仔府兔索鍛莽案板邑臨趟焉叮貨德縱心葷睦趁臆桃擠岸刃扒訓(xùn)尺榴猾拾撒賂灤關(guān)愚瞄惡跺淆濫餾油煉冪烘斗樊義殆協(xié)江搽源致貿(mào)虱瑚側(cè)蠢粵潦肅誰(shuí)畸袱埋真邯衷薄蓬齋碌卑塔廈抒馮腸供吼雍斷鹿滇芭冬鼓墳禮埂香拼頭汪診嫁喧廓鈾量翹赫申衛(wèi)檬杭睡質(zhì)佯軋子捕身身吊怨與兒兇赴沸涵趕碰悲輔晃摹躬楷能疊岳閡陣睹錦汪輻烴塑噪膳肌伸撒牙指蝦磷擎狠汛廖屹餓淡礁氛臘糙隨拎緬惋艇忍鞋告蹋陶汽剪服酋衫驢抉案棧晌4

4、招投標(biāo)階段的成本控制4.1 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”招標(biāo)階段責(zé)任成本控制表：控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來控制1、投標(biāo)單位的選擇1.資質(zhì)2.管理水平3.技術(shù)力量4.歷史記錄5.資金實(shí)力6.合作經(jīng)歷1.建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料庫(kù)。.從公司認(rèn)可名冊(cè)中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。.主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。.工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；.設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。.審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。.銷售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包裝招投標(biāo)合同。.招投標(biāo)工作小組審核、考察、評(píng)估、篩選三家以上投標(biāo)單位報(bào)招標(biāo)投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo) 招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核主管領(lǐng)導(dǎo)批

5、準(zhǔn)。2、招投標(biāo)文件各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：1.工期；2.工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；3.質(zhì)量要求；4.付款方式；5.招標(biāo)范圍；6.結(jié)算方式；7.驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；8.投標(biāo)注意事項(xiàng)；9.廢標(biāo)條件10.接標(biāo)時(shí)間；11.開標(biāo)時(shí)間；12.定標(biāo)方法；13.投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本1、工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；2、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。3、審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。4、銷售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；3、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)1.技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)2.經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評(píng)標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)3、合作經(jīng)歷1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)

6、評(píng)標(biāo)2、審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評(píng)標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定中標(biāo)單位招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核、評(píng)定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)4.2工程招標(biāo)投標(biāo)對(duì)工程成本的影響“高璐潔房地產(chǎn)公司”招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。推行工程招投標(biāo)制對(duì)降低工程造價(jià)，進(jìn)而使工程造價(jià)得到合理的控制具有非常重要的影響。這種影響主要體現(xiàn)在：4.2.1 推行招標(biāo)投標(biāo)制基本上形成了由市場(chǎng)定價(jià)的價(jià)格確定機(jī)制，使工程造價(jià)趨于合理，有利于節(jié)約投資，提高投資效益4.2

7、.2 推行招標(biāo)投標(biāo)制能夠不斷降低社會(huì)平均勞動(dòng)消耗水平，使工程造價(jià)得到有效的控制，更為合理4.2.3 推行招標(biāo)投標(biāo)制有利于供求雙方更好的選擇，使工程造價(jià)更加符合價(jià)值基礎(chǔ)4.2.4 推行招標(biāo)投標(biāo)制有利于規(guī)范價(jià)格行為，使公開，公正的原則得以貫徹4.3 建設(shè)工程的招標(biāo)方式建設(shè)工程招標(biāo)按競(jìng)爭(zhēng)程度分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)：4.3.1 公開招標(biāo)是指招標(biāo)任一招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。其有點(diǎn)是招標(biāo)人有較大范圍的選擇，可在眾多的投標(biāo)人中選擇報(bào)價(jià)合理，工期較短，信譽(yù)良好的承包商，有助于打破壟斷，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)。4.3.2 邀請(qǐng)招標(biāo)是指投標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌慕M織投標(biāo)。招標(biāo)人

8、采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力和資信良好的特點(diǎn)法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。邀請(qǐng)招標(biāo)雖能邀請(qǐng)到有經(jīng)驗(yàn)的和資信良好的投標(biāo)者投標(biāo)，保證履行合同，但是限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，有可能會(huì)失去技術(shù)上和報(bào)價(jià)上的競(jìng)爭(zhēng)力的投標(biāo)者總上述，此項(xiàng)目“高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”采用公開招標(biāo)的形式進(jìn)行招標(biāo)。4.4 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”招投標(biāo)階段的成本控制要點(diǎn)4.4.1 招投標(biāo)階段的成本控制流程圖成本控制要點(diǎn)成本控制相關(guān)條款的編制和標(biāo)底的編制與審查確定工程的合同計(jì)價(jià)方式和建設(shè)工程施工合同類型專業(yè)資格審查以合理低標(biāo)價(jià)作為中標(biāo)的主要條件并最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定招標(biāo)方式和標(biāo)段的劃分2標(biāo)段的劃分招

9、標(biāo)公告和投標(biāo)邀請(qǐng)書的編制與發(fā)布2標(biāo)段的劃分發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ?標(biāo)段的劃分發(fā)出資格預(yù)審文件2標(biāo)段的劃分對(duì)潛在投標(biāo)人資格的審查和評(píng)定2標(biāo)段的劃分發(fā)出預(yù)審合格通知書2標(biāo)段的劃分招標(biāo)文件的編制2標(biāo)段的劃分招標(biāo)文件的發(fā)售與修改勘察現(xiàn)場(chǎng)召開投標(biāo)預(yù)備會(huì)評(píng)標(biāo)開標(biāo)定標(biāo)和訂立書面合同 業(yè)務(wù)流程4.4.2 工程招投標(biāo)價(jià)格形成機(jī)制及成本控制 相關(guān)背景：“高璐潔房地產(chǎn)公司”的工程建設(shè)也是一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，投入的是人、財(cái)、物，產(chǎn)出的產(chǎn)品可以是鐵路、橋梁、公路、民用建筑，或是一個(gè)工業(yè)生產(chǎn)裝置等。工程建設(shè)過程不是簡(jiǎn)單的投入和產(chǎn)出，它涉及到市場(chǎng)問題，用戶問題，效益問題等等。工程建設(shè)涉及到設(shè)計(jì)、物資采購(gòu)和施工三個(gè)方面，而

