合同范本之買賣合同解釋14

1、買賣合同解釋 14篇一：買賣合同解釋原那么】第 1 條 合同原那么：鑒于目前買賣雙方因?yàn)楹贤幻髟斐芍T多爭議， 為充分保護(hù)雙方的合法權(quán)益，明確出賣人的合同義務(wù)，雙方根據(jù) ?中華人民共和國合同法?等法律的有關(guān)規(guī)定，本著平等、自愿、 公平、老實(shí)信用的原那么，經(jīng)協(xié)商一致，就買受人購置出賣人商品房 一事達(dá)本錢合同。第 2 條 文字定義1合同中所稱 “合同、 “本合同 、 “約定等系指目前出賣、買受 雙方所簽訂的補(bǔ)充合同，其他合同那么冠以合同的具體名稱；2本合同中所稱 “房屋、“本房屋 、“商品房或“本商品房 等系 指目前出賣、買受雙方簽訂合同即將買賣的商品房；3本合同所稱 “本樓或者 “樓房 系指買受

2、人所購商品房所位于的 樓座；4本合同中所稱 “小區(qū)、“社區(qū) 系指房屋所處于的社區(qū)；5本合同中所指 “退房 ，是指買受人將房屋或者取得房屋的權(quán)利 退還給買受人，由出賣人退還買受人支付的購房款的行為。第 3 條 合同標(biāo)的：本房屋位于 市 區(qū)縣 路 號(hào) 樓 層 室， 目前施工進(jìn)度情況參照由出賣人提供的照片；房屋所在樓房共有 單元 層，買受人所購房屋以自然習(xí)慣計(jì)數(shù)處 于 單元 層，朝向?yàn)?。第 4 條 居住目的：出賣人知道買受人購置商品房系為自己住用、通 過出租獲得利潤或者在商品房升值時(shí)通過及時(shí)轉(zhuǎn)讓獲得利潤，或者行使相關(guān)的所有權(quán)或用益物權(quán)以獲得利益。出賣人承諾在買受人購 買此房屋后，本樓內(nèi)其他房屋僅可

3、作為住宅使用外，不得作為公司 辦公用房使用，以保持居住環(huán)境的安靜與平安。如不能到達(dá)此標(biāo)準(zhǔn)， 那么買受人有權(quán)解除合同要求退房；如買受人暫不解除合同要求退房， 那么出賣人每日向買受人支付相當(dāng)于總房價(jià)千分之一的違約金。第5條 協(xié)商地點(diǎn)：本合同在簽訂及履行過程中，由各方依次選擇談 判地點(diǎn)，分別為出賣人銷售場所 市 區(qū)縣 路 號(hào)或者為買受人及買受人的代理人指定 的場所 市 區(qū)縣 路號(hào)，各方應(yīng)在會(huì)面協(xié)商時(shí)準(zhǔn)備好應(yīng)當(dāng)提供的文件資料，以節(jié)省雙 方的時(shí)間。第6條 土地權(quán)利：本工程由北京市政府有關(guān)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)立項(xiàng)，工程的 批準(zhǔn)文號(hào)為： ；批準(zhǔn)文件的主要內(nèi)容為： 。本宗土地原所有權(quán)人為： ，原土地使用權(quán)人為： ，國有土

4、地出讓合同編號(hào)為： ；土地使用證 號(hào)碼為： ，土地使用權(quán)期限為： 年自 年 月 日至 年 月 日，土地使用權(quán)性質(zhì)為： 商業(yè)或住宅。第7條 權(quán)利擔(dān)保：考慮到目前出賣人無法提供正式?國有土地使用 證?，為保證買受人的權(quán)利，出賣人承諾于 年 月 日前向買受人提供正式?國有土地使用 證?，并且在他項(xiàng)權(quán)利記錄中不會(huì)有任何擔(dān)保抵押記錄，如到期不 能提供，那么買受人有權(quán)要求退房，出賣人那么應(yīng)當(dāng)承當(dāng)全部違約責(zé)任； 如出賣人不同意退房，或者同意退房但沒有同意之日起 日內(nèi)使買受人取回全部房款以前；出賣人都將因缺少?國有土地使 用證?而每日向買受人支付總房價(jià)千分之一的違約金。第8條 相關(guān)許可：用地規(guī)劃批準(zhǔn)部門為：

5、，建設(shè)工程規(guī)劃許可證： ，建設(shè)用地規(guī)劃許可證： 。施工許可部門： ，施工許可證： 開工證： 。建筑企業(yè)：總設(shè)計(jì)單位： ，建筑師： ，注冊建筑師號(hào)碼： ，總施工單位： ，總監(jiān)理單位： 。第 9條 銷售許可：房屋銷售許可部門為： ，房屋銷售許可證： ；出賣人承諾已經(jīng)依照?城市房地產(chǎn)管理法?的規(guī)定，可以提供、辦理并具備辦理銷售許可的全部文件。第 10 條 購置過程：出賣人承諾買受人希望購置的第 樓 戶已經(jīng)與其他買受人簽訂了買賣合同，致使買受人的購 買目的不能實(shí)現(xiàn)；如果買受人發(fā)現(xiàn)此套住的宅買賣合同晚于本買賣 合同簽訂的日期，那么視為受到出賣人的歧視，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人 承當(dāng)?shù)倪`約償責(zé)任為：每平方米支付

