二商場店面區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告基本內(nèi)容與要求

1、二、商場店面區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告基本內(nèi)容與要求大項(xiàng)序號(hào)項(xiàng)目基本內(nèi)容基本要求一、封面、致函、目錄、聲明、假設(shè)和限制條件1封 面（或者扉頁）(1) 封面（或者扉頁）的要素包括：估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)項(xiàng)目名稱、估價(jià)委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)（名稱）、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（姓名及注冊(cè)號(hào)）、估價(jià)報(bào)告出具日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)7項(xiàng)。(2) 估價(jià)報(bào)告名稱應(yīng)包括：估價(jià)對(duì)象所在的區(qū)位、名稱及用途（商業(yè)店面）。商業(yè)店面之前還應(yīng)冠以臨主干道、次干道、小街巷等。例如：福州市××區(qū)×××項(xiàng)目擬拆遷區(qū)域內(nèi)的臨主干道（或次干道、小街巷）一層商業(yè)店面區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)評(píng)估。要素齊全，表述準(zhǔn)確、清晰

2、、簡潔。2致估價(jià)委托人函(1) 致函基本內(nèi)容包括：標(biāo)題、估價(jià)委托人名稱、估價(jià)目的、估價(jià)方法（名稱）、估價(jià)對(duì)象（名稱、坐落、范圍、用途）、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型（名稱）、估價(jià)結(jié)果（包括幣種、區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)的大寫及小寫）、對(duì)估價(jià)結(jié)果若有異議的告知事項(xiàng)、估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱和蓋章、法定代表人蓋章、致函日期12項(xiàng)。(2) 估價(jià)方法建議統(tǒng)一稱為：“剩余法”。(3) 價(jià)值類型統(tǒng)一稱為：“市場價(jià)值類型”。(1) 內(nèi)容完整，前后一致，表述準(zhǔn)確、清晰、簡潔。(2) 有要求“告知事項(xiàng)”單頁撰寫的，應(yīng)單頁撰寫并置于“致估價(jià)委托人函”的前一頁。沒有要求單頁撰寫的，置于“致估價(jià)委托人函”的尾部。3目 錄(1) 目錄基本內(nèi)容包括：標(biāo)題

3、、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件6項(xiàng)。(2) 附件至少應(yīng)包括：估價(jià)對(duì)象區(qū)位位置圖、估價(jià)對(duì)象上部建筑物景觀照片圖、可比實(shí)例調(diào)查表、估價(jià)委托人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、估價(jià)委托書復(fù)印件、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)證書復(fù)印件、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件。盡可能搜集到擬進(jìn)行拆遷行為的審批文件并將其作為附件，例如：土地收儲(chǔ)項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、福州市人民政府關(guān)于××區(qū)××拆遷地塊有關(guān)問題的批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等。紅線圖如果幅面不大，也可以作為附件，如果幅面較大可以保存在檔案中不作附件。(1) 房地

4、產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告及房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)列一級(jí)的標(biāo)題及頁碼。(2) 附件應(yīng)詳細(xì)列明具體名稱。附件的先后順序要與估價(jià)報(bào)告后所附的順序一致。(3) 頁碼從目錄后起編排，頁碼應(yīng)前后一致。(4) 組成內(nèi)容名稱應(yīng)前后一致。4注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(1) 按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的基本內(nèi)容進(jìn)行撰寫。(2) 第4點(diǎn)應(yīng)增加說明撰寫拆遷估價(jià)報(bào)告的文件依據(jù)。第4點(diǎn)建議改寫成：我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范以及建設(shè)部城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見、福建省城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)規(guī)范、福州市城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)指導(dǎo)意見等進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。(3) 應(yīng)列明參加實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員的姓名（

5、未參加的應(yīng)指出），并列明進(jìn)行實(shí)地查勘的日期。說明對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘僅限于擬拆遷區(qū)域的總體情況，未對(duì)估價(jià)對(duì)象上部建筑物逐一入戶查勘。(1) 內(nèi)容全面、規(guī)范，針對(duì)性強(qiáng)。(2) 不宜將應(yīng)屬于“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中的內(nèi)容列入聲明中。(3) 有提供重要專業(yè)幫助的要說明提供重要專業(yè)幫助者的專家姓名、資格（職稱）。(4) 列明估價(jià)報(bào)告簽字的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師（不少于兩名）的姓名、注冊(cè)號(hào)，并親筆簽名、蓋章。5估價(jià)假設(shè)和限制條件(1) 本次估價(jià)的假設(shè)前提。例如，估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場；對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行了必要的核查，無理由懷疑委托人提供的情況和資料的真實(shí)性；土地