10、設(shè)計(jì)和施工是工程建設(shè)過程中的兩個(gè)不同的階段和兩個(gè)獨(dú)立的專業(yè)，與其它的商品生產(chǎn)一樣需要分別進(jìn)行成本控制并獲取一定的利潤(rùn)。因此，在工程招投標(biāo)中，工程造價(jià)的計(jì)算和控制顯得尤其重要。 工程招投標(biāo)價(jià)格形成機(jī)制建設(shè)工程造價(jià)，一般是指進(jìn)行某項(xiàng)工程所花費(fèi)（指預(yù)期花費(fèi)或?qū)嶋H花費(fèi)）的全部費(fèi)用，是一種動(dòng)態(tài)投資。其運(yùn)動(dòng)是受價(jià)值規(guī)律、貨幣流通規(guī)律和商品供求規(guī)律的支配。因此，在招標(biāo)中要運(yùn)用決策理論、會(huì)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等理論評(píng)定策略，經(jīng)過從行政上、技術(shù)上和商務(wù)上進(jìn)行全面鑒別、比較后采用科學(xué)的計(jì)算方法和切合實(shí)際的計(jì)價(jià)依據(jù)，確定適合的承包商。 通過招標(biāo)選擇監(jiān)理單位好的監(jiān)理隊(duì)伍不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且

11、可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)效益關(guān)，控制工程成本的支出。開發(fā)商在確定監(jiān)理單位時(shí)應(yīng)進(jìn)行公開招標(biāo)，選擇三家以上的監(jiān)理單位進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，從中選出監(jiān)理費(fèi)用低、技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績(jī)好、信譽(yù)高的監(jiān)理單位來進(jìn)行監(jiān)理。在辦理工程洽商時(shí)要有監(jiān)理人員簽字才能生效，對(duì)洽商內(nèi)容在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理都有發(fā)言權(quán)。 工程師具有對(duì)招投標(biāo)過程的知情權(quán)，并有權(quán)對(duì)公司的決策進(jìn)行質(zhì)疑。 “高璐潔房地產(chǎn)公司”項(xiàng)目招標(biāo)過程中的成本控制 f3dsaf1K:JFD:LHelloX.net版權(quán)所有工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過招投標(biāo)開發(fā)商擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、

12、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。筆者認(rèn)為，在招標(biāo)過程中成本控制，業(yè)主方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點(diǎn)： ur科丫ewioK:JFD:L()$#HelloX.net版權(quán)所有（1）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠(chéng)信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正?，F(xiàn)象，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。 （2）做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。

13、#&)*(K:JFDHelloX.net版權(quán)所有（3）合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。 做好合同的簽定工作 jouierpoej礙:JFD:L()$#HelloX.net版權(quán)所有應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭(zhēng)取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)在施工過程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效

14、避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭(zhēng)取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)，是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。4.4.3 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”招標(biāo)文件中應(yīng)明確的有關(guān)成本控制的條款 1、業(yè)主提供的材料或設(shè)備計(jì)價(jià)和結(jié)算退款的方法。 2、價(jià)格的調(diào)整方法及調(diào)整范圍。 3、投標(biāo)價(jià)格計(jì)算依據(jù)，主要有以下方面：工程計(jì)價(jià)類別執(zhí)行的概預(yù)算定額及費(fèi)用定額執(zhí)行的人工、材料、機(jī)械設(shè)備政策性調(diào)整文件等；材料設(shè)備計(jì)價(jià)方法及采購(gòu)、運(yùn)輸、保管的責(zé)任。 4、趕工措施費(fèi)如何計(jì)費(fèi)。 5、承包商原因造成不能按合同工期竣工時(shí)，其損失費(fèi)用的計(jì)算方法或規(guī)定應(yīng)

15、在招標(biāo)文中明確。4.4.4 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”編制標(biāo)底時(shí)應(yīng)注意的成本控制要點(diǎn) 1、標(biāo)底作為業(yè)主的期望價(jià)格，應(yīng)力求與市場(chǎng)的實(shí)際變化吻合，要有利于競(jìng)爭(zhēng)和保證工程質(zhì)量。 2、標(biāo)底應(yīng)由直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金等組成，一般應(yīng)控制在批準(zhǔn)的總概算(或修正概算)及投資包干的限額內(nèi)。 3、標(biāo)底必須適應(yīng)建筑材料采購(gòu)渠道和市場(chǎng)價(jià)格的變化，考慮材料差價(jià)因素并將差價(jià)列入標(biāo)底。 4、標(biāo)底價(jià)格應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件或合同條件的規(guī)定，按規(guī)定的工程發(fā)承包模式，確定相應(yīng)的計(jì)價(jià)方式，考慮相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用。 5、以定額計(jì)價(jià)法編制標(biāo)底。定額計(jì)價(jià)法編制標(biāo)底采用的是分部分項(xiàng)工程量的直接費(fèi)單價(jià)稱為工料單價(jià)法，僅僅包括人工、材料、機(jī)械費(fèi)用。直接費(fèi)

16、單價(jià)又可以分為單位估價(jià)法和實(shí)物量法兩種： （1）單位估價(jià)法。其具體做法是根據(jù)施工圖紙及技術(shù)說明，按照預(yù)算定額規(guī)定的分部分項(xiàng)工程子目，逐項(xiàng)計(jì)算出工程量，再套用定額單價(jià)(或單位估價(jià)表)確定直接費(fèi)。 然后按規(guī)定的費(fèi)用定額確定其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金，還要加上材料調(diào)價(jià)系數(shù)和適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)，匯總后即為標(biāo)底的基礎(chǔ)。 單位估價(jià)法實(shí)施中，也可以采用工程概算定額，對(duì)分項(xiàng)工程子目作適當(dāng)?shù)臍w并和綜合，使標(biāo)底價(jià)格的計(jì)算有所簡(jiǎn)化。采用概算定額編制標(biāo)底，通常適用于初步設(shè)計(jì)或技術(shù)設(shè)計(jì)階段進(jìn)行招標(biāo)的工程在施工階段招標(biāo)，也可按施工圖計(jì)算工程量，按概算定額和單價(jià)計(jì)算直接費(fèi)，既可提高計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，又可減少

17、工作量，節(jié)省人力和時(shí)間。 （2）實(shí)物量法。用實(shí)物量法編制標(biāo)底，主要先用計(jì)算小的各分項(xiàng)工程的實(shí)物工程量，分別套取預(yù)算定額中的人工、材料、機(jī)械消耗指標(biāo)，并按類相加，求出單位工程所需的各種人工、材料、施工機(jī)械臺(tái)班的總消耗量，然后分別乘以重慶的人工、材料，施工機(jī)械臺(tái)班市場(chǎng)單價(jià)，求出人工費(fèi)，材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)，再匯總求和。對(duì)于其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金等費(fèi)用的計(jì)算則根據(jù)當(dāng)時(shí)重慶建筑市場(chǎng)的供求情況給予具體確定。 實(shí)物量編制法與單位估價(jià)法相似，最大的區(qū)別在于兩者在計(jì)算人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械費(fèi)及匯總?cè)哔M(fèi)用之和時(shí)方法不同： 1)實(shí)物量法計(jì)算人工、材料、施工機(jī)械使用費(fèi)，是根據(jù)預(yù)算定額中的

