商丘師范學(xué)院物業(yè)管理方案說(shuō)明

1、裕鴻物業(yè)服務(wù)親切師學(xué)院物業(yè)管理方案裕鴻物業(yè)管理二OO八年七月 日物業(yè)管理簡(jiǎn)介裕鴻物業(yè)管理是在省市工商管理局正式注冊(cè)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理，公司現(xiàn)有管理人員 150 余人，其中管理人員 90%達(dá)到中級(jí)以上職稱(chēng)或大專(zhuān)以上文化程度，員工持證上崗率達(dá)100%。裕鴻物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)憑借前瞻性的遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)和引進(jìn)先進(jìn)服務(wù)理念的 思想，特聘請(qǐng)多家知名品牌物業(yè)管理公司的數(shù)名籍物業(yè)管理專(zhuān)家 作為裕鴻物業(yè)管理公司的長(zhǎng)期顧問(wèn)及客座講師。裕鴻物業(yè)管理是一個(gè)以業(yè)為主， 多種經(jīng)營(yíng)的綜合性物業(yè)管理企業(yè)， 公司的質(zhì)量方針是“親情、專(zhuān)業(yè)、高效、優(yōu)質(zhì)，持續(xù)改進(jìn)” 。公司 目標(biāo)是“憑專(zhuān)業(yè)創(chuàng)造品牌、用真情贏取客戶(hù)，借誠(chéng)信占有市場(chǎng)、 靠拼搏創(chuàng)建未來(lái)”

2、，公司的經(jīng)營(yíng)方針是“客戶(hù)至上、綜合服務(wù)、用 心經(jīng)營(yíng)”，公司倡導(dǎo)的服務(wù)理念是“做到更好、追求最好” 。 公司將在今后的發(fā)展中，堅(jiān)持上述理念，積極進(jìn)取，開(kāi)拓創(chuàng)新， 爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)一流的物業(yè)管理公司。師學(xué)院物業(yè)管理服務(wù)整體策劃方案根據(jù)建設(shè)部頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例及本物業(yè)的實(shí)際情況，根據(jù) 全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、大廈考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，我公司 根據(jù) ISO9001： 2000 的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)師學(xué)院的物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想 與策劃，將圍繞“做到更好、追求最好、安全和偕”的服務(wù)宗旨向廣大師生提供親切、安全、潔靜的園區(qū)服務(wù)，營(yíng)造良好學(xué)習(xí)環(huán) 境，創(chuàng)建安全文明校園。師學(xué)院的物業(yè)特性和管理為了服務(wù)好師學(xué)院，裕鴻物業(yè)公司進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)考

3、察、調(diào)研，對(duì)其環(huán)境和物業(yè)做了直觀了解。還對(duì)大部分師生進(jìn)行意見(jiàn)咨詢(xún)，通過(guò) 調(diào)查、了解、咨詢(xún)和探討，形成了裕鴻物業(yè)對(duì)管理服務(wù)師學(xué)院的 基本思路。1、物業(yè)特性師學(xué)院是集教學(xué)樓、住宿和公寓等綜合性物業(yè)，是典型的學(xué)校 物業(yè)，是市高等師學(xué)城，規(guī)劃上具有園林化的鮮明特點(diǎn)，對(duì)物業(yè) 管理服務(wù)有不同于其它住宅區(qū)、工廠等物業(yè)，具有現(xiàn)代化程度較 高的要求。師學(xué)院規(guī)模較大，教職員工和學(xué)生數(shù)量大，外部環(huán)境復(fù)雜，管 理者的系統(tǒng)管理能力和綜合素質(zhì)要求較高。師學(xué)院學(xué)院率先進(jìn)行垃圾分類(lèi)和園林化設(shè)計(jì)，管理者要有按照 ISO14000 國(guó)際環(huán)保質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理的能力。由于市政府及院領(lǐng)導(dǎo)的重視和兄弟院校關(guān)注的重要性。因此， 師學(xué)院的管

4、理與服務(wù)，必須探索科技實(shí)力和品牌結(jié)合的全新服務(wù) 模式。2、人員類(lèi)型人員總數(shù)約有 人人員身份教師 學(xué)生學(xué)院工作人員工地建筑工人等裕鴻物業(yè)管理服務(wù)師學(xué)院的總體設(shè)想1、針對(duì)師學(xué)院區(qū)域大特殊性及問(wèn)題的策劃管理處在管理方式上將專(zhuān)業(yè)化管理職能與分區(qū)管理相結(jié)合管理手段上達(dá)到通訊現(xiàn)代化、辦公自動(dòng)化、作業(yè)機(jī)械化。分三期統(tǒng)一規(guī)劃，人、財(cái)、物分步到位為強(qiáng)化校園的治安，各巡邏崗、固定崗，各部門(mén)“點(diǎn)、線、面” 相結(jié)合的綜合快速反應(yīng)體系。2、針對(duì)校園大部分是學(xué)生的特殊性及其問(wèn)題的策劃堅(jiān)持微利原則，推出“超值服務(wù)”系列舉措。對(duì)前期的大量投入（重點(diǎn)為二次環(huán)境改造）費(fèi)用不納入管理處 費(fèi)用攤銷(xiāo)，減輕學(xué)院負(fù)擔(dān)。4、針對(duì)師學(xué)院“園林

