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文檔簡介
1、開發(fā)貸款利息支出的核算( 一 ) 開發(fā)貸款利息的計(jì)算貸款利息是銀行將款項(xiàng)借給企業(yè),按規(guī)定向企業(yè)收取的利息。貸款利息的高低取決于利率、本金和計(jì)息期限。1 利率日利率一般按本金的萬分?jǐn)?shù)表示。年利率、月利率、日利率的換算公式為:年息=月息X 12 日息X 360 月息=年息+ 12 =日息X 30日息=年息+360=月息+ 303 計(jì)息日和計(jì)息時(shí)期按照規(guī)定,企業(yè)的銀行存款賬戶、短期借款一般都是按季計(jì)算利息,計(jì)息為每季度末月的20 日,如 3 月 20 日、 6 月 20 日、 9 月 20 日、 12 月 20 日。短期借款也有按月計(jì)息的,計(jì)息日為每月的20 日。長期借款通常也是按季計(jì)息,計(jì)息日為每
2、季度末月的20 日?!纠? 3】假設(shè)貸款發(fā)放日為2009年1 月 1 日,貸款本金為5億元,到期日為2009年12月31日,月利率6. 255%,年利率7. 47%,計(jì)算利息如下:(1) 按季計(jì)算利息2009 年 1 月 1 日至 3 月 21 日 X 6. 225%X 79 - 30= 8196250(元)2009 年 3月 21 日至 6 月 21 日 X 6. 225%X 92-30= 9545000(元)2099 年 6月 21 日至 9 月 21 日 X 6.225%X 92 -30= 9545000(元)2009 年 9月 21 日至 12 月 21 日 X 6.225 %X 91
3、 - 30= 9441250(元)2039 年 12月 21 日至 12 月 31 日 X 6.225%0X 10- 30= 1037500(元)(2) 按照年利率計(jì)算利息+ 360X 364 X開發(fā)貸款的貸款利息只能先在一個(gè)科目中歸集,然后再按照一定的分?jǐn)偡椒ǚ謹(jǐn)?,并?jì)入不同的成本對象。貸款利息的分?jǐn)偡椒ㄓ幸韵聝煞N:直接成本法:指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。預(yù)算造價(jià)法: 指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。以七這兩種方法是稅法規(guī)定的方法,在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對貸款利息的分?jǐn)偡椒]有明確。 有些房地產(chǎn)企業(yè)按照建筑面積法
4、進(jìn)行分?jǐn)?,即按期?nèi)各成本對象的建筑面積與期內(nèi)總建筑面積比例分?jǐn)?。從?shí)質(zhì)上分析,按建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偸遣缓侠淼?。對于房地產(chǎn)企業(yè)取得的開發(fā)貸款,不同成本對象占用的貸款資金比例是分?jǐn)偫⒌幕A(chǔ),而占用貸款資金量的多少與成本對象投資額的大小是直接相關(guān)的,雖然建筑面積是影響投資額的因素, 但不同開發(fā)產(chǎn)品的建造標(biāo)準(zhǔn)有可能存在較大差異,所以建筑面積與投資額之間的相關(guān)性不是很高。而直接成本和預(yù)算造價(jià)是最接近投資額的因素,因此,按直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分?jǐn)偸亲詈侠淼姆謹(jǐn)偡椒?。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)存在以下幾種情況:成本對象的竣工時(shí)間一致。成本對象的竣工時(shí)間不一致。1. 竣工時(shí)間相同的利息分?jǐn)側(cè)绻杀緦ο蟮目?/p>
5、工時(shí)間相同,也就是我們所說的期內(nèi)開發(fā)的成本對象。在按照直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí),可以在利息發(fā)生時(shí)直接將其分?jǐn)偛⒂?jì)人各成本對象。計(jì)算公式如下:也可以先在過渡科目中歸集資本化利息,在竣工時(shí)再將其一次性分?jǐn)偛⒂?jì)入各成本對象。計(jì)算公式如下2竣工時(shí)間不同的利息分?jǐn)側(cè)绻杀緦ο蟮目⒐r(shí)間不相同,也就是我們所說的分期開發(fā)的成本對象。在按照直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分?jǐn)倳r(shí),可以在利息發(fā)生時(shí)直接將其分?jǐn)偛⒂?jì)入各成本對象。計(jì)算公式如下:也可以先在過渡科目中歸集資本化利息,在竣工時(shí)再將其分?jǐn)偛⒂?jì)入已竣工成本對象。計(jì)算公式如下:【例 4 5】中聯(lián)房地產(chǎn)公司于2007 年 12 月 20 日取得農(nóng)業(yè)銀行開發(fā)貸款
