商業(yè)與地產聯合模式解析

1、商業(yè)與地產聯合模式解析類別:我的文章 評論(0) 瀏覽(16) 2009-02-01 10:57 標簽：房產 聯合地產 商業(yè)地產 強強 中國   一分鐘摘要一、商業(yè)聯合地產模式的產生商業(yè)地產面臨轉型，許多開發(fā)商和商業(yè)企業(yè)都在紛紛尋求新的開發(fā)和運營模式，以往“先開發(fā)、后銷售”的住宅開發(fā)模式已逐步被“先定位招商，后投資建設”的訂單式開發(fā)所取代。一種對開發(fā)商與商業(yè)企業(yè)更為有利的新型模式商業(yè)與地產聯合應運而生。二、商業(yè)與地產聯合模式三大優(yōu)勢三、商業(yè)與地產如何有效對接四、商業(yè)聯合地產成功實例案例一：協信&銅鑼灣案例二：萬達&國美案例三：世茂&歐尚、百安居案例四：上海綠地

2、&百聯五、商業(yè)聯合地產模式未來發(fā)展前景1、政策導向07年是中國入世過渡期的最后一年，年底之前中國將全面開放零售、金融等市場，外資機構的大量進入對商業(yè)物業(yè)的需求將越來越大。2、多元化發(fā)展未來商業(yè)市場將向多元化方向發(fā)展，根據不同位置、規(guī)模、產品特點而設計的社區(qū)型、主題型、生態(tài)型、體驗型等商業(yè)都將具有較大的發(fā)展?jié)摿土己玫陌l(fā)展空間。3、尋求戰(zhàn)略合作伙伴在社會化專業(yè)化分工越來越細的現代社會，商業(yè)與地產的緊密合作已成為大勢所趨，通過聯合，雙方都能充分發(fā)揮自己所長，共同將商業(yè)地產開發(fā)經營好。核心閱讀提示：商業(yè)與地產聯合模式是未來發(fā)展的趨勢和主流，各類房地產企業(yè)紛紛進入商業(yè)地產市場，是否把握住商業(yè)與

3、地產的脈搏？是否理順了商業(yè)與地產的關系？商業(yè)與地產聯合模式主要表現為國內大型房地產開發(fā)企業(yè)與國際知名商業(yè)企業(yè)通過簽署正式協議成為戰(zhàn)略合作伙伴，在商業(yè)地產投資開發(fā)領域進行緊密型合作，實現優(yōu)勢互補，強強聯合：雙方品牌與資源共享，凡是地產商開發(fā)建設的商業(yè)項目，商業(yè)企業(yè)都可作為主力店進入；或雙方合作共同開發(fā)、經營商業(yè)地產項目。本專題將闡述如何使商業(yè)與地產有效聯合。把握商業(yè)與地產的脈搏商業(yè)與地產聯合模式解析 一、商業(yè)聯合地產模式的產生由于商業(yè)地產在發(fā)展過程中所出現的盲目投資開發(fā)、供應結構不合理、空置率持續(xù)上升等諸多問題，已經對商業(yè)地產的健康發(fā)展產生了不利影響，商業(yè)地產面臨轉型，許多開發(fā)商和商業(yè)企業(yè)都在紛

4、紛尋求新的開發(fā)和運營模式，以往“先開發(fā)、后銷售”的住宅開發(fā)模式已逐步被“先定位招商，后投資建設”的訂單式開發(fā)所取代。一種對開發(fā)商與商業(yè)企業(yè)更為有利的新型模式商業(yè)與地產聯合應運而生。二、商業(yè)與地產聯合模式優(yōu)勢1、利用國外企業(yè)品牌效益和先進管理經驗國外大型商業(yè)企業(yè)不僅具有良好的品牌效應，而且擁有先進科學的管理理念以及強大的海內外營銷團隊，國內有實力的地產開發(fā)商通過與這些專業(yè)機構聯合，可以進一步提升產品品質，構建完善的營銷網絡，從而獲得更多的發(fā)展機會，更快更好地進行大型商業(yè)項目開發(fā)及實現全國性布局。2、實現雙盈局面國外大型商業(yè)企業(yè)進入中國市場發(fā)展需要大量優(yōu)質的店面，與地產商進行戰(zhàn)略合作可以借助其在各