5、化、花園式”這一特殊性，導(dǎo)入ISO14000國(guó)際環(huán)保質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)園林化的基礎(chǔ)在于環(huán)保意識(shí)、環(huán)保制度、環(huán)保文化的系統(tǒng)定位， 裕鴻物業(yè)決定率先在物業(yè)管理中導(dǎo)入 ISO14000 國(guó)際環(huán)保質(zhì)量體 系，并配合校園文化的開(kāi)展，引導(dǎo)師生形成環(huán)保價(jià)值觀和綠色家 園的行為規(guī)。裕鴻物業(yè)管理服務(wù)日照學(xué)院的總目標(biāo)及理念1、總目標(biāo) 創(chuàng)建全國(guó)一流的、面向新世紀(jì)的“國(guó)際文明新人文大學(xué)校園”與 全體師生共同營(yíng)造一個(gè)“師生滿意、社會(huì)滿意、物業(yè)人滿意”的 新世紀(jì)大學(xué)園。2、基本理念“百年承諾 三專(zhuān)（化）服務(wù) 服務(wù)師生“做到更好、追求最好”是裕鴻物業(yè)人管理服務(wù)師學(xué)院的基礎(chǔ)理 念“三專(zhuān)（化）服務(wù)”是裕鴻物業(yè)人管理服務(wù)師學(xué)院的工作理念

6、三專(zhuān)（化）服務(wù)更是裕鴻物業(yè)人為師學(xué)院全體師生提供更到位的“技術(shù)專(zhuān)家的基礎(chǔ)性服務(wù)、社會(huì)化專(zhuān)業(yè)社區(qū)服務(wù)和品牌化的專(zhuān)門(mén) 個(gè)性服務(wù)”等綜合性社區(qū)服務(wù)。超值服務(wù) 精益求精做您所說(shuō)的客戶(hù)滿意就是我們工作的最高標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化資源 打造品牌 規(guī)模經(jīng)營(yíng)裕鴻物業(yè)服務(wù)師學(xué)院的基本模式“三專(zhuān)化（專(zhuān)家、專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)門(mén)）校園服務(wù)” 技術(shù)專(zhuān)家的基礎(chǔ)性服務(wù) 市場(chǎng)化的專(zhuān)業(yè)社區(qū)服務(wù) 品牌化的專(zhuān)門(mén)個(gè)性服務(wù)1、發(fā)揮裕鴻物業(yè)的技術(shù)和資源優(yōu)勢(shì)，由技術(shù)專(zhuān)家提供的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)基礎(chǔ)性服務(wù)2、充分利用公司及社會(huì)資源，提供社會(huì)化的專(zhuān)業(yè)校園服務(wù)3、適應(yīng)大學(xué)發(fā)展和消費(fèi)細(xì)分的市場(chǎng)趨勢(shì)，提供品牌化的專(zhuān)門(mén)個(gè)性服務(wù)管理方式、工作計(jì)劃和物質(zhì)裝備一、管理方式裕鴻物業(yè)在師學(xué)院的

7、全方位服務(wù)中，充分發(fā)揮裕鴻物業(yè)的技術(shù)優(yōu) 勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，吸收國(guó)際最先進(jìn)的物業(yè)管理思想，結(jié) 合中原獨(dú)特的人文特點(diǎn)，制定師學(xué)院管理體系，成立裕鴻物業(yè)管 理公司師學(xué)院物業(yè)服務(wù)中心。1、師學(xué)院管理的組織構(gòu)架根據(jù)師學(xué)院物業(yè)管理的要求，我們采用較為簡(jiǎn)單的直線型組織結(jié) 構(gòu)，它的特點(diǎn)是：組織中各種職務(wù)按垂直系統(tǒng)排列，體現(xiàn)裕鴻物 業(yè)管理結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、權(quán)力集中、責(zé)任分明、命令統(tǒng)一、聯(lián)系簡(jiǎn)捷、 適合量化管理的要求。服務(wù)中心組織構(gòu)架圖中心經(jīng)理中心副經(jīng)理客戶(hù)服務(wù)部保安部工作人員保安人員保潔人員 綠化人員 工程人員二、工作計(jì)劃1、服務(wù)中心工作流程工作流程的目的是促進(jìn)組織活動(dòng)的方向左右組織的行動(dòng)制定商丘師范學(xué)院總體管理

8、方案規(guī)章制度的建立崗位培訓(xùn)日常管理與日常養(yǎng)護(hù)|r1-nJ人事行政管理財(cái)務(wù)管理檔案管理消防管理治安管理44 rp 5智能系統(tǒng)管理電梯管理綠化保潔管理交通車(chē)輛管理客戶(hù)投訴管理商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)環(huán)保管理校園文化服務(wù)完善配套及各部門(mén)工作有關(guān)系的協(xié)調(diào)和控制2、管理處執(zhí)行具體計(jì)劃的四個(gè)要素3、計(jì)劃控制的反饋回路三、物資裝備計(jì)劃1、管理用房按所給面積合理分配管理用房2、裝備預(yù)算按所有物業(yè)情況預(yù)算裝備管理人員的配備、培訓(xùn)管理一、各部門(mén)人員配置 管理人員基本按崗位配置 各部門(mén)按工作配置二、人員培訓(xùn)1、培訓(xùn)目標(biāo) 提高全體員工的基本素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)水平，適應(yīng)本職崗位和新技 術(shù)發(fā)展的需要。不斷吸收和更新管理思想，適應(yīng)現(xiàn)代化的發(fā)展，從

9、 而滿足大學(xué)校園管理和服務(wù)的最高要求。 目標(biāo)如下： 各業(yè)務(wù)、專(zhuān)業(yè)人員的持證上崗率 100% 中高級(jí)職稱(chēng)人員占管理人員比率 40%以上 大專(zhuān)以上學(xué)歷占管理人員比率 80%以上 各類(lèi)人員培訓(xùn)合格率 100% 專(zhuān)門(mén)職業(yè)、特殊工種需按行業(yè)規(guī)定通過(guò)職業(yè)培訓(xùn)上崗。2、培訓(xùn)方式組織保障借助裕鴻物業(yè)管理公司培訓(xùn)中心的優(yōu)勢(shì)， 在服務(wù)中心設(shè)置專(zhuān)職培訓(xùn) 工作人員，建立教育培訓(xùn)工作體系，準(zhǔn)確識(shí)別培訓(xùn)需求，創(chuàng)造一種 積極求知、努力向上、不進(jìn)則汰的工作氛圍。方式 開(kāi)展全員培訓(xùn)，分層次、分類(lèi)別、分階段實(shí)施，培外培、自學(xué)形式相結(jié)合。按階段劃分：入職培訓(xùn)，上崗培訓(xùn)，在職培訓(xùn) 按層次劃分：主要管理層，一般管理層，專(zhuān)業(yè)技術(shù)作業(yè)層