6、 元違約金，或者總額不低于 10 萬元的補(bǔ)償款。第 11 條 商品房標(biāo)準(zhǔn)：商品房將適用標(biāo)準(zhǔn)為： 作為本商品房的設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)。商品房驗(yàn)收：由 負(fù)責(zé)驗(yàn)收；由 負(fù)責(zé)進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)。第 2 局部 廣告與樣品第 12 條 銷售廣告：買受人根據(jù)出賣人于 年 月 日刊登在 報(bào)第 版的廣 告，參考出賣人提供廣告包括文字、圖片、音像資料、電子出版 物、網(wǎng)絡(luò)，與出賣人就購置商品房一事進(jìn)行協(xié)商；出賣人承諾商 品房及周邊環(huán)境符合廣告所描述之內(nèi)容，雙方就可預(yù)見的內(nèi)容進(jìn)行 約定，如雙方?jīng)]有在涉及房屋質(zhì)量、裝修、周邊環(huán)境等細(xì)節(jié)作出說 明時(shí)，那么出賣人提供或發(fā)布的廣告及宣傳品可作為證據(jù)，證明出賣 人承諾提供房屋符合廣告宣傳品

7、中文字及圖案的描述。第 13 條 廣告內(nèi)容：廣告平面圖中所列面積如無特別說明均為套內(nèi) 使用面積，廣告中關(guān)于綠化園林的面積應(yīng)當(dāng)與房屋具有相同的比例； 如實(shí)際情況與廣告數(shù)量誤差超過 3，如果此等誤差顯然不利于買受人，那么買受人有權(quán)解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的， 那么出賣人按日向買受人支付總房價(jià)千分之一的違約金。第 14 條 樣板間：考慮到目前出賣人制作的樣板間是促使買受人購 買房屋的重要原因，出賣人承諾在未來向買受人提供房屋質(zhì)量、面 積與裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于樣板間，對(duì)于足以影響質(zhì)量的瑕疵，買受人可 以選擇以下二種方式要求出賣人承當(dāng)違約責(zé)任：1兩倍賠償：出賣人根據(jù)質(zhì)量導(dǎo)致的價(jià)格變化，以物品價(jià)格

8、與安 裝、重作價(jià)格的兩倍向買受人承當(dāng)違約責(zé)任，且在入住之日起一個(gè) 月內(nèi)支付；2解除合同：出賣人有權(quán)解除合同要求退房；暫不解除合同要求 退房的，那么出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋修復(fù)，修復(fù)前視為未交房，并按日向 買受人支付總房價(jià)千分之一的違約金。第 15 條 樣板間時(shí)間：出賣人承諾在買受人入住后三年內(nèi)保存樣板 間，并且承諾在撤除樣板間時(shí)征得買受人的同意，否那么將向買受人 支付 5 萬元賠償金。第 3 局部 房屋質(zhì)量第 16 條 質(zhì)量原那么：考慮到買受人支付的價(jià)款，買受人所購房屋各 項(xiàng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不僅要到達(dá)合格要求，還應(yīng)當(dāng)?shù)竭_(dá)優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)；出賣人不 得僅以房屋質(zhì)量合格來履行合同義務(wù)，而是在滿足根本質(zhì)量要求的 前提下，同

9、時(shí)還需要到達(dá)買受人的特別要求，并證明其各項(xiàng)驗(yàn)收標(biāo) 準(zhǔn)均到達(dá)優(yōu)良等級(jí)。第 17 條 建筑施工：出賣人承諾全部建筑材料均符合政府或者專業(yè) 機(jī)構(gòu)公布的標(biāo)準(zhǔn)要求，其施工方法亦根據(jù)政府相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，全部 材料實(shí)驗(yàn)結(jié)果及操作標(biāo)準(zhǔn)均可公開以備買受人的查閱。第 18 條 防震減災(zāi)：考慮到買受人所購房屋將可能在未來時(shí)間內(nèi)長 期使用，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人提供樓房地震平安性能評(píng)價(jià)測試報(bào)告， 以使買受人的平安在未來得到保障，否那么買受人有權(quán)解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，那么出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋修復(fù)，修復(fù) 前視為未交房，并按日向買受人支付總房價(jià)千分之一的違約金。第 19 條 墻體平直：房屋的墻體及平面均應(yīng)當(dāng)平直，

