房產(chǎn)稅實(shí)施的利弊分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上天津財(cái)經(jīng)大學(xué)房產(chǎn)稅實(shí)施的利弊分析內(nèi)容摘要近些年以來，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速的發(fā)展，房屋產(chǎn)權(quán)的價(jià)格在不斷的上漲，關(guān)于住房的問題也成為一個(gè)人們逐漸開始關(guān)注的熱點(diǎn)問題。因此，我國(guó)政府也在盡其最大努力采取各種措施來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是效果都不是太理想。我國(guó)是典型的一個(gè)地區(qū)發(fā)展不平衡、整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力還不夠強(qiáng)的發(fā)展中國(guó)家，面對(duì)我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在的投資規(guī)模過大等等各種各樣的問題，若要完善房產(chǎn)稅制度是一項(xiàng)非常重要而巨大的工程。本文首先對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)的實(shí)施的現(xiàn)狀進(jìn)行研究，進(jìn)而發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)實(shí)施存在的各種問題，如：房產(chǎn)稅稅制的不完善、征收范圍等。為此，本文在深入認(rèn)識(shí)房產(chǎn)稅的本質(zhì)后，概括了

2、房產(chǎn)稅實(shí)施的利處與弊端。從而，在閱讀大量文獻(xiàn)以及實(shí)地調(diào)查研究后，本文在完善我國(guó)房產(chǎn)稅的建議上提出一些自己的看法。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；完善；征收意義；房產(chǎn)稅制度ABSTRACTIn recent years, with the continuous development of social economy, real estate prices constantly rising, the housing problem has become a hot issue of concern. To this end, our government also do its utmost to take

3、 various measures to regulate the real estate market right right, but the results are not ideal. Our country is developing a regional development imbalances, overall economic strength is not strong enough in the face of large-scale investment in domestic real estate market and other problems exist,

4、to improve the property tax system is a very important project. Firstly, the status of implementation of the real estate research now, and then found a variety of problems exist in the implementation of real estate, such as: property tax system is imperfect, the collection range. In this paper, an i

5、n-depth understanding of the nature of the property tax, summarizes the benefits and drawbacks of the property tax implementation. Thus, in reading a lot of literature and field research, the paper presents some of his views on improving our property tax proposal.Key words: Housing Property Tax; Per

6、fect；the meaning of impose; Property Tax system目 錄房產(chǎn)稅實(shí)施的利弊分析一、引言近些年以來，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速的發(fā)展，房屋產(chǎn)權(quán)的價(jià)格在不斷的上漲，關(guān)于住房的問題也成為一個(gè)人們逐漸開始關(guān)注的熱點(diǎn)問題。但是各界關(guān)心的關(guān)注點(diǎn)都不盡相同，例如，買房的人比較關(guān)心的是房產(chǎn)稅的實(shí)施是否會(huì)增大他們供房的負(fù)擔(dān)；房地產(chǎn)的開發(fā)商關(guān)比較關(guān)心的是房產(chǎn)稅的實(shí)施是否會(huì)使得房?jī)r(jià)的大規(guī)模下跌從而導(dǎo)致利潤(rùn)的下降；地方政府比較關(guān)心的房產(chǎn)稅的實(shí)施是否會(huì)增加地方財(cái)政的收入；銀行業(yè)比較關(guān)心的是房產(chǎn)稅的實(shí)施是否會(huì)使人們?cè)谶€貸這個(gè)問題上造成非常壞的影響從而就使銀行出現(xiàn)不安全的資產(chǎn)；而中央政府

7、也擔(dān)心對(duì)房產(chǎn)稅的改革是否能達(dá)到政府期望的效果，是否對(duì)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)社會(huì)造成未預(yù)料的影響等等。為此，分析房產(chǎn)稅實(shí)施的利弊可以使我們更加深刻認(rèn)識(shí)房產(chǎn)稅實(shí)施本質(zhì)，這也可以成為我國(guó)改革房產(chǎn)稅任務(wù)提供基礎(chǔ)。本文所研究的房產(chǎn)稅是與房地產(chǎn)有關(guān)的一系列稅收制度，本文研究的意義在于：房產(chǎn)稅的實(shí)施可以更好發(fā)揮稅收的收入分配功能，對(duì)調(diào)節(jié)我國(guó)日益擴(kuò)大的居民收入差距起到積極的作用。在現(xiàn)實(shí)意義上，研究房產(chǎn)稅實(shí)施的利弊有利于房產(chǎn)稅的改革，房產(chǎn)稅的改革是我國(guó)新一輪稅制改革的重要組成部分，其成功與否對(duì)我國(guó)稅制改革的順利進(jìn)行有很大的影響。當(dāng)前，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控越來越嚴(yán)格，手段越來越豐富，而房產(chǎn)稅是主要調(diào)控手段之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)的

8、穩(wěn)定、健康發(fā)展有利于國(guó)內(nèi)的安定團(tuán)結(jié)。大量低收入者無法依靠自己的經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買住房，需要政府提供保障房、經(jīng)濟(jì)適用房，而房產(chǎn)稅的收入是其資金來源之一。2、 稅收與房產(chǎn)稅概況2.1稅收概況 稅收是國(guó)家為實(shí)現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定，通過稅收工具強(qiáng)制地、無償?shù)貐⑴c國(guó)民收入和社會(huì)產(chǎn)品的分配和再分配取得財(cái)政收入的一種形式。一般來說，稅收具有以下幾種重要的基本職能：2.1.1 組織財(cái)政收入 稅收是政府憑借國(guó)家強(qiáng)制力參與社會(huì)分配、集中一部分剩余產(chǎn)品（不論貨幣形式或者是實(shí)物形式）的一種分配形式。組織國(guó)家財(cái)政收入是稅收原生的最基本職能。2.1.2 調(diào)節(jié)社會(huì)經(jīng)濟(jì) 政府憑借國(guó)家強(qiáng)制力參與社會(huì)分配，必然會(huì)改變社