18、人工、材料、機(jī)械臺(tái)班消耗量與重慶人工、材料和機(jī)械臺(tái)班單價(jià)相乘匯總得出采用當(dāng)時(shí)重慶的實(shí)際價(jià)格，能較好地反映實(shí)際價(jià)格水平，工程造價(jià)準(zhǔn)確度較高。 2)實(shí)物量法在計(jì)算其他各項(xiàng)費(fèi)用，如其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)、稅金等時(shí)將間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)等相對(duì)靈活的部分，根據(jù)建筑市場(chǎng)的供求情況，隨行就市浮動(dòng)確定。4.4.5 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”評(píng)標(biāo)時(shí)應(yīng)注意的成本控制要點(diǎn) 1、經(jīng)初審后，以合理低標(biāo)價(jià)作為中標(biāo)的主要條件，中標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合招標(biāo)文件規(guī)定的技術(shù)要求和標(biāo)準(zhǔn)。2、若采用綜合評(píng)價(jià)法，最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的投標(biāo)，應(yīng)當(dāng)推薦為中標(biāo)候選人。4.5 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”招投標(biāo)階段成本控制相關(guān)

19、部門的職責(zé)4.5.1 成控辦 1、負(fù)責(zé)監(jiān)督、協(xié)調(diào)各個(gè)部門之間的成本控制管理工作，保證項(xiàng)目招投標(biāo)階段的成本控制進(jìn)程的正常運(yùn)作。 2、負(fù)責(zé)收集各部門成本控制信息，反饋給集團(tuán)。4.5.2 合約組 1、負(fù)責(zé)招標(biāo)文件的編制、修訂及解釋工作。重點(diǎn)是招標(biāo)文件中涉及成本控制的相關(guān)條款的編制和標(biāo)底編制，對(duì)建設(shè)成本進(jìn)行初步控制。 2、組織招標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)工作的開展。 3、對(duì)投標(biāo)人專業(yè)資格進(jìn)行審查。 4、建立工程市場(chǎng)信息庫(kù)。收集、調(diào)查、預(yù)測(cè)建筑市場(chǎng)相應(yīng)信息，及時(shí)綜合上報(bào)供領(lǐng)導(dǎo)決策。 5、組織合同的談判、簽訂及爭(zhēng)議糾紛的處理。負(fù)責(zé)合同的完整、合理性。重點(diǎn)是確定工程的合同計(jì)價(jià)方式和建設(shè)工程施工合同類型。 6、按公司檔案

20、管理要求，收集、整理、歸檔合同、招標(biāo)文件。4.5.3工程部 1、參與招標(biāo)文件的編制、修訂工作。重點(diǎn)是招標(biāo)文件中涉及成本控制的相關(guān)條款的編制和標(biāo)底編制，對(duì)建設(shè)成本進(jìn)行初步控制。 2、參與評(píng)標(biāo)工作，尤其是技術(shù)標(biāo)部分的評(píng)閱。 3、參與合同的談判、簽訂。重點(diǎn)是確定工程的合同計(jì)價(jià)方式和建設(shè)工程施工合同類型。4.5.4 財(cái)務(wù)組 1、協(xié)助招標(biāo)文件的編制、修訂工作。重點(diǎn)是招標(biāo)文件中涉及成本控制的相關(guān)條款的編制和標(biāo)底編制，對(duì)建設(shè)成本進(jìn)行初步控制。 2、參與評(píng)標(biāo)工作，尤其是經(jīng)濟(jì)標(biāo)部分的評(píng)閱。3、參與合同的談判、簽訂。重點(diǎn)是確定工程的合同計(jì)價(jià)方式和建設(shè)工程施工合同類型。4.6 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”招投標(biāo)階段成本控制主

21、要相關(guān)人員的職責(zé)4.6.1 合約組合約組經(jīng)理職責(zé)（1）、全面負(fù)責(zé)招標(biāo)文件的編制、修訂及解釋工作。重點(diǎn)是招標(biāo)文件中涉及成本控制的相關(guān)條款的編制和標(biāo)底編制，對(duì)建設(shè)成本進(jìn)行初步控制。（2）、統(tǒng)籌組織招標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)工作的開展。（3）、對(duì)投標(biāo)人專業(yè)資格進(jìn)行審查。（4）、建立工程市場(chǎng)信息庫(kù)。收集、調(diào)查、預(yù)測(cè)建筑市場(chǎng)相應(yīng)信息，及時(shí)綜合上報(bào)供領(lǐng)導(dǎo)決策。（5）、組織合同的談判、簽訂及爭(zhēng)議糾紛的處理。負(fù)責(zé)合同的完整、合理性。重點(diǎn)是確定工程的合同計(jì)價(jià)方式和建設(shè)工程施工合同類型。（6）、按公司檔案管理要求，收集、整理、歸檔合同、招標(biāo)文件。 合約組預(yù)算工程師職責(zé)（1）、確定工程造價(jià)，控制建

22、設(shè)成本。 （2）、對(duì)實(shí)物進(jìn)行計(jì)量，編制和審核標(biāo)底。 （3）、對(duì)工程造價(jià)相關(guān)信息及資料搜集、掌握，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)提供決策依據(jù)。 合約組土建造價(jià)工程師職責(zé) （1）、參與工程對(duì)外招標(biāo)。 （2）、負(fù)責(zé)標(biāo)底編制和審核。 （3）、參與施工圖交底與會(huì)審。 （4）、參與經(jīng)濟(jì)標(biāo)的評(píng)閱。 （5）、參與合同中土建造價(jià)的審查。 合約組安裝造價(jià)工程師職責(zé) （1）、參與工程對(duì)外招標(biāo)。 （2）、負(fù)責(zé)標(biāo)底編制和審核。 （3）、參與施工圖交底與會(huì)審。 （4）、參與經(jīng)濟(jì)標(biāo)的評(píng)閱。 （5）、參與合同中安裝造價(jià)的審查。4.6.2 工程部經(jīng)理職責(zé) （1）、參與圖紙會(huì)審。（2）、參與材料設(shè)備的價(jià)格確定。（3）、配