6、5 億元用于開發(fā)銷售物業(yè),貸款年利率為5,每季度支付利息為625 萬元。開發(fā)產(chǎn)品分為兩個(gè)成本對象,分別為普通住宅和高檔住宅,建筑面積分別為10 萬平方米。 普通住宅預(yù)算造價(jià)為4億元, 高檔住宅預(yù)算造價(jià)為6 億元。 普通住宅竣工時(shí)間為2008 年 12 月 19 日,普通住宅竣工時(shí)高檔住宅形象進(jìn)度為50。高檔住宅竣工時(shí)間為2009 年 6 月 19 日。 中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證,編制會(huì)計(jì)分錄如下:(1) 每季計(jì)提應(yīng)付利息時(shí)。借:生產(chǎn)成本待分?jǐn)偝杀?6250000貸:應(yīng)付利息6250000(2) 支付季度貸款利息時(shí)。借:應(yīng)付利息6250000貸:銀行存款6250000(3) 普通住宅竣工時(shí)利息的
7、分?jǐn)偂?008年 12月 19日,普通住宅竣工時(shí)已歸集的資本化利息為2500萬元;普通住宅預(yù)算造價(jià)為4 億元, 高檔住宅預(yù)算造價(jià)為6 億元, 2008 年 12 月 19日高檔住宅形象進(jìn)度為50借:生產(chǎn)成本 貸:生產(chǎn)成本三、專門借款發(fā)生的輔助費(fèi)用的核算與管理輔助費(fèi)用是指為了取得借款而發(fā)生的必要費(fèi)用,包括借款手續(xù)費(fèi)、傭金等。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求,結(jié)合企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)情況,房地產(chǎn)企業(yè)因借入開發(fā)貸款而發(fā)生的輔助費(fèi)用,與貸款利息的處理方式一致:從貸款取得至開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收期間發(fā)生的輔助費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)資本化,計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本。開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后發(fā)生的輔助費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)費(fèi)用化,計(jì)入當(dāng)期損益。( 一 ) 輔助費(fèi)用的組
8、成輔助費(fèi)用由借款手續(xù)費(fèi)、傭金、項(xiàng)目評估費(fèi)、土地評估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、財(cái) 務(wù)顧問費(fèi)等組成。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中只是規(guī)定輔助費(fèi)用包括借款手續(xù)費(fèi)和傭金,并沒有指明具體的費(fèi)用項(xiàng)目。如果從取得借款而發(fā)生費(fèi)用的角度考慮,中介機(jī)構(gòu)收取的借款手續(xù)費(fèi)和傭金,銀行收取的項(xiàng)目評估費(fèi)和財(cái)務(wù)顧問費(fèi),政府土地管理部門收取的土地評估費(fèi)和抵押登記費(fèi),都應(yīng)屬于借款的輔助費(fèi)用。1 借款手續(xù)費(fèi)旁地產(chǎn)企業(yè)通過中介機(jī)構(gòu)的運(yùn)作,取得銀行發(fā)放的開發(fā)貸款,按照企業(yè)與中介機(jī)構(gòu)的約定,應(yīng)向中介機(jī)構(gòu)支付一定額度的借款手續(xù)費(fèi),作專中介機(jī)構(gòu)的報(bào)酬。借款手續(xù)費(fèi)應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)取得專門借款的輔助費(fèi)用。2借款傭金房地產(chǎn)企業(yè)通過中介機(jī)構(gòu)的運(yùn)作,取得銀行發(fā)放的開發(fā)貸款
