岳陽某大廈項目可行性方案研究報告

1、XX大廈工程第一早第一節(jié) 工程背景一、工程名稱：XX大廈二、工程建設性質：工程開發(fā)三、工程建設地點：市XXX步行街XX道四、區(qū)位與交通條件市地處一江長江、三線京廣線、107國道線、京珠高速公路線、三 省湘、鄂、贛、四水湘、資、沅、澧的多元交匯處，有“湘北門戶之 稱，有5000噸級的城陵磯外貿碼頭，是省唯一臨江而立的沿江開發(fā)城市，有得 天獨厚的交通區(qū)位優(yōu)勢。是一座歷史文化名城，具有兩千五百多年的歷史，轄區(qū)有著名的樓、君山和谷英村等名勝古跡，1998年被評為國家優(yōu)秀旅游城市。改革開放以來，的工業(yè)顯著增長，以興長、正虹飼料、興長和天一科技等 上市公司為龍頭，形成了石化、飼料、機電、食品加工和紡織等支

2、柱工業(yè)，200X年市GDP為590.54億元，比上年增長12.2 %;人均GDP 取得歷史性突破， 固定資產(chǎn)投資152.85億元，比上年增長10.5 %;社會消費零售總額196.15億 元，比上年增長13.8 %;城市消費品的零售額127.47億元，比上年增長14.4 %;商品零售價格總指數(shù)103.3,市場物價“溫和可控 ；200X年年末全市金融機構 各項存款余額達290.03億元，比年初增加20.77億元，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高。 200X年全市城市居民人均可支配收入 10136元，比上年增加1155元，增長12.9%。 農村居民人均純收入為3336元，比上年增加390元，增長13.2%。顯示

3、經(jīng)濟保 持良好的增長勢態(tài)。五、工程建設單位及根本情況“XX大廈是由XX置業(yè)投資建設，該公司成立于 199X年X月, 為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三級資質，注冊資金 XXXX萬元，主營房地產(chǎn)開發(fā)，法定住所 為市XX路1號，法人代表XX公司現(xiàn)有員工XXX人，其中專業(yè)技術人員XX人, 擁有高級職稱X人，中級職稱XX人，大專以上學歷者占XX%公司成立以來，本著“質量第一、信譽第一的宗旨，先后成功開發(fā)了XX商住樓、XX廠、XX廠住宅小區(qū)、XX大廈等工程，累計開發(fā)各類物業(yè) 30萬M, 房產(chǎn)銷售出租率達95%為建設、美化作出了較大奉獻。經(jīng)過十年的開展，公司 具備了雄厚的經(jīng)濟實力和技術力量，同時贏得了良好的銀企關系和社會

4、信譽。 200X年經(jīng)市工商銀行綜合測評，到達 AA級信譽企業(yè)。200X年X月被市房地產(chǎn) 管理局和晚報社評為“市新世紀首屆房地產(chǎn)交易展示會參展優(yōu)勝單位。200X-200X年度被市政府評為“重合同，守信用單位和 200X年度信貸誠信企業(yè)。并 被市房協(xié)和XX信息報社評為200X年度老實守信A級企業(yè)。至200X年12月底止，公司總資產(chǎn)XXXX萬元，負債XXXX萬元，資產(chǎn)負債率XX%第二節(jié) 工程可行性研究報告編制依據(jù)及圍一、可研依據(jù)1、國有土地使用權出讓合同；2、XX市開展和改革委員會岳發(fā)改投200XX號立項批文；3、XX市規(guī)劃局工程評審會議紀要；4、XXXX設計院編制的初步設計方案；5、建設方工程方案

5、書。二、可研圍可研圍通過調研分析，主要研究其建設規(guī)模、建設者條件、工程的定位、 工程建成的聚集經(jīng)濟效益。第三節(jié)工程的推出一、符合XX市XX街改造規(guī)劃方案為調整產(chǎn)業(yè)結構,改善市民的居住和購物環(huán)境,市政府于200X年起,將XX嶺、XX 一帶規(guī)劃成為全市商業(yè)中心，經(jīng)過幾年的建設，使該地變成了一個集經(jīng)商、 購物、休閑于一體的商業(yè)廣場。同時還規(guī)劃在 XX街商業(yè)廣場周邊，建設一批高 層次、高品味，具有時尚特色的商住樓，以解決中心商業(yè)區(qū)市民的就近置業(yè)問 題。為了使XX街及周邊工程得以順利進行，市政府岳府閱200XX號、200XXX 號會議紀要要求：各職能部門竭盡全力給予支持，千方百計提供優(yōu)質效勞，創(chuàng) 建好的