9、會(huì)各集團(tuán)及其成員在國(guó)民收入分配中占有的份額，減少了他們可支配的收入，但是這種減少不是均等的，這種利益得失將影響納稅人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能力和行為，進(jìn)而對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。政府正好利用這種影響，有目的的對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行引導(dǎo)，從而合理調(diào)整社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。2.1.3監(jiān)管管理社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 國(guó)家在征收取得收入過程中，必然要建立在日常深入細(xì)致的稅務(wù)管理基礎(chǔ)上，具體掌握稅源，了解情況，發(fā)現(xiàn)問題，監(jiān)督納稅人依法納稅，并同違反稅收法令的行為進(jìn)行斗爭(zhēng)，從而監(jiān)督社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方向，維護(hù)社會(huì)生活秩序。2.2房產(chǎn)稅的基本概念房產(chǎn)稅英文名稱為Housing Property Tax，Property來自拉丁語(yǔ)Proprieta

10、s，又稱財(cái)產(chǎn)稅、物業(yè)稅。在維基百科中房產(chǎn)稅的定義為：在中國(guó)大陸，房產(chǎn)稅是一種新生事物，它跟以前房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅（自2009年1月1日起已與房產(chǎn)稅合并征收)、土地增值稅以及土地出讓金等都各有異，也有同，有繁多稅種。3到目前為止，世界上絕大多數(shù)國(guó)家已經(jīng)幵征了不同形式的房產(chǎn)稅：美國(guó)對(duì)土地和房屋直接征收房地產(chǎn)稅（不動(dòng)產(chǎn)稅)；日本稅制規(guī)定對(duì)土地、建筑物及應(yīng)折舊資產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅；加拿大的房產(chǎn)稅也是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征稅，課稅對(duì)象包括土地、建筑物以及其他不動(dòng)產(chǎn)。因此，房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象一般為土地和房屋，有的國(guó)家對(duì)兩者都征稅，有的國(guó)家只對(duì)房屋征稅。雖然各個(gè)國(guó)家的名稱有所不同，性質(zhì)基本相同。在本文中，房產(chǎn)稅一般是指狹義的

11、財(cái)產(chǎn)稅，指對(duì)房地產(chǎn)或房地產(chǎn)占有（不一定是所有)行為進(jìn)行課征的財(cái)產(chǎn)稅種，同時(shí)也是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種。2.3房產(chǎn)稅實(shí)施遵循的稅收原則開征房產(chǎn)稅遵循的稅收原則包括兩個(gè)方面：稅收公平原則與效率原則。稅收公平原則是指政府征稅必須保證一方面納稅人承受的稅收負(fù)擔(dān)與其經(jīng)濟(jì)狀況相匹配，另一方面保證各納稅人之間的稅收負(fù)擔(dān)能保持均衡。稅收公平原則是公共經(jīng)濟(jì)學(xué)中稅制設(shè)計(jì)的首要原則。稅收公平原則要求相等納稅能力者應(yīng)負(fù)擔(dān)相等的稅收，不同納稅能力者應(yīng)負(fù)擔(dān)不同的稅收。橫向公平是指同類納稅人的稅收負(fù)擔(dān)相差不大；縱向公平是指納稅能力強(qiáng)的納稅人多納稅，納稅能力低的納稅人少納稅。稅收效率原則是指稅收活動(dòng)要有利于經(jīng)濟(jì)效率的提高

12、，要求以最少的費(fèi)用獲取最多的稅收收入，期望利用稅收的調(diào)控作用能最大限度地促進(jìn)社會(huì)資源的有效配置和利用，或者最大限度地減低對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的阻礙。I稅收效率原則包括稅收本身效率原則和稅收經(jīng)濟(jì)效率原則兩部分。稅收本身的效率是指稅務(wù)行政管理方面的效率，具體要求最小化征稅過程中的管理費(fèi)用和執(zhí)行費(fèi)用。稅收的經(jīng)濟(jì)效率指的是稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)資源配置和經(jīng)濟(jì)機(jī)制運(yùn)行的影響，而檢驗(yàn)稅收經(jīng)濟(jì)效率的標(biāo)準(zhǔn)在于稅收超額負(fù)擔(dān)最小化和盡量增加稅收的額外收益。2.4房產(chǎn)稅征收的目的 房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，按房屋的價(jià)值即房產(chǎn)原值按照規(guī)定減去一定比例或出租房屋的租金，向產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。房產(chǎn)稅源于物業(yè)稅，廣泛存在于歐美國(guó)家

13、。近些年，由于我國(guó)房?jī)r(jià)的非理性上漲，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列強(qiáng)有力的調(diào)控措施，在新一輪遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的調(diào)控中，除了更加嚴(yán)厲的差別化信貸政策以外，還首次提出要“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)”。繼2011年1月26日“新國(guó)八條”樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，房產(chǎn)稅改革有了突破性進(jìn)展，1月27日晚間，重慶和上海幾乎同時(shí)宣布，28日起試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，至此房產(chǎn)稅終于浮出人們視線，正式進(jìn)入稅收體系。開征房產(chǎn)稅主要通過增加房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的成本來抑制過度投資和投機(jī)，打擊囤房炒房，穩(wěn)定物價(jià)，讓更多的人有房可住。房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，不僅增加了房產(chǎn)在持有環(huán)節(jié)的費(fèi)用，打擊投機(jī)和投資需求，

