第8章資產評估的市場途徑

1、整理ppt第第8 8章章 資產評估的市場途徑資產評估的市場途徑整理ppt8.1 8.1 市場途徑及程序市場途徑及程序8.2 8.2 市場參照物市場參照物8.3 8.3 市場途徑中的主要評估方法市場途徑中的主要評估方法8.4 8.4 市場途徑應用舉例及方法評價市場途徑應用舉例及方法評價目 錄整理ppt通過本章的學習，學生應當了解和掌握資產評估市場途徑及其具體技術方法的理論基礎、適用條件、應用前提、構成要素、主要經濟技術參數(shù)、數(shù)學表達式和歸納式，以及市場途徑中的各種評估技術方法的基本應用?！緦W習目標】整理ppt8.1.1 市場途徑的基本涵義 市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過

2、直接比較或類比分析來估測資產價值的評估技術思路和實現(xiàn)該評估技術思路的各種評估技術方法的總稱。8.1.2 市場途徑的基本前提 通過市場途徑及方法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：其一是要有一個活躍的公開市場；其二是公開市場上要有可比的資產及其交易活動。8.1 市場途徑及程序整理ppt8.1.3 市場途徑的基本程序 1）選擇參照物 2）在評估對象與參照物之間選擇比較因素 3）指標對比、量化差異 4）在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異 5）綜合分析確定評估結果8.1 市場途徑及程序整理ppt8.2.1 市場參照物的基本特征 1）市場參照物的實體特征 2）市場參照物的權益特征

3、 3）市場參照物的市場特征 4）市場參照物的時效特征 5）市場參照物的其他特征8.2.2 市場參照物的數(shù)量要求 運用市場途徑評估資產價值時，參照物通常應選擇三個和三個以上。8.2 市場參照物整理ppt8.3.1 直接比較法 評估對象價值=參照物成交價格修正系數(shù)1修正系數(shù)2修正系數(shù)n （81） 或： 評估對象價值=參照物成交價格基本特征差額1基本特征差額2基本特征差額n （82） 1）現(xiàn)行市價法 2）市價折扣法 資產評估價值參照物成交價格（1價格折扣率） （83）8.3 市場途徑中的主要評估方法整理ppt 3）功能價值類比法 資產價值與其功能呈線性關系的情況，通常被稱作生產能力比例法，其計算公式

4、為： 資產評估價值=參照物成交價格（評估對象生產能力參照物生產能力） （84） 資產價值與其功能呈指數(shù)關系的情況，通常被稱作規(guī)模經濟效益指數(shù)法，其計算公式為： 資產評估價值=參照物成交價格（評估對象生產能力參照物生產能力） （85）8.3 市場途徑中的主要評估方法整理ppt 4）價格指數(shù)法 資產評估價值參照物成交價格（1+價格變動指數(shù)） （86） （861） 或 （862） 8.3 市場途徑中的主要評估方法產定基價格變動指數(shù)參照物交易期日同類資基價格變動指數(shù)評估基準日同類資產定參照物資產交易價格資產評估價值11積環(huán)比價格變動指數(shù)）乘基準日各期參照物交易期日至評估參照物資產交易價格資產評估價值1

5、 (整理ppt 5）成新率價格調整法 資產評估價值參照物成交價格（評估對象成新率參照物成新率） （88） 其中： 資產的成新率資產的尚可使用年限（資產的已使用年限資產的尚可使用年限）8.3 市場途徑中的主要評估方法整理ppt 在具體操作過程中，運用直接比較法時使用頻率較高的有以下技術方法： 1）市場售價類比法 資產評估價值=參照物售價功能差異值時間差異值交易情況差異值 （89） 資產評估價值=參照物售價功能差異修正系數(shù)時間差異修正系數(shù) （810）8.3 市場途徑中的主要評估方法整理ppt 2）價值比率法 價值比率法是指利用參照物的市場交易價格與其某一經濟參數(shù)或經濟指標相比較形成的價值比率作為乘

6、數(shù)或倍數(shù)，乘以評估對象的同一經濟參數(shù)或經濟指標，從而得到評估對象價值的一種具體評估方法。 （1）成本市價法 資產評估價值評估對象現(xiàn)行合理成本（參照物成交價格參照物現(xiàn)行合理成本） （811） （2）市盈率倍數(shù)法 企業(yè)評估價值被評估企業(yè)相同口徑收益額參照物（企業(yè)）市盈率 （812）8.3 市場途徑中的主要評估方法整理ppt8.3.2 間接比較法 間接比較法也是市場法中最基本的評估方法。 該法是利用資產的國家標準、行業(yè)標準或市場標準（標準可以是綜合標準，也可以是分項標準）作為基準， 分別將評估對象與參照物整體或分項與其對比打分從而得到評估對象和參照物各自的分值， 再利用參照物的市場交易價格，以及評估對象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評估對象價值的一類評估方法。8.3 市場途徑中的主要評估方法整理ppt8.4.1 市場途徑在房地產評估中的應用 1）估價對象概況 2）評估要求 3）評估過程 （1）選擇評估方法 （2）收集有關的評估資料 （3）進行交易情況修正 （4）進行交易日期修正 （5）進行區(qū)域因素修正 （6）進行個別因素修正 （7）計算被評估土地的初步價格8.4 市場途徑應用舉例及方法評價整理ppt8.4.2 市場途徑在機器設備評估中的應用 1）評估對象基本情況 2）二手設備市場調研 3）確定調整因素，進行差異調整 （1）制