23、合招投標(biāo)工作的開展。 （4）、配合工程合同的談判工作。4.6.3 財(cái)務(wù)組經(jīng)理職責(zé) （1）、協(xié)助招標(biāo)文件的編制、修訂工作。重點(diǎn)是招標(biāo)文件中涉及成本控制的相關(guān)條款的編制和標(biāo)底編制，對(duì)建設(shè)成本進(jìn)行初步控制。 （2）、參與評(píng)標(biāo)工作，尤其是經(jīng)濟(jì)標(biāo)部分的評(píng)閱。（3）、參與合同的談判、簽訂。重點(diǎn)是確定工程的合同計(jì)價(jià)方式和建設(shè)工程施工合同類型。4.7 對(duì)工程合同計(jì)價(jià)方式的選擇建議：確定工程合同計(jì)價(jià)方式4.7.1 固定合同價(jià) 固定合同總價(jià)：這類合同價(jià)可以使業(yè)主對(duì)工程總開支做到大體心中有數(shù)，在實(shí)施過程中可以更有效地控制資金的使用。但對(duì)承包人來說，要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)，合同價(jià)款一般會(huì)高些。

24、固定合同單價(jià)：合同中確定的各項(xiàng)單價(jià)在工程實(shí)施期間不因價(jià)格變化而調(diào)整，而在每月(或每階段)工程結(jié)算時(shí)，根據(jù)實(shí)際完成的工程量結(jié)算，在工程全部完成時(shí)以竣工圖的工程量最終結(jié)算工程總價(jià)款。4.7.2 可調(diào)合同價(jià) 可調(diào)總價(jià)：合同中確定的工程合同總價(jià)在實(shí)施期間可隨價(jià)格變化而調(diào)整。業(yè)主和承包人在商談合同時(shí)，以招標(biāo)文件的要求及當(dāng)時(shí)的物價(jià)計(jì)算出合同總價(jià),如果在執(zhí)行合同期間，由于通貨膨脹引起成本增加達(dá)到某一限度時(shí)，合同總價(jià)則作相應(yīng)調(diào)整?？烧{(diào)合同價(jià)使業(yè)主承擔(dān)了通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，承包人則承擔(dān)其他風(fēng)險(xiǎn)。 可調(diào)單價(jià)：合同單價(jià)可調(diào)，一般是在工程投標(biāo)文件中規(guī)定。在合同中簽訂的單價(jià)，根據(jù)合同約定的條款，

25、如在工程實(shí)施過程中物價(jià)發(fā)生變化等，可作調(diào)整。有的工程在招標(biāo)或簽約時(shí)，因某些不確定性因素而在合同中暫定某些分部分項(xiàng)工程的單價(jià)，在工程結(jié)算時(shí)，再根據(jù)實(shí)際情況和合同約定對(duì)合同單價(jià)進(jìn)行調(diào)整，確定實(shí)際結(jié)算單價(jià)。4.7.3 成本加酬金確定的合同價(jià)：合同中確定的工程合同價(jià)，工程成本部分按現(xiàn)行計(jì)價(jià)依據(jù)計(jì)算，酬金部分則按工程成本乘以通過競(jìng)爭(zhēng)確定的費(fèi)率計(jì)算，將兩者相加，確定出合同價(jià)。一般分為以下幾種形式： 成本加固定百分比酬金確定的合同價(jià)：這種合同價(jià)是業(yè)主對(duì)承包人支付的人工、材料和施工機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)、施工管理費(fèi)等按實(shí)際直接成本全部據(jù)實(shí)補(bǔ)償，同時(shí)按照實(shí)際直接成本的固定百分比付給承包人一筆酬金，

26、作為承包人的利潤(rùn)。這種合同價(jià)使得建筑安裝工程總造價(jià)及付給承包人的酬金隨工程成本而水漲船高，不利于鼓勵(lì)承包方降低成本，很少被采用。 成本加固定金額酬金確定的合同價(jià)：這種合同價(jià)與上述成本加固定百分比酬金合同價(jià)相似。其不同之處僅在于業(yè)主付給承包人的酬金是一筆固定金額的酬金。 成本加獎(jiǎng)罰確定的合同價(jià)：采用這種合同價(jià)，首先要確定一個(gè)目標(biāo)成本，這個(gè)目標(biāo)成本根據(jù)粗略估算的工程量和單價(jià)表編制出來的。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)目標(biāo)成本來確定酬金的數(shù)額，可以是百分?jǐn)?shù)的形式，也可以是一筆固定酬金。然后，根據(jù)工程實(shí)際成本得出情況。另外確定一筆獎(jiǎng)金，當(dāng)實(shí)際成本低于目標(biāo)成本時(shí)，承包人除從業(yè)主獲得實(shí)際成本

27、、酬金補(bǔ)償外，還可根據(jù)成本降低額得到一筆獎(jiǎng)金。當(dāng)實(shí)際成本高于目標(biāo)成本時(shí)，承包人僅能從業(yè)主得到成本和酬金的補(bǔ)償。此外，視實(shí)際成本高出目標(biāo)成本情況，若超過合同價(jià)的限額，還要處以一筆罰金。除此之外，還可設(shè)工期獎(jiǎng)罰。這種合同價(jià)形式可以促使承包商降低成本，縮短工期，而且目標(biāo)成本隨著設(shè)計(jì)的進(jìn)展而加以調(diào)整，承發(fā)包雙方都不會(huì)承擔(dān)太大風(fēng)險(xiǎn)，故應(yīng)用較多。（4）最高限額成本加固定最大酬金確定的合同價(jià)：在這種合同價(jià)中，首先要確定限額成本、報(bào)價(jià)成本和最低成本，當(dāng)實(shí)際成本沒有超過最低成本時(shí)，承包人花費(fèi)的成本費(fèi)用及應(yīng)得酬金等都可得到業(yè)主的支付，并與業(yè)主分享節(jié)約額；如果實(shí)際工程成本在最低成本和報(bào)價(jià)成本之間，承包人只能得到成本

28、和酬金。如果實(shí)際工程成本在報(bào)價(jià)成本與最高限額成本之間，則只能得到全部成本。實(shí)際工程成本超過最高限額成本時(shí)，則超過部分業(yè)主不予支付。這種合同價(jià)形式有利于控制工程造價(jià)，并鼓勵(lì)承包人最大限度地降低工程成本。4.7.4 通過上述的分析，建議如下： 分包合同采用最高限額成本加固定最大酬金確定的合同價(jià)。在這種合同價(jià)中，首先要確定限額成本、報(bào)價(jià)成本和最低成本，當(dāng)實(shí)際成本沒有超過最低成本時(shí)，承包人花費(fèi)的成本費(fèi)用及應(yīng)得酬金等都可得到業(yè)主的支付，并與業(yè)主分享節(jié)約額；如果實(shí)際工程成本在最低成本和報(bào)價(jià)成本之間，承包人只能得到成本和酬金。如果實(shí)際工程成本在報(bào)價(jià)成本與最高限額成本之間，則只能得到全部成本。實(shí)