10、傾斜角度不得 大于 0。1 度，計(jì)算方法為：高度差直線距離；不平直情況并不得 超過政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；如無法到達(dá)此標(biāo)準(zhǔn)，那么買受人有權(quán)解除合同 要求退房；暫不解除合同要求退房的，那么出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋修復(fù)， 修復(fù)前視為未交房，并按日向買受人支付總房價(jià)千分之一的違約金。第 20 條 防水情況：房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下 水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水；如無法到達(dá)此標(biāo)準(zhǔn)，那么買受人有 權(quán)解除合同要求退房；暫不解除合同要求退房的，那么出賣人應(yīng)當(dāng)將 房屋修復(fù)，修復(fù)前視為未交房，并按日向買受人支付總房價(jià)千分之 一的違約金。第 21 條 外表裂縫：出賣人承諾商品房內(nèi)部無任何裂縫，保溫層墻 壁外表平整

11、，瓷磚地板平整無松動(dòng)、無爆裂、無間隙；出賣人保證 房屋的沉降情況優(yōu)于北京政府公布的最高要求，并對(duì)于可能發(fā)生的 加速沉降或不均勻沉降情況對(duì)質(zhì)量產(chǎn)生的影響向買受人提供檢測及 評(píng)估報(bào)告。如果雙方無法對(duì)是否是裂縫達(dá)成共識(shí)的，那么雙方從樓內(nèi) 業(yè)主中隨機(jī)選擇 3 人，由這 3 人確定是否屬于裂縫、漏水、滲水、 墻體平直等，此 3 人的觀點(diǎn)應(yīng)當(dāng)作為有效證據(jù)。出賣人有義務(wù)申請(qǐng) 有關(guān)機(jī)構(gòu)就此問題進(jìn)行評(píng)價(jià)，如出賣人不予以申請(qǐng)，那么視為存在裂 縫，買受人有權(quán)解除合同要求退房。第 22 條 住宅壽命：出賣人承諾此住宅的平安使用壽命不低于 70 年， 在 30 年內(nèi)絕對(duì)不會(huì)產(chǎn)生主體質(zhì)量問題，其質(zhì)量足以抵抗八級(jí)地震所 產(chǎn)

12、生的不良影響；如果不能滿足此等條件，出賣人將以全部房款的 兩倍向買受人進(jìn)行賠償，如果造成買受人及其親屬受到傷害的，按 除支付全部醫(yī)療救助費(fèi)用以外，還應(yīng)當(dāng)支付 50 萬元賠償；如果造成 造成買受人及其親屬死亡的，那么向死者親屬支付 300 萬元賠償金。第 23 條 文件：考慮到房屋質(zhì)量將在未來相當(dāng)?shù)臅r(shí)間內(nèi)對(duì)買受人的 平安與收益要求有巨大影響，而提供完全的質(zhì)量文件是出賣人不可 推卸的責(zé)任與義務(wù)，為充分保證買受人的知情權(quán)，出賣人除提交竣 工驗(yàn)收備案表以外，還應(yīng)當(dāng)向買受人提效如下文件： 1施工單位的竣工報(bào)告； 2監(jiān)理單位工程質(zhì)量評(píng)價(jià)報(bào)告； 3勘察單位質(zhì)量檢查報(bào)告； 4規(guī)劃部門出具的認(rèn)可文件； 5衛(wèi)生部

13、門出具的水質(zhì)檢驗(yàn)合格文件； 6環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件； 7消防部門出具的消防驗(yàn)收合格文件； 8電梯工程監(jiān)督報(bào)告； 9施工單位簽署的質(zhì)量保修書； 10抗震評(píng)估時(shí)機(jī)出具的地震平安性能評(píng)價(jià)報(bào)告。第 24 條 文件交付 1全部質(zhì)量文件上述文件應(yīng)當(dāng)于入住前交付給買受人，沒有上述 文件不視為交房；即使買受人入住，仍有權(quán)出賣人每日承當(dāng)千分之 一的違約金；2如無法按時(shí)交付上述文件，那么買受人有權(quán)解除合同要求退房； 暫不解除合同要求退房的，那么出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋修復(fù)，修復(fù)前視為 未交房，并按日向買受人支付總房價(jià)千分之一的違約金。第 25 條 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：商品房設(shè)計(jì)質(zhì)量不應(yīng)低于各級(jí)政府有關(guān)機(jī)構(gòu)頒 布的最有利于買受人的