9、,按照企業(yè)與中介機(jī)構(gòu)的約定,應(yīng)向中介機(jī)構(gòu)支付按借款額度一定比例計(jì)算的借款傭金,作為中介機(jī)構(gòu)的報(bào)酬。借款傭金應(yīng)作為房地產(chǎn)企業(yè)取得專門借款的輔助費(fèi)用。3項(xiàng)目評估費(fèi)各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)一般實(shí)行總行、分行二級評估體系。所有項(xiàng)目上報(bào)銀行總行( 房地產(chǎn)信貸部) 進(jìn)行準(zhǔn)入審批,經(jīng)準(zhǔn)人審批同意后,方可進(jìn)入調(diào)查評估程序。銀行貸款方案評估一般由銀行委托旁地產(chǎn)評估事務(wù)所來具體實(shí)施。銀行貸款方案評估費(fèi)一般由貸款企業(yè)承擔(dān),作為房地產(chǎn)企業(yè)取得專門借款的輔助費(fèi)用。4 土地評估費(fèi)項(xiàng)目開發(fā)貸款銀行要求采取抵押、質(zhì)押擔(dān)保方式。采取抵押擔(dān)保方式的,優(yōu)先以本項(xiàng)目的土地及在建工程設(shè)定抵押,抵押率最高不得超過抵押物評估價(jià)值的7
10、0。房地產(chǎn)企業(yè)在貸款審批通過前,應(yīng)委托中介機(jī)構(gòu)對土地進(jìn)行評估。而土地評估費(fèi)一般由貸款企業(yè)承擔(dān),作為房地產(chǎn)企業(yè)取得專門借款的輔助費(fèi)用。5 抵押登記費(fèi)銀行與借款人簽訂房地產(chǎn)借款合同和房地產(chǎn)抵押合同。企業(yè)憑以上合同,依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和銀行貸款擔(dān)保管理等有關(guān)規(guī)定,辦理土地抵押登記手續(xù)后,銀行才能發(fā)放貸款。土地抵押登記費(fèi)一般由貸款企業(yè)承擔(dān),作為房地產(chǎn)企業(yè)取得專門借款的輔助 費(fèi)用。6 財(cái)務(wù)顧問費(fèi)財(cái)務(wù)顧問費(fèi)是指銀行為了審核企業(yè)的還款能力和貸款資格所收取的費(fèi)用。這是為了控制銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)向企業(yè)收取的費(fèi)用。銀監(jiān)會(huì)對于財(cái)務(wù)顧問費(fèi)沒有統(tǒng)一規(guī)定,對于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),各家銀行也不一樣。而財(cái)務(wù)顧問費(fèi)應(yīng)由貸款企業(yè)承擔(dān),作為房地產(chǎn)企
11、業(yè)取得專門借款的輔助費(fèi)用。( 二 ) 輔助費(fèi)用的核算從貸款取得至開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收期間發(fā)生的輔助費(fèi)用,借記“生產(chǎn)成本”、“在建工程”等科目,貸記“銀行存款”等科目。開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后發(fā)生的輔助費(fèi)用,借記“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目,貸記“銀行存款”等科目?!纠? 6】中聯(lián)房地產(chǎn)公司于2007年 1 月 20日取得農(nóng)業(yè)銀行開發(fā)貸款5億元用于開發(fā)銷售物業(yè),1 月 30 日中聯(lián)公司支付借款輔助費(fèi)用共計(jì)50 萬元。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證,編制會(huì)計(jì)分錄如下:借:生產(chǎn)成本500000貸:銀行存款500000( 三 ) 輔助費(fèi)用的分?jǐn)傒o助費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ㄅc貸款利息的分?jǐn)偡椒ɑ鞠嗤?。但在?shí)際操作中,根據(jù)輔助費(fèi)用的特點(diǎn),其分?jǐn)偺幚矸椒ㄒ泊嬖谝欢ǖ奶厥庑浴?1) 對于金額較大的輔助費(fèi)用,如借款手續(xù)費(fèi)、傭金及財(cái)務(wù)顧問
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