6、投資環(huán)境。凡涉及到商業(yè)步行街的所有建設工程包括工程立項、土地使 用含轉讓、工程報建及售后效勞等收費，能免那么免，能減那么減，快速辦理工 程建設有關手續(xù)。目前XX街XX中心位置建設已初具規(guī)模，而周邊區(qū)域建設有待完善，其商 業(yè)氣氛有待增強，商住條件有待提高，特別是 XX道一帶的綜合效應有待顯現(xiàn)， 加快XX道商住環(huán)境的建設刻不容緩。企業(yè)正是順應市政府文件精神的要求，周 密設計，重提出“ XX大廈建設工程，就是希望通過自身努力，為市民造福， 為政府分憂，早日完成XX街建設，周邊改造的重要任務，為 XX街整體布局添 上亮麗的一筆。二、適應市場需求XX市政府為提高城市的整體形象，改變XX投資環(huán)境，采取一系

7、列有力措施 進行城市的規(guī)劃和建設，京珠高速臨長段的加速暢通、南湖休閑廣場的建設、 沿湖風光帶走廊的規(guī)劃、XX大道的以舊包新工程、XX大道的拓寬建設及文廟拆 遷及重建XX路的改造、XX嶺XX街的興建以及XX東路及XX南路的拉通，將有 5萬戶居民需要拆遷和安置，XX市將迎來幾年的住宅需求頂峰，這無疑為實用 性強，增值快的商住樓提供了巨大的潛在市場，XX大廈將以其獨特的建設模式吸引眾多投資者的目光。三、切合自身開展的需要XX置業(yè)是省屬五百強企業(yè)，有著雄厚的資金和技術力量，在省有 多處開發(fā)工程，為了調整產(chǎn)業(yè)結構，使企業(yè)在市場經(jīng)濟的競爭中占有一席之地， 更加興旺興旺，從原來以開發(fā)建設經(jīng)濟適用房為主向高品

8、味、高層次、多元化 商住小區(qū)開展。國中小城市的房地產(chǎn)業(yè)方興未艾，商機無限。地理位置非常優(yōu) 越，交通便利，眾望所歸，投資的房地產(chǎn)特別是 XX街商業(yè)廣場，一定會給開發(fā) 商帶來豐厚的利潤。隨著生活水平的提高，消費者對購物環(huán)境也有了更高的要 求，本工程的建設不僅滿足了消費者的購物心理以及城市開展、規(guī)劃的需要。而且切合企業(yè)自身開展的需要第四節(jié)工程的概況一、擬建地點該工程位于市XX嶺XX街XX道，處于步行街的核心，南臨 XX道，北鄰XX 局生活區(qū)，東臨XX巷，西臨XX巷。公共配套設施齊全，交通便捷，地理位置得 天獨厚，是投資置業(yè)的黃金寶地。二、工程的建設規(guī)模和目標根據(jù)市開展和改革委員會岳發(fā)改投 200XX

9、號立項批文確定該工程占地 5596 M2,擬建成一棟集商業(yè)、住宅、停車等功能于一體的16層大型綜合樓，建筑占地為2510M,地下一層為車庫及設備層，第一層為臨街商場，建筑面積為 2510M,第二層建筑面積為2510M，為社區(qū)休閑、健身會所和幼兒園，第三層以 上為143套住宅，建筑面積為17698 M2。三、工程建設的主要條件1、建設XX大廈是市委、市政府確定的城區(qū)改造規(guī)劃之一，事關舊城改造， 提高城市品位，有為工程建設順利進行保駕護航的政策條件。2、根底設施齊全，水、電、通訊有保證，污水經(jīng)處理可就近排入下水道。3、地理位置優(yōu)越。處于 XX街的核心，南臨XX道，北鄰XX局生活區(qū)，東 臨XX巷，西

10、臨XX巷。公共配套設施齊全，交通便捷，地理位置得天獨厚，是投資置業(yè)的黃金寶地。4、開發(fā)商實力較強。XX置業(yè)具備了雄厚的經(jīng)濟實力和技術力量， 同時贏得了良好的銀企關系和社會信譽。200X年經(jīng)市工商銀行綜合測評，到達 AA級信譽企業(yè)。200X年X月被市房地產(chǎn)管理局和晚報社評為“市新世紀首屆房 地產(chǎn)交易展示會參展優(yōu)勝單位 。200X200X年度被市政府評為“重合同，守信 用單位和200X年度信貸誠信企業(yè)。并被市房協(xié)和信息報社評為200X年度誠實守信A級企業(yè)。四、工程建設的投資回報根據(jù)分析預測來看，本樓盤總投資 3952萬元，可實現(xiàn)銷售收入5110萬元, 總開發(fā)價值4727萬元，本錢利潤率到達19.6