14、標(biāo)準(zhǔn)，本合同最后所列明的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)準(zhǔn) 均為出賣人應(yīng)當(dāng)遵守的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，即出賣人所提供的房屋質(zhì)量不 得低于各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的要求；如無法到達(dá)此標(biāo)準(zhǔn)，那么買受人有權(quán)解除合 同要求退房；暫不解除合同要求退房的，那么出賣人應(yīng)當(dāng)將房屋修復(fù)， 修復(fù)前視為未交房，并按日向買受人支付總房價(jià)千分之一的違約金。 第 26 條 質(zhì)量證明：考慮到出賣人的優(yōu)勢地位，出賣人在房屋交付 時(shí)應(yīng)當(dāng)向買受人提供證明其質(zhì)量合格的申報(bào)手續(xù)及質(zhì)量評(píng)價(jià)報(bào)告； 當(dāng)買受人對(duì)此報(bào)告提出異議時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)證明這種異議不成立； 出賣人不能證明的那么視為存有質(zhì)量瑕疵，在瑕疵未消除前不視為交 房。第 27 條 質(zhì)量評(píng)價(jià)：出賣人在交付商品房前應(yīng)當(dāng)提供質(zhì)量評(píng)價(jià)

15、報(bào)告； 買受人有權(quán)查驗(yàn)與商品房質(zhì)量相關(guān)的全部文件，有權(quán)委托相關(guān)機(jī)構(gòu) 對(duì)商品房質(zhì)量進(jìn)行重新評(píng)價(jià)，此等機(jī)構(gòu)可能并非在國內(nèi)注冊或登記； 如出賣人拒絕提供文件，或者在買受人申請(qǐng)重新質(zhì)量評(píng)價(jià)時(shí)拒絕進(jìn) 行協(xié)助，那么視為房屋質(zhì)量不符合規(guī)定而不能交房；那么買受人有權(quán)解 除合同要求退房，暫不解除合同要求退房的視為未交房，出賣人按 日向買受人支付總房價(jià)千分之一的違約金。第 4 局部 戶型空間第 28 條 商品房戶型： 室 廳 衛(wèi) 浴 廁 廚，本商品房使用率為： ；房屋層高： 毫米；室內(nèi)凈高： 毫 米；立面圖中所列尺寸如無特別說明均為凈高度。第 29 條 起居室尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： 毫米。第 30

16、條 書房尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： 毫米。第 31 條 臥室尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： 毫米。第 32 條 衛(wèi)生間尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： 毫米。第 33 條 廚房尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： 毫米。第 34 條 陽臺(tái)尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： 毫米。第 35 條 過道尺寸：長度： 寬度： 高度： 其他： 毫米；套內(nèi)樓梯：長度： 寬度： 高度： 其他： 毫米。第 36 條 重要門窗：長度： 寬度： 高度： 下沿距地面： 毫米。第 37 條 貯藏空間：長度： 寬度： 高度： 其他： 毫米。第 5局部 房屋面積第 38 條 建筑面積1文字定義：商品

17、房銷售的建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓?用面積之和；2總建筑面積為： 平方米，套內(nèi)建筑面積為： 平方米，陽臺(tái)建筑面積： 平方米，另室內(nèi)墻 體面積為： 平方米。第 39 條 建筑面積變化1面積范圍：買受人所購商品房約定建筑面積為 平方米，如果經(jīng)過實(shí)際測量后，面積在 至 平方米之間的，那么雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)；2面積超出：買受人所購商品房建筑面積經(jīng)過實(shí)際測量后，大于 平方米的，出賣人無權(quán)要求買受人支付多余價(jià)款，并且 應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記；3面積缺乏：買受人所購商品房建筑面積經(jīng)過實(shí)際測量后，小于 平方米的，出賣人應(yīng)當(dāng)根據(jù)與約定建筑面積的差值，雙 倍向買受人支付多收價(jià)款，并且應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)辦理產(chǎn)權(quán)登記，

18、當(dāng)此面積小于 ，買受人有權(quán)解除合同要求退房，暫不解除合同要求退房的視為未交房，出賣人按日向買受人支付總房價(jià)千分之一的 違約金；4面積費(fèi)用：鑒于目前買受人所購商品房面積所適用的契稅為 2，如果因?yàn)槌鲑u人的原因使面積擴(kuò)大，導(dǎo)致買受人不得不支付比 原來稅率更高的稅費(fèi)，因此而多支付的稅費(fèi)，由出賣人承當(dāng)；買受 人同時(shí)有權(quán)不支付由于面積擴(kuò)大所引起的各種費(fèi)用物業(yè)管理費(fèi)、 取暖費(fèi)用等的增加，必須支付的由出賣人承當(dāng)，買受人保存退房 的權(quán)利。第 40 條 分?jǐn)偟墓妹娣e1文字定義：可分?jǐn)偟墓妹娣e是指與商品房在同一幢樓內(nèi)且為 本樓提供公共效勞的建筑面積；2根本原那么：此局部僅存在于與本樓內(nèi)部并與本樓建筑結(jié)構(gòu)中存