14、更顯現(xiàn)了國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的信心，減少了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的動(dòng)力。房產(chǎn)稅出臺(tái)的初衷是想引導(dǎo)人們理性消費(fèi)，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，但在實(shí)施過程中不能忽視一些抵消對(duì)沖的因素，只有根據(jù)我國(guó)具體國(guó)情，認(rèn)清形勢(shì)，分析原因，針對(duì)問題采取積極的應(yīng)對(duì)措施，才能更好地發(fā)揮房產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)方面發(fā)揮的應(yīng)有作用。3、 國(guó)房產(chǎn)稅實(shí)施的現(xiàn)狀以及必要性3.1房產(chǎn)稅實(shí)施的現(xiàn)狀“房產(chǎn)稅”是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)人征收的一種稅。房產(chǎn)稅實(shí)施的基本特點(diǎn)如下：1.稅源可靠并連續(xù)。對(duì)于房地的使用都是比較長(zhǎng)的，其所在的地方政府可以在房產(chǎn)使用周期內(nèi)持續(xù)的征稅。2.稅收對(duì)象非常明確。房地

15、產(chǎn)的擁有者必須接受其房地產(chǎn)所在區(qū)域的監(jiān)督，而地方政府只要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行有效的登記管理，就能保證有明確的稅收對(duì)象。3.稅收的收入歸地方政府。由于房產(chǎn)稅的征收流程較為繁瑣，不適宜再由國(guó)家統(tǒng)一征收監(jiān)管，因此世界許多國(guó)家把房產(chǎn)稅交由地方政府因地制宜的征管。4.具有財(cái)富調(diào)節(jié)功能。房產(chǎn)稅是對(duì)社會(huì)財(cái)富的存量征稅，房產(chǎn)是大多數(shù)家庭的主要財(cái)富，房產(chǎn)稅的開征可以彌補(bǔ)個(gè)人所得稅在貧富差距調(diào)節(jié)上的局限性，相對(duì)降低了社會(huì)財(cái)富集中度、一定程度上改變了財(cái)富分配不均現(xiàn)象?，F(xiàn)階段，我國(guó)房產(chǎn)稅實(shí)施的目的是規(guī)范和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，抑制過度投機(jī)需求和降低虛高的房?jī)r(jià)。隨著社會(huì)對(duì)居民收入差距擴(kuò)大的關(guān)注，對(duì)居民保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅能夠?qū)?/p>

16、這一問題起到積極的作用。特別是在實(shí)施之初，稅基較窄，更能發(fā)揮房產(chǎn)稅對(duì)資源配置和調(diào)節(jié)收入分配的積極作用。其次，長(zhǎng)期而言，房產(chǎn)稅實(shí)施的短期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)之后，應(yīng)將其主要作用逐漸過渡到完善稅制結(jié)構(gòu)、健全財(cái)政體制中。房產(chǎn)稅同其他稅種一樣，最終目標(biāo)為直接稅制和地方稅制的完善上。3.2房產(chǎn)稅實(shí)施的必要性開征房產(chǎn)稅有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，有利于抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱和投機(jī)行為，有利于改善人們購(gòu)房的理念，有利于抑制虛高的房?jī)r(jià)，使得房?jī)r(jià)回歸理性。同時(shí)，開征房產(chǎn)稅還能通過穩(wěn)定廣大剛性需求者的價(jià)格預(yù)期，最終有效減少恐慌性、透支性剛性需求，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的平衡，從而抑制房?jī)r(jià)過快上漲。1994年的財(cái)稅改革建立了與

17、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相配套的、分稅制為基礎(chǔ)的分級(jí)財(cái)政框架，總體上理順了中央和地方的收入分配關(guān)系，具有歷史功績(jī)。但是，當(dāng)前地方政府土地財(cái)政問題突出，其中的一個(gè)重要原因就是，沒有成型的地方稅體系，沒有大宗穩(wěn)定的主體稅源和收入支柱，不得已搞出很多隱性負(fù)債，土地財(cái)政便成為地方政府重要的收入來源。而要尋找新的財(cái)源支柱，就繞不開房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是一個(gè)地方稅種，改革后將把房產(chǎn)稅稅率的具體確定權(quán)、實(shí)施細(xì)則的制定權(quán)和解釋權(quán)下放給地方，體現(xiàn)合理分權(quán)、理順分配關(guān)系的原則，使稅收制度更能符合各地的實(shí)際情況，便于調(diào)動(dòng)地方組織財(cái)政收入的積極性。房產(chǎn)稅的實(shí)施有利于抑制房?jī)r(jià)過快上漲，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。不難發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷增

18、大，土地供應(yīng)越發(fā)緊張，房?jī)r(jià)居高不下，房?jī)r(jià)的過快上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)產(chǎn)生了巨大影響。對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響表現(xiàn)在：抑制了人們除購(gòu)房以外的其他需求，整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)缺乏支撐，對(duì)刺激內(nèi)需的政策產(chǎn)生了嚴(yán)重的負(fù)面影響。對(duì)社會(huì)的影響表現(xiàn)在：在我國(guó)居民收入分配差距進(jìn)一步加大的情況下，隨著房?jī)r(jià)的上漲，社會(huì)財(cái)富在少數(shù)富人手中聚集，容易激化社會(huì)矛盾，影響社會(huì)和諧。實(shí)施房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配差距，促進(jìn)社會(huì)和諧。改革開放以來，居民生活水平雖有了大幅提高，但收入分配差距也在不斷拉大，很大程度上源于財(cái)產(chǎn)性收入的差距在拉大，構(gòu)成原因之一是來自不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富的增值、溢價(jià)收入，客觀上需要一定的再分配手段來優(yōu)化調(diào)節(jié)。房產(chǎn)稅顯然能夠發(fā)揮這一作用。3

19、.2.1.健全的財(cái)稅體系從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來說，對(duì)生產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅，對(duì)財(cái)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，這兩種稅制并行才是合理健全的稅制體系，但是我國(guó)目前還是主要集中在生產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，對(duì)財(cái)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)做得并不到位。就房產(chǎn)這方面而言，以前只有對(duì)城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)性房屋在保有環(huán)節(jié)征稅，征收對(duì)象有限并且效率較低，如今通過房產(chǎn)稅的改革，加大了對(duì)保有環(huán)節(jié)的重視，有利于健全我國(guó)的財(cái)稅體系。同時(shí)，開征房產(chǎn)稅還可以完善分稅制，使得地方政府財(cái)政取得均衡，獲得穩(wěn)定收入。3.2.2.人民收入得以重新分配，減少貧富差距此次房產(chǎn)稅試征主要是針對(duì)資金寬裕的人群，增加房產(chǎn)的持有成本，增加意圖投資投機(jī)的成本，可以一定程度上促進(jìn)財(cái)產(chǎn)的合理分配，減少貧富差距向。3.