11、1 %，建設期18個月，盈利能力強， 風險較易控制，屬較佳的開發(fā)工程。第五節(jié)結論和建議一、結論通過對工程建設立項、場地、建設條件、投資效益、財務評價的系統(tǒng)研究， 結論如下：(1) 工程的前期工作比擬扎實，根本資料詳實可靠。(2) 工程得到了市委市政府以及市開展方案委員會、市規(guī)劃局的重視與支 持，為工程建設的順利進行保駕護航，為工程的建設創(chuàng)造了有利條件。(3) 工程的建設資金籌集解決，對工程的營運通過財務評價分析是可行的。(4) 工程開發(fā)建設單位具有三級資質，具備開發(fā)建設相應規(guī)模商住樓的財力、經(jīng)濟和技術實力。綜合上述分析研究，結論是該工程建設的風險較小、風險容易控制，該項目是可行的。二、建議對工

12、程建設資金的籌措需要得到銀行大力支持，加大融資力度確保資金如期到位，是保證工程按進度方案順利實施的根本條件。第二章市場分析第一節(jié)工程的建設容住宅、泊車、商場、花園、綠化帶、車道等是改善人們居住、美化城市環(huán) 境，提升XX城市品位的根底設施；通過舊城改造，建設具有現(xiàn)代城市特性的項 目，對市城市開展起著積極的作用；該工程自身的特色，通過銷售住宅、鋪面 的方式獲得投資回報。第二節(jié) 工程建成后的環(huán)境特點“XX大廈是XX置業(yè)經(jīng)過精心規(guī)劃設計的小高層建筑，位于商業(yè)XX街商圈的核心，公共配套設施齊全，交通便捷度高，商服繁華度好第三節(jié) 工程建成后的銷售條件從市城市經(jīng)營戶購置力情況分析，經(jīng)營戶對城區(qū)住宅、商鋪的需

13、求旺盛, 該工程符合大局部城市經(jīng)營戶的購置意愿，因此銷售該工程住宅、鋪面的房地 產(chǎn)市場前景較好。第三章建設用地的選址第一節(jié)場地條件、場地情況XX大廈擬建基地位于XX市XX嶺商業(yè)步行街XX閣北側,北臨市XX局生活區(qū),東臨XX巷、西臨XX巷，南臨XX街XX道，交通便利，地理位置十分優(yōu)越二、水文、氣象、地質條件XX市屬大陸性氣候，根據(jù)XX氣象局1952年至1998年觀測資料分析統(tǒng)計,本市有關氣象資料如下：1、水位吳淞凍結基面歷年最高水位：34.37m(1954.8.3)歷年最低水位：17.06m(1907.1.23)歷年平均水位：25.00m(水位保證為50%)水位變化最大為1.2m,最小為0.2至

14、0.3m最大年水位較差：15.89m(1954)設計低水位：18.10m,98%保證率設計高水位：43.30m,2%2、流量年平均流量：9675m3/s歷年最大流量：57900m2/s歷年最小流量：37.7m/s3、降水年平均降水量：1271.mm最大降水量：2336.5mm最小降水量：829.7mm4、風速年平均風速：2.8m/s最大風速：20m/s冬季室外計算風速：2.8 m/s夏季室外計算風速：2.9 m/s5、風向年主導風向及頻率為 NNE 17冬季主導風向及頻率為 NNE 22夏季主導風向及頻率為SSE 166、氣溫全年平均氣溫：17.1 C歷年最高氣溫：39.3 C歷年最低氣溫：-

15、11.8 C7、相對濕度年平均相對濕度78%年平均最高相對濕度82%年平均最低相對濕度75%&地貌場地為一西南高東北低的空置的場地推平并撤除局部原有建筑物9、地震抗震設防烈度為7度。第二節(jié)建設條件“XX大廈地處XX市城市中心地帶，工程得到了市委市政府的高度支持, 城市規(guī)劃行政管理部門的高度重視，為該工程的建設提供了良好的外部建設環(huán) 境，有各種優(yōu)惠政策，配套齊全的根底設施，建設的施工組織比擬系統(tǒng)嚴密， 因此建設條件優(yōu)越。工程建設場地經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門和國土資源局批準，核發(fā)的了選址 意見書、規(guī)劃用地許可證、規(guī)劃建設許可證、國有土地使用權出讓合同等相關 的法律性和產(chǎn)權屬性文件，在建設上得

16、到了市政府的高度重視。因此工程的建設環(huán)境非常好，能保證“ XX大廈順利完成建設任務。第四章建設方案第一節(jié)建筑設計指導思想與原那么建筑設計的指導思想：以人為本，滿足休閑、娛樂、購物、觀景的現(xiàn)代環(huán) 境要求，營造居住平安、舒適，購物方便、管理高效并具有濃厚文化氣息的環(huán) 境為指導思想。建筑設計的原那么：本大樓采用傳統(tǒng)的三段式構圖方式，經(jīng)典的比例關系， 現(xiàn)代的建筑語言與處理方法，巧妙地將主樓與裙樓設計成統(tǒng)一的優(yōu)美整體，造 型新穎，極大地改善了周圍的景致，是 XX街舉足輕重的建筑?？偲矫娌贾眉敖煌ńM織原那么：一、總平面布置上滿足規(guī)劃要求：總平面布置上，利用周邊道路和城市道路形成環(huán)行車道，既滿足消防要求；