19、有相連結(jié)的局部并且僅向本樓居住者提供非營利性效勞，不符合此 條件的建筑不得計(jì)入公攤面積；3分?jǐn)倶?gòu)成：公共門廳、電樓梯前廳、電梯井、電梯間、電梯機(jī)房、管道井、消防控制室、水泵房及僅為本樓效勞的其他設(shè)備 間；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻包括山墻墻體面積 水平投【篇二：買賣合同解釋】買賣合同解釋法釋 2022 8 號(hào)的解讀和評(píng)論2022 年 5 月 27 日北京師范大學(xué)法學(xué)院中國社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員 梁慧星教授合同法于 1999 年公布生效，十多年的司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，已經(jīng)證明合同法的立法指導(dǎo)思想、價(jià)值取向、邏輯結(jié)構(gòu)、各項(xiàng)制度設(shè)計(jì)是成功的，為中國經(jīng)濟(jì)的高速開展提供了法治根底和制度保障。十多年來， 學(xué)術(shù)

20、界和實(shí)務(wù)界為保障合同法的正確實(shí)施做了很大的奉獻(xiàn)。各地各級(jí)人民法院在適用合同法裁判合同糾紛案件的裁判實(shí)踐中，創(chuàng)設(shè)了假設(shè)干新的裁判規(guī)那么，例如：權(quán)利失效，事后抵押無效，合同解除不發(fā)生違約責(zé)任，合同應(yīng)按理性第三人通常理解的的合同目的解釋，損害第三人利益合同第三人有權(quán)訴請(qǐng)確認(rèn)合同無效，超過訴訟時(shí)效的債權(quán)可以抵銷，不良債權(quán)不生息，債務(wù)參加。這些判例規(guī)那么，彌補(bǔ)了合同法的缺乏，豐富和開展了合同法理論，值得學(xué)術(shù) 界和立法機(jī)關(guān)特別重視。合同法公布以來，最高人民法院先后制定了三個(gè)司法解釋文件，即 合同法解釋一法釋 1999 19 號(hào)，合同法解釋二法 釋 2022 5 號(hào)和買賣合同解釋法釋 2022 8 號(hào)。先對(duì)

21、前 兩個(gè)解釋作一個(gè)概述，然后著重分析第三個(gè)解釋。解釋一法釋 1999 19 號(hào)，主要是解決適用合同法新舊 法銜接、程序、時(shí)效問題，最重要的是對(duì)合同法第73 條規(guī)定的代位權(quán)制度如何適用的解釋。該項(xiàng)解釋，拋棄了關(guān)于代位權(quán)行使的效果 先歸屬于債務(wù)人的傳統(tǒng)理論，采納了由行使代位權(quán)的債權(quán)人優(yōu)先取 得的新理論，極具創(chuàng)造性。 1解釋二法釋 2022 5 號(hào)，著重于對(duì)合同法假設(shè)干制度的 解釋，如第 7 條解釋什么是 “交易習(xí)慣 ；第 8 條解釋有義務(wù)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)或者申請(qǐng)登記等手續(xù)的一方無故未 辦理有關(guān)手續(xù)的，屬于 “違背老實(shí)信用原那么的行為 ，人民法院可以 判決相對(duì)人自己辦理有關(guān)手續(xù)；第 14 條將 “強(qiáng)制性

22、規(guī)定 ，區(qū)分為 “效力性強(qiáng)制性規(guī)定 與“管理性強(qiáng)制性規(guī)定 ；第 15 條解釋多重買賣的效力； 第 19 條解釋合同法第 74 條債權(quán)人撤銷權(quán)；第 20 、21 條解釋債務(wù)清 償順序；第 22 條關(guān)于違反后契約義務(wù)的責(zé)任的解釋；第 23 條關(guān)于 抵銷權(quán)的解釋；第 24 條為解除權(quán)行使和抵銷權(quán)行使增設(shè) 3 個(gè)月異議 期間；第 27 29 條關(guān)于違約金調(diào)整的解釋。特別值得注意的是，解 釋二為填補(bǔ)合同法的立法漏洞，新創(chuàng)兩項(xiàng)解釋規(guī)那么：這就是第 3 條懸賞廣告，和第 26 條情事變更原那么。下面著重評(píng)述買賣合同解釋法釋 2022 8 號(hào) 2 。最高人民法 院在此項(xiàng)解釋文件中，不僅對(duì)買賣合同的生效、標(biāo)的物

23、交付和所有 權(quán)轉(zhuǎn)移、標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)、標(biāo)的物檢驗(yàn)、違約責(zé)任、所有權(quán)保存等 重要合同制度，作一般性的解釋和釋義，而且大膽運(yùn)用附屬于最高 審判權(quán)的司法解釋權(quán)，總結(jié)合同法實(shí)施十多年來的民事裁判實(shí)踐經(jīng) 驗(yàn)，并參考民法理論研究成果，新創(chuàng)了假設(shè)干解釋規(guī)那么。例如，第 2 條買賣預(yù)約規(guī)那么、第 3 條買賣合同特別效力規(guī)那么、第 9、 10 條動(dòng)產(chǎn) 多重買賣的履行順序規(guī)那么、第 30 條違約責(zé)任的過失相抵規(guī)那么、 第 31 條損益相抵規(guī)那么等。最能表達(dá)最高人民法院司法解釋的創(chuàng)造性， 具有重大實(shí)踐意義和理論意義，值得實(shí)務(wù)界和理論界特別重視。一、預(yù)約合同解釋規(guī)那么買賣合同解釋第 2 條： “當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書