10、鼓勵(lì)措施技術(shù)一專(zhuān)多能，鼓勵(lì)外培取證、自修學(xué)業(yè)。培訓(xùn)容? 按階段劃分入職培訓(xùn)A、服務(wù)中心校園概況；B、服務(wù)中心質(zhì)量體系概況，服務(wù)中心規(guī)章制度、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)；C、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及服務(wù)（業(yè)務(wù)）特性；D、安全教育、消防知識(shí)E、員工守則、言行規(guī)。上崗培訓(xùn)A、本部門(mén)、本崗位職責(zé)；B、本崗位作業(yè)指導(dǎo)書(shū)（工作程序、作業(yè)容、方式、規(guī)）；C、本崗位業(yè)務(wù)技能、應(yīng)知應(yīng)會(huì)培訓(xùn)；在職培訓(xùn)A、本崗位業(yè)務(wù)技能，技術(shù)提高性學(xué)習(xí)；B、相關(guān)崗位業(yè)務(wù)概要，技能培訓(xùn)；C、了解相關(guān)法律法規(guī)。? 按人員層次劃分主要管理層A、物業(yè)管理理論學(xué)習(xí)；B、 企業(yè)管理、城市社會(huì)學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)等實(shí)務(wù)理論的學(xué)習(xí)；C、了解計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)知識(shí)

11、；D、物業(yè)管理?xiàng)l例、經(jīng)濟(jì)合同法等有關(guān)法律、法規(guī)的學(xué)習(xí)；一般管理層（含工程技術(shù)人員）A、本崗位專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)、專(zhuān)業(yè)職稱(chēng)培訓(xùn)；B、物業(yè)管理理論學(xué)習(xí)，上崗取證培訓(xùn)；C、相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)；D、質(zhì)量體系相關(guān)程序文件，作業(yè)指導(dǎo)書(shū)；E、每年至少拓展一門(mén)新業(yè)務(wù)技能。專(zhuān)業(yè)（業(yè)務(wù)）技術(shù)作業(yè)層A、上崗取證培訓(xùn)；B、崗位業(yè)務(wù)、技術(shù)技能培訓(xùn)及崗位競(jìng)賽；C、質(zhì)量體系相關(guān)程序文件，作業(yè)指導(dǎo)書(shū)學(xué)習(xí)；D、了解相關(guān)法律法規(guī)；E、每年至少拓展一門(mén)新業(yè)務(wù)技能。三、人員管理1、人員管理的原則 師學(xué)院服務(wù)中心以政府的有關(guān)法律、法規(guī)，公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、ISO9001 質(zhì)量體系認(rèn)證、員工手冊(cè)行為員工作為規(guī)和考核的標(biāo)準(zhǔn)。 全體員工均采用聘用合

12、同制，做到干部能上、能下，職工能進(jìn)能 出，競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰。 為適應(yīng)分公司發(fā)展的需要， 實(shí)行人才儲(chǔ)備計(jì)劃每年 5%的人員淘汰 制度，用于不斷調(diào)整提高員工整體專(zhuān)業(yè)素質(zhì)， 增加員工職業(yè)危機(jī)感， 強(qiáng)化員工服務(wù)意識(shí)。2、考核辦法 服務(wù)中心實(shí)施干部目標(biāo)責(zé)任制，層層簽訂目標(biāo)責(zé)任書(shū)，落實(shí)責(zé)任 者的權(quán)限與職責(zé)。 服務(wù)中心實(shí)施全員量化考核制， 由考核者對(duì)下屬員工按量化考核 標(biāo)準(zhǔn)每月考評(píng)一次，以決定下屬人員的工資、獎(jiǎng)金發(fā)放意見(jiàn)。 對(duì)部門(mén)工作的工作責(zé)任考核和對(duì)員工業(yè)績(jī)的量化考核，均納入ISO9001 質(zhì)量體系疇，嚴(yán)格按照機(jī)關(guān)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)運(yùn)作， 要求有檢查、有記錄、有結(jié)果、有存檔。管理指標(biāo)承諾及措施一、管理

13、指標(biāo)承諾師學(xué)院的物業(yè)管理各項(xiàng)指標(biāo)承諾，不僅是裕鴻物業(yè)對(duì)社會(huì)、對(duì)全院師生、對(duì)物業(yè)管理公司、對(duì)主管部門(mén)的莊嚴(yán)責(zé)任和義務(wù)，同時(shí)也是公司部推行目標(biāo)責(zé)任管理和量化考核的基礎(chǔ)和標(biāo)尺。公司的每一級(jí)部門(mén)和每一位員工兢兢業(yè)業(yè)地履行職責(zé)，按照工作標(biāo)準(zhǔn)完成各自工作，使得我們的莊嚴(yán)承諾有了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二、各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾容與具體措施在裕鴻物業(yè)管理的師學(xué)院，各項(xiàng)管理指標(biāo)必須達(dá)到以下指標(biāo)：各項(xiàng)管理指標(biāo)表序 號(hào)管理指標(biāo)承諾計(jì)算測(cè)定依據(jù)1房屋及配套設(shè) 施完好率99%以上（完好房建筑面積+基本完好建筑面積）/總的房屋建設(shè)面積X 100%2房屋零修、急修 及時(shí)率99%以上（刀完成零修、急修的次數(shù)）/（刀報(bào)修的零修、急修次數(shù)）X