17、也滿足交通規(guī)要求合理組織好不同性質的人流、車流、物流，使之既相對獨立， 又聯(lián)系方便，且建筑物盡量與外部環(huán)境協(xié)調。二、建筑退用地紅線：根據(jù)規(guī)劃要求：北面后退相鄰建筑 Xm東、西各退后用地紅線X米以上,南 退用地紅線X米以上。三、設計標高：建設用地高于道路路面0.30米,設計一層室標高正負0.000相對于絕對標高38.45四、消防平安：主樓北面、東、西面三面直接落地，滿足消防撲救面的要求五、建筑物入口及綠化:建筑物退紅線后，除主要入口處做人行鋪砌外盡量布置綠化和休閑椅，使人們在購物的同時，能夠忙里偷閑稍自休息，南面為商場主要入口 ，東、西面為商 場次要入口，西北角為商場貨物入口，北面為住宅樓主要入

18、口 ，各種人流相對獨 立互不干擾為購物娛樂及住家人員提供了一個理想交通秩序。總之，總平面布置中，充分利用地形，發(fā)揮土地的使用價值，交通組織中做到各種車流，人流的合理分開，互不干擾，建筑退讓紅線尺寸均滿足規(guī)劃要求。第二節(jié) 工程總體規(guī)劃方案一、經(jīng)濟技術指標：1、總用地面積：5596.00“2、建筑占地面積：2510M3、總建筑面積：25228 Mf4、地下層面積：2510M 車庫5、商場建筑面積：2510M 臨街、街商鋪6、住宅建筑面積：17698M7、容積率：4.51&綠化率：24.5 %9、建筑密度：44.9%二、建設容：本工程擬建成一棟集商業(yè)、住宅、停車等功能于一體的16層大型綜合樓

19、， 建筑占地為2510 Mf,地下一層為車庫及設備層，第一層為臨街商場，建筑面積 為2510M，第二層建筑面積為2510 Mf,為社區(qū)休閑、健身會所和幼兒園，第三 層以上為143套住宅，建筑面積為17698M。三、總平面布置：總體布局緊湊合理，構圖簡潔大方，能夠和現(xiàn)有場地充分協(xié)調，通過對該工程的用地及四周狀況的分析，將整體建筑沿街布置。1、平面功能布置 本方案按建設方所提的根本使用功能進行分區(qū)。地下室：為變配電用房，消防水池及泵房，地下車庫等。一、二層為商場，沿XX嶺XX步行街XX道為商場主入口 ,東、西面為商場次入口。 三至十五層住宅樓，為了最大限度地滿足消防和使用舒適方便的要求從 第十層起

20、每層每單元之間通過北向連廊連接，同時為了減少連廊對各住戶的視線 干擾，使連廊標上下于相應樓層標高 400mm 局部十六層為上屋頂樓梯間、電梯機房及水箱間等。建筑物性質及耐火等級：該工程屬高層民用建筑，地上局部耐火等級為二級,地下室耐火等級為一級?？拐鹪O防：設防烈度為7度。平面設計特點。主樓采用根本對稱平面，中間為交通核心，管井、風井集中布置，最大限 度地提高平面有效利用率。地下室考慮了庫房和主要設備用房，如高、低壓配電室，熱交換室、空 調機房，消防水泵房，消防水池等。本大樓有各自獨立的交通疏散通道， 且直接疏散到室外。功能分區(qū)明確，垂 直交通流暢。商場設一臺貨梯，一組自動扶梯，住宅局部設三臺消

21、防電梯，均暫選用上海 永大電梯設備生產(chǎn)的系列電梯產(chǎn)品。2 建筑空間層次和建筑立面造型采用傳統(tǒng)的三段式構圖方式，經(jīng)典的比例關系，現(xiàn)代的建筑語言與處理手 法,巧妙地將主樓與裙樓設計成統(tǒng)一的優(yōu)美整體，造型新穎的建筑，極大的改變了 周圍的景致,是XX嶺XX步行街北輔道的舉足輕重的建筑,為舊城改造提供又一成 功例。XX大廈屬二類高層50米以下商住樓建筑設計實質上就是城市外部空間的設計，主體設計采用板式高層平面 形式綜合點式高層平面利用率大的特點， 通過立面大小不一的窗戶、虛實變化的陽臺,形成強烈的光影效果，運用高層住宅特有的重復韻律來營造建筑外型，流 暢的弧線形外陽臺立面，頂部挑出的薄壁遮陽板，使得建筑