24、、預(yù)訂書、意 向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同， 一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承當(dāng)預(yù)約合同違約責(zé) 任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。 鑒于現(xiàn)行合同法未規(guī)定預(yù)約合同，致我國經(jīng)濟(jì)生活中預(yù)約的法律地 位不明，裁判實(shí)踐中發(fā)生應(yīng)否認(rèn)可預(yù)約有效的問題。本條解釋，創(chuàng) 設(shè)關(guān)于買賣合同預(yù)約的解釋規(guī)那么，為裁判實(shí)踐中，判斷買賣合同預(yù) 約及認(rèn)定買賣合同預(yù)約的效力，提供了判斷標(biāo)準(zhǔn)，填補(bǔ)了合同法的 缺乏，具有重要理論和實(shí)踐意義。一什么是預(yù)約？按照民法原理，合同契約有預(yù)約與本約之分，二者異其性質(zhì)與 效力。當(dāng)事人訂立本約的目的，是要通過本約的履行，滿足各自生 活目

25、的；而訂立預(yù)約的目的，那么是為了在一定期間內(nèi)訂立本約?？?見，預(yù)約是與本約相對(duì)應(yīng)的概念，預(yù)約亦可稱為預(yù)備合同，本約亦可稱為正式合同。質(zhì)言之，所謂預(yù)約，是使當(dāng)事人間產(chǎn)生將來訂立本約正式 合同之債權(quán)債務(wù)的合同。 3在民法開展史上看，之所以在買賣合同本約之外訂立買賣預(yù)約，是因?yàn)樵缙诘馁I賣合同屬于要物合同實(shí)踐合同，須以標(biāo)的物的實(shí)際交付作為合同成立條件，不具有將來交貨、付款之約束的含義。假設(shè)當(dāng)事人雙方約定將來某個(gè)時(shí)間交貨、付款，這樣的約定將不具 有法律拘束力。因此之故，創(chuàng)造了買賣預(yù)約，即在將來某個(gè)時(shí)間訂 立買賣合同的合同。隨著社會(huì)的開展和法律的進(jìn)步，合同形式自由的觀念逐漸得到成認(rèn)， 買賣合同由要物合同逐

26、漸向諾成合同演變。合同自由原那么最終確立 之后，買賣合同成為典型的諾成合同，因當(dāng)事人雙方一方愿買、一 方愿賣的合意而成立。雙方達(dá)成將來買賣的合意，不再是所謂買賣 預(yù)約，而是買賣合同自身。沒有必要再像早期那樣，先訂立買賣預(yù) 約，然后再根據(jù)買賣預(yù)約訂立買賣合同本約。 4從近現(xiàn)代社會(huì)生活實(shí)踐看，絕大多數(shù)情形，當(dāng)事人都是直接訂立買賣合同本約，通過履行買賣合同本約，實(shí)現(xiàn)各自的生活目的，無須訂立買賣預(yù)約。須先訂立預(yù)約，再通過履行預(yù)約而訂立本約，最終通過履行本約以實(shí)現(xiàn)目的，應(yīng)有其特殊原因：例如買賣合同標(biāo)的物尚未處于可以立即交付并移轉(zhuǎn)所有權(quán)的狀態(tài)，履行本約的某種條件 尚未具備，履行本約的時(shí)間尚未到來。但是，即

27、便有這些特殊原因，也不是非先訂立預(yù)約不可，可以訂立 附生效條件或者附生效期限的買賣合同本約，或者為當(dāng)事人履行交 貨或付款義務(wù)規(guī)定期限如商品房預(yù)售合同，而無須訂立預(yù)約。 有鑒于此，近現(xiàn)代民法，規(guī)定預(yù)約的立法例殊少。據(jù)手邊的資料，規(guī)定預(yù)約的民法典有：法國民法典第 1588 1590 條、日本民法典第 556 條、瑞士債務(wù)法第 22 條、 意大利民法典第 79、1337 、1351 、 1352 、2932 條、墨西哥民 法典第 2243 2247 條、智利民法典第 1553 、1554 條、秘 魯民法典第 1414 1425 條。 5但須說明一點(diǎn)，民法典未規(guī)定預(yù)約，并不等于裁判實(shí)務(wù)中不成認(rèn)預(yù) 約。