14、100%3保潔率99%以上（刀已保潔的面積）/（刀區(qū)保潔總面積）X 100%4維修工程質(zhì)量 合格率維修服務(wù)回訪 率100%刀（報(bào)告期評(píng)定為合格品的單位工程建筑面積）/刀（報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程建筑面積）X 100%（刀調(diào)查住戶(hù)滿意人數(shù)）/（刀調(diào)查住戶(hù)人數(shù)）X 100%5路燈完好率100%（刀完好路線盞數(shù)）/（刀區(qū)實(shí)際路線盞數(shù)）X 100%6大型及重要機(jī) 電設(shè)備完好率99%以上（刀報(bào)告期制度臺(tái)日數(shù)完好臺(tái)日數(shù) ）/刀（報(bào)告期計(jì)劃運(yùn)行臺(tái)日數(shù)）X100%7師生對(duì)物業(yè)管 理滿意率95%以上（刀調(diào)查師生滿意人數(shù)）/（刀調(diào)查師生人數(shù)）X 100%8綠化完好率99%以上（刀完好綠化覆蓋面積）/（刀區(qū)道路總面

15、積）X 100%9道路完好率車(chē)場(chǎng)完好率99%以上100%（刀完好使用道路面積）/（刀區(qū)道路總面積）X 100%（刀完好使用車(chē)場(chǎng)面積）/（刀區(qū)車(chē)場(chǎng)總面積）X 100%10化糞池、雨水井 完好率98%以上（刀完好一池二井總數(shù)）/（刀區(qū)一池二井總數(shù)）X 100%11公共文體設(shè)施、98%以上（刀完好的公共設(shè)施總數(shù)）/（刀區(qū)各種公共設(shè)施總數(shù)）X 100%休息設(shè)施以及 園林小品雕塑完好率12智能化系統(tǒng) 完好率100%（刀系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)間）/（刀系統(tǒng)計(jì)劃運(yùn)行時(shí)間）X 100%13管理人員 專(zhuān)業(yè)培訓(xùn) 合格率100%（刀已培訓(xùn)合格人員總數(shù)）/（刀管理人員總數(shù)）X 100%14排水管、明暗溝 完好率98%以上（刀

16、完好排水管、明暗溝總數(shù)）/（刀區(qū)排水管、明暗溝各總數(shù)）X 100%便民服務(wù)和超值服務(wù)一、便民服務(wù)1、設(shè)立師學(xué)院 24 小時(shí)值班熱線。2、建立“三專(zhuān)化”服務(wù)體系和相應(yīng)的制度。3、從方便師生的角度出發(fā)，合理設(shè)立商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。4、建立服務(wù)中心，有步驟的開(kāi)展各種無(wú)償和有償服務(wù)。二、超值服務(wù)1、為全體大學(xué)生無(wú)償聯(lián)系家教業(yè)務(wù)。2、提供信息查詢(xún)。3、免費(fèi)提供“三專(zhuān)化”咨詢(xún)服務(wù)。4、免費(fèi)向舉行結(jié)婚典禮的教職工祝賀鮮花。校園文化借助裕鴻物業(yè)管理公司的宣傳優(yōu)勢(shì)，協(xié)助師學(xué)院宣傳部做好師學(xué)院 的宣傳工作。以現(xiàn)代人文精神結(jié)合師學(xué)院的傳統(tǒng)文化，協(xié)助師生做好師學(xué)院的校園文化建設(shè)工作。各項(xiàng)規(guī)章制度管理處經(jīng)理職責(zé)1、在物業(yè)管理公司

17、總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下全面負(fù)責(zé)服務(wù)中心的工作， 制定本部門(mén)的工作計(jì)劃和目標(biāo)。2、幫助制定管理轄區(qū)域的工作計(jì)劃及目標(biāo)、并組織實(shí)施。3、努力調(diào)動(dòng)員工的積極性、合理安排人員和工作量。4、制定本部門(mén)的培訓(xùn)計(jì)劃和各項(xiàng)工作的考核制度、不斷提高員工 素質(zhì)和工作效率。5、搞好業(yè)主和其他部門(mén)的協(xié)調(diào)工作，不斷提高整個(gè)部門(mén)服務(wù)質(zhì)量。6、檢查本部門(mén)各項(xiàng)工作的落實(shí)情況。7、出席公司例會(huì)及相關(guān)的管理會(huì)議，負(fù)責(zé)組織和主持服務(wù)中主的 定期例會(huì)。8、經(jīng)常走訪客戶(hù)，征詢(xún)和收集客戶(hù)對(duì)服務(wù)的要求及建議。9、加強(qiáng)對(duì)員工的安全知識(shí)和安全意識(shí)教育，確保所有員工都能執(zhí) 行有關(guān)規(guī)定。10、提出改進(jìn)服務(wù)中心的管理建議。11、努力提高本部門(mén)的管理水平

18、，確保區(qū)域的衛(wèi)生、設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)安全 正常。12、嚴(yán)格管理部屬， 禁止員工遲到早退， 負(fù)責(zé)員工班次、 假期排定13、完成上級(jí)交辦的其它工作任務(wù)。領(lǐng)班主管崗位職責(zé) 1、認(rèn)真執(zhí)行本服務(wù)中心經(jīng)理的指示和交辦的任務(wù)。2、加強(qiáng)業(yè)務(wù)、管理技巧的學(xué)習(xí)，掌握管轄圍的操作規(guī)程、效率及 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。3、認(rèn)真做好檢查、督促員工執(zhí)行崗位責(zé)任制。對(duì)新員工進(jìn)行培訓(xùn)、 對(duì)在職員工進(jìn)行崗位培訓(xùn)。4、關(guān)心員工、愛(ài)護(hù)員工、搞好團(tuán)結(jié)，會(huì)做員工的思想工作。5、勤巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)，聽(tīng)取指示。6、及時(shí)處理各客戶(hù)探訪者的投訴及詢(xún)問(wèn)。7、負(fù)責(zé)搶修項(xiàng)目、維修的落實(shí)情況、將合理的工作程序及建議提 供給部門(mén)經(jīng)理。8、根據(jù)天氣變化或