22、物具有靈動感，整幢建筑既具有濃厚的商業(yè)氣息又不失現(xiàn)代商住樓的風格，二者到達了有機的統(tǒng)一，這樣的設計具有獨特的識別性，極大的豐富了城市建設的輪廓線，在建筑群中獨樹 一幟,為XX大廈樹立了良好的形象。裙房采用開放的入口，高大的門墻及極具現(xiàn)代感的懸索構架使主入口十分 醒目，主樓采用突窗，使各住戶視野更加開闊，使整個建筑更加舒展，裙樓上低矮 女兒墻和不銹鋼欄桿更加加強了建筑的現(xiàn)代感 ，它與主樓交相輝映，從而形成一 幢完整協(xié)調的建筑。筆直的分戶墻直沖云天，更加強調了高層的挺拔感，黃色和 紅色的大膽運用既打破了色彩的單調同時又構成人們的視覺中心，并以此來渲染XX大廈的商業(yè)氣氛。主樓外墻采用淺褐色高級外墻面

23、磚，凈片玻璃。 裙樓的不銹鋼窗格、花崗巖柱面強調質感，輕巧通透的雨篷增強了建筑現(xiàn) 代感，突出了形象。 建筑二層上面設有屋頂花園，將自然引入建筑頂部，形成空間立體綠化體系，給住戶帶來優(yōu)美的居住環(huán)境。3、建筑裝飾設計本著經(jīng)濟、適用、美觀的原那么，本大樓裝飾以中檔為主。外墻飾面為暖色調，主要用淺褐色面磚，窗戶采用凈片玻璃，底層采用12厚透明鋼化玻璃，局部用磨光花崗巖加以點綴。二層為普通玻璃窗。外墻采用加氣混凝土砌塊，其材料做法按民用建筑有關的防火、隔聲和衛(wèi) 生要求確定商場采用磨光高級地磚地面，輕鋼龍骨鋁合金扣板吊頂。門窗：有防火要求的房間采用相應的防火門， 防火分區(qū)之間的間隔門為甲 級防火門。住宅采

24、用塑鋼窗和夾板門，局部通向前室的戶門采用乙級防火門防水：屋面為上人屋面,其防水等級為二級。排水，珍珠巖找 2觀，第一 道防水層為現(xiàn)澆鋼筋混凝土剛性防水,第二道增設SBS柔性卷材防水。地下室防水根據(jù)甲方要求采用外排水和結構自防水的做法。四、公用輔助工程1、給水排水系統(tǒng)：從市政給水管網(wǎng)上大樓兩側各引入一根 DV200的進水管，并在室外造成環(huán)狀 管網(wǎng)，本大樓采用市政給水管與屋頂水箱聯(lián)合供水方式供水，五層以下利用市政 管網(wǎng)壓力供水，六層及六層以上利用屋頂水箱貯層，生活用水泵供水。大樓的污廢采用雨污分流，清污分流的原那么，雨水、污水分別排入城市雨、 污水管。2、電力、電氣系統(tǒng)： 負荷等級：本大廈地上十四

25、層，地下一層，總高不超過50m,為二類高層民用建筑。消防設備包括消防水泵、噴淋水泵、消防電梯、火災自動報警及聯(lián)動裝置用電 負荷及各樓層的應急照明負荷為二級負荷；其它均為三級負荷。 供電電源：本大廈變配電所擬引一 10kV市電作為高壓供電電源。變配電所設高壓環(huán)網(wǎng) 柜兩臺進線柜和計量柜，另設一臺全自動化柴油發(fā)電機組作為自備應急電源。 負荷計算：本大廈設備容量為508.6kW,計算負荷為432.4kW,采用低壓電容集中補償， 補償后功率因數(shù)為0.90.95。擬設一臺800kVA的干式變壓器；消防負荷設備容 量101.1kW。柴油發(fā)電機組容量為 200kW 繼電保護與計量：10kV高壓環(huán)網(wǎng)柜采用高壓

26、SF6開關保護；電能計量采用高供高計方式，計 量方式經(jīng)當?shù)毓╇姴块T確認。對于需要單獨計量的低壓用電設備， 在低壓配電柜 設置計量裝置。 功率因數(shù)及補償方式：在變配電所設置一套無功功率補償裝置，補償容量可自動調節(jié)，功率因數(shù)控制在0.90.95。在本大廈地下一層設一變配電所，設環(huán)氧樹脂澆注干式變壓器 和全自動化柴油發(fā)電機各一臺。正常情況下，由變壓器供電；市電停電或變壓器 檢修時，柴油發(fā)電機經(jīng)1530秒延時自動啟動，保證消防和應急負荷正常供電。電力、照明及控制： 配電方式及電壓配電采用樹干式和放射式相結合的方式，空調、水泵、風機、電梯等大型 設備及消防設備采用放射式供電； 各層照明負荷主要采用樹干式

