存量房（二手房）交易注意事項(xiàng)

1、存量房（二手房）交易注意事項(xiàng)（一） 查明真實(shí)情況1.憑身份證去不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)查詢(xún)房屋真實(shí)信息2.一旦確定房源，要核實(shí)賣(mài)方的身份，如果是個(gè)人身份，看他的身份證3.查看房產(chǎn)證、土地證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是否齊全。（二）注意房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)查驗(yàn)賣(mài)方房產(chǎn)證。查看以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：1. 產(chǎn)權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人，核對(duì)賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱(chēng)與房產(chǎn)證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上的房層所有人是否一致2. 產(chǎn)權(quán)證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處3. 如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，須經(jīng)賣(mài)方配偶書(shū)面同意；如房屋已

2、出租，則須提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)（三）房屋是否允許買(mǎi)賣(mài)以下情況的房屋千萬(wàn)不要買(mǎi)：1.已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋2.被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋3.屬違法或違章建筑的房屋此外，如要購(gòu)買(mǎi)公房，賣(mài)房人要提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)；由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此，應(yīng)要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房，必須要原單位蓋章后才能出讓。（四）注意交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房

3、產(chǎn)。因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。（五）明確成交價(jià)格和稅費(fèi)責(zé)任。在簽訂合同中一定要注明正式的成交價(jià)格，還有交易的時(shí)間，交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式。（六）明確付款方式和時(shí)間。雙方應(yīng)該在合同中明確付款方式和時(shí)間。如首付款、尾款的支付比例、數(shù)量和時(shí)間，確保買(mǎi)方出現(xiàn)拖欠或減少階段支付金額的情況時(shí)有據(jù)可依，較好地維護(hù)自身權(quán)益。因?yàn)樵诙址抠I(mǎi)賣(mài)案例中存在客戶(hù)以貸款方式購(gòu)買(mǎi)二手房卻因?yàn)榕J不成而導(dǎo)致交易失敗的例子屢見(jiàn)不鮮，因此為了避免浪費(fèi)無(wú)謂的時(shí)間，業(yè)主應(yīng)盡早對(duì)客戶(hù)是否能被批貸進(jìn)行確認(rèn)。（七）過(guò)戶(hù)時(shí)間要明確。過(guò)戶(hù)時(shí)間要明確，買(mǎi)

4、房人最在乎的莫過(guò)于什么時(shí)間房屋最終屬于我，因此約定過(guò)戶(hù)時(shí)間是合同中較重要的條款之一，買(mǎi)方需慎重和簽訂準(zhǔn)確的時(shí)限。（八）注意付款方式目前，購(gòu)房款一般分為三筆支付，定金之外，還有首付款和尾款，每筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間都應(yīng)該明確、具體。付款方式：一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付。另外，如果采取按揭或轉(zhuǎn)按揭購(gòu)房的方式交易，對(duì)沒(méi)有申請(qǐng)到預(yù)期貸款的解決方法，要先前進(jìn)行特別約定，以免因約定不明面產(chǎn)生糾紛。建議：在支付房款時(shí)，在銀行做“資金監(jiān)管”，不要把首付直接打給業(yè)主。（九）確定交房時(shí)間和條件房屋買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)明確約定交房時(shí)間、交房條件及水、電、煤氣、維修基金相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。對(duì)于延期交房，應(yīng)當(dāng)明確

5、約定違約金，如每天按房款的百分之幾支付違約金，防止賣(mài)方拖延。（十）搞清戶(hù)口問(wèn)題首先，如果房?jī)?nèi)戶(hù)口未遷移，則新戶(hù)口入存在障礙。其次，戶(hù)口對(duì)房屋本身的財(cái)產(chǎn)權(quán)利也造成一些不確定的影響，如未來(lái)拆遷補(bǔ)償分配問(wèn)題。因此，在購(gòu)買(mǎi)二手房前，一定要確認(rèn)房?jī)?nèi)戶(hù)口狀況。（十一）當(dāng)心維修基金被“黑吃”按規(guī)定，征收的房屋維修基金，都在產(chǎn)權(quán)人名下，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)人授權(quán)，該基金任何人無(wú)法使用。如果只辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)，而沒(méi)有辦理房屋維修基金過(guò)戶(hù)，那么，維修金戶(hù)名與新產(chǎn)權(quán)人不符，導(dǎo)致維修金無(wú)法正常使用。房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)，應(yīng)帶著身份證，一并將房屋維修金過(guò)戶(hù)到自己名下。（十二）重視違約和爭(zhēng)議解決方式確定違約責(zé)任條款，有利于防止違約行為的發(fā)生。房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)對(duì)違約行為、如何承擔(dān)違約責(zé)任、違約金或賠償金的計(jì)算或給付、免責(zé)情形等明確約定。而一方違約后的救濟(jì)方式通常包括控制論或仲裁，買(mǎi)賣(mài)雙方可以選擇使用。（十三）如何選擇正規(guī)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在二手房市場(chǎng)里，中介起到一個(gè)信息整合、資源匯總的作用，同時(shí)中介還肩負(fù)著買(mǎi)賣(mài)雙方共同的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，所以，在買(mǎi)賣(mài)二手房的過(guò)程中選擇中介很重要，如何選擇一個(gè)正規(guī)的中介更加重要。1.查看工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照及中介機(jī)構(gòu)備案證書(shū)申辦房產(chǎn)中介公司需要符合眾多條件，一定要查看該中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及中介機(jī)構(gòu)備案證書(shū)。未在佛山市內(nèi)備案的中介機(jī)構(gòu)不能取得網(wǎng)簽資格，千萬(wàn)不要委托其辦理業(yè)務(wù)。2.已辦理誠(chéng)信備案，接受行政主管部門(mén)的監(jiān)管