19、其它因素，能及時(shí)安排人員做好相應(yīng)的工作。9、完成上級(jí)交辦的其它工作任務(wù)。管理員（客服人員）崗位職責(zé)1、巡視檢查校園區(qū)域外清潔狀況、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)溝通解決，并負(fù) 責(zé)開(kāi)啟關(guān)閉有關(guān)通道門(mén)。2、檢查公共區(qū)域有無(wú)障礙物，校園各種設(shè)施是否正常，并將損壞情況及時(shí)報(bào)告給工作人員。3、處理各種投訴與問(wèn)詢(xún)，向上司報(bào)告出現(xiàn)的特別事件。4、積極參與處理如：跑水、火警、電梯失控、斷電等緊急事件。 負(fù)責(zé)維持公共區(qū)域的正常秩序，檢查員工宿舍區(qū)衛(wèi)生情況。5、及時(shí)檢查著裝無(wú)用的燈具、空調(diào)、熱水器等，避免浪費(fèi)。6、在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使監(jiān)督、管理、服務(wù)的職能。7、負(fù)責(zé)校園各辦公室飲用水、報(bào)紙、信函的發(fā)送傳遞。8、為推動(dòng)本部門(mén)管理

20、工作進(jìn)行出謀劃策，完成上級(jí)交辦的其它工 作任務(wù)。保安人員職責(zé)1、服從服務(wù)中心經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)、上崗時(shí)著制服、做到警容嚴(yán) 整、態(tài)度端正、按時(shí)上班、不遲到、不早退、認(rèn)真值班、不 準(zhǔn)任意調(diào)換班次，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，做好交接記錄。2、對(duì)來(lái)訪人員、車(chē)輛要認(rèn)真記錄登記，嚴(yán)防事故，固定崗 位巡邏崗相結(jié)合， 堅(jiān)持二十四小時(shí)執(zhí)勤， 以確保設(shè)施、 人員、 目標(biāo)的安全。3、對(duì)外來(lái)人員要熱情，注意文明禮貌，不準(zhǔn)超權(quán)和濫用職 權(quán)侵犯群眾利益，遇到突發(fā)事件、歹徒或犯罪分子、要堅(jiān)決 制止，奮不顧身，迅速報(bào)警。4、不準(zhǔn)喝酒上崗、不準(zhǔn)在崗上吸煙、聊天、看書(shū)、看報(bào)、 嬉笑、打鬧、睡覺(jué)、吃零食、不準(zhǔn)辦私事打。5、保安人員要有高度的工作

21、責(zé)任心和熟練的業(yè)務(wù)水平、一 切工作都要以業(yè)主及辦公人員生命安全為最高準(zhǔn)則。6、值班人員每時(shí)每刻都要保持高度的警惕性，不得擅離職 守做到“有警必報(bào)” 。對(duì)異常情況要及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。7、熟悉大樓各部位的消防設(shè)備，滅火器材的使用和管理， 熟知火警，火災(zāi)的處理程序，嚴(yán)禁易燃易爆和其它危險(xiǎn)品進(jìn) 入辦公樓，接受公安、消防的檢查、指導(dǎo)，提高業(yè)務(wù)水平。8、熟悉崗位任務(wù)及要求、對(duì)樓面、通道、電梯、防火設(shè)施 進(jìn)行監(jiān)督、巡察，保證其安全。9、對(duì)重點(diǎn)部位要多次巡查、每次都要有記錄，遇到問(wèn)題要果斷處理、發(fā)現(xiàn)可疑人員要嚴(yán)格查問(wèn)，已發(fā)生的事故要采取 措施保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。10、完成上級(jí)交辦的其它工作任務(wù)。保潔人員職責(zé)1、服從部門(mén)

22、經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)、每天提前1 小時(shí)到崗，接受工作分配，領(lǐng)取工作配具，迅速到達(dá)保潔區(qū)域認(rèn)真工作。2、負(fù)責(zé)所屬崗位全部公共走廊、電梯、候梯間、公共洗手 間、開(kāi)水間、樓梯扶手及工作區(qū)的清潔衛(wèi)生，保證地面無(wú)雜 物，無(wú)煙頭紙屑。保持地面光亮、清潔無(wú)水漬、污漬、塵土、 墻壁無(wú)灰塵。3、保證本區(qū)域清潔設(shè)施的運(yùn)行狀況良好。如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí) 報(bào)修。4、按規(guī)定關(guān)閉不必要的能源開(kāi)關(guān)、保證所屬樓層洗手間、 開(kāi)水間、地面潔具、熱水器、洗手盆、門(mén)面、隔板門(mén)、磁磚、 廁紙盒、天花出風(fēng)口不留灰塵、污漬、無(wú)異味。5、填寫(xiě)時(shí)間表，擦抹設(shè)施及消防設(shè)施的指示牌，消防栓表 面不留污漬、手指印等。6、要及時(shí)清除電梯口、衛(wèi)生間垃圾，時(shí)時(shí)保持清潔衛(wèi)生

23、。7、在清潔過(guò)程中，工作要認(rèn)真細(xì)致、不留任何衛(wèi)生死角、 確保達(dá)標(biāo)。8、嚴(yán)格落實(shí)“三查”制度，即員工自查、代班主管巡查、管理處經(jīng)理抽查。9、完成上級(jí)交辦的其它工作任務(wù)。綠化人員職責(zé)1、綠化人員要盡職盡責(zé)，出色完成綠化管理工作。2、科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)綠化面積，選好合適的樹(shù)種和草皮。3、做好草坪的養(yǎng)護(hù)、剪草的質(zhì)量等工作。4、做好雜草的清除和控制草坪的高度等工作。5、做好澆水、施肥的具體計(jì)劃，要及時(shí)、到位。6、做好花草樹(shù)木病蟲(chóng)害的防治工作。7、做好定期修剪的工作。8、熟悉花草樹(shù)木的名稱(chēng)、種植季節(jié)、生長(zhǎng)特性、培植管理 的方法。9、正確使用剪草機(jī)及其配套設(shè)備，做好日常維護(hù)保養(yǎng)工作10、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí)，不