27、供電；消防和應 急負荷采用兩路電源現(xiàn)場切換，以提高供電的可靠性。動力配電采用380V,照明用電為380/220V。局部照明采用平安電壓 導線、電纜選擇及敷設方式電纜及電線均采用阻燃型。引上電纜沿電纜豎井敷設。一層動力電纜沿橋架敷設；由照明箱至燈具的塑料電線穿阻燃 PVC管沿墻、樓板、梁暗敷。 光源與燈具車庫、商場和辦公室采用高效節(jié)能熒光燈，樓梯間為環(huán)形節(jié)能燈，大空間照明燈具集中控制，樓梯間、走道及小開間房間燈具就地控制；疏散樓梯間、走道、辦稅廳、地下層設備用房，消防控制中心、變配電所等設有應急和疏散燈，由應急照明配電箱供電。 控制活水泵由水箱水位自動控制或手動控制；消防設備由消防聯(lián)動控制或手動

28、控制。 防雷與接地本建筑物屬三類防雷建筑物，在屋頂四周敷設避雷帶以防直擊雷。利用柱 主筋作引下線，建筑物根底鋼筋作接地極。在大廈進戶處設一總等電位聯(lián)結箱， 變配電所接地母排、進入建筑物的金屬管道、電纜的金屬外皮均應通過連接線 與總等電位聯(lián)結箱可靠連接。低壓配電線路采用TN-S制。電氣設備的工作接地、保護接地和防雷接地共用一套接地裝置， 該接地裝置通過接地扁鋼與等電 位聯(lián)結箱相連，其接地電阻不大于 1歐姆。3、通訊、視聽系統(tǒng)本大廈的信號引自城市信號網(wǎng)，擬在大廈的商場一層弱電井設程控換機臺及配電架一臺，在大廈的一層各弱電電纜井均設分線箱給各層用戶提供 配線,地下一層至二層用戶配線引自二層分線箱。本

29、大廈的有線電視信號引自城市有線電視網(wǎng)，擬在大廈的三層弱電堅井 設置有線電視前端箱，在大廈的三層、六層、九層、十二層、十四層設有線 電視分配器為本大廈有線電視用戶提有線電視信號。4、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)本大廈的寬帶網(wǎng)信號引自城市寬帶網(wǎng)，擬在大廈的二層各弱電堅井設置網(wǎng) 絡配線箱，本大廈各單元的所有信息插座的配線均由本單元網(wǎng)絡配線箱配出。5、火災自動報警及消防設備聯(lián)動控制系統(tǒng)本大廈采用中央報警聯(lián)動控制系統(tǒng)，消防控制室設在大廈的商場一層，設直通室外出口、門朝外開?；馂淖詣訄缶到y(tǒng)及聯(lián)動系統(tǒng)擬采用上海松江報警設備廠生產(chǎn)的摸擬量火災報警聯(lián)動系統(tǒng)，消防控制室設有火災報警控制器和聯(lián)動控制柜。在大廈按不同場所分別設置

30、感煙探測器，感溫探測器和手動報警按扭，通 過相應模塊將水專業(yè)設置的消火栓報警按鈕，水流指示器等接入總線系統(tǒng)作 為報警信號。報警信號通過總線傳輸至消防報警器上經(jīng)確認后按要求聯(lián)動各 相關消防設備，并接受其回饋信號。各樓層均有直通消防控制室的消防對講，消防控制室有直通119。消防播送與業(yè)務播送共一系統(tǒng)，正常情況下，播送音箱與業(yè)務擴大機相連 一旦發(fā)生火災，本系統(tǒng)可自動或手動切換為消防緊急播送，并獨立由消防系統(tǒng) 自動控制，播送設備設在消防控制室第五章建設投資估算及資金籌措第一節(jié)、投資估算一、圍：1、編制圍本工程的建設投資估算圍包括土地轉讓、建設場地總圖土地平整、拆遷 緩建、道路、給排水、電力電訊，消防、

31、環(huán)保、土建工程、綠化等費用及工程 相配套的前期工作費用等。2、編制依據(jù) 國家及有關部委關于建設工程投資估算編制要求； 土建工程費用依據(jù)市造價辦公室提供單位工程造價估算標準； 土建工程費用依據(jù)省建委1999年公布的單位估算表進行估算； 建設單位管理費、勘測設計費及其它稅費按省建委、國家計委、建設部等有關文件計算。二、本錢估算：1、土地費用： 土地取得費1108萬元 城市建設配套費、人防工程費、規(guī)劃管理費、消防費：25228MX 80 元/M2=202 萬元小計：土地費用=1108+202=1310萬元2、前期工程費： 規(guī)劃勘測設計費80萬元 三通一平費用20萬元小計：前期工程費=80+20=10

32、0萬元3、房屋開發(fā)費: 建安工程25228IMx 700元/M2=1766萬元 電梯費35 X 3臺=105萬元 根底設施建設費包含紅線圍各種管線、道路工程費60萬元小計：房屋開發(fā)費=1776+105+60=1931萬元4、管理費：取上述三項費用的2%,即1310+100+1931 X 2% =67 萬元5、銷售費用：取總銷售收入的2%,即5110X 2% =102萬元&財務費用：取貸款利率6.912 %，按年付息 資金利息：方案貸款2000萬元，期限2年2000X 6.912%X 2=277 萬元 融資費用：20萬元小計：財務費用=277+20=297萬元30萬元7、其他費用包含臨時

