產業(yè)地產簡介

1、產業(yè)園運營之道產業(yè)地產的定義和發(fā)展階段名詞解釋產業(yè)地產產業(yè)地產是2003年由聯(lián)東集團率先提出，是工業(yè)地產的升級與換代。是指圍繞著微笑曲線，構建的產業(yè)價值鏈一體化平臺，以產業(yè)為依托，地產為載體，實現(xiàn)土地的 整體開發(fā)與運營。以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發(fā)樓為開發(fā)對象，整合自然資源、 社會資源、經濟資源等，打造產、學、研產業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力；幫助 企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產業(yè)形式。發(fā)展階段產業(yè)地產商代表階段一企業(yè)自建園區(qū) 政府支持，大型企業(yè)進駐并自主開發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動上下游企業(yè)加入 園區(qū)建設。這種大型企業(yè)自建園區(qū)只是為自己的產業(yè)鏈升級

2、和完善做整體配套，對區(qū)域、對經濟發(fā)展的推動作用微乎其微。行業(yè)格局：“北有華夏聯(lián)東、南有天安數(shù)碼城”2013年中國房地產百強測評研究報告排名顯示，聯(lián)東 U谷、天安數(shù)碼城和華夏幸?；鶚I(yè)依次 位居中國產業(yè)園區(qū)產業(yè)運營商前三名。階段二工業(yè)地產 以政府開發(fā)為主導，規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、工業(yè)園，示范帶動區(qū)域經濟全面發(fā)展。由較強 資金實力和開發(fā)經營的企業(yè)開發(fā)，推動當?shù)囟a經濟的發(fā)展，也受到了各地方政府的歡迎。但是由于政府需求的增加與企業(yè)日益增加的形象需求，工業(yè)地產的弊端開始暴露。20世紀70年代末，中國第一個對外開放的工業(yè)園區(qū)蛇口工業(yè)園創(chuàng)立，工業(yè)地產隨之興起，但當時大多局限為以廠房出租和賣地為主的經營方式。上市企

3、業(yè) 華夏幸福基業(yè)、華南城、東湖高新、海泰發(fā)展形成自身商業(yè)模式 聯(lián)東集團、意庫園區(qū)、中天萬城、東方今典、北大資源集團、五礦產業(yè)園階段三產業(yè)地產 現(xiàn)在已經沒有園區(qū)會像以前一樣無序開發(fā)和經營，早前，幾乎所有園區(qū)都采取實地， 隨便建廠房出租出售這樣的模式進行開發(fā)。而進入 2010年，新開發(fā)立項的工業(yè)園區(qū)，都是以產業(yè)為主 導，充分響應國家政策，積極配合各地方政府進行產業(yè)轉型和升級。如聯(lián)東U谷，以專業(yè)產業(yè)地產運營商為定位，在行業(yè)內形成了龍頭地位。產業(yè)地產開發(fā)模式產業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，是以政府為主導，根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展的需要，基于社會經濟發(fā)展等因素，經 招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的產業(yè)發(fā)展項目，以地

4、產為載體，產業(yè)項目為依托，實 現(xiàn)城市功能建設的開發(fā)模式。該模式是目前我國最常見的產業(yè)地產開發(fā)模式， 鑒于是政府根據(jù)產業(yè)運營的特點進行規(guī)劃與開發(fā), 并在此基礎上為園區(qū)提供政策支持、稅收優(yōu)惠等，所以這種模式的產業(yè)園區(qū)具備集中統(tǒng)一、權威性高、 規(guī)劃性強、形成周期短等優(yōu)勢。但是，也有缺乏靈活性和創(chuàng)造性、活力不夠等缺點，非常容易導致機 構膨脹、政企不分。主體企業(yè)引導模式是指在特定產業(yè)領域內具有強大實力的企業(yè)，獲取大量的自用土地后建造一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)，并在自身入駐園區(qū)且占主導地位的情況下，借助其在產 業(yè)中的強大號召力，以出售、出租等方式吸引同類企業(yè)的集聚，最終實現(xiàn)整個產業(yè)鏈完善的開發(fā)模式。這是政府支