24、斷提高管理水平。11、及時(shí)制止故意破壞綠化物的行為，予以批評(píng)教育。12、未完成管理處經(jīng)理交給的臨時(shí)性工作。工程管理人員職責(zé)1、保證物業(yè)管理圍所有設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行、降低損耗， 使設(shè)備維修率為零。2、在使用各種類(lèi)型設(shè)備中，能及時(shí)處理突發(fā)性應(yīng)急維修項(xiàng) 目。3、掌握型號(hào)、性能、電氣、配電設(shè)備、了解各項(xiàng)線路的走 向、相間測(cè)試。認(rèn)真做到器具準(zhǔn)確、工具完好、取用方便， 儀表、儀器正常使用測(cè)量，定期檢查絕緣情況，做到安全第 一預(yù)防為主的原則。4、要按照空調(diào)設(shè)備啟停流程操作，準(zhǔn)確地開(kāi)啟關(guān)閉和運(yùn)行， 確保服務(wù)區(qū)域空氣舒適。5、排除空調(diào)運(yùn)行中發(fā)生的故障、對(duì)突發(fā)事件要及時(shí)處理， 并制定補(bǔ)救措施。6、掌握各種管道的

25、分布走向，判斷故障準(zhǔn)確，處理及時(shí)， 保證水流暢通。7、對(duì)各種水暖系統(tǒng)運(yùn)行情況認(rèn)真檢查、巡查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題， 立即搶修，清除一切隱患。8、熟練掌握各種電氣設(shè)備性能、供電線路及實(shí)際操作維修 技術(shù)，保證準(zhǔn)確及時(shí)完成任務(wù)。9、上級(jí)交辦的其它工作。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一 客戶(hù)服務(wù)1、 日常服務(wù)與聯(lián)系服務(wù)中心的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項(xiàng) 日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為客戶(hù)提供服務(wù)，物業(yè)公司通 過(guò)有效的服務(wù)來(lái)保證客戶(hù)的需求樹(shù)立企業(yè)的形象，同時(shí)通過(guò) 服務(wù)獲得一定的經(jīng)濟(jì)效益。日常服務(wù)容a. 維修保養(yǎng)服務(wù)；b. 綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；c. 治安消防服務(wù)；d. 環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；e. 停車(chē)管理服務(wù)；f. 特約服務(wù)。日常聯(lián)系容a

26、. 每季度發(fā)放客戶(hù)評(píng)議表，了解服務(wù)質(zhì)量；b. 設(shè)置客戶(hù)聯(lián)系箱，每天定時(shí)開(kāi)箱；c. 設(shè)立投訴接受客戶(hù)的投訴信箱；d. 及時(shí)回訪客戶(hù)征詢(xún)意見(jiàn)。日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制a. 客戶(hù)服務(wù)部主管應(yīng)多途徑與客戶(hù)保持溝通， 經(jīng)常走訪客戶(hù)聽(tīng)取意見(jiàn)， 及時(shí)提供各類(lèi)服務(wù)， 滿足合理要求；b. 現(xiàn)場(chǎng)管理員要做好清潔、綠化、安保和停車(chē) 工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。2 檔案管理設(shè)備設(shè)施檔案的管理辦法按公司檔案室要求操作；文檔管理員負(fù)責(zé)檔案的收集、 整理、 歸檔、利用；設(shè)備部主管應(yīng)在每月 5 日前把上月的有關(guān)設(shè)備設(shè)施資料清單交檔管理員簽收； 服務(wù)中心經(jīng)理每季度檢查一次檔案工作。投訴、報(bào)修處理 服務(wù)中心設(shè)接待窗口、 工作聯(lián)系箱、

27、 監(jiān)督投訴受理客戶(hù)業(yè)務(wù)咨詢(xún)、報(bào)修、投訴；服務(wù)中心實(shí)行 8：00-18 ：00 客戶(hù)接待， 365 天24 小時(shí)應(yīng)急維修服務(wù)；并公開(kāi)辦事制度、公開(kāi)收 費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；服務(wù)中心監(jiān)督、投訴 24 小時(shí)開(kāi)通， 72小時(shí)有回 復(fù)；服務(wù)中心實(shí)行維修回訪制度； 對(duì)回訪中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題， 24 小時(shí)書(shū)面通知設(shè)備部 人員整改；客戶(hù)接待員要認(rèn)真聽(tīng)取投訴意見(jiàn)并做好記錄； 處理投訴要做到讓客戶(hù)滿意，及時(shí)與客戶(hù)溝通， 處理結(jié)果做好記錄，每周進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和小結(jié)。4 客戶(hù)征詢(xún)、評(píng)議統(tǒng)計(jì)客戶(hù)評(píng)議表的發(fā)放與回收a. 服務(wù)中心每半年按公司規(guī)定的 “客戶(hù)評(píng)議表” 樣式及要求發(fā)放；b. 服務(wù)中心在發(fā)放“客戶(hù)評(píng)議表”時(shí)應(yīng)寫(xiě)明發(fā) 放時(shí)間（一般為每

28、年六月和十二中旬） 、發(fā)放 對(duì)象，落實(shí)發(fā)放人和回收人及回收時(shí)間（以發(fā) 放日起算半月） ，并做好相關(guān)記錄；c. 服務(wù)中心在每年七月 5 日及一月 5 日前把前 半年“客戶(hù)評(píng)議表匯總分析” 及“客戶(hù)評(píng)議表” 原件（十天返還服務(wù)中心保存）交公司物業(yè)管 理處。二設(shè)備管理1設(shè)備管理容物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗(yàn)收通過(guò)后，就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段， 這時(shí)就需要物業(yè)管理公司運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和良好的技 術(shù)對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運(yùn)行，充分 發(fā)揮它們的功效。物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽 命，這樣對(duì)使用過(guò)程中保證設(shè)備的正常運(yùn)行，加強(qiáng)日常保養(yǎng) 和維修管理提出了高要求、高標(biāo)準(zhǔn)。供配電設(shè)備