33、建設費、招標費、監(jiān)理費、保險費等雜費8、不可預見費：按上述費用的3%計算1310+100+1931+67+102+297+30 X 3% =115 萬元9、工程開發(fā)本錢總計：1310+100+1931+67+102+297+30+115=395萬 元取整經(jīng)估算本工程的總投資為3952萬元 其中：工程前期準備費用100萬元報建費、土地平整費。固定資產(chǎn)投資為3039萬元，其中建安工程1931萬元；購置土地1108 萬元，依據(jù)土地評估報告，工程建設用地 5596M，根據(jù)國土局拍賣出讓及拆遷 補償?shù)膬r值為1108萬元，其他費用202萬元。 工程建設管理費、財務費等費用 611萬元。見下表：建設投資估算

34、表表序號工程工程分項容|單位數(shù)量單價元金額萬元土地出讓559619801108報建費801前期費用土地平整費20其它萬元202小計1410住宅、商鋪、車庫252287001766建筑工程及根底設施602配套設施電梯臺3350000105小計1931管理費用萬元:67銷售費用萬元51102%102財務費用萬元20006.912%2773其他費用融資費用萬元20其他費用萬元30不可預見費萬元115小計6114總計萬元3952第二節(jié)資金籌措方案、資金來源的組織結構根據(jù)工程投資估算表，該工程需投資 3952萬元。資金籌措主要分為三項來源:開發(fā)單位自籌1952萬元向銀行申請房產(chǎn)開發(fā)貸款2000萬元二、資

35、金運用及投資結構根據(jù)工程投資估算表，該工程總投資為3952萬元，其中用于固定資產(chǎn) 投資3039萬元，流動資金931萬元。注：固定資產(chǎn)投資中的土地價值包 含了平整用地時的拆遷補助、還建住宅等費用。 工程前期開辦費及建設準備費用1575萬元 建安工程1766萬元 工程建設管理費用、財務費用 394萬元 產(chǎn)品銷售費用按2勉取為102萬元 不可預見費115萬元財務費用中的建設期借款利息，是根據(jù)國家銀行同期同檔次貸款利率計算。第三節(jié) 工程總價值及盈利能力分析根據(jù)實地調查，選擇以下三個比擬實例：A. 百大廈、B.德勝佳園、C.明輝大廈，同處約1公里區(qū)域，同屬商業(yè)、住宅綜合商住樓，其中A的區(qū)域與本樓盤接近，

36、B、C區(qū)域稍劣于本樓盤，A B交易日期為2003年和2004年，C的 交易日期為2005年，商鋪價格在近年變化不大，故交易日期不必修正；住宅選 擇以下三個比擬實例：A.和府公寓、B.花旗公寓、C.世界風情，住宅價格每年 有上漲趨勢，尤其自2004年10月以來，有加速上漲的趨勢。其他情況相近。 下面分別估測本樓盤的商鋪價格和住宅價格。1、第一層商鋪價格單位：元/M2序 號名稱價格交易日期 修正區(qū)域修正個別情況 修正比準 價格A一百大廈12000110/100100/111100/1259600B德勝佳園8000100/100100/91100/1107920C明輝大廈7000111/100100

37、/100100/1117000得本樓盤的第1層商鋪比準價格:9600+7920+7000 /3=8173 元/M 取整2、住宅價格序號名稱價格交易日期 修正區(qū)域修正個別情況 修正比準價格A和府公寓1780100/100100/105100/1051607B花旗公寓1680105/100100/111100/1051512C世界風情1500111/100100/111100/1051425求本樓盤住宅價格：1607+1512+1425十3=1515元/M23、本工程總銷售收入：第一層商鋪面積：2510M商鋪銷售收入為2510X 8173=2051萬元住宅面積：17698M住宅銷售收入為17698

38、 X 1515=2682萬元車庫銷售收入2510X 1500=377萬元那么總銷售收入為：2051+2682+377=5110萬元取整4、銷售稅費5110X 7.5 % =383萬元5、本工程總開發(fā)價值為：總銷售收入-銷售稅費=5110-383=4727萬元6、開發(fā)利潤：總開發(fā)價值-總開發(fā)本錢4727-3952=775 萬元7、本錢利潤率為開發(fā)利潤塔 100% =開發(fā)本錢77500% =19.61 %3952一般工程的本錢利潤率約15%20%,本樓盤該值在此圍，盈利能力較強。8其他財務指標方案土地費用一次性投入，前期工程費在第一季度投入，開發(fā)費在建設期 均勻投入，管理費、銷售費等在銷售期均勻投