5、持、企業(yè)帶動的一種開發(fā)模式，它不僅符合主體企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要，也易于帶動同 一產業(yè)的集聚。但是，這種模式只適用于功能定位比較單一的小規(guī)模開發(fā)，無法適應跨行政區(qū)劃的綜 合開發(fā)要求，所以難以作為產業(yè)地產開發(fā)的主要模式。產業(yè)地產商模式是地產開發(fā)商在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，建設基礎設施及廠房、倉庫、研發(fā)樓等，然后以租賃、轉讓或合資等方式進 行項目經營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的開發(fā)模式。從本質上來說，產業(yè)地產商模式與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別。這種模式的產業(yè)地產 對開發(fā)商沒有后期產業(yè)經營和管理的要求，難以形成產業(yè)的集聚以及產業(yè)輻射力。但是，正是因為對 開發(fā)商的產業(yè)經營能力要求非常低，而且回收

6、資金相對較快，因此在樓市調控的背景下，綠地、富力、 合生創(chuàng)展等眾多房地產開發(fā)商選擇以這種運作模式進入產業(yè)地產領域。綜合運作模式是指產業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式和產業(yè)地產商模式混合運用的開發(fā)模式。這種模式下，政府提供土 地、稅收等優(yōu)惠政策，并成立管委會負責行政管理事務，地產商投資開發(fā)建設并提供相應的園區(qū)服務， 龍頭企業(yè)入駐發(fā)揮產業(yè)號召力，多方合力推進產業(yè)園區(qū)開發(fā)和經營。該模式既能充分發(fā)揮政府的指導性，同時也能發(fā)揮市場的靈活性，權責明確，有利于引入多元投 資主體實施綜合性、大規(guī)模成片開發(fā)項目。但是，該模式對政企關系協(xié)調要求非常高，如果關系處理 不當，很容易造成產業(yè)園區(qū)的發(fā)展停滯。產業(yè)地產代表

7、企業(yè)商業(yè)模式研究聯(lián)東集團：產業(yè)地產做的很純粹作為中國產業(yè)地產的先行者，聯(lián)東集團自 2003年涉足地產業(yè)，已成功布局環(huán)渤海、長三角、東北 工業(yè)基地三大經濟圈層區(qū)域中心，成為國內開發(fā)規(guī)模最大、產品系列最全、園區(qū)入駐企業(yè)最多的產業(yè) 地產運營商之一。聯(lián)東集團開創(chuàng)了產業(yè)地產的“聚合 U模式”，構建了產業(yè)價值鏈一體化平臺，通過總部商務、科技 研發(fā)、生產制造及配套服務的產品開發(fā)與建設，形成了業(yè)態(tài)、功能和資源的聚合，實現(xiàn)了第二、三產 業(yè)的匹配和互動，成為區(qū)域經濟的新引擎。聯(lián)東集團產業(yè)地產開發(fā)模式聯(lián)東集團兩大產品線：產業(yè)綜合體&總部綜合體產品線類型簡介 代表項目產業(yè)綜合體產業(yè)綜合體設立于一、二線城市的開

8、發(fā)區(qū)或產業(yè)新區(qū)，重點支持區(qū)域發(fā)展第二、三產業(yè)，發(fā)展高端制造、研發(fā)中試和總部經濟。產業(yè)綜合體集低密度總部、研發(fā)中試樓、標準廠房、 公寓、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)于一體，并在各業(yè)態(tài)之間建立一種相互依存、相互助益的上下游鏈接關系，從 而為入駐企業(yè)提供完善的產品、優(yōu)美的環(huán)境和優(yōu)化的園區(qū)服務。聯(lián)東U谷?北京金橋基地項目總部綜合體總部綜合體設立于一、二線城市的市中心或副中心區(qū)域，重點支持區(qū)域發(fā)展第三產業(yè)，以打造高品質、規(guī)?；目偛繕怯钶d體為手段，發(fā)展以培育和運營總部經濟為核心的服務經濟。 總部綜合體產品涵蓋獨棟辦公、高層辦公、高檔公寓、商業(yè)配套等，為入駐企業(yè)提供能代表獨立的企 業(yè)形象的產品、成熟的總部辦公氛圍（集聚