20、社會(huì)傳達(dá)政府治理樓市的強(qiáng)烈決心 政府相繼出臺(tái)一系列政策后，沒有給市場(chǎng)任何喘息的機(jī)會(huì)。通過前后這一系列治理樓市的組合拳的推出，政府向社會(huì)傳遞了其整治的決心，對(duì)于那些仍對(duì)樓市存有幻想，預(yù)期從中獲得投資投機(jī)收益的人群敲響了警鐘，首先使他們?cè)谛睦锷嫌辛司枰庾R(shí)。3.3房產(chǎn)稅實(shí)施后的效應(yīng)房產(chǎn)稅兼具直接稅與間接稅雙重屬性，稅收轉(zhuǎn)嫁形成稅負(fù)，使得經(jīng)濟(jì)稅負(fù)人的福利受到影響，在追求自身利益最大化的過程中，承擔(dān)稅負(fù)的人將會(huì)由于稅收的影響而改變自己的經(jīng)濟(jì)行為，從而產(chǎn)生綜合的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。房產(chǎn)稅的稅率、稅基、征稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)的變化都會(huì)產(chǎn)生價(jià)格變遷，通過價(jià)格機(jī)制的傳導(dǎo)作用 ，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值或者房產(chǎn)租金產(chǎn)生影響。房產(chǎn)稅是一

21、種長(zhǎng)期的調(diào)控工具，且主要針對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅，在稅費(fèi)相對(duì)固定的情況下，它與購(gòu)房成本密切有關(guān)。一旦開征房產(chǎn)稅，商品房的持有成本將從無到有，其投資屬性將被大大削弱，這將從根本上打擊投資與投機(jī)性購(gòu)房，進(jìn)而從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康。稅收的本質(zhì)使得房產(chǎn)稅在房?jī)r(jià)供求方面不能成為決定性因素，中長(zhǎng)期來看，開征房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響非常有限，但短期有可能推高房?jī)r(jià)。房產(chǎn)稅的開征，將通過對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用于不同類型的需求主體。對(duì)于自住購(gòu)房者來說，一方面可能由于開發(fā)環(huán)節(jié)稅負(fù)的降低而降低開發(fā)成本，進(jìn)而降低前期購(gòu)房成本，購(gòu)房需求不僅不會(huì)被抑制，反而可能得到激勵(lì)。對(duì)物業(yè)持有者來說，由于后期保有成本的增加必然對(duì)投資購(gòu)買動(dòng)機(jī)產(chǎn)生抑

22、制效果，隨著保有環(huán)節(jié)稅負(fù)的加重，投資與投機(jī)者受影響程度逐步遞增?？梢婋S著房產(chǎn)稅的征收，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也必將受到影響，從此轉(zhuǎn)型。長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，開征房產(chǎn)稅將有助于三方面重大改革工作的推動(dòng)：第一，從完善我國(guó)地方稅收體系來看，房產(chǎn)稅改革是長(zhǎng)遠(yuǎn)保障地方政府科學(xué)、理性、可持續(xù)發(fā)展的重要制度基礎(chǔ)之一。第二，從房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控需要標(biāo)本兼治的角度看，房產(chǎn)稅改革有助更多發(fā)揮法制和市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能而減少行政措施的頻率。第三，從改善收入分配差距較大的問題看，房產(chǎn)稅改革不但能將住房的屬性還原為合理的消費(fèi)品，更利于小康社會(huì)“住有所居”的實(shí)現(xiàn)。四、房產(chǎn)稅實(shí)施存在的問題及其弊端4.1房產(chǎn)稅實(shí)施存在的問題 對(duì)于房產(chǎn)稅是否應(yīng)該開征，我們應(yīng)

23、首先明確：我國(guó)現(xiàn)階段將要開征的房產(chǎn)稅應(yīng)該是出于何種目的，應(yīng)該有什么的職能和作用？如果真如某些專家所說，房產(chǎn)稅作為以后地方主要稅種之一，最終目標(biāo)是為了增加財(cái)政收入。按現(xiàn)在報(bào)道，購(gòu)房時(shí)的房?jī)r(jià)40% 左右是各種稅費(fèi)，如果不改變現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)情況，單純?yōu)榱嗽黾迂?cái)政收入開征房產(chǎn)稅，只是加重民眾負(fù)擔(dān)，并不能形成可持續(xù)的財(cái)政收入來源，是殺雞取卵的行為。 如果為了減輕民眾稅賦，第一套房不征房產(chǎn)稅，從第二或是第三套開征，因?yàn)榈诙虻谌追坑惺找?，那么原來的個(gè)人所得稅就能實(shí)現(xiàn)這一職能。中華人民共和國(guó)所得稅法規(guī)定，財(cái)產(chǎn)租賃所得要納稅，只是以前因?yàn)檎鞫惓杀咎?，現(xiàn)實(shí)中已名存實(shí)亡。現(xiàn)在規(guī)范所得稅，所有第二或是第三套房全