5、地開發(fā)的地產項目，擴大地域輻射，拓展各地的市場，以國際化管理實現本土化經營，增加消費人流量，快速形成銷售網絡；同時可以利用地產商在當地的資源和關系最大程度地降低運營成本和采購成本，并可在節(jié)約推廣費用的同時提高產品銷量。3、強強聯合、提高競爭力由于雙方都是本行業(yè)中具備較強實力和良好信譽的企業(yè)，強強聯合之后，對提升商業(yè)項目的整體形象和品質，吸引人流客流，促進所在區(qū)域商業(yè)氛圍的快速形成，增強市場競爭力等方面都將起到十分積極的影響，使雙方取得最大程度共贏，在激烈的市場競爭中立于不敗之地。三、商業(yè)與地產有效對接1、理順商業(yè)與地產的關系商業(yè)與地產，孰先孰后？無數失敗案例證明，先地產后商業(yè)是行不通的，“先商

6、業(yè)后地產”才符合發(fā)展規(guī)律。分析一：根據商業(yè)起源與發(fā)展，人類開始了交換、交易，自發(fā)聚集起來在一些場地，成了固定的交易場所，就如現鄉(xiāng)村里依舊存在的一些自發(fā)聚集起來的菜市場。所以，先有市后有場，市興則場旺。分析二：商業(yè)也好，地產也罷，其所服務的最終客戶都一樣，都是為實現滿足消費者的需求從而達到利潤的獲取。而商業(yè)是與最終消費者距離最近的，也是最了解與熟悉最快的，所以商業(yè)先行，從而更好地服務地產。分析三：近看港奧，遠學歐美，其商業(yè)地產發(fā)展的成功案例無不證明其商業(yè)先行的必要性與重要性。小結：先商業(yè)，后地產，決定了它在進行項目開發(fā)的前期，即項目業(yè)態(tài)定位，產品定位及其他相關規(guī)劃設計時，就應該做到充分了解城市商

7、業(yè)網點規(guī)劃，了解區(qū)域商業(yè)現狀，了解區(qū)域未來消費需求與熱點所在；就應該讓商業(yè)運營商參與進來，聽取他們的意見，從而打造符合商業(yè)運營商要求的商業(yè)經營場所。2、把握商業(yè)地產的價值商業(yè)地產的價值體主要體現于該項目未來經營收益的獲取。商業(yè)反哺于地產的最好體現也就是后期經營的興旺。商業(yè)地產的價值充分體現在其后期的經營收益價值，即其保值、增值功能。從而要求地產開發(fā)商完成項目開發(fā)使命后，更應該多多考慮如何做到與商業(yè)運營商有效對接，為項目后期經營與管理提供有力的支撐與保障。3、明晰商業(yè)地產開發(fā)中的產業(yè)鏈商業(yè)地產項目運作，需要開發(fā)者、持有者、經營者等三大主體的共同合作。三種合作模式：（1）、項目開發(fā)者兼具物業(yè)持有者

8、及經營者，集三重角色為一體，這是很多上規(guī)模具實力的商業(yè)地產開發(fā)商的選擇，如香港的恒隆地產在上海開發(fā)的恒隆廣場，即為長期持有與經營。 （2）、地產商把商業(yè)地產項目建好，然后以產權出售的方式售給眾多的小業(yè)者，然后由小業(yè)者自行經營或者租賃經營。分析：在這種模式里，開發(fā)商只是具備了開發(fā)者的角色。而眾多的小業(yè)者是物業(yè)持有者，而這一環(huán)節(jié)中的經營者，則更多的不確定性，他可以是小業(yè)者自身，也可以是大型商業(yè)運營機構統一租賃經營，還可以是其他散戶經營。（3）、開發(fā)商開發(fā)完項目，而把項目整體出售給專業(yè)的大型商業(yè)公司，由其持有自行經營。很多海外房地產投資基金即是通過此種途勁進入中國商業(yè)地產市場的。小結：第二種模式是不