9、人才和高端資源）和完善的商務配套服務。聯(lián)東U谷?大津雙港項目聯(lián)東集團產業(yè)地產項目盤點2003年1月北京光聯(lián)工業(yè)園涉足產業(yè)地產首個項目2005年4月 聯(lián)東U谷北京金橋產業(yè)園項目 開始聯(lián)東U谷品牌建設2008年5月 聯(lián)東U谷沈陽工業(yè)城開工 東北經濟圈首個產業(yè)綜合體項目2010年10月聯(lián)東U谷無錫總部商務園項目開工在長三角經濟圈重點打造的典型產業(yè)地產項目2011年3月聯(lián)東U谷天津總部大觀項目開工 更成為天津的標桿產業(yè)區(qū)2011年3月聯(lián)東U谷天津北方耀谷項目開工 產業(yè)一條龍模式2011年4月聯(lián)東U谷沈陽U8國際藝術區(qū)奠基 的綜合性文化活動場所2011年5月聯(lián)東U谷南上海國際企業(yè)港奠基 制造業(yè)為主的產業(yè)

10、天津首例產業(yè)園，以成為津南區(qū)的經濟發(fā)展核心,打造集研發(fā)、生產、管理、物流于一身的標準化集居住、辦公、展覽、交流、培訓等功能于一體以新能源、生物醫(yī)藥、新材料、信息技術、先進2011年10月聯(lián)東集團與青島市黃島區(qū)簽訂項目合作協(xié)議2011年11月聯(lián)東U谷上海嘉定國際汽車城項目正式簽約布局長三角的戰(zhàn)略目標翻開嶄新一頁2012年3月聯(lián)東U谷北京永樂產業(yè)園開工 規(guī)劃建筑面積約130萬平米，園區(qū)將建成環(huán)渤海核心 高端生產服務業(yè)聚集區(qū)2012年5月聯(lián)東U谷北京順義工業(yè)園項目簽約向“走出通州、布局大北京”的戰(zhàn)略目標又邁 進了堅實的一步2012年8月聯(lián)東U谷漳州國際企業(yè)港項目簽約占地2000畝，總投資120億元，

11、突出高科技生態(tài)的產業(yè)發(fā)展理念2012年8月聯(lián)東U谷煙臺高新國際企業(yè)港項目簽約山東首個啟動項目2012年9月聯(lián)東U谷？廣州國際企業(yè)港落戶廣州花都 布局珠三角的首個項目2012年9月聯(lián)東U谷？寧波江北產業(yè)綜合體項目簽約 總占地面積1057畝，共分為四期開發(fā)2012年10月聯(lián)東U谷？太倉產業(yè)綜合體落子蘇州太倉 長三角區(qū)域的第三個項目2012年11月 聯(lián)東U谷？濟南長清產業(yè)綜合體項目簽約 總投資80億，占地2800畝，以電子信息、 生物醫(yī)藥、精密機械、能源環(huán)保為主導2012年11月 聯(lián)東U谷？漳州國際企業(yè)港開工 規(guī)劃總用地面積2000畝，規(guī)劃建筑面積超過200 萬平方米2012年12月聯(lián)東U谷？唐山產