24、都要繳所得稅，以第二或第三套以上房為稅基，征稅成本極低，不失為一個(gè)有效方法，不用再拿房產(chǎn)稅來說事。因?yàn)楝F(xiàn)在普通民眾期望房產(chǎn)稅能對(duì)房?jī)r(jià)起到調(diào)節(jié)作用，如果最終不能實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，只會(huì)影響政府威信。 如果房產(chǎn)稅的開征是為了調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，監(jiān)管社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。那么，如此一個(gè)千鈞任務(wù)，一個(gè)單純的房產(chǎn)稅能否實(shí)現(xiàn)？我們知道房?jī)r(jià)高企原因復(fù)雜，要讓房產(chǎn)稅能達(dá)到影響房?jī)r(jià)的目的，稅率很關(guān)鍵，定低了起不到作用，定高了又會(huì)影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。而且，筆者認(rèn)為，房產(chǎn)稅的征收只能加劇貧富差距。理論上來說，任何稅收均可以轉(zhuǎn)嫁。稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的后果是有人承擔(dān)，最終承擔(dān)人稱負(fù)稅人。在轉(zhuǎn)嫁條件下，納稅人和負(fù)稅人是可分離的，納稅人只是法律意義上的承擔(dān)主體。

25、商品或生產(chǎn)要素的供求彈性決定著稅收能否轉(zhuǎn)嫁，如何轉(zhuǎn)嫁以及轉(zhuǎn)嫁的有效程度房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是賣方市場(chǎng)，消費(fèi)者沒有話語(yǔ)權(quán)，所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅賦轉(zhuǎn)嫁均是后轉(zhuǎn)，即所有的稅賦實(shí)際最后均由消費(fèi)方支付。以昆明市現(xiàn)行的房屋交易中的營(yíng)業(yè)稅為例，在免征營(yíng)業(yè)稅之前如一套房正常售價(jià)20 萬元，開征營(yíng)業(yè)稅后，售房者要注明，售房實(shí)收價(jià)20 萬元，所有稅費(fèi)由買方承擔(dān)。要是滿五年的二手房交易，因?yàn)槊庹鳡I(yíng)業(yè)稅，售房者就會(huì)要價(jià)21 萬元。營(yíng)業(yè)稅的開征對(duì)賣房者沒有任何影響，只是增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)而已。開征房產(chǎn)稅后，售房者同樣會(huì)把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，最終對(duì)售房利益沒有影響。 如果擁有多套房產(chǎn)的人選擇出租而不是出售，房產(chǎn)稅開征后，為了不

26、減少自己的收入，肯定會(huì)提高房租，把房產(chǎn)稅加到房租中。最后，房產(chǎn)稅的實(shí)際支出方還是租客。而租房者相對(duì)出租者而言，整體更貧窮一些。房產(chǎn)稅的開征，對(duì)擁有多套房產(chǎn)者實(shí)際沒有影響，給租房者加大了負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致貧富差距加大。前段時(shí)間一線城市的租金上漲，致使有人逃離大城市，人才往二線城市流動(dòng)，這對(duì)各地區(qū)平衡發(fā)展起了個(gè)意外作用。但如果開征房產(chǎn)稅，全國(guó)范圍內(nèi)房租都上漲，租房者將無處可逃，只有提高服務(wù)或商品售價(jià)，將推動(dòng)物價(jià)上漲，形成通貨膨脹，最終阻礙社會(huì)前進(jìn)。國(guó)家征收房產(chǎn)稅的初衷是希望能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家和諧。綜上所述，筆者認(rèn)為開征房產(chǎn)稅并不能有效調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，只有找到問題關(guān)鍵，對(duì)癥下藥，才能解決問題，實(shí)現(xiàn)國(guó)

27、家又好又快發(fā)展。 改革房產(chǎn)稅的出發(fā)點(diǎn)在于增加炒房客和投機(jī)者的持有成本，抑制投機(jī)需求。很多人認(rèn)為房?jī)r(jià)長(zhǎng)期偏高，主要是由于房地產(chǎn)稅收制度設(shè)計(jì)不合理，房屋持有成本過低，在房?jī)r(jià)預(yù)期普遍看漲的情況下，擁有多套住房的投機(jī)者無需擔(dān)憂房子盡快出手，而是等待時(shí)機(jī)，哄抬房?jī)r(jià)，從中獲取暴利。因此，增加房屋的持有成本是打擊投機(jī)、平抑房?jī)r(jià)的最有力武器。從理論上講，房產(chǎn)稅的出現(xiàn)增加了投資成本，對(duì)于打擊房地產(chǎn)投機(jī)，集約利用土地有很大作用，但我國(guó)近些年出現(xiàn)的房?jī)r(jià)過快上漲的主要癥結(jié)并非僅僅房屋持有成本低的問題，增加房產(chǎn)稅也會(huì)帶來一系列連帶影響，最終使房產(chǎn)稅實(shí)施的效果大打折扣，這些潛在因素不可忽視，具體有以下幾個(gè)方面：4.1.1

28、.征稅范圍狹隘、不科學(xué)我國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定征稅范圍為城市、縣城、建鎮(zhèn)制和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。同時(shí)，在有限的征稅對(duì)象中，還有一大部分屬于免稅對(duì)象。但是隨著我國(guó)政府對(duì)農(nóng)村建設(shè)的扶持力度逐年加大，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，不少農(nóng)村的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)十分接近城鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)，人均消費(fèi)水平也和城市居民相差不多，但是像這樣的農(nóng)村卻不用繳納房產(chǎn)稅。4.1.2.計(jì)稅依據(jù)不符合科學(xué)發(fā)展計(jì)稅依據(jù)是整個(gè)房產(chǎn)稅征收工作中的一個(gè)重要內(nèi)容，征稅標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)與否對(duì)整個(gè)房產(chǎn)稅征收工作會(huì)帶來直接的影響。我國(guó)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要有房屋余值和租金收入兩種。以房屋余值為計(jì)稅依據(jù)的，房產(chǎn)余值是以過去的經(jīng)濟(jì)狀況和制度安排為依據(jù)確定的，不能體現(xiàn)時(shí)間價(jià)值，計(jì)算出的