6、面積或建筑面積是以××證件（建設(shè)用地規(guī)劃許可證或估價(jià)委托書）上記載的為準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價(jià)師未進(jìn)行專業(yè)測量；估價(jià)對(duì)象的用途、容積率是如何確定的； (2) 未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)。未到有關(guān)主管部門對(duì)估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明材料及其記載的內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)；(3) 估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響。估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日時(shí)，應(yīng)假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致等。(4) 本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。(5) 估價(jià)假設(shè)要按“必要、合理、有依據(jù)”要求進(jìn)行說明。(6) 估價(jià)的假設(shè)和限制條件要有針對(duì)性。(7) 設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面應(yīng)設(shè)定的主要條件至少應(yīng)包

7、括：設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面建筑結(jié)構(gòu)、用途、外墻裝飾、所在樓層、建成年份（也可增加直接設(shè)定與建成年份相匹配的成新率）、臨什么路（主次干道有多條時(shí)，要寫明臨哪一條路）、建筑面積、形狀、層高、店面面寬、寬深比（或進(jìn)深）、內(nèi)部裝修及配套、土地使用權(quán)取得方式（劃撥或出讓）等。(1) 估價(jià)假設(shè)和限制條件要合法、必要、合理、理由充分。(2) 不濫用估價(jià)假設(shè)或不明確的假設(shè)。(3) 估價(jià)的假設(shè)和限制條件的針對(duì)性要強(qiáng)。(4)設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面的建筑結(jié)構(gòu)、用途應(yīng)與所選擇的可比實(shí)例相同。二、估價(jià)結(jié)果報(bào)告6估價(jià)委托人應(yīng)說明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所。內(nèi)容完整，表述準(zhǔn)確。7估價(jià)機(jī)構(gòu)包括：估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人

8、或者執(zhí)行合伙人姓名、住所、估價(jià)資質(zhì)等級(jí)、估價(jià)資質(zhì)證書編號(hào)5項(xiàng)。內(nèi)容完整，表述準(zhǔn)確。8估價(jià)目的為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其被拆遷范圍內(nèi)房屋平均土地使用權(quán)價(jià)值。表述具體、準(zhǔn)確。9估價(jià)對(duì)象(1) 估價(jià)對(duì)象名稱及范圍包括：名稱、擬拆遷區(qū)域及范圍、擬拆遷規(guī)模、用途、土地使用權(quán)性質(zhì)、形狀、地勢(shì)、（土壤地基）、地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（具備幾通）等。(2) 擬拆遷項(xiàng)目審批情況介紹。盡可能搜集到擬進(jìn)行拆遷行為的審批文件并將其列為估價(jià)對(duì)象擬拆遷項(xiàng)目審批情況的介紹中。例如：土地收儲(chǔ)項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、福州市人民政府關(guān)于××區(qū)××拆遷地塊有關(guān)問題的批

9、復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、紅線圖等。(3) 估價(jià)對(duì)象上部建筑物現(xiàn)狀：建筑物大約建成年代、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物現(xiàn)狀等。(4) 估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況：地段繁華程度、交通條件（從顧客和經(jīng)營者兩方面，有效人流量）、臨街狀況、城市基礎(chǔ)配套設(shè)施、是否路線價(jià)覆蓋范圍等。(1) 基本狀況描述全面、準(zhǔn)確，范圍界定清楚。(2) 說明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括估價(jià)對(duì)象的范圍、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況。10估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般以估價(jià)委托書確定的日期作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。還要說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定的理由。確定正確，確定理由簡要明確。11價(jià)值類型(1) 價(jià)值類型為市場價(jià)值，不考慮租賃、抵押、查封等因素的影響。(2) 區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)是指擬拆遷范圍內(nèi)商業(yè)店面每