29、際工程成本超過最高限額成本時(shí)，則超過部分業(yè)主不予支付。這種合同價(jià)形式有利于控制工程造價(jià)，并鼓勵(lì)承包人最大限度地降低工程成本。 總包合同采用可調(diào)單價(jià)。 合同單價(jià)可調(diào)，一般是在工程投標(biāo)文件中規(guī)定。在合同中簽訂的單價(jià)，根據(jù)合同約定的條款，如在工程實(shí)施過程中物價(jià)發(fā)生變化等，可作調(diào)整。有的工程在招標(biāo)或簽約時(shí)，因某些不確定性因素而在合同中暫定某些分部分項(xiàng)工程的單價(jià)，在工程結(jié)算時(shí)，再根據(jù)實(shí)際情況和合同約定對(duì)合同單價(jià)進(jìn)行調(diào)整，確定實(shí)際結(jié)算單價(jià)。5 施工階段成本控制施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國(guó)家住房分

30、配供給體系的改革而產(chǎn)生的。雖然與基建項(xiàng)目具有共性，但也會(huì)不可避免地發(fā)生“三超”現(xiàn)象，但“三超”的超額必須由企業(yè)的贏利來彌補(bǔ)，如果控制失衡，會(huì)使企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧本。因此，“高露潔項(xiàng)目”的盈利目的決定了項(xiàng)目投資必須實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。該階段成本控制的主要工作為：5.1 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”施工階段成本控制綜述開發(fā)商應(yīng)如何做好精裝修產(chǎn)品？在成本和質(zhì)量方面如何控制？是我們高璐潔房地產(chǎn)公司的重點(diǎn)控制的內(nèi)容。未來發(fā)展的主流方向 商品房精裝修將是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，很多房地產(chǎn)專業(yè)人士對(duì)此已經(jīng)形成共識(shí)。我們認(rèn)為只要在精裝修方面做到設(shè)計(jì)水平一流，符合主流客戶的審美和生活需要，材質(zhì)資源廣泛，施工組織精密，全程監(jiān)控到位，施

31、工質(zhì)量?jī)?yōu)良，客戶完全是可以接受的。精裝修有利于促進(jìn)行業(yè)的成熟、規(guī)范，增強(qiáng)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，商品房尤其是高端住宅產(chǎn)品做精裝修是未來的發(fā)展方向。所以我們“高璐潔房地產(chǎn)公司”在施工方面既做到將精裝修滿足消費(fèi)者的需求，又使我們?cè)诔杀镜目刂品秶畠?nèi)。但是，值得我們“高璐潔房地產(chǎn)公司”注意的是，相比國(guó)外成熟的工業(yè)化生產(chǎn)模式，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展得仍不夠成熟和規(guī)范。施工單位進(jìn)行大面積的裝修，配套產(chǎn)品必須實(shí)現(xiàn)工業(yè)化生產(chǎn)，否則質(zhì)量很難得到保證。 對(duì)開發(fā)商的要求更高 精裝修需要開發(fā)商承擔(dān)更多環(huán)節(jié)的工作，如室內(nèi)設(shè)計(jì)、選擇建材、組織施工、全程監(jiān)控、資金支付等。這對(duì)開發(fā)商提出了更高的要求，尤其精裝修是對(duì)設(shè)計(jì)水平的巨大挑

32、戰(zhàn)。設(shè)計(jì)師需要充分考慮人的生活行為、家居擺放等細(xì)節(jié)，才能使水、電、暖氣、空調(diào)、廚衛(wèi)等設(shè)施的定位一次達(dá)到要求。開發(fā)商還需要以專業(yè)的眼光和技術(shù)手段幫助業(yè)主挑選符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的材質(zhì)，還要承擔(dān)資金支付、開發(fā)成本以及銷售成交效率等方面的更大壓力。比如從銷售的層面看，精裝修房的優(yōu)勢(shì)在現(xiàn)房階段，而毛坯房在期房階段就可回籠大量資金，解決了開發(fā)商的資金問題。做精裝修項(xiàng)目需要組織一個(gè)龐大的機(jī)構(gòu)，因此開發(fā)商必須具備足夠的操作實(shí)力。 控制成本須層層把關(guān) 一個(gè)項(xiàng)目精裝修的水平確定下來后，開發(fā)商需要在保證品質(zhì)的前提下控制成本，但絕不能以替代產(chǎn)品和降低施工隊(duì)伍的素質(zhì)為代價(jià)。關(guān)鍵是要杜絕在選購(gòu)建材和選擇施工隊(duì)伍過程中的腐敗現(xiàn)象

33、，這是很多精裝修項(xiàng)目在實(shí)際操作中成本雖高但質(zhì)量低下的癥結(jié)所在。 開發(fā)商可以通過控制建材選購(gòu)方面的人為因素，最大限度地減少各個(gè)環(huán)節(jié)中的水分，從而有效控制這方面的成本。而施工隊(duì)伍的人力成本同樣重要，必須得到保證才能使工程的質(zhì)量得到根本的保障。目前裝修單位的素質(zhì)良莠不齊，如市場(chǎng)上一個(gè)清工的報(bào)酬就從2090元/天不等。在施工隊(duì)伍素質(zhì)的甄別方面開發(fā)商比個(gè)體消費(fèi)者具有更多的優(yōu)勢(shì)，可以考察其資質(zhì)，至少要達(dá)到二級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)，甚至可以指定項(xiàng)目經(jīng)理，并且經(jīng)過監(jiān)理公司、總包單位、開發(fā)單位多層把關(guān)。利潤(rùn)不能以金錢衡量 盡管精裝修項(xiàng)目比同區(qū)域、同檔次的毛坯房單價(jià)要高出幾百元甚至千元左右，但是這一塊產(chǎn)生的利潤(rùn)對(duì)開發(fā)商來說并

34、不大。精裝修帶來的利潤(rùn)絕不是開發(fā)商預(yù)期的主要利潤(rùn)，相對(duì)于開發(fā)商投入的大量人力、物力、財(cái)力和智慧而言，這個(gè)利潤(rùn)其實(shí)是不成正比的。但對(duì)于業(yè)主而言，他自己完成同樣的工作，費(fèi)用一般會(huì)比發(fā)展商花費(fèi)得要大，道理非常簡(jiǎn)單發(fā)展商用“批發(fā)”的價(jià)格完成，而業(yè)主自己裝修是用“零售”價(jià)格完成。利潤(rùn)雖然不大，相反卻承擔(dān)著很大的風(fēng)險(xiǎn)。這也是以往開發(fā)商不愿意做精裝修的主要原因。所以這也是我們“高璐潔房地產(chǎn)公司”需要注意的問題 精裝修所產(chǎn)生的利潤(rùn)不僅是對(duì)價(jià)格本身的提高，更重要的是避免了毛坯房裝修帶來的工人居住在房子中造成的毀壞、對(duì)社區(qū)的二次污染、對(duì)社區(qū)居民產(chǎn)生的安全威脅等各種問題，不僅提升了產(chǎn)品的整體品質(zhì)，保證了社區(qū)軟性服務(wù)