29、結(jié)果不能與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的約束條件相統(tǒng)一，脫離了社會(huì)發(fā)展。二是以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。雖然這個(gè)依據(jù)租金收入反映了市場(chǎng)價(jià)格，但同一種稅有兩個(gè)截然不同的計(jì)稅依據(jù)，又會(huì)造成稅負(fù)不公，也會(huì)為避稅者提供條件。4.1.3.減免范圍不合理我國(guó)的房產(chǎn)稅中規(guī)定，人民團(tuán)體、行政機(jī)關(guān)以及軍隊(duì)自用房產(chǎn)和個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)等屬于免稅對(duì)象。但是，隨著事業(yè)單位內(nèi)部管理體制的不斷變革，其性質(zhì)已經(jīng)基本屬于企業(yè)另一方面，由于居民自用住房可以免稅，使得一些投機(jī)性與投資性購(gòu)房者的數(shù)量大幅上升，從而導(dǎo)致大量房屋閑置。住房空置率意味著少數(shù)人掌握多數(shù)房，還導(dǎo)致了社會(huì)資源分配不公，社會(huì)貧富差距不斷拉大，進(jìn)而也促使了房?jī)r(jià)居高不下，

30、同時(shí)影響了國(guó)家的財(cái)政收入。4.1.4.配套制度的缺失長(zhǎng)期以來，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的登一記制度不完善，不僅給稅收征收管理帶來了極大的困難，也阻礙了房產(chǎn)稅改革，同時(shí)為多套房產(chǎn)擁有者提供了逃稅空隙。房產(chǎn)稅征收的重要環(huán)節(jié)是對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估值，但是我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)制度并不健全，只對(duì)舊房有專業(yè)機(jī)構(gòu)專門進(jìn)行評(píng)估，這種不完善、不統(tǒng)一、不健全的評(píng)估機(jī)制也給納稅人機(jī)會(huì)隱瞞房地產(chǎn)價(jià)格，造成了國(guó)家稅收收入的損失。要改革房產(chǎn)稅完善房地產(chǎn)保有階段的稅收，必須構(gòu)建配套的制度和機(jī)構(gòu)，完善外部環(huán)境。改革開發(fā)以來我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各種形式的建筑物層出不窮，它們的所有權(quán)、盈利形式以及納稅情況都和我國(guó)以往的房產(chǎn)稅的相關(guān)法律制度不相適應(yīng)。尤其是最

31、近幾年房?jī)r(jià)的不斷攀高，從不引人注目的房產(chǎn)稅，也悄然成為了中國(guó)大眾關(guān)注的焦點(diǎn)。尤其在上海、重慶相繼成為房產(chǎn)稅的試點(diǎn)之后，更是引起了眾多專家學(xué)者和普通民眾的廣泛討論。從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)及國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，房產(chǎn)稅的征收是必然，雖然，目前各級(jí)地方政府因財(cái)政緊張而導(dǎo)致的實(shí)施房產(chǎn)稅的沖動(dòng)性需求強(qiáng)烈，但短期內(nèi)房產(chǎn)稅全面鋪開客觀上還存在一定的問題沒有解決，還有一段路要走。總而言之，現(xiàn)代的房產(chǎn)稅要求的功能是平抑房?jī)r(jià)、使土地財(cái)政誘惑力降低，減少土地成本、加快建設(shè)保障性住房，增加市場(chǎng)供給等。4.1.5.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡矛盾突出 目前我國(guó)房?jī)r(jià)偏高的主要原因是需求量大，而相應(yīng)的供給少，供需的不平衡是房?jī)r(jià)居高不下的主要原因。

32、房地產(chǎn)屬于商品，也應(yīng)遵循一般商品的市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，歸根結(jié)底房?jī)r(jià)是由供應(yīng)量和需求量決定的。因此，調(diào)控房?jī)r(jià)迫在眉睫的措施是千方百計(jì)地增加普通住宅供應(yīng)，而不僅僅是增加一種稅，并且房產(chǎn)稅屬于抑制需求方面的政策，在剛性需求不斷增大的背景下，其實(shí)施的結(jié)果可能未必達(dá)到預(yù)期的效果。4.1.6.中收入階層受到?jīng)_擊，壓力增大 國(guó)內(nèi)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明：一個(gè)成熟的社會(huì)必然是中產(chǎn)收入層占主流的社會(huì)，這樣的社會(huì)結(jié)構(gòu)才有利于社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展。房產(chǎn)稅征收數(shù)額對(duì)富裕階層影響不大，但對(duì)于人口占多數(shù)的中收入階層而言壓力不小，因?yàn)榧词垢蝗硕嘟涣硕?，由于相關(guān)利益轉(zhuǎn)移機(jī)制未能建立，也未必增加窮人的財(cái)產(chǎn)性收入，受到?jīng)_擊的倒是剛剛形成的中收入階層