10、平方米房地價(jià)值中所包含的平均土地使用權(quán)價(jià)值。(3) 估價(jià)結(jié)果不包括估價(jià)對(duì)象上部的房屋建筑物（及其室內(nèi)二次裝修及配套）的價(jià)值，也不包括拆遷人對(duì)被拆遷人支付的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)及搬遷獎(jiǎng)金等。(4) 土地使用權(quán)類型為劃撥（或出讓），用途為商業(yè)店面用地，開發(fā)程度為宗地紅線外幾通。價(jià)值類型正確，價(jià)值內(nèi)涵或者定義準(zhǔn)確。12估價(jià)依據(jù)(1) 必要的法律法規(guī)依據(jù)，至少應(yīng)包括如下：中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法、國務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、建設(shè)部城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見、福建省城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)規(guī)范、福州市城市房屋拆遷估價(jià)技術(shù)指導(dǎo)意見、土地級(jí)別文件等。(2) 估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，例如：房

11、地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、福建省建筑工程消耗量定額（2005版）、福建省建筑裝飾裝修工程消耗量定額（2005版）、全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額福建省綜合單價(jià)表（2002版）及估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)可獲取的與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近的福州市材料信息價(jià)等。(3) 估價(jià)行為依據(jù)，例如：房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)委托合同、估價(jià)委托書等。(4) 估價(jià)委托人提供的擬拆遷項(xiàng)目審批文件等。(5) 估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地查勘、市場調(diào)查所獲取的資料。(1) 必要的法律法規(guī)依據(jù)要列明，法律法規(guī)名稱表述要全面、準(zhǔn)確。(2) 估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)要列全，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)名稱表述要全面、準(zhǔn)確。(3) 估價(jià)依據(jù)不應(yīng)過時(shí)或者失效。(4) 不應(yīng)濫列估價(jià)依據(jù)。13估價(jià)原則恪守

12、獨(dú)立、客觀、公正、合法的基本原則，遵循合法原則、最高最佳利用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則的技術(shù)性原則。完整、準(zhǔn)確。14估價(jià)方法(1) 說明本次估價(jià)采用估價(jià)方法的名稱（建議總體方法稱為“剩余法”）。其中房地產(chǎn)價(jià)值采用市場法確定，房屋現(xiàn)值采用成本法確定。(2) 說明采用估價(jià)方法的定義?，F(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價(jià)格的剩余法是指將現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值，扣除房屋現(xiàn)值后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)值的一種方法。區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)的基本計(jì)算公式為：擬拆遷區(qū)域區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面房地產(chǎn)市場評(píng)估單價(jià)設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面房屋的評(píng)估單價(jià)市場法是將設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似

13、房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算設(shè)定基準(zhǔn)商場店面房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)值的方法。其基本計(jì)算公式為：設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面房地產(chǎn)價(jià)值=建立比較基準(zhǔn)后可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)×實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)成本法是求取設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建單價(jià)，扣除折舊，以此估算設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面房屋的評(píng)估單價(jià)的方法。其基本計(jì)算公式為：設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面房屋的評(píng)估單價(jià)=設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面房屋的重新購建單價(jià)×成新率采用的估價(jià)方法的名稱和定義應(yīng)準(zhǔn)確。15估價(jià)結(jié)果(1) 說明估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵（是否與假設(shè)和

14、限制條件一致，是出讓地還是劃撥地，是什么用途的區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)）。(2) 估價(jià)結(jié)果（包括幣種、區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)的大寫及小寫）。為了區(qū)別土地單價(jià)，建議表述為：區(qū)位補(bǔ)償單價(jià)（每平方米房屋建筑面積平均土地使用權(quán)價(jià)值）為人民幣×仟×佰×拾×元（小寫￥×××元/）。完整清晰，前后一致。16估價(jià)人員(1) 寫明參與估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名、資格、注冊(cè)號(hào)，并親筆簽名、蓋章。(2) 寫明協(xié)助估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)員的姓名、估價(jià)員證書號(hào)、資格（職稱），并由本人親筆簽名。(3) 有重要幫助的，寫明幫助的專家姓名、資格（職稱）、幫助內(nèi)容并親筆簽名。人員與內(nèi)容

15、齊全、準(zhǔn)確。簽名、蓋章真實(shí)。17估價(jià)作業(yè)日期是本次估價(jià)的起止日期。（如果鑒定不通過而需修改或重新撰寫時(shí)，應(yīng)另行注明修改報(bào)告的起止日期）表達(dá)正確，有保證完成的合理時(shí)間。要與封面上的估價(jià)報(bào)告出具日期、現(xiàn)場勘查日期、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告及房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告后注明的日期相適應(yīng)。18估價(jià)報(bào)告使用期限可以表達(dá)為從某個(gè)年月日（估價(jià)報(bào)告出具之日）起至某個(gè)年月日止（一般表達(dá)期間為一年）；也可表達(dá)為從某個(gè)年月日（估價(jià)報(bào)告出具之日）起（算）多長時(shí)間（通常表達(dá)為一年）。表達(dá)正確，時(shí)間合理。三、估價(jià)技術(shù)報(bào)告19實(shí)物狀況描述與分析(1) 詳細(xì)描述、分析估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況。主要包括估價(jià)對(duì)象名稱、具體位置、擬拆遷區(qū)域及范圍、擬