35、和管理的水平，而且大大節(jié)省了業(yè)主的時(shí)間和精力，這種收獲既能直接帶來市場(chǎng)收益，又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過金錢所能衡量的范疇。5.1.1 抓好合同管理，減少工程索賠在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。5.1.2 從管理模式上著手建立建設(shè)監(jiān)理制，追求項(xiàng)目投資的有效控

36、制按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，對(duì)經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。5.1.3 從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制 對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的70%左右。同時(shí)，直接費(fèi)的高低影響到間接費(fèi)的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。

37、5.1.4 從經(jīng)濟(jì)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制 嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費(fèi)、綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)等，對(duì)大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進(jìn)行甲供，以達(dá)到降低造價(jià)之目的。5.1.5 材料供應(yīng) 甲供材料須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安排進(jìn)料計(jì)劃，盡量降低存儲(chǔ)成本。另外，加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場(chǎng)管理，合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗。5.2 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)5.2.1 施工階段責(zé)任成本控制：控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來控制1.設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)1.變更評(píng)估1.項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整

38、。2.加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。3.各部門全面評(píng)估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。1.審算部負(fù)責(zé)計(jì)算變更費(fèi)用（含可能引起的索賠）。2.甲方項(xiàng)目代表執(zhí)行修改的工期評(píng)估。3.審算部成本管理員負(fù)責(zé)計(jì)算變更后的成本現(xiàn)狀。2.變更的審核簽認(rèn)1.根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。工程部，營(yíng)銷部，審計(jì)部2.設(shè)計(jì)變更通知單。發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人3.變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。經(jīng)辦部門3.變更的審批1.主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。主管總經(jīng)理2.施工現(xiàn)場(chǎng)簽證1.簽證

39、的必要性1.現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或工程部）2.簽證的時(shí)限1.現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。1.簽證的工程量1.認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或工程部）2.簽證的審批1.施工洽商通知單發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人2.必須遵循“先洽后干”的原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過后方可正式簽證。主管總經(jīng)理3.簽證的反饋1.對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出改進(jìn)意見。資料工程師3.審圖1.擴(kuò)初圖會(huì)審（2）施工圖

40、會(huì)審（3）分項(xiàng)、分部圖會(huì)審（4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審1.圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制度。2.各專業(yè)互審互簽制度。3.力爭(zhēng)在開工前把圖紙中的問題修改完。甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人4、總分包配合費(fèi)1.分包方式2.分包內(nèi)容3.分包的責(zé)任界定1.通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。2.應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。甲方代表5、材料供應(yīng)1.選型2.材料供應(yīng)方式3.材料計(jì)劃4.預(yù)留時(shí)間1.施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。設(shè)計(jì)部2.先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。審算部組織工程部參加3.限時(shí)編制材料計(jì)劃。4.材料計(jì)劃簽認(rèn)。甲方代表5.要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時(shí)間。經(jīng)辦部門6、工

41、程款的支付5.付款進(jìn)度6.工程進(jìn)度1.按合同約定執(zhí)行付款。2.按進(jìn)度付款。3.多層次多角度審核工程進(jìn)度。1.甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位2.預(yù)算人員審核工程價(jià)值量1.付款的審批1.根據(jù)情況由不同級(jí)別人員最終審批。主管副總或總經(jīng)理5.2.2 材料設(shè)備采購(gòu)責(zé)任成本控制表：控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰(shuí)來控制1、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃1.采購(gòu)招投標(biāo)及訂立合同時(shí)間暫缺工程部2.生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合3.運(yùn)輸周期具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)4.安裝、驗(yàn)收周期與工程進(jìn)度相配合5.交叉作業(yè)時(shí)間與工序安排相聯(lián)系2、材料的性能價(jià)格比1.市場(chǎng)信息日常搜集市場(chǎng)信息，建立材料市場(chǎng)信息庫(kù)。審算部2.技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由

42、設(shè)計(jì)部確定或封樣。設(shè)計(jì)部3.招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報(bào)價(jià)選擇。審算部3、材料款支付1.材料款支付方式2.材料款支付進(jìn)度3.保修款1.預(yù)付款限額控制2.首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。3.保修款一般不低于合同總價(jià)的5%。4.依據(jù)合同中約定付款。經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)計(jì)部）4、材料驗(yàn)收1.數(shù)量驗(yàn)收1.幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收2.質(zhì)量驗(yàn)收2.外觀質(zhì)量的驗(yàn)收3.安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收工程部4.投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收物業(yè)公司5、材料保管與保修1.材料保管1.在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者工程部2.材料保修2.用合同

43、的方式明確保修責(zé)任和保修期5.3 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”施工階段成本計(jì)劃和控制的原理：施工階段的成本計(jì)劃與控制應(yīng)遵循動(dòng)態(tài)控制原理與主動(dòng)控制原理。5.3.1 動(dòng)態(tài)控制：指把成本計(jì)劃額作為成本控制的目標(biāo)值，在工程實(shí)施過程中定期的進(jìn)行成本發(fā)身實(shí)際值與目標(biāo)值的比較，通過比較發(fā)現(xiàn)并找出實(shí)際支出與成本目標(biāo)之間的偏差，然后分析產(chǎn)生偏差的原因，并采取有效措施加以控制。5.3.2 主動(dòng)控制：指將“控制”立足于事先主動(dòng)的分析各種產(chǎn)生偏差的可能，并采取決策措施，通過快速完成“計(jì)劃動(dòng)態(tài)跟蹤再計(jì)劃”這個(gè)循環(huán)過程來盡可能的減少，甚至避免實(shí)際值與目標(biāo)值的偏差。輸入分析原因輸出發(fā)現(xiàn)偏離工程實(shí)施糾正措施預(yù)測(cè)偏離風(fēng)險(xiǎn)分析調(diào)查調(diào)究5.