33、，這與全面建設(shè)小康社會(huì)實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)是背道而馳的。并且目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬于賣方市場(chǎng)，在這種背景下，賣方會(huì)想方設(shè)法將新增的賦稅成本轉(zhuǎn)嫁到買房人身上，不僅難以達(dá)到預(yù)期的調(diào)控效果，而且會(huì)增加真正有購(gòu)房需求人的負(fù)擔(dān)。4.1.7.多一種稅賦，房?jī)r(jià)成本無形升高 從房產(chǎn)土地的征用流轉(zhuǎn)到房屋的施工建設(shè)，直至購(gòu)房人過戶購(gòu)買，在這個(gè)過程中，與房地產(chǎn)開發(fā)和交易有關(guān)的稅費(fèi)經(jīng)營(yíng)高達(dá)五六十種，占房?jī)r(jià)的比例很大，在此情況下，調(diào)控房?jī)r(jià)不應(yīng)僅僅增加房產(chǎn)稅，而需要進(jìn)行整個(gè)稅費(fèi)體系的改革。并且房產(chǎn)稅的加入，在無形中提高了房屋出售時(shí)的構(gòu)成成本，最終為此買單的只能是普通購(gòu)房的消費(fèi)者，在房產(chǎn)投機(jī)盛行的背景下，高額的稅收成本最終必

34、然轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)入新一輪的上漲周期。4.1.8.征房產(chǎn)稅在技術(shù)和制度環(huán)節(jié)都存在著權(quán)力尋租空間一棟房產(chǎn)的價(jià)值很難確切界定，加上在目前我國(guó)急需資產(chǎn)評(píng)估師的背景下，房產(chǎn)稅在具體執(zhí)行中會(huì)遇到很多技術(shù)難題，很多情況下會(huì)不了了之。全國(guó)也缺乏統(tǒng)一的征稅標(biāo)準(zhǔn)，地方政府執(zhí)行者各自為政，這就使得執(zhí)法者擁有很大的自由裁量權(quán)，為權(quán)力的尋租埋下了隱患。4.1.9.房產(chǎn)稅征收對(duì)象范圍小，制約力有限重慶房產(chǎn)稅出臺(tái)的政策規(guī)定：征稅對(duì)象是個(gè)人獨(dú)棟商品住宅、新購(gòu)高檔住房和外地人新購(gòu)的第二套以上普通住房，稅率是0.6%-1.2%；上海則是人均60平方米以內(nèi)不征稅，并且農(nóng)村地區(qū)沒納入征收范圍，在這種政策條件下，兩地能被

35、征收的房屋少而又少，基本無稅可征。4.1.10.地方土地財(cái)政的存在使房產(chǎn)稅的調(diào)控作用大打折扣自中央和地方政府實(shí)行分稅制以來，大量的稅收都被中央政府收取，地方政府得不到中央政府的補(bǔ)貼，征房產(chǎn)稅的收入非常少，與高價(jià)出售土地的收入不對(duì)稱。作為房產(chǎn)稅具體執(zhí)行者的各地地方政府必然會(huì)千方百計(jì)放寬征稅尺度，在房產(chǎn)稅征用實(shí)施中走形式，少征或者不征稅，以吸引外來投資，激活地方經(jīng)濟(jì)，也使自身獲取土地財(cái)政所得利益。4.1.11.投資領(lǐng)域狹小，大量游資的存在自本世紀(jì)初，在社會(huì)轉(zhuǎn)型期改革發(fā)展浪潮中，產(chǎn)生了許多資金充裕的富有者，他們擁有可用于投機(jī)的大量資本，在股市低迷沒有合適投資渠道的背景下，許多都轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)行業(yè)，并且

36、隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平的提高，各地住宅一般具有不斷升值的預(yù)期，房產(chǎn)稅不足以震懾投資者。4.2房產(chǎn)稅實(shí)施的弊端4.2.1.房產(chǎn)稅缺少法律依據(jù) 恩格斯指出：“納稅原則本質(zhì)上是純共產(chǎn)主義的原則，因?yàn)橐磺袊?guó)家的征稅權(quán)力都是從所謂國(guó)家所有制來的。的確，或者是私有制神圣不可侵犯，這樣就沒有什么國(guó)家所有權(quán)，而國(guó)家也就無權(quán)征稅，或者是國(guó)家有這種權(quán)利，這樣私有制就是神圣不可侵犯的，國(guó)家所有制高于私有制而國(guó)家也就成了真正的主人?！彼远愂諏?shí)際上就是對(duì)私的侵犯。房產(chǎn)稅是對(duì)土地所有者征稅，而我國(guó)土地是公有制，是屬于政府的，在這一前提之下征收房產(chǎn)稅缺少法律保障。4.2.2.存在重復(fù)征稅問題房產(chǎn)價(jià)值由土地和

37、地面上建筑物的價(jià)值組成，其中土地價(jià)值占了很大比重。原先，已購(gòu)住房就包含了價(jià)內(nèi)稅70年的土地出讓金，城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅，其實(shí)這些稅種本身就具有房產(chǎn)稅的意義，如今再多增收房產(chǎn)稅，恐怕會(huì)造成重復(fù)征稅。所以未來若將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等其他稅種稅合并成一個(gè)新的稅種，應(yīng)該是一個(gè)可行的方向。4.2.3. 房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)不足房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用不足在于：第一、土地交場(chǎng)和流通市場(chǎng)稅負(fù)過高，阻礙了土地正常交總，導(dǎo)致土地閑置，是土地保有者在保有階段享盡收益，刺激了投機(jī)需求，第二，保有階段新發(fā)生的增值部分沒有稅收調(diào)節(jié)機(jī)制，使政府無法對(duì)新增值的部分進(jìn)行再分配，則直接流向了保有者，導(dǎo)致房地產(chǎn)