9、可取的，地產與商業(yè)的血脈被人為地割斷了，裂痕放大了，得補救，后期的風險顯然太大。所以要求眾多開發(fā)商必須明確自身在商業(yè)地產項目開發(fā)中所處的位置，從而達到專業(yè)人做專業(yè)事。這也就為商業(yè)與地產的有效對接提供了可行性。4、把握商業(yè)地產開發(fā)融資的結構商業(yè)地產開發(fā)的成本是住宅地產開發(fā)成本的2倍左右，這就要求開發(fā)商具有更強的資金實力。國內地產開發(fā)商，其主要資金來源有三：（1）、為自身資金儲備，（2）、為銀行貸款，（3）、為前期銷售所得回籠資金銀行貸款是主要的，通常占50%以上。沉重的銀行利息，緊繃的資金鏈，這都使得預售或前期階段所獲取的回籠資金最為關鍵。這也就使得絕大部分商業(yè)地產開發(fā)商做項目時都考慮物業(yè)的銷售

10、，以便資金的快速回籠。這亦補充說明了上面部分中開發(fā)商為什么選擇第二種可能。小結：把眼光放在那些大型商貿流通企業(yè)等商業(yè)運營商身上時，發(fā)現他們的資金實力是相當強大的。設想，可不可以發(fā)現或搭建地產開發(fā)商與商業(yè)運營商兩者之間的資本橋梁？開發(fā)商獲取了強大的資金支持，而商業(yè)運營商獲得了更好的地產資源，更理想的商業(yè)經營場所？四、商業(yè)聯合地產成功實例1、協信&銅鑼灣2005年5月，以房地產開發(fā)為主導產業(yè)的大型企業(yè)集團重慶協信控股（集團）有限公司和專業(yè)性大型商業(yè)零售企業(yè)銅鑼灣集團實現強強聯合，共同成立重慶協信銅鑼灣廣場商業(yè)有限公司，全力打造“協信銅鑼灣廣場”品牌，開創(chuàng)了購物中心發(fā)展管理的新時代。重慶協信

11、銅鑼灣廣場商業(yè)有限公司成為重慶零售業(yè)和地產業(yè)聯合走向國際化的標志，對區(qū)域經濟的發(fā)展將起到了有力的推動作用。2、萬達&國美2005年6月，北京鵬潤集團、大連萬達集團股份有限公司在北京簽署了戰(zhàn)略合作協議書。萬達集團是國內知名商業(yè)地產企業(yè)，是“訂單商業(yè)地產”的創(chuàng)造者。北京鵬潤集團是集地產、零售和資本運作為一體的多元化集團。其中，國美電器作為中國最大的家電連鎖零售企業(yè)，是國內外眾多知名家電廠家在中國最大的經銷商，目前正在全國各地加速擴張，同時也在探索新的更好的方式和途徑來推動這種擴張。國美與萬達集團的合作將進一步加快雙方全國性戰(zhàn)略擴張的進程。另外，萬達集團還和沃爾瑪、時代華納、百安居等多家跨國

12、商業(yè)企業(yè)簽訂了聯合發(fā)展協議。3、世茂&歐尚、百安居2006年6月，世茂集團與歐尚及百安居聯合簽署戰(zhàn)略合作協議，將從世茂集團在常熟、紹興、武漢、南京、哈爾濱、昆山開發(fā)的項目開始，逐步在全國范圍內推進深入而全面的戰(zhàn)略合作關系。世貿集團是我國大型地產開發(fā)企業(yè)之一，目前，在北京、上海、福州、南京、哈爾濱等地都建有多個地產項目。而歐尚和百安居分別為國際知名的大型零售企業(yè)及建材業(yè)巨頭。根據協議，三方將共享品牌資源優(yōu)勢和全球營銷網絡，開創(chuàng)地產、零銷、建材跨行業(yè)合作的多贏局面。今后，世茂地產開發(fā)的每一個大型商業(yè)地產項目，三方都可以實現信息共享，百安居和歐尚在世貿開發(fā)的地產項目中，具有優(yōu)先選擇店面權。4