16、拆遷規(guī)模、土地用途、形狀、地勢(shì)、（土壤地基）、地質(zhì)條件等。估價(jià)對(duì)象上部店面建筑物現(xiàn)狀：建筑物大約建成年代、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物現(xiàn)狀等。(2) 設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面設(shè)定條件。描述全面、翔實(shí)，分析客觀、透徹。20權(quán)益狀況描述與分析土地所有權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)（出讓或劃撥），土地使用期限，城市規(guī)劃限制（如容積率）等，描述、分析擬進(jìn)行拆遷行為的審批文件。例如：是否辦理了土地收儲(chǔ)項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、福州市人民政府關(guān)于××區(qū)××拆遷地塊有關(guān)問題的批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、紅線圖等。描述全面、翔實(shí)，分析客觀、透徹。21區(qū)位狀況描述與分析詳細(xì)描述、分析估價(jià)對(duì)象的區(qū)

17、位狀況。主要描述、分析估價(jià)對(duì)象的區(qū)域特征、地段繁華程度、交通條件（交通管制、停車方便程度、從顧客和經(jīng)營者兩方面分析交通條件，有效人流量）、道路狀況、商業(yè)聚集度、商業(yè)輻射范圍、區(qū)位位置、城市基礎(chǔ)配套設(shè)施、是否路線價(jià)覆蓋范圍等。描述全面、翔實(shí)，分析客觀、透徹。22市場背景描述與分析進(jìn)行國家及本地宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素分析，進(jìn)行本地整體房地產(chǎn)市場形勢(shì)分析的，進(jìn)行本地本類房地產(chǎn)過去、現(xiàn)在和未來狀況分析，(1) 相關(guān)影響因素分析簡明、準(zhǔn)確，針對(duì)性強(qiáng)。(2) 分析結(jié)論要能為估價(jià)測算及估價(jià)參數(shù)取值提供市場支持。23最高最佳利用分析本次估價(jià)以保持原商業(yè)店面用途，按現(xiàn)狀使用的房地產(chǎn)為前提下房地產(chǎn)價(jià)值中所能包含的土地使

18、用權(quán)價(jià)值為最高最佳利用方式。（拆遷估價(jià)可不做其他分析）24估價(jià)方法適用性分析詳細(xì)說明估價(jià)的技術(shù)路線，說明未選用估價(jià)方法的理由，已選用估價(jià)方法的理由。技術(shù)路線表述清晰、明確；估價(jià)方法排查完整、合理，已選用估價(jià)方法理由充分，未選用估價(jià)方法理由充分。25估價(jià)測算過程具體估價(jià)測算過程如下（供參考）：一、采用市場法測算設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場單價(jià)。 說明設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面的設(shè)定條件。1、選取可比實(shí)例；列示選取的可比實(shí)例的基本情況表（現(xiàn)場查勘情況與提供的信息有不同的，在基本情況表后作補(bǔ)充說明），說明可比實(shí)例的來源。2、可比實(shí)例情況介紹；用文字分別介紹各可比實(shí)例的情況。商業(yè)店面可比實(shí)例應(yīng)介紹：地

19、段繁華程度、交通條件（交通管制、停車方便程度、從顧客和經(jīng)營者兩方面分析交通條件，有效人流量）、道路狀況、臨街狀況、臨街距離、商業(yè)聚集度、商業(yè)輻射范圍、區(qū)位位置、城市基礎(chǔ)配套設(shè)施、是否路線價(jià)覆蓋范圍、建筑結(jié)構(gòu)、用途、外墻裝飾、所在樓層、建成年份、臨什么路、建筑面積、形狀、層高、店面面寬、寬深比（或進(jìn)深）、內(nèi)部裝修及配套、土地使用權(quán)取得方式（劃撥或出讓）等。3、建立比較基準(zhǔn)；包括統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一面積單位。統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍主要包括統(tǒng)一期現(xiàn)房、土地使用權(quán)取得方式、室內(nèi)二次裝修及配套。統(tǒng)一土地使用權(quán)取得方式時(shí)，在商業(yè)用地路線價(jià)區(qū)域內(nèi)商業(yè)店面