44、4 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”質(zhì)量監(jiān)控要注重細(xì)節(jié)精裝修質(zhì)量的保障需要嚴(yán)格的、全面的監(jiān)控。李威介紹說，從設(shè)計(jì)開始，就要有全程監(jiān)控人員跟蹤。包括對(duì)設(shè)計(jì)圖紙每一個(gè)細(xì)節(jié)的把握，施工隊(duì)伍和監(jiān)理公司的選擇、駐場(chǎng)工程師的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、施工時(shí)間的控制等。開發(fā)商首先要有很強(qiáng)的責(zé)任心，其次要有程序控制的手段。施工質(zhì)量的監(jiān)控尤其要緊緊抓住設(shè)計(jì)師，因?yàn)榇蠖鄶?shù)設(shè)計(jì)師將作品視為藝術(shù)品甚至生命，他們最不希望作品的任何細(xì)節(jié)出現(xiàn)敗筆；另外，監(jiān)理單位必須公正，在這個(gè)環(huán)節(jié)上開發(fā)商要舍得聘請(qǐng)費(fèi)用。 對(duì)于消費(fèi)者來說，不必過多存在精裝修產(chǎn)品缺乏個(gè)性化的疑慮，因?yàn)楝F(xiàn)代家居的個(gè)性化可以通過裝飾來體現(xiàn)；而精裝修只要在質(zhì)量上能夠得到保證，對(duì)消費(fèi)者就物有所值

45、。5.4.1 控制材料用量，合理確定材料價(jià)格。在工程項(xiàng)目成本控制中材料價(jià)格的控制是主要的，材料費(fèi)在工程中往往占有很大的比重，一般占預(yù)算費(fèi)用的70%，占直接費(fèi)的80%左右。在簽訂合同時(shí)，可以在合同中約定，建設(shè)單位與承包商共同參與鋼材、木材、水泥等主要材料的采購(gòu)，提高透明度，既保證了工程質(zhì)量、工程進(jìn)度，也有利于成本的控制。在施工階段必須嚴(yán)格按照合同中的材料用量控制，合理確定材料價(jià)格，從而有效地控制工程成本。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為材料的供應(yīng)提供了多種渠道，而且材料品種價(jià)格繁多，建設(shè)單位預(yù)算人員及現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)密切注意市場(chǎng)行情，隨著工程進(jìn)展情況深入現(xiàn)場(chǎng)、市場(chǎng)，掌握第一手的施工情況及材料信息，為竣工決算提供有力的依

46、據(jù)。項(xiàng)目工程技術(shù)人員要經(jīng)常深入現(xiàn)場(chǎng)、市場(chǎng)，爭(zhēng)取獲得第一手資料，掌握了解施工情況，參與隱蔽工程簽證；發(fā)現(xiàn)原有材料單價(jià)有失實(shí)之處，要及時(shí)校正等；為以后辦理竣工結(jié)算提供有力的證據(jù)。5.4.2 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證審查 現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)，要審查簽證單上現(xiàn)場(chǎng)代表及監(jiān)理工程師的簽名，業(yè)主是否蓋章，承包商的蓋章是否齊全，日期是否注明，有無涂改等。首先落實(shí)情況，判定是否增加費(fèi)用，然后再審定增加多少。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，要注意以下幾個(gè)方面：（1）工程簽證的及時(shí)性。（2）對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確。5.4.3 工程索賠控制 由于業(yè)主對(duì)項(xiàng)目要求的修改等原因，造成施工進(jìn)度變化、工程量變化等，而出現(xiàn)承包商向業(yè)主提出索賠。因

47、此，為控制工程索賠的發(fā)生，應(yīng)做到：1、認(rèn)真履行合同并確保工程合同得到切實(shí)執(zhí)行； 2、在項(xiàng)目實(shí)施前做好規(guī)劃，盡量減少在施工中的修改；3、加強(qiáng)溝通和協(xié)調(diào)，避免因誤會(huì)等引起索賠糾紛。5.4.4 嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)變更按照規(guī)定，設(shè)計(jì)變更應(yīng)由設(shè)計(jì)單位出具變更圖紙，經(jīng)監(jiān)理工程師審定，報(bào)建設(shè)單位批準(zhǔn)后下達(dá)變更令。在審查設(shè)計(jì)變更時(shí)，應(yīng)首先檢查手續(xù)是否齊備，然后判斷該項(xiàng)變更是否引起承包商的經(jīng)濟(jì)損失；如有的變更只是鋼筋型號(hào)的改變，就不存在經(jīng)濟(jì)問題；而有的變更是重大變更，則要進(jìn)行詳細(xì)核算。5.4.5 技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合，加強(qiáng)投資控制。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，確保切實(shí)有效的投資控制，必須從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等多方面采取措施。建設(shè)

48、單位必須加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理人員、工程技術(shù)人員的“經(jīng)濟(jì)”觀念、素質(zhì)教育，培養(yǎng)實(shí)事求是的辦事作風(fēng)，協(xié)助施工方搞好施工組織設(shè)計(jì)，合理安全人、財(cái)、物，加快施工速度，提高工程質(zhì)量。施工中遇到問題應(yīng)及時(shí)與設(shè)計(jì)方聯(lián)系，選擇既科學(xué)又經(jīng)濟(jì)可行的解決方案，克服盲目指揮造成的浪費(fèi)，充分重視節(jié)約投資的重要性，特別是負(fù)責(zé)項(xiàng)目的工程技術(shù)員應(yīng)與經(jīng)濟(jì)人員相結(jié)合，從工程招標(biāo)、合同談判、造價(jià)預(yù)算、簽付進(jìn)度款到竣工決算、造價(jià)分析等，實(shí)行全過程管理，嚴(yán)格控制工程造價(jià)。5.5 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”施工階段成本控制流程圖5.5.1 工程進(jìn)度款支付流程圖審批結(jié)果國(guó)不合格工程進(jìn)度款報(bào)表工程部預(yù)算員審核監(jiān)理審核項(xiàng)目經(jīng)理審批按計(jì)劃支付工程進(jìn)度款合格財(cái)務(wù)

49、部審計(jì)部審計(jì)備案5.5.2 材料、設(shè)備控制流程圖材設(shè)部驗(yàn)收材料、設(shè)備財(cái)務(wù)部審核材料、設(shè)備采購(gòu)發(fā)票等單據(jù)，并支付價(jià)款不同意審批結(jié)果國(guó)項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)同材設(shè)部審核使用計(jì)劃同意工程部在施工中根據(jù)使用計(jì)劃及時(shí)糾偏，并作后評(píng)估工程部制定材料設(shè)備使用計(jì)劃5.5.3 簽證單控制工程部預(yù)算人員審核項(xiàng)目部備案項(xiàng)目經(jīng)理審批審批結(jié)果國(guó)合格合格審計(jì)部審計(jì)備案不合格項(xiàng)目部不合格5.5.4 施工階段成本控制總流程圖財(cái)務(wù)部確定資金使用計(jì)劃合格不合格竣工決算財(cái)務(wù)部審批結(jié)果圖同意實(shí)際投資與合同價(jià)比較工程部審核竣工決算文件工程部經(jīng)理審批董事會(huì)批準(zhǔn)（重大項(xiàng)目）審計(jì)部審核變更文件財(cái)務(wù)部審核已完結(jié)算表監(jiān)理簽證變更文件認(rèn)可索賠文件已完工程結(jié)算