13、、上海綠地&百聯2006年10月，綠地集團和百聯集團在上海簽署了戰(zhàn)略合作協議，雙方首次合作打造四大商業(yè)項目。根據協議，綠地集團此次與百聯集團將建立戰(zhàn)略聯盟，并就南京、鄭州、合肥、昆山四個商業(yè)項目達成合作協議，總營業(yè)面積超過8萬平方米。其中百聯集團下屬好美家裝潢建材公司將在綠地21城、綠地合肥海頓公館投資開設專業(yè)性的大型建材裝潢超市，每個項目的營業(yè)面積約為1萬平方米。項目預計于明年開業(yè)，建成后將主要經營裝潢建材和家居用品。同時，百聯集團下屬百聯股份將在南京市中心區(qū)頂級地段的綠地紫峰大廈項目和綠地鄭州會展酒店項目開設百貨商場或大型購物中心，營業(yè)面積將超過3萬平方米，項目建成投入運營后將成為

14、集超市、百貨、專賣店、專業(yè)店、娛樂、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)和功能于一身的綜合商業(yè)設施。小結：兩大巨頭的全面戰(zhàn)略合作，屬于強強聯手，優(yōu)勢互補，順應了房地產與商業(yè)融合的發(fā)展趨勢，對促進雙方共同發(fā)展、提升各自綜合競爭力都具有重要的戰(zhàn)略意義。通過戰(zhàn)略聯盟合作，綠地集團可以搭乘百聯這艘流通產業(yè)航母，提升綠地商業(yè)地產的品牌形象和綜合競爭力；百聯集團則可以借助綠地集團來支撐其商業(yè)形態(tài)的發(fā)展，擴容并豐富產品系列。五、商業(yè)聯合地產模式未來發(fā)展前景1、政策導向近年來政府實施的一系列宏觀調控措施主要是針對住宅市場，并未對商業(yè)地產產生較大的影響，加上商業(yè)地產所帶來的高額利潤，使更多的投資從住宅轉向商業(yè)地產市場，一些知名住宅

15、開發(fā)商紛紛大力進軍商業(yè)地產領域，對商業(yè)地產的投資力度明顯加大，由于臨近2008年，07年又將是一個建設高峰期，很多商場、臨街底商、商業(yè)街都在建設，商業(yè)地產供大于求的態(tài)勢依然十分明顯，市場競爭也將越來越激烈，商業(yè)、物業(yè)都將面臨更加嚴峻的招商問題。07年是中國入世過渡期的最后一年，年底之前中國將全面開放零售、金融等市場，外資機構的大量進入對商業(yè)物業(yè)的需求將越來越大。因此未來商業(yè)地產將迎來更多的機遇和挑戰(zhàn)。2、多元化發(fā)展未來商業(yè)市場將向多元化方向發(fā)展，根據不同位置、規(guī)模、產品特點而設計的社區(qū)型、主題型、生態(tài)型、體驗型等商業(yè)都將具有較大的發(fā)展?jié)摿土己玫陌l(fā)展空間。未來商業(yè)地產之間的競爭主要體現在對稀缺土地資源的占有及由高度發(fā)達的設計施工水平、豐富的運營管理經驗等所組成的綜合競爭力，隨著市場上整體持有的商業(yè)物業(yè)比例的增加，后期商業(yè)運營水平的高低已成為關系到一個商業(yè)成敗的關鍵因素，這就要求開發(fā)商不僅具備出色的商業(yè)地產開發(fā)水平，還要有國際先進的商業(yè)經營管理能力，對很多開發(fā)商而言在短期內實現后者是非常困難的，同樣對商業(yè)企業(yè)來說尋找合適的經營場所對未來的經營也是至關重要的。3、尋求戰(zhàn)略合作伙伴在社會化專業(yè)化分工越來越細的現代社會，商業(yè)與地產的緊密合作已成為大勢所趨，通過聯合，雙方都能充分發(fā)揮自己所長，共同將商業(yè)地產