38、市場(chǎng)炒作投機(jī)泛濫，剌激虛增泡沫。5、 完善我國(guó)房產(chǎn)稅的建議 房產(chǎn)稅政策的出臺(tái)，主要目的是抑制過度投資和投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)市場(chǎng)，保持房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，但以上因素的存在又會(huì)在一定程度上使這一政策實(shí)施的效果減弱，為了更好地發(fā)揮出房產(chǎn)稅在房?jī)r(jià)調(diào)控中應(yīng)有的作用，必須盡力克服實(shí)施中遇到的不利因素，完善相關(guān)配套措施，多管齊下，以維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。5.1完善房產(chǎn)稅的征收范圍房產(chǎn)稅的征收范圍應(yīng)該包括一切符合房產(chǎn)特征的建筑物，但目前房產(chǎn)稅的征收范圍是有限制的，廣大的農(nóng)村地區(qū)被排除在房產(chǎn)稅征收范圍以外。但隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加速，一部分農(nóng)民已經(jīng)轉(zhuǎn)換成了市民身份，但大多仍沒有離開他們?cè)瓉淼纳顓^(qū)域而真正進(jìn)

39、入城鎮(zhèn)生活，對(duì)他們用來轉(zhuǎn)做經(jīng)營(yíng)性用途或出租的房屋是否要征收房產(chǎn)稅就成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。按照征稅對(duì)象看，對(duì)此類房屋征收房產(chǎn)稅是符合房產(chǎn)稅課征要求的。國(guó)外的房產(chǎn)稅收政策都堅(jiān)持“寬稅基”的基本原 則，房產(chǎn)稅的征收范圍不局限于城鎮(zhèn)房產(chǎn)，還包括農(nóng)村、農(nóng)場(chǎng)建筑物，除了對(duì)公 共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)實(shí)行免征房產(chǎn)稅外，其余的房產(chǎn)都要征稅。因此，為適應(yīng)農(nóng)村房產(chǎn)的迅猛增長(zhǎng)及質(zhì)量攀升的形勢(shì)，應(yīng)將農(nóng)村房產(chǎn)納入征稅范圍，擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，但對(duì)于農(nóng)村農(nóng)用房產(chǎn)等特殊情況可以給予一定的稅收優(yōu)惠。5.2完善房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策體制度稅收優(yōu)惠政策是體現(xiàn)一個(gè)社會(huì)人性化的一面，一般都會(huì)法條中明確列出其照顧的納稅主體。這是一項(xiàng)好的

40、措施，但往往會(huì)給投機(jī)分子制造鉆漏洞的機(jī)會(huì)，因此，在制定稅收優(yōu)惠政策是不能過多、過密，這樣反而忽視了真正需要照顧的納稅主體，也違背了當(dāng)初制定政策的初衷；也不能過少，這樣會(huì)漏掉一些需要照顧的納稅主體，讓他們?cè)馐懿还酱?。從我?guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制度看出，稅收優(yōu)惠政策的設(shè)置有些過多，不符合當(dāng)代中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓不法人員鉆了漏洞，喪失了法律的嚴(yán)謹(jǐn)性。因此，我國(guó)急需對(duì)房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行改革和完善5.2.1.完善房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策現(xiàn)在完善房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策，首先針對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅重轉(zhuǎn)讓、輕保有的問題，設(shè)置稅收優(yōu)惠政策，對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)增加優(yōu)惠政策，以刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加存量房的流動(dòng)率，例如居民購(gòu)買第

41、一套住房時(shí)免征房產(chǎn)稅；其次是對(duì)房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策加強(qiáng)監(jiān)督體系，防止不法分子鉆漏洞。5.2.2.明確房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠政策要明確標(biāo)準(zhǔn)，首先就要了解現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況，因此筆者建議在全國(guó)范圍內(nèi)分別抽取一部分城市進(jìn)行一次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，城市的選擇要包括東部、中部、西部都有城市被抽取，而且要平均分布在一線、二線城市中，根據(jù)調(diào)查的實(shí)際情況，由地方政府根據(jù)本區(qū)特點(diǎn)制定房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)。5.3完善相關(guān)配套制度5.3.1.建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)我國(guó)目前有很多部門都是房產(chǎn)登記機(jī)，并且登記程序和方法也不一樣，可能會(huì)造成重復(fù)登記，一處房產(chǎn)登記人不一樣等問題，為了避免出現(xiàn)這種情況，應(yīng)該建立一

42、個(gè)統(tǒng)一的登記房產(chǎn)的機(jī)關(guān)，并且這個(gè)機(jī)關(guān)是由政府職能部門建立的。政府在人們的心中是具有公信力的地位，由政府專門成立一個(gè)關(guān)于房產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)，并建立一套具有嚴(yán)格程序、規(guī)章制度、監(jiān)督部門等由上到下系統(tǒng)的等級(jí)制度，填補(bǔ)了我國(guó)關(guān)于房產(chǎn)登記法律空白。5.3.2.完善登記類型按照物權(quán)法中的規(guī)定在房地產(chǎn)登記類型中增設(shè)預(yù)告登記、異議登記和更正登記。預(yù)告登記是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的是保護(hù)在將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。更正登記，是指當(dāng)事人或者登記機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)登記的錯(cuò)誤而進(jìn)行的予以更正的登記，它保護(hù)了事實(shí)上的房產(chǎn)所有人，根據(jù)真實(shí)的情況重新對(duì)房產(chǎn)的權(quán)力進(jìn)行登記入冊(cè)，更正原錯(cuò)誤內(nèi)容，是一種臨時(shí)性保護(hù)措施。在遇到當(dāng)事人一方申請(qǐng)更正登記、但權(quán)利不同意更正且登記機(jī)關(guān)確認(rèn)有難度時(shí)，便可運(yùn)用異議登記，臨時(shí)限制。同時(shí)告知當(dāng)事人通過司法途徑解決權(quán)屬糾紛。當(dāng)權(quán)利人申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)又可提示受讓人，該房產(chǎn)存在異議登記，讓當(dāng)事人預(yù)知交易風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)用這些新的登記類型既可以有效地解決權(quán)屬糾紛，減輕登記機(jī)關(guān)的工作壓力，又可以幫助權(quán)利人、利害關(guān)系人保護(hù)自己，削弱交