39、入。方案建設期四個季度，自建設期的第三個季度開始預售，至第六個季度結束，按季度折現(xiàn)率ic=2 %，那么得如下現(xiàn)金流量表：表二：現(xiàn)金流量表單位：萬元序 號工程1234561現(xiàn)金流入4001000180019101.1預售收入40010001.2銷售收入180019102現(xiàn)金流出12236156608611506142.1土地費用11082.2前期工程費1002.3房屋開發(fā)費6006007312.4管理費1010101010172.5銷售費用252525272.6財務費用202772.7其他費用5555552.8不可預見費2020652.9銷售稅費2050902233凈現(xiàn)金流量-1223-615-

40、220165012964ic=2%5折現(xiàn) 凈現(xiàn)金流量-1199-591-207128149411516累計折現(xiàn) 凈現(xiàn)金流量-1199-1790-1583 1=10%7.1折現(xiàn) 凈現(xiàn)金流量-1112-508-1659510257327.2累計折現(xiàn) 凈現(xiàn)金流量-1112-1620-1785-1690-665678i2=11%8.1折現(xiàn) 凈現(xiàn)金流量-1102-499-161929796938.2累計折現(xiàn)凈現(xiàn) 金流量-1102-1601-1762-11670-69129I3=12%9.1折現(xiàn) 凈現(xiàn)金流量-1092-490-157889366579.2累計折現(xiàn)凈現(xiàn) 金流量-10

41、92-1582-1739-1651-715-58(1)用試算法計算部收益率設 i 2=11 %，那么 FNPV=2>0設 i3=12%，那么 FNPV=-58<0用插值法計算財務部收益率FIRRFIRR= i 2+( i 3i2)X FNPV2-( FNPV2+ FN=11%+(12%-11%)X 2 - (2+ -58 )=11.33%(2)動態(tài)投資回收期FNPV=39 萬元 FNPV 6=1190 萬元那么動態(tài)投資回收期=(6-1)+39=5.03 季39+1190(3)當ic=2 %時，工程凈現(xiàn)值FNPV=1190>0部季收益率FIRR=11.33%,高于行業(yè)基準收益水

42、平，工程可行第六章 工程建設實施進度本工程方案18個月自然日歷天完成，按 285天/年，約需1.5年，從2005年1季度批復立項開始，至2006年2季度交付。工程施建方案進程如表 表三：實施進度表時期 進度 容按季度進展方案05年06年-一一二二二-三四-一一二二二可行性研 究V方案設計V初步設計V施工圖設 計V土建施工根底及六層六層至十六層設備安裝 及粉刷一層至六 層六層至十六 層道路及綠 化竣工驗收一層至六 層六層至十六層第七章經(jīng)濟評價第一節(jié)環(huán)境及社會效益根據(jù)市城市開展的勢態(tài)，必然要進行舊城改造，改善居民生活環(huán)境，改善城區(qū)衛(wèi)生環(huán)境，確保居民安居需要。工程對優(yōu)化城市建設，優(yōu)化投資環(huán)境，促進城

43、市經(jīng)濟穩(wěn)步開展，擴大就業(yè)崗位，穩(wěn)定社會具有顯著的社會效益。第二節(jié) 工程建設的費用指標及本錢分析一、主要本錢指標系數(shù)1、營業(yè)稅及附加按銷售收入的7.5%提取2、銷售費用按銷售總額的2%提取3、 管理費按土地前期費用、前期工程費和房屋開發(fā)費總額的2%|取二、主要技術經(jīng)濟指標表測算表四：主要技術經(jīng)濟指標表測算序 號指標名稱單位指標備注-一一建設總投資規(guī)劃萬元3952其中：固定資產(chǎn)投資規(guī)模萬元3039二二用地面積M5596-三三總建筑面積M25228其中：商場面積M2510住宅樓M17698含寫字樓負一層含商鋪M2510車庫、泵房、配電所四銷售收入萬元5110五總本錢費用萬元3952其中：建設本錢萬元

44、3850其中：土建1931萬元銷售本錢萬元102六利潤萬元775七上繳稅費萬元383八投資利潤率%19.61九投資稅率%9.69十投資回收期A1年第三節(jié)財務分析建筑物基底面積 2510M,住宅建筑面積含寫字樓17698 M2,商業(yè)建筑面積5020 M,含負一層及臨街鋪面和車庫、設備用房，工程建筑期給18個月，回收期1年。一、銷售收入估算根據(jù)市場逐步發(fā)育的情況，采取積極穩(wěn)妥的營銷方針，確定按不同層次和功能和級層計算收入。表五：銷售收入分類面積M均價元/M2金額萬元備注住宅1769815152682含寫字樓商場、商鋪251081732051車庫25101500377合計227185110二、銷售本錢指標及本錢估算表六：銷售本錢稅費容計算基數(shù)稅率%金額萬元營業(yè)稅綜合稅率51107.5383銷售管理費51102102契稅購房人繳納4登記費購房人繳納1.5評估費新建房免估0.5合