28、例如我國臺(tái)灣地區(qū)民法未規(guī)定預(yù)約，裁判實(shí)務(wù)中亦成認(rèn)買賣預(yù) 約的效力，且臺(tái)灣最高法院對(duì)買賣預(yù)約著有假設(shè)干判例。 6二單方預(yù)約與雙方預(yù)約值得注意的是，就規(guī)定預(yù)約的立法例而言，法民第 1589 條7 、日 民第 556 條8僅規(guī)定買賣預(yù)約，瑞債第 22條9規(guī)定“預(yù)約合同 ， 而不限于買賣；日民第 556 條明定為 “買賣單方預(yù)約 ，法民第 1589 條雖稱“買賣預(yù)約 ，亦應(yīng)屬于 “單方預(yù)約 10；瑞債第 22條規(guī)定的 “預(yù)約合同 屬于雙方當(dāng)事人就將來訂立合同達(dá)成的合意，可以稱為 “雙方預(yù)約 ，而非所謂 “單方預(yù)約 。由此可知，預(yù)約有單方預(yù)約與雙方預(yù)約之別。在單方預(yù)約，僅一方 享有預(yù)約權(quán)，有預(yù)約權(quán)一方一

29、經(jīng)表示訂立買賣合同本約的意思，相 對(duì)方必須對(duì)此承諾而成立買賣合同本約。 11 在雙方預(yù)約，雙方均有 要求對(duì)方履行訂立買賣合同本約義務(wù)的權(quán)利，亦均負(fù)有應(yīng)對(duì)方的要 求訂立買賣合同本約的義務(wù)。單方預(yù)約，僅一方當(dāng)事人負(fù)擔(dān)義務(wù)， 屬于片務(wù)預(yù)約；雙方預(yù)約，當(dāng)事人雙方均負(fù)擔(dān)義務(wù)，屬于雙務(wù)預(yù)約。 12三本條解釋對(duì)買賣預(yù)約的定性依據(jù)買賣合同解釋第 2 條，雙方當(dāng)事人約定在將來訂立買賣合同 本約的協(xié)議，稱為 “預(yù)約合同 ，預(yù)約合同的雙方當(dāng)事人，均負(fù) 有在約定期間訂立買賣合同本約的義務(wù)。顯而易見，本條解釋 所謂“預(yù)約合同 ，非指一般的預(yù)約，僅指 “買賣預(yù)約 ，且屬于 “雙方 預(yù)約、“雙務(wù)預(yù)約。因此，既與瑞士債務(wù)法規(guī)

30、定的一般 “預(yù)約合同 有別，亦與法國民法、日本民法規(guī)定的 “買賣單方預(yù)約 不同。 13依據(jù)本條解釋，預(yù)約合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利，是請(qǐng)求對(duì)方履行訂立 買賣合同本約的義務(wù)，而非請(qǐng)求對(duì)方履行買賣合同本約之交貨或者付款義務(wù)。預(yù)約合同，通常約定所要訂立買賣合同本約的 標(biāo)的物及價(jià)金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，以作為將來訂立買賣合同的依據(jù)。簡而 言之，買賣預(yù)約，是雙方 “約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同 的 合同。四買賣預(yù)約的效力1買賣預(yù)約雙方當(dāng)事人均享有請(qǐng)求對(duì)方履行訂立買賣合同本約的 義務(wù)，而不得徑依預(yù)約合同所預(yù)定之本約內(nèi)容請(qǐng)求履行交貨或付 款。 14但須注意，此與日本民法上的買賣預(yù)約不同。按照日本的判例，如 果預(yù)約義務(wù)人

31、對(duì)于預(yù)約完結(jié)權(quán)人完成買賣的意思表示沒有回應(yīng)，預(yù) 約完結(jié)權(quán)人可向法院請(qǐng)求履行正式的買賣合同，如僅請(qǐng)求預(yù)約義務(wù) 人承諾訂立買賣合同，將被認(rèn)為不具有法律上的利益而不予受理。 152買賣預(yù)約雙方所享有的此種權(quán)利，稱為 “預(yù)約權(quán) ，性質(zhì)上屬 于債權(quán)，僅在預(yù)約當(dāng)事人之間有效，不具有對(duì)抗第三人的效力。如 買賣預(yù)約之出賣人將預(yù)約標(biāo)的物出賣給第三人，預(yù)約買受人不得主 張?jiān)撡I賣合同無效。此與我國臺(tái)灣的預(yù)約相同。臺(tái)灣最高法院 1957 年臺(tái)上字第 1500 號(hào)民事判決： “不動(dòng)產(chǎn)買賣預(yù)約雖已成立，而買主 之物權(quán)尚未移轉(zhuǎn)，僅發(fā)生一種請(qǐng)求訂立正式契約之債權(quán)關(guān)系。倘預(yù) 約之賣主將預(yù)約標(biāo)的之不動(dòng)產(chǎn)另賣與第三人時(shí)，該預(yù)約之買