12、業(yè)園項目簽約 是聯(lián)東進軍河北的第一站2012年12月聯(lián)東U谷？江寧國際產業(yè)園項目簽約 建筑面積78萬平方米，分四期建設開發(fā)，將引進300余家企業(yè)，帶動投資約50億2012年12月聯(lián)東U谷？合肥包河產業(yè)綜合體項目簽約 聯(lián)東U谷進軍西部的第一個項目2012年12月聯(lián)東U谷？無錫國際企業(yè)港項目簽約 在無錫的第二個項目，聯(lián)東集團在無錫完成了總部綜合體和產業(yè)綜合的布局2012年12月聯(lián)東U谷？重慶兩江新區(qū)國際企業(yè)港項目簽約聯(lián)東集團進軍西部的第一站2012年12月聯(lián)東U谷？長沙國際企業(yè)港項目簽約 計劃總投資超過40億元，規(guī)劃建筑面積近110 萬平方米2013年2月聯(lián)東集團北京永樂名樹園項目簽約面積170萬

13、itf,集總部、展示、交易、研發(fā)、設計、文化、創(chuàng)意、配套于一體。2013年2月聯(lián)東U谷？蘇州太倉產業(yè)園項目奠基 集標準廠房、定制廠房、研發(fā)辦公樓、綜合配套 設施于一體的產業(yè)綜合體2013年3月聯(lián)東U谷？煙臺國際企業(yè)創(chuàng)新港項目奠基 總投資60億，其中建設投資30億，二次拉動 投資約30億元，占地1794畝2013年4月聯(lián)東U谷？濟南長清產業(yè)綜合體項目簽約 總投資80億元，定位為濟南市高端產業(yè)集聚 區(qū)2013年4月聯(lián)東集團北京馬駒橋項目簽約該項目為收購北京欣大西投資發(fā)展有限公司的項目2013年4月聯(lián)東U谷？濟南臨港國際企業(yè)港項目簽約 總占地2583畝，以裝備制造、電子信息、生 物醫(yī)藥、新能源新材料

14、為主導產業(yè)2013年5月聯(lián)東U谷？上海北虹橋總部經濟園項目簽約聯(lián)東集團全國戰(zhàn)略布局取得重大進展的標志之一2013年5月聯(lián)東U谷？天津濱海新區(qū)國際企業(yè)港項目簽約規(guī)劃建筑面積約150萬平方米，項目總投資約75億元2013年6月聯(lián)東U谷？湖州產業(yè)綜合體項目簽約 集生產制造、研發(fā)設計、企業(yè)總部、產品展示和 生產性服務功能于一體2013年6月聯(lián)東U谷？北京平谷產業(yè)綜合體項目簽約 定位為北京市高端產業(yè)集聚區(qū)，計劃總投資50億元天安數(shù)碼城：金融扶持是商業(yè)模式重要內容天安數(shù)碼城成立于1990年，總部位于廣東深圳。二十余年來，天安數(shù)碼城 13座城市、14座產業(yè)園 區(qū)，集團業(yè)務以珠三角、長三角、環(huán)渤海和成渝經濟圈

15、為重點，并積極拓展其他經濟較為發(fā)達的大中 型城市，開發(fā)運營面積逾千萬平方米。天安數(shù)碼城經歷了從工業(yè)園到工貿園，再從科技產業(yè)園到城市產業(yè)綜合體的三次轉型，并為進駐的企業(yè)提供金融扶持，每一個園區(qū)均打造了集銀行、擔保、風險投 資、小額貸款等為一體的投融資平臺。天安數(shù)碼城的發(fā)展經歷了四個階段第一階段90年代初第二階段90年代后期 第三階段：2000年-2009年 第四階段：2009年以后傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū) 工貿園 科技產業(yè)園 城市產業(yè)綜合體主要的建筑形態(tài)包括工業(yè)廠房、藍領工人單身公寓，入駐企業(yè)定位也是“三來一補”加工貿易型企業(yè) 數(shù)碼和商貿的概念開始傳入國內，傳統(tǒng)的廠房轉型為工貿大廈，開啟工貿園階段。包括工貿