20、樓面土地使用權(quán)出讓金（每平方米房地價(jià)值中土地使用權(quán)出讓金數(shù)額）=商業(yè)用地路線價(jià)×平均深度百分率（平均深度價(jià)格修正率）×30%，不在商業(yè)用地路線價(jià)區(qū)域內(nèi)商業(yè)店面樓面土地使用權(quán)出讓金（每平方米房地價(jià)值中土地使用權(quán)出讓金數(shù)額）=同級(jí)別住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)（樓面價(jià)）×1.2×30%。4、可比實(shí)例與設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面影響因素比較說明表；將各可比實(shí)例與設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面的影響價(jià)格的因素列表進(jìn)行比較、說明。比較說明因素包括：（1）交易情況；（2）交易日期；（3）區(qū)位狀況：地段繁華程度、交通條件、道路狀況、臨街狀況、臨街距離、商業(yè)聚集度、商業(yè)輻射范圍、區(qū)位位置、樓層（朝向）、城

21、市基礎(chǔ)配套設(shè)施（幾通）等；（4）權(quán)益狀況：土地使用期限，城市規(guī)劃限制等；（5）實(shí)物狀況：建筑結(jié)構(gòu)、用途、外墻裝飾、建成年份、建筑面積、形狀、層高、寬深比等。 5、交易情況修正；6、市場狀況調(diào)整；7、區(qū)位狀況調(diào)整；商業(yè)店面區(qū)位狀況調(diào)整，一般包括：地段繁華程度、交通條件、道路狀況、臨街狀況、臨街距離、商業(yè)聚集度、商業(yè)輻射范圍、區(qū)位位置、樓層（朝向）、城市基礎(chǔ)配套設(shè)施（幾通）等；8、權(quán)益狀況調(diào)整；土地使用期限，城市規(guī)劃限制（如容積率）等。9、實(shí)物狀況調(diào)整；商業(yè)店面實(shí)物狀況調(diào)整一般包括：建筑結(jié)構(gòu)、用途、外墻裝飾、新舊程度、建筑面積、形狀、層高、寬深比等。10、求取比準(zhǔn)單價(jià)。二、采用成本法測算設(shè)定基準(zhǔn)商

22、業(yè)店面房屋現(xiàn)值的評(píng)估單價(jià)設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面房屋現(xiàn)值的評(píng)估單價(jià)=設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面房屋的重新購建單價(jià)×成新率1、設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面房屋的重新購建單價(jià)的求?。?）開發(fā)成本；包括：房屋建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)（如工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等）、開發(fā)期間稅費(fèi)（如綠化費(fèi)、人防工程費(fèi)等）。（2）管理費(fèi)用；以開發(fā)成本為基數(shù)計(jì)算。（3）銷售費(fèi)用；以重新構(gòu)建單價(jià)為基數(shù)乘以一定比例計(jì)算。（重新構(gòu)建單價(jià)可設(shè)定為V）（4）投資利息；計(jì)息項(xiàng)目包括開發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。取與開發(fā)周期相匹配的貸款利率，一般按復(fù)利計(jì)算。（5）銷售稅費(fèi)；以重新構(gòu)建單價(jià)為基數(shù)乘以一定比例的銷售稅費(fèi)率計(jì)算。（重新構(gòu)建單價(jià)可設(shè)定為V）（6）開發(fā)利潤；計(jì)算基數(shù)應(yīng)與利潤率的口徑匹配。（直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)為開發(fā)成本，投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為：開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用，成本利潤率的計(jì)算基數(shù)為：開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息，銷售利潤率的計(jì)算基數(shù)為重新構(gòu)建單價(jià)）（7）重新購建單價(jià)；取（1）至（6）項(xiàng)之和。（求解一元一次方程）2、成新率的求取以耐用年限法計(jì)算確定或以設(shè)定的成新率確定（但要與耐用年限相適應(yīng)）。3、設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面房屋現(xiàn)值評(píng)估單價(jià)的求取 設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面房屋現(xiàn)值的評(píng)估單價(jià)=設(shè)定基準(zhǔn)商業(yè)店面房屋的重新購建單價(jià)×成新率三、測算擬