32、主，除 得對(duì)于預(yù)約之賣主請(qǐng)求賠償其損失外，要不能對(duì)于該第三人主張其 已成立之買賣契約為無效。 但須注意，日本民法買賣預(yù)約上的權(quán)利，稱為 “預(yù)約完結(jié)權(quán) ，性質(zhì) 上屬于 “形成權(quán) ，其效力是：因預(yù)約完結(jié)權(quán)人行使權(quán)利的單方意思， 即在預(yù)約雙方當(dāng)事人之間成立買賣契約關(guān)系。此預(yù)約完結(jié)權(quán)具有財(cái) 產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，可以轉(zhuǎn)讓，可以成為扣押的對(duì)象，經(jīng)辦理假登記預(yù) 登記，即具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力。 163買賣預(yù)約一方當(dāng)事人不履行訂立買賣合同本約之義務(wù)，構(gòu)成 違約，但對(duì)方當(dāng)事人不得依據(jù)合同法第 110 條關(guān)于強(qiáng)制實(shí)際履行的 規(guī)定，請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制違約方當(dāng)事人訂立買賣合同。本條解釋未賦予預(yù)約權(quán)利人請(qǐng)求強(qiáng)制預(yù)約義務(wù)人履行訂

33、立本約之權(quán)， 是因?yàn)椋阂罁?jù)合同法關(guān)于合同自由原那么的規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)于是否訂 立合同有完全的自由，不受他人和組織的強(qiáng)制。如法院強(qiáng)制當(dāng)事人 訂立買賣合同，將剝奪當(dāng)事人的意思自由，而與合同自由原那么相悖。 因此，強(qiáng)制訂立本約，屬于合同法第 110 條第一項(xiàng)所謂 “法律上不能履行 。【篇三：買賣合同解釋】最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋買賣合同的成立及效力第一條 當(dāng)事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的 交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對(duì)買賣合同是否成立作出 認(rèn)定。對(duì)賬確認(rèn)函、債權(quán)確認(rèn)書等函件、憑證沒有記

34、載債權(quán)人名稱，買賣 合同當(dāng)事人一方以此證明存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持， 但有相反證據(jù)足以推翻的除外。第二條 當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù) 約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買 賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承當(dāng)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù) 約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分 權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買 受人要求出賣人承當(dāng)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模?人民法院應(yīng)予支持。第四條 人民法院在按照合同

35、法的規(guī)定認(rèn)定電子交易合同的成立及效 力的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)適用電子簽名法的相關(guān)規(guī)定。標(biāo)的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移第五條 標(biāo)的物為無需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品，當(dāng)事人對(duì)交 付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的， 買受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付。第六條根據(jù)合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人拒絕接收多交部 分標(biāo)的物的，可以代為保管多交局部標(biāo)的物。買受人主張出賣人負(fù) 擔(dān)代為保管期間的合理費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。買受人主張出賣人承當(dāng)代為保管期間非因買受人成心或者重大過失 造成的損失的，人民法院應(yīng)予支持。第七條 合同法第一百三十六條規(guī)定的 提取標(biāo)的物單證以外的有關(guān) 單證和

36、資料，主要應(yīng)當(dāng)包括保險(xiǎn)單、保修單、普通發(fā)票、增值稅專 用發(fā)票、產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書、質(zhì)量鑒定書、品質(zhì)檢驗(yàn)證書、 產(chǎn)品進(jìn)出口檢疫書、原產(chǎn)地證明書、使用說明書、裝箱單等。第八條 出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交 付標(biāo)的物義務(wù)，買受人不認(rèn)可的，出賣人應(yīng)當(dāng)提供其他證據(jù)證明交 付標(biāo)的物的事實(shí)。合同約定或者當(dāng)事人之間習(xí)慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以 普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反 證據(jù)足以推翻的除外。第九條 出賣人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有 效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分 別處理：一先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)

37、求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法 院應(yīng)予支持；二均未受領(lǐng)交付，先行支付價(jià)款的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付 標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；三均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買受人 請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。第十條出賣人就同一船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買 賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同 的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：一先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求出賣人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；二均未受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人請(qǐng)求 出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

38、三均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在 先合同的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；四出賣人將標(biāo)的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所 有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自 己名下的，人民法院應(yīng)予支持。標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)第十一條 合同法第一百四十一條第二款第一項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?，是指?biāo)的物由出賣人負(fù)責(zé)辦理托運(yùn)，承運(yùn)人系獨(dú)立于買賣合同當(dāng)事人之外的運(yùn)輸業(yè)者的情形。標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn) 負(fù)擔(dān)，按照合同法第一百四十五條的規(guī)定處理。第十二條出賣人根據(jù)合同約定將標(biāo)的物運(yùn)送至買受人指定地點(diǎn)并交 付給承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人 另有約定的除外。第十三條 出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，在合同成立時(shí) 知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人，買受人 主張出賣人負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。第十四條當(dāng)事人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)沒有約定，標(biāo)的物為種類物，出賣人未 以裝運(yùn)單據(jù)、加蓋標(biāo)記、通知買受人等可識(shí)別的方式清楚地將標(biāo)的物特定于買賣合同，買受人主張不負(fù)擔(dān)標(biāo)