16、大廈、公寓和住宅，入駐企業(yè)定位是生產型企業(yè)和貿易型企業(yè)。類似于現(xiàn)在最常見的科技園、軟件園，通稱為科技產業(yè)園。主要建筑形態(tài)包括科技產業(yè)大廈、商業(yè)街區(qū)、公寓和住宅，入駐企業(yè)主要定位是高新技術企業(yè)。打造以企業(yè)為核心的產業(yè)生態(tài)環(huán)境。通過引導人才、資本、技術、信息、市場、商務、政策等要素的聚集，形成上中下游完善產業(yè)鏈，建立產業(yè)配套服務體系，通過產業(yè)鏈間的互動 發(fā)展，最終形成產業(yè)集群的聚變，成為新產業(yè)和新業(yè)態(tài)的發(fā)源地。天安數(shù)碼城朝著資源整合者姬變?yōu)榱私鉀Q企業(yè)融資渠道的單一問題，天安數(shù)碼城在每一個園區(qū)均打造了集銀行、擔保、風險投 資、小額貸款等為一體的投融資平臺。借助該投融資平臺，為入園企業(yè)提供風險投資、私

17、募形式投資、股權占有、咨詢管理、小額貸款、天使基金、創(chuàng)業(yè)基金等綜合金融服務。這也是天安數(shù)碼城區(qū)別于其他產業(yè)地產運營商的顯著特征。安數(shù)碼城此前還將自己持有的一部分物業(yè)作為出資，采用PE VC創(chuàng)新基金等方式，以股權投資的形式，參與到優(yōu)質中小民營企業(yè)的設立、發(fā)展、擴張，直至上市退出等各個階段。詳細華夏幸福基業(yè)：“園區(qū)運營+地產開發(fā)”模式政府將園區(qū)作為工業(yè)地產項目，由華夏幸?；鶚I(yè)進行園區(qū)規(guī)劃、基礎設施建設、招商引資等運作， 然后再轉由政府相關部門進行經營和管理。華夏幸?；鶚I(yè)在此過程中，利用園區(qū)規(guī)劃的話語權優(yōu)勢， 在園區(qū)及其周邊進行大規(guī)模的房地產開發(fā)。目前，產業(yè)園區(qū)周邊的土地儲備在公司所有土地儲備中占

18、比大約為80%。從2011年起，華夏幸?；鶚I(yè)來自園區(qū)運營和園區(qū)住宅開發(fā)的收入就已經“平分秋色”“園區(qū)運營+地產開發(fā)”模式解讀概述：“園區(qū)運營+地產開發(fā)”，即在園區(qū)及其周邊進行大規(guī)模的房地產開發(fā)，是公司商業(yè)模式的亮點與 特色。目前，產業(yè)園區(qū)周邊的土地儲備在公司所有土地儲備中占比大約為80%,而在園區(qū)周邊拿地也是公司地產業(yè)務未來擴張的一條主線。從2011年起，華夏幸?；鶚I(yè)來自園區(qū)運營和園區(qū)住宅開發(fā)的收入就已經“平分秋色”。這種開發(fā)模式的精髓在于實現(xiàn)了企業(yè)與地方政府的“雙贏”?！驹敿殹繌钠髽I(yè)的角度：“園區(qū)運營+地產開發(fā)”模式有很好的協(xié)同效應：1、由于公司本身就是土地整理的負責人，利用對于區(qū)域整體土地

19、規(guī)劃的了解，可以低成本鎖定大量土地；2、土地整理和基礎設施建設需要大量的資金投入，公司前期的地產銷售回款可以在一定程度上實 現(xiàn)對于前兩者的現(xiàn)金流支持；3、園區(qū)發(fā)展帶來的產業(yè)經濟發(fā)展以及高端產業(yè)人群的消費和住房需求可以為地產項目提供相對充 足的目標客戶群；4、隨著園區(qū)基礎設施建設的日漸完善， 入駐企業(yè)數(shù)量的不斷增加，區(qū)域整體價值將獲得有效提升， 從而對房地產的銷售形成強勁的支撐。【詳細】從政府的角度：在前期零成本零投入的情況下，順利實現(xiàn)園區(qū)的正常開業(yè)和運作，而且隨著園區(qū)的逐步成熟，入 園企業(yè)數(shù)量及投資將不斷增加，政府將實現(xiàn)財政收入和區(qū)域GDP的雙重提升，還解決了地方人口的就業(yè)問題，完美地契合了地