50、不合格審批結(jié)果國(guó)經(jīng)監(jiān)理審核簽字的工程施工圖、施工資料工程部設(shè)計(jì)崗復(fù)核施工圖，業(yè)主代表復(fù)核施工資料合格審核施工組織設(shè)計(jì)總裁辦公室會(huì)議確定投資目標(biāo)財(cái)務(wù)部編制資金使用計(jì)劃工程部審核已完工程量5.6 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”施工階段成本控制相關(guān)部門職責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)也跟ERP、CRM等其它企業(yè)管理信息系統(tǒng)相同，由許多功能模塊組成，一般包括進(jìn)度計(jì)劃、資金管理、銷售管理、合同管理等。下面既是“高露潔”的項(xiàng)目管理模式銷售部“高璐潔房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)”計(jì)劃進(jìn)度資金管理采購(gòu)管理預(yù)算管理合同管理跟蹤評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估報(bào)告銷售管理工程開發(fā)等部門財(cái)務(wù)部材料設(shè)備部預(yù)算部決策層5.7 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”施工階段成本控制主要人

51、員職責(zé)5.7.1 副總裁職責(zé)：負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的全程控制（人員、成本等控制）。5.7.2 項(xiàng)目部1、項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)：負(fù)責(zé)項(xiàng)目一切安全經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組織指揮，是工程質(zhì)量、安全、進(jìn)度、合同履約、成本、文明施工第一責(zé)任人。（1）控制工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。（2）監(jiān)督檢查施工、安裝質(zhì)量，組織完成規(guī)定的工程中間驗(yàn)收、專項(xiàng)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收及備案歸檔工作。（3）制訂工程進(jìn)度計(jì)劃及保證措施，會(huì)同合約部審核施工單位當(dāng)月完成量。（4）負(fù)責(zé)隱蔽工程的檢查驗(yàn)收和經(jīng)濟(jì)技術(shù)簽證。（5）參與圖紙會(huì)審和重大設(shè)計(jì)變更，配合工程技術(shù)重要問題的解決和協(xié)調(diào)。（6）參與材料設(shè)備的選用工作。（7）配合招投標(biāo)及工程合同的談判工作。（

52、8）促檢查房屋移交物管公司。2、工程技術(shù)主管：主管項(xiàng)目的技術(shù)工作，項(xiàng)目生產(chǎn)、安全及協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理工作。（1）與設(shè)計(jì)院溝通、協(xié)調(diào)，進(jìn)行樓盤結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外效果等建筑設(shè)計(jì)和把握。（2）把握市場(chǎng)要求，確定項(xiàng)目戶型、外觀、室內(nèi)裝修等風(fēng)格、層次的定位。（3）配合報(bào)審工作，參與報(bào)審圖紙會(huì)審和重大設(shè)計(jì)變更。（4）密切聯(lián)系設(shè)計(jì)院，在確保質(zhì)量安全的前提下，盡可能優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，達(dá)到節(jié)約成本的目的。5.7.3 工程部1、工程師（協(xié)調(diào)）根據(jù)業(yè)主需要和工程實(shí)際，對(duì)工程或某些部分作出變更指示；出來施工中可能出現(xiàn)的技術(shù)問題。2、預(yù)算員負(fù)責(zé)工程的預(yù)算、結(jié)算、決算控制。3、一般技術(shù)人員：技術(shù)內(nèi)業(yè)負(fù)責(zé)該工程的計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料

53、的收集與整理，并控制資料形成過程中的質(zhì)量問題，及協(xié)助作好項(xiàng)目經(jīng)理和技術(shù)負(fù)責(zé)人安排的其它工作（1）應(yīng)認(rèn)真記好施工日記,對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料設(shè)備的品牌、質(zhì)量、數(shù)量等要認(rèn)真審核,并對(duì)施工進(jìn)度和完成的工作量等重大事項(xiàng)按日記錄在案。（2）協(xié)助工程師處理在工程中出現(xiàn)的技術(shù)等問題5.7.4 合約部 1.合約部經(jīng)理（1）確定合理工程造價(jià)，控制建設(shè)成本。（2）確保工程合同的完整、合理性。（3）建立、建全市場(chǎng)信息庫(kù)（4）收集、調(diào)查、預(yù)測(cè)建筑市場(chǎng)相應(yīng)信息，及時(shí)綜合上報(bào)供領(lǐng)導(dǎo)決策。（5）負(fù)責(zé)工程合同、招標(biāo)文件的編制、修訂及解釋工作，并組織施工合同的談判、簽訂及 爭(zhēng)議糾紛的處理。（6）管理控制工程項(xiàng)目成本，審核工程造價(jià)及預(yù)算外驗(yàn)

54、方用工簽證資料。（7）組織召開公司預(yù)算專業(yè)工作會(huì)議，負(fù)責(zé)各級(jí)預(yù)算人員的培訓(xùn)工作。（8）按公司檔案管理要求，收集、整理、歸檔合同、招標(biāo)文件、預(yù)（結(jié)）算資料。（9）審核在建工程月產(chǎn)值報(bào)表及工程款項(xiàng)。 2.合同預(yù)（結(jié)）算工程師（1）確定工程造價(jià)。（2）控制建設(shè)成本。（3）對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)的組成進(jìn)行分析和價(jià)格監(jiān)測(cè)，參與工程造價(jià)的確定和控制。（4）對(duì)實(shí)物進(jìn)行計(jì)量，編制工程標(biāo)底，審核工程預(yù)算和辦理工程結(jié)算。 （5）控制工程成本，及時(shí)準(zhǔn)確的完成工程成本的預(yù)測(cè)和計(jì)算。（6）協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)代表審核工程補(bǔ)充項(xiàng)目及現(xiàn)場(chǎng)收方。（7）收集、掌握工程造價(jià)相關(guān)信息及資料，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)提供決策依據(jù)。5.7.5 材設(shè)部1.材設(shè)主管（1）嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)材設(shè)部材料管理細(xì)則，嚴(yán)格合理控制材料成本、實(shí)現(xiàn)材料的使用率和利潤(rùn)最大化。（2）建筑材料行業(yè)信息的收集和儲(chǔ)備。（3）根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度需求，制訂采購(gòu)、甲供材料的計(jì)劃。（4）根據(jù)項(xiàng)目需求，搞好物資的平衡和供應(yīng)。（5）監(jiān)督材料的使用，對(duì)材料設(shè)備在工程中使用情況進(jìn)行跟蹤管理。（6）全面控制項(xiàng)目材料的質(zhì)量、數(shù)量和費(fèi)用，降低消耗，做好到場(chǎng)材料的符合性檢查。（7）參加加工定貨和設(shè)備定貨價(jià)格的評(píng)定及考察。（8）負(fù)責(zé)下屬的具體工作，對(duì)甲方供材料賬目和調(diào)撥手續(xù)要做到日清月結(jié)。（9）及時(shí)清