29、 工作程序 電工a. 每日一次按照設(shè)備、設(shè)施巡視容與程序 巡視配電房設(shè)備，并記錄配電房巡視記錄 表；b. 配電房每周打掃一次， 配電柜每月清潔一次。 雙電源柜 （ 箱） “運(yùn)行”與“備用”每月切換檢 查一次，并記錄設(shè)備定期啟動(dòng)表 ；c. 按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì) 劃表和供配電設(shè)備 （設(shè)施） 維修保養(yǎng)規(guī)程 的容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄 于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表 ；d. 供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表 ；e. 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告電氣領(lǐng) 班，記錄設(shè)備故障記錄表 ，并在電氣領(lǐng)班 協(xié)同下排除異常和故障。電工領(lǐng)班a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔

30、案的收集、保管； 負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編 制，外委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年 12 月制訂下一年度 設(shè)備、 設(shè)施（年度） 周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表 ，并按運(yùn)行情況制訂 設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表 ；c. 組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng) 工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視配電房設(shè)備 , 檢查巡視記錄、 交接班 記錄；e. 每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀 況，填寫(xiě)供配電系統(tǒng)檢查表 。按日常巡視 記錄及定期檢查記錄， 根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫(xiě)設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審 核后報(bào)公司主管部門(mén)；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障 記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每

31、季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)設(shè)備故障記 錄（季度）匯總表 ，報(bào)設(shè)備主管審核后，交 公司主管部門(mén)；h. 按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。2 電梯設(shè)備 工作程序 分承包方電梯維保人員a. 每周按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保 養(yǎng)計(jì)劃表和電梯設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程的容 要求進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán) 境，并將結(jié)果記錄表；b. 電梯設(shè)備維修工作記錄房屋、設(shè)備、設(shè)施 維修記錄表 ；c. 設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記 錄于設(shè)備故障記錄表上 , 并及時(shí)處理。 電工a. 每日按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視容與程序 巡視電梯設(shè)備，填寫(xiě)電梯房巡視記錄 。發(fā) 現(xiàn)異常及時(shí)通知分承包方電梯維保人員并報(bào) 告設(shè)備主管，

32、督促維修保養(yǎng)；b. 負(fù)責(zé)電源部分的維修保養(yǎng)及運(yùn)行操作。每月 一次切換檢查雙電源設(shè)備，記錄設(shè)備定期啟 動(dòng)表。電梯保養(yǎng)領(lǐng)班a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；b. 每年 12 月制訂下一年度 設(shè)備、 設(shè)施（年度） 周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表 ，并按運(yùn)行情況制訂 設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表 ；c. 實(shí)施電梯設(shè)備的運(yùn)行管理，按設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法對(duì)分承包方的 監(jiān)管。對(duì)電梯設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn) 證；d. 每周巡視電梯機(jī)房設(shè)備 , 檢查巡視記錄；e. 每月定期組織電工和分承包方電梯維保人員 檢查電梯設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)電梯設(shè)備系 統(tǒng)檢查表。按日常巡視記錄及定期

33、檢查記錄， 根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)填寫(xiě)設(shè)備完好率月 度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部 門(mén)；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障 記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)設(shè)備故障記 錄（季度）匯總表 ，報(bào)設(shè)備主管審核后，交 公司主管部門(mén)；h. 協(xié)助設(shè)備主管做好分承包商的評(píng)審、評(píng)價(jià)和 初選工作。3 給排水設(shè)備 工作程序 管道工a. 每日一次按照設(shè)備、設(shè)施巡視容與程序巡視泵房設(shè)備，并記錄水泵房巡視記錄表b. 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。生活水泵“運(yùn)行”與“備用”每二周交替更換 一次；c. 按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表和給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)程的容要求進(jìn)行周

34、期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表d. 給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、 設(shè)施維修記錄表 ；e. 給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告給排水 領(lǐng)班，記錄設(shè)備故障記錄表 ，并在給排水 領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。給排水領(lǐng)班a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管， 負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制， 委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年 12 月制訂下一年度 設(shè)備、 設(shè)施（年度） 周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表 ，并按運(yùn)行情況制訂 設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表 ；c. 組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng) 工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視水泵房設(shè)備 , 檢查巡視記錄、 交接

35、班 記錄；e. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行 狀況，填寫(xiě)給排水系統(tǒng)檢查表 。按日常巡 視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo) 準(zhǔn)填寫(xiě)設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主 管審核后報(bào)公司主管部門(mén)；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障 記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)設(shè)備故障記 錄（季度）匯總表 ，報(bào)設(shè)備部主管審核后，交公司主管部門(mén)；h. 每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄水箱清洗消毒記錄表 ；i. 按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。三 消防系統(tǒng) 工作程序 日常巡視a. 設(shè)備維修工每日一次按照設(shè)備、設(shè)施巡視容與程序巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄水泵房巡視記錄表和

36、風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄設(shè)備故障記錄表 ，并在弱電領(lǐng)班協(xié)同下排 除異常和故障；b. 安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于 消防栓、滅火機(jī)箱的記錄表。定期檢查a. 由弱電維修操作工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄 設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表 ；b. 由弱電領(lǐng)班組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火 栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試； 送風(fēng)、 排煙系統(tǒng)測(cè)試； 電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè) 試。記錄消火栓、 噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表 ，消 防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試記錄表 。維修保養(yǎng)a.