20、方政府的政治訴求。在園區(qū)運營方面：通過與地方政府簽訂區(qū)域整體委托開發(fā)協(xié)議，公司全權接管了園區(qū)開發(fā)的所有事宜，從前期的土 地整理、基礎設施建設到招商引資，再到后期的綜合服務?；ê屯恋卣眄椖康馁Y金投入大，占用 周期較長，一般需公司墊資1-2年，在項目建成后由政府按照建設成本及事先確定的利潤率支付工程款。 從目前階段來看，公司的三大園區(qū)已度過了最初的重資本投入期，進入現(xiàn)金流平衡的回收期。土地開發(fā)上：采用BT模式，與政府按110%吉算；招商引資，提供產業(yè)服務，當?shù)卣陨弦荒曷涞赝顿Y額的45%進行返還，落地投資額包括土地、廠房、機器設備等，綜合毛利率達到40-50%,凈利率在25%左招商引資方面：

21、華夏幸?；鶚I(yè)下設一個專業(yè)化招商中心，擁有500余人的團隊，建立起龐大的客戶關系管理，運用各種先進化手段進行園區(qū)招商。華夏幸福基業(yè)園區(qū)項目一覽類型園區(qū)名稱所在區(qū)域簡介已投入使用固安區(qū)域 河北廊坊 包括固安工業(yè)區(qū)和固安新興產業(yè)示范區(qū)大廠區(qū)域 河北廊坊 包括大廠潮白河工業(yè)區(qū)、大廠新興產業(yè)示范區(qū)兩個園區(qū)懷來區(qū)域河北張家口懷來生態(tài)新城將成為河北“環(huán)首都經濟圈”的明星新城蘇家屯區(qū)域沈陽蘇家屯 蘇家屯工業(yè)區(qū)建設中香河園區(qū) 河北廊坊文安園區(qū) 河北廊坊 規(guī)劃21平方公里，總投資150億元，建產業(yè)園區(qū)和生態(tài)居住區(qū)。昌黎園區(qū) 河北秦皇島以節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術、高端裝備、新能源、新材料為主導產業(yè)灤平金山嶺園區(qū)北京

22、以長城文化為核心，構筑休閑時代長城度假運動旅游的天堂沈北蒲河智慧產業(yè)園區(qū) 遼寧沈陽 圍繞“國際科技城”、“活力智慧核"、“生態(tài)宜居地”三大主題, 打造屬性多樣、功能復合產業(yè)區(qū)廣陽園區(qū) 河北廊坊 產業(yè)定位于現(xiàn)代服務業(yè)于洪園區(qū) 遼寧沈陽 總體定位為“智慧之港、健康之城”，從智慧產業(yè)、科技創(chuàng)意、商務商業(yè)、生態(tài)棲居四個方面建設園區(qū)。無錫園區(qū) 江蘇無錫 無錫南長物聯(lián)網產業(yè)園鎮(zhèn)江園區(qū) 江蘇鎮(zhèn)江 江蘇鎮(zhèn)江創(chuàng)意產業(yè)園嘉善園區(qū) 浙江嘉善 總體定位為“打造臨滬精致水鄉(xiāng)城市”。業(yè)內視點清控科創(chuàng)副總裁黃一峰產業(yè)地產異地擴張應與當?shù)禺a業(yè)相結合產業(yè)地產異地擴張的決定性因素是產業(yè)發(fā)展規(guī)律之下的產業(yè)發(fā)展與需求走向。只有需求得以滿足,才能引導新進入的產業(yè)與當?shù)禺a業(yè)進行上下游結合，形成產業(yè)鏈。區(qū)域是否具有豐富的資源優(yōu)勢以及 相應的市場需求，是確保園區(qū)輸出得以落實的關鍵因素。進行異地擴張之時首要任務是做