37、弱電操作維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工 作；b. 設(shè)備機(jī)房每周打掃一次， 機(jī)組每月清潔一次。 消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動(dòng)后交 替更換一次；c. 按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì) 劃表和消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程 的容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄 于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表 ；d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè) 施維修記錄表 。弱電領(lǐng)班a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管， 負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制， 委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年 12 月制訂下一年度 設(shè)備、 設(shè)施（年度） 周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表 ，并按運(yùn)行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修

38、計(jì)劃表 ；c. 組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工 作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視消防設(shè)備 , 檢查巡視記錄；e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn) 行狀況，填寫(xiě)消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表 。按 日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完 好率標(biāo)準(zhǔn)填寫(xiě)設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交 設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門(mén)；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障 記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)設(shè)備故障記 錄（季度）匯總表 ，報(bào)設(shè)備主管審核后，交 公司主管部門(mén)。弱電設(shè)備 工作程序 分承包方維保人員a. 按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì) 劃表和弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程 的容要求

39、進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄 于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表 ；b. 弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄設(shè)備、設(shè)施維修記錄表 ；c. 弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告弱電領(lǐng)班，記錄設(shè)備故障記錄表 ，及時(shí)排除異常 和故障。電工a. 每日按照房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視容與程序 巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄信 號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表 ；b. 信號(hào)接收機(jī)房每周打掃一次，信號(hào)接收設(shè)備 每月清潔一次；c. 發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方 維保人員并報(bào)告弱電領(lǐng)班，督促維修保養(yǎng)。保安人員a. 負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清 潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡視周界 報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視

40、攝像監(jiān)控 系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄監(jiān)控、 對(duì)講設(shè)備巡視記錄表 ；b. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主 管。弱電領(lǐng)班a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；b. 每年 12 月制訂下一年度 設(shè)備、 設(shè)施（年度） 周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表 ，并按運(yùn)行情況制訂 設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表 ；c. 組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法對(duì)分承包 方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢 查、驗(yàn)證；d. 每周巡視弱電房設(shè)備 , 檢查巡視記錄；e. 每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查 弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)保安防盜系統(tǒng)檢 查表和攝像監(jiān)控

41、系統(tǒng)檢查表 。按日常巡 視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)設(shè)備完好率標(biāo) 準(zhǔn)填寫(xiě)設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表交設(shè)備主 管審核后報(bào)公司主管部門(mén)；f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障 記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證；g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)設(shè)備故障記 錄（季度）匯總表 ，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司 主管部門(mén)；h. 按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；i. 協(xié)助設(shè)備主管做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作設(shè)備主管負(fù)責(zé)組織對(duì)分承包商的評(píng)審和初選工 作，定期組織對(duì)分承包商的評(píng)價(jià)。四 設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn)供配電設(shè)備 電力變壓器 檢查電力變壓器是否符合要求。分接開(kāi)關(guān)檔位是否與電源相符。外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。 變壓器溫度是否在

42、要求圍，通風(fēng)是否良好。 三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。 各接線端子緊固是否良好。 高壓開(kāi)關(guān)柜 耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)規(guī)定。隔離開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)和熔斷器位置正確、平整和 牢固。操作機(jī)構(gòu)動(dòng)作靈活、正確、瓷件應(yīng)清潔，不應(yīng)有 裂紋和傷痕。隔離開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)和熔斷器與電線連接應(yīng)緊 密。接地線連接應(yīng)緊密、牢固，防腐處理應(yīng)均勻，無(wú) 遺漏。 低壓開(kāi)關(guān)柜 耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)規(guī)定。開(kāi)關(guān)柜設(shè)備應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤(pán)面油 漆應(yīng)完好。二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固， 綁扎排 列整齊，標(biāo)志清晰齊全。接地線連接應(yīng)緊密牢固。 操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖的動(dòng)作應(yīng)正 確。閘刀開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)關(guān)和熔斷器完好

43、。 接觸器和各種繼電器完好， 面板指示燈和按鈕完 好。雙電源切換箱能自動(dòng)切換。 控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。 照明設(shè)備 燈具、開(kāi)關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清 潔整齊。開(kāi)關(guān)是否切斷相線， 單相三極插座接地線是否可 靠，照明燈頭有無(wú)觸電危險(xiǎn)。照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈 具高度是否符合規(guī)定。 防爆潮濕場(chǎng)所是否應(yīng)用防爆防潮燈具。 倉(cāng)庫(kù)照明燈具和可燃物之間的距離是否符合要 求。移動(dòng)的照明燈具是否用安全電壓 24伏。 防雷接地裝置 檢查接地電阻值是否符合要求。接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn) 象。接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。 各種管理資料齊全 原始資料齊全。日常運(yùn)行

44、記錄資料。操作運(yùn)行管理制度。電梯設(shè)備 曳引機(jī) 主機(jī)運(yùn)行正常，速度平穩(wěn)可靠。 冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。 減速和潤(rùn)滑良好，油位正常。 制動(dòng)器完好、可靠。 轎廂 部按鈕齊全完好，信號(hào)登記有效。 照明完好，通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)異常聲。 手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常。 應(yīng)急對(duì)講完好可靠。 超載報(bào)警正確可靠。轎門(mén)開(kāi)閉平穩(wěn)，時(shí)間適中。 轎廂長(zhǎng)、短行程的平層精度符合要求。 安全系統(tǒng) 導(dǎo)軌導(dǎo)靴 安全鉗齊全 ，性能靈活可靠。 限速開(kāi)關(guān)可靠，動(dòng)作靈敏。 各安全開(kāi)關(guān)齊全、性能可靠、有效。 各廳門(mén)及轎門(mén)安全連鎖開(kāi)關(guān)齊全，性能可靠、有 效。急停開(kāi)關(guān)完好，性能可靠有效。 檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。連接點(diǎn)平滑，固定螺栓無(wú)松動(dòng)，導(dǎo)軌不走位。 運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無(wú)異常聲，滑動(dòng)平穩(wěn)。 導(dǎo)軌潤(rùn)滑良好，油杯、油氈等齊全。 各導(dǎo)軌表面無(wú)重大銹蝕。 供電系統(tǒng) 每臺(tái)梯專(zhuān)用一只控制箱，電氣規(guī)符合要求 底坑 機(jī)房設(shè)施 資料 應(yīng)急備用電源能自動(dòng)切換。 動(dòng)力電與照明電，控制電與信號(hào)電不得混用 發(fā)電機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)